關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟評價的研究總結(jié)主要參考書籍：《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》——中國計劃出版社《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》——中國計劃出版社《房地產(chǎn)經(jīng)濟》——中國計劃出版社《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》——中國人民大學(xué)出版社《房地產(chǎn)投資分析》——中國人民大學(xué)出版社《房地產(chǎn)金融》——中國人民大學(xué)出版社《房地產(chǎn)應(yīng)用寫作》東北財經(jīng)大學(xué)出版社序論本研究的基礎(chǔ)方法：以《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》為研究的理論基礎(chǔ)，以《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》為研究的依托，精選其余各書關(guān)于經(jīng)濟評價（或可行性研究）的章節(jié)，加以綜合，提煉出關(guān)于經(jīng)濟評估的實際可行具操作性的理論。本研究重要性：房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價，是現(xiàn)行國情下房地產(chǎn)項目可行性研究的核心組成部份，在前期投資分析中具有極為重要的指導(dǎo)意義，做此方面的研究總結(jié)，可提高投資分析人員的理論素質(zhì)水平，理清投資分析人員的思維。經(jīng)濟評價作用：經(jīng)濟評價的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)，作為開發(fā)商投資決策的依據(jù)；可以為政府部門服務(wù)，作為政府管理部門審批房地產(chǎn)項目的依據(jù)；可以為金融機構(gòu)服務(wù)，作為金融機構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù)。本研究總結(jié)的組成章節(jié)：根據(jù)房地產(chǎn)項目操盤過程的思路（去掉市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃，僅就經(jīng)濟評估階段做研究），本研究總結(jié)組成章節(jié)如下：第一章：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算第二章：房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措狂第三章：房地達產(chǎn)開發(fā)項目財澡務(wù)評價（包括建靜態(tài)分析與動漿態(tài)分析等內(nèi)容喝）箏第四章：房地劣產(chǎn)開發(fā)項目不東確定性分析（筍即投資風險分摟析）灣第五章：房地揪產(chǎn)開發(fā)項目基莊本報表及輔助慎報表（格式）地第六章：房地逗產(chǎn)開發(fā)項目投碎資可行性研究珠報告書的組成竄本總結(jié)章節(jié)之僵間的理論關(guān)系糕：訴第一章與第二歐章是屬于前提刑部分，即在第勇一二章的數(shù)據(jù)唉基礎(chǔ)上進行各暴項分析，第五停章是屬于報表蔑部分，它將穿疾插在前面各章極節(jié)中，起到統(tǒng)儉計數(shù)據(jù)的作用伙，第六章是屬顫于總結(jié)部分，怠經(jīng)濟評價屬于劑投資可行性研壘究報告書的一億個重要組成部下分。正文棗第一章：房地鼠產(chǎn)開發(fā)項目投身資與成本費用式估算名詞概念：泉開發(fā)建設(shè)投資期：指在開發(fā)期柏內(nèi)完成房地產(chǎn)軟產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)尖所須投入的各芬項費用鍋經(jīng)營資金：指辰開發(fā)企業(yè)用于賤日常經(jīng)營的周界轉(zhuǎn)資金。蹄開發(fā)期：指從螺房地產(chǎn)項目大概量資金正式投勵入工程開始，時到開發(fā)建設(shè)完歸成的時期。憶開發(fā)產(chǎn)呂成本弱：開發(fā)建設(shè)投淡資在開發(fā)建設(shè)簡過程中形成以燦出售和出租為拿目的的開發(fā)產(chǎn)鼠品成本和以自妥營自用為目的卸的固定資產(chǎn)及酒其它資產(chǎn)，而倍開發(fā)產(chǎn)呂成本靈是指房地產(chǎn)項獻目產(chǎn)品建成時屆，按照國家有價關(guān)財務(wù)和會計雕制度轉(zhuǎn)入房地恨產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)攪建設(shè)投資。豬經(jīng)營成本：指屢房地產(chǎn)產(chǎn)品出垂其售、出租時磁，將開發(fā)產(chǎn)品欲成本按照國家沙有關(guān)財務(wù)和會莫計制度結(jié)轉(zhuǎn)的扒成本，主要包糠括土地轉(zhuǎn)讓成警本、出租土地駝經(jīng)營成本、房訓(xùn)地產(chǎn)銷售成本遣、出租經(jīng)營成蟻本。對于前期跌收款的項目，敏房地產(chǎn)銷售成更本和出租經(jīng)營型成本可按其當列期收入占全部柿銷售收入和租仆金收入的比率筋，計算本期應(yīng)摸接轉(zhuǎn)的經(jīng)營成取本。求開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)另：房地產(chǎn)項目山開發(fā)建設(shè)完成躺以后，可能形灰成一定比例的撤開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)樹，主要包括固妨定資產(chǎn)，無形扮資產(chǎn)和遞延資病產(chǎn)痰。游金固定資產(chǎn)包括斯開發(fā)企業(yè)辦公師用房，開發(fā)企皇業(yè)機器設(shè)備和當運輸設(shè)備，以忙及自營的商業(yè)鴿和服務(wù)業(yè)用房窗。無形資產(chǎn)主甲要包括土地使減用權(quán)和品牌等優(yōu)。遞延資產(chǎn)主頁要包括開發(fā)企派業(yè)的開辦費和問租入固定資產(chǎn)鹽的改良支出等茄。嗽霉蓬礎(chǔ)杏沙銹福開發(fā)建設(shè)投資旬包括的內(nèi)容忍土地費用：主嚇要指土地出讓遣權(quán)和征地拆遷替所發(fā)生的一系依列補償安置和絮管理費用。館前期費：指勘干設(shè)、監(jiān)水文、掙地質(zhì)用侮及柜“尊七通一蓬平濫”算費用。熔基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)枯費：指建筑物背2嚼米艦以外和項目用徑地紅線以內(nèi)的等各種管線和道蛾路工程，包括漆供水、供電、靜供氣、排污、順綠化、道路路右燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施亞的建設(shè)費用，捏以及各項設(shè)施兇與市政設(shè)施干徐線、干管、干歇道的接口費用筍。切記，此基鹿礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費抖（小市政）與戚房地產(chǎn)基本地廢價中的基礎(chǔ)設(shè)辟施建設(shè)費（大切市政）不是同索一個概念，此廁費用按實估算志。粗建筑安裝費：法包括建筑工程播費、設(shè)備采購義費及安裝工程鋒費用，此費用鋸可用單位面積銳估算法或其它少方法。礎(chǔ)公共配套設(shè)施割建設(shè)費：指居蛋住小區(qū)內(nèi)為居減民服務(wù)配套建撥設(shè)的各種非營罪利性的公共配推套設(shè)施（又稱狂公共設(shè)施）的傭建設(shè)費用，包友括居委員會幼丟兒園、派出所嗎、托兒所、公盆共廁所、停車谷場等，一般按羽規(guī)劃指標和實俗際工程量估算諸。謠開發(fā)間接費：愿指開發(fā)現(xiàn)場組圾織管理所發(fā)生勉的各項費用。怪管理費：指房諸地產(chǎn)企業(yè)的管研理部門組織和薦管理項目的開班發(fā)經(jīng)營活動而唇發(fā)生的各項費售用。都財務(wù)費用：指砍企業(yè)為籌集資湖金而發(fā)生的各站項費用，主要驗有資金利息、蓄金融機構(gòu)手續(xù)智費、代理費等塌。銷售費用各種稅費其他費用不可預(yù)見費幾點建議鉛在實際運用中壺可以不照搬以棕上分類。但在領(lǐng)理論上以上分羅類不宜漏項，肯有助于做項目悄投資估算表（猜此表可與下面線的施工用款計涼劃表合二為一補）鈔房地產(chǎn)項目應(yīng)臘根據(jù)可能的建敘設(shè)進度和將會赤發(fā)生的實際付斤款時間和金額丹編制施工用款際計劃表。墻房地產(chǎn)開發(fā)項慧目收入估算與煤資金籌措粒(賤一介)儲開發(fā)項目收入癥估算倆應(yīng)制定切實可否行的租售計劃萬（包括出售、治出租、自營）榮，出具相應(yīng)的沖銷售計劃表。傭租售計劃內(nèi)容夜：擬租售房地且產(chǎn)類型、時間櫻和相應(yīng)數(shù)量、冠租售價格、租羊售收入及收款谷方式。剩項目收入主要凱包括：銷售收岸入、租金收入擺、土地轉(zhuǎn)讓收暖入（以上統(tǒng)稱葵租售收入）、感配套設(shè)施銷售易收入和自營收香入。果（二）資金籌套措臘房地產(chǎn)資金籌悔措來源主要包讀括三個方面：姿資本金（即自精有資金）、預(yù)舌租售收入及借搖貸資金。姑在進行經(jīng)濟評降估時，應(yīng)按期余編制四個表格俘：銷售收入、雷經(jīng)營租金（即中二稅一費）及遼附加估算表；枕租金收入、經(jīng)朝營稅金及附加玩估算表；自營撇收入、經(jīng)營稅名金及附加估算釀表；投資計劃縣與資金籌措表膚。索在經(jīng)濟評估時爐，應(yīng)出具稅費卻率表蒜房地產(chǎn)開發(fā)項介目財務(wù)評價遣房地產(chǎn)項目財喉務(wù)評價是經(jīng)濟倡評價的核心部竭分，是在房地洪產(chǎn)市場調(diào)查與鮮預(yù)測，項目策姓劃、投資、成膀本與費用估算拌、收入估算與綱資金籌措等基貸本資料和數(shù)據(jù)招的基礎(chǔ)上，通清過分析，編制派基本財務(wù)報表干，計策財務(wù)評孩價指標，對房挪地產(chǎn)項目的財擔務(wù)盈利能力（碼靜態(tài)分析與動肉態(tài)分析）、清梢償能力和資金芝平衡能力及負舅債能力進行評瘋價。在本章節(jié)情中編制基本財駱務(wù)報表是進行史以后的財務(wù)盈回利能力（靜態(tài)尺分析與動態(tài)分禁析），財務(wù)清垂償能力，財務(wù)依資金平衡能力圾，財務(wù)負債能許力的基礎(chǔ)與前趟提。禿月第一鋒節(jié)憲動編制基本財務(wù)訪報表減基本財務(wù)報表軌包括透：現(xiàn)金流量表輪、資金來源與沃運用表、損益陡表、資產(chǎn)負債利表、主要經(jīng)濟胸指標表現(xiàn)金流量表舌此表反映房地船產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)機營期的現(xiàn)金流濟入和現(xiàn)金流出引，按期編制，錯用以計算各項景評價指標，進薦而對房地產(chǎn)項澤目財務(wù)盈利能塘力進行分析?？瓢凑胀顿Y來源軌的不同，現(xiàn)金另流量表一般可鋸以分為如下三飲種：筋全部投資現(xiàn)金巨流量表甚該表不分投資哄資金來姿源市,嫁以全部投資作芒為計算基蝕礎(chǔ)悼,宰用心計算全部抵投資財務(wù)內(nèi)部混收益牽率趟,場財務(wù)凈現(xiàn)值及噴投資回收期等墊評價指乏標網(wǎng),陽考察房地產(chǎn)項湯目全部投資的檢盈利能吸力長,許為各個投資方庫案使(初不論其來多少刻及利息多狠少喉)互皇進行比較建立吧共同的基央礎(chǔ)滔.杠1.2像資本金現(xiàn)金流剃量表殘合毀該表從投資者綢整體的角度出劃發(fā)唯,隨以投資者的投逼資額作為計算軌基斯礎(chǔ)馬,核把借款本金償讓還和利息支付鹽視為現(xiàn)金流遮出轉(zhuǎn),羅用以計算資本減金財務(wù)內(nèi)部收蛋益率、財務(wù)凈體現(xiàn)值等評價指百標，考察項目哪資本金的盈利防能力粗。逝甲縣匪1.3屑投資者各方現(xiàn)莊金流量表榮旗蹲該表以扣方的板出資額作為計盡算基后礎(chǔ)腫,裹用以計算投資素者各方財務(wù)內(nèi)貼部收益英率磚,鼻財務(wù)凈現(xiàn)值等憶評價指鑒標遵,墻反映投資者各顏方投入資本的尾盈利能向力盛.筑在以上三表譜中派,映全部投資現(xiàn)金立流量表最重狗要娘.車資金來源與運攜用表胡此表反映房地絹產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)登營期各期的資膛金盈余或短缺笛情畢況賓,毅用以選擇資金公籌措方階案比,安制定適宜的借哥款及償還計踩劃女.損益表煤此表反映房地媽產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)丑營期內(nèi)各期的五利潤總佩額選,陰所得稅及各期揉稅后利潤的分木配情邊況族,羊用以計算投資過利潤蹄率售,依資本金利率等遠評價指早標龜.佩3.1濾依利潤總額的計挑算東利潤總?cè)痤~摟=躲經(jīng)營收入認頁珍—毫經(jīng)營成本魚紅烘—笨管理費用痛—卸銷售費用拋—擺財務(wù)費用能—嚴經(jīng)營稅金及附幼加宇-濾土地增值稅騙其中各項所包弦含的內(nèi)容如下口：揭經(jīng)營收例入舊=村銷售收橡入斑+涌租金收發(fā)入沙+昨自營收入陡銷售收孔入防=途土地轉(zhuǎn)讓收跡入苦+藥商品房銷售收淘入哨+湯配套設(shè)施銷售縱收入唉租金收盈入窩=正出租房租金收躬入證+瞧出租土地租金沒收入彩經(jīng)營稅金及附統(tǒng)加粘=周營業(yè)謊稅含+堪城市維護建設(shè)解稅層+月教育稅附加販經(jīng)營成短本巷=直土地轉(zhuǎn)讓成括本駝+紡商品房銷售成測本串+隸配套設(shè)施銷售倦成焰本起+響出租房經(jīng)營成路本彌補虧損鄙房地產(chǎn)開發(fā)企販業(yè)發(fā)生的年度相虧澡損挨,擁可以用下一年滾度的所得稅前踢利潤彌夏補打,鞭下一年度稅前茄利潤不足彌補屆的話,覽可以在五年內(nèi)勢延續(xù)彌映補桑,司五年內(nèi)不足彌副補日的舒,尾用稅前利潤彌池補即.派3.3偵利潤分配閘房地產(chǎn)開發(fā)企只業(yè)交納所得稅緣后的利第潤任,鞏一般按照下列炸順序分配：付盞彌補企業(yè)以前燕年度虧損蔬歉提取法定盈余猛公積揀金確,貼法定盈余公積屋金按照稅后利欣潤扣除前項后搏的牧10拍%如提蠻取寸,則法定公積金已膽達到注冊資本印的鋤50越%犬時不再提煉取酸.框伙賓提取公益金俯鈴環(huán)向投資者分配娃利潤勇第三暖章姑陵第二衡節(jié)弦?guī)锰熵攧?wù)盈利能力枝分析濫此章節(jié)財務(wù)盈森利能力分析是帳建立在前面的關(guān)基本財務(wù)報表感的數(shù)據(jù)上碌的劈,先所謂盈利能力惰分析主要包括消：財務(wù)內(nèi)部收積益率曬（尾FIR述R驅(qū)）、財務(wù)凈現(xiàn)屠值形（林FNP誦V雹）、投資回收批期、投資利潤槽率、資本金利毀潤率、資本金援凈利潤率。產(chǎn)財務(wù)凈現(xiàn)值狐（煤FNP憤V黑）諒—澆動態(tài)分析側(cè)通俗定義：用糞一定的貼現(xiàn)率召將投資期內(nèi)的葉凈現(xiàn)金流量貼銜現(xiàn)到現(xiàn)在值，葵并取其總和。駐這里所選用的子貼現(xiàn)率一般為鮮基準回報率，桑由建設(shè)管理部橡門規(guī)定頒布。例題3.1瘦有一項投資，擾投資者投臟資散10枯0稍萬元購置一棟貝住宅用于出租謊，共租遙出織1認0拋年，租約規(guī)定柴每年年初收租誼，第一年租徐金肥1芝0購萬元，紙每保2混年租金增婦加排10丹%汁，租約期滿后瘡將物業(yè)售出，版得到利乞益驕90晨萬元，貼現(xiàn)率脾為哥12圈%沸，運竟用抽FNP岔V上方法判斷該方踐案是否盈利。凈現(xiàn)值計算表且年期輔投資額照租金收入手貼現(xiàn)閣率森(及12%)處貼現(xiàn)后租金收廚入辣注徐1飛-1,000柿,000碰100,00喂0怕1鵲100,00爽0辟2居100,00冰0薯0.8929冰89286欣0.8929紀×(1+12零%)=1揉3彎110,00烤0日0.7972走87691場0.7972防×(1+12梅%)=0.8愛929賭4雹110,00醒0裁0.7118帖78295第5柴121,00甩0猜0.6355韻76898師租金收要入樂×菠貼現(xiàn)誤率瘦=撕貼現(xiàn)后租金收育入暫6議121,00酒0差0.5674口68658鋤7懼133,10爐0忽0.5066免67433示8嚼133,10偶0替0.4523御60208能9赴146,41刊0尊0.4039另59133客10坡146,41威0憑0.3606甚52797紹1鋤0器年后未售出主900,00窗0臘0.3220漏289776促財務(wù)凈現(xiàn)勇值冤(FNPV狐)界＝售樓收益＋栽租金總收入綱揚飼－投資額筋撲梯鍵嗓＝終289,77玉6苗＋稈740,39鑼9仁－猛1,000,取000餐鍋筋忽潔＝秒30,775例由些于坐FNP豎V建＞撥0幻，此方案可盈統(tǒng)利。備2坡.腥財務(wù)內(nèi)部收益外率加（踏FIR嚷R澇）景—虧動態(tài)分析碎哀通常定義：指惜項目在投資期漠內(nèi)財務(wù)凈現(xiàn)值元（梁FNP瞇V貧）等于零時的川貼現(xiàn)率。士春攀梳該經(jīng)濟指標意格義：投資者至請少要獲得比內(nèi)莊部收益率更高朝的回報率才會戀有利潤，否則恭虧本。勸內(nèi)部收益率稻（飛FIR秩R起）一般用線性綱內(nèi)插法求解。摟假設(shè)券有暴2陵個非常接近的線貼現(xiàn)率長i1牌和含i錄2鋤，一般來說霸│紅i1哭－敏i2暴│斷＜籌3%,芬并且滿足下列席不等式：作FNP怖V辮（俯i1護）＞粘0也FNPV(i微2)請＜刑0i2＞i1鵲則亦FIR挽R牙＝槐i1摘＋聯(lián)賴NPV(i懇1肥)培淘(知i2廟-i1釋)富NP投V圍（壞i1借）病-捉NP廟V亦（妹i2仿）使例隔3.送2扣并馳此題接例所題規(guī)3.谷1譜，在例溫題吩3再.1擋中，當貼現(xiàn)率兼取蛇12嘉%拜時齊，智FNP績V消＝再3017養(yǎng)5憶＞泥0慶，假設(shè)貼現(xiàn)率污為犁13方%游，計罵算是FNP連V己值，見下表：毯業(yè)內(nèi)部收益率的評計算飽表練謎年期罰投資額辟租金收入幻貼現(xiàn)率摩（療13也%說）秩貼現(xiàn)后租金收牧入拉1濁-1,000魯,000煌100,00個0席1估100,00掃0咬2余100,00吧0側(cè)0.885眠88,496其3庸110,00抱0滅0.7831切86,146露4碧110,00薪0完0.6931革76,236場5貿(mào)121,00艘0蓬0.6133角74,212悔6胃121,00棕0趨0.5428償65,674裹7待133,00奪0裙0.4803項63,931占8納133,00創(chuàng)0桐0.4523倒56,576捏9舍146,41弱0鼠0.3762熱55,074志10級146,41間0腐0.3329幻48,738中1眼0劑年未售出沾900,00憑0膚0從.2946填265,13惹0三凈現(xiàn)值＝售樓昏收入＋租金總攏收入－投資額貿(mào)杯船＝型265,13普0筑＋渠715,公083塞－必1,000,按000煩＝抖﹣記19,787都＜諷0掀所趙以每FIR狐R立＝治12籌%定＋取(冷30175灶/3017灌5竭＋芽19787)醒×(13%鍋－廢12%)逼＝韻12.6%歪以上表示投資堤者要獲得利潤眉，回報率必須律高美于新12疑.6%貞。兼3.創(chuàng)投資利潤率拍（遺R涂）門—逼靜態(tài)分析名定義：正常年坑平均利潤總區(qū)額株÷弊總投無資羊×100%怕4.咳資本金利潤砌率琴—殿靜態(tài)分析限定義：正常年壓平均利潤總熄額扣÷李資本縱金姥×100%亂以上兩個指標韻的意義：當投你資利潤率高于三市場利潤率時償，可認為該項葉目是合適的?？堇?擇.3五繩羊某項目基建投膀資仙為糧7課0悠萬元，流動資醬金貸險款剛2抄0成萬元，該項目王使用后的一個允正常年份實現(xiàn)再利藝潤潛2厘5憐萬元（其中包娛括所得稅、企嘗業(yè)留利、上繳歸國家利潤等）嚴，年折舊辰費曠2乞.嘩5貍?cè)f元，求投資霞利潤率因（搭R纖）。遷解：該項目投叮資利潤率＝表(合25+2星..5/避70+20)厭×100%弊＝支30.6%加綜合以上三個艘財務(wù)經(jīng)濟指標悠，做如下綜合低例題濤：媽某房地產(chǎn)項目齡預(yù)測數(shù)據(jù)匯總械表單位：萬元晃項目戚0欺1俗2浸3冤4準解5舒～設(shè)25踏開發(fā)投資糞250攔250容0陵2600故注：折現(xiàn)率為嗓ic=10%株經(jīng)營費用拿400間450勿500冠經(jīng)營收晉入僑瞇700頂800劫1300市凈現(xiàn)金流量珍﹣機250萍﹣飼2500相﹣店2600戴300裳350遇800驕FNP奉V豆＝雕﹣敲25橫0棟－時2500郊/古（濫1劈＋祝10歸%魔）寧－譜2600口/辱（壟1墊＋拔10從%紗）竹2皮＋筋300/(1蔽+10%)斥3致＋透350/(1糠+10%)母4盟＋滋(撫800/10年%)注：型其趙中烤C鎖I器、番C室O午為現(xiàn)金流入量驕與現(xiàn)金流出量止，觸T踏為時期，燈iC摧為折現(xiàn)率（可朝采用行業(yè)基準床折現(xiàn)率）。財獨務(wù)凈現(xiàn)值與折向舊率之間的關(guān)禍系如下圖，財夸務(wù)凈現(xiàn)值和折窮現(xiàn)率隨著折現(xiàn)隱率的增加呈反麻向變化，當石i莊＜闖FIR礙R相時魂，防FNP襖V代＞吸0披，當執(zhí)ic睬＞栗FIR雜R蝴時朽，榴FNP紀V愧＜內(nèi)0山，圖中門的呢FIR殺R均就是下面要講痛的財務(wù)內(nèi)部收組益率裕。材財務(wù)凈現(xiàn)值診（液FNP書V裝）綿FNPV1邀FIRR敞FNPV2側(cè)葵摔旦陳旗憤折現(xiàn)率（劉i陸）塵所謂財務(wù)內(nèi)部擾收益率就是使他項目凈現(xiàn)值等縱于零的折現(xiàn)率容，公式：輕（拖1+FIR宋R降）使=違0斤，榨此表達方式與筒前面講到的財效務(wù)內(nèi)部收益率獄公式是兩種表陰達方式，一個諷意思。妄如上例，已經(jīng)按求得騎i1掃=10咽%貓時蝴，刑FNPV1=口518鐵.71女萬張元床,零則又取億i2=右12%亡FNPV2=胖-25耐0慰－但－隔＋仿＋殊＋惑×誘＝齡﹣授274.2報5非萬槍元當,慮則喬FIR勒R伏＝植10旱%石＋夸＝峰11.31平%川＞乳10%鍛,購所以該項目可躍以接擠受頸.甩以下再求投資譜收益付率蒼(太R)牛所謂投資收益斬率指項目在正雜常年份的凈收軌益或項目壽命掠期的年平均凈號收益與投資總磚額的比買率棵.映投資利潤貫率大=努×景100%.墾倦飯投資總額包括擇固定投續(xù)資兵,號投資方向調(diào)節(jié)方稅球,得建設(shè)期利息和敏流動資金投革資潤.閃凈收益額可以久為繳納所得稅型前的利潤擊額敞,話也可以為繳納外所得稅后的凈秀收譽潤齡,聾所以投資利潤裕率又分為稅前塞投資利潤率和很稅后投資利潤請率諸,左在上誕例中投資利潤麗率嫩=案＝蘿13.05%偉第三河章束星被第三騎節(jié)背揪餅其它分析扇1.吹帥清償能力分析栗此分析主要考面察項目開發(fā)經(jīng)嚷營期內(nèi)的財務(wù)寨狀態(tài)及償債能餃力往,帶主要針對借款敗利息及借款償使還期相關(guān)問柱題勸.定此分析出具長交期借款還本付屋息估算表。此己表引見瓶<匹<視房地產(chǎn)開發(fā)項樂目經(jīng)濟評價案培例咱>>.揭2.朵吸資金平衡分析競此分析主要考犬察項目開發(fā)經(jīng)惠營期間的資金尼不衡狀啟況際,河作為房地產(chǎn)項具目開發(fā)經(jīng)營的杯必要條娃件顫,徑各期累計盈余詳資金不應(yīng)出現(xiàn)綢負三值士(捏即資金缺錄口馳)某,斑否則應(yīng)考慮短梁期貸款等措外施姐.守此分析出具資泄金來源與運用悅表。好3.財邪資產(chǎn)負債分析寇負債分析主要征考慮項目開發(fā)甚經(jīng)營期的資產(chǎn)晴與負債情橡況帳,稱各期資產(chǎn)應(yīng)等浩于負債和所有織者權(quán)益之繭和栗,雹如果不符殲合侍,煙則須檢查其它穩(wěn)基本報表。此津分析出具資產(chǎn)廉負債表。旁第四歸章出國幟項目不確定性焦分篩析貝(覽即投資風險分傾析瘋)繩房地產(chǎn)項目不堤確定性分析主妨要包括敏感性起分圣析嘉,端臨界點分析和玉概率分寫析構(gòu)(詠因概率分析用廳的較供少頸,居故不予以討男論衫)犬.坡可進行不確定金分析的因素主撐要輩有亞:己租售價汽格禮,鴿銷售速藍度湊,席出租倍率腹,濤開發(fā)周松期拔,廁項目總投風資掌,堂土地費塞用立,河建安工程獄費充,忽融資比些例占,少煉融資歷成本與等導(dǎo),艙以上各因素都穴將影響項目的節(jié)成敗。島第一驕節(jié)大抄敏感性分詳析努咐定義唯:第敏感性分析是鐮通過預(yù)計房地筒產(chǎn)項目不確定鍛因素發(fā)生的變調(diào)化炮,閑分析對項目經(jīng)剃濟效益產(chǎn)生的徒影熟響綁,嗽通過計算這些賭因素的影響程僑度娛,熱判斷房地產(chǎn)項偏目經(jīng)濟效益對咸各個因素的敏偏感為性貨,未并從中找出對劈于房地產(chǎn)項目縱經(jīng)濟效益影響展最大的因素。甚(寄一蹄)墓專敏感性分析主奶要包括以下幾箱個步唐驟友:景1.刺歡確定用于敏感絮性分析的經(jīng)濟待評價指導(dǎo)標赴,林通常采用內(nèi)部批收益喚率腫,悶必要時可采用霞其它經(jīng)濟指僵標單.膨2.順婆確定不確定因鉗素可能的變動牙范銜圍培.蠢計算不確定因襖素變動窄時統(tǒng),永評價指標的相眾應(yīng)變動糞值亮,浙良研究某一不面確定因素績時舒,萄假定其它因素梅不袍變輪.孟通過敏感性分醉析與時知,痛可以采用列表忌的方法表示由姑不確定性因素自的相對變動引靈起的評價指標痛相對變動幅急度壽,音也可以采用敏眉感性分析圖對雖多個不確定性嶄因素進行比擊較尖.翅押稱敏感性分析表欲危序號炒受扮項目李變動幅度膨（捕%忽）貸帖彼全部投資（所盜得稅前）秋內(nèi)部收益率頸（厘%霉）報凈現(xiàn)值（萬元賠）杜投資回收期（母年）喇0林基本方案枯2菊8仔．挺8助781奏3.身8紀1宿雨電開發(fā)產(chǎn)品投資幕+1辛0擦2兼0溪．沿1么12削4.頑0絮-1索0裹3哪9皺．蓋2辣1550浴3.粱6婚2賭售房價格迫+1珠0崇3宋9聯(lián)．狐7攔17熄69遺3.梨6午-1剃0罷1屑7寶．造7殊-2齒06盯4.偉2穴3拉預(yù)售款回籠進襪度柴+1情0驢3融1隊．尚4活94茂2橋3.孩7度-1橫0氧2皺4背．福1倉39熔8鼓4.據(jù)1弱4認租房價格樸+1剩0桂2幸8筑．扮8修78純7票3.度8勾-1滔0涉2滴8次．旁7廣77艘5徹3.受8故椅8梅0奪蔥6斥0繡娛球悲齡1闊限4也0水憲微船畢2蘿輪午致聞酬妄樹3間FIRR(%某)泥劫20公成休自厘4姿康滋洞裙緒特私5莫沃區(qū)0墓作曾-40-油30-2蓄0-10逼20灌304旗0慰.饞漏被沿-2朝0何城驢0蔑失涼歉饒技敏感因素變糟動挺(溫%)扭圖導(dǎo):癥寇敏感性分揭析慘(撈全部投工資再,妻所得稅魄前霞)范1前—字售房價盞格侮坐2使—察預(yù)售款回籠速罩度蛙擁3者—攜租房價拔格葬放4無—傾基準收益才率制5你—劃開發(fā)產(chǎn)品投資鵝分析結(jié)苗果預(yù):墨腔上圖表明開發(fā)邊產(chǎn)品投資和售征房價格兩個因四素對項目效益丈最敏婆感值,羞如里這兩個因夢素向不利方向必變塔動釀10%熊,經(jīng)則全部投資內(nèi)歪部收益鋒率救(FIRR上)節(jié)將分別下降財至侵20.1爬%頌和執(zhí)17.7%英,專凈現(xiàn)值分別下錢降西至軟1逢2舍萬元豆和臘-20綱6退萬蠻元泉;銅拔投資回收期則逝增加辰到陪4.田0宋年兵和雪4.予1腐年喂。雜第二瞇節(jié)朗頁臨界點分乖析午(幸即盈虧平衡點誼分擦析數(shù))辟定訓(xùn)義敞:魯幅此分析是測算陣一個或者多個著不確定性因素壺變化語時架,饒房地產(chǎn)項目達漁到允許的最低園經(jīng)濟效益時的叉極限蓄值餅,懸并以不確定性滴因素的臨界值角組合顯示項目豎的風險程殿度垂.發(fā)不確定性因素販臨界值的分析梢計算可以采用弓列表或圖解的紡方很法藏.庫一般可進行臨囑界點分析的因濃素想有援:eq\o\ac(○,礎(chǔ)1唱)懼最低售價和最教低銷售量、最左低租金和最低營出租率；eq\o\ac(○,吳2皺)眨最高土地取得翼價格；eq\o\ac(○,指3狼)晝最高工程費用塔例油4翁.2吸回魚圾飛臨界點分輕析竹辨敏感因素故基本方案結(jié)果灰超滿賓臨界點計算等視設(shè)內(nèi)部收益率墳（藏%償）萄2涂3.8裕把廚期望值蹈延20撲火卻開發(fā)投資額（惜萬元）傾1崗3056榮饞填最高值燦劇13659昌舊售房價格（沾元削/娛m.央）拐3背511酬安介最低值畝抱3350飼租房價格（醋元刻/生年療m抱）稍3甜750衰廳鋪最高值穩(wěn)仁1374泡土地費用（萬朋元）模1冷252奉徹紙最高值訊熄1775足售房面積（棗m漁）練4稱7581孕施隨最低值籌遇42748通臨界點分析是張反映在預(yù)期可脹接受的投資內(nèi)取部收益率橡下菊,緣投資方能承受刪的各種重要因兇素向不利方向久變動的極限值唱。元宜假定投資方期樸望的內(nèi)部收益常率沖為答20幕%恥。在這種情況貴下，開發(fā)產(chǎn)品報投資的臨界點強為褲1365評9盯萬元，增降加像60站3癥萬無；平均售襖房價格的臨界屬點為每平方宵米遣335鋤0瞞元；土地費用隙臨界點斑為以177旬5幸萬元，增倚加鋸52村3增萬無；售記面闊積的臨界點為割4274昆8磚平方米口，減少捐483鑒3批平方米孕。肥第四穴章活緊鮮第三撿節(jié)圖熔攔不確定性分析和綜合例標題愈蚊魚例題：某一開猴發(fā)項目投資基早本方案如下表速，試進行敏感足性分析，其中武ic=慚10畢%涌，境項目投資方昨案導(dǎo)輝敗侮滑飄擺單位：萬元粱影響因素嘴淋葬期初投資歇榮剃租賃收入昨墨辦年經(jīng)營費用溉烘這壽命期（年）知估計值朱2000隊60劈0過3仁50罪20唯分析步驟債：害1.殿色選取期初投陜資鐘,姨價松格步(卸租賃收拜入執(zhí))逗和經(jīng)營費用為艦擬分析的不確爺定性因覺素纏.律岡2.壞瑞選取凈現(xiàn)休值蛙(FNPV由)脊指標為評價指縮標途接3.胡彼計算預(yù)測水平哲下的凈現(xiàn)值評捉價指痛標洋,竄則鮮FNP聯(lián)V姓＝譽﹣龜200銳0頃＋隱(60饞0途－險350)(P瓦/A,扮i,n素)娃＝治﹣抽2000采＋議(普600割－崗350)(號P/A,10惜%,20)名＝綠﹣冤2000容＋暴250×8.倡5136喪＝費128.4(粗萬元瓦)亮式中，勤（筍P/芒A適，猾i,n繁）為等額系列錢年金求現(xiàn)值系猜數(shù)，可以通過鉆查復(fù)利系數(shù)表紗取得莫；叔P/茶A拉為已知年金求筐現(xiàn)值；拔i乓為折現(xiàn)率，桐n政為計息期數(shù)。切涌4.律不確定敏感性因精素的變動幅度穩(wěn)分別向為放10唇%卻和基20%齡,句并計算變動后介的評價指標捧值句,睡根據(jù)期初投資口、租賃收入和霸經(jīng)營費用的變倦動計算的評價漠指標分別如下闖：匯期初投資的敏斷感性分析凡期初投資變動曉幅度深染抄﹣雨20%蹤僻杰﹣網(wǎng)10%沒0蘇+10勒%軌+20驚%吸FNPV春528.羞4磚328惕.4紀128型.4冊普咸﹣味71.6歪咸錫－劍271.6.騰租賃收入的敏撐感性分析咱租賃收入變動票幅度酷-20霞%騰-10弟%奏0持+1總0%遲+20棉%洋FNPV士-89冊3.23破-38池2.42另12誠8.4丈63蒼9.22艦115攔0.03屢通經(jīng)營費用的敏轉(zhuǎn)感性分析調(diào)經(jīng)營費用變動快幅度京-20赴%錦-10浸%腫0旱+10掛%蜂+20角%侵FNPV鍋72何4.35奉426瞇.38吵128耍.4矛-16犁9.58毅-467躁.55竊傳瓦辭衫乏F龜NPV摟價芳格察(紙租賃收伍入僵)栗已俊愿項咬妖128.4揉游隸養(yǎng)對方度休回蒙尚栗變化幅農(nóng)度匪(害10%)象簽飲四艦趨歡攤紹經(jīng)營費諷用鎖荒勿期初投資州嘆苗肥不扇兵敏感曲線圖墊5.肺小排序確定敏感旨性因素分別為爛：價格（租賃尊收入）＞經(jīng)營搖費用＞期初投瞇資舊泉6捕．喂柄提出控制方