Word文檔下載后可自行編輯1/1店鋪功能規(guī)劃與經(jīng)營管理制度

一、店鋪業(yè)態(tài)與商圈位置的依存關(guān)系

（一）零售業(yè)的經(jīng)營形態(tài)（含模式）簡(jiǎn)稱業(yè)態(tài)，主要分類如下簡(jiǎn)述：

1、百貨店：（DepartmentStore）

特點(diǎn)：整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，以業(yè)種為商品的構(gòu)成并組合國內(nèi)一線品牌與小部分國際二線品牌，而以聯(lián)營即扣率為主要經(jīng)營模式。（如丹尼斯百貨）邊際效應(yīng)面攢為30000m2-40000m2（視地區(qū)市場(chǎng)而定）

難點(diǎn)：很難組合好企業(yè)主及有經(jīng)營團(tuán)隊(duì)的關(guān)系，又由于各省市到各地市的消費(fèi)市場(chǎng)落差大，經(jīng)營環(huán)境又不同，連鎖規(guī)模效應(yīng)難體現(xiàn)。

2、超級(jí)市場(chǎng)：（Supermarket）

特點(diǎn)：是傳統(tǒng)市場(chǎng)的改良者，主要販賣民生必需品、日用品（又分生鮮超市），采納開架式陳設(shè)，統(tǒng)一出口結(jié)帳。

邊際效應(yīng)面攢為800m2-1200m2（國內(nèi)又分綜超、大超）

難點(diǎn)：須具有雄厚的財(cái)力背景，有肯定的連鎖規(guī)模，以40家―50家為損益點(diǎn)（指成熟市場(chǎng)）

3、量販百貨店：GMS（GeneralMerchandiseStore）

（略）名稱未統(tǒng)一，硬體的特點(diǎn)是扶梯橫向在入口處。

4、購物中央（ShoppingCenter）

特點(diǎn)：有宏偉的殿堂及大片挑空區(qū)以客層檔次為商品劃分，須具有國際

一線品牌為主力商品群，結(jié)合大量餐飲、消遣、文化、休憩、購物為一體

的多功能商場(chǎng)，并以租賃為主的經(jīng)營模式，又大型購物中央亦可多業(yè)態(tài)及

特色大店（KeyTenant），甚至事業(yè)機(jī)關(guān)相組合。（如各省地市市場(chǎng)而定），并具大型停車場(chǎng)。

難點(diǎn)：投資大回收慢，除企業(yè)主有主力業(yè)態(tài)為支撐及目前尚無國際一線品牌群駐店。

5、大賣場(chǎng)又稱量販店（HyperMart）

特點(diǎn)：以生鮮熟食為特色及名生必需品、日常生活品的全品類商品組合，并以超低價(jià)促銷與平價(jià)銷售的超市形態(tài)經(jīng)營，其機(jī)制側(cè)重中心選購及營業(yè)

控管的系統(tǒng)，又稱扁平式管理，故連鎖效應(yīng)由此產(chǎn)生。(如法國Carrefout)邊際效應(yīng)面攢為8000m2-12000m2（依地市級(jí)別而定），單品數(shù)約20000

個(gè)單品。

難點(diǎn)：與超市業(yè)態(tài)同，連鎖的保本家數(shù)可較少，但須具極強(qiáng)的訊息系統(tǒng)。

6、倉儲(chǔ)批發(fā)店（WarehouseStore）

特點(diǎn)：以倉庫型平面賣場(chǎng)，用重級(jí)貨架陳設(shè)箱式、批量商品，可采會(huì)員制、超平價(jià)銷售，單品數(shù)約為12000個(gè)（如荷蘭MAKRO,美國SAMS）邊際效應(yīng)面攢為12000m2-15000m2，單品數(shù)約16000個(gè)，大型貨車可抵達(dá)的環(huán)外或郊區(qū)位置，并具超大型停車場(chǎng)。

難點(diǎn)：具肯定規(guī)模的商品選購及物流配送能力，其準(zhǔn)入點(diǎn)難把握。

7、購物鎮(zhèn)（ShoppingMall）

特點(diǎn)：類似SC，地處大都位郊區(qū)，猶如造鎮(zhèn)，都采物業(yè)大樓方式，特地店云集，并多功能、多業(yè)態(tài)組合。

邊際效應(yīng)面攢為200000m2以上。

難點(diǎn)：中國目前應(yīng)不適合（除上海），其企業(yè)主有其他產(chǎn)業(yè)支撐。（如日本東急地鐵集團(tuán)）

8、專業(yè)店或品類店（SpecialityStore）

特點(diǎn)：以品類劃分有家電、居家、建材、電腦等專業(yè)形態(tài)，以平價(jià)量大銷售，應(yīng)更具連鎖規(guī)模效益。

邊際效應(yīng)面攢為6000m2-8000m2或12000m2左右。

難點(diǎn)：與大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)同，并應(yīng)具有下單與定牌策略及更強(qiáng)的配送、裝配、修理等專業(yè)隊(duì)伍支撐。

9、其他：方便店、速食店、專賣店等。

（略）附注：專賣店不同于專業(yè)店的解釋。

（二）商圈位置：

何謂商圈：普通以所處位置為圓心劃圓，依所屬業(yè)態(tài)及門店規(guī)模而定，規(guī)格越小輻射越小，業(yè)態(tài)越專，吸納越大。以大型百貨店為例分第一商圈（半徑2公里），第二商圈（半徑4公里），第三商圈（半徑8公里），邊緣商圈（基本已抵達(dá)市郊），輻射商圈（依地市不同，市場(chǎng)差距而定）。

而商圈屬性（俗稱地段）其構(gòu)成因素如下：

1、以住戶與戶數(shù)人口設(shè)定，越密越好。

2、以年齡層劃分，依次為壯年（含兒童）、中年、青少年、老年。

3、以職業(yè)劃分，依次為行政區(qū)的機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)階層，商業(yè)區(qū)白領(lǐng)工薪階層，住

宅取的住戶人口階層（臺(tái)灣反之）。

4、以住所檔次價(jià)位劃分。

5、以交通狀況劃分其人流、車流（含捷運(yùn)系統(tǒng)）、周邊停車位及交通順暢

等考量。

6、以街道規(guī)劃分街道規(guī)整，公路寬狹（太寬反而不好），單行道、人行道、

地下道、分隔島及天橋（很忌諱天橋入店）等影響。

7、店鋪周邊環(huán)境分廣場(chǎng)設(shè)置、綠化景觀、臨街房屋等影響。

（三）依存關(guān)系：店鋪位置與所處商圈之間的關(guān)系，有如下狀況：

1、以店鋪緊密度而言，是集市與分流或錯(cuò)位與競(jìng)爭(zhēng)（上海徐家匯商圈及臺(tái)

灣依蝶女士百貨為例）

2、以商業(yè)街與步行街而言，是購物掃瞄或大眾休憩（以健康路服飾一條街

及德化步行街為例）

3、以區(qū)快（或整條街）行業(yè)別而言，是合理；是鶴立雞群或相輔相成（以

鄭州歐凱龍家具專賣2個(gè)門店為例）

4、以進(jìn)入時(shí)機(jī)而言，是開發(fā)期或成熟期或飽和競(jìng)爭(zhēng)期（以北京華聯(lián)為例）

5、以店鋪規(guī)模大小而定，是自成商圈或單打獨(dú)斗（以豫港世紀(jì)廣場(chǎng)為例）

6、以店鋪業(yè)態(tài)別而言，是必需消費(fèi)或?qū)３滔M(fèi)或購物消費(fèi)（以上海世紀(jì)聯(lián)

華為例）

7、以歷史的市場(chǎng)檔次而言，是因地適應(yīng)或引導(dǎo)消費(fèi)（以西郊中原商貿(mào)城為

例）

8、以經(jīng)營定位而言，是業(yè)態(tài)不清或定位不明（以匯龍城為例）

（四）總結(jié)：從以上狀況分析，店鋪的經(jīng)營勝利率按閱歷值，仍取決于①進(jìn)入時(shí)機(jī)、②商圈地段、③店鋪規(guī)模、④業(yè)態(tài)屬性、⑤經(jīng)營定位等將占60%―70%的勝利因素，除已具有連鎖規(guī)模的專業(yè)經(jīng)營集團(tuán)，而其成敗率卻很低，頂多占10%―20%。切記勿“唯業(yè)”固執(zhí)！（以亞細(xì)亞商場(chǎng)為例）

二、店鋪功能規(guī)劃（軟硬體）將對(duì)經(jīng)營的結(jié)果起到關(guān)鍵作用。

（一）、商業(yè)營建工程規(guī)劃的基本概念（從成本、效率、呈現(xiàn)考量）

1、甲工程即硬體工程：

土建工事設(shè)備系統(tǒng)工事水電系統(tǒng)工事空調(diào)系統(tǒng)工事

消防系統(tǒng)工事管路布線工事（含不斷電系統(tǒng)）外觀景觀工事

2、乙工程即店鋪風(fēng)格整體設(shè)計(jì)（甚至含外觀景觀）：

店鋪局部重點(diǎn)裝點(diǎn)（設(shè)計(jì)師喜歡刻意追求）

天地壁柱墻及插座（天花板含基本照明）

公共設(shè)施：如挑空區(qū)、扶梯與直梯周邊、廁所、歇息電話區(qū)等

POS系統(tǒng)（含收銀臺(tái)位置與制作）

總機(jī)播音系統(tǒng)

sign系統(tǒng)：店招、立招、樓介、告示牌、指引牌、吊架牌等

3、丙工程即店柜裝潢與貨架道具制作（或冷庫、臥柜、立柜等）

附注：甲乙丙不宜混為一談，從設(shè)計(jì)面、施工期、工程隊(duì)、發(fā)包價(jià)的角度應(yīng)劃分清晰并同步實(shí)施。

（二）商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營面攢應(yīng)有的熟悉

1、普通商場(chǎng)面攢按行業(yè)原則劃分如下：

建造面攢即賣場(chǎng)外含輔房設(shè)施，如機(jī)電房、空調(diào)房、扶梯房、樓梯區(qū)、廁所、倉庫、辦公室或設(shè)備附樓及入口內(nèi)面大門處等面攢。

營業(yè)面攢即賣場(chǎng)內(nèi)的動(dòng)線、倉庫等面攢（即管制門以內(nèi)）

實(shí)效面攢即店柜面攢（含柜內(nèi)倉庫）

2、動(dòng)線是指商場(chǎng)的流淌路線，猶如人體的動(dòng)脈，分主、次、輔三種規(guī)格，有其規(guī)劃原則除業(yè)態(tài)有關(guān)外與店鋪的風(fēng)格定位及店柜級(jí)別等有關(guān)，極具專業(yè)技巧（略）

3、有關(guān)經(jīng)營面攢應(yīng)有統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)，并不是一個(gè)行業(yè)的共同語言，依規(guī)劃閱歷。實(shí)效面攢約為營業(yè)面攢的72%-75%，營業(yè)面攢約為建造面攢的2%-75%，也就是店柜面攢約占總營建面攢的52%-55%，在此范圍都屬于正常規(guī)劃（商場(chǎng)越大，店柜值越?。?/p>

4、從地產(chǎn)的角度，開發(fā)商講建造面攢，經(jīng)營商將營業(yè)面攢，設(shè)店商講實(shí)效面攢

（即設(shè)店商應(yīng)攤的營業(yè)指數(shù)約為1.38倍，占73%），嚴(yán)格來講經(jīng)營商應(yīng)統(tǒng)

一以營業(yè)面攢核算為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)用語或數(shù)據(jù)依據(jù)。（本文第一題業(yè)態(tài)分類的面攢是指營業(yè)面攢）

（三）經(jīng)營業(yè)態(tài)與店鋪規(guī)劃（含輔房設(shè)施、硬體設(shè)備）的關(guān)系

1、輔房設(shè)施即主機(jī)房、空調(diào)房（含空調(diào)箱）、水電間、平安梯、廁所、辦公區(qū)、

倉庫區(qū)等配置關(guān)系（第二關(guān)鍵）

2、硬體設(shè)備即扶梯與直梯等配置關(guān)系：

扶梯：分步行梯與平面梯，其擺放的位置又分橫向縱向、前中右偏、平行交錯(cuò)（第一關(guān)鍵）。

直梯：分客梯、貨梯、員工梯，其擺放位置應(yīng)與平安梯相同及盡可能削減通道為原則（第四關(guān)鍵）。

3、風(fēng)格設(shè)計(jì)即外觀立面（含廣場(chǎng)景觀）、臺(tái)階高寬、入口大門（含側(cè)門，分主

次不宜過多）、殿堂氣概、挑空區(qū)域、局部重點(diǎn)裝點(diǎn)、扶梯周邊等配置關(guān)系（第三關(guān)鍵）。

另補(bǔ)充解釋：外觀的立面設(shè)計(jì)與用法材質(zhì)跟業(yè)態(tài)與風(fēng)格有關(guān)。

（四）、總結(jié)：

1、普通開發(fā)商都偏重百貨商場(chǎng)的規(guī)劃案因附加值高是可以理解的，所以本題所

謂的店鋪功能規(guī)劃亦以百貨商場(chǎng)為切入點(diǎn)。

2、店鋪功能規(guī)劃能夠完美，不論自主經(jīng)營、整樓租賃（含分層分塊）、合作經(jīng)

營、

甚至小部分出售回租（底層與高層不宜出售）對(duì)以后的經(jīng)營都提供了較扎實(shí)的基礎(chǔ)。

3、開發(fā)商如有跨入百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營意向應(yīng)持謹(jǐn)慎看法，不宜積極，由于百貨經(jīng)

營的門檻看似很低，隨著市場(chǎng)強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)或分流的到來，其經(jīng)營難度卻很高（理念高度）。又如大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)，其經(jīng)營門檻看似較高，其理念高度卻不那麼高，但經(jīng)營深度卻更深（管理深度）。

三、店鋪經(jīng)營的基本概念：

因業(yè)態(tài)屬性的不同其經(jīng)營模式、機(jī)制運(yùn)行、管理系統(tǒng)也因此徹低不同，但因都屬流通業(yè)，故仍有無數(shù)零售業(yè)的共通性，例舉百貨業(yè)態(tài)簡(jiǎn)述如下（指籌備期的前場(chǎng)部分）：

（一）、經(jīng)營定位（依地市狀況定格）

1、市場(chǎng)定位（占40%，約10年）：依輻射范圍、商圈容量（含位置地段）、規(guī)

模規(guī)格、進(jìn)入時(shí)機(jī)而定

2、風(fēng)格定位（占20%，約6年）：依店鋪形象（含屬性）、環(huán)境空間、感官效

果、重點(diǎn)呈現(xiàn)而定

3、客層定位（占10%，約2年）：依人均收入（含人口與戶數(shù)人均）、消費(fèi)能

力（含結(jié)構(gòu)）、購物觀念、主力群體而定

4、商品定位（占10％，約2年）：依樓層配置、業(yè)種結(jié)構(gòu)、價(jià)格檔次、店柜規(guī)格（含品牌的屬性雨級(jí)別）而定

5、企劃定位（占20％，約1年）：依戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)、廣宣力度、販促級(jí)數(shù)、客服水平而定（即預(yù)算指數(shù)）

（二）店鋪規(guī)劃

1、工程規(guī)劃：即甲乙丙工程的實(shí)施（如前述）

2、營業(yè)規(guī)劃：

（1）平面硬體圖：賣場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施位置，如平安門、防火卷閘門、消防栓、分電盤等（含賣場(chǎng)外的輔房?jī)?nèi)設(shè)施）

（2）平面作業(yè)圖（含面攢）：動(dòng)線區(qū)位、業(yè)種結(jié)構(gòu)、柜位切割、廠商配置（3）統(tǒng)一規(guī)劃圖：壁面墻、門套墻、隔墻（含中島試衣間）、框架、公共造形、統(tǒng)一布局（特別業(yè)種）

（4）控管規(guī)劃項(xiàng)目：標(biāo)高、切角、退縮線、Logo、燈箱

3、營運(yùn)規(guī)劃：條件版本與營運(yùn)分析作業(yè)

（三）營銷理念：

1、精髓思想：即商場(chǎng)與廠商的因果關(guān)系

門檻=級(jí)別效益＝營額回報(bào)＝投資

2、經(jīng)營環(huán)境：品牌氛圍、賣場(chǎng)管理、營業(yè)調(diào)節(jié)的專業(yè)執(zhí)著等

3、互動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)：品牌與品牌、樓與樓、店與店、年與年的對(duì)照等

4、企劃運(yùn)作：廣告造勢(shì)、販促活動(dòng)、民俗節(jié)慶、天數(shù)效應(yīng)等

（四）品牌理念：（MD的初級(jí)學(xué)問）

1、品牌性質(zhì)即廠商性質(zhì)

2、品牌定位即行銷通路（何謂正規(guī)品牌解釋）

3、品牌屬性與風(fēng)格（或商品）

4、品牌生態(tài)：

結(jié)構(gòu)性、組合性、特色性、轉(zhuǎn)換性的合理配置

多牌性、羊頭性、殺手性、非品牌的時(shí)機(jī)把握

指標(biāo)性、引導(dǎo)性、倫理性、哲理性的靈便運(yùn)用

（五）招商理念：

1、招商原則：自信熱誠、堅(jiān)持品質(zhì)、嚴(yán)守底線

2、招商要領(lǐng)：企業(yè)形象、專業(yè)素質(zhì)、特色大店、招商引商

3、招商動(dòng)作：

（1）市場(chǎng)調(diào)研（2）廠商資料建立（3）廠商訪問（4）意向洽商（5）廠商配置（含篩選）（6）簽約行動(dòng)

百貨的經(jīng)營籌備階段是專業(yè)中之專業(yè)，也是重中之重的關(guān)鍵，這是眾所皆知的，但隨著開業(yè)所瀕臨的將是不斷的經(jīng)營管理（含后場(chǎng)作業(yè)）、調(diào)節(jié)技巧、工作團(tuán)隊(duì)等一系列問題，這卻是常被忽視的，尤其是企業(yè)主。故百貨經(jīng)營的名言之一“百貨的開業(yè)才是困難的開頭”，名言之二“千軍易得一將難求，將帥無能累死三軍”，名言之三“百貨得核心競(jìng)爭(zhēng)力就是團(tuán)隊(duì)經(jīng)營”作為總結(jié)。

四、商業(yè)地產(chǎn)與店鋪業(yè)態(tài)有效結(jié)合，才干制造地產(chǎn)的附加價(jià)值

土地價(jià)格與商圈地段，業(yè)態(tài)屬性與經(jīng)營門檻，附加值大與風(fēng)險(xiǎn)越高等其效應(yīng)都是成正比的，在這個(gè)開放的時(shí)代，很難有奇跡浮現(xiàn)，故地產(chǎn)的開發(fā)隊(duì)商業(yè)的理解變成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性課題了，如何有效的結(jié)合，務(wù)必店鋪需要切入，提醒如下：

（一）房地產(chǎn)商的開發(fā)理念是什么？（投資意圖應(yīng)十分明確）

1、是原料加工、成品銷售的短期操作行為（不管買主死活）

2、是品牌形象、資源整合的中期運(yùn)作行為（須珍惜并輔導(dǎo)）

3、是物業(yè)保值、累攢資產(chǎn)的集團(tuán)投資長(zhǎng)久行為（投入店鋪招商）

4、是跨足行業(yè)、規(guī)模擴(kuò)大的永續(xù)經(jīng)營性為（脆弱的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)）

（二）房地產(chǎn)商（與開發(fā)商應(yīng)有所區(qū)別）隊(duì)大面攢土地開發(fā)應(yīng)有的熟悉：

1、邊際效應(yīng)概念：土地價(jià)格、營建面攢（客攢率與間壁率）、規(guī)模規(guī)格等的評(píng)估

2、大型商業(yè)地產(chǎn)整體規(guī)劃的概念：

整體規(guī)劃的運(yùn)作模式雖占有容攢率優(yōu)勢(shì)及回報(bào)豐厚的誘因，但其規(guī)模越大，經(jīng)營越難，風(fēng)險(xiǎn)越高，這是常規(guī)，除非企業(yè)主屬上題之“3”或“4”的選項(xiàng)，如冒然采納有年限的“出售回租”策略，其勝利案例微乎其微（臺(tái)灣亦然）如下解釋：

（1）不論是5年至7年甚至10年，都有租金回饋的壓力，按鄭州商場(chǎng)現(xiàn)行合理的租金上限為營業(yè)面攢50-60元/m2/月，將給經(jīng)營成本造成不小的負(fù)擔(dān)，而回租的租金往往超過此數(shù)甚多。

（2）業(yè)主（買戶）的經(jīng)營協(xié)作問題，管理層經(jīng)營常須處理與協(xié)調(diào)，久而久之變得“不務(wù)正業(yè)”。

（3）業(yè)態(tài)屬性之間得上下前后組合不易，調(diào)節(jié)期協(xié)調(diào)更難，而各自的門戶不清，系統(tǒng)不同，增強(qiáng)管理難度，結(jié)合效應(yīng)無法體現(xiàn)，甚至負(fù)面影響。

3、土地適應(yīng)分割增強(qiáng)規(guī)劃靈便性的概念：

如屬大面攢土地可作切割考慮，尤其橫向土地更具切割價(jià)值：

物業(yè)開發(fā)靈便，洽商簡(jiǎn)單，并門戶自立，簡(jiǎn)單發(fā)揮自小編的特色與管理

業(yè)態(tài)不同，互相錯(cuò)位，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)（了解業(yè)態(tài)規(guī)格＝長(zhǎng)寬高）

單體獨(dú)棟，形象鮮亮，風(fēng)格各異，各自表述

棟與棟之間亦可考慮天橋互通，增加流淌量（須有強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之前提）

4、群樓商業(yè)的規(guī)劃概念（此類型外地市偏多？）

此類型的開發(fā)因?yàn)槭苡搀w影響，如柱多梁大、管道復(fù)雜、出入口多等因素，增強(qiáng)商場(chǎng)的規(guī)劃難度，而普通群樓部分為一層至三層或含底層，故在開發(fā)初期隊(duì)商業(yè)的功能規(guī)劃更趨重要，如下解釋：

因業(yè)態(tài)不同，硬體功能亦不同（如出入口、扶梯種類等）色設(shè)計(jì)計(jì)劃難落實(shí)。因營建周期過長(zhǎng)，開發(fā)之前的合作對(duì)象尋找困難，有太多不確定因素。

店鋪風(fēng)格難定位，經(jīng)營模式難確定，業(yè)態(tài)屬性難組合，故房地產(chǎn)商普通實(shí)行臨街店鋪先買斷（資金回收，簡(jiǎn)單出售考量），等時(shí)機(jī)在洽商或冒然跨入經(jīng)營，幾乎很難有勝利案例。

甚至有房地產(chǎn)商血癌用出售回租，年限5年回本的策略，邊賣邊蓋或邊蓋邊賣，此模式終將失敗告終，血本無虧。

（三）商業(yè)街的開發(fā)概念（指街長(zhǎng)約100m或以上的開發(fā)案）

普通商業(yè)街都屬好地段，是地鋪與住商的結(jié)合體，而制造地鋪的附加值須隊(duì)地鋪的需要有深刻的理解如下：

1、公路不宜過寬（超過30m），人行道不能太窄或不平坦，忌諱高隔離欄桿與大樹密集，此為外部因素，很難變化，其地段價(jià)值因此打折。

2、發(fā)揮街長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，越長(zhǎng)開發(fā)深度越深（即不怕深），從開發(fā)商的角度，地鋪的效應(yīng)規(guī)格可以寬是長(zhǎng)的3倍（普通業(yè)主總以為門面越寬而深度越淺好，忽視其房產(chǎn)也貴），設(shè)若街長(zhǎng)是100m，地鋪寬8m是12.5間，6m是16.6間，5m是20間，后者的商業(yè)氛圍濃烈組合優(yōu)勢(shì)越強(qiáng)，這與地產(chǎn)的土地深度有關(guān)，例舉解釋（略）。

3、地鋪規(guī)劃時(shí)其單位規(guī)格的參考，一個(gè)品牌普通需要的面攢為60m2-80m2，即寬是6m，則深是12m或?qū)捠?m，則深是14m，如有大店，以2個(gè)單位打通即可，例舉解釋（略）。

4、地鋪周邊的環(huán)境，將對(duì)整體商家的經(jīng)營起到連動(dòng)作用：

地鋪的臺(tái)階高度與平面寬度之忌諱，例舉解釋（略）

硬體立面可統(tǒng)一但地鋪門面不宜，否則街景單調(diào)，店鋪風(fēng)格難呈現(xiàn)（也是資源鋪張，甚至有業(yè)主要求租戶保留門面）

空調(diào)位置的預(yù)留，限制置放店頭與大門的內(nèi)開規(guī)定（或永設(shè)計(jì)手法如店的門頭線退縮，銷售面攢仍不變，而強(qiáng)行灌輸3贏理念）對(duì)整街的動(dòng)線暢通與景觀形象是整體商戶所務(wù)必訴求的共同效應(yīng)，例舉解釋（略）

5、地鋪二層的開發(fā)要領(lǐng)（或三層），步梯與通道置于店尾或?qū)儋u場(chǎng)外（便于管理與利用）