園林集團(tuán)物業(yè)評(píng)估技術(shù)報(bào)告書(shū)物業(yè)評(píng)估技術(shù)報(bào)告書(shū)(供托付方查閱及國(guó)土部門(mén)備案之用 )委托方：深圳市園林(集團(tuán))公司估價(jià)方：深圳市房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司估價(jià)人員：楊麗艷肖林芳蔣秀峰鄧湘王 波 張鐘尹 葉潔英 魯冷凝估價(jià)作業(yè)日期：二00四年二月二十五日至二00四年三月十五日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：深房咨評(píng)字第2004-16-987號(hào)目 錄（一） 一樣因素分析 2（二） 個(gè)不因素分析 3（三） 區(qū)域因素分析 3（四） 市場(chǎng)背景分析 4（五） 最高最佳使用分析 5（六） 評(píng)估方法選用 5（七）估價(jià)測(cè)算過(guò)程6（八）估價(jià)結(jié)果確定72一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告2六、附件72一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一樣因素分析1、自然條件深圳位于北回來(lái)線之南，東經(jīng)113°46′至114°37′，北緯22°27′至22°52′。地處廣東省南部。南隔深圳河與香港相望，北與東莞、惠州接壤。海域連接南海及太平洋，東起大亞灣，西鄰伶仃洋。海域?qū)挸ǎ嗵幙山ㄉ钏?，水產(chǎn)資源十分豐富。深圳屬于亞熱帶海洋性氣候，雨量充沛，日照時(shí)刻長(zhǎng)。夏無(wú)酷暑，時(shí)刻長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月。春秋冬三季氣候溫順，無(wú)冰冷之憂。年平均氣溫為22.4℃，最高氣溫為36.6℃，最低氣溫為1.4℃，無(wú)霜期為355天。每年5至9月為雨季，年平均降雨量為 1933.3毫米。夏秋兩季有臺(tái)風(fēng)，但受山巒阻擋，直截了當(dāng)突擊市區(qū)約兩年一次。經(jīng)重新勘測(cè)，深圳市總面積為 1948.69平方公里，略少于原先統(tǒng)計(jì)的 2020平方公里。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積為 391.71平方公里。深圳全境地勢(shì)東南高，西北低，大部分為低丘陵地，間以平緩的臺(tái)地；西部為濱海平原。境內(nèi)最高山峰為梧桐山，海拔943.7米。深圳海岸線長(zhǎng) 229.96公里，有6處港灣建有深水港。大小河流160余條，但集雨面積和流量不大。流域面積大于 100平方公里的河流有深圳河、茅洲河、龍崗河、觀瀾河和坪山河。深圳河與茅洲河下游可運(yùn)行小型運(yùn)輸船。截至 2001年底，全市常住人口 468.76萬(wàn)人，其中戶(hù)籍人口132.04萬(wàn)人，暫住人口 336.72萬(wàn)人。2、環(huán)境條件深圳市生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、環(huán)境、資源、和諧進(jìn)展，已建設(shè)成為生態(tài)都市。連續(xù)獲得了 “國(guó)家衛(wèi)生都市”、“國(guó)家園林都市”、“國(guó)家環(huán)保都市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅行都市”，2000年被評(píng)為“國(guó)際花園都市”。3、行政區(qū)劃深圳市下轄6個(gè)區(qū)，26個(gè)街道辦事處，19個(gè)鎮(zhèn)。羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，寶安區(qū)、龍崗區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)外。4、交通環(huán)境深圳是中國(guó)擁有口岸數(shù)量最多、出入境人員最多、車(chē)流量最大的口岸都市。深圳港口碼頭岸線長(zhǎng)逾 15公里，擁有9個(gè)港區(qū)，500噸以上泊位128個(gè)，其中萬(wàn)噸以上泊位39個(gè)。港口總吞吐能力5861萬(wàn)噸。深圳機(jī)場(chǎng)能夠滿足年旅客吞吐量1200萬(wàn)人次的需要。目前，國(guó)內(nèi)23家航空公司進(jìn)入深圳機(jī)場(chǎng)，開(kāi)通國(guó)內(nèi)航線105條，國(guó)際航線5條，平均每天開(kāi)出70多個(gè)航班。大京九鐵路高速快捷，廣深高速公路暢通無(wú)阻，深圳現(xiàn)已躋身我國(guó)四大繁忙空港之列。個(gè)不因素分析此次評(píng)估中關(guān)于工業(yè)用途物業(yè)的個(gè)不因素要緊考慮位置、土地使用年限、建筑結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、新舊程度等，通過(guò)前述的現(xiàn)場(chǎng)記錄進(jìn)行比較。關(guān)于住宅用途物業(yè)的個(gè)不因素，如朝向、戶(hù)型等阻礙因素沒(méi)有修正，在進(jìn)行個(gè)不因素修正時(shí)按均價(jià)來(lái)考慮。關(guān)于商業(yè)用途物業(yè)的個(gè)不因素，要緊按照租賃合同來(lái)調(diào)整，在進(jìn)行個(gè)不因素修正時(shí)按照租金綜合考慮。區(qū)域因素分析詳見(jiàn)估價(jià)對(duì)象位置及區(qū)域環(huán)境的描述，此次評(píng)估中關(guān)于評(píng)估物業(yè)的區(qū)域因素在對(duì)土地采納基準(zhǔn)地價(jià)法運(yùn)算時(shí)進(jìn)行了修正，對(duì)地上建筑物要緊采取重置成本法進(jìn)行運(yùn)算，因此沒(méi)有進(jìn)行修正。市場(chǎng)背景分析2003年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格總體走勢(shì)仍呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)， 其中，房?jī)r(jià)、地價(jià)總水平略呈上升趨勢(shì)，房租總水平略呈下降趨勢(shì)。與 2002年度相比，房?jī)r(jià)總水平上升 0.40%,地價(jià)總水平上升 1.16%，房租總水平下降 1.93%。深圳房?jī)r(jià)指數(shù)結(jié)果顯示： 2003年住宅二級(jí)市場(chǎng)（新房）、住宅三級(jí)市場(chǎng)（二手房）和辦公樓的房?jī)r(jià)均略呈上升趨勢(shì)，商業(yè)用房的房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)；與2002年度對(duì)比，住宅二級(jí)市場(chǎng)、辦公樓的房?jī)r(jià)均分不上升了0.53%、0.82%，住宅三級(jí)市場(chǎng)、商業(yè)用房的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。羅湖區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)前三個(gè)季度呈下降趨勢(shì)，第四季度止跌回升；住宅三級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略呈下降趨勢(shì)；辦公樓房?jī)r(jià)略呈上升趨勢(shì)，商業(yè)用房的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。福田區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)、住宅三級(jí)市場(chǎng)和辦公樓的房?jī)r(jià)均呈上升趨勢(shì)；商業(yè)用房的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。南山區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)、住宅三級(jí)市場(chǎng)和辦公樓的房?jī)r(jià)均呈上升趨勢(shì)；商業(yè)用房的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。鹽田區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)、住宅三級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)；辦公樓、商業(yè)用房的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。與2002年度相比，在住宅二級(jí)市場(chǎng)方面，福田區(qū)、鹽田區(qū)的房?jī)r(jià)分不上升了0.77%、3.90%，羅湖區(qū)、南山區(qū)的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。在住宅三級(jí)市場(chǎng)方面，福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的房?jī)r(jià)分不上升了0.77%、0.53%和1.78%，羅湖區(qū)的房?jī)r(jià)下降了1.10%。在辦公樓方面，福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的房?jī)r(jià)分不上升了 1.61%、0.69%、1.43%，羅湖區(qū)的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。在商業(yè)用房方面，南山區(qū)、鹽田區(qū)的房?jī)r(jià)分不下降了1.02%、0.51%，羅湖區(qū)、福田區(qū)房?jī)r(jià)均保持平穩(wěn)。深圳房租指數(shù)結(jié)果顯示：2003年住宅、工業(yè)廠房的房租均略呈下降趨勢(shì)，辦公樓、商業(yè)用房的房租走勢(shì)平穩(wěn)；與2002年度對(duì)比，住宅、辦公樓和工業(yè)廠房的房租分不下降了1.73%、1.55%和3.64%，商業(yè)用房的房租保持平穩(wěn)。羅湖區(qū)住宅房租呈下降趨勢(shì)；辦公樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房的房租走勢(shì)平穩(wěn)。福田區(qū)住宅、工業(yè)廠房的房租呈下降趨勢(shì)；辦公樓的房租呈上升趨勢(shì)；商業(yè)用房的房租先降后升。南山區(qū)辦公樓、商業(yè)用房的房租呈下降趨勢(shì)；住宅、工業(yè)廠房的房租呈上升趨勢(shì)。鹽田區(qū)商業(yè)用房的房租呈下降趨勢(shì)；住宅、辦公樓和工業(yè)廠房的房租走勢(shì)平穩(wěn)。與2002年度相比，在住宅方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)的房租分不下降了3.66%、1.93%；南山區(qū)的房租上升了2.19%；鹽田區(qū)的房租保持平穩(wěn)。在辦公樓方面，羅湖區(qū)、南山區(qū)的房租分不下降了1.52%、4.25%；福田區(qū)、鹽田區(qū)的房租保持平穩(wěn)。在商業(yè)用房方面，南山區(qū)、鹽田區(qū)的房租分不上升了0.91%、0.68%；羅湖區(qū)、福田區(qū)的房租差不多保持平穩(wěn)。在工業(yè)廠房方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)和南山區(qū)的房租分不下降了 1.73%、5.70%和1.62%，鹽田區(qū)的房租保持平穩(wěn)。深圳地價(jià)指數(shù)結(jié)果顯示：2003年，住宅用地、辦公用地和工業(yè)用地的地價(jià)均呈上升趨勢(shì)，商業(yè)用地地價(jià)略呈下降趨勢(shì)；與2002年度對(duì)比，住宅用地、辦公用地和工業(yè)用地的地價(jià)分不上升了1.51%、1.23%和1.32%，商業(yè)用地地價(jià)下降了0.38%。羅湖區(qū)各物業(yè)類(lèi)不地價(jià)均呈上升趨勢(shì)。福田區(qū)住宅作用地、辦公用地和工業(yè)用地的地價(jià)呈上升趨勢(shì)；商業(yè)用地地價(jià)呈下降趨勢(shì)。南山區(qū)各物業(yè)類(lèi)不地價(jià)均呈上升趨勢(shì)。鹽田區(qū)住宅用地、辦公用地和商業(yè)用地的地價(jià)均呈上升趨勢(shì)；工業(yè)用地地價(jià)先升后降。與2002年度相比，在住宅用地點(diǎn)面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的地價(jià)分不上升了2.17%、1.39%、0.59%和5.73%。在辦公用地點(diǎn)面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的地價(jià)分不上升了1.48%、0.93%、1.34%和3.45%。在商業(yè)用地點(diǎn)面，羅湖區(qū)的地價(jià)上升0.36%，福田區(qū)、鹽田區(qū)的地價(jià)分不下降1.10%、0.31%，南山區(qū)的地價(jià)保持平穩(wěn)。在工業(yè)廠房方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)和鹽田區(qū)的地價(jià)分不上升了1.54%、1.49%、0.78%、1.51%。最高最佳使用分析最高最佳使用是指在法律上承諾，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，通過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。我方按照對(duì)擬評(píng)估物業(yè)的實(shí)地勘察，認(rèn)為該物業(yè)保持現(xiàn)狀連續(xù)使用為最高最佳使用，因此此次評(píng)估以該物業(yè)保持現(xiàn)狀連續(xù)使用前提進(jìn)行。評(píng)估方法選用收益還原法，是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)以后各期(通常為年)的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期差不多發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)比，從差不多發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。重置成本法，即求取評(píng)估物業(yè)的重置價(jià)格，指重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建筑全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用各應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，再按照物業(yè)的經(jīng)濟(jì)年限直線折舊進(jìn)行折舊運(yùn)算(劃撥用地的可使用年限按該項(xiàng)土地的最高使用年限運(yùn)算)，來(lái)確定物業(yè)價(jià)值的一種評(píng)估方法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和修正系數(shù)表等按照替代原則，就委估宗地的區(qū)域條件和個(gè)不條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取委估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。剩余法是指將委估宗地的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值扣除其正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)確定宗地價(jià)格的一種方法。因納入此次評(píng)估范疇的房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，我們針對(duì)不同房地產(chǎn)的權(quán)益狀態(tài)及開(kāi)發(fā)利用現(xiàn)狀，分不采納以下方法進(jìn)行評(píng)估：1.此次評(píng)估是為托付方進(jìn)行企業(yè)改制提供價(jià)值參考，所有房地產(chǎn)的價(jià)格均采納市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，然后再扣減應(yīng)補(bǔ)交的市場(chǎng)地價(jià)；2.應(yīng)補(bǔ)市場(chǎng)地價(jià)以評(píng)估基準(zhǔn)日公告市場(chǎng)地價(jià)運(yùn)算，最終數(shù)額以深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局確定為準(zhǔn)；3.對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房及購(gòu)買(mǎi)商品房項(xiàng)目直截了當(dāng)采納市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；4.商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目擬采納收益還原法進(jìn)行評(píng)估；5.對(duì)企業(yè)所取得的存量土地按假設(shè)開(kāi)發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)測(cè)算過(guò)程在此次評(píng)估測(cè)算過(guò)程中按處置方案順序，同類(lèi)物業(yè)多套房產(chǎn)僅例示一套房產(chǎn)的運(yùn)算過(guò)程，其余略。處置類(lèi)第一項(xiàng)項(xiàng)目名稱(chēng)：園林大廈 宗地號(hào)：H313-21、產(chǎn)權(quán)登記狀況：已辦理土地使用權(quán)出讓?zhuān)▍f(xié)議） --《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》 [深地合字（93）296]及其補(bǔ)充協(xié)議。用地性質(zhì)為協(xié)議出讓用地，土地用途為綜合樓，未辦理房地產(chǎn)證，主體建筑物的性質(zhì)規(guī)定為展銷(xiāo)、業(yè)務(wù)用房、鮮花倉(cāng)庫(kù)，總建筑面積 13961.54㎡，建有地下層，實(shí)際使用現(xiàn)狀為寫(xiě)字樓。2、物業(yè)位置及現(xiàn)狀:詳見(jiàn)下列現(xiàn)場(chǎng)查勘表：物業(yè)名稱(chēng)園林大廈位置四至東：東湖公園南：東湖公園西：愛(ài)國(guó)路北：水庫(kù)公園及交通大巴：300、1、3、106、322、29、223中巴：471、452區(qū)域周邊環(huán)境臨近水庫(kù)新村，東樂(lè)花園，東湖車(chē)站，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，配套設(shè)施齊全。環(huán)配套設(shè)施泰寧百貨、家家樂(lè)超級(jí)市場(chǎng)、加油站、東湖公園、東曉小學(xué)等境房地產(chǎn)證號(hào)--權(quán)益人深圳市園林(集團(tuán))公司權(quán)屬權(quán)屬來(lái)源協(xié)議出讓登記房屋用途主體建筑物性質(zhì)為展銷(xiāo)、業(yè)務(wù)用房及鮮花倉(cāng)庫(kù)狀況土地等級(jí)土地用途綜合樓使用年限50年(從1993-7-18至2043-7-17止)物業(yè)類(lèi)型辦公使用現(xiàn)狀部分自用、部分出租建筑結(jié)構(gòu)框架物業(yè)建筑層數(shù)10層現(xiàn)狀評(píng)估樓層第1-10層竣工日期2000年9月建筑面積13961.54平方米（按照《深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告》）成新率90%外墻條形磚內(nèi)墻部分瓷磚貼墻，部分涂料裝修天花木板疊級(jí)吊頂,部分明鋁礦棉板吊頂?shù)孛娌糠只◢弾r,部分地磚情形門(mén)窗鋁合金窗、木門(mén)衛(wèi)生間、廚房瓷磚地面，瓷片貼墻至頂設(shè)施二部電梯；消火栓；水電暗設(shè)；自動(dòng)噴淋，煙感報(bào)警

3、處置方案講明：補(bǔ)地價(jià)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)4、運(yùn)算過(guò)程：收益還原法由于該地段屬老區(qū)，物業(yè)使用年限較長(zhǎng)，功能相對(duì)落后，租金水平相對(duì)較低，按照《羅湖區(qū) 2003年房屋租賃指導(dǎo)租金》，該地段辦公樓的指導(dǎo)租金為40元/㎡·月，通過(guò)調(diào)查周邊類(lèi)似商業(yè)物業(yè)的租金水平并結(jié)合 《羅湖區(qū)2003年房屋租賃指導(dǎo)租金》，確定園林大廈的平均月租金水平為 40元/平方米·月，我們以銀行一年期存款利率 1.98%加上一定的風(fēng)險(xiǎn)利率和通貨膨脹率。確定資本化率為 7%。運(yùn)算過(guò)程如下：收益還原法測(cè)算表項(xiàng)目名稱(chēng)園林大廈年總收益空置率年有效租金治理費(fèi)房產(chǎn)稅營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)修理費(fèi)年總費(fèi)用年純收益(A)還原利率(R)剩余使用年限(n)市場(chǎng)單價(jià)(精確到十位)評(píng)估值(精確到個(gè)位)

建筑面積單位租金收益金額單位(㎡)(元/月.㎡)13961.5435元/月.㎡月收益*12月420元/㎡12%50.4元/㎡年總收益-空置缺失369.6元/㎡年有效收益*3%11.088元/㎡年有效收益*12%44.352元/㎡年有效收益*5.2%19.2192元/㎡年有效收益*0.1%0.3696元/㎡年有效收益*2%7.392元/㎡總費(fèi)用82.4208元/㎡年總收益-總費(fèi)用287.1792元/㎡0.07按照土地出讓合同記載的39.42年年限確定A/R[1-1/(1+R)^n]3818元/㎡市場(chǎng)單價(jià)*建筑面積53305160元5、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)按照土地處置方案，該物業(yè)用地性質(zhì)為協(xié)議出讓?zhuān)捎诖嬖诔ㄗ稍?xún)題（批準(zhǔn)總建筑面積為不超過(guò) 11442平方米，實(shí)際總建筑面積為 13961.54平方米，超建面積為 2519.54平方米），則超建部分應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)，評(píng)估價(jià)格應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)值扣減應(yīng)補(bǔ)交的市場(chǎng)地價(jià)。按照深圳市房地產(chǎn)估價(jià)中心提供的網(wǎng)上查詢(xún)數(shù)據(jù)，辦公用地的基準(zhǔn)地價(jià)為 2002元/平方米。該物業(yè)所屬用地于1993年開(kāi)始使用，至今已使用10.58年，尚余使用39.42年，按照基準(zhǔn)地價(jià)年期修正法運(yùn)算所得該宗地的年期修正系數(shù)為0.8610，則應(yīng)扣減的市場(chǎng)地價(jià)辦公用地為1724元/㎡。6、評(píng)估結(jié)果：項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積市值單價(jià)評(píng)估總值應(yīng)補(bǔ)地價(jià)單價(jià)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)評(píng)估值(平方米)(元/平方米)(元)（元/平方米）(元)(元)園林大廈13961.54（超建53,305,1601,7244,343,68748,961,473面積2519.543,818）合計(jì)13961.5453,305,1604,343,68748,961,473備注：應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=1,724元/㎡×2519.54㎡=4,343,687元處置類(lèi)房地產(chǎn)二家樂(lè)大廈綜合廠房 10棟第四層宗地號(hào)：B213-10(4)1、建設(shè)情形：已辦理《房地產(chǎn)證》，共6層，混合結(jié)構(gòu)，評(píng)估層為第 4層。2、產(chǎn)權(quán)登記狀況：按照深房地字第0025843號(hào)《房地產(chǎn)證》確認(rèn)：深圳市園林總公司為該物業(yè)之權(quán)益人，宗地號(hào)為B213-10(4)，用地面積為589.80平方米，建筑面積為2348平方米，土地用途為工業(yè)廠房，使用權(quán)來(lái)源為購(gòu)買(mǎi)（家樂(lè)）90.6，土地使用年限為30年（自1981年11月27日至2011年11月26日），竣工日期為89年12月。3、物業(yè)位置及現(xiàn)狀：詳見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)查勘表?，F(xiàn)場(chǎng)查勘表：位置及區(qū)域環(huán)境權(quán)屬登記狀況物業(yè)現(xiàn)狀裝修情況

物業(yè)名稱(chēng)家樂(lè)大廈綜合廠房10棟第4層四至東：燕南路南：深南中路西：華發(fā)北路北：振華路交通中巴：413、414、415、418、441、448、455、468、523周邊環(huán)境位于華強(qiáng)北路東面，周邊大部分經(jīng)營(yíng)小商品及電子市場(chǎng)配套設(shè)施迪富賓館、市科技局、興華賓館、南園派出所等產(chǎn)權(quán)證明深房地字第0025846號(hào)權(quán)利人深圳市園林總公司權(quán)屬來(lái)源購(gòu)買(mǎi)（家樂(lè)）90.6房屋用途綜合廠房土地等級(jí)土地用途工業(yè)廠房使用年限30年(1981-11-27至2011-11-26止)物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓使用現(xiàn)狀部分自用、部分出租建筑結(jié)構(gòu)混合建筑層數(shù)6層評(píng)估樓層第4層竣工日期89年12月建筑面積2348平方米成新率75%外墻條形磚內(nèi)墻乳膠漆天花鋁扣板地面走廊水磨石、部分鋪地毯門(mén)窗鋁合金玻璃門(mén)、木門(mén)、鋁合金窗衛(wèi)生間、廚房每層配衛(wèi)生間設(shè)施二部電梯；消火栓；水電暗設(shè)；裝有中央空調(diào)；有停車(chē)場(chǎng)4、處置方案：堅(jiān)持原土地性質(zhì)。5、評(píng)估過(guò)程：按照處置方案，結(jié)合該項(xiàng)目具體情形，考慮區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型物業(yè)的可比案例較少，故對(duì)其采納收益法進(jìn)行評(píng)估；我方對(duì)周?chē)?lèi)似物業(yè)的租金進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)合政府指導(dǎo)租金（ 40元/平方米·月），確定委估對(duì)象租金為30元/㎡，按此收益標(biāo)準(zhǔn)，采納收益法進(jìn)行評(píng)估。家樂(lè)大廈綜合廠房 10棟第4層收益法測(cè)算表：項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積單位租金收益額單位(㎡)金（元/月.㎡）家樂(lè)大廈綜合廠房10棟第4層234830元/月.㎡年總收益月收益*12月360元/㎡空置率10%36元/㎡年有效租金年總收益-空置缺失324元/㎡治理費(fèi)年有效收益*3%9.72元/㎡房產(chǎn)稅年有效收益*12%38.88元/㎡營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)年有效收益*5.2%16.848元/㎡保險(xiǎn)費(fèi)年有效收益*0.1%0.324元/㎡修理費(fèi)年有效收益*2%6.48元/㎡年總費(fèi)用總費(fèi)用72.252元/㎡年純收益(A)年總收益-總費(fèi)用251.748元/㎡還原利率(R)0.07剩余使用年限(n)按照土地出讓合同記載7.75的年限確定年市場(chǎng)單價(jià)(精確到十位)A/R[1-1/(1+R)^n]1468元/㎡評(píng)估值(精確到個(gè)位)市場(chǎng)單價(jià)*建筑面積3446864元5、評(píng)估結(jié)果：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積市值單價(jià)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)評(píng)估單價(jià)評(píng)估總值平方米元/平方米元/平方米元/平方米元1家樂(lè)大廈綜合廠房2348.001,46801,4683,446,86410礴第4層合計(jì)2348.003,446,864處置類(lèi)房地產(chǎn)三童樂(lè)路園林住宅 1棟102#、3棟102#、園林總公司 5棟101#宗地號(hào)：H212-12（7）、H212-12（31）、H212-14（1）1、建設(shè)情形：已辦理房地產(chǎn)證。2、產(chǎn)權(quán)登記狀況：①我方按照深房地字第0046153、0046158、0047504號(hào)《房地產(chǎn)證》確認(rèn)：深圳市園林總公司為該宗地權(quán)益人，宗地號(hào)H212-12（7）、H212-12（31）、H212-14（1），用地面積分不為49.00㎡、49.00㎡、25.30㎡，建筑面積分不為104.65㎡、104.70㎡、79.50㎡，權(quán)屬來(lái)源為劃撥，用途為住宅，土地使用年限：1棟102#、3棟102#為50年（自1981-10-13至2031-10-12）；5棟101#為50年（自1981-4-1至2041-3-31）。3、物業(yè)位置及現(xiàn)狀：詳見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)查勘表。現(xiàn)場(chǎng)查勘表：物業(yè)名稱(chēng)童樂(lè)路宿舍1棟102#、3棟102#、5棟101#四至東：童樂(lè)路（兒童公園）南：東門(mén)小學(xué)西：深圳中學(xué)北：住宅位置及交通大巴：11、1中巴：409、454、483區(qū)域環(huán)周邊環(huán)境位于園林公司童樂(lè)路住宅群內(nèi)。境配套設(shè)施深圳中學(xué)、東門(mén)小學(xué)、兒童公園，東門(mén)購(gòu)物市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)證明深房地字第0046153、0046158、0047504號(hào)權(quán)利人深圳市園林總公司權(quán)屬來(lái)源劃撥權(quán)屬登房屋用途住宅記狀況土地等級(jí)土地用途住宅使用年限50年(從1981-10-13至2031-10-12)；50年（自1991-4-1至2031-3-31）物業(yè)類(lèi)型住宅使用現(xiàn)狀在用建筑結(jié)構(gòu)混合物業(yè)現(xiàn)建筑層數(shù)1棟和3棟為6層，5棟為7層狀評(píng)估樓層1層竣工日期1棟和3棟為83年6月；5棟為88年7月建筑面積1棟102#：104.65㎡；3棟102#：104.70㎡；5棟101：79.5㎡成新率70%外墻水刷石內(nèi)墻乳膠漆天花乳膠漆裝修情地面地磚況門(mén)窗防盜門(mén)；鋁合金窗衛(wèi)生間、廚房設(shè)施消火栓；水電管線暗設(shè)4、處置方案：補(bǔ)地價(jià)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。5、評(píng)估過(guò)程：采納市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。詳見(jiàn)下表：物業(yè)分析比較表：(以1棟102#為例)項(xiàng) 目 童樂(lè)路住宅 童樂(lè)路住宅 童樂(lè)路住宅案例概況位于童樂(lè)路1棟，第1位于童樂(lè)路，5層，愛(ài)護(hù)位于童樂(lè)路，3層，使用層，裝修一樣，較舊情形一樣及愛(ài)護(hù)一樣交易均價(jià)290030003100交易情況正常正常正常交易情形修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個(gè)不因素修正100/101100/102100/103修正價(jià)格2,8712,9412,952比較權(quán)重0.50.250.25比準(zhǔn)價(jià)格2,909元/㎡同理得出3棟102#、5棟101#的市場(chǎng)單價(jià)分不為2909元/㎡、3100元/㎡。6、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：按照該宗地地界坐標(biāo)點(diǎn)查詢(xún)，該地段住宅用地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)為宗地H212-12（7）、H212-12（31）：2,630元/㎡，宗地H212-14（1）：2,470元/㎡，剩余使用年限：為 27年。土地年期修正系數(shù)為 0.549，則住宅用地應(yīng)補(bǔ)地價(jià)分不為 1444元/㎡、1444元/㎡、1356元/㎡。7、評(píng)估結(jié)果：項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積市值單價(jià)評(píng)估總值應(yīng)補(bǔ)地價(jià)單價(jià)評(píng)估單價(jià)評(píng)估值（㎡）（元/㎡）（元）（元/㎡）（元/㎡）（元）園林住宅1104.652,909304,4271,4441,465.00153,312.25棟102#園林住宅3104.702,909304,5721,4441,465.00153,385.50棟102#園林總公司住宅79.503,100246,4501,3561,744.00138,648.005棟101#合計(jì)288.85855,449445,345.75處置類(lèi)第四項(xiàng)項(xiàng)目名稱(chēng)：紅崗花園宗地號(hào)：H404-61、產(chǎn)權(quán)登記狀況：已辦理深房地字第000438號(hào)《房地產(chǎn)證》（土地權(quán)屬證明）。按照該證確認(rèn)權(quán)益人為深圳市園林公司，所有權(quán)性質(zhì)為國(guó)有，權(quán)屬來(lái)源為協(xié)議（免地價(jià)），土地用途為住宅，使用年限為50年（自1988年4月30日至2038年4月30日止）。建筑物未辦理房地產(chǎn)證，實(shí)際使用現(xiàn)狀為住宅，共28套，總建筑面積為950.30㎡。2、物業(yè)位置及現(xiàn)狀:詳見(jiàn)下列現(xiàn)場(chǎng)查勘表位置及區(qū)域環(huán)境權(quán)屬登記狀況物業(yè)現(xiàn)狀裝修情況

物業(yè)名稱(chēng)紅崗花園12棟107、207、307、407、507、607、707、310、410、510、610、710、311、411、511、611、711612、712、213、313、413、513號(hào)四至東：紅崗東路南：紅崗東路西：紅崗東村北：交通大巴：201、23、24、18中巴：522、458、462、474周邊環(huán)境位于泥崗東路北側(cè)，四周多為住宅區(qū)配套設(shè)施小區(qū)超市房地產(chǎn)證號(hào)000438號(hào)權(quán)利人深圳市園林公司權(quán)屬來(lái)源協(xié)議（免地價(jià)）房屋用途住宅土地等級(jí)土地用途住宅使用年限50年(1988-4-30至2038-4-30止)物業(yè)類(lèi)型住宅使用現(xiàn)狀在用建筑結(jié)構(gòu)混合建筑層數(shù)7層評(píng)估樓層1～7層竣工日期1992年9月1日建筑面積950.30平方米成新率70%外墻水刷石內(nèi)墻乳膠漆天花乳膠漆地面水泥地面門(mén)窗防盜門(mén)，木夾板門(mén)衛(wèi)生間設(shè)施3、處置方案講明：補(bǔ)地價(jià)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)4、運(yùn)算過(guò)程：采納與第 17頁(yè)評(píng)估方法相同的市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，可得出委估物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，詳見(jiàn)以下的評(píng)估結(jié)果明細(xì)表。5、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：按照土地處置方案，該物業(yè)權(quán)屬來(lái)源為協(xié)議（免地價(jià)） ，評(píng)估價(jià)格應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)值扣減市場(chǎng)地價(jià)。按照深圳市房地產(chǎn)估價(jià)中心提供的網(wǎng)上查詢(xún)數(shù)據(jù)，該地段住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)為 1480元/平方米。該物業(yè)所屬用地于 1988年4月開(kāi)始使用，至今已使用16年，剩余使用年限為 34年，按照基準(zhǔn)地價(jià)年期修正法運(yùn)算所得該宗地的年期修正系數(shù)為 0.650，則應(yīng)扣減的市場(chǎng)地價(jià)住宅用地為962元/平方米。6、評(píng)估結(jié)果序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積市值單價(jià)（㎡）（元/㎡）1紅崗花園12棟10732.602,100.002紅崗花園12棟20732.602,150.003紅崗花園12棟30732.602,200.004紅崗花園12棟40732.602,200.005紅崗花園12棟50732.602,150.006紅崗花園12棟60732.602,100.007紅崗花園12棟70732.602,050.008紅崗花園12棟31038.502,200.009紅崗花園12棟41038.502,200.0010紅崗花園12棟51038.502,150.0011紅崗花園12棟61038.502,100.0012紅崗花園12棟71038.502,050.0013紅崗花園12棟31133.102,200.0014紅崗花園12棟41133.102,200.0015紅崗花園12棟51133.102,150.0016紅崗花園12棟61133.102,100.0017紅崗花園12棟71133.102,050.0018紅崗花園12棟31233.102,200.0019紅崗花園12棟41233.102,200.0020紅崗花園12棟51233.102,150.0021紅崗花園12棟61233.102,100.0022紅崗花園12棟71233.102,050.0023紅崗花園12棟21333.102,100.0024紅崗花園12棟31333.102,200.0025紅崗花園12棟41333.102,200.0026紅崗花園12棟51333.102,150.0027紅崗花園12棟61333.102,100.0028紅崗花園12棟71333.102,050.00合計(jì)950.30

評(píng)估總值（元）68,460.0070,090.0071,720.0071,720.0070,090.0068,460.0066,830.0084,700.0084,700.0082,775.0080,850.0078,925.0072,820.0072,820.0071,165.0069,510.0067,855.0072,820.0072,820.0071,165.0069,510.0067,855.0069,510.0072,820.0072,820.0071,165.0069,510.0067,855.002,031,340.00

應(yīng)補(bǔ)地價(jià)單價(jià)（元/㎡）962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00962.00

評(píng)估單價(jià)（元/㎡）1,138.001,188.001,238.001,238.001,188.001,138.001,088.001,238.001,238.001,188.001,138.001,088.001,238.001,238.001,188.001,138.001,088.001,238.001,238.001,188.001,138.001,088.001,138.001,238.001,238.001,188.001,138.001,088.00

評(píng)估值（元）37,098.8038,728.8040,358.8040,358.8038,728.8037,098.8035,468.8047,663.0047,663.0045,738.0043,813.0041,888.0040,977.8040,977.8039,322.8037,667.8036,012.8040,977.8040,977.8039,322.8037,667.8036,012.8037,667.8040,977.8040,977.8039,322.8037,667.8036,012.801,117,151.40處置類(lèi)房地產(chǎn)五項(xiàng)目名稱(chēng)：水貝區(qū)單身宿舍宗地號(hào)：H310-181、產(chǎn)權(quán)登記狀況：已辦理《房地產(chǎn)證》（房地產(chǎn)證號(hào)詳見(jiàn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表）。按照房地產(chǎn)證確認(rèn)權(quán)益人為深圳市梧桐山苗圃總場(chǎng)，所有權(quán)性質(zhì)為國(guó)有，權(quán)屬來(lái)源為購(gòu)商品房，土地用途為住宅用地，使用年限為 50年（自1990年11月8日至2040年11月7日止）。實(shí)際使用現(xiàn)狀為住宅，共10套，總建筑面積為432.40㎡。2、物業(yè)位置及現(xiàn)狀:詳見(jiàn)下列現(xiàn)場(chǎng)查勘表位置及區(qū)域環(huán)境權(quán)屬登記狀況物業(yè)現(xiàn)狀裝修情況

物業(yè)名稱(chēng)水貝區(qū)單身宿舍7棟207、208、209、210、211、212、213、214、215、216四至東：翠竹路南：水貝二路西：貝麗北路北：布心路交通大巴：208、223、113中巴：401周邊環(huán)境位于貝麗北路東側(cè)，四周多為住宅區(qū)配套設(shè)施小區(qū)超市房地產(chǎn)證號(hào)詳見(jiàn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表權(quán)利人深圳市梧桐山苗圃總場(chǎng)權(quán)屬來(lái)源購(gòu)商品房房屋用途住宅土地等級(jí)二級(jí)土地用途住宅用地使用年限50年(1990-11-8至2040-11-7止)物業(yè)類(lèi)型住宅使用現(xiàn)狀在用建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層數(shù)7層評(píng)估樓層第2層竣工日期1991年12月30日建筑面積432.40平方米成新率70%外墻涂料內(nèi)墻乳膠漆天花乳膠漆地面水泥地面門(mén)窗防盜門(mén)，木夾板門(mén)衛(wèi)生間設(shè)施備 注 室內(nèi)地板部分爆裂，排污管銹蝕，建筑物旁設(shè)有垃圾場(chǎng)3、處置方案講明：4、運(yùn)算過(guò)程：采納與第17頁(yè)評(píng)估方法相同的市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，可得出委估物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，詳見(jiàn)以下的評(píng)估結(jié)果明細(xì)表。5、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：按照土地處置方案，該物業(yè)權(quán)屬來(lái)源為購(gòu)商品房，評(píng)估價(jià)格應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)值。6、評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果明細(xì)表序號(hào) 房地產(chǎn)證號(hào)(深房地字第)4208566420856742085684208569420863242086334208634420863542086364209462合計(jì)

項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積市值單價(jià)評(píng)估值（㎡）（元/㎡）（元）水貝區(qū)單身宿舍7棟20743.062,300.0099,038.00水貝區(qū)單身宿舍7棟20843.062,300.0099,038.00水貝區(qū)單身宿舍7棟20943.062,300.0099,038.00水貝區(qū)單身宿舍7棟21043.062,300.0099,038.00水貝區(qū)單身宿舍7棟21143.062,300.0099,038.00水貝區(qū)單身宿舍7棟21243.062,300.0099,038.00水貝區(qū)單身宿舍7棟21343.062,300.0099,038.00水貝區(qū)單身宿舍7棟21443.062,300.0099,038.00水貝區(qū)單身宿舍7棟21543.062,300.0099,038.00水貝區(qū)單身宿舍7棟21644.862,300.00103,178.00432.40994,520.00處置類(lèi)房地產(chǎn)六項(xiàng)目名稱(chēng)：泥崗西路園林宿舍 6棟101、3棟302號(hào)宗地號(hào)：B308-26（91）、B308-26（50）1、產(chǎn)權(quán)登記狀況：已辦理《房地產(chǎn)證》（房地產(chǎn)證號(hào)詳見(jiàn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表）。按照房地產(chǎn)證確認(rèn)權(quán)益人為深圳市園林（集團(tuán)）公司，所有權(quán)性質(zhì)為國(guó)有，權(quán)屬來(lái)源為行政劃撥，土地等級(jí)為一級(jí)，土地用途為住宅，使用年限為50年（自1983年11月12日至2033年11月11日止）。實(shí)際使用現(xiàn)狀為住宅，共2套，總建筑面積為 149.07㎡。2、物業(yè)位置及現(xiàn)狀:詳見(jiàn)下列現(xiàn)場(chǎng)查勘表位置及區(qū)域環(huán)境權(quán)屬登記狀況物業(yè)現(xiàn)狀裝修情況

物業(yè)名稱(chēng)福田區(qū)泥崗西路園林宿舍6棟101、3棟302號(hào)四至東：梅崗路南：黃木崗西：信苑花園北：陽(yáng)明山莊交通大巴：216、234、301、310中巴：415、410周邊環(huán)境位于梅崗路西側(cè)，四周多為住宅區(qū)配套設(shè)施小區(qū)超市房地產(chǎn)證號(hào)深房地字第0093583、0093608號(hào)權(quán)利人深圳市園林（集團(tuán)）公司權(quán)屬來(lái)源房屋用途住宅土地等級(jí)二級(jí)土地用途住宅使用年限50年(1983-11-12至2033-11-11止)物業(yè)類(lèi)型住宅使用現(xiàn)狀在用建筑結(jié)構(gòu)混合建筑層數(shù)5層評(píng)估樓層第1、3層竣工日期1984年10月建筑面積149.07平方米成新率70%外墻水刷石內(nèi)墻乳膠漆天花乳膠漆地面地磚地面門(mén)窗防盜門(mén)，木夾板門(mén)，鋁合金窗，陽(yáng)臺(tái)全封閉衛(wèi)生間設(shè)施備 注 住宅區(qū)內(nèi)共有 8棟住宅，內(nèi)有停車(chē)場(chǎng)，有保安值守3、處置方案講明： 補(bǔ)地價(jià)轉(zhuǎn)為商品房4、運(yùn)算過(guò)程：采納與第 17頁(yè)評(píng)估方法相同的市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，可得出委估物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，詳見(jiàn)以下的評(píng)估結(jié)果明細(xì)表。5、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：按照土地處置方案，該物業(yè)權(quán)屬來(lái)源為行政劃撥，評(píng)估價(jià)格應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)值扣減市場(chǎng)地價(jià)。按照深圳市房地產(chǎn)估價(jià)中心提供的網(wǎng)上查詢(xún)數(shù)據(jù)，該地段住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)為 1804元/平方米。該物業(yè)所屬用地于 1983年11月開(kāi)始使用，至今已使用 20年，剩余使用年限為 30年，按照基準(zhǔn)地價(jià)年期修正法運(yùn)算所得該宗地的年期修正系數(shù)為 0.594，則應(yīng)扣減的市場(chǎng)地價(jià)住宅用地為1072元/平方米。6、評(píng)估結(jié)果序號(hào)房地產(chǎn)證號(hào)(深項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積市值單價(jià)評(píng)估值應(yīng)補(bǔ)地價(jià)單評(píng)估單價(jià)評(píng)估值房地字第)（㎡）（元/㎡）（元）價(jià)（元/㎡）（元/㎡）（元）10093583園林宿舍6棟10182.502,800.00231,000.0010721,728.00142,560.0020093608園林宿舍3棟30266.573,100.00206,367.0010722,028.00135,003.96合計(jì)149.07437,367.00277,563.96處置類(lèi)房地產(chǎn)七翡翠名園綜合樓宗地號(hào)：B306-00241、建設(shè)情形：已建成綜合樓一棟，總樓層8層。一層部分出租為商鋪、部分辦公，二、三層為辦公，四至八層為住宅。2、產(chǎn)權(quán)登記狀況：按照《房地產(chǎn)證》（房地產(chǎn)證號(hào)詳見(jiàn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表）確認(rèn)，深圳市蓮花山花木園為委估物業(yè)權(quán)益人，宗地編號(hào)為 B306-0024，用地面積2230.00平方米，使用權(quán)來(lái)源為自用房換證，用途為辦公、住宅，土地使用年限為 70年（從1997年09月02日至2067年09月01日止）?？偨ㄖ娣e為5312.55㎡。3、物業(yè)位置及現(xiàn)狀：詳見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)查勘表。現(xiàn)場(chǎng)查勘表：位置及區(qū)域環(huán)境權(quán)屬登記狀況物業(yè)現(xiàn)狀裝修情況

物業(yè)名稱(chēng)深圳市福田區(qū)彩田路翡翠名園綜合樓四至東：彩田路南：蓮花路西：彩田村北：民寧花園交通大巴：213、104、11、12、14、16、209、319、370中巴：411、465周邊環(huán)境彩田路與蓮花路交匯處的西北側(cè)，周邊住宅配套設(shè)施惠多超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院等房地產(chǎn)證號(hào)詳見(jiàn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表權(quán)利人深圳市蓮花山花木園權(quán)屬來(lái)源自用房換證房屋用途1-2層辦公，3層部分辦公、部分住宅，4-8層住宅土地等級(jí)土地用途住宅使用年限70年（1997-9-2至2067-9-1止）物業(yè)類(lèi)型1層部分商業(yè)、部分辦公，2層辦公，3層部分辦公、部分住宅，4～8層住宅使用現(xiàn)狀出租、在用建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層數(shù)8層評(píng)估樓層1～8層竣工日期2000年11月09日建筑面積5627.32㎡(其中辦公樓4434.93㎡，住宅1192.39㎡)成新率85%外墻馬賽克，一層部分為鋁塑板內(nèi)墻乳膠漆天花乳膠漆地面地磚、水泥地面門(mén)窗防盜門(mén)、木門(mén)、鋁合金窗衛(wèi)生間設(shè)施消防栓；水電暗設(shè)。4、處置方案：補(bǔ)交地價(jià)。5、評(píng)估過(guò)程：按照處置方案， 1、2、3層裙樓（辦公用途）采納收益法評(píng)估，3至8層住宅采納市場(chǎng)比較法評(píng)估。翡翠名園綜合樓 1-3層裙樓收益法測(cè)算表：序號(hào)項(xiàng)目(費(fèi)用)名稱(chēng)運(yùn)算式或講明金額或比率(元/㎡)備注A年有效租金A=a(1-p)540按照政府指導(dǎo)租金,以及估價(jià)人a年租金參照鄰近同類(lèi)600.000員調(diào)查周?chē)康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情,該地區(qū)同類(lèi)型房地產(chǎn)出租租金標(biāo)準(zhǔn)為50元/平方米.月p出租率0.900按照市場(chǎng)調(diào)查指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要治理B年治理費(fèi)A×2%10.800所需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的2%運(yùn)算指為保證房屋正常使用每年需C年修理費(fèi)A×1%5.400支付的修繕費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的1%運(yùn)算保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己D年保險(xiǎn)費(fèi)A×0.1%0.540的房產(chǎn)幸免意外缺失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用,按房地產(chǎn)總收益的1‰計(jì)E營(yíng)業(yè)稅及附加A×5.2%28.080按年房地產(chǎn)總收益的5.2%運(yùn)算F土地使用費(fèi)A×2%10.800按年房地產(chǎn)總收益的2%運(yùn)算G年房產(chǎn)稅A×12%64.800按年房地產(chǎn)總收益的12%運(yùn)算I年總支出I＝Σ（B～H）120.420J年純收益aa=A－I419.580年租金總收益減去總費(fèi)用以中國(guó)人民銀行公布的一年期貸款利率5.31%,加上一定的風(fēng)K資本化率安全系數(shù)+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值7%險(xiǎn)調(diào)整值,在此基礎(chǔ)上結(jié)合該區(qū)域房屋租售比例的調(diào)查情形,確定房地產(chǎn)資本化率為8%該項(xiàng)目用地自1997年9月1日L可獲收益年限(年)已使用年限為6.5年63.5起,使用年限為70年,則尚可使用年限為63.5年M收益價(jià)格(元/㎡)V=a/r[1-1/(1+r)n]5912.37三層以上住宅市場(chǎng)比較法測(cè)算表 (以12-401為例)：項(xiàng)目翡翠名園翡翠名園翡翠名園案例概況位于彩田路，第3層，位于彩田路，5層，愛(ài)位于彩田路，4層，使用裝修一樣，較舊護(hù)情形一樣及愛(ài)護(hù)一樣交易均價(jià)550062006000交易情況正常正常正常交易情形修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個(gè)不因素修正100/110100/115100/112修正價(jià)格500053915357比較權(quán)重0.500.250.25比準(zhǔn)價(jià)格5187元/㎡同理得出翡翠名園綜合樓其余房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，詳見(jiàn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表。6、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：按照土地處置方案，該物業(yè)權(quán)屬來(lái)源為自用房換證，評(píng)估價(jià)格應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)值扣減市場(chǎng)地價(jià)。按照該宗地地界坐標(biāo)點(diǎn)查詢(xún)，辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)為1951元/㎡，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為1595元/㎡；該物業(yè)所屬用地于1997年9月2日開(kāi)始使用，尚余使用64年，按照基準(zhǔn)地價(jià)年期修正法運(yùn)算所得該宗地的年期修正系數(shù)為辦公1.145，住宅0.957，則應(yīng)扣減的市場(chǎng)地價(jià)辦公用地為2234元/平方米，住宅用地為1526元/平方米。評(píng)估結(jié)果：評(píng)估結(jié)果明細(xì)表房地產(chǎn)證號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積市值單價(jià)(深房地字第)（㎡）（元/㎡）3000105766翡翠名園綜合1,838.175,912.00樓1層辦公3000106606翡翠名園綜合2,034.085,912.00樓2層辦公3000106605翡翠名園綜合562.685,912.00樓3層辦公3000105477翡翠名園綜合112.275,187.00樓12-4013000105478翡翠名園綜合94.515,187.00樓12-4023000105479翡翠名園綜合112.275,200.00樓12-5013000105480翡翠名園綜合94.515,200.00樓12-5023000105487翡翠名園綜合100.425,100.00樓13-3023000105488翡翠名園綜合90.915,187.00樓13-4013000105491翡翠名園綜合90.915,200.00樓13-5013000105494翡翠名園綜合90.915,200.00樓13-6013000105497翡翠名園綜合90.915,150.00樓13-701合計(jì)5,312.55

評(píng)估總值應(yīng)補(bǔ)地價(jià)單評(píng)估單價(jià)評(píng)估值（元）價(jià)（元/㎡）（元/㎡）（元）10,867,261.042,234.003,678.006,760,789.2612,025,480.962,234.003,678.007,481,346.243,326,564.162,234.003,678.002,069,537.04582,344.491,526.003,661.00411,020.47490,223.371,526.003,661.00346,001.11583,804.001,526.003,674.00412,479.98491,452.001,526.003,674.00347,229.74512,142.001,526.003,574.00358,901.08471,550.171,526.003,661.00332,821.51472,732.001,526.003,674.00334,003.34472,732.001,526.003,674.00334,003.34468,186.501,526.003,624.00329,457.8430,764,472.6919,517,590.95處置類(lèi)房地產(chǎn)八集團(tuán)總部辦公樓宗地號(hào)：H313-21、建設(shè)情形：已建成綜合樓一棟，共二層 ,現(xiàn)狀用途為辦公。2、產(chǎn)權(quán)登記狀況：按照深地合字第 (93)296號(hào)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》確認(rèn)，深圳市園林 (集團(tuán))公司為委估宗地使用人，宗地編號(hào)為H313-2，用地面積約 6356.50平方米，使用權(quán)來(lái)源為協(xié)議自用，用途為綜合樓，土地使用年限為 50年（從1993年7月18日至2043年7月17日止）?，F(xiàn)該宗地上已建一棟二層綜合樓，其現(xiàn)狀用途為辦公，按照托付方提供的《關(guān)于水庫(kù)旅社和車(chē)隊(duì)治理處作價(jià)移交的協(xié)議書(shū)》及《深圳市園林（集團(tuán)）公司土地資產(chǎn)處置方案（備案）申請(qǐng)表》 ，該宗地上二層建筑物的建筑面積為1454.61平方米。3、物業(yè)位置及現(xiàn)狀：詳見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)查勘表。現(xiàn)場(chǎng)查勘表：位置及區(qū)域環(huán)境權(quán)屬登記狀況物業(yè)現(xiàn)狀裝修情況

物業(yè)名稱(chēng)集團(tuán)總部辦公樓四至東：東湖公園南：東湖公園西：愛(ài)國(guó)路北：水庫(kù)公園交通大巴：300、1、3、106、322、29、223中巴：471、452周邊環(huán)境臨近水庫(kù)新村，東樂(lè)花園，東湖車(chē)站，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，配套設(shè)施齊全。配套設(shè)施泰寧百貨、家家樂(lè)超級(jí)市場(chǎng)、加油站、東湖公園、東曉小學(xué)等房地產(chǎn)證號(hào)擁有人深圳市園林（集團(tuán)）公司權(quán)屬來(lái)源協(xié)議自用房屋現(xiàn)狀用途辦公樓土地等級(jí)土地用途綜合樓使用年限50年（1993-7-18至2043-7-17止）物業(yè)類(lèi)型辦公樓使用現(xiàn)狀自用建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層數(shù)2層評(píng)估樓層整棟竣工日期建筑面積1454.61平方米成新率80%外墻條形磚內(nèi)墻乳膠漆，包木墻裙，一層瓷磚貼墻天花夾板造型吊頂，石膏角線，乳膠漆地面水磨石門(mén)窗實(shí)木門(mén)；實(shí)木鑲玻璃門(mén)；鋁合金玻璃門(mén)；鋁合金窗衛(wèi)生間（每層配地磚地面，墻面貼瓷片到頂，鋁扣板天花，衛(wèi)生二潔具衛(wèi)生間）設(shè)施消防栓、自動(dòng)噴淋、煙感報(bào)警；水電暗設(shè)；網(wǎng)絡(luò)接線；有線電視網(wǎng)；停車(chē)場(chǎng)。4、處置方案：待確權(quán)。5、評(píng)估過(guò)程：至評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已建成，按照處置方案及估價(jià)對(duì)象的具體情形，采納成本法對(duì)辦公樓進(jìn)行評(píng)估。集團(tuán)總部辦公樓成本法測(cè)算表：運(yùn) 算 公 式 ： 按 照 成 本 法 的 要 求 ， 成 本 法 估 價(jià) 的 差 不 多 公 式 為 ：房地產(chǎn)價(jià)值=土地使用權(quán)價(jià)值 +建筑物價(jià)值序號(hào)重置價(jià)格構(gòu)成單價(jià)（元/平方米）一土地使用權(quán)價(jià)值2310.91(1)基準(zhǔn)地價(jià)2003.00(2)剩余土地使用年限39.42(3)證載用途最高使用年限50.00(4)基準(zhǔn)地價(jià)年期修正系數(shù)0.9158(5)土地的投資利息97.40(6)土地的銷(xiāo)售稅費(fèi)186.03(7)土地的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)193.17二建筑物價(jià)值1172.891建筑物開(kāi)發(fā)成本972.93(1)建安工程造價(jià)791.00(2)前期專(zhuān)業(yè)費(fèi)用39.55(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)79.10(4)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的其它費(fèi)用63.282建筑物的投資利息25.833建筑物的銷(xiāo)售稅費(fèi)109.304建筑物的投資利潤(rùn)249.695建筑物折舊184.86三市值單價(jià)3483.80

備 注(1)x(4)+(5)+(6)+(7)按照深圳市估價(jià)中心網(wǎng)上查詢(xún)系統(tǒng)，該位置辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)為樓面地價(jià)2003元/平方米至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地使用權(quán)剩余年限為39.42年證載辦公用途土地使用權(quán)最高年限為50年[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]土地還原利率R=4%M：剩余土地使用年限N：法定用途最高使用年限以(1)*(4)為基數(shù)，按土地開(kāi)發(fā)周期運(yùn)算，利率取5.31%，開(kāi)發(fā)周期為1年[(1)*(4)+(5)+(7)]/(1-稅率)x稅率，稅率取8.05%[(1)*(4)+(5)]x投資利潤(rùn)率10%(1+2+3+4)-5(1)+(2)+(3)+(4)按照2002年9月份《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》，類(lèi)似框架結(jié)構(gòu)建安工程造價(jià)為850元/平方米包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，報(bào)建手續(xù)費(fèi),咨詢(xún)、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用按建安工程造價(jià)的5%計(jì)取小區(qū)紅線內(nèi)的給水、供電、道路、雨污水及綠化、景點(diǎn)、路燈、圍墻大門(mén)等配套工程按建安工程造價(jià)的10%計(jì)取(1)X8% ，包括工程監(jiān)理費(fèi) 4%，建設(shè)單位治理費(fèi)1.5%,白蟻防治費(fèi)，安全監(jiān)督費(fèi)，墻改保證金等次要項(xiàng)目及其他費(fèi)用2.5%1X利率X（開(kāi)發(fā)周期/2） 利率取5.31%，開(kāi)發(fā)期為1年(1+2+4)/(1- 稅率)X 稅率 其中營(yíng)業(yè)稅取5.05%，銷(xiāo)售費(fèi)用取 3%(1+2)X 投資利潤(rùn)率 25%按照直線法運(yùn)算理論成新率82%，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀看確定成新率為80%綜合運(yùn)算。則折舊率為19%為土地使用權(quán)價(jià)值與建筑物價(jià)值之和6、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：按照該宗地地界坐標(biāo)點(diǎn)查詢(xún)，辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)為 2003元/平方米，剩余使用年限為39年，辦公用地年期修正系數(shù)為0.855，則辦公應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為1713元/平方米。評(píng)估結(jié)果：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積市值單價(jià)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)單價(jià)評(píng)估單價(jià)評(píng)估總值(㎡)(元/㎡)(元/㎡)(元/㎡)元1集團(tuán)總部辦公樓1454.613,4841,7131,7712,576,114處置類(lèi)房地產(chǎn)第九項(xiàng)項(xiàng)目名稱(chēng)：雅園賓館宗地號(hào)：H3061、產(chǎn)權(quán)登記狀況：已辦理《國(guó)家建設(shè)征用土地通知書(shū)》城地批字第 00142號(hào)及紅線圖、《深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)治理局建筑許可證》 [82]建第字G042號(hào)（酒店樓）、《深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)治理局建筑許可證》建第字[88]Z372（酒店續(xù)建）、《深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)治理局建筑許可證》[]建第字H026號(hào)（水榭、展銷(xiāo)店、連廊）、《深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)治理局建設(shè)許可證》[]建第字H117號(hào)（臨時(shí)住宅）、《深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)治理局建筑臨時(shí)許可證》[]建第字0696號(hào)、《廣東省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)許可證》（正本，雅園酒店配套綜合樓）、《差不多建設(shè)工程交工驗(yàn)收證明書(shū)》（雅園賓館）、《差不多建設(shè)工程交工驗(yàn)收證明書(shū)》（雅園酒樓）、《差不多建設(shè)工程交工驗(yàn)收證明書(shū)》（雅園職員宿舍加層）。用地性質(zhì)、土地用途及土地使用年期均未批示，房屋用途為雅園酒樓，總建筑面積13818㎡，其中酒店9883㎡（建筑面積系按照以上資料及《深圳市園林（集團(tuán)）公司土地資產(chǎn)處置方案申請(qǐng)表》確定）。2、物業(yè)概況：按照估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，雅園賓館園區(qū)已空置二年，雅園酒樓目前損壞嚴(yán)峻，隔墻已拆除，僅?？蚣埽瑘@區(qū)內(nèi)尚有二層職員宿舍（獨(dú)棟）4棟，一層職員宿舍1棟，三層辦公樓一棟，均已空置，無(wú)愛(ài)護(hù)保養(yǎng)。詳見(jiàn)下列現(xiàn)場(chǎng)查勘表現(xiàn)場(chǎng)查勘表位置及區(qū)域環(huán)境權(quán)屬登記狀況物業(yè)現(xiàn)狀裝修情況

物業(yè)名稱(chēng)深圳市東門(mén)北路雅園賓館四至東：市人民醫(yī)院南：雅園交叉西：文錦北路北：住宅交通大巴:206、315、27周邊環(huán)境鄰立交橋，周?chē)≌^(qū)林立。配套設(shè)施市人民醫(yī)院、翠都酒家、翠園中學(xué)房地產(chǎn)證號(hào)擁有人深圳市園林（集團(tuán)）公司權(quán)屬來(lái)源房屋用途賓館、員工宿舍土地等級(jí)土地用途雅園酒樓使用年限物業(yè)類(lèi)型賓館、員工宿舍及辦公使用現(xiàn)狀空置建筑結(jié)構(gòu)框架建筑層數(shù)5層評(píng)估樓層整棟竣工日期建筑面積13818平方米成新率40%外墻涂料內(nèi)墻刷白天花刷白地面水泥地面門(mén)窗賓館無(wú)門(mén)窗，員工宿舍為鐵窗衛(wèi)生間設(shè)施無(wú)3、處置方案講明：先辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)4、運(yùn)算過(guò)程運(yùn)算講明：按照估價(jià)對(duì)象的具體情形，采納成本法進(jìn)行評(píng)估，得出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，再按照網(wǎng)上查詢(xún)地價(jià)系統(tǒng)運(yùn)算出應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)。雅園賓館成本法測(cè)算表：運(yùn) 算 公 式 ： 按 照 成 本 法 的 要 求 ， 成 本 法 估 價(jià) 的 差 不 多 公 式 為 ：房地產(chǎn)價(jià)值=土地使用權(quán)價(jià)值 +建筑物價(jià)值序號(hào) 重置價(jià)格構(gòu)成 單價(jià) 備 注（元/㎡）一土地使用權(quán)價(jià)值1823.50(1)x(4)+(5)+(6)+(7)(1)基準(zhǔn)地價(jià)3500.00按照《深圳市人民政府公告》2003年第45期查詢(xún)，該地段商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為3500元/平方米(2)剩余土地使用年限17.00至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地使用權(quán)剩余年限為17年(3)法定用途最高使用年限40.00法定商業(yè)用途土地使用權(quán)最高年限為40年｛1-[(1+s)/(1+r)]m]/[1-[(1+s)/(1+r)]n｝(4)基準(zhǔn)地價(jià)年期修正系數(shù)0.5210s=2%土地還原利率R=4%m：剩余土地使用年限n：法定用途最高使用年限二建筑物價(jià)值452.21(1+2+3+4)-51建筑物開(kāi)發(fā)成本713.40(1)+(2)+(3)+(4)(1)建安工程造價(jià)580.00按照2004年《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》，類(lèi)似框架結(jié)構(gòu)建安工程造價(jià)為580元/㎡(2)前期專(zhuān)業(yè)費(fèi)用29.00包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，報(bào)建手續(xù)費(fèi),咨詢(xún)、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用按建安工程造價(jià)的5%計(jì)取(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)58.00小區(qū)紅線內(nèi)的給水、供電、道路、雨污水及綠化、景點(diǎn)、路燈、圍墻大門(mén)等配套工程按建安工程造價(jià)的10%計(jì)取(1)X8%，包括工程監(jiān)理費(fèi)4%，建設(shè)單位治理費(fèi)1.5%,(4)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的其它費(fèi)用46.40白蟻防治費(fèi)，安全監(jiān)督費(fèi)，墻改保證金等次要項(xiàng)目及其他費(fèi)用2.5%2建筑物的投資利息18.941X利率X（開(kāi)發(fā)周期/2）利率取5.31%，開(kāi)發(fā)期為1年3建筑物的銷(xiāo)售稅費(fèi)73.73(1+2+4)/(1-稅率)X稅率其中營(yíng)業(yè)稅取5.05%，銷(xiāo)售費(fèi)用取3%4建筑物的投資利潤(rùn)109.85(1+2)X投資利潤(rùn)率15%5建筑物折舊463.71按照直線法運(yùn)算理論成新率43%，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀看確定成新率為27%綜合運(yùn)算。則折舊率為65%三市值單價(jià)2275.71為土地使用權(quán)價(jià)值與建筑物價(jià)值之和5、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)按照處置方案及委估物業(yè)的具體情形，擬估物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)為建筑物價(jià)值加上土地市場(chǎng)地價(jià)，按照《深圳市人民政府公告》2003年第45期查詢(xún)，該地段商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為3500元/平方米，進(jìn)行年限修正(按商業(yè)用途的法定年限40年計(jì),1981年開(kāi)始使用，剩余使用年限為17年)后應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為1824元/平方米（修正系數(shù)取0.5210）。6、評(píng)估結(jié)果項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積市值單價(jià)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)評(píng)估單價(jià)評(píng)估值(元)(M2)(元/㎡2)(元/㎡)(元/M2)雅園賓館98832,2761,8244524,467,116處置類(lèi)房地產(chǎn)第十項(xiàng)項(xiàng)目名稱(chēng)：深圳東湖賓館宗地號(hào)：預(yù)N313-011、產(chǎn)權(quán)登記狀況：已辦理《關(guān)于深圳市園林公司征用土地的批復(fù)》深府[1987]42號(hào)及線線圖、《征用土地通知書(shū)》[1985]城地征字H850017號(hào)及紅線圖、《深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)治理局建筑許可證》[81]建第D021號(hào)（排污工程）、《深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)治理局建筑許可證》[81]建第D068號(hào)（2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓、游泳池、車(chē)庫(kù)）、《深圳市建筑工程建筑許可證》深規(guī)土建許字{1995羅}069號(hào)（中餐、會(huì)議室）、《深圳市建筑工程建筑許可證》[81]建第C014號(hào)（家屬宿舍、食堂、倉(cāng)庫(kù)、洗衣干燥房）、園林公司與羅湖區(qū)布心村委簽訂的《征地協(xié)議書(shū)》、《深圳市規(guī)劃國(guó)土局羅湖分局土地使用費(fèi)（臨時(shí)地租）繳款通知書(shū)》、《東湖賓館用地情形登記表》。用地性質(zhì)為行政劃撥用地，占地面積共54788.90㎡(其中一期32373㎡，二期19468㎡及生活區(qū)2947.9㎡)，已建成建筑面積13596㎡（準(zhǔn)建面積12750平方米），其中旅業(yè)12646平方米，宿舍、食堂、倉(cāng)庫(kù)、洗衣房共1550平方米，未辦理房地產(chǎn)登記。按照紅線圖資料，東湖賓館一、二期工程土地出具時(shí)刻為1985年6月30日，宿舍用地土地出具時(shí)刻為1995年，用地編號(hào)為HR95043-1138。2、物業(yè)概況：按照估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，東湖賓館共有 1#樓（2層，大堂）、2#樓（2層，客房）、3#樓（2層，客房）、4#樓（2層，二層西餐廳、一層桑拿）、中餐廳（92年改為會(huì)議中心，共 3層，一層餐廳，二至三層客房），內(nèi)設(shè)有假山、池塘、網(wǎng)球場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及綠化區(qū)。具體裝修情形如下表：現(xiàn)場(chǎng)查勘表物業(yè)名稱(chēng)四至交通位置及區(qū)域環(huán)境 周邊環(huán)境配套設(shè)施房地產(chǎn)證號(hào)擁有人權(quán)屬來(lái)源權(quán)屬登記 房屋用途狀況土地等級(jí)土地用途使用年限物業(yè)類(lèi)型使用現(xiàn)狀建筑結(jié)構(gòu)建筑層數(shù)物業(yè)現(xiàn)狀評(píng)估樓層竣工日期建筑面積成新率外墻內(nèi)墻天花裝修情況 地面門(mén)窗衛(wèi)生間設(shè)施

東湖賓館東：深圳水庫(kù) 南：東湖水廠 西：愛(ài)國(guó)路 北：深圳水庫(kù)大巴：106、17、211、23、29、3、300、336、351、365 中巴：438、471、512周?chē)≌^(qū)林立，鄰近水庫(kù)公園。東湖車(chē)站、東湖公園、水庫(kù)公園深圳市園林（集團(tuán)）公司劃撥賓館賓館賓館自營(yíng)混合層、2層整棟13596㎡75%涂料乳膠漆、墻紙乳膠漆，夾板造型吊頂?shù)卮u，大理石玻璃門(mén)，鋁合金窗管線暗設(shè)3、處置方案講明：先辦理確權(quán)手續(xù)4、運(yùn)算過(guò)程通過(guò)對(duì)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公布的 2003年深圳市羅湖區(qū)房屋指導(dǎo)租金查詢(xún)，擬估物業(yè)所在片區(qū)指導(dǎo)租金為 84元/平方米·月，我們按照指導(dǎo)租金及周邊客觀租金水平，綜合進(jìn)行分析，確定該物業(yè)的月租金水平為 84元/平方米·月，現(xiàn)以銀行一年期存款利率1.98%加上一定的風(fēng)險(xiǎn)利率和通貨膨脹率，確定資本化率為7%。運(yùn)算其市場(chǎng)價(jià)值過(guò)程如下：收益法測(cè)算表序項(xiàng)目(費(fèi)用)運(yùn)算式或講明金額或比率備注號(hào)名稱(chēng)(元/㎡)A年有效租金A=a(1-p)460.8按照政府指導(dǎo)租金,以及估價(jià)人員調(diào)查周?chē)鷄年租金參照鄰近同類(lèi)960.000房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，取同類(lèi)型房地產(chǎn)出租租金為80元/平方米.月p出租率0.480按照市場(chǎng)調(diào)查B年治理費(fèi)A×2%9.216指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要治理所需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的2%運(yùn)算C年修理費(fèi)A×1%4.608指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的1%運(yùn)算保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)幸免意D年保險(xiǎn)費(fèi)A×0.1%0.461外缺失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用,按房地產(chǎn)總收益的1‰計(jì)E營(yíng)業(yè)稅及附加A×5.2%23.962按年房地產(chǎn)總收益的5.2%運(yùn)算F土地使用費(fèi)A×2%9.216按年房地產(chǎn)總收益的2%運(yùn)算G年房產(chǎn)稅A×12%55.296按年房地產(chǎn)總收益的12%運(yùn)算I年總支出I＝Σ（B～G）102.758J年純收益aa=A－I358.042年租金總收益減去總費(fèi)用以中國(guó)人民銀行公布的一年期貸款利率K資本化率安全系數(shù)+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值7%5.31%,加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,在此基礎(chǔ)上結(jié)合該區(qū)域房屋租售比例的調(diào)查情形,確定房地產(chǎn)資本化率為6%可獲收益年限該項(xiàng)目用地自1987年始,未規(guī)定使用年限，L已使用年限為17年23本評(píng)估報(bào)告以商業(yè)用途最高年限40運(yùn)算，則(年)已用年限為17年,尚可使用年限為23年M收益價(jià)格(元/V=a/r[1-1/(1+r)n]4036㎡)5、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)按照處置方案，擬估物業(yè)土地使用性質(zhì)為劃撥，物業(yè)價(jià)值應(yīng)該為市場(chǎng)價(jià)值扣減市場(chǎng)地價(jià)，按照深圳市房地產(chǎn)估價(jià)中心提供的網(wǎng)上查詢(xún)數(shù)據(jù)，該地段商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為 2227元/平方米，進(jìn)行年限修正后應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為 1485元/㎡（年期修正系數(shù)為 0.667）。6．評(píng)估結(jié)果名建筑面積市值單價(jià)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)評(píng)估單價(jià)稱(chēng)(元/㎡)(元/㎡)(元評(píng)估總值(元)(㎡)/㎡)東湖賓館13596.4,0361,4852,55134,683,396處置類(lèi)房地產(chǎn)第十一項(xiàng)項(xiàng)目名稱(chēng)：銀園賓館宗地號(hào)：預(yù)J214-104[51129]1、產(chǎn)權(quán)登記狀況：托付方僅提供羅湖區(qū)沙頭角聯(lián)檢站生活區(qū)用地宗地圖、銀園賓館總平面布置圖、銀園車(chē)庫(kù)單位工程交工驗(yàn)收證明書(shū)。按照以上資料及《深圳市園林（集團(tuán)）公司土地資產(chǎn)處置方案申請(qǐng)表》確定銀園賓館用地面積為 1111平方米，建筑面積為 3531.21平方米。2、物業(yè)概況：按照估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，銀園賓館總樓層為 6層，一層為大堂、西餐廳、歌舞廳及美發(fā)美容廳，二層出租經(jīng)營(yíng)酒樓，三至六層為客房，有小型停車(chē)場(chǎng)。其裝修情形詳見(jiàn)下列現(xiàn)場(chǎng)查勘表現(xiàn)場(chǎng)查勘表物業(yè)名稱(chēng)四至位置及交通區(qū)域環(huán)周邊環(huán)境境配套設(shè)施房地產(chǎn)證號(hào)權(quán)利人權(quán)屬來(lái)源權(quán)屬登房屋用途記狀況土地等級(jí)土地用途使用年限物業(yè)類(lèi)型使用現(xiàn)狀建筑結(jié)構(gòu)物業(yè)現(xiàn)建筑層數(shù)狀評(píng)估樓層竣工日期建筑面積成新率外墻內(nèi)墻天花裝修情地面況門(mén)窗衛(wèi)生間樓梯間設(shè)施

深圳市鹽田區(qū)沙頭角銀園賓館東：沙深路 南：沙頭角河 西：沙頭角河 北：沙深路大巴:205、360、358、237B、103A、202、208中巴：440、460、458周?chē)型d旺酒樓、沙頭角賓館、沙頭角大酒樓，臨沙深路，周?chē)猩愁^角鎮(zhèn)政府等政府部門(mén)。新一佳商場(chǎng)，鹽田區(qū)人民醫(yī)院，東和公園，沙頭角小學(xué)，銀行賓館賓館出租、自用框架層1～6層1986年3531.21平方米70%涂料一層大理石貼墻，二層以上包木墻裙、乳膠漆石膏板造型、塑扣板花崗石，地磚實(shí)木門(mén)，鋁合金窗地磚地面，瓷片墻到頂，塑扣板天花，大理石洗面臺(tái)，坐便器一層雕花木扶手，鋪花崗石地磚；三層不銹鋼扶手，水磨石地面管線暗設(shè)，水電、消防齊全3、處置方案講明：補(bǔ)交地價(jià)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)4、運(yùn)算過(guò)程通過(guò)對(duì)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公布的 2003年深圳市鹽田區(qū)房屋指導(dǎo)租金查詢(xún)，擬估物業(yè)所在片區(qū)指導(dǎo)租金為 70元/平方米·月，我們按照指導(dǎo)租金、周邊客觀租金水平及托付方提供的房屋租賃合同，綜合進(jìn)行分析，確定該物業(yè)的月租金水平為 70元/平方米·月，現(xiàn)以銀行一年期存款利率 1.98%加上一定的風(fēng)險(xiǎn)利率和通貨膨脹率，確定資本化率為7%。由于委估物業(yè)土地性質(zhì)不明確，我們以保持現(xiàn)狀連續(xù)使用前提進(jìn)行評(píng)估，其建筑物于1986年8月竣工，按建筑物竣工年限始運(yùn)算土地使用年限，并以國(guó)家規(guī)定的商業(yè)法定最高年限40年計(jì)，則尚余使用年限為22年。運(yùn)算其市場(chǎng)價(jià)值過(guò)程如下：收益法測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目(費(fèi)用)名稱(chēng)運(yùn)算式或講明金額或比率(元/㎡)備注A年有效租金A=a(1-p)424.2按照政府指導(dǎo)租金,以及估價(jià)人員調(diào)查a年租金參照鄰近同類(lèi)840.000周?chē)康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情,該地區(qū)同類(lèi)型房地產(chǎn)出租租金標(biāo)準(zhǔn)為70元/平方米.月p出租率0.505按照市場(chǎng)調(diào)查B年治理費(fèi)A×2%8.484指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要治理所需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的2%運(yùn)算C年修理費(fèi)A×1%4.242指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的1%運(yùn)算保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)幸D年保險(xiǎn)費(fèi)A×0.1%0.424免意外缺失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用,按房地產(chǎn)總收益的1‰計(jì)E營(yíng)業(yè)稅及附加A×5.2%22.058按年房地產(chǎn)總收益的5.2%運(yùn)算F土地使用費(fèi)A×2%8.484按年房地產(chǎn)總收益的2%運(yùn)算G年房產(chǎn)稅A×12%50.904按年房地產(chǎn)總收益的12%運(yùn)算I年總支出I＝Σ（B～H）94.597J年純收益aa=A－I329.603年租金總收益減去總費(fèi)用以中國(guó)人民銀行公布的一年期貸款利率K資本化率安全系數(shù)+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值7%5.31%,加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,在此基礎(chǔ)上結(jié)合該區(qū)域房屋租售比例的調(diào)查情形,確定房地產(chǎn)資本化率為6%該項(xiàng)目用地自1986年始,未規(guī)定使用年L可獲收益年限(年)已使用年限為17年22限，本評(píng)估報(bào)告以商業(yè)用途最高年限40運(yùn)算，則已用年限為18年,尚可使用年限為22年M收益價(jià)格(元/㎡)V=a/r[1-1/(1+r)n]36465、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)按照處置方案，擬估物業(yè)土地使用性質(zhì)為土地租賃，物業(yè)價(jià)值應(yīng)該為市場(chǎng)價(jià)值扣減市場(chǎng)地價(jià)，按照《深圳市人民政府公報(bào)》 2003第45期《鹽田區(qū)商業(yè)用地公告基準(zhǔn)地價(jià)圖》，該地段商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 1430元/㎡，進(jìn)行年限修正后應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為 921元/平方米(年期修正系數(shù)為 0.644)。6．評(píng)估結(jié)果名稱(chēng)建筑面積市值單價(jià)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)評(píng)估單價(jià)評(píng)估值(元)(M2)(元/M2)(元/M2)(元/M2)銀園賓館3531.213,6469212,7259,622,547處置類(lèi)房地產(chǎn)第十二項(xiàng)項(xiàng)目名稱(chēng)：平湖鎮(zhèn)新南村廠房四層宗地號(hào)：1、產(chǎn)權(quán)登記狀況：已辦理《關(guān)于平湖鎮(zhèn)新南村委會(huì)用地報(bào)告的批復(fù)》（寶國(guó)地字[1991]510號(hào)）、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)》。土地來(lái)源為集體土地，用地性質(zhì)合作建房，土地用途為工業(yè)用地，房屋用途為廠房，土地使用年期50年(從1991.8-2041.8止)。建筑面積為 5360㎡。2、物業(yè)概況：按照估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查，該廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有廠房及宿舍（廠房、宿舍為1棟，宿舍為廠房改建），每層配衛(wèi)生間，框架結(jié)構(gòu)，1992年10月竣工。據(jù)查該廠房消防設(shè)施不合格，水管銹蝕。廠區(qū)內(nèi)有保安值守，設(shè)停車(chē)場(chǎng)。詳見(jiàn)下列現(xiàn)場(chǎng)查勘表現(xiàn)場(chǎng)查勘表物業(yè)名稱(chēng)四至位置及交通區(qū)域環(huán)周邊環(huán)境境配套設(shè)施房地產(chǎn)證號(hào)擁有人權(quán)屬來(lái)源權(quán)屬登房屋用途記狀況土地等級(jí)土地用途使用年限物業(yè)類(lèi)型使用現(xiàn)狀建筑結(jié)構(gòu)物業(yè)現(xiàn)建筑層數(shù)狀評(píng)估樓層竣工日期建筑面積成新率外墻內(nèi)墻天花裝修情地面況門(mén)窗衛(wèi)生間設(shè)施

平湖鎮(zhèn)新南村廠房東：鳳凰路南：樂(lè)新園路西：順昌街北：平龍東路大巴：651、300周?chē)衅胶I(yè)區(qū)，鄰近鳳凰山公園。機(jī)關(guān)幼兒園、郵電局、百佳商場(chǎng)、平湖鎮(zhèn)人民醫(yī)院、平湖中學(xué)深圳市梧桐山苗圃總場(chǎng)集體土地，合作建房廠房工業(yè)50年(從1991-8至2041-8止)廠房出租框架層1～4層1992年10月5360.00平方米70%水刷石乳膠漆乳膠漆水泥地面卷閘門(mén)；鐵窗每層配衛(wèi)生間水電明設(shè)3、處置方案講明：堅(jiān)持原有土地使用性質(zhì)4、運(yùn)算過(guò)程通過(guò)對(duì)深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局公布的 2002年深圳市龍崗區(qū)房屋指導(dǎo)租金查詢(xún)，擬估物業(yè)所在片區(qū)指導(dǎo)租金為 8元/平方米·月，我們按照指導(dǎo)租金及周邊客觀租金水平，綜合進(jìn)行分析，確定該物業(yè)的月租金水平為 6元/平方米·月，現(xiàn)以銀行一年期存款利率1.98%加上一定的風(fēng)險(xiǎn)利率和通貨膨脹率，確定資本化率為6%。運(yùn)算其市場(chǎng)價(jià)值過(guò)程如下：收益還原法測(cè)算表：序號(hào)項(xiàng)目(費(fèi)用)名稱(chēng)運(yùn)算式或講明金額或比率(元/㎡)備注A年有效租金A=a(1-p)66.96按照政府指導(dǎo)租金,以及估價(jià)人a年租金參照鄰近同類(lèi)72.000員調(diào)查周?chē)康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情,該地區(qū)同類(lèi)型房地產(chǎn)出租租金標(biāo)準(zhǔn)為6元/平方米.月p出租率0.930按照市場(chǎng)調(diào)查指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要治理所B年治理費(fèi)A×2%1.339需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的2%運(yùn)算指為保證房屋正常使用每年需支C年修理費(fèi)A×1%0.670付的修繕費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的1%運(yùn)算保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的D年保險(xiǎn)費(fèi)A×0.1%0.067房產(chǎn)幸免意外缺失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用,按房地產(chǎn)總收益的1‰計(jì)E營(yíng)業(yè)稅及附加A×5.2%3.482按年房地產(chǎn)總收益的5.2%運(yùn)算F土地使用費(fèi)A×2%1.339按年房地產(chǎn)總收益的2%運(yùn)算G年房產(chǎn)稅A×12%8.035按年房地產(chǎn)總收益的12%運(yùn)算I年總支出I＝Σ（B～G）14.932J年純收益aa=A－I52.028年租金總收益減去總費(fèi)用以中國(guó)人民銀行公布的一年期貸款利率5.31%,加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)K資本化率安全系數(shù)+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值7%整值,在此基礎(chǔ)上結(jié)合該區(qū)域房屋租售比例的調(diào)查情形,確定房地產(chǎn)資本化率為7%該項(xiàng)目用地自1991年8月始至L可獲收益年限(年)已使