Word版本，下載可自由編輯物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)知識解讀

什么是物業(yè)

所謂物業(yè)，是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的房屋，及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。

該詞譯自英語Property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其在國外，特殊是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。

物業(yè)按照其用途可分為：住所、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等

誰來行使物業(yè)服務(wù)權(quán)

住所區(qū)的物業(yè)服務(wù)權(quán)由業(yè)主利用業(yè)主大會及物業(yè)服務(wù)委員會行使而得以實(shí)現(xiàn)。

所謂業(yè)主，普通指住所區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的全部權(quán)人。業(yè)主大會由本住所區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住所區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位準(zhǔn)時(shí)召集第一次業(yè)主大會。業(yè)主可托付代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

業(yè)主大會有如下職權(quán)：①選舉、罷免物業(yè)服務(wù)委員會的組成人員；②監(jiān)督管委會的工作；③聽取和審查管委會的工作報(bào)告；④打算住所區(qū)(或其他物業(yè))內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重事件項(xiàng)；⑤修改業(yè)主公約；⑥轉(zhuǎn)變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)拇蛩?；⑦批?zhǔn)管委會章程。

物業(yè)服務(wù)如何服務(wù)

物業(yè)服務(wù)的根本宗旨，是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。

在實(shí)際操作中，物業(yè)服務(wù)按物業(yè)工程周期可分為兩部分，即交付使用前和交付使用后兩方面服務(wù)。

物業(yè)交付使用前，服務(wù)公司的服務(wù)對象主要是大業(yè)主，即進(jìn)展商或投資商。此階段的服務(wù)內(nèi)容包括：

1、從物業(yè)服務(wù)的角度，就樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配置提出建議；

2、制定物業(yè)服務(wù)方案包括計(jì)算機(jī)服務(wù)份額；

3、制定的物業(yè)服務(wù)組織架構(gòu)；

4、制定物業(yè)服務(wù)工作程度并提供員工培訓(xùn)方案；

5、制定第一年度物業(yè)服務(wù)財(cái)物預(yù)算；

6、參加工程監(jiān)理；

7、參加設(shè)備購置；

8、參加工程驗(yàn)收；

9、擬定物業(yè)服務(wù)文本；

交付使用后的物業(yè)服務(wù)對象就是全體業(yè)主和用戶，基本內(nèi)容通常包括以下幾個(gè)方面：

1、房屋及設(shè)備修理保養(yǎng)；

2、房屋保險(xiǎn)事宜；

3、秩序維護(hù)服務(wù)；

4、清潔服務(wù)；

5、綠化環(huán)境保養(yǎng)；

6、緊張事故處理；

7、處理業(yè)主投訴；

8、財(cái)務(wù)管理。

按照業(yè)戶要求還可提供一些有償服務(wù)，如：代理租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)修理、清潔服務(wù)、送餐郵遞及其他商務(wù)服務(wù)等等。

業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

(一)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的商定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)章的建議；

(四)參與業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用狀況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)修理資金(以下簡稱專項(xiàng)修理資金)的管理和使用；

(十)法律、規(guī)矩規(guī)定的其他權(quán)利。

同時(shí)，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動中，應(yīng)履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)章；

(二)遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)則制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的打算和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的打算；

(四)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)修理資金；

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

(六)法律、規(guī)矩規(guī)定的其他義務(wù)。

物業(yè)管理的常見糾紛

目前，物業(yè)服務(wù)中存在的問題主要有以下表現(xiàn)：

1、沒有成立正規(guī)的物業(yè)服務(wù)公司，造成物業(yè)服務(wù)水平低，服務(wù)質(zhì)量差；

2、公用設(shè)施專用基金不落實(shí)，造成小區(qū)公用設(shè)施的修理、興建、保養(yǎng)等問題難以解決；

3、制度不健全，服務(wù)秩序混亂；

4、服務(wù)者與業(yè)主之間權(quán)責(zé)利不明確，影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)的正常舉行；

5、亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)峻。

財(cái)產(chǎn)受損應(yīng)由物業(yè)公司賠償嗎

目前，有的業(yè)主的家中財(cái)產(chǎn)被盜之后，要求物業(yè)服務(wù)公司舉行賠償。他們認(rèn)為，既然自己向物業(yè)服務(wù)公司交納了物業(yè)費(fèi)，那么，財(cái)產(chǎn)一旦損失，物業(yè)服務(wù)公司就應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。這種理解是不正確的。

首先，物業(yè)服務(wù)公司收取的物業(yè)費(fèi)是為業(yè)主提供服務(wù)的成本酬勞，既不是業(yè)主財(cái)產(chǎn)的保管費(fèi)，也不是財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)。

第二，物業(yè)物業(yè)中的保安工作也只是協(xié)作居委會、公安機(jī)關(guān)搞好秩序維護(hù)防范，其主要職責(zé)是維護(hù)區(qū)域的公共秩序，而不是為某單個(gè)業(yè)主看家守財(cái)。物業(yè)物業(yè)公司的秩序維護(hù)能力是有限的，從客觀上并無法徹低杜絕盜竊案件的發(fā)生。可以說小區(qū)秩序維護(hù)人員的配備及其工作，已經(jīng)阻擋或避開了許多案件的發(fā)生，把案件降到最低限度，作為服務(wù)對象的業(yè)主已從中受益。