./WORD完美格式XXXX酒店商業(yè)計(jì)劃書目錄項(xiàng)目摘要…………….6一、項(xiàng)目概述……………….6二、項(xiàng)目優(yōu)勢……………….6三、項(xiàng)目背景……………….6四、項(xiàng)目投資計(jì)劃………….7環(huán)境評(píng)估……………8一、區(qū)位優(yōu)勢………….…8二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)…………….11三、旅游資源……………………13酒店行業(yè)分析……………………17一、中國旅游飯店業(yè)概況………………17二、國際飯店集團(tuán)競爭中國市場………18三、國際飯店管理模式比較……………20四、高星級(jí)酒店的盈利分析……………21五、XX酒店管理公司………………26市場分析………….28一、XX酒店概況………28二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析…………………28三、競爭對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢………………29四、項(xiàng)目定位……………30項(xiàng)目公司…………….31一、公司簡介……………31二、公司結(jié)構(gòu)……….…………………31三、股權(quán)結(jié)構(gòu)……………31四、管理團(tuán)隊(duì)……………31五、項(xiàng)目其他背景………32項(xiàng)目規(guī)劃……………33一、項(xiàng)目位置……………33二、法律明細(xì)……………34三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃………36項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃…………………….40一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！?0二、項(xiàng)目現(xiàn)狀和建設(shè)期…………………41項(xiàng)目投資分析……………………42一、投資估算……………42.二、參數(shù)預(yù)測……………43三、融資計(jì)劃及還款方案………………44第一章項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目概述XXXX大酒店是與國際XX酒店集團(tuán)簽約合作的國內(nèi)第六家XX大酒店,是一家繼XX、XX、上海、北京、XX之后,通過國際XX酒店集團(tuán)嚴(yán)格評(píng)審入圍和參與合作的國際五星級(jí)涉外旅游酒店。XXXX大酒店集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身,位于XX市CBD區(qū)域,購物、交通十分便利,瀕臨大海,與鼓浪嶼遙遙相望,風(fēng)光旖旎。總投資概為7500萬美元,酒店用地面積3367.917平方米,建筑面積為43793平方米,地下三層,地上二十九層,總高度為99.15米酒店建成后,憑借國際XX酒店管理公司的專業(yè)化管理,將成為XX檔次最高的五星級(jí)酒店,其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會(huì)帶來豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。二、項(xiàng)目優(yōu)勢黃金地段、得天獨(dú)厚XX市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目國際著名酒店管理公司專業(yè)化管理辦妥土地房產(chǎn)證、土建已經(jīng)開工,正進(jìn)行地基建設(shè)籌建單位成功開發(fā)過多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目三、項(xiàng)目背景XX是中國東南沿海重要的旅游口岸,擁有鼓浪嶼等三個(gè)國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū),并獲得國際花園城市和優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù).XX已成為中國南方重要的對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸,這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)"中國投資貿(mào)易洽談會(huì)"和"對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)",多種大型專業(yè)會(huì)展經(jīng)常在XX舉辦。XX經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,是中國東南沿海經(jīng)濟(jì)繁榮帶的龍頭。自XX成立特區(qū)以來,已有戴爾<Dell>、柯達(dá)<Koda>、通用電器<GeneralElectric>、可口可樂<Cocacola>、太古飛機(jī)維修公司<SwireAircraft>、麥德龍<MetroAG>等世界五百強(qiáng)公司入駐XX,同時(shí)每年有大量國際、國內(nèi)商務(wù)人士來XX觀光旅游.XX市目前有四星級(jí)以上酒店六家、五星級(jí)酒店一家。鑒于XX的高星級(jí)酒店數(shù)量相對(duì)偏少,該項(xiàng)目的建成將大大地推動(dòng)XX高端旅游市場的發(fā)展,促進(jìn)XX精品旅游品牌的提升,并將給投資商帶來豐厚的投資回報(bào)。四、項(xiàng)目投資計(jì)劃〔一投資總額項(xiàng)目投資概算為7500萬美元,包括土地款、拆遷費(fèi)用、土方工程、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資1700萬美元。〔二融資計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃,建設(shè)期為2年；根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù),預(yù)計(jì)項(xiàng)目營運(yùn)8年,即可還清本息。考慮項(xiàng)目的營運(yùn)預(yù)算及還本付息年期,建議項(xiàng)目建設(shè)期免息。年度經(jīng)營結(jié)余可用于償還利息、本金。融資期限為10年〔含建筑期。根據(jù)營運(yùn)收支預(yù)估表,項(xiàng)目進(jìn)入營運(yùn)期后,前四年每年還1100萬美元,后四年每年還1200萬美元,總共用8年還本付息。環(huán)境評(píng)估一、區(qū)位優(yōu)勢1、自然情況XX是一座美麗的海濱城市,位于中國東南沿海、XX省的西南岸,臨近九龍江的河口,居中國兩大經(jīng)濟(jì)繁榮地區(qū)之間,與XX隔海相望,距XX高雄市160哩,是海峽西岸繁榮帶之龍頭。XX市轄區(qū)陸地面積1500多平方公里〔包括XX島130平方公里,海域面積300多平方公里。XX屬亞熱帶季風(fēng)氣候,常年春意濃濃,四季花香撲鼻。全年平均氣溫210C,冬天平均氣溫120C,夏天平均氣溫1981年設(shè)立XX經(jīng)濟(jì)特區(qū),XX市已被中央政府批核為一個(gè)特別行政區(qū)域,、1994年被級(jí)為副省級(jí)市。擁有省級(jí)的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)力。現(xiàn)在,XX已發(fā)展為一個(gè)現(xiàn)代化城市,有著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市建設(shè)。在過去十年內(nèi),XX受益于國際商貿(mào),教育及旅游的持續(xù)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的不斷發(fā)展,XX逐漸成為中國東南沿海的中心城市。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí),XX的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù),具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。XX先后獲得國際花園城市和優(yōu)秀的旅游城市等榮譽(yù)。2、地理位置XX市位于東經(jīng)118o04′04″、北緯24o26′46″。全市由XX島,鼓浪嶼及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和同安組成,屬海港風(fēng)景城市。其主體－XX島面積約135.5平方公里,是XX省第四大島嶼,整修海岸線蜿蜒曲折,全長234公里,港島嶼星羅棋布,洪區(qū)內(nèi)群山四周環(huán)抱,港闊水深,終年不凍,是條件優(yōu)越海峽性天然良港,有史以來就是我國東南沿海對(duì)外貿(mào)易的重要口岸。九龍江北岸的沿海部分,由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個(gè)小半島。地屬亞熱帶氣候,夏天酷暑,冬天嚴(yán)寒,溫和多雨,年均氣溫在21o左右。XX市的總陸地面積為1,516平方公里,而海洋面積則有300平方公里。而地勢則由南至北順勢而下,其西北部分地勢偏于平坦,而南部則較多山及崎嶇。在大部分的海峽,其水深超過12米及整平均處于無冰狀態(tài)。而其余位于海岸邊零散的島嶼則形成了一道天然的圍墻,以保護(hù)海洋旋渦對(duì)XX海峽造成的滋擾及破壞。3、行政區(qū)域2003年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),同意XX市調(diào)、整部分行政區(qū)劃。調(diào)整的主要內(nèi)容包括：一、思明區(qū)、鼓浪嶼區(qū)和開元區(qū)合并為思明區(qū),原三區(qū)的行政區(qū)域劃歸思明區(qū)管轄。二、將杏林區(qū)的杏林街道辦事處和杏林鎮(zhèn)劃歸集美區(qū)管轄。杏林區(qū)更名為海滄區(qū)。三、設(shè)立翔安區(qū),將同安區(qū)所轄新店、新圩、馬巷、內(nèi)厝、大嶝5個(gè)鎮(zhèn)劃歸翔安區(qū)管轄。行政區(qū)劃調(diào)整后,XX市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安6個(gè)區(qū)。

XX市現(xiàn)轄有思明、開元、鼓浪嶼、湖里、集美、杏林、同安七個(gè)區(qū)。其中XX本島內(nèi)的思明、開元、鼓浪嶼、湖里四個(gè)區(qū)為經(jīng)濟(jì)特區(qū)。思明區(qū)以商業(yè)鬧市區(qū)為主；開元區(qū)以工廠區(qū)和新市區(qū)為主；鼓浪嶼區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)；湖里區(qū)則是新興的工業(yè)投資區(qū)。島外的集美區(qū)以農(nóng)業(yè)為主,包括以旅游、教育為主的著名僑鄉(xiāng)集美鎮(zhèn)；杏林區(qū)是已具一定規(guī)模的工業(yè)區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)。同安區(qū)則是全市的農(nóng)副產(chǎn)品基地和輕工、食品行業(yè)的原料基地。4、氣候XX擁有南亞熱帶氣候,降雨量充足。全年平均溫度約為20.6oC,而最高則為38.5oC及最低為1.5oC。年降雨量約1,315毫米,主要降雨月份于每年的五月至七月。5、人口2002年末,全市戶籍總?cè)丝跒?37．16萬,41．85萬戶。2．80萬人,其中：自然增長0．67萬人,人口自然增長率為4．93‰。全市人口中以漢族居多,另有回、滿、壯、畬、苗、及高山等20多個(gè)少數(shù)民族。由于地理環(huán)境和歷史背景的因素,擁有眾多的歸僑、僑眷及XX籍僑胞和港、澳、臺(tái)同胞。6、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)陸路交通配合贛龍鐵路建設(shè),興建XX――XX延伸段,形成連接大京九的出省新通道；配合建設(shè)福廈鐵路,相應(yīng)規(guī)劃第二火車客運(yùn)站及其配套設(shè)施。加快區(qū)域合作快速通道建設(shè),重點(diǎn)建設(shè)和完善"三主"〔同三國道主干線及其復(fù)線、國道324線、"六聊"〔XX島－龍XX太武、海滄－－龍海、同安－安溪、同安－南安、同安新店－南安石井、XX－金門的對(duì)外交通,建設(shè)XX至XX高速公路,形成連接國家公路干線網(wǎng)和周邊地區(qū)的快速通道。完善綜合交通運(yùn)輸體系的配套設(shè)施,加快公路客、貨運(yùn)場站的規(guī)劃和建設(shè),構(gòu)建公路運(yùn)輸主樞紐。航空運(yùn)輸XX的空港是華東航空樞紐,高崎國際機(jī)場已開通國內(nèi)外航線89條,其中國內(nèi)航線73條,國際和地區(qū)航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆坡、馬尼拉、香港、澳門等14條航線,還有專門到日本名古屋的貨運(yùn)航班。每周出港約380余個(gè)航班,有26家航空公司在機(jī)場營運(yùn)。2002年旅客進(jìn)出港人數(shù)425.86萬人次,比上年增長13.95%,航空貨運(yùn)吞吐量13.92萬噸,增長30.48%。完善XX機(jī)場的設(shè)施配套,建設(shè)空港物流園區(qū),大力拓展國內(nèi)外航空貨運(yùn)業(yè)務(wù),增辟美國等國際航線,建成我國重要的國際干線機(jī)場,并爭取作為兩岸"三通"定點(diǎn)直航首選機(jī)場。加強(qiáng)國內(nèi)外航班的銜接,拓展客運(yùn)中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù),成為連通國內(nèi)外客貨捷運(yùn)的航空主樞紐。港口與海運(yùn)完善對(duì)外輻射通道。實(shí)施"以港立市"戰(zhàn)略,按照"三個(gè)一"〔港口貨物年吞吐量1億噸以上,集裝箱年吞吐量1,000萬標(biāo)箱,航空年客運(yùn)量1,000萬人次的遠(yuǎn)景目標(biāo)要求,把XX港建成國家重點(diǎn)貨運(yùn)主樞紐港、集裝箱運(yùn)輸國際干線港口和中轉(zhuǎn)港、海峽兩岸區(qū)域航運(yùn)中心,完善航空港,高水準(zhǔn)建設(shè)資訊港,強(qiáng)化口岸功能。XX港是中國主要港口之一,位居世界集裝箱百強(qiáng)港前40名,是中國第四個(gè)可接待第六代大型集裝箱船舶的港口；2002年貨物吞吐量2,734.51萬噸,集裝箱吞吐量175.44萬標(biāo)箱；每月XX港到全世界各地航班有315條,基本覆蓋了全球各主要港口；〔與國內(nèi)外84個(gè)港口直接通航；世界各大船公司都紛紛開辟了XX到世界各地的貨運(yùn)航線,很多知名船公司將XX作為其大陸的基本港；首批與XX貨運(yùn)試點(diǎn)直通港口,集裝箱貨運(yùn)量達(dá)到134萬標(biāo)箱。郵電通訊長途電話可直拔210個(gè)國家或地區(qū)；國內(nèi)1,800多個(gè)城市,城鄉(xiāng)固定電話交換機(jī)總?cè)萘?4.02萬門；移動(dòng)電話7.16萬戶,電腦互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶達(dá)20萬戶。已建成市話本地網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)位資料網(wǎng)和圖像傳輸網(wǎng),開辦了DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800等20多項(xiàng)郵電業(yè)務(wù)。電腦網(wǎng)已形成金橋網(wǎng)、金卡網(wǎng)、金關(guān)網(wǎng)、Inernet網(wǎng)、XiamenNet網(wǎng)。可以通過DNN、ADSL、光線以及無線接入方式連接INTERNET、INTERNET傳輸速度可以達(dá)到10M/秒。區(qū)域經(jīng)濟(jì)自1982年設(shè)立為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來,XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP年均增長18%,每年新增外商實(shí)際投資額在10億美元以上。戴爾〔Dell、柯達(dá)<Koda>、通用電器<GeneralElectric>、可口可樂<CocaCola>、太古飛機(jī)維修公司<SwireAircraft>、麥德龍<MetroAG>等諸多知名跨國公司已在XX設(shè)廠或投資。2002年,全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益進(jìn)一步提高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值648．33億元,比上年增長15．6％,其中第三產(chǎn)業(yè)增加值264．21億元,增長9．9％。按戶籍人口計(jì)算,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值47,270元,比上年增長14．5％。XXGDP增長近年XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目1999年度2000年度2001年度2002年度實(shí)績增長率實(shí)績增長率實(shí)績增長率實(shí)績增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP〔億元440.5410.63501.8713.92561.3611.85648.3715.50規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值〔億元62518.2377123.448115.20102526.40港口貨物吞吐量〔萬噸177318.21196510.8320986.82273430.28對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總額〔億美元79.6916.78100.4926.10110.7910.25151.8737.08財(cái)政總收入〔億元66.2419.5791.5038.13110.5120.78126.3114.30外商投資概況XX市為中國其中一個(gè)的主要經(jīng)濟(jì)特區(qū),并已賦予權(quán)力去管轄其市內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展事務(wù),及給多外商相關(guān)優(yōu)惠措施,已吸引外商投資?！浞职l(fā)揮特區(qū)和臺(tái)商投資區(qū)的優(yōu)勢,實(shí)施外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略擴(kuò)大對(duì)外開放,參與國際競爭,特區(qū)經(jīng)濟(jì)逐步趨向了外向型發(fā)展軌道。XX口岸的國際知名度和輻射功能在近年來明顯的增強(qiáng),利用外資進(jìn)入了全方位開放、蓬勃繁榮的發(fā)展階段,世界最大500強(qiáng)跨國公司已有27家在廈投資辦企業(yè),70多家全球跨國公司在XX落戶,外商投資領(lǐng)域從第一、二產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大到第三產(chǎn)業(yè)的飲食服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、資訊產(chǎn)業(yè)等,從蔻密集型企業(yè)為主發(fā)展到以技術(shù)、資金密集型企業(yè)為主,從加工貿(mào)易發(fā)展到高附加值企業(yè),逐步形成了擁有龍頭產(chǎn)品及配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈?！欣猛赓Y規(guī)模不斷擴(kuò)大,投資領(lǐng)域不斷拓寬物流、商業(yè)零食、軟骨發(fā)展等服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的投資專案增多,利用外資層次逐年提高。截至2001年底,全市累計(jì)批準(zhǔn)外商直接投資專案5334項(xiàng),協(xié)定利用外資187.3億美元,實(shí)際直接利用外資126.5億美元。已開發(fā)投產(chǎn)的"三資"企業(yè)達(dá)4,381家,其中：在工商部門注冊登記的外商投資企業(yè)達(dá)3016家。隨著兩岸關(guān)系的緩和,臺(tái)商來XX的投資也逐年增多,全市累計(jì)已簽訂合同的臺(tái)商直接投資專案122個(gè),協(xié)定外資金額39.38億美元。目前,"三資"工業(yè)產(chǎn)值已占全市工業(yè)產(chǎn)值的八成以上,工業(yè)品出口交貨值占全市工業(yè)銷售產(chǎn)值的近一半。"三資"企業(yè)出口總值達(dá)32.26億美元,占全市外貿(mào)出口的36.08%。全球零售巨商沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐,引發(fā)了特區(qū)商品市場服務(wù)方式和經(jīng)營理念上的新一輪整合。地方性外貿(mào)企業(yè)的崛起,在體制上打破了傳統(tǒng)單一的國家外貿(mào)經(jīng)營體制,XX對(duì)外貿(mào)易采取放寬進(jìn)出口經(jīng)營權(quán),推進(jìn)外貿(mào)企業(yè)的實(shí)業(yè)化等鼓勵(lì)措施,形成了中央、省屬、地方屬外貿(mào)公司,外貿(mào)專業(yè)公司和工貿(mào)進(jìn)出口公司,"三資"企業(yè)等多層次外貿(mào)經(jīng)營隊(duì)伍共同發(fā)展的新格局。————積極推行品牌戰(zhàn)略,加快培育名優(yōu)出口產(chǎn)品培育和發(fā)展了一批具有市場競爭優(yōu)勢的高科技產(chǎn)品和高科技出口企業(yè),出口產(chǎn)品層次不斷提高,由原來的以農(nóng)副產(chǎn)品和初級(jí)工業(yè)產(chǎn)品為主,迅速發(fā)展到以機(jī)械、電子、輕紡工業(yè)等制品為主。20年來XX累計(jì)對(duì)外貿(mào)進(jìn)出口總額為894.46億美元,年貿(mào)易規(guī)模突破了百億元大關(guān),2001年外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá)110.79億美元,比1981年增長72.37倍,年平均增長23.78%。其中,出口貿(mào)易額65.05億美元,比1981年增長45.13倍,年增率達(dá)到20.55%。與世界上178個(gè)國家及地區(qū)建立了貿(mào)易往來關(guān)系,對(duì)47個(gè)國家和地區(qū)的年出口貿(mào)易額超千萬美元,其中：對(duì)美國、日本、香港、德國、XX、新加坡的出口已超過億美元。隨著戴爾電腦、柯達(dá)感光、燦坤家電、林德叉車、富士電氣、ABB開關(guān)、廈華、廈新、太古飛機(jī)維修等一大批國內(nèi)外知名大公司生產(chǎn)能力及企業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大,機(jī)電產(chǎn)品、高新技術(shù)產(chǎn)品出口后續(xù)發(fā)展能力日漸強(qiáng)勁。2001年全市共完成機(jī)電產(chǎn)品出口27.5億美元,占全市出口的比重達(dá)42.28%,外商投資企業(yè)完成進(jìn)出口72.39億美元,占全市對(duì)外貿(mào)易的比重已達(dá)65.34%。三、旅游資源XX有豐富的旅游資源。自然資源與人文景觀相互交融,具海、島、嶼、礁、山、巖、寺、花、木諸神秀,兼民族風(fēng)格、僑鄉(xiāng)風(fēng)情、閩臺(tái)特色、并畜西洋異國情調(diào)。經(jīng)多年開發(fā)建設(shè),已形成鼓浪嶼、萬石山、南普陀、黃厝、集美、同安等六個(gè)游覽區(qū)。1988年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),鼓浪嶼、萬石山被確定為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。XX為一著名的旅游城市,其風(fēng)光如畫的特色為它帶來了〔全國衛(wèi)生城市,〔全國環(huán)保模范城市及〔優(yōu)質(zhì)旅游城市的美譽(yù)。XX有著古老的景點(diǎn),也致力發(fā)展新的景源,而XX主要分為五個(gè)游客區(qū),包括鼓浪峽及南浦頭朝游客區(qū)等。除此之外,XX更提供了方便的交通及通訊網(wǎng)絡(luò),及全面的旅游相關(guān)機(jī)械。因此,XX非常適合本地及外國的游客及投資者。在1998年,XX市政府不遺余力地推動(dòng)并監(jiān)督旅游業(yè)的發(fā)展。另外,市政府更加強(qiáng)了在旅游業(yè)上的投資,例如增強(qiáng)了興旅游有關(guān)的其建,興改善旅游服務(wù)素質(zhì),以吸引更多本地及國外的游客。在1998年,XX被評(píng)為省級(jí)旅游城市,而其更排在重點(diǎn)旅游城市列上的第八席。國家旅游局更頒發(fā)〔優(yōu)質(zhì)旅游城市獎(jiǎng)予以XX以作表揚(yáng),而此優(yōu)秀表現(xiàn)更加快了XX旅游業(yè)的發(fā)展。根據(jù)XX旅游局的資料,大約有1,020萬人次于2002年曾前往XX市作訪客,而其中6.5%為海外游客,代表了年增長約為12.2%。在同一時(shí)期內(nèi),XX市賺取了超過三億六千多萬美元的外匯,比前年同期增長17.4%。在本地旅游方面,大約950萬名本地訪客在2002年間到訪XX,令XX賺取了135億元人民幣的收入,比去年分別增長了11.9%及2%。XX旅游業(yè)資料簡略〔萬人次19981999200020012002國外旅客48.3950.0355.8857.367.16國內(nèi)旅客585.52638.61735.04851.45952.86總訪客人數(shù)633.91688.64790.92908.751,020從國外旅客賺處的收入2.392.6233.113.65〔以十億美元計(jì)從國內(nèi)旅客賺取的收入55.76107.5114.3132.6135.2〔以十億人民幣計(jì)從旅客賺取的總收入75.54129.1139.1158.1165.4XX市在國外旅客的人數(shù),逗留時(shí)間及外匯收入均分別排行于中國旅游城市列上的十二、六及六位。XX游客國籍分布圖XX游客國籍分布圖由上圖可顯示出往XX的海外訪客主要來處XX、日本、香港、而他們總共占了XX總海外游客數(shù)量的65%。從以上分析可看到旅游業(yè)為XX市未來發(fā)展的重要支柱。兩岸的小三通XX由于其本身的地理優(yōu)勢,致力在兩岸推廣[小三通],[小三通]的意思為郵電、航空、船務(wù)及商貿(mào),現(xiàn)在有數(shù)個(gè)碼頭如東渡港有定期船班通往XX。每年,XX均舉行大型的[小三通活動(dòng)],如[國際投資貿(mào)易展]及[出口XX物品展],此等活動(dòng)均吸引了大批XX商貿(mào)有興趣人士的參與,增強(qiáng)了兩地人民的交流,兩岸也致力于船運(yùn)、郵政及通訊方面的相互發(fā)展,更牢固了兩岸之間的溝通。城市發(fā)展戰(zhàn)略加強(qiáng)核心城市XX島的建設(shè)和優(yōu)化,積極開發(fā)和建設(shè)好城市拓寬區(qū)域和分區(qū)組團(tuán)中心,形成具有較高綜合效益的城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu),構(gòu)筑完整的城群體系和網(wǎng)絡(luò),加強(qiáng)環(huán)境和園林綠化的投入,完善和發(fā)揮海港、空港、信息港的功能效益,使XX市逐步實(shí)現(xiàn)生態(tài)型、現(xiàn)代化、國際性大都市－現(xiàn)代化山水城市。酒店行業(yè)分析中國旅游飯店業(yè)概況旅游飯店業(yè)是中國旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放最前沿的領(lǐng)域,目前在投資、管理和服務(wù)等方面均一定程度地實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)競爭的國際化。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好、國際貿(mào)易往來不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)一步完善、進(jìn)口物品關(guān)稅普遍降低,正是外資進(jìn)入中國旅游飯店業(yè)的"黃金期"。

２００２年中國旅游飯店業(yè)達(dá)到新的高峰?！叮玻埃埃材曛袊糜螛I(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,全國共有星級(jí)飯店８８８０家,比２００１年末增加１５２２家；全國星級(jí)飯店的全年平均客房出租率達(dá)到６０．１５％,比２００１年提高１．７個(gè)百分點(diǎn)；全國星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入總額９１４．４３億元,比２００１年增長１９．８％。中國經(jīng)濟(jì)正步入快速增長周期的新上升通道,而旅游業(yè)的發(fā)展也進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展期。

經(jīng)濟(jì)景氣的持續(xù)上升,推動(dòng)中外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、科技、會(huì)議等交流活動(dòng)的頻繁舉辦,為中國旅游飯店業(yè)帶來旺盛的客源。經(jīng)過２００３年下半年的休整,中國入境旅游業(yè)將全面步入發(fā)展振興階段。２００４年中國內(nèi)地入境旅游人數(shù)有望突破１億人次。

旅游安全的有效保障,也為中國旅游飯店業(yè)提供旺盛的客源。由于境外旅游行業(yè)不斷受到各種恐怖事件、戰(zhàn)事等影響,中國在國際上贏得了"旅游安全勝地,經(jīng)濟(jì)發(fā)展沃土"的良好形象。盡管２００３年初突發(fā)"非典"疫情,給中國入境旅游造成了較大影響,但僅是暫時(shí)的,之后中國旅游業(yè)立即重新回歸快速發(fā)展的軌道。

中國旅游業(yè)今年將圍繞"中國,魅力永存"的促銷主題,加大對(duì)中國旅游目的地形象的宣傳,并聯(lián)合北京奧組委,啟動(dòng)"２００８奧運(yùn)旅游"的計(jì)劃。國家旅游局將全力爭取入境旅游市場的恢復(fù),通過落實(shí)內(nèi)地與香港、澳門更緊密旅游合作協(xié)議,努力擴(kuò)大港澳居民赴內(nèi)地旅游的規(guī)模。

市場經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步完善,也將優(yōu)化旅游飯店業(yè)發(fā)展的環(huán)境。２００２年１月,中國下調(diào)了５０００多種商品的進(jìn)口關(guān)稅,使關(guān)稅總水平降到１２％。與飯店經(jīng)營密切相關(guān)的牛肉、豬肉、植物油、奶酪、冰淇淋的進(jìn)口關(guān)稅都出現(xiàn)較大幅度的降低。未來幾年,關(guān)稅水平還將進(jìn)一步降低,這將大大節(jié)省旅游飯店的經(jīng)營成本。２００２年中國旅游飯店協(xié)會(huì)參考國際慣例制定了《中國飯店業(yè)行業(yè)規(guī)范》,明確了飯店的義務(wù)與權(quán)利,對(duì)容易引起爭議的問題進(jìn)行了界定,政府有關(guān)部門正抓緊簡政放權(quán),清理和減少行政審批項(xiàng)目,依法行政,履行入世承諾,為維護(hù)飯店企業(yè)正常的經(jīng)營秩序提供了制度保證。

國際飯店集團(tuán)競爭中國市場1982年香港半島集團(tuán)正式管理北京建國飯店,標(biāo)志著國際飯店集團(tuán)開始進(jìn)入中國飯店市場。不久,假日集團(tuán)于1984年管理北京麗都假日飯店后,五年之內(nèi)先后在國內(nèi)XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等城市形成網(wǎng)絡(luò),成為當(dāng)時(shí)管理飯店最多的國際飯店管理集團(tuán)。在八十年代進(jìn)入中國市場的還有喜來登、XX、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達(dá)、凱悅、美麗華、太平洋、馬尼拉等十余家酒店管理集團(tuán)。

九十年代嘗到了甜頭的國際酒店集團(tuán)登陸中國市場的步伐明顯加快,這一時(shí)期是我國旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的階段,同時(shí)也是國際飯店集團(tuán)看好中國市場,積極擴(kuò)大市場份額的時(shí)期,這期間又有馬里奧特、最佳西方國際、天天、凱賓斯基、喜達(dá)屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數(shù)十家國際飯店集團(tuán)涉足中國市場。出現(xiàn)了群雄逐鹿的局面,根據(jù)國際飯店與餐館協(xié)會(huì)的資料統(tǒng)計(jì),2000年世界飯店管理集團(tuán)排行前10家為圣達(dá)特、六洲、馬里奧特、雅高、精品國際、XX、最佳西方國際、喜達(dá)屋、卡爾遜、凱悅,除了少數(shù)經(jīng)營低檔飯店圣達(dá)特等集團(tuán)未進(jìn)入中國市場外,多數(shù)國際飯店集團(tuán)的市場份額中都包含著在中國管理的飯店,中國已成為著名國際酒店集團(tuán)的集聚地,國際酒店集團(tuán)之所以看好中國市場,一是由于中國的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長,帶來巨大的商機(jī),蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)顯示了巨大的市場潛力；二是中國政治穩(wěn)定、社會(huì)安定、人民幣匯率穩(wěn)定,企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨完善；三是中國勞動(dòng)力成本相對(duì)較低且素質(zhì)較高。

國際飯店集團(tuán)通過引進(jìn)先進(jìn)的管理觀念、管理模式加快了我國飯店經(jīng)營管理水平的提高,縮短了我國飯店業(yè)與國際水平的差距,使我國飯店業(yè)成為開放較早,市場化程度較高、最先與國際接軌的行業(yè)之一；國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入同時(shí)培養(yǎng)了大批飯店管理人才,其管理的飯店成為我國飯店管理人才的"提高班",許多有過在國際飯店集團(tuán)管理的飯店任職經(jīng)歷的人員成為了國內(nèi)飯店和外企爭奪的對(duì)象；國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入還促進(jìn)了高新技術(shù)在飯店中的應(yīng)用,引導(dǎo)飯店追蹤國際飯店發(fā)展趨勢方面起到了示范作用,數(shù)字化、人性化飯店為客人營造了更加溫馨、舒適、便捷的居住環(huán)境。應(yīng)該講,目前中國旅游飯店業(yè)之所以成為中國社會(huì)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭羊,重要因素之一就是得益于國際飯店集團(tuán)的進(jìn)入。

目前國際飯店集團(tuán)在競爭中國市場方面呈現(xiàn)以下變化：

由一線城市向二線城市擴(kuò)展

國際飯店集團(tuán)開始進(jìn)入中國市場時(shí),往往是選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市或旅游資源豐富的城市立足,如香格里拉在中國開業(yè)的17家酒店基本分布于北京、上海、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等城市,其中北京就有四家〔香格里拉飯店、中國大飯店、國貿(mào)飯店、嘉里中心飯店該集團(tuán)認(rèn)為迅猛發(fā)展的國內(nèi)旅游業(yè)是他們向二線城市擴(kuò)張的主要原因,不久將會(huì)讓具有市場潛力的二線城市看到更多的香格里拉飯店,如2003年XX、XX兩家香格里拉新酒店即將開業(yè),2004年XX香格里拉也將開門迎賓。由單一品牌向多品牌發(fā)展

國際著名酒店集團(tuán)的名稱或品牌在市場的信譽(yù)程度往往高于某一個(gè)國家制定的標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)槠放剖沁@些集團(tuán)根據(jù)市場需求而推出的,有非常明確的市場定位,體現(xiàn)了今后飯店業(yè)的競爭方向,代表著時(shí)尚的服務(wù)潮流,得到客人的認(rèn)同和推崇。幾十年來,無論商務(wù)客人還是旅游者出行都習(xí)慣于選擇自己喜愛的品牌飯店。假日集團(tuán)剛進(jìn)入中國時(shí),推出的品牌只有假日品牌飯店。為了滿足商務(wù)客人的需求,又陸續(xù)推出皇冠假日、洲際等品牌；馬里奧特集團(tuán)進(jìn)入中國市場首推的是萬豪品牌,目前他們集團(tuán)推出全品牌發(fā)展戰(zhàn)略,既有高檔的麗嘉.卡爾頓、萬豪、萬麗,又有中高檔的萬怡、新世紀(jì)、華美達(dá)。即使是馬里奧特的同一檔次品牌,各品牌間的差異體現(xiàn)了不同的風(fēng)格,如萬豪是體現(xiàn)歐美古典式風(fēng)格,萬麗是追求智能化的商務(wù)現(xiàn)代派風(fēng)格,不同的風(fēng)格適應(yīng)不同的市場需求。由個(gè)別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發(fā)展

過去相當(dāng)長一段時(shí)間超豪華品牌飯店在中國是空白,九十年代末期僅有北京圣.瑞杰斯國際俱樂部酒店和上海麗嘉.卡爾頓及金茂君悅酒店三家。近年來隨著我國旅游業(yè)的發(fā)展,世界著名飯店集團(tuán)對(duì)我國飯店業(yè)的市場表示出極大的信心,他們紛紛推出超豪華品牌飯店,在中國打造自己的旗艦,如開業(yè)不久的上海瑞吉紅塔酒店成為喜達(dá)屋集團(tuán)在中國開業(yè)的第二個(gè)圣.瑞吉斯品牌酒店。去年底開業(yè)的北京東方君悅酒店是凱悅集團(tuán)在中國繼上海君悅金茂酒店之后管理的第二家君悅品牌酒店,今年元月開業(yè)的上海四季酒店成為國際著名的四季酒店集團(tuán)在中國開業(yè)的第一家酒店,馬里奧特的麗嘉.卡爾頓酒店不久也將在北京落戶。批量超豪華品牌飯店落戶中國,標(biāo)志著中國飯店業(yè)檔次更加完備,一批品質(zhì)卓越、服務(wù)超群的酒店將為客人提供高度個(gè)性化的服務(wù)。

從以上變化中,我們可以看出,國際飯店集團(tuán)進(jìn)入中國市場已初步完成了從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海開放城市至中西部地區(qū)拓展,實(shí)現(xiàn)了全方位發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)化布局,正在逐步加大網(wǎng)絡(luò)的密度,實(shí)施多品牌發(fā)展,這既體現(xiàn)了國際飯店業(yè)發(fā)展的一種趨勢,同時(shí)也給我國飯店業(yè)發(fā)展帶來壓力。再過若干年,在中國市場形成規(guī)模的國際酒店集團(tuán)將會(huì)更多,這既是國際飯店業(yè)發(fā)展的必然趨勢,也是全球經(jīng)濟(jì)一體化的必然結(jié)果。三、國際飯店管理模式比較帶資管理通過"買斷"<絕對(duì)擁有>,"控股"<相對(duì)擁有>或"參股"<部分擁有>等直接或間接投資方式來獲取飯店經(jīng)營管理權(quán)并對(duì)其下屬系列飯店實(shí)行相同品牌標(biāo)識(shí),相同服務(wù)程序,相同預(yù)訂網(wǎng)絡(luò),相同采購系統(tǒng),相同組織結(jié)構(gòu),相同財(cái)務(wù)制度,相同政策標(biāo)準(zhǔn),相同企業(yè)文化及相同經(jīng)營理念的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的創(chuàng)建初始階段,較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。委托管理通過飯店業(yè)主與管理集團(tuán)/公司簽署《管理合同》來約定雙方的權(quán)利,義務(wù)和責(zé)任,以確保管理集團(tuán)/公司能以自己的管理風(fēng)格,服務(wù)規(guī)范,質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營方式來向被管理的飯店輸出專業(yè)技術(shù),管理人才和管理模式,并向被管理飯店收取一定比例的"基本管理費(fèi)"<約占營業(yè)額的2%至5%>和"獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)"<約占毛利潤的3%至6%>的管理方式。近年來,"獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)"所占的比例正在逐年遞增。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的定型階段,較適合于那種財(cái)力雄厚但專業(yè)管理人才及管理技術(shù)貧乏的單體飯店。XXXX項(xiàng)目即采取該方式進(jìn)行管理。特許經(jīng)營通過認(rèn)購特許經(jīng)營權(quán)的方式將所管理集團(tuán)/公司所擁有的具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱,注冊商標(biāo),定型技術(shù),經(jīng)營方式,操作程序,預(yù)訂系統(tǒng)及采購網(wǎng)絡(luò)等無形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許飯店,并一次性收取特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)或初始費(fèi),以及每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動(dòng)的特許經(jīng)營服務(wù)費(fèi)<包括：公關(guān)廣告費(fèi),網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂費(fèi),員工培訓(xùn)費(fèi),顧問咨詢費(fèi)等>的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團(tuán)的成熟階段,和較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想放棄獨(dú)立經(jīng)營管理權(quán)和所有權(quán)的單體飯店。聯(lián)銷經(jīng)營近年來,隨著全球分銷系統(tǒng)的<GDS>普及和互聯(lián)網(wǎng)實(shí)時(shí)預(yù)訂功能的實(shí)現(xiàn),國外的"聯(lián)銷經(jīng)營集團(tuán)"應(yīng)運(yùn)而生并且發(fā)展迅猛。飯店聯(lián)銷集團(tuán)是由眾多的單體經(jīng)營管理的飯店自愿付費(fèi)參加并通過分享聯(lián)合采購,聯(lián)合促銷,聯(lián)合預(yù)訂,聯(lián)合培訓(xùn),聯(lián)合時(shí)常開發(fā),聯(lián)合技術(shù)開發(fā)等資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成的互助聯(lián)合體。此種模式一般出現(xiàn)在檔次/市場/規(guī)模/風(fēng)格相類似的系列酒店聯(lián)合體,較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想改名換姓的單體飯店〔如：郵電系統(tǒng)的"信苑集團(tuán)",民航系統(tǒng)的"飯店委員會(huì)","中國名酒店"等。顧問咨詢伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實(shí)和職業(yè)經(jīng)理人與專業(yè)化管理的需求上揚(yáng),國內(nèi)的許多飯店管理集團(tuán)/公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營之間的管理模式。其特點(diǎn)是：管理公司僅僅派咨詢顧問或管理副手協(xié)助飯店籌建開業(yè)/日常管理,并按所提供的顧問服務(wù)內(nèi)容與管理咨詢形式進(jìn)行收費(fèi)的管理方式。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗(yàn)尚不配套的管理集團(tuán),較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專業(yè)化管理的單體飯店。中外對(duì)比分析中國的管理集團(tuán)公司目前仍以"帶資管理"模式為主〔注：資產(chǎn)集團(tuán)的特色,"委托管理"〔注：經(jīng)營集團(tuán)的特色為輔,"顧問管理"為次,"聯(lián)銷經(jīng)營"為末；外國的管理公司則以"聯(lián)銷經(jīng)營"管理模式為主〔注：美國的PEGASUSSOLUTIOS目前擁有8700家酒店和180萬間客房,"特許經(jīng)營"為輔〔如：美國的CENDANT集團(tuán)目前擁有的6400余家酒店中有別于6300余家是通過"特許經(jīng)營"方式管理的,"委托管理"為次,"投資管理"為末四、高星級(jí)酒店的盈利分析在5星級(jí)中,國際管理飯店實(shí)現(xiàn)的平均房價(jià)為最高,達(dá)到人民幣727.20元,高于國內(nèi)管理飯店人民幣604元的平均房價(jià),并超出業(yè)主自行管理飯店平均價(jià)〔人民幣518的40%。所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣508元,整體市場平均住宿率為69.2%.所有3星級(jí)飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣240元,整體市場住宿率為65.4%.在"管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益〔IBCMF"及"稅務(wù)及折舊前收益〔CBITDA"兩項(xiàng)指標(biāo)方面,國際管理飯店同時(shí)獲得了最佳的表現(xiàn)。在4星級(jí)中,國際管理飯.中國飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)<1>以平均房價(jià)分類所有國際管理國內(nèi)管理業(yè)主自行管理國際管理國內(nèi)管理業(yè)主自行管理所有AllInternationalDomesticIndependentInternationalDomesticIndependentAll4+5星/Star5星/Star5星/Star5星/Star4星/Star4星/Star4星/Star3星/Star飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要飯店數(shù)量1864162627157162每日可供出租客房數(shù)60,34115,3453,35111,2478,8884,36917,14111,543每日實(shí)際入住客房數(shù)41,73910,7952,5007,2906,3443,17411,6367,554平均入住率69.2%70.4%74.6%64.8%71.4%72.7%67.9%65.4%平均凈房價(jià)508727604518485366330240每間客房日平均收入352512450336346266224157每間客房總收入250,079338,320315,776274,103208,227171,792184,131110,426每間客房總支出165,997206,219196,472187,003146,323111,746134,27883,894每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益84,082132,101119,30461,90460,04760,04749,85326,532占總收入百分比33.6%39.0%37.8%29.7%29.7%35.0%27.1%24.0%每間客房稅務(wù)及折舊前收益60,506102,98383,65948,45948,45948,00224,77416,041占總收入百分比24.2%30.4%26.5%23.5%23.3%27.9%13.5%14.5%.中國飯店業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)<2>以平均房價(jià)分類.以城市分類￥701以上￥501~700￥301~500￥300以下北京五星上海五星AboveBetweenBetweenBlowBeijingShanghai￥701￥501~700￥301~500￥300以下5Star5Star飯店業(yè)業(yè)務(wù)摘要IndustrySummary飯店數(shù)量NumberofHotel204190961414每日可供出租客房數(shù)NumberofavailableRoomsperDay8,91917,06524,59621,1996,4326,067每日實(shí)際入住客房數(shù)NumberofOccupiedRoomsperDay6,71312,49016,21713,7814,5764,619平均入住率Occupancy75.3%73.2%65.9%65.0%71.1%76.1%平均凈房價(jià)AverageRoomRate930587389224756862每間客房日平均收入RevenuePerAvailableRoom700429256146538656每間客房總收入TotalRevenuePerAvailableRoom473,031284,479192,974117,720384,212419,711每間客房總支出TotalExpensesPerAvailableRoom281,143185,500134,61793,631230,684249,981每間客房固定費(fèi)用及管理費(fèi)前收益IBFCMFPerAvailableRoom1911,88898,97958,35824,090153,528169,730占總收入百分比%ofTotalRevenue40.6%34.85%30.2%20.5%40.0%40.4%每間客房稅務(wù)及折舊前收益EBITDAPerAvailableRoom153,52479,28935,08310,502104,995139,015占總收入百分比%ofTotalRevenue32.5%27.9%18.2%8.9%27.3%33.1%IBFCMF-IncomeBeforeFixedChargesandManagementFees.2.EBITDA-EaringBeforeIncomeTaxDepreciationandAmorization.店也實(shí)現(xiàn)了最高的平均房價(jià),達(dá)到人民幣485元,盡管國際管理飯店在市場推廣及營銷,能源及維護(hù)保養(yǎng)方面的開支較高,但最終仍在"管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益〔IBFCMF"及"稅務(wù)及折舊前收益相〔IBCMF對(duì)較低,這一層級(jí)市場仍有效地控制了各項(xiàng)成本開支,并獲得了積極的現(xiàn)金流量。上海的5星級(jí)飯店比北京的同等級(jí)飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經(jīng)營利潤。上海的平均房價(jià)達(dá)到了人民幣862元,比北京同等級(jí)飯店高出14%,而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在"管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益〔IBCMF"百分比方面都達(dá)到了總收入的40%,但如果以每間客房"管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益〔IBCMF"實(shí)現(xiàn)的絕對(duì)值〔人民幣為比較,上海飯店仍比北京的同等級(jí)飯店高出11%。按照平均房價(jià)分類,房價(jià)最高等級(jí)類別〔平均房價(jià)在人民幣701元以上的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績,平均每間房餐飲和其他收入達(dá)到人民幣1,722元,"管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益〔IBCMF"占到總收入的40.6%,因此,經(jīng)營效益為顯著。客源構(gòu)成至于各類飯店的客源構(gòu)成,總體而言,國際管理飯店獲取了更多的國際客源,按價(jià)格分類的市場中,高價(jià)市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面,國內(nèi)管理5星級(jí)飯店和國際管理4星級(jí)飯店在商務(wù)市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外,來自北美地區(qū)的長線客源,在價(jià)格上的敏感度相對(duì)較低,更樂意選擇入住高價(jià)市場的飯店,在平均房價(jià)高于人民幣701元這一層級(jí)市場中,這一市場的客源占到飯店客源構(gòu)成的17.3%,而中低價(jià)飯店獲得此類客源的能力較弱,如平均房價(jià)在人民幣501~700元層級(jí)飯店中,長線市場客源占總客源的9.6%,平均房價(jià)在人民幣301~500層級(jí)飯店中,長線市場占總客源的6%,而平均房價(jià)在人民幣300元層級(jí)飯店中,長線市場客源僅占總客源的1%。固定成本不管是4星級(jí)還是5星層級(jí),從行政及一般開支占總收入的比例來看,國際管理飯店低于國內(nèi)管理及業(yè)主自行管理飯店,如在5星層級(jí)中,國際管理飯店的的行政及一般開支占總收入的9.2%,國內(nèi)管理飯店比例是13.4%,業(yè)主自行管理飯店比例則是11.3%。另一方面,國際管理飯店的市場推廣費(fèi)用則高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店,5星級(jí)和4星級(jí)飯店的市場推廣費(fèi)用分別占總收入的5.4%和4.4%,而國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店分別是2.0%和2.9%。同時(shí),高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價(jià)格層級(jí)的飯店,如平均房價(jià)在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費(fèi)用為人民幣7,566元,而平均房價(jià)為人民幣501~700元之間的飯店此項(xiàng)指標(biāo)僅為人民幣3,492元。酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店收入結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖酒店經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)圖人事統(tǒng)計(jì)總體而言,5星級(jí)飯店每間客房的人工配比達(dá)到1.6到1.77,除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外,普遍高于4星級(jí)和3星飯店的人工配比。相應(yīng)地,在4星級(jí)和5星級(jí)中,國際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店訂房渠道所有4星級(jí)和5星級(jí)飯店中,大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成,同時(shí),旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道,在4星級(jí)和5星飯店中占總預(yù)定比例的23.5%。通過飯店自行建立網(wǎng)站而實(shí)現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定比例相對(duì)較低,在所有4星級(jí)和5星級(jí)中,互聯(lián)網(wǎng)預(yù)定僅占總預(yù)定比例的0.3%,但是,在中低價(jià)飯店中,通過其他互聯(lián)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定則頗受歡迎,平均房價(jià)在人民幣301~500元之間以及平均房價(jià)在人民幣300元以下的飯店,通過其他訂房網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)的網(wǎng)上預(yù)定分別占總預(yù)定比例的6.7%和4.3%。而平均房價(jià)在人民幣701元以上的飯店,此指標(biāo)僅占1.2%。未來預(yù)測所有飯店對(duì)未來預(yù)測方面,5星級(jí)飯店市場〔目前贏利最高的飯店等級(jí)對(duì)未來業(yè)績最為樂觀。5星級(jí)飯店中,72%的受調(diào)查飯店預(yù)測2004年的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長,83%的飯店預(yù)測平均房價(jià)將出現(xiàn)增長。另一方面,由于受到5星級(jí)飯店市場的競爭壓力,參與調(diào)查的4星飯店對(duì)未來業(yè)績則略顯保守,僅有48%的飯店預(yù)測2004年的住宿率將出現(xiàn)增長,58%的飯店預(yù)測同年的平均房價(jià)將保持增長。五、XX酒店管理公司1、簡介作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌,XX賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。自從克利德·XX在1919年購買了他的第一家賓館以來,XX機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望,不僅在客戶、工作人員、投資者之中,而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。

目前全美的XX賓館大約有260家,知名旗艦店包括華道夫、XX夏威夷村、XX朝圣屋、XX芝加哥城堡等,分布在全美40個(gè)州與哥倫比亞特區(qū)。在美國它現(xiàn)在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區(qū)和郊外；54家全權(quán)管理公司及199家授權(quán)協(xié)議管理公司。80多年以來,XX品牌名稱在同業(yè)中被譽(yù)為優(yōu)質(zhì)的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿足商務(wù)及休閑目的客戶的需要。

XX公司與XX集團(tuán)英國公司1997年1月訂立協(xié)議,組成XX國際。目前在全球50個(gè)國家地區(qū)擁有超過500家賓館。本項(xiàng)目與XX國際酒店管理集團(tuán)<HiltonInternational>簽定協(xié)議要求,將酒店名稱定為"XXXX大酒店"。XXXX大酒店是與國際XX酒店集團(tuán)簽約合作的國內(nèi)第六家XX大酒店,集旅游、商務(wù)、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際五星級(jí)涉外旅游酒店〔賓館。2、管理模式和特點(diǎn)具體說來,XX酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí),強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新,XX飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式,他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：細(xì)分目標(biāo)市場,提供多樣化的產(chǎn)品高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控嚴(yán)格控制成本費(fèi)用以人為本的員工管理戰(zhàn)略積極全面地開展市場營銷活動(dòng)利用新技術(shù)市場分析一、XX酒店概況至2002年底,XX市共有星級(jí)酒店58家,其中國內(nèi)五星級(jí)酒店1家,四星級(jí)酒店6家。即悅?cè)A酒店〔五星、馬可波羅大酒店〔四星、假日海景大酒店〔四星、京閩大酒店〔四星、華僑大酒店〔四星、金燕酒店〔四星、寶龍大酒店〔四星。據(jù)統(tǒng)計(jì),近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間,高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2001年度,XX假日酒店平均的客房入住率達(dá)到74%,XX馬可波羅酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。XX馬可波羅酒店在營運(yùn)初期,時(shí)值亞洲金融危機(jī),在客源受到較大影響的情形下,其1997年,1998年,1999年的客房入住率仍平均分別達(dá)到63%,67%,71%。XX假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報(bào),并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。XX市的酒店業(yè)尚未成熟,國外游客主要下榻于XX悅?cè)A酒店,馬可勃酒店,及假日海景大酒店等。而XX也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇,但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。XX市的酒店業(yè)在房價(jià)及入住率方面有著明顯的增長,可是,需求在1997-98年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了,而這情況也因同時(shí)遇上亞洲金融風(fēng)暴而趨惡化了。從資料分析中,我司推斷XX市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的,因往XX市的國內(nèi)及國外游客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長,這尤其于小三通的持續(xù)改善,更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò),也為XX市旅游業(yè)帶來正面的影響。二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析XX擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,已成為商務(wù)、旅游的集散地,越來越多地吸引國內(nèi)外客人來XX。XX市近幾年接待旅客一覽表單位:萬人次年度接待人員類別1997年1998年1999年2000年2001年接待境外旅客42.1348.3950.0355.8857.30接待境內(nèi)旅客591.13633.91688.64790.92908.75總接待境內(nèi)、外旅客633.26683.30638.67746.80966.05旅游總收入<億元>73.3075.54129.12139.08158.09資料來源:XX市旅游局計(jì)統(tǒng)處XX已成為中國重要的國際招商口岸和對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸,這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)"中國投資貿(mào)易洽談會(huì)"和"對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)",多種專業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在XX舉辦。XX市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。酒店入住率據(jù)我們向XX市旅游局作出的非正式提問,得知XX市的四、五星級(jí)飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚,而入住率約為62%,根據(jù)以往紀(jì)錄,于1996與1997年四星級(jí)酒店的入住率分別為79.21%與68.6%。酒店房間牌價(jià)〔每晚〔以美元計(jì)數(shù)目標(biāo)準(zhǔn)化豪華車折扣XX悅?cè)A酒店208＄180＄36040%XX馬可勃羅東方大酒店350＄160＄19050%假日海景大酒店351＄160＄19055%寶龍大酒店189＄130＄16060%XX悅?cè)A會(huì)展酒店206＄180＄36050%XX京開中心酒店490＄180＄18055%三、競爭對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢在2002年末,XX市共有52間已評(píng)星級(jí)的酒店,其中七間達(dá)四星級(jí)或以上。XX共有2,138間達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房間,其中208間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級(jí)的XX悅?cè)A酒店。其余在XX市內(nèi),共有15間三星級(jí),30間二星級(jí)及3間一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店。根據(jù)XX市旅游局所提供的資料,現(xiàn)在有四間四星到五星級(jí)別的酒店正在籌務(wù)/興建當(dāng)中,預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成。對(duì)XX市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房價(jià)及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說,XX市將有更高檔酒店落成,使整個(gè)市場的競爭轉(zhuǎn)趨劇烈。中國已加入了世貿(mào),及其地理上鄰近XX的優(yōu)越位置,均使XX有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境,因此,XX將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門投資城市,市政府不遺余力的推動(dòng)XX市旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施,均會(huì)吸引到本地及外求游客,使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。四、項(xiàng)目定位XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長率在10%以上,目前共有星級(jí)酒店58家,按國際旅游組織關(guān)于酒店等級(jí)結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù),一個(gè)地區(qū)的高星級(jí)酒店的數(shù)量比例應(yīng)在10-20%之間,目前XX的高星級(jí)酒店相對(duì)偏少。因此,XXXX大酒店定為國際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。XXXX大酒店臨海而立,位于正在形成的XX市CBD<CentralBusinessDistrict>區(qū)域。酒店建成后,憑借國際XX的經(jīng)營管理,XXXX大酒店將是XX檔次最高的五星級(jí)酒店,其專業(yè)的國際經(jīng)營理念必會(huì)帶來豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。第五章項(xiàng)目公司一、公司簡介XX市XX實(shí)業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司,成立于1996年,注冊地為中國XX市,注冊資本為2000萬元人民幣,公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目管理。公司先后開發(fā)、建設(shè)了"XX花園"、"XXX花園"及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目。二、公司結(jié)構(gòu)和管理層公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì),公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目管理部等。公司主要業(yè)績：1995年籌建商住高級(jí)公寓"XXX花園",總投資額約人民幣6200萬元,并于1997年完工交付使用。1996年籌建商住高級(jí)公寓及別墅"XXX花園",總投資額約人民幣1800萬元,并于1998年初完工交付使用。三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司由三位自然人組成。四、管理團(tuán)隊(duì)XXXXXXXXXXXXXXXXX五、項(xiàng)目其他背景近年,XX對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展,主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長；XX與XX隔海相望,在香港、澳門回歸后,XX的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；XX市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長的市場需求,XX市高星級(jí)酒店,存在一定的缺口。目前,高星級(jí)酒店屬XX市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目。公司于是決定在公司完全擁有的土地,位于XX市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級(jí)酒店。建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過XX市旅游批復(fù)同意,并經(jīng)XX市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng),現(xiàn)已完成設(shè)計(jì)方案并獲得XX市建設(shè)行政主管部門的批復(fù),已具備開工條件。第六章項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目的所在位置為XX省XX市開源區(qū)的西南部,位于鷺江道的東南端,及其與禾祥路及夏禾路交界之間。項(xiàng)目附近主要為住宅區(qū),而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個(gè)高素質(zhì)的住宅小區(qū)。開源區(qū)為XX市的中心區(qū)域,大部份的高檔飯店,高級(jí)辦公室,及XX市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi),于XX路的主購物區(qū),名牌百貨店均于XX路兩旁林立,而XX路的主要購物區(qū)至本項(xiàng)目非常接近,只需一段很短的的行車時(shí)間便能到達(dá)。本項(xiàng)目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道,多條公車路線位于此路上行走,為市民帶來了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。另外,離項(xiàng)目大約五分鐘的車到達(dá)渡輪碼頭〔包括往主要游客區(qū)鼓浪與的流輪,而XX國際機(jī)場則離項(xiàng)目大約20分鐘左右的車程。項(xiàng)目座落于呈長方型地塊的西端,而基地的地勢大致平整。而地址的東面則為整體發(fā)展中的第一期,此部分已建成兩幛七層高的住宅大廈,并已于四年前竣工。根據(jù)有關(guān)提供的土地房產(chǎn)權(quán)證中的資料所示,項(xiàng)目的總用地面積約7,032。92平方米,而土地面積明細(xì)列出如下：土地部分土地面積〔平方米東端〔第一期限1,173.57西端〔項(xiàng)目本案2,057.15綠化面積1,659.70道路2,142.50總和7,032.92宗地的西端〔即項(xiàng)目本案則有著已建的地基,此地基是根據(jù)原來的建筑圖積〔即把宗地的西端建為一高層商業(yè)大廈而建,并已于四年前竣工。而籌建中的酒店能利用此現(xiàn)有地基,以縮短相關(guān)的建筑時(shí)間。二、相關(guān)法律文件1、土地房屋權(quán)證根據(jù)客戶提供XX市土地房產(chǎn)管理局于1997年11月14日所發(fā)出的XX市土地房屋權(quán)證〔號(hào)碼：廈地房證第地00000045號(hào),JSQ01-3地段土地面積約7,032.此土地使用權(quán)的期限會(huì)基于土地用途的不同由40年至70年不等,詳細(xì)年期明細(xì)如下：土地使用者土地使用權(quán)生效日期土地使用權(quán)完結(jié)日期住宅1994年8月7日辦公室1994年8月7日商業(yè)1994年8月7日根據(jù)XXXX公司所示,酒店用途可歸類于商業(yè)用途,因此,其使用年限應(yīng)于2034年8月6日屆滿。土地房屋權(quán)證上并沒有有關(guān)按揭及其他產(chǎn)權(quán)負(fù)債的顯示。XX市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書宗地的使用及發(fā)展權(quán)是根據(jù)XX市土地管理局于1994年8月17日所發(fā)出的XX市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書作為依據(jù)。此合同書的主要條款摘綠如下：土地使用：商品房動(dòng)工期限：1994年8月7日至1997年8月6日前建設(shè)期限：1994年8月7日至1997年12月6日完工使用期限：如合同書內(nèi)述出讓金額：人民幣15,366,923.65〔＄1,860,402美元付款條約：于土地使用權(quán)出讓合同書當(dāng)日已付了20%,其后于兩個(gè)月付上全數(shù)的60%,而剩余金額會(huì)于一年內(nèi)繳付。建筑類別：商業(yè)/住宅覆蓋率：宗地面積40%以下容積率：5建筑高度：75米〔并不包括次要建筑綠化率：30%邊緣預(yù)留位置：在宗地的東、西及東南面各預(yù)留3米,而在南面則預(yù)留10米。退還：除非土地使用權(quán)持有人于使用權(quán)滿前180天提出續(xù)約申請(qǐng),否則,在土地使用期限層滿后,宗地地址及任何上層的建筑物均須退還政府。在申請(qǐng)續(xù)期時(shí),必須能顯示項(xiàng)目本案興當(dāng)時(shí)的城市規(guī)則法例相配合,而且更須于提出續(xù)期申請(qǐng)前繳付全數(shù)土地使用權(quán)出讓金,始能生效。項(xiàng)目增容的批復(fù)根據(jù)XX市城市規(guī)劃管理局于1995年9月22日所發(fā)出的文件中,已批準(zhǔn)了宗地的容積率由原本的5增加至6.5。2、項(xiàng)目批復(fù)文件根據(jù)XX市旅游局政旅〔1998008號(hào)文批準(zhǔn),及XX市XX實(shí)業(yè)有限公司于1999年5月14日所發(fā)出的通訊,已顯示XX市旅游局已批準(zhǔn)了在宗地上建筑XXXX酒店的概念,此建筑的樓面面積達(dá)42,173平方米,投資額達(dá)人民幣五億四千三百多萬,此外,根據(jù)另外一封對(duì)于2002年9月2日發(fā)出的信件〔文件號(hào)碼[2002]7,XX市旅游局已批準(zhǔn)了酒店的擴(kuò)充,并以〔文件號(hào)碼[1998]008上的詳程作為基準(zhǔn)。根據(jù)XX規(guī)劃委員會(huì)所發(fā)出的信件9文件號(hào)碼[1998]051及由XXXX實(shí)業(yè)于1999年4月28日所發(fā)出信件,顯示〔計(jì)劃中投資額達(dá)4億7千兩百萬,總樓面面積達(dá)42,265平方米,高度為99.8米,擁有418間客房[29層〔不包括兩層地庫]?，F(xiàn)代化的四/五星級(jí)XX此項(xiàng)目批復(fù)有效期為一年。另外,項(xiàng)目的建設(shè)期限已獲批準(zhǔn)被延長至2003年9月底〔此乃根據(jù)2002年9月5日所發(fā)出的批復(fù)信件號(hào)碼[2002]76中所示3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證根據(jù)XX市規(guī)劃局于2003年5月14日所發(fā)出的建設(shè)規(guī)劃用地可證〔證件號(hào)碼[2003]0114,建筑項(xiàng)目于路江道及湖濱南路,宗地面積達(dá)7,012.規(guī)劃法規(guī)的要求根據(jù)土地使用證上所示,項(xiàng)目的規(guī)模已獲批準(zhǔn)擴(kuò)展到53,793.4平方米〔579,027平方尺,此包括9,999.98米〔107其中有數(shù)個(gè)規(guī)劃條件興附件中例出而條件摘要如下：1容積率：6.502密度：39.98%3綠化率：不少于30%4、營業(yè)執(zhí)照根據(jù)XX工商行政管理局于2000年11月13日所發(fā)出企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照〔注冊號(hào)XXXXXX,XXXX實(shí)業(yè)有限公司于該日成立并擁有人民幣二千二百萬元的注冊資本,而其營業(yè)期限則由1996年11月26日起計(jì)10年。證上資料顯示XXXX實(shí)業(yè)有限公司的主要經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及項(xiàng)目管理、批發(fā)零售、建筑材料、化工原料及產(chǎn)品〔不含化學(xué)危險(xiǎn)品、五金、紡織品及投資商務(wù)咨詢。三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)提供最新的建筑圖則〔于2003年7月11日的版本,本計(jì)劃書并地發(fā)展宗地的西端,建成一間29層,共456個(gè)房間,達(dá)國際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店。1、項(xiàng)目明細(xì)根據(jù)于2003年7月的建筑圖則,我司了解到在此酒店建成后,將會(huì)是一間達(dá)107.酒店的外墻交會(huì)鋪設(shè)玻璃反光幕墻。酒店的一層至六層為平臺(tái)層,有著較大的面積,剩余的層數(shù)將于其上面興建。酒店的主入口位于一樓〔地面層面向路江道,而酒店的大堂,接待處及商店均會(huì)設(shè)于此層,大堂款客應(yīng)將設(shè)于間層。酒店的二樓計(jì)劃設(shè)置一中式酒樓,而咖啡廳、酒吧及宴會(huì)分別會(huì)設(shè)于三樓及四樓。會(huì)議設(shè)施及西餐廳將設(shè)于五樓,而六樓則用作酒店的休閑設(shè)施,如桑拿、健身室及游泳池。客房將于八樓至二十九樓之間提供,而總統(tǒng)套房將設(shè)于頂層〔二十九樓整個(gè)酒店項(xiàng)目設(shè)有四部客用升降機(jī),兩部貨用升降機(jī)及兩組公用樓梯。另外,在地面層至六樓之間,有額外兩部客用及兩貨用升降機(jī)用以上落這六層平臺(tái)層之用。此酒店建成后將提供樓面面積達(dá)43,793.42平方米,此包括了35,578.2、客房酒店客房將會(huì)由八樓及以上層樓提供。而八至二十八樓的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計(jì)為提供21間客房,包括兩間套房,總統(tǒng)套房已計(jì)劃設(shè)立于頂層〔二十九樓?？傮w來說,客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為三種類別,包括標(biāo)準(zhǔn)房,套房及總統(tǒng)套房。據(jù)資料所示,酒店共高能412間標(biāo)準(zhǔn)房,43間套房及1間總統(tǒng)套房,總數(shù)為456間客房客房資料明細(xì)將例于以下圖表內(nèi)：房間數(shù)目樓層標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)套房總統(tǒng)套房總數(shù)〔無景〔海景〔部分海景1144221114422111442211144221114422111442211144221114422111442211144221114422111492216492216492216492216492216492216492216492216492216492216071115總和18784141431456據(jù)了解,超過一半以上的客房能享有XX/鼓浪嶼的遼闊海景。3、酒店設(shè)施此酒店將設(shè)有餐飲,休閑及其他設(shè)施高于平臺(tái)層餐飲設(shè)施一——將高于位處間樓的大堂接待廳,而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓。另外,咖啡廳及酒吧將于三樓提供,另一間酒吧將會(huì)設(shè)于頂樓天臺(tái),而酒店更高有中餐的貴賓房,會(huì)議設(shè)施一——將于五樓提供大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供,這包括了男/女士桑拿,健身室及游泳池。酒店將會(huì)提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時(shí)共規(guī)劃了103個(gè)停車位,其中88個(gè)為位處于地庫三層的有蓋車位,其余15個(gè)則設(shè)于一樓。4、后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層,機(jī)電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等,均位于地庫及頂數(shù)天臺(tái)的位置。5、技術(shù)資料根據(jù)所提供資料,樓層面積及宗地面積摘錄如下：面積資料總地下建筑8,215.17平方米總地上建筑35,578總建筑面積43,793比例資料覆蓋率：大約39.98%〔的總宗地面積綠化率：大約30.31%〔的總宗地面積容積率：大約6.46%〔的總宗地面積備注：在不同的法律文件上對(duì)宗地面積有著細(xì)微的偏差,在計(jì)算以上比例時(shí),采用了印在房地產(chǎn)權(quán)證上的宗地面積7,023.92平方米,以作為基準(zhǔn)。一些技術(shù)上的資料,如建筑期,樓宇高度、面積及房間等均不符合土地使用權(quán)出讓合約及相關(guān)文件上的規(guī)定,但委托方表示這些技術(shù)上的符合將會(huì)得到有關(guān)政府部門通過,因而沒有延期之虞及招致額外成本。6、管理協(xié)議根據(jù)XXXX實(shí)業(yè)有限公司及XX國際公司于1998年9月28日所議定的管理協(xié)議及于2003年4月15日所作出的修訂,雙方同意為管理及營運(yùn)酒店達(dá)成共識(shí),其中條件包括：章節(jié)段落標(biāo)題詳情II經(jīng)營條款在酒店開幕后15年的12月31日止IV1基本管理費(fèi)用2.25%IV2獎(jiǎng)勵(lì)性費(fèi)用7.00%XI6違約2005年12月31日酒店落成的最后期限7、建筑期成本預(yù)算從所提供的資料,酒店的地基工程已峻工,而其他基本程序如申請(qǐng)審批用的建筑圖則等已辦妥,只需要籌集到足夠的資金,便可開始向各政府部門提出相關(guān)的申請(qǐng)。假設(shè)申請(qǐng)程序順利進(jìn)行,估計(jì)酒店應(yīng)在兩年內(nèi)建成,并能開始投入服務(wù)。資料中顯示整個(gè)酒店項(xiàng)目的總發(fā)展成本為人民幣六億兩千一百萬?！不蛎涝?,500萬。建筑成本包括地價(jià),探土費(fèi)用,工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用,建筑費(fèi)及不能預(yù)見費(fèi)等。發(fā)展成本明細(xì)如下：前期工程US＄550,000建筑費(fèi)US＄27,750,000設(shè)備、裝配及有關(guān)機(jī)器US＄7,780,000安US＄3,210,00