第頁共頁商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任的認(rèn)定買賣合同:商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任的認(rèn)定。司法實務(wù)中，隨著房地產(chǎn)市場的空前活潑，商品房預(yù)售合同糾紛中遲延辦證違約責(zé)任案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點，人民法院在審理時較為慎重。一、辦證的義務(wù)分擔(dān)根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，辦證應(yīng)當(dāng)由買受人提出申請，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以協(xié)助。買受人的申請，指預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，持登記申請材料到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)《房屋登記方法》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料包括：登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料。實務(wù)中需要提交的材料一般包括：商品房銷售答應(yīng)證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單、公共部位維修基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助主要指辦理完畢房屋所有權(quán)初始登記，還包括按照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。依《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法建造房屋行為獲得房屋所有權(quán)，對該所有權(quán)進(jìn)展出售處分時，需要先辦理所有權(quán)初始登記。根據(jù)《房屋登記方法》規(guī)定，所有權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)提交的材料包括：登記申請書;申請人身份證明、建立用地使用權(quán)證明(一般指建立用地答應(yīng)證)、建立工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃答應(yīng)證)、房屋已開工的證明(一般指住宅工程使用答應(yīng)證或房屋建筑工程開工驗收備案表)、房屋測繪報告(一般包括房產(chǎn)要素調(diào)查測量成果、房產(chǎn)圖測繪資料、房產(chǎn)面積測算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金交款收據(jù))。需要特別指出的是：除當(dāng)事人有特別約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并無義務(wù)為買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并向買受人交付房屋所有權(quán)證書。但是，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第135條：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的協(xié)助義務(wù)，應(yīng)一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并獲得房屋所有權(quán)證書為止。二、遲延辦證違約責(zé)任有關(guān)疑難問題的認(rèn)定與處理1.“由于出賣人的原因”的認(rèn)定辦證時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向買受人提供的必要證明文件一般包括：商品房銷售答應(yīng)證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單。因此司法理論中認(rèn)定“由于出賣人的原因”，應(yīng)審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構(gòu)提供前述文件。根據(jù)《商品房銷售管理方法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，此為法定期間。而現(xiàn)行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案?！贝藶榧s定期間。假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機構(gòu)提供前述文件，那么可以認(rèn)定為“由于出賣人的原因”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件，可能因為自身的原因，也可能因為第三人的原因，如測繪部門遲延測繪、開工驗收部門遲延驗收、登記機構(gòu)遲延辦理初始登記等。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第121條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠挟?dāng)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，按照法律規(guī)定或者按照約定解決”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即便因為第三人的原因造成違約，也應(yīng)向買受人承當(dāng)違約責(zé)任。2.非“由于出賣人的原因”的認(rèn)定(1)買受人自身的原因。首先是買受人對商品房買賣合同約定義務(wù)的違背，通常是沒有如約交付購房款等，此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回絕履行協(xié)助義務(wù)，屬于依法行使抗辯權(quán)的范疇。其次是買受人對房產(chǎn)交易法定義務(wù)的違背，突出表如今買受人沒有按照規(guī)定交納公共部位維修基金、契稅。按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法》規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交維修基金。在辦理房屋權(quán)屬證書時，再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。按照《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產(chǎn)管理部門不予辦理房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。再次，買受人由于特殊的原因沒有向房屋登記機構(gòu)提出辦證申請。(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責(zé)事由，因不可抗力的發(fā)生導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可免責(zé)。3.遲延辦證違約責(zé)任適用訴訟時效的審查在司法實務(wù)中，適用訴訟時效制度主要涉及兩個問題：第一，是否適用訴訟時效規(guī)定;第二，訴訟時效期間應(yīng)從何時起算。在遲延辦證違約責(zé)任案件中，買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承當(dāng)違約責(zé)任的懇求權(quán)是一種債權(quán)懇求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時效的規(guī)定,這一點已無爭議?！度嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》第18條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承當(dāng)違約責(zé)任的方式為給付違約金。因此當(dāng)遲延辦證違約行為發(fā)生時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生給付違約金的義務(wù)，買受人開場享有要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的懇求權(quán)。訴訟時效期間的起算，假設(shè)當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付買受人遲延辦證違約金的履行期限的(這種情況極少見)，從該期限屆滿之日起起算;沒有約定，根據(jù)《人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度假設(shè)干問題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，按照合同法第61條、第62條的規(guī)定，可以確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算。假設(shè)不能確定履行期限的，應(yīng)審查買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生遲延辦證違約行為后是否向其主張過違約金給付，假如買受人沒有主張過，訴訟時效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計算。之前已經(jīng)經(jīng)過的期間，因買受人沒有主張過違約金給付，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備“知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被損害”的客觀條件，也就不存在計算訴訟時效的問題。假如買受人已經(jīng)主張過，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人設(shè)定的給付違約金的寬限期屆滿時仍沒有給付，訴訟時效期間從寬限期屆滿之日起計算;當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人第一次向其主張權(quán)利之時明確表示不給付違約金，訴訟時效期間從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計算。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查辦理完畢房屋初始登記是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦證過程中的主要義務(wù)，因此準(zhǔn)確審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成該義務(wù)的情況，對于確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲延辦證違約責(zé)任至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成初始登記的標(biāo)志，應(yīng)是登記機構(gòu)將申請登記事項記載于房屋登記簿，司法理論中應(yīng)重點審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否獲得登記機構(gòu)作出的關(guān)于同意房屋初始登記的批復(fù)。有意見主張房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得登記機構(gòu)出具的辦理權(quán)屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買受人辦理所有權(quán)登記時，其義務(wù)是協(xié)助并“提供必要的證明文件”，“提供必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項登記、批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。作為買受人辦證的前提，初始登記的批復(fù)應(yīng)當(dāng)包含在“必要的證明文件”中。換而言之，房屋買受人辦證的前提是初始登記完成，只有在準(zhǔn)予初始登記的批復(fù)作出之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才具備協(xié)助辦證的法定條件。第二，按照《房屋登記方法》規(guī)定，登記機構(gòu)為申請人出具收件書面憑證，僅說明申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機構(gòu)予以受理。至于是否準(zhǔn)予初始登記，須由登記機構(gòu)查驗申請登記材料反映的事實是否符合登記條件后才能確定，如不符合那么不予登記。買賣合同賣方違約責(zé)任【篇一】法律問題的請示所作的答復(fù)，原《經(jīng)濟合同法》及有關(guān)條例中規(guī)定的逾期付款違約金，沒有統(tǒng)一詳細(xì)的計算標(biāo)準(zhǔn)，最高院法函[1994]10號首次對逾期付款違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)作出統(tǒng)一規(guī)定，后又以法復(fù)[1996]7號、法釋[1999]8號批復(fù)，兩次調(diào)整了逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定對于合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期付款違約金。中國人民銀行調(diào)整金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)時，人民法院可以相應(yīng)調(diào)整計算逾期付款違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)?！逗贤ā肥┬泻?，最高院法釋[20xx]34號批復(fù)規(guī)定，將法釋[1999]8號批復(fù)中規(guī)定的計算標(biāo)準(zhǔn)刪除。上述批復(fù)，于原法律條例中有關(guān)支付違約金的規(guī)定，先前法律已作了修改，舊的解釋就不能藉以為據(jù)，批復(fù)所根據(jù)的原法律、條例現(xiàn)已廢止，批復(fù)的法律根底喪失，如仍按批復(fù)精神，在沒有約定違約金時，參照人民銀行的逾期付款利率，按照每日萬分之二點一的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期付款違約金，將與現(xiàn)行法律相沖突。第三、違約金與其他違約責(zé)任的適用問題。第四、逾期付款從應(yīng)當(dāng)支付價款時承當(dāng)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第一百六十一條規(guī)定：買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間支付價款，對支付時間沒有約定或者約定不明確的，按照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在收有法律問題，上法律快車/retype/zoom/01523c13f78a6529647d53c4pn=2&x=0&y=1268&ra篇四：論買賣合同中違約對風(fēng)險承當(dāng)?shù)挠绊戯L(fēng)險承當(dāng)問題在買賣合同中占有很重要的地位，是在合同審核、風(fēng)險評估中最重要的關(guān)注點之一。在合同沒有約定的情況下，需要按照法律對于風(fēng)險承當(dāng)?shù)囊?guī)定來平衡合同雙方的損失和利益。當(dāng)雙方當(dāng)事人涉及違約行為時，風(fēng)險負(fù)擔(dān)的原那么就比擬復(fù)雜，需要將違約責(zé)任納入到風(fēng)險負(fù)擔(dān)的考量范圍中。違約責(zé)任與風(fēng)險負(fù)擔(dān)是雖然是兩種截然不同的法律制度，但二者之間卻有著密不可分的關(guān)系，在一般情況下二者互不影響，但在特殊情況下，也就是履約過程中損害發(fā)生后可以同時存在。下面我們就來分析^p一下不同違約形態(tài)下的風(fēng)險負(fù)擔(dān)原那么：一、預(yù)期違約情況下的風(fēng)險負(fù)擔(dān)對于債權(quán)人方來講，預(yù)期違約的法律效果有兩種，一是債權(quán)人承受預(yù)期違約，不再為履行合同做準(zhǔn)備也不會發(fā)生任何本錢，解除合同并懇求債務(wù)人賠償，因為只有在債權(quán)人承受的情況下才構(gòu)成預(yù)期違約；二是不承受預(yù)期違約，合同繼續(xù)有效。債權(quán)人可以選擇在合同履行期到來之前債務(wù)人明確表示不履行之后立即采取措施，要求債務(wù)人進(jìn)展損害賠償，此時說明債權(quán)人承受了債務(wù)人的意思表示，預(yù)期違約成立。根據(jù)《美國統(tǒng)一商法典》第2-510條〔3〕規(guī)定，假如在合同履行過程中發(fā)生雙方當(dāng)事人違約的情況，那么會對風(fēng)險的負(fù)擔(dān)產(chǎn)生根本影響，假如出賣人已經(jīng)把符合合同要求的貨物特定化，買受人在貨物交付之前預(yù)期違約或者以其他方式違約，出賣人可以就自己保險不覆蓋的局部在合理的商業(yè)期限內(nèi)向買受人提出索賠。也就是說，雖然按照交付原那么，在貨物交付前損毀的風(fēng)險應(yīng)由出賣人承當(dāng)，但假如買受人發(fā)生預(yù)期違約，此時的貨物損毀的風(fēng)險轉(zhuǎn)為買受人承當(dāng)。假如債權(quán)人選擇了第二種情況回絕了債務(wù)人預(yù)期違約的意思表示，合同標(biāo)的物的風(fēng)險應(yīng)該如何分擔(dān)呢？債權(quán)人的回絕可以認(rèn)為是合同繼續(xù)有效，債權(quán)人可以等到合同履行期到來之時再要求債務(wù)人進(jìn)展賠償。也就是說，當(dāng)債權(quán)人回絕債務(wù)人的預(yù)期違約意思表示時，預(yù)期違約不成立，那么風(fēng)險負(fù)擔(dān)的原那么仍然按照交付原那么分配。二、實際違約情況下的風(fēng)險負(fù)擔(dān)實際違約相對預(yù)期違約而言，是指合同履行期到之后，當(dāng)事人違背合同義務(wù)的行為。實際違約可分為幾種形態(tài)，如根本違約、不履行、履行瑕疵和延遲履行。1.根本違約情況下的風(fēng)險負(fù)擔(dān)在根本違約的情況下，風(fēng)險的負(fù)擔(dān)方式應(yīng)當(dāng)隨債權(quán)人的救濟方式的不同而有所區(qū)別?！督Y(jié)合國國際貨物銷售合同公約》中第70條規(guī)定了出賣人根本違約時的風(fēng)險負(fù)擔(dān)規(guī)那么：“假如出賣人已根本違背合同，第六十七條、第六十八條和第六十九條的規(guī)定，不損害買受人因此種違背合同而可以采取的各種補救方法?！币簿褪钦f，只有在出賣人根本違約時，買受人才可以采取如“宣告合同無效”的補救措施，此時風(fēng)險的承當(dāng)又轉(zhuǎn)移給了出賣人。比方甲乙雙方簽訂了國際貨物買賣合同，買受人在收到貨物驗收后，發(fā)現(xiàn)貨物是完全不符合合同約定的次品，此時雖然貨物已經(jīng)在買受人照管之下，但買受人可以以出賣人根本違約為由回絕承受貨物宣告合同無效。此時假如貨物發(fā)生損消滅失，那么風(fēng)險應(yīng)由出賣人承當(dāng)。另一種情況是出賣人根本違約時，買受人沒有選擇解除合同，而是成認(rèn)合同繼續(xù)有效并要求損害賠償，修理貨物等補救措施。此時貨物正常交付，那么按照風(fēng)險負(fù)擔(dān)的一般規(guī)那么，貨物在交付之后的風(fēng)險應(yīng)該有買受人來承當(dāng)，即便是出賣人已經(jīng)根本違約，買受人所要求的賠償損失也不應(yīng)該包括風(fēng)____生所導(dǎo)致的貨物損失局部。換句話說，買受人要求對不符合合同規(guī)定的貨物進(jìn)展賠償或者重新交付替代貨物，那么在買受人照管下的不符合要求的貨物是否因為風(fēng)險滅失與合同的根本目的沒有關(guān)系，風(fēng)險那么理應(yīng)由買受人承當(dāng)，否那么，出賣人既要承當(dāng)重新交付貨物的義務(wù)又要承當(dāng)已經(jīng)交付了的貨物的風(fēng)險，對于出賣人來講有失公平。2.不履行情況下的風(fēng)險負(fù)擔(dān)假如出賣人無正當(dāng)理由回絕交付合同標(biāo)的物，說明出賣人不愿履行合同約定的義務(wù)，實際上已經(jīng)損害了買受人的應(yīng)得利益。因此，合同簽訂的目的落空，出賣人構(gòu)成根本違約。出賣人回絕交付的標(biāo)的物自始至終都在出賣人的照管之下，與買受人無關(guān)，因此在此期間發(fā)生的貨物損毀、滅失的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由出賣人承當(dāng)。假如買受人回絕受領(lǐng)合同標(biāo)的物，風(fēng)險負(fù)擔(dān)的原那么取決于買受人是否有正當(dāng)?shù)睦碛?。假設(shè)買受人在驗收貨物時，發(fā)現(xiàn)貨物質(zhì)量與合同描繪不符，因此回絕受領(lǐng)，那么在這種情況下回絕受領(lǐng)是因為出賣人的根本違約，風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由出賣人承當(dāng)。反之，假設(shè)買受人由于自身管理原因工程執(zhí)行期推延而回絕受領(lǐng)，那么買受人構(gòu)成違約，在此期間發(fā)生的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由買受人承當(dāng)。3.瑕疵履行情況下的風(fēng)險負(fù)擔(dān)〔1〕假如出賣人交付的貨物有質(zhì)量瑕疵，只有在其違背了合同本質(zhì)性目的時，且買受人形式了拒收權(quán)的情況下，風(fēng)險才由出賣人承當(dāng)。我國《合同法》第148條規(guī)定，“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以回絕承受標(biāo)的物或者解除合同。買受人回絕承受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承當(dāng)?！薄?〕出賣人瑕疵履行數(shù)量不符的情況可分為多于約定數(shù)量或少于約定數(shù)量?！队浳镔I賣法》和《結(jié)合國國際貨物銷售合同公約》中規(guī)定了局部履行的情況，假如出賣人交付了少于合同約定的貨物數(shù)量，買受人可以拒收貨物也可以承受貨物，但必須支付相應(yīng)的貨款。假如出賣人交付了多于約定數(shù)量的貨物，買受人可以承受合同約定數(shù)量的貨物回絕多余的貨物，或者回絕承受全部貨物。當(dāng)然買受人也可以承受全部的貨物并承當(dāng)多余局部的價款，同時，在全部貨物交付后多余局部貨物的風(fēng)險也應(yīng)該由買受人承當(dāng)。但是，假如買受人回絕承受多余局部貨物，在發(fā)出正式通知后，假如此局部貨物發(fā)生意外滅失，風(fēng)險那么應(yīng)該轉(zhuǎn)由出賣人承當(dāng)。步步高論文發(fā)表網(wǎng)，wtt刊載大量經(jīng)濟論文范文格式，管理職稱論文。供廣闊論文辯論需要者、經(jīng)濟評職稱需要者參考。4.延遲履行情況下的風(fēng)險負(fù)擔(dān)〔1〕因債權(quán)人延遲受領(lǐng)造成的不及時交付。在買賣合同中，債權(quán)人的受領(lǐng)延遲指的是買受人針對出賣人的交付沒有履行合同義務(wù)的一種違約形態(tài)，它與第一種情況的過錯或者疏于配合不同。《德國民法典》第293-304條規(guī)定，在債權(quán)人因不受領(lǐng)貨物而負(fù)延遲責(zé)任時，風(fēng)險負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人?！睹绹y(tǒng)一商法典》第2-510條也規(guī)定，違約情事包括延遲受領(lǐng)，所以在買受人延遲受領(lǐng)的風(fēng)險，原那么上也應(yīng)該由買受人承當(dāng)?？梢娫谫I受人受領(lǐng)延遲的情況下，出賣人已經(jīng)完成其主要義務(wù)，各國法律普遍規(guī)定減輕出賣人的責(zé)任，出賣人對于自己的細(xì)微責(zé)任或者對于風(fēng)險造成的標(biāo)的物損失不應(yīng)承當(dāng)責(zé)任，那么雖然貨物沒有本質(zhì)意義上的交付，但此時的風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買受人承當(dāng)?！?〕因出債務(wù)人延遲交付的情況。各國法律對這一情況的規(guī)定都比擬一致，《德國民法典》第286條、287條規(guī)定，債務(wù)人應(yīng)對交付延遲所產(chǎn)生的損害負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任，假如延遲后交付對債權(quán)人無利益，那么債權(quán)人可以回絕受領(lǐng)標(biāo)的物并對不履行要求損害賠償。債務(wù)人應(yīng)對延遲期間的任何過失負(fù)責(zé)，包括延遲期間因發(fā)生意外而造成的給付不能，債務(wù)人也應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)責(zé)任?！吨抢穹ǖ洹分嘘P(guān)于標(biāo)的物的滅失一章中的第1672條規(guī)定：“如特定物因債務(wù)人的過失或在債務(wù)人延遲期間滅失，債務(wù)人的義務(wù)仍然存在，但債的標(biāo)的發(fā)生變更；債務(wù)人負(fù)擔(dān)給付該物的價金并向債權(quán)人賠償損害的義務(wù)。然而，如債務(wù)人延遲，而作為標(biāo)的物的特定物因如它處于債權(quán)____利之下仍不免滅失的意外事件滅失，那么債務(wù)人僅應(yīng)賠償延遲造成的損害。但假如在意外事件之情形，如該物處于債權(quán)人的控制下即不會發(fā)生同樣的滅失，債務(wù)人應(yīng)負(fù)擔(dān)給付物的價金和賠償延遲損害的義務(wù)?！币簿褪钦f，出賣人假如延遲交付導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的，即構(gòu)成根本違約，此時出賣人應(yīng)承當(dāng)延遲期間標(biāo)的物的風(fēng)險造成的損失?？偨Y(jié)來說，在雙方當(dāng)事人的眾多違約形態(tài)中，我們無法明確用法律規(guī)定哪種情況下風(fēng)險就一定由哪一方承當(dāng)，也不會存在某種法規(guī)適用于所有的情況，但法律應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人違約所產(chǎn)生的不同法律后果及損害程度來判斷風(fēng)險負(fù)擔(dān)的原那么。假如當(dāng)事人的細(xì)微過失不損害對方當(dāng)事人的根本利益，那么僅需要負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任，風(fēng)險的負(fù)擔(dān)仍然應(yīng)當(dāng)按照一般情況下處理；但假如違約造成了合同目的落空或者對方當(dāng)事人無合同利益，那么應(yīng)當(dāng)同時承當(dāng)風(fēng)險損失和違約責(zé)任，假如當(dāng)事人惡意違約，還應(yīng)承當(dāng)合同相關(guān)的間接損失。因此，不管是那種違約形態(tài)，只要構(gòu)成根本違約，就會對風(fēng)險負(fù)擔(dān)原那么造成影響。在司法理論中，需要充分尊重當(dāng)事人意思自治，用現(xiàn)有的法律法規(guī)來彌補當(dāng)事人的意思表示?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】：^p：[1]馮大同.《國際貨物買賣法》，對外經(jīng)濟貿(mào)易出版社，1993年版[2]史尚寬.《債法各論》，中國政法大學(xué)出版社，20xx年版[3]惠從冰.《違約救濟比擬研究》，法律出版社，20xx年版[4]余延滿.《貨物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與風(fēng)險負(fù)擔(dān)的比擬法研究》，武漢大學(xué)出版社，20xx年版[5]李新天.《違約形態(tài)比擬研究》，武漢大學(xué)出版社，20xx年版[6]馬特，李昊.《英美合同法導(dǎo)論》，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，20xx年版買賣合同賣方違約責(zé)任【篇二】買賣合同(賣方)甲方〔購貨方〕：通訊地址：聯(lián)絡(luò)：乙方〔供貨方〕：通訊地址：聯(lián)絡(luò)：根據(jù)《合同法》以及相關(guān)法律規(guī)定，本著自愿、平等、互利的原那么，為了明確雙方各自權(quán)利義務(wù)，甲乙雙方就采購相關(guān)事宜特訂立本合同，雙方共同遵守。第一條貨物根本信息1、產(chǎn)品的名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、金額等情況：序號產(chǎn)品名稱規(guī)格/型號數(shù)量單位單價總價〔人民幣〕備注2、乙方應(yīng)保證交付的貨物符合下述標(biāo)準(zhǔn)：〔1〕乙方保證向甲方交付的貨物與上述表格中的貨物完全相符；〔2〕乙方應(yīng)保證向甲方交付貨物〔如規(guī)格、型號、質(zhì)量、顏色等〕符合國家及相關(guān)行業(yè)的規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；第二條交貨、運輸及驗收1、乙方應(yīng)在接到甲方發(fā)貨通知后個工作日內(nèi)將貨物運送至，由方承當(dāng)運輸及裝卸費用。甲方指派，聯(lián)絡(luò)：負(fù)責(zé)貨物的驗收工作。3、甲方對供貨數(shù)量有異議應(yīng)在簽收時在送貨單上注明；對供貨質(zhì)量有異議應(yīng)在收貨當(dāng)日起天內(nèi)書面通知乙方，逾期未通知視為甲方認(rèn)可貨物數(shù)量和質(zhì)量。第三條貨款支付貨物經(jīng)甲方簽收后天內(nèi)甲方向乙方支付對應(yīng)批次貨物總價款的%，剩余%按。第四條違約責(zé)任1、乙方逾期交貨的，按天向甲方支付違約金元，逾期交貨超過個工作日，甲方有權(quán)解除合同，乙方承當(dāng)甲方由此受到的損失。2、乙方提供的產(chǎn)品質(zhì)量不符合合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，乙方應(yīng)在甲方限定的期限內(nèi)予以更換，并承當(dāng)甲方由此受到的損失。3、甲方逾期付款的，按月息2%向乙方支付違約金，乙方為討要貨款產(chǎn)生的訴訟費、律師費、差旅費由甲方承當(dāng)。第五條爭議解決方式因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭議、糾紛，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方可依法直接向原告住所地人民法院起訴。第十一條合同效力與文本1、在本合同有效期限內(nèi)，經(jīng)合同雙方共同協(xié)商一致并訂立書面合同的，可以補充、變更、中止、提早終止或解除本合同。2、本合同未盡事宜，雙方協(xié)商解決，經(jīng)雙方協(xié)商一致可簽訂補充合同，補充合同與合同具有同等法律效力。3、本合同一式份，雙方各執(zhí)份，具有同等法律效力?！惨韵聼o正文〕甲方簽字〔蓋章〕：乙方簽字〔蓋章〕：簽訂日期：年月日注：合同主體為自然人的，必須提供身份證復(fù)印買賣合同賣方違約責(zé)任【篇三】“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，合同中違約條款的約定甚為重要。違約責(zé)任條款約定通常有兩種方法：其一是約定專門的違約條款，其二是在質(zhì)量責(zé)任、交付責(zé)任等約定的同時進(jìn)展約定，這比專門的設(shè)定違約責(zé)任條款更隱蔽，但有一定的局限性。違約責(zé)任的約定切勿只是“依法承當(dāng)違約責(zé)任”“依法承當(dāng)賠償責(zé)任”等等，如此約定必須承當(dāng)舉證責(zé)任，否那么無法主張賠償，因此違約責(zé)任條款應(yīng)該明確違約責(zé)任實現(xiàn)程序、數(shù)額或計算方法，最簡便明了的方式就是直接約定違約方支付違約金××元。買賣合同賣方違約責(zé)任【篇四】1、按照合同約定做好施工前準(zhǔn)備工作，提供原材料、設(shè)備、場地、資金和技術(shù)資料。發(fā)包人未按照約定的時間和要求提供的，承包人可以順延工程日期，并有權(quán)要求賠償停工、窩工的損失。2、與承包人互相配合，保證工程建立順利進(jìn)展。因發(fā)包人原因致使工程中途停建、緩建的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)及時采取彌補措施以減少損失，并賠償承包人因此造成的停工、窩工、倒運、機械設(shè)備調(diào)遷、材料和構(gòu)件積壓等實際損失和費用。3、組織工程驗收。隱蔽工程在隱蔽以前，發(fā)包人接到通知后應(yīng)對及時檢查，沒有及時檢查造成工期拖延的，承包人可以順延工期，并有權(quán)要求賠償停工、窩工的損失。建立工程開工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙、施工驗收標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)及時進(jìn)展驗收。建立工程開工經(jīng)歷收合格后，方可交付使用；未經(jīng)歷收或者驗收不合格的，不得交付使用。4、承受建立工程并且按照約定支付工程價款。建筑工程完成并經(jīng)歷收合格，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)及時承受并支付工程價款。未支付價款的，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的，承包人可以根據(jù)《合同法》286條行使優(yōu)先權(quán)，以工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。此四項義務(wù)為《合同法》規(guī)定的發(fā)包人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)淖钔ǔ?、最根本義務(wù)，但發(fā)包人義務(wù)遠(yuǎn)非如此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等建筑法規(guī)，以及建筑工程合同書，綜合分析^p發(fā)包人的義務(wù)與責(zé)任。買賣合同賣方違約責(zé)任【篇五】出賣人(甲方)：____________身份證號碼：____________買受人(乙方)：____________身份證號碼：____________甲、乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過友好協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。一、甲方愿將其擁有完全產(chǎn)權(quán)的位于_________________的房屋(房屋所有權(quán)證編號：___________，建筑面積_________平方米)以人民幣_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。二、本合同簽定前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅費，概由甲方負(fù)擔(dān)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定各自負(fù)擔(dān)。三、乙方通過向銀行申請抵押貸款方式支付甲方購房款，購房款由乙方分三期付給甲方。第一期，在貸款銀行向乙方發(fā)出貸款承諾書時，乙方將______%首付房款存入銀行，并由銀行凍結(jié)，第二期在貸款銀行向乙方發(fā)放貸款之日由銀行將乙方所貸款項及______%首付款直接劃到甲方的賬戶中;第三期，在甲方交房時，由乙方一次性將余款付給甲方。四、甲方同意乙方以向銀行申請貸款的方式支付房款，并作出如下承諾：1、向乙方申請貸款的銀行或銀行認(rèn)可的機構(gòu)提供與貸款相關(guān)的資料，簽署相關(guān)文件;2、在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，應(yīng)按照要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付銀行或貸款銀行認(rèn)可的機構(gòu)持有。五、假如乙方的貸款申請未獲貸款銀行批準(zhǔn)，那么雙方同意以下述第種方式解決該房屋的買賣事宜：1、繼續(xù)履行協(xié)議，乙方一次性將購房款支付給甲方;2、解除協(xié)議，甲方假設(shè)已收取定金的，應(yīng)如數(shù)退還給乙方。六、違約責(zé)任1、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每期逾期1天按房價總額______‰，計算違約金緞帶與乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣_________元。2、乙方全部或局部不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期局部乙方應(yīng)加付按日________‰計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。3、假如甲方出售的房屋存在他項權(quán)利設(shè)定或其他產(chǎn)權(quán)糾紛以致影響到乙方權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承當(dāng)，并應(yīng)賠償乙方的損失。七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。2、依法向人民法院起訴。八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。十、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。甲方：____________乙方：________________年____月____日買賣合同賣方違約責(zé)任【篇六】合同違約責(zé)任條款策略蔡從云我們簽訂合同假如簽訂成對對方?jīng)]有任何約束的合同或者對方違約時我們沒有制裁手段，那是非常郁悶的事。我們公司從小到幾千、大到幾百萬近千萬沒有違約責(zé)任條款的合同是相當(dāng)多的，出現(xiàn)糾紛無法維護(hù)公司的利益；或者違約責(zé)任太籠統(tǒng)根本無法追究對方責(zé)任，如有個買賣合同把違約責(zé)任定為不履行退款，那么實際上對方根本就沒責(zé)任，更沒有約束力。____是需要本錢的，對方也會權(quán)衡守約與違約本錢，假如違約無本錢那么對方守約就只能看自己單方利益和心情了；合同無約束力對公司來說很多交易就顯得不確定，對公司經(jīng)營存在較大風(fēng)險。所以簽訂合同必須有違約責(zé)任條款。假如約定了違約金條款，會給對方造成一定的心理威懾，促使對方盡可能的依約履行合同；假如公司具有一定的實際控制才能，公司就可以直接依違約金條款扣款、壓款，獲得進(jìn)一步的會談主動權(quán)。那么違約責(zé)任條款怎樣約定？那就是違約責(zé)任的策略問題：1、全面：所有在合同上要求對方承當(dāng)義務(wù)方面都應(yīng)該有違約責(zé)任給予保證。我們要求再多，會談再辛苦，合同條文再美妙，假如沒有違約責(zé)任保證那都是一句空話，違約責(zé)任是保證公司利益的尚方寶劍。合同簽訂時應(yīng)當(dāng)爭取到起草權(quán)，把違約責(zé)任詳細(xì)化，那么我們權(quán)益更容易落實到條文上。2、詳細(xì)：違約行為有回絕履行；不完全履行，又稱局部履行；遲延履行；質(zhì)量瑕疵，我們應(yīng)在約定、法定期限內(nèi)提出異議，否那么，后果自行承當(dāng)；不正確履行。所以必須針對上述每一種違約行為來制定違約條款；也可把違約責(zé)任條款可與相關(guān)的如數(shù)量條款、質(zhì)量責(zé)任條款、付款條款、遲延交付責(zé)任條款一并約定。3、明確，假如根本沒有針對對方違約約定相應(yīng)反制措施，簡單一句違約承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任并不明確，可以有多種理解，沒有可操作性的條款是很難解決問題的。違約損失賠償也是一樣，除了要證明對方違約，還需證明己方的實際損失，而實際損失恰恰不容易證明。所以，在合同中明確約定承當(dāng)違約責(zé)任的方式非常必要。4、方式：違約金約定是違約責(zé)任最好的表達(dá)方式，適用廣泛。約定支付違約金的違約責(zé)任相對簡單明確，由于是金錢給付，適用于各類合同;同時違約金用數(shù)字表示，也可用公式表示，一般不會出現(xiàn)爭議。支付違約金具有良好的可操作性，在一方違約時，守約方所要做的只是按照合同規(guī)定執(zhí)行，假設(shè)合同約定得更加詳細(xì)，那么執(zhí)行起來就更加方便。懇求對方支付違約金守約方在訴訟中的證明責(zé)任要小得多，守約方只需證明對方違約即可;也保證在可能發(fā)生的訴訟中，不存在舉證上的困難，其訴訟懇求可以最大限度得到法院支持，進(jìn)步勝訴的機率。買賣合同:淺析商品房買賣合同中的房屋質(zhì)量糾紛[【摘要】：^p]近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(下稱開發(fā)商)與購房者(下稱業(yè)主)之間因房屋質(zhì)量問題而引起的糾紛日趨增多。房屋質(zhì)量也就漸成為廣闊業(yè)主所關(guān)注的焦點。而我國目前現(xiàn)有的法律法規(guī)對于開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房應(yīng)當(dāng)具備何種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，尚沒有明確的規(guī)定，也沒有制定統(tǒng)一的國家標(biāo)準(zhǔn)，這就給解決此類糾紛帶來一定難度。本文結(jié)合我國目前有關(guān)司法理論以及相關(guān)的法律法規(guī)、司法解釋提出一些解決此類糾紛的思路和方法，供廣闊讀者討論。[【關(guān)鍵詞】：^p]商品房質(zhì)量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵擔(dān)保近年來隨著房地產(chǎn)市場的迅猛開展，商品房市場需求量與供給量也在逐年增長，隨之而來發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間因房屋質(zhì)量問題而引發(fā)的糾紛也隨之增加，歸納起來主要有以下兩種情況：一、房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務(wù)遭到開發(fā)商回絕或開發(fā)商無故拖延拒不履行維修義務(wù)而引發(fā)的爭議。二、商品房交付時業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，回絕接收房屋而引發(fā)的爭議。對于上述兩種因質(zhì)量問題而引起的糾紛中，作為開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)什么樣的法律后果?以及業(yè)主又如何來維護(hù)自身的合法權(quán)利?是我們接下來所要討論的問題。首先，關(guān)于第一種情形，房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務(wù)遭到開發(fā)商回絕或開發(fā)商無故拖延拒不履行維修義務(wù)而引發(fā)的爭議。筆者認(rèn)為，此類爭議，法律規(guī)定較為明確，解決起來相對簡單。根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干規(guī)定問題的解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任，出賣人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，修復(fù)費用和修復(fù)期間造成的損失由出賣人承當(dāng)?！备鶕?jù)該司法解釋的規(guī)定，對于已經(jīng)交付使用的房屋只要在保修期限內(nèi)，開發(fā)商都有義務(wù)進(jìn)展維修，假如開發(fā)商不履行維修義務(wù)或者在收到業(yè)主正式通知(書面或口頭)后在合理期限內(nèi)仍沒有上門維修，那么，業(yè)主可以找第三人進(jìn)展維修，由此所產(chǎn)生的維修費用以及應(yīng)維修而給業(yè)主造成的損失都應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承當(dāng)。其次，我們著重要討論一下第二種情形，商品房交付時業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主回絕接收房屋而引發(fā)的爭議。此類糾紛在目前商品房質(zhì)量糾紛中比擬普遍，也比擬突出。遇到上述情況，開發(fā)商通常會以“商品房已經(jīng)由國家相關(guān)質(zhì)檢部門驗收合格為由，堅持要求業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)?！?，假如業(yè)主不同意辦理房屋交接手續(xù)，那么開發(fā)商會向業(yè)主提出承當(dāng)逾期收房期間房屋管理費或承當(dāng)合同約定的其他違約責(zé)任等要求。而作為業(yè)主，一般都會要求開發(fā)商先將房屋修復(fù)后再辦理房屋交接手續(xù)，如因房屋維修、整改而造成開發(fā)商逾期交房的，業(yè)主會要求開發(fā)商按合同約定承當(dāng)逾期交房的違約責(zé)任。那么,當(dāng)房屋確實存在一定的質(zhì)量問題時，開發(fā)商是否可以將有質(zhì)量問題的房屋交付給業(yè)主?業(yè)主是否有權(quán)拒收房屋?遇到此種情況,開發(fā)商又應(yīng)承當(dāng)何種法律責(zé)任?對于上述諸多問題，筆者認(rèn)為可以根據(jù)以下幾個原那么來出處理。一、按照合同的約定處理。首先，我們應(yīng)該考察一下開發(fā)商與業(yè)主之間的《商品房買賣契約》對于房屋交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是如何約定的，假如《商品房買賣契約》對房屋交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有明確約定，房屋交付時只要存在不符合合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，那么業(yè)主就可以拒收房屋，待開發(fā)商將房屋質(zhì)量問題解決，并到達(dá)合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)后再辦理房屋交接手續(xù)，假如因開發(fā)商對房屋進(jìn)展維修、整改而造成延期交付的，業(yè)主還可以要求開發(fā)商按合同約定承當(dāng)“逾期交房違約責(zé)任”(《商品房買賣契約》對開發(fā)商逾期交付房屋所應(yīng)承當(dāng)?shù)姆韶?zé)任一般都會有明確的約定)。但是在大多數(shù)情況下開發(fā)商與業(yè)主簽訂的《商品房買賣契約》對房屋交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)沒有明確約定，而且我們前面也談到，我國目前現(xiàn)有的法律法規(guī)對開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)尚沒有明確的規(guī)定，也沒有統(tǒng)一的國家標(biāo)準(zhǔn)，那么在這種情況下如何來確定開發(fā)商向業(yè)主交付房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，就成為解決開發(fā)商與業(yè)主之間此類爭議的關(guān)鍵。二、按照法律、法規(guī)的規(guī)定處理。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)工程開工，經(jīng)歷收合格后，方可交付使用。"《建筑法》第61條也規(guī)定：“建筑工程開工經(jīng)歷收合格后，方可交付使用;未經(jīng)歷收或者驗收不合格的，不得交付使用?！眹鴦?wù)院公布的《建立工程質(zhì)量管理條例》第16條和第58條規(guī)定，建立工程經(jīng)歷收合格的，方可交付使用，建立單位違背規(guī)定，未組織開工驗收或者驗收不合格，擅自交付使用的，責(zé)令改正。綜合上述法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房首先必須是通過開工驗收，并獲得房屋質(zhì)檢部門頒發(fā)的相關(guān)合格證書，這是商品房交付的最根本的質(zhì)量條件。假如不具備這一根本條件，那么開發(fā)上就不能將房屋交付給業(yè)主。三、按照是否影響業(yè)主正常使用的原那么處理。在現(xiàn)實生活中開發(fā)商向業(yè)主交付的房屋雖然已經(jīng)歷收合格，但又確實存在一定的質(zhì)量問題的情形也較為常見，比方最常見的屋面滲漏、樓板、墻體開裂、墻體存在空鼓等等諸多問題，而且這些質(zhì)量問題又確實有可能影響到業(yè)主對房屋的正常使用，遇到這中情況，大多數(shù)業(yè)主都會回絕接收房屋，要求開發(fā)商整改后再交付，同時都會要求開發(fā)商承當(dāng)逾期交房違約責(zé)任。那么是不是業(yè)主在接收房屋時只要遇到上述質(zhì)量問題都可以拒收呢?筆者認(rèn)為，對于此種情況，應(yīng)根據(jù)詳細(xì)情況詳細(xì)分析^p：(一)假如房屋確實存在質(zhì)量問題，而且該質(zhì)量問題已經(jīng)嚴(yán)重影響業(yè)主對房屋的正常使用，比方房屋存在多面積、易發(fā)性的滲漏、又如房屋出現(xiàn)構(gòu)造性裂縫可能影響到業(yè)主對房屋的平安使用的。類似上述質(zhì)量問題都有可能導(dǎo)致業(yè)主在接收房屋后無法裝修入住或者即使裝修入住仍然需要返工維修，有可能進(jìn)一步擴大損失，假如出現(xiàn)這種情況，筆者認(rèn)為業(yè)主完全有權(quán)拒接收房屋，并有權(quán)要求開發(fā)商先履行維修義務(wù)，后辦理房屋交接手續(xù)，假如因房屋維修造成遲延交付的有權(quán)要求開發(fā)商承當(dāng)逾期交房違約責(zé)任。對于開發(fā)商交付給業(yè)主的房屋是否應(yīng)當(dāng)具備“使用條件”這個問題，建立部《商品房銷售管理方法》第三十條事實上也已經(jīng)作了明確規(guī)定，根據(jù)該條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。”。因此，開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)除了滿足前面所講的應(yīng)當(dāng)是“開工驗收合格”的房屋之外，還必須是具備使用條件的房屋，即業(yè)主在收房后就可以正常入住使用。另外，我國《合同法》第六十二條對于合同標(biāo)的質(zhì)量要求約定不明確時，如何確定標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也有作了相應(yīng)的規(guī)定，根據(jù)該條規(guī)定“對于質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行，沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行”，而對于業(yè)主來說，購置商品房的主要目的大多數(shù)情況下都是為了居住使用，假如業(yè)主所購置的房屋不能正常入住使用，那么其購房目顯然不能實現(xiàn)。因此，我們無論是從法律規(guī)定，還是從業(yè)主與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》的特定目的角度來分析^p這個問題，筆者認(rèn)為，開發(fā)商交付的商品房也應(yīng)當(dāng)具備可以入住使用的條件。否那么業(yè)主有權(quán)拒收房屋，并可以要求開發(fā)商承當(dāng)逾期交房違約責(zé)任。(二)假如開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房僅存在一些小的質(zhì)量問題比方小的質(zhì)量瑕疵，而該房屋質(zhì)量瑕疵又并不影響業(yè)主對房屋的正常使用，那么此種情況下，業(yè)主拒收房屋，并要求開發(fā)商承當(dāng)“逾期交房的違約責(zé)任”，顯然不具有合理性。因為，開發(fā)商對其售出的每一套商品房在保修期限內(nèi)都承當(dāng)法定的保修義務(wù)，即所謂的房屋瑕疵擔(dān)保義務(wù)。此種情況下，業(yè)主可以先行收房，然后根據(jù)合同約定要求開發(fā)商承當(dāng)保修義務(wù)，假如因維修而對其正常使用房屋造成一定影響的可以要求開發(fā)商承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。新的商品房買賣合同1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并出售的房屋。3、為表達(dá)合同雙方的自愿原那么，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)展修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。5、對合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。中選擇內(nèi)容，以劃方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打，以示刪除。6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。7、本合同條款由中華人民共和國建立部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。商品房買賣合同〔合同編號：〕合同雙方當(dāng)事人：出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿企業(yè)資質(zhì)證書號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)絡(luò)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)絡(luò)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理機構(gòu)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯(lián)絡(luò)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿買賣合同:商品房買賣合同合同說明1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。2．本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并出售的房屋。3．為表達(dá)合同雙方的自愿原那么，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)展修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。5．對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。6．在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。7．本合同條款由中華人民共和國建立部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。商品房買賣合同GF—2000—0171合同編號：____________________合同雙方當(dāng)事人：出賣人：______________________________________________________注冊地址：______________________________________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________企業(yè)資質(zhì)證書號：________________________________________________法定代表人：____________________________聯(lián)絡(luò)：______________郵政編碼：______________________________委托代理人：____________________________地址：__________________郵政編碼：______________________________聯(lián)絡(luò)：______________委托代理機構(gòu)：__________________________________________________注冊地址：______________________________________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________法定代表人：____________________________聯(lián)絡(luò)：______________郵政編碼：______________________________買受人：________________________________________________________【本人】【法定代表人】姓名：____________國籍：__________________【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】____________________地址：__________________________________________________________郵政編碼：______________________________聯(lián)絡(luò)：______________【委托代表人】【】姓名：____________國籍：__________________地址：__________________________________________________________郵政編碼：______________________________：__________________根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：第一條工程建立根據(jù)。出賣人以________方式獲得位于________、編號為________的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為____________________________。該地塊土地面積為________，規(guī)劃用處為________，土地使用年限自____年____月____日至____年____月____日。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建立商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】________。建立工程規(guī)劃答應(yīng)證號為________，施工答應(yīng)證號為________。____________________________________________________________________________________________________________________________________________。第二條商品房銷售根據(jù)。買受人購置的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機關(guān)為________，商品房預(yù)售答應(yīng)證號為________。____________________________________________________________________________________________________________________________________________。第三條買受人所購商品房的根本情況。買受人購置的商品房〔以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)〕為本合同第一條規(guī)定的工程中的：第________【幢】【座】________【單元】【層】________號房。該商品房的用處為________，屬________構(gòu)造，層高為________，建筑層數(shù)地上____層，地下____層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________平方米〔有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二〕。____________________________________________________________________________________________________________________________________________。____________________________________________________________________________________________________________________________________________。第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第________種方式計算該商品房價款：1．按建筑面積計算，該商品房單位為〔________幣〕每平方米________元，總金額〔________幣〕____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。2．按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為〔________幣〕每平方米________元，總金額〔________幣〕____千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。3．按套〔單元〕計算，該商品房總價款為〔________幣〕千____百____拾____萬____千____百____拾____元整。4．______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。相關(guān)的合同范本·買賣合同的定義(什么是買賣合同)·英文版買賣合同·標(biāo)準(zhǔn)商品買賣合同·貨物買賣合同·車輛汽車買賣合同·水果買賣合同第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】〔本條款中均簡稱面積〕為根據(jù)進(jìn)展面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第____種方式進(jìn)展處理：1．雙方自行約定：〔1〕______________________________________________________________________________________________________________________________________；〔2〕______________________________________________________________________________________________________________________________________；〔3〕______________________________________________________________________________________________________________________________________；〔4〕______________________________________________________________________________________________________________________________________。2．雙方同意按以下原那么處理：〔1〕面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)〔含3％〕的，據(jù)實結(jié)算房價款；〔2〕面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按________利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)〔含3％〕局部的房價款由買受人補足；超出3％局部的房價款由出賣人承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)〔含3％〕局部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比＝－－－－－－－－－－－－－×100％合同約定面積因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。第六條付款方式及期限。買受人按以下第____種方式按期付款：1．一次性付款____________________________________________________________________________________________________________________________________________。2．分期付款____________________________________________________________________________________________________________________________________________。3．其他方式____________________________________________________________________________________________________________________________________________。第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按以下第____種方式處理：1．按逾期時間，分別處理〔不作累加〕〔1〕逾期在____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之____的違約金，合同繼續(xù)履行；〔2〕逾期超過____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的____％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之____〔該比率應(yīng)不小于第〔1〕項中的比率〕的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指按照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。2．__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第八條交付期限。出賣人應(yīng)當(dāng)在________年____月____日前，按照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備以下第____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1．該商品房經(jīng)歷收合格。2．該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3．該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4．該商品房獲得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5．____________________________________________________________________。但如遇以下特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起____日內(nèi)告知買受人的；2．____________________________________________________________________；3．____________________________________________________________________。________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按以下第____種方式處理：1．按逾期時間，分別處理〔不作累加〕〔1〕逾期不超過____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之____的違約金，合同繼續(xù)履行；〔2〕逾期超過____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的____％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之____〔該比率應(yīng)不小于第〔1〕項中的比率〕的違約金。2．__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致以下影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：〔1〕該商品房構(gòu)造形式、戶型、空間尺寸、朝向；〔2〕____________________________________________________________________；〔3〕____________________________________________________________________；〔4〕____________________________________________________________________；〔5〕____________________________________________________________________；〔6〕____________________________________________________________________；〔7〕____________________________________________________________________。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同承受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十一條交接。商品房到達(dá)交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)展驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)回絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承當(dāng)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承當(dāng)全部責(zé)任。__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定〔附件三〕的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第____種方式處理：1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。2．________________________________________________________________________________________________________________________________________。3．________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十四條出賣人關(guān)于根底設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配套建筑按以下日期到達(dá)使用條件：1．____________________________________________________________________；2．____________________________________________________________________；3．____________________________________________________________________；4．____________________________________________________________________；5．____________________________________________________________________。假如在規(guī)定日期內(nèi)未到達(dá)使用條件，雙方同意按以下方式處理：1．____________________________________________________________________；2．____________________________________________________________________；3．____________________________________________________________________。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后____日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按以下第____項處理：1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起____日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的____％賠償買受人損失。2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的____％向買受人支付違約金。3．________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十六條保修責(zé)任。買受人購置的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承當(dāng)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購置的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承當(dāng)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購置人承當(dāng)。____________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十七條雙方可以就以下事項約定：1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)______________________________________________________________________________；2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)____________________________________________________________________________；3．該商品房所在樓宇的命名權(quán)__________________________________________________________________________________；4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_________________________________________________________