商品房銷售法律培訓(xùn)第一頁(yè)，共41頁(yè)。目錄商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制3商品房銷售簡(jiǎn)明指引及流程介紹2商品房銷售法律環(huán)境與政策變遷1第二頁(yè)，共41頁(yè)。商品房銷售法律環(huán)境與政策變遷商品房銷售所面臨的基本法律環(huán)境1

2011年商品房銷售政策變化2第三頁(yè)，共41頁(yè)。主要法律體系架構(gòu)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（）《商品房銷售管理辦法》（）《城市商品房預(yù)售管理辦法》（）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(2007.3.16)《物業(yè)管理?xiàng)l例》）土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)行業(yè)管理及房地產(chǎn)交易管理商品房現(xiàn)售及商品房預(yù)售管理商品房預(yù)售管理房地產(chǎn)確權(quán)、房地產(chǎn)征收、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定資產(chǎn)管理、物業(yè)管理商品房銷售面臨的基本法律環(huán)境第四頁(yè)，共41頁(yè)。商品房銷售面臨的基本法律環(huán)境最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四條如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第五頁(yè)，共41頁(yè)。商品房銷售面臨的基本法律環(huán)境第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。第六頁(yè)，共41頁(yè)。2011年商品房銷售政策變化2011年1月26日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。第七頁(yè)，共41頁(yè)。2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》在沈陽(yáng)、大連地區(qū)實(shí)行限購(gòu)政策；但鞍山、營(yíng)口還未真正被告限購(gòu)政策，認(rèn)貸不認(rèn)房。2011年3月16日《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售；對(duì)已銷售的房源，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時(shí)標(biāo)示價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已銷售房源的實(shí)際成交價(jià)格；商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。毛坯改造協(xié)議中涉及的收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行價(jià)格備案；另外，如果代收，最好不要通過(guò)地產(chǎn)商的POS機(jī)收取，否則易被認(rèn)定為“價(jià)外加價(jià)”

2011年商品房銷售政策變化第八頁(yè)，共41頁(yè)?！丁蛾P(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》將嚴(yán)格限制第二套住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放

。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率為同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。2011年商品房銷售政策變化第九頁(yè)，共41頁(yè)。商品房銷售概述1商品房預(yù)售限制及變通安排2商品房預(yù)售流程3商品房銷售簡(jiǎn)明指南及流程介紹預(yù)售合同解除流程4第十頁(yè)，共41頁(yè)。商品房銷售商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售商品房銷售概述第十一頁(yè)，共41頁(yè)。12345商品房銷售銷售前準(zhǔn)備階段銷售階段合同履行階段商品房交付階段物業(yè)管理階段商品房銷售概述第十二頁(yè)，共41頁(yè)。開(kāi)發(fā)部銷售部客服部財(cái)務(wù)部法務(wù)部辦理與商品房銷售相關(guān)的全部政府審批手續(xù)等制定銷售計(jì)劃、尋找客戶、完成商品房銷售制作網(wǎng)簽合同、客戶資料管理收取房?jī)r(jià)款及代收代繳稅費(fèi)、聯(lián)絡(luò)貸款銀行處理與商品房銷售相關(guān)的法律事務(wù)顧問(wèn)營(yíng)銷顧問(wèn)律師商品房銷售概述第十三頁(yè)，共41頁(yè)。銷售引導(dǎo)銷售員向客戶介紹房屋基本情況確定房號(hào)客戶選定擬購(gòu)房屋簽署購(gòu)房意向單初步達(dá)成購(gòu)房意向收集客戶資料按照簽約須知的要求收集客戶資料商品房預(yù)售流程第十四頁(yè)，共41頁(yè)。簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)并繳納定金查詢按揭客戶征信情況調(diào)查按揭貸款客戶信用情況，初步確定貸款比例、利率，收集貸款資料支付首付款或全款合同條款協(xié)商及確認(rèn)引導(dǎo)客戶對(duì)草簽文本的客戶信息、房屋信息、房?jī)r(jià)款等合同內(nèi)容進(jìn)行審看，根據(jù)培訓(xùn)口徑解釋合同條款商品房預(yù)售流程第十五頁(yè)，共41頁(yè)。簽署草稿合同客戶簽署草稿合同，設(shè)置合同密碼商品房預(yù)售流程簽署草稿合同客戶簽署草稿合同，設(shè)置合同密碼辦理按揭貸款手續(xù)簽署按揭貸款文件簽署正式合同及網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案簽署正式合同一式四份及網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案表一式二份補(bǔ)充按揭資料與貸款銀行溝通資料審查情況，及時(shí)補(bǔ)充按揭資料第十六頁(yè)，共41頁(yè)。跟進(jìn)銷售回款情況跟進(jìn)分期付款客戶及按揭貸款客戶的房款支付情況合同存檔合同、客戶資料及內(nèi)部流轉(zhuǎn)文件歸檔跟進(jìn)貸款銀行資料審查情況，及時(shí)補(bǔ)充按揭資料商品房預(yù)售流程第十七頁(yè)，共41頁(yè)。預(yù)售合同解除流程達(dá)成退房意向簽署解除合同協(xié)議書(shū)打印網(wǎng)上解除合同申請(qǐng)表并簽署辦理合同注銷手續(xù)及聯(lián)機(jī)備案解除手續(xù)辦理退款手續(xù)第十八頁(yè)，共41頁(yè)。商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制主體資格問(wèn)題

付款問(wèn)題按揭貸款問(wèn)題設(shè)計(jì)變更問(wèn)題房屋質(zhì)量問(wèn)題附屬建筑物、構(gòu)筑物問(wèn)題產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題共有權(quán)益問(wèn)題房屋交付問(wèn)題廣告效力問(wèn)題精裝修房屋問(wèn)題合同解除權(quán)問(wèn)題通知問(wèn)題第十九頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制主體資格問(wèn)題買受人主體資格風(fēng)險(xiǎn)控制個(gè)人購(gòu)房請(qǐng)帶齊本人身份證或護(hù)照或軍官證等有效身份證明文件，未成年人購(gòu)房由監(jiān)護(hù)人辦理(帶戶口簿、出生證、監(jiān)護(hù)人身份證)。外地人在鞍山購(gòu)房按揭購(gòu)房的，需提供一年以上在鞍山養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納證明或一年以上納稅證明。委托他人簽署買賣合同，提供授權(quán)委托公證書(shū)公司購(gòu)房應(yīng)提供最新經(jīng)過(guò)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照外籍人(含港澳臺(tái)）需符合中國(guó)政府規(guī)定的購(gòu)房條件及具備經(jīng)中國(guó)政府認(rèn)可的有效證明文件（鞍山市公安局出入境管理處出具的《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》）。外籍人士在本地貸款，提供相關(guān)貸款手續(xù)的同時(shí)需提供由鞍山市公安局出入境管理處出具的《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》證明購(gòu)房者在鞍山市內(nèi)居住期達(dá)一年以上，另外還需提供一年以上本地養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納紀(jì)錄或一年以上納稅證明第二十頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制付款問(wèn)題付款問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)控制合理安排簽約流程，確保在簽署合同前已經(jīng)支付了一定比例的首付款在提交正式合同前先簽署草稿合同約定逾期付款違約責(zé)任，以及按揭客戶貸款未獲批準(zhǔn)的處理方式約定房?jī)r(jià)款未付清，發(fā)展商有權(quán)拒絕交房明確商品房預(yù)售合同解除時(shí)，客戶的配合義務(wù)第二十一頁(yè)，共41頁(yè)。商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制按揭流程圖申請(qǐng)審查簽訂貸款文件發(fā)展商擔(dān)保辦理抵押登記手續(xù)放貸還款按揭貸款問(wèn)題發(fā)展商擔(dān)保責(zé)任解除第二十二頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制發(fā)展商貸款銀行按揭客戶擔(dān)保合同借款合同商品房買賣合同按揭貸款問(wèn)題之按揭擔(dān)保關(guān)系示意圖第二十三頁(yè)，共41頁(yè)。商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制發(fā)展商貸款銀行按揭客戶依據(jù)《預(yù)售合同》、《擔(dān)保合同》，要求買受人①解除《預(yù)售合同》，返還商品房，賠償損失或②償還款項(xiàng)并賠償損失商品房未設(shè)定抵押登記依據(jù)《借款合同》、《擔(dān)保合同》從擔(dān)保賬戶劃款按揭貸款問(wèn)題第二十四頁(yè)，共41頁(yè)。商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制貸款銀行按揭客戶依據(jù)《借款合同》及抵押登記拍賣抵押物商品房已設(shè)定抵押登記按揭貸款問(wèn)題第二十五頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制按揭貸款問(wèn)題關(guān)于按揭貸款未獲批準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)控制合理安排簽約流程，保證在簽署合同前通過(guò)銀行征信系統(tǒng)了解按揭客戶的信用狀況，初步確定貸款首付比例及利率。在合同中明確約定補(bǔ)交首付款或按揭資料的補(bǔ)充期限以及按揭貸款無(wú)法辦理等情況的處理方式。第二十六頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制按揭貸款問(wèn)題發(fā)展商對(duì)按揭客戶承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任期間的風(fēng)險(xiǎn)控制在合同中約定買受人未按期還款或其他原因?qū)е掳l(fā)展商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的處理方式。在合同中約定對(duì)于出賣人對(duì)貸款提供保證的，在辦理產(chǎn)權(quán)證條件成就起20日之內(nèi)，買受人必須辦理完房屋權(quán)屬證書(shū)并將產(chǎn)權(quán)證交至貸款方辦理抵押，否則每逾期一日，買受人每應(yīng)按合同總價(jià)款萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金，直至買受人履行本條款義務(wù)完畢時(shí)止。第二十七頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制設(shè)計(jì)變更問(wèn)題設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)控制只有商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生設(shè)計(jì)變更，才可以解除合同，即退房。（1）出賣人為配合法律、法規(guī)、規(guī)章、政府部門的命令、通知以及其他不可抗力因素而對(duì)該房屋作出的設(shè)計(jì)變更或變化；（2）在不影響該房屋的質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意的變更。（3）為完善和優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工過(guò)程中出賣人可能對(duì)政府審批后的施工圖做出局部的變更，買受人予以認(rèn)可。該優(yōu)化調(diào)整包括但不限于：門窗位置或高度微調(diào)、空調(diào)機(jī)位置調(diào)整、外立面調(diào)整等。買受人對(duì)以上情形中的變更表示充分理解，出賣人不構(gòu)成違約。買受人接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的，同時(shí)也接受由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。買受人要求解除合同的，應(yīng)配合出賣人辦理相關(guān)合同解除手續(xù)。第二十八頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制房屋質(zhì)量問(wèn)題工程質(zhì)量問(wèn)題：雙方均可以委托有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)費(fèi)用的分擔(dān)。房屋質(zhì)量問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)控制其他質(zhì)量問(wèn)題：按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承擔(dān)保修責(zé)任。只有經(jīng)有鑒定資格的機(jī)構(gòu)證明房屋地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，才可退房。

第二十九頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題產(chǎn)權(quán)登記風(fēng)險(xiǎn)控制在合同中對(duì)辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間適當(dāng)予以延長(zhǎng)。《商品房買賣合同》第十五條約定的辦證期限內(nèi)，如出現(xiàn)買受人未交齊全額房款（含面積差異補(bǔ)款）、或未向相關(guān)部門交齊辦證資料和稅費(fèi)、或貸款方不給予辦證協(xié)助等非出賣人原因造成辦證遲延情形的，則出賣人無(wú)須承擔(dān)逾期辦證的責(zé)任。

對(duì)于出賣人對(duì)貸款提供保證的，在辦理產(chǎn)權(quán)證條件成就起20日之內(nèi)，買受人必須辦理完房屋權(quán)屬證書(shū)并將產(chǎn)權(quán)證交至貸款方辦理抵押，否則每逾期一日，買受人每應(yīng)按合同總價(jià)款萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金，直至買受人履行本條款義務(wù)完畢時(shí)止。第三十頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題交房初始登記轉(zhuǎn)移登記大產(chǎn)權(quán)證小產(chǎn)權(quán)證720天第三十一頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制共有權(quán)益問(wèn)題庭院、露臺(tái)、地下室不計(jì)入銷售面積，因此出賣人無(wú)法向業(yè)主提供辦理產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)證明文件，業(yè)主只擁有使用權(quán)。全體產(chǎn)權(quán)人共有與個(gè)別業(yè)主專有沖突的風(fēng)險(xiǎn)控制買受人同意建筑區(qū)劃內(nèi)所有與某住宅單位相鄰的底層庭院、綠地、露臺(tái)、地下室，由該住宅單位的買受人按合同內(nèi)容享有使用權(quán)。上述部分，其使用權(quán)歸各相應(yīng)單位買受人按合同約定使用，其他買受人對(duì)此放棄且不具有使用權(quán)。第三十二頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制共有權(quán)益問(wèn)題存在障礙通過(guò)《預(yù)售合同》及《臨時(shí)管理規(guī)約》約定全體產(chǎn)權(quán)人共有部分的土地使用權(quán)益由部分買受人專有，只是全體業(yè)主的一種合意，因此，業(yè)主大會(huì)仍有權(quán)通過(guò)大會(huì)決議撤銷此承諾，亦有權(quán)修改業(yè)主臨時(shí)公約。專有使用權(quán)仍有被收回的可能。第三十三頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制房屋交付問(wèn)題商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)

房屋交付條件規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件

建筑工程竣工驗(yàn)收備案表

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表

市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施同步達(dá)到交付條件第三十四頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制房屋交付問(wèn)題逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)控制除《商品房買賣合同》第八條規(guī)定的不可抗力外，買受人同意在出現(xiàn)以下情形時(shí)，出賣人可以延期交房給買受人：（1）施工期間遭遇的地震、水災(zāi)、火災(zāi)和其他自然災(zāi)害；（2）施工期間新發(fā)現(xiàn)影響施工的異常地質(zhì)狀況（如發(fā)現(xiàn)文物遺跡等）；（3）配合國(guó)家和地方法律法規(guī)或政策的變化引起的延誤；（4）政府部門或公用事業(yè)單位對(duì)有關(guān)工程驗(yàn)收的延誤或?qū)τ嘘P(guān)文件批準(zhǔn)的延誤；（5）買受人未按照合同約定支付房款；（6）其他出賣人不能預(yù)見(jiàn)并對(duì)其發(fā)生和后果無(wú)法防止或避免的事件。買受人需付清房?jī)r(jià)款全款（包括但不限于（1）貸款全額到帳、（2）逾期付款的違約金、（3）因面積差異而產(chǎn)生的需按合同約定價(jià)補(bǔ)交的購(gòu)房款等）的，方可要求出賣人交付該商品房；否則，雙方約定的交付使用時(shí)間相應(yīng)順延，出賣方無(wú)需支付延期交付違約金。買受人在收房時(shí)如發(fā)現(xiàn)該商品房存在屬于保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題（除經(jīng)有鑒定資格的機(jī)構(gòu)證明房屋地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用外），應(yīng)在《收樓意見(jiàn)書(shū)》中載明并有權(quán)要求出賣人進(jìn)行維修，出賣人應(yīng)在核實(shí)情況后及時(shí)進(jìn)行維修，但只要該商品房具備本合同及本補(bǔ)充協(xié)議約定的交付條件，則買受人不得以該商品房存在質(zhì)量問(wèn)題拒絕收房，否則由此造成該商品房逾期交付的，出賣人無(wú)須承擔(dān)責(zé)任。第三十五頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制房屋交付問(wèn)題買受人逾期收房的風(fēng)險(xiǎn)控制在商品房達(dá)到交付使用條件后，除買受人未按合同約定支付房?jī)r(jià)款外，出賣人應(yīng)以特快專遞方式通知買受人辦理交付手續(xù)。買受人未接到《商品房交付使用通知書(shū)》的，以合同約定的交付期限的最后一天為交付使用的時(shí)間；收到《商品房交付使用通知書(shū)》后無(wú)正當(dāng)理由拒絕或拖延收房的，以《商品房交付使用通知書(shū)》約定的交付期限的最后一日為準(zhǔn)。買受人對(duì)出賣人所交付的商品房無(wú)異議，或異議部分經(jīng)協(xié)商處理同意收房的，應(yīng)對(duì)出賣人交付的該商品房的鑰匙出具收條，該收條視為該商品房實(shí)際交付的憑據(jù)。出賣人書(shū)面通知買受人交付后，買受人經(jīng)驗(yàn)收同意收房的，該商品房的交付時(shí)間為出賣人交付本商品房的鑰匙之日；出賣人通知買受人交付后，買受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕驗(yàn)收或無(wú)正當(dāng)理由拖延驗(yàn)收時(shí)間的，本商品房的交付時(shí)間為出賣人《商品房交付使用通知書(shū)》中的交付期限屆滿之日。由于買受人原因致使該商品房未能按期交付的，視為出賣人已按合同約定履行了交付義務(wù)，自依據(jù)本合同認(rèn)定的交付之日起由買受人承擔(dān)交納物業(yè)管理費(fèi)和房屋毀損等責(zé)任。第三十六頁(yè)，共41頁(yè)。

商品房銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制房屋交付問(wèn)題之入住流程圖出示《入住通知書(shū)》和身份證件，驗(yàn)證業(yè)主身份驗(yàn)證簽到帶領(lǐng)業(yè)主查驗(yàn)房屋，簽署《交樓意見(jiàn)書(shū)》結(jié)算尚未支付的購(gòu)房款項(xiàng)及面積差價(jià)款，繳納公維、契稅（按揭）房屋查驗(yàn)價(jià)款結(jié)算簽署領(lǐng)取文件簽署《入住確認(rèn)單》、等文件，領(lǐng)取兩書(shū)等文件并簽收物業(yè)登記領(lǐng)取鑰匙憑借《入住確認(rèn)單》辦理入住登記、簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議等文件領(lǐng)取門禁