建設(shè)工程法規(guī)及相關(guān)知識(shí)建設(shè)工程法律基本知識(shí)講第1頁(yè)/共53頁(yè)警韻之家跳樓自殺事件

2015.1.29浙江奉化塔樓事件

2014.4.4第2頁(yè)/共53頁(yè)二級(jí)建造師執(zhí)業(yè)資格考試設(shè)3個(gè)科目：《專(zhuān)業(yè)工程管理

與實(shí)務(wù)》6個(gè)專(zhuān)業(yè)《建設(shè)工程施工管理》實(shí)務(wù)科目是難度最大科目《建設(shè)工程法及相關(guān)知識(shí)》1.考試介紹

二級(jí)建造師考試由國(guó)家統(tǒng)一大綱命題，各省組織考試。考試實(shí)行滾動(dòng)管理，二年內(nèi)通過(guò)。第3頁(yè)/共53頁(yè)2015年5月序號(hào)科目名稱(chēng)考試時(shí)間（小時(shí)）題型題量滿(mǎn)分1建設(shè)工程法規(guī)及相關(guān)知識(shí)2單選題多選題60201002建設(shè)工程項(xiàng)目管理3單選題多選題70251203專(zhuān)業(yè)工程管理與實(shí)務(wù)3單選題多選題案例題20104120其中案例題80分第4頁(yè)/共53頁(yè)義務(wù)

—在建設(shè)活動(dòng)中，以法律準(zhǔn)繩約束自我行為

權(quán)利

—在建設(shè)活動(dòng)中，用法律武器維護(hù)自我權(quán)益

教學(xué)方法以教材為主線以名詞解釋和例題為補(bǔ)充以建設(shè)法律法規(guī)為支點(diǎn)希望大家積極參與，查找例題，參與討論學(xué)習(xí)本課程的意義第5頁(yè)/共53頁(yè)本科目?jī)?nèi)容結(jié)構(gòu)示意——第一章建設(shè)工程基本法律知識(shí)第二章施工許可法律制度第三章建設(shè)工程發(fā)承包法律制度第四章建設(shè)工程合同和勞動(dòng)合同法律制度第五章建設(shè)工程施工環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源

和文物保護(hù)法律制度第六章建設(shè)工程安全生產(chǎn)法律制度第七章建設(shè)工程質(zhì)量法律制度第八章解決建設(shè)工程糾紛法律制度（注：橫線標(biāo)注章為難點(diǎn)章。二建教材共36節(jié)、140個(gè)目，一建教材共36節(jié)、158個(gè)目）第6頁(yè)/共53頁(yè)第一部分建設(shè)工程基本法律知識(shí)《建設(shè)工程法規(guī)及相關(guān)知識(shí)》第7頁(yè)/共53頁(yè)本章內(nèi)容結(jié)構(gòu)示意——第一節(jié)建設(shè)工程法律體系第二節(jié)建設(shè)工程法人制度第三節(jié)建設(shè)工程代理制度第四節(jié)建設(shè)工程物權(quán)制度第五節(jié)建設(shè)工程債權(quán)制度第六節(jié)建設(shè)工程知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度第七節(jié)建設(shè)工程擔(dān)保制度第八節(jié)建設(shè)工程保險(xiǎn)制度第九節(jié)建設(shè)工程法律責(zé)任制度（本章合計(jì)共9節(jié)、21個(gè)目，占總目數(shù)的15%，平均分值15%左右）（注：橫線標(biāo)注章節(jié)為難點(diǎn)節(jié)）第8頁(yè)/共53頁(yè)法律體系的基本框架1法的形式和效力層級(jí)2第一講建設(shè)工程法律體系第9頁(yè)/共53頁(yè)一、法律體系的基本框架（了解）經(jīng)濟(jì)法法律體系的基本框架訴訟與非訴訟程序法刑法社會(huì)法憲法及憲法相關(guān)法民法商法行政法法律體系也稱(chēng)法的體系，通常指由一個(gè)國(guó)家現(xiàn)行的各個(gè)部門(mén)法構(gòu)成的有機(jī)聯(lián)系的統(tǒng)一整體。第10頁(yè)/共53頁(yè)法律體系的基本框架記憶圖示（P.1~3）《全國(guó)人大組織法》、《地方人大和地方政府組織法》《全國(guó)人大和地方人大選舉法》、《國(guó)籍法》《國(guó)務(wù)院組織法》、《民族區(qū)域自治法》

《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》、《侵權(quán)責(zé)任法》、《公司法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等7.訴訟與非訴訟程序法

《行政處罰法》、《行政復(fù)議法》、《行政許可法》、《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》等《統(tǒng)計(jì)法》、

《土地管理法》、《標(biāo)準(zhǔn)化法》、

《稅收征收管理法》、《預(yù)算法》、《審計(jì)法》、

《節(jié)約能源法》、《政府采購(gòu)法》、《反壟斷法》《殘疾人保障法》、《礦山安全法》、《勞動(dòng)法》、《職業(yè)病防治法》、《安全生產(chǎn)法》、《勞動(dòng)合同法》

《刑法》等《民事訴訟法》、《刑事訴訟法》、《行政訴訟法》▲非訴訟的程序法主要是《仲裁法》1.憲法2.民法商法3.行政法4.經(jīng)濟(jì)法5.社會(huì)法

6.刑法第11頁(yè)/共53頁(yè)二、法的形式和效力層級(jí)（熟悉）地方性法規(guī)、自治條例和單行條例法的形式國(guó)際條約地方規(guī)章部門(mén)規(guī)章憲法法律行政法規(guī)第12頁(yè)/共53頁(yè)一.憲法制定機(jī)關(guān)：全國(guó)人大《中華人民共和國(guó)憲法》地方規(guī)章制定機(jī)關(guān)：全國(guó)人大及常委會(huì)如：《中華人民共和國(guó)建筑法》二.法律三.行政法規(guī)

四.地方性法規(guī)部門(mén)規(guī)章五.行政規(guī)章制定機(jī)關(guān)：國(guó)務(wù)院如：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》制定機(jī)關(guān)：地方人大及常委會(huì)如：《北京市招標(biāo)投標(biāo)條例》、《江蘇省建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》制定機(jī)關(guān)：地方政府如：《安徽省建設(shè)工程造價(jià)管理辦法》《重慶市建設(shè)工程造價(jià)管理規(guī)定》制定機(jī)關(guān)：國(guó)務(wù)院各部、委如：《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》、《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》“地方”的含義——1.省、自治區(qū)、直轄市2.較大的市第13頁(yè)/共53頁(yè)法的效力難點(diǎn)第14頁(yè)/共53頁(yè)●《安全生產(chǎn)許可證條例》的直接上位法立法依據(jù)是（）

A.安全生產(chǎn)法

B.憲法

C.建筑法

D.建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例答案：A（注：教材并無(wú)直接內(nèi)容，考生只能依據(jù)前面所學(xué)法理知識(shí)來(lái)推測(cè)）第15頁(yè)/共53頁(yè)（一）憲法至上（二）上位法優(yōu)于下位法（注：涉及五個(gè)效力等級(jí)。易命題）（三）特別法優(yōu)于一般法（注：前提必須是同位法之間）

（四）新法優(yōu)于舊法

（注：前提必須是同位法之間）（五）需要由有關(guān)機(jī)關(guān)裁決適用的特殊情況二、法的效力層級(jí)（P.5~6）第16頁(yè)/共53頁(yè)需要由有關(guān)機(jī)關(guān)裁決適用的特殊情況1.法律之間2.行政法規(guī)之間3.地方性法規(guī)

與規(guī)章之間新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定(1)同一機(jī)關(guān)制定全國(guó)人大常委會(huì)裁決國(guó)務(wù)院裁決(2)地方性法規(guī)與

部門(mén)規(guī)章(3)部門(mén)規(guī)章之間(4)部門(mén)規(guī)章與地方規(guī)章制定機(jī)關(guān)裁決國(guó)務(wù)院提意見(jiàn)應(yīng)適用地方法規(guī)的適用地方法規(guī)應(yīng)適用部門(mén)規(guī)章的提請(qǐng)人大常委會(huì)裁決國(guó)務(wù)院裁決全國(guó)人大常委會(huì)裁決4.授權(quán)制定的

法規(guī)與法律新的一般規(guī)定

與舊的特別規(guī)定第17頁(yè)/共53頁(yè)答案：C（注：詳見(jiàn)P.6之(五)第2段）●不同行政法規(guī)對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定，新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致，不能確定如何適用時(shí)，由（

）裁決。

A.國(guó)務(wù)院主管部門(mén)

B.最高人民法院

C.國(guó)務(wù)院

D.全國(guó)人大常委會(huì)第18頁(yè)/共53頁(yè)法的形式和效力層級(jí)

制定單位名稱(chēng)法律地位

23憲法全國(guó)人大《憲法》地位和效力最高法律全國(guó)人大及常委會(huì)《XX法》效力低于憲法，高于其他法行政法規(guī)國(guó)務(wù)院《XX條例》效力低于憲法和法律地方性法規(guī)地方人大及常委會(huì)《XX地方XX條例》只在本轄區(qū)有效，效力低于法律和行政法規(guī)部門(mén)規(guī)章國(guó)務(wù)院各部、委員會(huì)中國(guó)人民銀行、審計(jì)署等部門(mén)規(guī)章效力低于法律、行政法規(guī)地方政府規(guī)章低于地方性法規(guī)國(guó)際條約1《XX辦法、規(guī)定》

《XX實(shí)施細(xì)則》《XX地方xx辦法、規(guī)定》

《xx地方XX實(shí)施細(xì)則》第19頁(yè)/共53頁(yè)例題1、我國(guó)現(xiàn)行的建設(shè)行政法規(guī)主要有(

)。A《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》B《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》C《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》D《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》E．《市政公用設(shè)施抗災(zāi)設(shè)防管理規(guī)定》2、下列立法成果中屬于地方性法規(guī)、自治條例或單行條例的有(

)。A《北京市招標(biāo)投標(biāo)條例》B《建筑安裝工程招標(biāo)投標(biāo)試行辦法》C《重慶市建設(shè)工程造價(jià)管理規(guī)定》D《寧波市建設(shè)工程造價(jià)管理辦法》E《新疆維吾爾自治區(qū)建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》ABCDAE第20頁(yè)/共53頁(yè)例題3、按照上位法與下位法的法律地位與效力，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是(

)。A．《建筑法》高于《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》B．《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》高于《注冊(cè)建造師管理規(guī)定》C．《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》高于《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》D．《北京市建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》高于《河北省建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》解析：地方性法規(guī)之間沒(méi)有高低上下之分。4、法律效力等級(jí)是正確適用法律的關(guān)系，法律效力排序正確的（）。A.國(guó)際條約>憲法>行政法規(guī)>司法解釋B.法律>行政法規(guī)>地方性法規(guī)>部門(mén)規(guī)章C.行政法規(guī)>部門(mén)規(guī)章>地方性法規(guī)>地方政府規(guī)章D.憲法>法律>行政法規(guī)>地方政府規(guī)章DB第21頁(yè)/共53頁(yè)例題5、《建筑法》屬于（）。A．經(jīng)濟(jì)法B．行政法C．社會(huì)法D．民法6、下列規(guī)范性文件中，效力最高的是（）。A．行政法規(guī)B．地方性規(guī)章C．地方性法規(guī)D．行政規(guī)章CA第22頁(yè)/共53頁(yè)第二講建設(shè)工程法人制度第一目法人應(yīng)具備的條件及其在建設(shè)工程中的

地位和作用第二目企業(yè)法人與項(xiàng)目經(jīng)理部的法律關(guān)系第23頁(yè)/共53頁(yè)一、了解法人的法律定義和應(yīng)具備條件依法成立法人應(yīng)當(dāng)具備的條件表現(xiàn)為非物質(zhì)財(cái)富的客體有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。第24頁(yè)/共53頁(yè)法人的分類(lèi)非企業(yè)法人企業(yè)法人依法經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記后取得法人資格。包括行政法人、事業(yè)法人、社團(tuán)法人。第25頁(yè)/共53頁(yè)二、了解法人在建設(shè)工程中的地位和作用法人在建設(shè)工程中的地位表現(xiàn)在其具有民事權(quán)利能力和民事行為能力法人是建設(shè)工程中的基本主體法人的作用確立了建設(shè)領(lǐng)域國(guó)有企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離第26頁(yè)/共53頁(yè)三、熟悉企業(yè)法人與項(xiàng)目經(jīng)理部的法律關(guān)系項(xiàng)目經(jīng)理部是由一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理與技術(shù)、生產(chǎn)、材料、成本等管理人員組成的項(xiàng)目管理班子，是一次性的具有彈性的現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)組織機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目經(jīng)理部行為的法律后果由企業(yè)法人承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)理是企業(yè)法人授權(quán)在建設(shè)工程施工項(xiàng)目上的管理者

企業(yè)法人與項(xiàng)目經(jīng)理部的法律關(guān)系第27頁(yè)/共53頁(yè)1.在某工程施工中，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理簽字的材料款，未能按時(shí)支付，則承擔(dān)法律責(zé)任的主體是（）。A.施工企業(yè)B.項(xiàng)目經(jīng)理

C.建設(shè)單位D.項(xiàng)目經(jīng)理部答案：A2.法人的成立條件包括()。A．具有民事權(quán)利能力和民事行為能力B．能夠享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)C．依法成立D．有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)E．能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任答案：CDE28例題解析第28頁(yè)/共53頁(yè)3.下列對(duì)于法人的表述中，正確的是()。A.法人可以分為企業(yè)法人和事業(yè)單位法人B.機(jī)關(guān)法人從設(shè)立時(shí)起具有法人資格，無(wú)須經(jīng)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)登記C.企業(yè)法人經(jīng)工商行政管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)登記后取得法人資格D.企業(yè)法人分立、合并，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)辦理登記并公告E.企業(yè)法人分立、合并，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)答案：BCDE29第29頁(yè)/共53頁(yè)第三講建設(shè)工程代理制度第一目代理的法律特征和主要種類(lèi)第二目建設(shè)工程代理行為及其法律關(guān)系第30頁(yè)/共53頁(yè)概念指代理人在被授予的代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義與第三人實(shí)施法律行為，而行為后果由該被代理人承擔(dān)的法律制度。31被代理人代理人第三人授權(quán)法律行為后果一、代理的法律特征和主要種類(lèi)第31頁(yè)/共53頁(yè)一、代理的法律特征（P.10）（一）代理必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理行為（二）代理人應(yīng)該以被代理人的名義實(shí)施代理行為（三）代理行為必須是具有法律意義的行為（四）代理行為的法律后果歸屬于被代理人二、代理的主要種類(lèi)（P.10）

▲代理包括委托代理、法定代理和指定代理（注：即基于何種方式獲得的代理權(quán)）第一目代理的法律特征和主要種類(lèi)第32頁(yè)/共53頁(yè)

(一)不得委托代理的建設(shè)工程活動(dòng)

▲建設(shè)工程的承包活動(dòng)不得委托代理。(二)須取得法定資格方可從事的建設(shè)工程代理行為

▲某些建設(shè)工程代理行為必須由具有法定資格的組織方可實(shí)施。(三)民事法律行為的委托代理一、建設(shè)工程代理行為的設(shè)立（P.11）二、建設(shè)工程代理行為的終止（P.11）（略）第二目建設(shè)工程代理行為及其法律關(guān)系三、建設(shè)工程代理法律關(guān)系（P.12~14）

(一)代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)以被代理人的名義實(shí)施代理行為

(二)轉(zhuǎn)托他人代理應(yīng)當(dāng)事先取得被代理人的同意

(三)無(wú)權(quán)代理與表見(jiàn)代理

(四)不當(dāng)或違法行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任第33頁(yè)/共53頁(yè)(二)表見(jiàn)代理

1.表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件（1)須有足以使相對(duì)人相信行為人具有代理權(quán)的事實(shí)或理由。

(2)須本人存在過(guò)失。(3)須相對(duì)人為善意。

2.表見(jiàn)代理的效力——

▲對(duì)本人產(chǎn)生有權(quán)代理的效力。

▲本人在承擔(dān)表見(jiàn)代理行為所產(chǎn)生的責(zé)任后，可以向無(wú)權(quán)代理人追償因代理行為而遭受的損失。

(一)無(wú)權(quán)代理

▲表現(xiàn)形式—

(1)自始未經(jīng)授權(quán)；(2)超越代理權(quán)；

(3)代理權(quán)已終止。

▲無(wú)權(quán)代理人的后果—

①如果被代理人予以追認(rèn)——有效；

②如果被代理人不予追認(rèn)——無(wú)效。無(wú)權(quán)代理與表見(jiàn)代理圖示第34頁(yè)/共53頁(yè)

●施工企業(yè)與保險(xiǎn)代理人張某簽署了蓋有保險(xiǎn)公司印章的工程保險(xiǎn)合同，并足額繳付了保費(fèi)，但張某表示需將保費(fèi)交回公司后才能簽發(fā)保單，后施工企業(yè)發(fā)生保險(xiǎn)事故要求賠償時(shí)，保險(xiǎn)公司稱(chēng)張某已離職，且其未將保險(xiǎn)合同和保費(fèi)交回公司。關(guān)于該案中責(zé)任承擔(dān)的說(shuō)法，正確的是（

）。

A.張某應(yīng)當(dāng)向施工企業(yè)賠償損失

B.施工企業(yè)補(bǔ)繳保費(fèi)后，保險(xiǎn)公司方可賠償損失

C.保險(xiǎn)公司找到張某追回保費(fèi)后，方可給予施工企業(yè)賠償

D.保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)支付保險(xiǎn)金，并可向張某追償

答案：D（注：張某手持蓋有保險(xiǎn)公司印章的合同與相對(duì)人施工單位簽訂保險(xiǎn)合同，作為善意第三人的施工單位有理由相信張某有代理權(quán)，故表見(jiàn)代理成立，合同有效。保險(xiǎn)公司必須承擔(dān)合同責(zé)任）

第35頁(yè)/共53頁(yè)1.委托書(shū)授權(quán)不明應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

2.損害被代理人利益應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

3.第三人故意行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

4.違法代理行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

（四）不當(dāng)或違法行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

（注：涉及4處連帶責(zé)任，易命題）第36頁(yè)/共53頁(yè)第一目物權(quán)的主要種類(lèi)和與土地相關(guān)的物權(quán)第二目物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅和保護(hù)第四節(jié)、建設(shè)工程物權(quán)制度（注：1~2題）第37頁(yè)/共53頁(yè)一、物權(quán)的種類(lèi)（P.15~16）（注：項(xiàng)下分類(lèi)易命題）

▲物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)

（注：從不同角度而言）第一目物權(quán)的主要種類(lèi)和與土地相關(guān)的物權(quán)依是否為財(cái)產(chǎn)所有人依設(shè)立目的不同依客體是否能夠移動(dòng)自物權(quán)（所有權(quán)）（完全物權(quán)）他物權(quán)（不完全物權(quán)）

用益物權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)等）

擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)第38頁(yè)/共53頁(yè)物權(quán)的種類(lèi)二、與土地相關(guān)的物權(quán)（P.15~16第39頁(yè)/共53頁(yè)●某建設(shè)單位為方便施工現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)輸，借用項(xiàng)目相鄰單位道路通行，雙方約定建設(shè)單位每月支付20000元費(fèi)用，據(jù)此，建設(shè)單位享有的權(quán)利是（）。

A.建設(shè)用地使用權(quán)

B.地役權(quán)

C.相鄰權(quán)

D.宅基地使用權(quán)答案：B第40頁(yè)/共53頁(yè)第二目物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅和保護(hù)一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅

（注：注意2處內(nèi)容，易命題）

（P.18）

1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示制度

2.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與合同效力的關(guān)系二、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)≒.18）

（注：注意對(duì)特殊動(dòng)產(chǎn)登記意義的理解，易命題）三、物權(quán)的保護(hù)（略）第41頁(yè)/共53頁(yè)背景：周一有房屋一幢，以人民幣30萬(wàn)元的價(jià)格出售。好，那我們簽一份購(gòu)房協(xié)議。我以30萬(wàn)買(mǎi)您的房子，這是定金10000元，一個(gè)月內(nèi)房款兩清，違約方按房?jī)r(jià)的20%支付違約金給對(duì)方。倪廣澤同學(xué)我出40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)您的房屋，如果您沒(méi)有異議，今天我們就簽買(mǎi)賣(mài)合同，辦理產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)登記。鄧爽同學(xué)好，那我們今天就去辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。周一同學(xué)第42頁(yè)/共53頁(yè)根據(jù)以上的規(guī)定可以總結(jié)出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立轉(zhuǎn)讓必須依法登記轉(zhuǎn)讓?zhuān)幢仨氜k理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)否則不能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)思考與分析（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；問(wèn)題一：一房出現(xiàn)兩賣(mài)的現(xiàn)象，哪一次是有效的？最終哪一方能夠取得該房屋的的物權(quán)？第43頁(yè)/共53頁(yè)背景：購(gòu)房人倪廣澤在一個(gè)月內(nèi)湊齊了購(gòu)房款，去找售房人。房子我已經(jīng)賣(mài)了，還您一萬(wàn)元的定金。我們的買(mǎi)賣(mài)合同是合法有效的，你應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，現(xiàn)在你違約了必須雙倍返還定金，并支付違約金。這是購(gòu)房款，咱們?nèi)マk手續(xù)吧，倪廣澤同學(xué)我們又沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，是無(wú)效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。周一同學(xué)第44頁(yè)/共53頁(yè)問(wèn)題二：購(gòu)房人倪廣澤可以索取違約金嗎。（2）登記與合同效力的關(guān)系：不登記不轉(zhuǎn)移物權(quán)，但不影響合同的效力；拒絕登記要承擔(dān)違約責(zé)任「分析」周一將自有的一幢房屋出賣(mài)給倪廣澤，且收取了履約定金10000元，周一始終承認(rèn)該合約，是雙方真實(shí)的意思表示，是合法有效的。雖然雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立。周一反悔，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：周一應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給倪廣澤違約金6萬(wàn)元。思考與分析第45頁(yè)/共53頁(yè)當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按約定向房產(chǎn)登記管理部門(mén)（房地局）申請(qǐng)預(yù)告登記，并由房產(chǎn)管理部門(mén)依法審查后并予以登記而頒發(fā)的證明。預(yù)告登記的效力：未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力思考與分析（3）預(yù)告登記問(wèn)題三：類(lèi)似購(gòu)房人倪廣澤同學(xué)的合法權(quán)益如何得到保護(hù)？第46頁(yè)/共53頁(yè)不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)登記：生效（物權(quán)變動(dòng)有效）一般動(dòng)產(chǎn)：占有、交付時(shí)生效

特殊動(dòng)產(chǎn)：占有、交付

（如機(jī)動(dòng)車(chē)）時(shí)生效

登記：可以對(duì)抗第三人未登記：不能對(duì)抗善意第三人未登記：無(wú)效（物權(quán)變動(dòng)無(wú)效，但不影響合同效力）注：在法律上，這些特殊動(dòng)產(chǎn)視之為準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)，①其物權(quán)變動(dòng)應(yīng)以登記為公示方法。但在登記的效力上并不采用登記生效主義，而是采取登記對(duì)抗主義，這與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效主義不同。②“善意第三人”是指不知道也不應(yīng)當(dāng)知道物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)的物權(quán)關(guān)系相對(duì)人。第