房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程附錄BC部分成都第1頁/共64頁第一部分附錄B、附錄C概述

一、附錄B:房地產(chǎn)登記申請材料要求本附錄共18條，分別從申請材料的形式、載體、填寫方式、房屋面積申請材料、自然人、法人和其他組織的主體證明材料、境外相關(guān)法律文書的轉(zhuǎn)遞路徑等進(jìn)行了規(guī)定，以此作為登記機(jī)構(gòu)的采信和應(yīng)用房屋登記申請材料的依據(jù)。

【提示】對條文適用應(yīng)注意區(qū)分的問題：

1、本章節(jié)中無強(qiáng)制性條文

2、應(yīng)區(qū)分條文中關(guān)于“應(yīng)”、“宜”、“可”等標(biāo)準(zhǔn)用語的適用程度。第2頁/共64頁

二、附錄C:主要登記類型申請材料清單本附錄共分為所有權(quán)登記申請材料表、抵押權(quán)登記申請材料表、地役權(quán)登記申請材料表、預(yù)告登記申請材料表和其他類型登記申請材料表五種。除其他類型登記申請材料表以外，其余四種均分別包括設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷登記申請材料表。

【提示】對條文的把握應(yīng)注意的問題：

1、材料名稱

2、原件、復(fù)印件的使用

3、備注內(nèi)容的使用第3頁/共64頁第二部分附錄B相關(guān)條文具體問題分析B.0.1申請材料紙張和尺寸應(yīng)符合下列規(guī)定：1申請材料應(yīng)采用韌性大、耐久性強(qiáng)、可長期保存的紙介質(zhì)；2申請材料幅面尺寸宜為國際標(biāo)準(zhǔn)297mm×210mm解析：

本條以強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語“應(yīng)”規(guī)范申請材料紙張要求，以引導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語“宜”對申請材料的幅面尺寸進(jìn)行了規(guī)定。主要訂立的原因在于房產(chǎn)檔案的歸檔保護(hù)要求。

第4頁/共64頁B.0.2填寫申請材料宜使用黑色墨水或墨汁，不得使用修正液等進(jìn)行修正。本條主要從檔案保管的角度，對應(yīng)用于申請登記的材料進(jìn)行了規(guī)定，采用了引導(dǎo)性立法和禁止性立法相結(jié)合的立法方式，兼顧靈活性和特殊性

實踐常見問題：涂改申請材料、使用復(fù)寫紙、熱敏紙等不利于保存的紙載體。第5頁/共64頁B.0.3申請材料所使用文字應(yīng)符合下列規(guī)定：1申請材料應(yīng)使用漢字文本。少數(shù)民族自治區(qū)域內(nèi)，可選用本民族或本自治區(qū)域內(nèi)通用文字；2少數(shù)民族文字文本的申請材料在非少數(shù)民族聚居或者多民族共同居住地區(qū)使用，應(yīng)同時附漢字文本；3外文文本的申請材料應(yīng)附經(jīng)公證或認(rèn)證的漢字譯本解析：本條中涉及的三個問題：1、中文與規(guī)范漢字在立法用語中的區(qū)分2、少數(shù)民族語言文字的使用問題3、外國語言文字的使用問題第6頁/共64頁B.0.4申請人（代理人）姓名或名稱應(yīng)符合下列規(guī)定：1申請材料中應(yīng)使用申請人（代理人）的漢字姓名、名稱或漢字譯名。少數(shù)民族自治區(qū)域內(nèi)，可選用本民族或本自治區(qū)域內(nèi)通用文字；2當(dāng)使用漢字譯名時，應(yīng)在申請材料中附記其身份證明記載的姓名或名稱。解析：本條涉及的問題有：1、姓名（名稱）的使用2、少數(shù)民族語言姓名（名稱）的使用3、外國語言姓名（名稱）的使用第7頁/共64頁B.0.5申請材料中涉及數(shù)量、日期、編號的，宜使用阿拉伯?dāng)?shù)字。解析：1、數(shù)字使用方式的規(guī)范對登記安全性和規(guī)范性具有保障作用。2、實踐案例：同時使用拼音、大寫漢字?jǐn)?shù)字表示模式和阿拉伯?dāng)?shù)字表示方式創(chuàng)建樓盤表產(chǎn)生的登記問題?！锬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用1-1號和1-一號或者1-A號對相同房源進(jìn)行銷售，在房屋登記機(jī)構(gòu)未實現(xiàn)房屋以圖管理之前導(dǎo)致房源數(shù)據(jù)監(jiān)管困難。第8頁/共64頁B.0.6當(dāng)申請材料超過一頁時，宜按1、2、3……順序排序，并宜在每頁的右下角標(biāo)注頁碼。解析：本條采用的是引導(dǎo)性用語，不是強(qiáng)制性條款，目的在于引導(dǎo)性建立申請材料傳遞的規(guī)范性和安全性第9頁/共64頁B.0.7申請材料傳遞過程中，可將其合于左上角封牢。補(bǔ)充申請材料宜按同種方式另行排序封卷，不得拆開此前已封卷的資料直接添加。解析：本條的規(guī)定引導(dǎo)性地對資料的傳遞安全性進(jìn)行了規(guī)定第10頁/共64頁B.0.8申請材料應(yīng)提交原件，但下列形式的復(fù)制文本應(yīng)視為規(guī)范、有效：1不能留存原件的，申請人（代理人）應(yīng)提交與原件一致的復(fù)制件并提供原件，由登記人員對原件和復(fù)制件進(jìn)行比對，并加蓋本件與原件內(nèi)容核對一致的印章2不能提供原件比對的，申請人（代理人）應(yīng)提供出具該材料的機(jī)構(gòu)或法定存檔機(jī)構(gòu)確認(rèn)、公證機(jī)構(gòu)公證或認(rèn)證復(fù)制件與原件一致的證明。解析：第11頁/共64頁本條中涉及的幾個相關(guān)概念：1、原件與復(fù)制件的證明效力；幾類實踐中常見的概念：原本，是制作人最初制作的，保存在制作人手中的文書。正本，是指照原本全文抄錄或印制并與原本具有同等法律效力的文件。正本出自原本，效力等同原本，只是日常使用范圍不同。原本一般保存在制作者手中或存檔備查，正本則發(fā)送給行政相對人。

第12頁/共64頁副本，是正本的相對概念，是比照原本全文抄錄或印制但效力不同于原本的文件。制作副本的目的，是為了告知有關(guān)單位知曉原本文件內(nèi)容，即副本一般是發(fā)送給主行政相對人人以外的其他須知曉原本內(nèi)容的有關(guān)單位或個人。節(jié)錄本，是指制作者以摘抄的方式，節(jié)錄原本或正本文書內(nèi)容的一部分而形成的文書。節(jié)錄本只反映原本內(nèi)容之一部分，就此而言，其作用與原本作用是有較大差異的。譯本，是指運用其他國家或民族的文字將原本或正本翻譯而形成的文書。復(fù)制件，是指運用影印技術(shù)，將原本、正本、副本、節(jié)錄本、譯本攝影或復(fù)印而形成的文書。第13頁/共64頁2、當(dāng)事人提供原件，卻不能留存原件，如何證明登記機(jī)構(gòu)履行了審慎、合理的審查責(zé)任；同時提交原件和復(fù)印件，由登記機(jī)構(gòu)直接履行比對職責(zé)，留存復(fù)印件，但需要注意的是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)通過簽署比對一致的印章來表現(xiàn)審查責(zé)任實施的過程。

第14頁/共64頁3、如何認(rèn)定不能提供原件比對的復(fù)制件具有與原件一樣的效力。遵循誰作出誰證明為一般要求，存檔機(jī)構(gòu)和公證機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的證明規(guī)則。實踐中常見問題例如：

①街道辦在結(jié)婚證上加蓋印章證明原件與復(fù)印件一致。

②申請人對自己持有的相關(guān)公文書加蓋自己的印章進(jìn)行證明。

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③登記時涉及的部分規(guī)劃、土地等方面的行政許可文件，其已經(jīng)依照法律規(guī)定存放在城建檔案館，申請人不可能提供原件進(jìn)行比對，只能提供復(fù)制件?？梢源_認(rèn)的是存檔機(jī)構(gòu)④申請登記時提供委托書原件與復(fù)印件一致的公證第16頁/共64頁B.0.9申請房地產(chǎn)登記應(yīng)提交合法、有效的申請材料。申請材料中需填寫身份證明內(nèi)容的，應(yīng)注明證件名稱，填寫證件號碼。解析：本條是申請材料的核心所在：合法、有效其中主要注意三個方面的問題1、本條選擇放棄“真實性”作為基本原則的構(gòu)成要素第17頁/共64頁2、關(guān)于登記申請材料合法性的把握合法性的把握可以歸納以下兩點：1、物權(quán)變動原因證明材料的制作主體合法；2、物權(quán)變動原因證明材料記載的內(nèi)容與相關(guān)立法無直接沖突第18頁/共64頁3、關(guān)于登記申請材料有效性的把握要點（1）關(guān)于申請主體身份證明材料的有效性判斷：第一：關(guān)于自然人的身份證明有效性判斷①身份證明材料嚴(yán)重破損影響對信息的認(rèn)知②2013年1月1日起一代身份證停止使用③港澳居民通行證末尾年檢升位④臺灣同胞通行證采用一證一號第19頁/共64頁2、主體身份證明材料有效性判斷的爭議點主要存在于企事業(yè)單位提交的未年檢或超出有效期限的營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證。①關(guān)于營業(yè)執(zhí)照的法定內(nèi)容不全的處理②關(guān)于營業(yè)執(zhí)照法定事項變動（例如法定代表人變動未申請辦理營業(yè)執(zhí)照變更登記），原營業(yè)執(zhí)照的有效性問題③未年檢的營業(yè)執(zhí)照能否用于房屋登記的問題④營業(yè)執(zhí)照超過了證載有效期限是否能用于房屋登記的問題第20頁/共64頁3、法院法律文書、仲裁委員會法律文書和公證機(jī)構(gòu)公證文書有效性的判斷首先，關(guān)于作為房地產(chǎn)登記申請材料的法院法律文書。該類文書應(yīng)當(dāng)遵循訴訟法關(guān)于法律文書的規(guī)定，應(yīng)證明其屬于已經(jīng)發(fā)生終局性效力的法律文書。其次，關(guān)于作為房地產(chǎn)登記申請材料的公證書。對公證書有效性的判斷主要集中在是否為具有公證合法職能的公證機(jī)構(gòu)出具上，而不對其內(nèi)容進(jìn)行實體上的審查。第21頁/共64頁B.0.10申請人（代理人）的身份證明材料應(yīng)符合下列規(guī)定：1境內(nèi)自然人應(yīng)提交居民身份證，未成年人可提交戶口簿；解析：①居民身份證領(lǐng)取范圍：居住在中華人民共和國境內(nèi)的年滿十六周歲的中國公民，應(yīng)當(dāng)依照本法的規(guī)定申請領(lǐng)取居民身份證；未滿十六周歲的中國公民，可以依照《居民身份證法》的規(guī)定申請領(lǐng)取居民身份證第22頁/共64頁幾個居民身份證的實踐問題：①關(guān)于申請人和其身份證照片不符的處理②關(guān)于居民身份證有效期已過的身份證有效性問題③關(guān)于外觀破損，內(nèi)容不可辨認(rèn)的身份證有效性問題④關(guān)于機(jī)動車駕駛證能不能代替身份證使用問題⑤關(guān)于人口信息查詢單、身份證領(lǐng)取通知單能否代替身份證使用問題⑥關(guān)于護(hù)照和身份證是否具有同等法律效力問題⑦關(guān)于臨時身份證能否用于辦理房屋登記問題第23頁/共64頁2軍人應(yīng)提交居民身份證或軍官證、士兵證、文職干部證、學(xué)員證等有效身份證件；2004年1月1日實施的《中華人民共和國居民身份證法》將現(xiàn)役軍人、武裝警察、服刑人員、勞教人員納入了發(fā)證范圍。對軍人證明身份的材料以2004年1月1日作為分界點，在此時間之前，其身份證明材料不涵括居民身份證，在此之后則包括了居民身份證或軍隊出具的其他身份證明材料。實踐中應(yīng)優(yōu)先要求其提供居民身份證申請登記。第24頁/共64頁3中華人民共和國香港、澳門特別行政區(qū)自然人應(yīng)提交香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證或香港、澳門特別行政區(qū)護(hù)照、港澳居民來往內(nèi)地通行證、港澳同胞回鄉(xiāng)證；《中國公民因私事往來香港地區(qū)或者澳門地區(qū)的暫行管理辦法》第十四條規(guī)定，“港澳同胞來內(nèi)地，須申請領(lǐng)取港澳同胞回鄉(xiāng)證。港澳回鄉(xiāng)證由廣東省公安廳簽發(fā)?！?999年1月15日啟動了香港來往內(nèi)地通行證新編碼規(guī)則。第25頁/共64頁港澳居民來往內(nèi)地通行證于1999年1月15日啟用。通行證為卡式證件，通行證有效期分為3年和10年兩種，持證人年滿18周歲的為10年有效，未滿18周歲的為3年有效。

1、通行證號碼組成規(guī)則通行證證件號碼共11位。第1位為字母，“H”字頭簽發(fā)給香港居民，“M”字頭簽發(fā)給澳門居民；第2位至第11位為數(shù)字，前8位數(shù)字為通行證持有人的終身號，后2位數(shù)字表示換證次數(shù)，首次發(fā)證為00，此后依次遞增。第26頁/共64頁2、通行證號碼變化規(guī)則由于通行證遺失、損壞或者有效期到期等原因，港澳居民需換發(fā)通行證。港澳居民換發(fā)通行證后，新通行證和原通行證號碼相比，證件號碼第1位至第9位相同，代表換證次數(shù)的第10位和第11位數(shù)字會發(fā)生變化。首次換證，第10位至第11位數(shù)字變?yōu)?1；再次換證，由01變?yōu)?2，依此類推。新舊通行證號碼前9位相同，表明為簽發(fā)給同一持證人。第27頁/共64頁樣本：第28頁/共64頁4中華人民共和國臺灣地區(qū)自然人應(yīng)提交臺灣居民來往大陸通行證或臺胞證；

《中國公民往來臺灣地區(qū)管理辦法》第十三條規(guī)定，我國臺灣同胞來往內(nèi)地應(yīng)經(jīng)相關(guān)機(jī)關(guān)辦理旅行證件。1992年5月啟用的臺灣居民來往大陸通行證（以下簡稱臺胞證）是臺灣居民來往大陸和在大陸居留、旅行的重要身份證件。臺胞證號碼由證件持有人終身號、簽發(fā)次數(shù)、簽發(fā)機(jī)關(guān)代碼3部分組成，證件號碼前8位阿拉伯?dāng)?shù)字為證件持有人終身號，后2位為簽發(fā)證件的次數(shù)，括號內(nèi)的英文字母或阿拉伯?dāng)?shù)字為簽發(fā)機(jī)關(guān)代碼；自2006年6月起，福建、江蘇和上海省、市公安機(jī)關(guān)簽發(fā)的5年有效臺胞證，取消了簽發(fā)機(jī)關(guān)代碼；自2008年9月25日起，臺胞證號碼實行“一人一號、終身不變”。第29頁/共64頁樣本：第30頁/共64頁5華僑應(yīng)提交中華人民共和國護(hù)照；6外籍人士應(yīng)提交中國政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件或其所在國護(hù)照；第31頁/共64頁7境內(nèi)企業(yè)法人應(yīng)提交企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；①關(guān)于組織機(jī)構(gòu)代碼證和企業(yè)營業(yè)執(zhí)照之間的關(guān)系《營業(yè)執(zhí)照》作為其以該類主體從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的主體身份證明。組織機(jī)構(gòu)代碼是指根據(jù)代碼編制規(guī)則編制，賦予每一個組織機(jī)構(gòu)在全國范圍內(nèi)唯一的、始終不變的識別標(biāo)識碼，而組織機(jī)構(gòu)代碼證就是組織機(jī)構(gòu)代碼識別標(biāo)識的載體和法定憑證。組織機(jī)構(gòu)代碼證是作為公司存在的一個身份證，但該身份證對公司本身而言不產(chǎn)生實質(zhì)性影響，只是法律要求公司必須獲取該身份證；而企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照是證明公司是否成立、能否從事民事活動、承擔(dān)法律責(zé)任的直接憑證。第32頁/共64頁8境內(nèi)機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人和社團(tuán)法人應(yīng)提交組織機(jī)構(gòu)代碼證、事業(yè)單位法人證書或社會團(tuán)體法人登記證書；①機(jī)關(guān)法人可以直接持編辦文件或組織機(jī)構(gòu)代碼證申請辦理登記②事業(yè)單位則必須持《事業(yè)單位法人證書》作為要件③軍隊作為一類特殊主體不在組織機(jī)構(gòu)證明頒發(fā)的范疇內(nèi)第33頁/共64頁9境外企業(yè)法人應(yīng)提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊證明；解析：①境外與國外概念的區(qū)分②境外企業(yè)法人是否可以直接在境內(nèi)以自己名義直接申請辦理房地產(chǎn)登記第34頁/共64頁10境內(nèi)經(jīng)營性其他組織應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照；11境內(nèi)非經(jīng)營性其他組織應(yīng)提交組織機(jī)構(gòu)代碼證12境外其他組織應(yīng)提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊證明；解析：①關(guān)于其他組織②境外其他組織的房地產(chǎn)登記問題③關(guān)于實踐中的幾類特殊主體的房地產(chǎn)登記問題第35頁/共64頁其他組織：主要見于擔(dān)保法和民事訴訟法的司法解釋中。

1依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)；

2依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的聯(lián)營企業(yè)；

3依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)；

4經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記的社會團(tuán)體；

5經(jīng)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)；

6法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)；

7中國人民銀行、各專業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)；

8中國人民保險公司設(shè)在各地的分支機(jī)構(gòu)等第36頁/共64頁幾類特殊主體的房地產(chǎn)登記問題：其一破產(chǎn)中的破產(chǎn)管理人自2007年6月1日實施《企業(yè)破產(chǎn)法》后，我國立法將原《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》中使用的清算組概念放棄，而選擇了破產(chǎn)管理人的概念。破產(chǎn)管理人，是指破產(chǎn)案件受理后依法成立的，在法院的指導(dǎo)和監(jiān)督之下全面接管債務(wù)人企業(yè)并負(fù)責(zé)債務(wù)人財產(chǎn)的保管、清理、估價、處理和分配等事務(wù)的專門機(jī)構(gòu)。

其二工會法人其三村民委員會和居民委員會第37頁/共64頁13外國駐華使館、領(lǐng)館和外國駐華辦事機(jī)構(gòu)、國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)應(yīng)提交該使館、領(lǐng)館、辦事機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)出具的身份證明。第38頁/共64頁B.0.11房地產(chǎn)登記后，房地產(chǎn)權(quán)利人的身份證明類型、證件號碼等內(nèi)容發(fā)生變更，當(dāng)其申請辦理已登記房地產(chǎn)的新登記事項時，提供證明申請主體與登記資料中留存或記載的主體為同一人的材料，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1境內(nèi)自然人應(yīng)提交其戶籍所在地公安機(jī)關(guān)出具的身份變更證明材料；

2軍人退役或轉(zhuǎn)業(yè)，房地產(chǎn)以原軍官證等身份證件登記的，宜提交原軍人身份證件核發(fā)部門、現(xiàn)戶籍所在地公安機(jī)關(guān)或民政部門出具的身份變更證明材料；第39頁/共64頁3境內(nèi)自然人取得境外居民身份或境外自然人取得境內(nèi)居民身份，應(yīng)提交經(jīng)公證或認(rèn)證的身份變更證明材料；4境外自然人應(yīng)提交經(jīng)認(rèn)證的身份變更證明材料5境內(nèi)法人、其他組織應(yīng)提交其主體登記機(jī)構(gòu)出具的相應(yīng)身份變更證明材料；6境外法人、其他組織應(yīng)提交其批準(zhǔn)和注冊機(jī)構(gòu)出具的身份變更證明材料。解析：本條主要規(guī)定了主體身份證明信息發(fā)生變動的處理方法。注意：主體同一性證明不能等同變更登記情形。第40頁/共64頁B.0.12申請登記的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已有其測繪成果的，申請人（代理人）可不再提供；無其測繪成果的，申請人（代理人）提交的測繪成果應(yīng)符合登記的要求。解析：幾個實踐中的問題：①在各環(huán)節(jié)重復(fù)要求出具房產(chǎn)測繪成果②各歷史發(fā)展環(huán)節(jié)中不通標(biāo)準(zhǔn)下測繪成果的適用第41頁/共64頁B.0.13共有的房地產(chǎn)，申請人（代理人）應(yīng)在申請書中注明或單獨提交書面材料說明共有性質(zhì)。按份共有房地產(chǎn)的，應(yīng)明確相應(yīng)具體份額。共有份額宜采取分?jǐn)?shù)或百分?jǐn)?shù)表示。解析：本條規(guī)范了共同共有與按份共有在登記實踐中的處理方式。①兩者的區(qū)分二者成立的原因不同；享有的權(quán)利不同；分割的限制不同；對共有物的管理不同；對應(yīng)有部分的處分不同；共有關(guān)系的存續(xù)期間不同。②具體的處理方式共有性質(zhì)表述；份額表述。第42頁/共64頁B.0.14建筑物涉及區(qū)分所有情形，申請材料應(yīng)符合下列規(guī)定：１申請人（代理人）應(yīng)在申請房屋所有權(quán)初始登記時提交說明建筑物區(qū)分所有情況的書面材料；２建筑物區(qū)分所有情況的材料應(yīng)包括標(biāo)示專有、共有及公用具體位置的情況說明書；３建筑物區(qū)分所有情況的材料應(yīng)由規(guī)劃部門確認(rèn)或由建筑物區(qū)分所有權(quán)人書面約定。第43頁/共64頁解析：實踐中常見的問題：

1、法律明文規(guī)定的業(yè)主共有部分范圍較狹窄，且內(nèi)涵、外延不清，不能跟上實踐中日趨多樣化的建筑形態(tài)，例如室內(nèi)游泳池，又如室內(nèi)消防栓屬于公共設(shè)施，但卻不能滿足房屋登記的要求，其不屬于一種房屋建筑。

2、房屋預(yù)銷售時，開發(fā)企業(yè)與購房人對相關(guān)涉及建筑物區(qū)分所有部分未作約定，但申請登記時雙方發(fā)生爭議。例如小區(qū)架空層。第44頁/共64頁

3、立法僅規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)登記時應(yīng)對共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，實踐中非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他房屋登記申請主體是否也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相同的建筑物區(qū)分所有登記申請義務(wù)？第45頁/共64頁B.0.15用于申請房地產(chǎn)登記的人民法院、仲裁委員會法律文書應(yīng)為已生效法律文書。已生效的一審人民法院法律文書，除民事調(diào)解書、不予受理民事裁定書、駁回起訴民事裁定書和管轄權(quán)異議民事裁定書外，尚應(yīng)提交一審人民法院出具的法律文書生效確認(rèn)證明材料或協(xié)助執(zhí)行通知書。解析：應(yīng)注意的實踐問題：①【不制作調(diào)解書】下列案件調(diào)解達(dá)成協(xié)議，人民法院可以不制作調(diào)解書：（一）調(diào)解和好的離婚案件；（二）調(diào)解維持收養(yǎng)關(guān)系的案件；（三）能夠即時履行的案件；（四）其他不需要制作調(diào)解書的案件。第46頁/共64頁②法院制作并送達(dá)了民事調(diào)解書，該類文書一經(jīng)雙方簽收即生效。③部分生效民事調(diào)解書對房屋權(quán)屬信息記載不準(zhǔn)確或缺失，民事調(diào)解筆錄對民事調(diào)解書的補(bǔ)證④記入民事調(diào)解筆錄，且經(jīng)雙方當(dāng)事人、審判人員、書記員簽名或者蓋章，但依法未制作民事調(diào)解書的民事調(diào)解協(xié)議。第47頁/共64頁B.0.16用于申請房地產(chǎn)登記的下列材料應(yīng)經(jīng)公證：1因繼承、受遺贈事實申請相關(guān)房地產(chǎn)登記的繼承文書、受遺贈文書，但人民法院的生效法律文書確認(rèn)相關(guān)房地產(chǎn)的繼承、受遺贈事實的除外；2境外申請人委托他人申請房地產(chǎn)登記的委托書；3父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請登記的，應(yīng)提供對未成年人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的證明，但人民法院指定監(jiān)護(hù)除外。解析：本條規(guī)定了公證前置的具體情形。注意：本條取消了贈與前置公證情形。第48頁/共64頁B.0.17經(jīng)公證的材料應(yīng)符合下列規(guī)定：1除委托、聲明、遺囑等單方法律行為外，其他涉及房地產(chǎn)的公證應(yīng)由房地產(chǎn)所在地公證機(jī)構(gòu)出具；2境外出具的公證材料應(yīng)經(jīng)轉(zhuǎn)遞或認(rèn)證，并附漢字文本。解析：本條規(guī)定了公證材料的要式。①遵循一般以不動產(chǎn)所在地公證為原則，但涉及的單方法律行為公證除外②境外公證的轉(zhuǎn)遞和認(rèn)證路徑第49頁/共64頁B.0.18用于申請房地產(chǎn)登記的境外形成司法文書應(yīng)符合下列規(guī)定：1中華人民共和國澳門特別行政區(qū)、中華人民共和國臺灣地區(qū)形成的司法文書，應(yīng)經(jīng)境內(nèi)人民法院裁定予以認(rèn)可和執(zhí)行；2外國司法文書應(yīng)經(jīng)境內(nèi)人民法院裁定予以承認(rèn)和執(zhí)行；3未與中華人民共和國締結(jié)或參加國際司法協(xié)助條約的外國法院司法文書、人民法院不予受理的香港特別行政區(qū)法院涉及房地產(chǎn)權(quán)屬、婚姻關(guān)系等民事裁判類法律文書、以及其他人民法院不予受理的涉外司法文書，宜經(jīng)公證或認(rèn)證。第50頁/共64頁解析：本條規(guī)定了涉外司法文書的法律適用

1、承認(rèn)和認(rèn)可的適用路徑

2、立法和司法實踐有盲區(qū)的涉外司法文書保留了普通公文書適用的方式第51頁/共64頁第三部分附錄C相關(guān)要件具體問題解析C.1.1國有土地上的房屋所有權(quán)初始登記解析：幾項實踐中的特別要件①建設(shè)工程施工證明的適用房屋已經(jīng)竣工證明的適用②合作（聯(lián)建）協(xié)議和產(chǎn)權(quán)分割清單的法律適用表C.1.2集體土地上的房屋所有權(quán)初始登記申請材料解析：幾項實踐中的特別要件①房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明②房屋測繪報告或村民住房平面圖③區(qū)分集體土地使用權(quán)的不同取得主體的身份證明第52頁/共64頁C.１.3國有土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請材料解析：幾項實踐中的特別要件①遺贈公證書和接受遺贈公證書注意區(qū)分遺囑繼承和遺贈情形。②約定協(xié)議，主要適用于房屋單獨與共有之間以及按份共有之間的轉(zhuǎn)化。③企業(yè)清算的證明和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的證明④作價入股協(xié)議（應(yīng)注意個體工商戶、個人獨資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司與其投資人之間的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)化問題）第53頁/共64頁C.1.4集體土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請材料解析：實踐中應(yīng)注意的兩個問題：①房、地轉(zhuǎn)移順序問題②轉(zhuǎn)讓情形和受讓主體的身份限制問題C.1.5房屋所有權(quán)變更登記申請材料解析：①注意區(qū)分身份證明變動和房屋權(quán)利人姓名（名稱的變化）②注意區(qū)分土地從集體土地變?yōu)閲型恋禺a(chǎn)生的登記事項第54頁/共64頁C.1.6房屋所有權(quán)注銷登記申請材料解析：①注意區(qū)分放棄所有權(quán)與約定共有②注意區(qū)分房屋滅失和房屋因自然災(zāi)害成為危房

C.2.1一般抵押權(quán)設(shè)立登記申請材料①集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明的適用。立法規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押②形式多樣的主債權(quán)合同③抵押合同的表現(xiàn)形式第55頁/共64頁幾個關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立登記的實踐問題：1、超額抵押2、抵押順位3、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)禁止抵押4、自然人之間的借貸能否設(shè)置抵押5、無《金融機(jī)構(gòu)法人許可證》或《金融機(jī)構(gòu)營業(yè)許可證》能否辦理抵押登記6、企業(yè)之間能否資金借貸，以房地產(chǎn)作抵押7、民間借貸銀行利率超出同期銀行利率4倍8、禁止流抵押條款9、房、地抵押的協(xié)調(diào)和區(qū)分10、債務(wù)履行期限屆滿是否導(dǎo)致抵押權(quán)喪失優(yōu)先受償權(quán)第56頁/共64頁C.2.2一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請材料解析：本部分應(yīng)關(guān)注對抵押擔(dān)保的主債權(quán)已轉(zhuǎn)讓的證明的把握。房屋抵押權(quán)只能因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的起因可以是多種多樣，但大致可以分為兩類①協(xié)議轉(zhuǎn)讓②基于客觀原因轉(zhuǎn)讓C.2.3一般抵押權(quán)變更登記申請材料①因客觀原因?qū)е碌淖兏谝虍?dāng)事人意愿產(chǎn)生的變更：順位變化、債務(wù)履行期限展期等第57頁/