北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置的工作意見編者按：7月27日，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會召開物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會，就業(yè)主車輛損失賠償、財產(chǎn)損失賠償、緊急公共維修基金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失賠償?shù)燃毙杞鉀Q的問題進(jìn)行了研討，并形成了統(tǒng)一意見——《水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見》。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會還及時組織行業(yè)專家對水災(zāi)后設(shè)施設(shè)備如何應(yīng)急處置提出指導(dǎo)意見，詳見《設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法》、《電梯底坑進(jìn)水處理方法》。水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見7月27日，在北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委物業(yè)處、物業(yè)指導(dǎo)中心、新聞中心的領(lǐng)導(dǎo)下，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(以下簡稱“協(xié)會”)組織召開“水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會”。會議邀請了北京保險行業(yè)協(xié)會、北京城建科技促進(jìn)會、北京房地產(chǎn)法學(xué)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及房山區(qū)受災(zāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各相關(guān)方代表參加，探討水災(zāi)后物業(yè)管理方面處置工作等各項事宜。經(jīng)與會各方充分論證，共同提出以下幾點(diǎn)意見：業(yè)主車輛損失賠償車輛保險對于投保車輛損失險的車輛，如果遭遇大暴雨受到損失，車主可以向保險公司索賠，但發(fā)動機(jī)進(jìn)水的理賠保險目前只適用于涉水險。涉水險是車輛損失險的附加險，同車損險一樣，即使投保了涉水險，車輛被水淹沒后仍不可強(qiáng)行啟動。有些保險公司會在涉水險的理賠范圍中設(shè)置一個免賠條款：如果被水淹后車主還強(qiáng)行啟動發(fā)動機(jī)而造成了損害，那么保險公司將不予賠償。開發(fā)商如果是因為開發(fā)商在建設(shè)時，地下車庫排水設(shè)計或施工不當(dāng)，造成使用過程中出現(xiàn)排水問題，造成了車輛被淹的結(jié)果，那么使用或者購買車庫的業(yè)主可以根據(jù)相關(guān)法律，要求開發(fā)商承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了停車費(fèi)用，并擁有發(fā)票等憑證，就與其形成了有償保管的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主負(fù)有預(yù)報天氣變化、及時通知、排除險情、搶救汽車、事后補(bǔ)救等多項義務(wù)。如果公司各項工作都到位，車輛還是遭受了損失，對于賠償，雙方可進(jìn)行協(xié)商。如果因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于防范，管理不善而造成車輛損壞，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于具體責(zé)任方的界定需依據(jù)實際情況，主要責(zé)任人和次要責(zé)任人可能賠償?shù)馁M(fèi)用都是不同的，所以雙方可先進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商不成，可由第三方(如法院)出面進(jìn)行界定。業(yè)主個人財產(chǎn)賠償投保個人財產(chǎn)險的業(yè)主可依合同向保險公司追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)財產(chǎn)損失由于本次水災(zāi)為特大自然災(zāi)害，屬于不可抗力，所以不論物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否投保公眾責(zé)任險和物業(yè)管理責(zé)任險，保險公司都不予賠償。投保公司財產(chǎn)險的公司可以依合同向保險公司追償。公共設(shè)施設(shè)備專項維修基金使用根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第五章第三十四條規(guī)定的六種危及房屋使用安全，需要立即對共用部分進(jìn)行維修改造的緊急情況，可按有關(guān)規(guī)定申請使用專項維修資金。《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第二十九條明確規(guī)定：發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本辦法第二十六條第(四)項、第(五)項、第(六)項的規(guī)定辦理;住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十七條第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項的規(guī)定辦理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用維修金管理辦法目前開通的緊急通道，盡快對災(zāi)后住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備損失情況的摸底排查，加快申請進(jìn)度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主維權(quán)時應(yīng)注意的問題充分理解，理性引導(dǎo)61年一遇的特大自然災(zāi)害給業(yè)主造成財產(chǎn)損失，停水、停電、停氣給業(yè)主帶來生活上極大的不便，有些情緒也可以理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該耐心解釋，引導(dǎo)他們依法理性維權(quán)。主動溝通，求得理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加快與開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)供應(yīng)方的協(xié)調(diào)溝通，采取有效的應(yīng)急措施，認(rèn)真履行服務(wù)和管理職能，堅決杜絕可能出現(xiàn)的由物業(yè)管理不到位給業(yè)主帶來的各類損失的擴(kuò)大。依法辦事，維護(hù)權(quán)益業(yè)主維權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以支持，但要依法依合同辦事，免得自己的權(quán)益受到侵害。設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法一、各類機(jī)房遭水浸大致分為幾種狀態(tài)：1、機(jī)房頂面或墻面漏水，水量較小。但進(jìn)水濺到了電氣設(shè)備上。2、機(jī)房地面淹水，但淹水深度較淺，沒有超過電動機(jī)和和配電柜控制柜的基礎(chǔ)3、機(jī)房進(jìn)水較深，水已進(jìn)入配電柜、控制柜內(nèi)或已淹及電動機(jī)。并由此誘發(fā)上級開關(guān)掉閘。4、機(jī)房大量進(jìn)水，所有電氣設(shè)備都被水淹沒，上級開關(guān)掉閘。二、處理方法1、被賤到水的這類設(shè)備在準(zhǔn)備再次投入運(yùn)行前首先應(yīng)進(jìn)行全面擦拭，并用熱風(fēng)對其吹干，然后測量其電氣線路的絕緣。在絕緣值達(dá)標(biāo)后方能投入運(yùn)行。2、地面淹水的機(jī)房在重新投入運(yùn)行前，要檢查地埋的電線管內(nèi)存水情況，檢查通往下層的電線管道內(nèi)的存水情況。如果存水量大應(yīng)該用氣泵進(jìn)行清吹，清吹時應(yīng)在管道末端做一定的保護(hù)，以免被吹出的水四處飛濺。吹水后檢測管內(nèi)線纜的絕緣，絕緣值達(dá)標(biāo)后方可投入使用。3、已經(jīng)進(jìn)水的配電柜和控制柜在水退后，應(yīng)立即進(jìn)行通風(fēng)干燥。進(jìn)水的電器元件經(jīng)過干燥后也絕不可輕易投入使用，必須對其進(jìn)行嚴(yán)格地檢測，確認(rèn)其各項電氣性能達(dá)標(biāo)以后才可以重復(fù)使用。已經(jīng)浸水的電動機(jī)必須進(jìn)行解體，并用烘箱對其進(jìn)行整體干燥。然后再進(jìn)行絕緣檢測，絕緣值達(dá)標(biāo)后方可組裝、使用。浸水時正在使用中的電氣元件尤其要認(rèn)真進(jìn)行全面檢測。因為進(jìn)水引起的短路很可能已經(jīng)將該元件破壞。4、完全被水淹沒的機(jī)房內(nèi)的電氣設(shè)備，原則上都應(yīng)解體烘干。烘干后進(jìn)行全面測量，檢測值達(dá)標(biāo)后才可以進(jìn)行組裝。使用前還需對部分元件上的設(shè)定值進(jìn)行全面整定。高壓設(shè)備還需專門組織一次預(yù)防性實驗。5、變配電室進(jìn)水后，一般情況下水都會首先流入變電室的地下夾層和電纜溝，值班人員應(yīng)迅速組織排水。待積水排干后，應(yīng)立即進(jìn)行夾層、電纜溝和變配電室內(nèi)的通風(fēng)除濕，以迅速降低上述空間內(nèi)的空氣濕度。三、注意事項1、機(jī)房進(jìn)水事態(tài)失控時，值班人員應(yīng)立即請示上級，停止設(shè)備運(yùn)行，并切斷電源，以防事故擴(kuò)大。2、機(jī)房進(jìn)水后進(jìn)入現(xiàn)場的人都必須穿戴規(guī)定的勞動保護(hù)用品，嚴(yán)防因潮濕誘發(fā)漏電并造成觸電事故。3、在確認(rèn)事故現(xiàn)場已經(jīng)徹底處理完畢之前，任何人不得隨意恢復(fù)供電。必須由各方負(fù)責(zé)人都簽字確認(rèn)后才可以進(jìn)行試運(yùn)行。4、至少要安排24小時的輕負(fù)荷試運(yùn)行，嚴(yán)禁將這類設(shè)備立即投入滿載運(yùn)行。電梯底坑進(jìn)水處理辦法為保護(hù)電梯設(shè)備，一旦遇到電梯底坑進(jìn)水時，采取如下辦法進(jìn)行處理。一、當(dāng)電梯進(jìn)水時，首先關(guān)閉主電源，防止電氣短路，避免設(shè)備損壞。同時采取溜車的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設(shè)備。二、當(dāng)水從電梯最低層廳門口進(jìn)入底坑時，如果進(jìn)的水超過5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。三、當(dāng)水從電梯機(jī)房或底層以上廳門口進(jìn)入底坑時，如果進(jìn)的水超過5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。四、當(dāng)水從電梯底坑墻壁滲入底坑時，如果進(jìn)的水超過5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過5厘米，則直接用簸箕、