上海2015年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：路線價法估價的操作步驟模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、關于城市規(guī)劃的下列表述中，不正確的是_。A.城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排B.城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項土地利用和建設活動，都必須按照城市規(guī)劃進行C.城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域D.城市規(guī)劃管理是對批準的城市規(guī)劃進行管理，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設進行統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實施2、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的交存住宅專項維修資金。A：使用面積B：套內(nèi)建筑面積C：共有面積D：建筑面積E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、已知年利率是5%,存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是_。2.5%3%5.06%8%4、估價報告書中說明的（）限定了其用途。A.估價原則B.估價方法C.估價目的D.估價對象狀況5、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過（）萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。506070806、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2,年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%,則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為一萬元。A.3758.57B.394203C.3966.10D.4769.857、已知某房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，在報酬率為10%的情況下，房地產(chǎn)價格為4500元/面.若報酬率為8%,剩余使用壽命延長至40年，該房地產(chǎn)的價格為。一A：4451元/m?B：4500元/m?C：4549元/m?D：5821元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、強度相對指標的計算公式為。A：總體內(nèi)某部分或組的數(shù)值/總體總數(shù)值B：某一總體總量/另一有聯(lián)系的總體總量C：某一空間某種現(xiàn)象的指標值/另一空間同類現(xiàn)象的指標值D：總體某一指標值/同一總體另一指標值E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、耕地占用稅的計稅依據(jù)是納稅人—面積。A.經(jīng)批準占用的耕地B.經(jīng)批準占用的土地C.實際占用的耕地D.實際占用的建設用地10、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000m2,是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當時的花費為18萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費620元/m2；地上建筑物總建筑面積2000m2,是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為600元/m2建筑面積，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為1200元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新.該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時單價為。A：1200元/m?B：1250元/m?C：1270元/m?D：1800元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、某宗土地總面積7500m2,容積率為3,相應的土地單價為4500元/m2,現(xiàn)允許容積率提高到5,假設容積率每提高0.1,樓面地價下降1%,則理論上因容積率提高應補交的地價款為萬元。A：1125B：1800C：2250D：3375E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、一宗土地用假設開發(fā)法評估其價格：在商業(yè)用途下的估算結(jié)果為800萬元，在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途也可作居住用途，則該宗土，地的評估價格應為一萬元。8001000900180013、由整片鋼筋混凝土基板和反梁組成的基礎是。（2008年試題）A：條形基礎B：樁基礎C：箱形基礎D：整體式筏式基礎E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、的立法目的是：“為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)”。A：《中華人民共和國土地管理法》B：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》C：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》D：《中華人民共和國物權(quán)法》E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章15、某單位自用辦公房產(chǎn)原值為100萬元，其房產(chǎn)稅稅基可能為萬元。A：60B：80C：100D：110E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2,現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為_。A.建筑面積1800m2,兩年前出租，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2,近期出租，年租150元/m2,位于20km外C.建筑面積10000m2,近期出租，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2,近期出租，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)17、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，維修資金賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起—內(nèi)送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會備案。3日5日10日15日18、某建筑物的建筑面積為2000面，占地面積為3000近，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/近，建筑物重置價格為900元/近，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/面.則該建筑物的成新率為。A：44%B：50%C：67%D：94%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、下列不屬于在建工程抵押特點的是。人：目的是取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款B：以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)作為償還貸款履行擔保C：以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行D：以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、基準地價系數(shù)修正法的基本原理是。A：收益原理B：替代原理C：地租理論D：區(qū)位理論E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、強制拍賣的主體中，拍賣委托人是指。A：商業(yè)性拍賣機構(gòu)B：人民團體C：公益性拍賣機構(gòu)D：人民法院E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、從調(diào)查對象的全部單位中選擇一部分客觀存在的重點單位進行調(diào)查的方式，屬于。A：重點調(diào)查B：普查C：典型調(diào)查D：抽樣調(diào)查E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關系為_。人.甲〉乙B.甲〈乙C.甲二乙D.無法判斷24、如果工程師希望通過施工圖了解建筑的外墻裝修所用的材料、色彩，可以查找。A：建筑平面圖B：建筑立面圖C：建筑剖面圖D：結(jié)構(gòu)施工圖E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、實力強大的投資者對房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、—以及項目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。A.空間分布B.人口分布C.時間分布D.經(jīng)濟分布二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、通過資產(chǎn)負債表可以了解。A：企業(yè)的經(jīng)濟實力B：企業(yè)的償債能力C：企業(yè)的經(jīng)營能力D：企業(yè)獲得的利潤總額和分配情況E：企業(yè)未來的財務趨向2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有等多種形式。A：墻承重結(jié)構(gòu)B：剪力墻結(jié)構(gòu)C：框架剪力墻結(jié)構(gòu)D：框架筒體結(jié)構(gòu)E：框架結(jié)構(gòu)3、某消費者預購買一套住宅，根據(jù)國家相關規(guī)定，消費者自有資金至少要占總房款的30%，抵押貸款占70%，抵押貸款年利率為7%。根據(jù)該消費者的還款能力，需要采用按月等額償還本息，貸款期限為20年。通過可比實例房地產(chǎn)計算出的自由資金資本化率為12%，則綜合資本化利率為_。10.098.510.339.784、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管理費用為120元。李某的所有債務與收入比是。A：32.00%B：34.67%C：49.78%D：52.44%E：借款合同5、國有土地有償使用合同或建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)日期，房地產(chǎn)開發(fā)項目自—之日起滿1年未動工開發(fā)的，可以收取土地閑置費。A.使用土地土地使用權(quán)出讓合同生效土地使用權(quán)出讓金繳納土地使用證取得6、印花稅是對因等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。A：商事活動B：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移C：權(quán)利許可證授受D：人事管理E：外事活動7、26不屬于宏觀經(jīng)濟政策目標的是_。A.充分就業(yè)B.消費質(zhì)量C.價格穩(wěn)定D.經(jīng)濟增長8、動態(tài)序列的總變動一般可以分解為四種動態(tài)趨勢與波動的經(jīng)典模式。A：長期趨勢B：季節(jié)波動C：年度波動D：循環(huán)波動E：不規(guī)則波動9、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，下列不征收土地閑置費的情形有。A：因不可抗拒力造成開工延期B：因政府的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的C：因動工開發(fā)必需的前期工作（發(fā)現(xiàn)地下文物）而延期動工開發(fā)的D：因政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的E：因房地產(chǎn)資金問題而不能如期開工的10、關于投資項目資本金的表述錯誤的是_。A.投資者可以轉(zhuǎn)讓其出資B.投資者享有所有者權(quán)益C.投資者不得以任何方式抽出D.投資者可從項目法人處獲取利息11、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有（）。A.文獻查閱B.觀察C.專題討論D.問卷調(diào)查E.實驗12、運用平均增減量法進行估價的條件是（）。A.房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降B.房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度大致相等D.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近13、房地產(chǎn)開發(fā)項目方案之間沒有關系。A：互斥關系B：獨立關系C：相關關系D：包含關系E：借款合同14、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的。A：區(qū)位相近B：權(quán)利性質(zhì)相同C：面積相等D：檔次相當E：建成年份相同15、我國注冊建筑師級別設置分為。A：一級注冊建筑師B：二級注冊建筑師c：m級注冊建筑師D：四級注冊建筑師E：五級注冊建筑師16、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的_。A.買賣B.租賃C.抵押D.分配17、業(yè)主大會議事規(guī)則由—制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.政府物業(yè)管理部門D.業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同18、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商，所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴大，那么他應當進行—登記。A.轉(zhuǎn)移登記B.變更登記C.先進行變更登記再進行轉(zhuǎn)移登記D.先進行轉(zhuǎn)移登記再進行變更登記19、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的個人不得OA.轉(zhuǎn)讓房屋B.租賃房屋C.遷移戶口D.新建、擴建、改建房屋E.改變房屋和土地用途20、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括—子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押21、財務內(nèi)部收益率是指項目在整個—內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.開發(fā)期B.靜態(tài)投資回收期C.項目經(jīng)營期D.計算期22、某幢大廈的總建筑面積為10000m2,房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2,該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為_。2.0%2.24%2.5%4.33%23、2007年1月21日，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣出讓方式取得一幅建設用地使用權(quán)，并交納土地使用權(quán)出讓金1000萬元，該建設用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定此項目于2007年3月1日動工開發(fā)。后因建設資金未到位，直到2008年10月20日仍未進行。這時土地出讓者。A：可以無償收回建設用地使用權(quán)B：可以征收2