2016年下半年四川省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：估價報告的形式模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于_。A.交通的通達程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力2、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是。（2009年試題）A：定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式B：定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法C：定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式D：定額計價方式是在發(fā)出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用更簡便的，進行預測。人：平均增減量法8：平均發(fā)展速度法C：移動平均法D：指數(shù)修勻法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、某宗房地產(chǎn)交易，約定由買方實際支付給賣方3700元/m2,買賣中涉及的全部稅費由賣方承擔，在當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)交易賣方應承擔的稅費為正常價格的5.5%,買方應承擔的稅費為4%,則該宗房地產(chǎn)的正常價格為一元/m2。35073592362735585、反映社會經(jīng)濟現(xiàn)象總體在某一時點上的狀況指標被稱為_。A.時點指標B.相對指標C.時期指標D.平均指標6、調(diào)查對象是指根據(jù)調(diào)查目的確定的現(xiàn)象。A：總體單位B：總體C：個體D：標志E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、市場調(diào)查中的_,即通過收集初步的數(shù)據(jù)提示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.階段性調(diào)查8、某宗房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為一萬元。3703854205509、某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價格為1800元/m2,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1（以2006年1月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價格為元/m2。A：2402.22B：2302.22C：2202.22D：2102.22E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。45.05%49.31%C.58.86%D.63.6%11、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為.【2005年考題】A：40年B：43年C：47年D：50年E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的資本金利潤率為_。A.13.0%43.3%33.3%23.3%13、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是。A：單獨深度價格修正率B：累計深度價格修正率^平均深度價格修正率D：加權深度價格修正率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、職工單位對職工繳存住房公積金的工資基數(shù)原則上不應超過職工工作地所在該區(qū)城市統(tǒng)計部門公布的上一年度職工月平均工資的，每年核定一次。A：2倍或3倍B：2倍或4倍C：3倍或4倍D：3倍或5倍E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、任何一項工程從決策到竣工交付使用都有一個較長的建設期間。在這期間內(nèi)，有很多因素如工程變更、設備材料價格、工資標準以及費率、利率、匯率等都會發(fā)生變化，而這些變化必然會影響到造價的變動，從而使工程造價呈現(xiàn)的特點。A：大額性B：動態(tài)性C：個別性和差異性D：層次性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市市區(qū)內(nèi)，取得了一塊商業(yè)建設用地的使用權，按照規(guī)定，該土地使用權出讓最高年限為年。A：40B：50C：60D：70E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章17、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應為年。A：40B：43C：47D：50E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%,按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為元。（2009年試題）A：3456.09B：3505.95C：3509.74D：3705.73E：借款合同19、是其他各工種圖紙設計的基礎，是室內(nèi)外裝修設計的重要依據(jù)。A：建筑平面圖B：建筑剖面圖C：建筑立面圖口：總平面圖E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為（）萬元。92311111353187221、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值_。A.下降B.上升C.不變D.不能確定22、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構，能承接的估價業(yè)務有.【2007年考題】A：在建工程抵押估價業(yè)務B：城市房屋拆遷補償估價業(yè)務C：該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務D：正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是_。A.選址規(guī)劃意見通知書，規(guī)劃設計條件通知書，《建設工程規(guī)劃許可證》，《建設用地規(guī)劃許可證》B.規(guī)劃設計條件通知書，選址規(guī)劃意見通知書，《建設用地規(guī)劃許可證》，《建設工程規(guī)劃許可證》C.選址規(guī)劃意見通知書，《建設用地規(guī)劃許可證》，規(guī)劃設計條件通知書，《建設工程規(guī)劃許可證》D.規(guī)劃設計條件通知書，《建設用地規(guī)劃許可證》，選址規(guī)劃意見通知書，《建設工程規(guī)劃許可證》24、房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不能超過一年。1015C．20D．3025、下列關于土地使用權劃撥正確的表述為_。A.經(jīng)過有批準權的人民政府批準，無償交給土地使用者B.在用地者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交其使用C.只要有政府批準，無須繳納任何費用D.在用地者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交其使用二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資_。A.能夠保值和增值B.受通貨膨脹的影響C.貸款利率較低D.經(jīng)營成本較低2、下列關于抵押的說法不正確的是_。A.以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限B.以共有的房地產(chǎn)抵押時，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意C.預購商品房貸款抵押時，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證D.訂立合同時，可以在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉(zhuǎn)移為抵押權人所有的內(nèi)容3、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。A：18周歲以上的成年人B：10周歲以上的未成年人C：不滿10周歲的未成年人D：不能完全辨認自己行為的精神病人E：不能辨認自己行為的精神病人4、屬于房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記情形的有_。A.翻建B.擴建C.分割D.抵押E.裁決5、假設開發(fā)法中，估價時點通常是指_。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應的時間B.開發(fā)結(jié)束時的時間C.全部租售出去的時間D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間6、下列關于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有_。A.征收或者征用都是為了公共利益需要B.征收或者征用都要依法給予補償C.征收是國家行為，征用是企業(yè)行為D.征收是土地所有權發(fā)生改變，征用是土地使用權發(fā)生改變E.征收是強制性的，征用是非強制性的7、房地產(chǎn)交易雙方在合同完成后一天內(nèi)，持有關證件向所在地房地產(chǎn)管理部門提出申請和申報成交價格。1209060308、會計的目標是向國家、企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)外部提供有助于所必需的、以財務信息為主的經(jīng)濟信息。A：實行宏觀調(diào)控B：加強內(nèi)部經(jīng)營管理C：合理地進行投資和信貸決策D：優(yōu)化社會經(jīng)濟資源配置E：加強外部經(jīng)營管理9、申請強制拆遷必須提供_。A.行政強制拆遷申請書B.仲裁決議書C.拆遷協(xié)議范本D.裁決調(diào)解和裁決書E.被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書10、下列有關房地產(chǎn)抵押的表述中，不正確的是_。A.以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物B.預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證C.抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準D.鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內(nèi)大宗無地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押11、目前，規(guī)定了房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件的法律或法規(guī)是_。A.《土地管理法》B.《城市房地產(chǎn)管理法》C.《城市規(guī)劃法》D.《城市商品房預售管理辦法》12、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標一般有（）。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負債率E.速動比率13、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為_。土地取得成本+開發(fā)成本土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值14、某居住區(qū)住宅用地面積17.8公頃，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（）層。A.7.911.912.119.015、下列屬于損益表內(nèi)容的有。A：負債B：投資收益、營業(yè)外收入C：銷售收入、銷售成本、銷售稅金、銷售利潤D：營業(yè)外支出、所得稅E：凈利潤16、房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段包括。A：投資機會選擇與決策分析B：前期工作C：招標階段D：建設階段E：租售階段17、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和（）兩個部分。A.投資風險B.投資利率C.投資現(xiàn)值D.投資回報18、某可比實例價格為2000元/m2,區(qū)域因素直接比較得出的相關數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價格應為（）元/m2。A.2000B.2200C.2100D.231519、選取可比實例時，應符合的要求包括—等。A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同20、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于三項重大制度和體制的改革。A：城鎮(zhèn)住房制度改革B：城市土地使用制度改革C：房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革D：社會體制改革E：政治體制改革21、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為_。12%20%C.24%D.30%22、下列關于物業(yè)管理的日常運作階段的特點，說法錯誤的是。A：物業(yè)管理的日常運作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容B：物業(yè)管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個基本環(huán)節(jié)C：物業(yè)管理的日常運作包括日常的綜合服務與管理，用戶入住，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)三個基本環(huán)節(jié)D：系統(tǒng)外部環(huán)境條件主要是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相互關系的協(xié)調(diào)E：系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件就是與相關部門及單位