辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證的時(shí)候要注意哪些建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也就是常說(shuō)的規(guī)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證也能簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)證，從大家把這個(gè)稱(chēng)呼給了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也可見(jiàn)它的重要性和使用的高頻。規(guī)證前要先辦勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，因?yàn)樵谝?guī)劃部門(mén)的邏輯里：沒(méi)辦過(guò)勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，就沒(méi)定設(shè)計(jì)單位，沒(méi)定設(shè)計(jì)單位就畫(huà)不出符合規(guī)證要求的圖，你都畫(huà)不出符合要求的圖紙，跑這里來(lái)干嘛？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要施工單位用設(shè)計(jì)院的圖紙把樓蓋起來(lái)，我們國(guó)家還要求監(jiān)理單位監(jiān)督施工，勘察單位勘察地質(zhì)，也就是開(kāi)發(fā)商要找勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理共同蓋樓。這些單位是不是開(kāi)發(fā)商想怎么找都行呢？當(dāng)然不是，怎么找是要政府定的。辦立項(xiàng)的時(shí)候，同時(shí)向發(fā)改委申請(qǐng)確定招標(biāo)方案，發(fā)改委在立項(xiàng)批復(fù)上同時(shí)對(duì)招標(biāo)方案做批復(fù)。要是立項(xiàng)批復(fù)沒(méi)定招標(biāo)方案，還要主動(dòng)跟發(fā)改委申請(qǐng)，總之，要政府來(lái)定你這個(gè)開(kāi)發(fā)商怎么找合作單位。立項(xiàng)對(duì)合作單位的確定方式分招標(biāo)和不招標(biāo)兩種。如果是招標(biāo)，還會(huì)規(guī)定招標(biāo)的方式和招標(biāo)組織形式。招標(biāo)方式分邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)，招標(biāo)組織形式也分委托招標(biāo)和自行招標(biāo)。是不是一定走招標(biāo)，采用什么方式和組織形式招標(biāo)，主要是政府根據(jù)行業(yè)、規(guī)模、項(xiàng)目性質(zhì)、資金來(lái)源、估算金額等等的情況確定。公開(kāi)招標(biāo)要面向全社會(huì)公開(kāi)發(fā)招標(biāo)公告，邀請(qǐng)招標(biāo)可以在一定范圍內(nèi)邀請(qǐng)幾家單位來(lái)投標(biāo)。委托招標(biāo)和自行招標(biāo)的主要區(qū)別在于是由企業(yè)自己組標(biāo)還是找一個(gè)有資質(zhì)的招標(biāo)代理公司招標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，不招標(biāo)，企業(yè)可控制的最多,邀請(qǐng)招標(biāo)比公開(kāi)招標(biāo)好控制，自行招標(biāo)比委托招標(biāo)好控制。其實(shí)，即使是實(shí)行公開(kāi)委托招標(biāo)的，很多時(shí)候也就是走個(gè)形式。好多企業(yè)不管是不是有國(guó)家認(rèn)定的自行招標(biāo)的能力，都會(huì)自己來(lái)定單位，最后再去政府哪里走個(gè)過(guò)場(chǎng)，補(bǔ)一個(gè)招標(biāo)形式，畢竟自己花錢(qián)，還要讓別人決定找誰(shuí)干，總是不哪么舒坦。正式辦規(guī)證前有些地方會(huì)先審查總平面圖，再審查初步設(shè)計(jì)方案，之后才受理規(guī)證。有些地方把總平面圖和初步設(shè)計(jì)方案擱到一起審查，然后受理規(guī)證。還有一些地方有了土地證、定了設(shè)計(jì)單位，直接可以受理規(guī)證。之所以有這些區(qū)別，是因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》在規(guī)定要辦規(guī)證的時(shí)候是這么說(shuō)的，“申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃”。由于這里提到了“建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案”和“修建性詳細(xì)規(guī)劃”，所以大家按照自己的理解，各取所需，有的地方審查設(shè)計(jì)方案，有的地方審修建性詳細(xì)規(guī)劃，有的地方兩個(gè)都審，還有的地方認(rèn)為設(shè)計(jì)方案直接體現(xiàn)在規(guī)證里，兩個(gè)都不用審，直接審規(guī)證。實(shí)際上，這倒沒(méi)有好壞之分，因?yàn)樵谠鰷p政府審批權(quán)力的同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一個(gè)雙刃劍。如果先審總平圖，再審設(shè)計(jì)方案，最后審規(guī)證，開(kāi)發(fā)商一方面能取得下一步設(shè)計(jì)的依據(jù)，另一方面，也可以拿著這個(gè)認(rèn)可去做某些手續(xù)的申報(bào)，甚至施工的準(zhǔn)備工作，甚至基坑開(kāi)挖（這個(gè)本身不提倡，沒(méi)施工證就挖基坑，算違法）。如果直接審規(guī)證，需要圖紙做到一定的深度，表面上省了兩個(gè)審批環(huán)節(jié)，但是有可能報(bào)上去審規(guī)證的時(shí)候，一開(kāi)始的總平面就被駁回來(lái)，其它工作可能全得推倒重來(lái)，白做很多無(wú)用功，而且，手續(xù)申報(bào)和施工準(zhǔn)備還都得等這個(gè)證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證算是在項(xiàng)目開(kāi)工前，規(guī)劃部門(mén)最難辦也最重要的一個(gè)證件，后期的規(guī)劃驗(yàn)收、驗(yàn)線(xiàn)都要以規(guī)證作標(biāo)準(zhǔn)，施工圖設(shè)計(jì)也要以規(guī)證作依據(jù)。所以，規(guī)劃部門(mén)對(duì)圖紙的要求是“全套施工圖中的部分圖紙”，這里的“部分圖紙”主要指建筑圖，一旦這部分定了，整個(gè)項(xiàng)目就基本定了。為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，可以讓設(shè)計(jì)院把施工圖都設(shè)計(jì)完了再報(bào)規(guī)證。因?yàn)榻ㄖ?zhuān)業(yè)在這個(gè)階段不一定考慮的特別周全，可能會(huì)出現(xiàn)不同專(zhuān)業(yè)發(fā)生沖突的情況，如果規(guī)證已經(jīng)報(bào)了，就只能要么修改建筑圖使得最終的施工圖跟報(bào)規(guī)證時(shí)不一樣，給規(guī)劃驗(yàn)收增加難度；要么其它專(zhuān)業(yè)配合建筑圖，導(dǎo)致其它專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)不合理。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是一切，很多設(shè)計(jì)院和開(kāi)發(fā)商圖都只設(shè)計(jì)要求報(bào)的部分。工程規(guī)證能分區(qū)、分批辦，如果這個(gè)項(xiàng)目想先建某一部分，可以先報(bào)這一部分的規(guī)證和接下來(lái)的施工證。實(shí)際上，不分區(qū)、分批辦規(guī)證也能先辦某一部分的施工證，很多開(kāi)發(fā)商之所以又分區(qū)又分批，主要是兩方面原因。一方面是開(kāi)發(fā)商需要快速開(kāi)盤(pán)盡快回籠資金。買(mǎi)地占了大量資金，買(mǎi)完地到開(kāi)盤(pán)這段時(shí)間，資金又只出不進(jìn)，最是緊張。規(guī)證中含的樓越多要準(zhǔn)備的資料越多、設(shè)計(jì)院需要的設(shè)計(jì)時(shí)間越長(zhǎng)、規(guī)劃部門(mén)審批看圖的需要時(shí)間越長(zhǎng)，審批時(shí)間就越長(zhǎng)。常用的策略就是將預(yù)計(jì)可以熱銷(xiāo)，能快速回款的項(xiàng)目盡快推向市場(chǎng)回籠資金，把回款慢、賣(mài)的不一定好、蓋好了反倒更占資金的樓盤(pán)盡量往后拖。所以，買(mǎi)房子的時(shí)候，如果恰好是首期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，建議多留心看看。另一方面，工程規(guī)證是一個(gè)批了就很難改的證，一個(gè)項(xiàng)目什么樣的產(chǎn)品受歡迎，只有隨著銷(xiāo)售的推進(jìn)才能逐步了解，產(chǎn)品的受歡迎程度也會(huì)隨著時(shí)間的推進(jìn)發(fā)生變化。所以，隨著銷(xiāo)售進(jìn)度和市場(chǎng)需要分批報(bào)規(guī)證對(duì)開(kāi)發(fā)商也更有利?，F(xiàn)階段大部分開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)出售住宅賺