房地產評估的類型1、"一般評估"：這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。2、房地產抵押貸款評估"：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。3、"特定評估"：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力,交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。 房地產估價基本理論-程序（一） 房地產估價程序，是指房地產估價作業(yè)按其內在聯(lián)系，所形成的各個具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評估一宗房地產主要包括如下六個基本步驟。一、明確估價的基本事項在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。有些事項直接關系到估價作業(yè)的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。（一）明確估價對象自作1訪．評估實體的礎確定。即是要蛋明確評估對象件是什么、范圍響如何。估價的方是土地，還是塔建筑物，或是搞房地合一，包膛括坐落位置、視面積、用途、莊結構等；如估沫價的是寫字樓障，是否包括其敞中配備的設備納；如是酒店，滿是否包括其中高的家具等荷。善滾也2角．評估對象權敗利狀態(tài)的確定推。首先要明確鴿所評估的是何舍種物權，是所倉有權，還是使在用權或抵押權宮等。在我國，僵尤其要注意所拉評估的是通過炮有償出讓方式元獲得的土地使燦用權，還土地閘使用權的批租歲年限，已使用嘗年限、剩余使救用年限受到限該制、是否完整忍等。如評估對臺象是否已設定獅了租賃權、抵刃押權和典權、革地役權等，其禿年限如何顧。庭慨堂矮（二）明確估參價目蒙的拘臺芝消估價目的可具胸體分為買賣、織交換、租賃、狼入股、抵押、柱典當、保險、揭課稅、征用、釣拆遷補償、投野資決策、清產科核資、區(qū)域規(guī)得劃、分析等。隆不同的評估目犯的對于估價方暫法的選擇和估冶價結果盡有一完定影響的，因某此，必須明確爬評估目的螺。駁邊哲雄明確了評估目襖的，也就相應凱地確定了所要鎖評估的價格類矛型，如買賣價雜格、租賃價格盤、入股價格、逝抵押價格、征蘇用價格、課稅喂價格等。各種姐價格在評估時菊都有相應的注擋意事項，如抵吵押價格評估與疊買賣價格評估寬就有較大的差守異，由于抵押工價格評估要考息慮抵押貸款清櫻償?shù)陌踩裕V因此其數(shù)額應伸等于評估對象屑的預期價格（跟抵押期限）減歲去處置稅費等午；征用價格和默課稅價格評估駱一般是按照國挪家的有關規(guī)定配進行，如有些坐國家及地區(qū)規(guī)繪定，土地的課擦稅價格用路線貢價法評估；保種險價格的評估淡僅指建筑物及兄其家具、設備損的價值等督。成最鋪每（三）明確估殿價時南點收壇豐南房地產價格受蘭多種因素影響單，是不斷變化灶的。對于同一墾宗房地產來說陜，在不同的時憤點上，其價格揭可能有較大的削差別。我們通共常所說的某宗急房地產的價格奮都是指該房地顆產在某個特定賠時點上的時價富，我們所要評歇估的也正是這固種時價。非時鴉價的評估不僅在是毫無意義的牢行為，而且握也是無法進行園的，因此，必寒須明確估價時陜點。估價時點念一般以年、月雷、日來表示，彎其詳略程度一后般是由房地產惠市場的穩(wěn)定程飾度及評估的價囑格種類所決定賀的嘩。錄悟勇暫（四）明確評愉估前謠提鄙覆熟貪由于特殊情況誤的需要，以及辮評估對象與其未他事物之間所脾存在的關系，喂在評估上還要扁明確評估的前啦提條件，主要演包括如下四種肅：聽厚成1刃．獨立估價。率獨立估價發(fā)生給在估價對象為詠土地與建筑物亡合一額的管“建房地逝產鍬”劇上，根據(jù)某種蟲需要或特定條間件，有時單獨央就該房地產的親土地部分進行艦評估，并且不伶考慮建筑物的申存在，這種情密形稱為獨立估輩價。簡單地說商，就是將土地元當成空地，視包為無建筑物存押在的情形下進仗行評估。在地苦上建筑物預定已拆遷的條件下蠟，往往進行建焰筑物拆遷的獨僅立估價達。泉口極2披．部分估價。曬部分估價是指與估價對象房地巖產是由土地及嬸建筑物構成的獵綜合體，在該規(guī)土地與建筑物公為一整體的既壤定條件下，僅泥就其中的土地點或建筑物進行批價格評估。它尊與獨立估價的疏區(qū)別是，獨立排估價不考慮地尿上建筑物存在支對地價的影響嶺，而部分估價鋪則考慮地上建清筑物存在對地公價的實際影響謊，或土地對建劈筑物價格的實蔑際影響。由房者地產價格的均饅衡法則、適合撈法則等可以判花定，土地或建握筑物的部分估榨價額將受到既丸定狀態(tài)的影響普而發(fā)生變化龍。疤毯敵3丘．合并估價或谷分割估價。以航房地產的合并糠或分割為前提隸所進行的評估寄，稱為合并或例分割估價。例盜如，以購買鄰筋地并與自有土限地合并使用為佳前提，對鄰地撇進行買賣價格黎評估即為合并朵估價；又如，割為使土地的一摧部分分割出售領成為可能，而裳評估其剩余部哭分的價格，即鳴為分割估價。禁無論是合并估蘿價還是分割估倚價，其估價結棟果都將與正常偷評估存在一定鏟差異，其評估陽出的價格稱盈為狂“顆限定價雜格茶”宵，即在市場受哭限定的條件下獸所形成的價格耽，該價格僅對戶特定的交易主紛體具有經濟合罷理性租?？椛妆?蟲．變更估價?？妥兏纼r是以嶄改變房地產的塵利用狀態(tài)為前沙提所進行的評濤估，也可稱為駱變更利用狀態(tài)旬估價，它主要介包括如下幾種芒情形魯：鎮(zhèn)猛完掙（并1渾）以房地產改寫變原來的用途淡為前提所進行申的估價。如學驚生宿舍將改造旁為賓館，政府趕機關辦公樓將粗改造成供出租蟲的寫字樓等校。教袍碎曬（匆2畜）以房地產重除新進行裝修改吹造為前提所進蚊行的估價非。焰清局辱（免3第）以拆除建筑芳物為前提對土徐地進行的估價綱。犧糠胖豐對于上述需要帥確定的種種估蜂價事項，一般丑都是由委托人額提出的，或根瘋據(jù)委托人的意煉向由估價人員品整理出來的炎。率翠詠紋二、擬定估價賀作業(yè)計呼劃臺睜辭撤明確了估價的滋基本事項，就友可以基本把握搏住整個估價任芒務。為了保證茄估價工作高效稿享、有秩序地布展開，應預先冷擬定出合理的螺作業(yè)計劃，其速主要內容包括制如下幾個方面姿：煎刃越1秋．初選估價方棄法或評估的技田術路線，以便釋于以后的工作些有目的地進行幸。險襯豈2貨．確定投入人棒員。這是估價夢作業(yè)計劃的關取鍵內容。應根國據(jù)評估任務量遭的大小、性質功及難易程度確槽定，在確定時秋應充分考慮估繡價人員的專長昂。耽它駱3州．制定評估作氏業(yè)日期及進度藝安排。評估作膏業(yè)日期一般是席按委托人的要絨求確定的南。好劑蠟4泡．評估作業(yè)所振需經費預算。晌一般而言，制廳定估價作業(yè)計秘劃多采用線條蓬圖或網絡計劃惱技術，以保證稼計劃的合理與勞優(yōu)化銳。性孔受輕三、實地勘察省集蹤由于房地產在愉實體上具有不塵可移動性和個甲別性等特點，捏在物權和適用喊上又存在多樣飽化的特征，僅劈僅根據(jù)委托人剪或有關當事人絕提供的情況，益還做不到具體養(yǎng)、準確地把握垂估價對象。因剛此，估價人員璃必須親臨現(xiàn)場卷，實地查明有擇關情況。實地閃勘察的內容主財要包括如下幾逃方面陪：熄肢饞1場．對象房地產己的位置及其周曉圍環(huán)境。實地蒙勘察時，除應耐查明地號或門潮牌號碼外，還杯應對照地籍圖雜判明對象房地剩產的邊界及其拍與鄰地和道路河的關系，這樣叼才能準確地把下握估價對象的純位置、形狀和堵土地面積等，貨應注意誤勘。付同時，還要觀愚察一下附近的崗建筑布局、綠他化、衛(wèi)生狀況引、地勢高低、床日照、通風及川周圍土地利用框程度等，并進欺行實地拍照禍。葉酒夕2啄．對象房地產村的使用情況及年現(xiàn)狀。首先要鷹核實對象房地避產的實際用途榴。如果屬于有憂收益的房地產奶，還要查明其匠出租或經營上拳的收益與吊費用；其次要度查明建筑物的商結構、建成時壤間、新舊程度匪、完損等級及鉤內部裝修等（梨應對建筑物進轎行內外拍照）涉，并了解建筑黃面積、使用面京積或可供出租駛和營業(yè)用的面納積等。不要忽暖視調查實際使溜用情況與登記御所規(guī)定的限定娃用途是否一致斬，數(shù)量是否相旨符，權利狀態(tài)貝與產權產籍檔蒜案記載是否一辯致等坑。堅根濁3漲．了解當?shù)胤靠涞禺a市場的特閱征和情況瘋。司聯(lián)都謹四、收集分析榆相關資漆料詳很兔體（一）房地產病價格的一般影際響因素資與料進恰杜椅房地產價格的壇一般影響因素匆，基本上屬于回宏觀的社會因面素，它們并不誓直接決定某宗腎房、地產的價古格，但它們對軋整體房地產市憲場的價格走勢手具有決定意義爸，對某類房地領產的價格變地北有時能產生特停別大的影響，縫所有這些，最惰終也都會體現(xiàn)疾在個別房地產丑上。因此，必允須廣泛收集并溜深入分析這方壞面的有關資料渣。瞇董轟方從總體來看，耀一般影響因素顫對房地產價格橋的作用是錯綜卷復雜的，分析趕它們對估價對環(huán)象隊價格究竟況產生何種影響幸更是一個難度博很大、非常復身雜的問題。一們般來說，沒有照固定的數(shù)學公注式可套用，主閃要依靠估價人紀員長期積累的折豐富經驗進行蒙綜合分析判定裹。尤其是在房語地產市場起伏聞較大、變化莫談測時，對于這艱些因素的分析臭更要依賴于經鉆驗，有時甚至旺體現(xiàn)為估講師管的眼力。但是轟，當房地產市弟場走勢比較穩(wěn)極定，價格變動饅比較平穩(wěn)時，祥這些一般影響旋因素對房地產論價格的綜合作亦用還是能夠體廚現(xiàn)出規(guī)律性的赤，房地產價格饒將出現(xiàn)平穩(wěn)的悼變動趨勢，這意時可運用統(tǒng)計緊規(guī)律和預測方滅法來確定房地渠產價格的平均勁增減量、平均況增長速度或增價格變化模型勝。對這些數(shù)據(jù)規(guī)加以具體分析贈，即可確定一將般因素對評估菌對象價格變化雕的作用影響躍。餅遙膝火在分析過程中院，應善于根據(jù)平具體情況確定蜂對評估對象或燙某類物業(yè)的價事格變化有較大丟影響的關鍵因兔素，從而既可翁簡化分析的難蘇度，又可提高柏分析的精確性乏。片益攏喜（二）區(qū)域市教場資及料訴別騰鐵由于房地產市惕場的區(qū)域性，偏區(qū)域市場的資習料對評估對象星價格的影響更鏡大。區(qū)域市場頸資料主要包括策一般影響因素腰在區(qū)域市場上趨的體現(xiàn)，包括色該地區(qū)的經濟筍、社會、城市駝建設（基礎設頌施與公益設施無的建設）、城醉市規(guī)劃的發(fā)展暢變化，也包括切該地區(qū)的市場巾特征及交易情疊況等價。炊溝急賄（三）實例資伯料彩違水津實例資料，主北要包括市場交平易實例資料、泛開發(fā)建造實例質資料和房地產欄運用收益實例指資料（如出租友房地產的有關拔資料）。在評羽估過程中，無少論是否直接運斃用這些資料，志都應盡量收集眉，以供參考。舅對于搜集到的疼實例資料，應協(xié)整理成表格形匹式，以便于利灶用驢。戴浪龜喇（四）評估對慈象的情桌況驚吼準蟲該資料的收集蘋是在實地勘察扣時完成的，一羞般是按固定的章表格填寫。各垮類資料的來源慣渠道主要是摟：冶霞錯l寄．委托者提供戒。鼻掌拼2耽．實地勘察終。瘡撞慘3玻．政府有關部灑門提供蹄。斬笑裙4求．相關當事人駝提供洽。半桂綠5閑．咨詢公司提臘供譜。煎抬歲腔另外，必須指酒出，運用不同杜的估價方法，朽收集資料的側拘重點是有較大肺差異的面五、運用估價帥方法進行估算搭并決定估價結苦果灶投蛙端（一）評估方榆法的選猴擇抓注卷銀在選擇評估方景法時，主要依飛據(jù)如下兩方面票情況霜：才屠常1心．各種估價方稀法的適用范圍紐。紋沃略2擁．估價對象的臺特征及其評估扇目的和評估前執(zhí)提等設。瑞航揪昆（二）運用估揭價方法進行價攪格試宰算隸幻刪冒依據(jù)某種方法己直接計算出來慨的估價結果，學還不足以令人吩信眼，因此，疫在估價作業(yè)上蘋一般不作為最妖終估價結果。職這種價格，稱監(jiān)為試算價格。緒關于試算價格玉的計算過程見專相應的估價方巾法章節(jié)瓦。輩傍階堂（三）調整試扎算價透格擁茅傍敘運用不同方法財所估算出來的壤試算價格是有離一定差異的，止即使是運用同黑一估價方法，冷因所依據(jù)的資帝料不同，也會棉得出不同的計狼算結果。因此易，必須對試算犬價格進行綜合圍分析并予以調岡整，使之不致耕產生重大的差敏誤怨。貴僅眉1誘．調整試算價字格的主要依據(jù)滋。試算價格之丘間所存在的差晌異，可能是因偉為所用的估價切方法不同，也晚可能是因為所俘依據(jù)的資料不宇同。因此，調河整試算價格主某要應考慮如下良兩方面右：監(jiān)均震丘（鈔l秘）資料的可信挑程度。要使估終價結果能得到并社會承認，所昨依據(jù)的資料不垃僅要全面，而拆且必須準確。液因此，在調整絮試算價格時，乒首先應妥當對估算過程均所依據(jù)的資料爐進行檢查。檢抗查時，不僅要賴分析資料的真簽實性，還要進疤一步分析資料呢的選擇及運用招是否恰當，有屈關房地產價格連形成與運動的懇各項法則對該竟估價活動的應攏用是否恰當，腦價格影響因素倘的分析以及吃華域因素和個別陸因素分析是否辦恰當?shù)群?。日蛾?lián)英（劣2慰）估價對象的顛種類。如果判級明所依據(jù)的資甲料是可靠的，噴則還應檢查該啄資料是否與對閑象房地產的種伯類及委托估價庭的目的相符合懇。對此，一般西將估價對象劃案分為自用房地南產和收益房地奏產兩類來予以巨分析隆。搏芒誰塵對于自用房地側產，一般應以杯比準價格（按謀市場比較法估戶算的）或積算牢價格（按成本簽法估算的）為按依據(jù)進行價格劣調整，并作為愧決定最終估價激額的依據(jù)青。鋤郵壩紙對于收益房地監(jiān)產，一般以收欠益價格為主來挺調整，但因為兇在估算收益價棗格時，即使能莊夠正確把握純隨收益，也會因廁為在資本化率拳的選取上存在顯微小差異而導芳致收益價格出半現(xiàn)較大誤差，描因此，對于收倘益房地產，還長必須較多地斟罰酌比準價格或抬積算價格來進鐘行調整，并以達此作為決定最盈終估價額的基槽本依據(jù)惑?？蕣A業(yè)2怕．調整試算價浩格的主要方法范。調整試算價增格的方法主要膽有三種研，往虹狐疲（四）最終估聯(lián)價額的決設定羊潑街漲在如何決定最奇終估價結果上砌，有兩種不盡拋相同的的意見翠：尊棍掏1倦．以調整得出喘的最終估算結陽果為主要依據(jù)恭。泥磨碗2必．以估價人員腥的經驗為主，事參考估算結果疲。興夸稈冊我們認為第一風種意見更為合驕理，應作為決礎定最終估價結睡果的主要方緞案。但對于比征較特殊的估價必活動，有時需秧要估價人員更振多地依賴于經飄驗來決定最終恰估價額。最終激估價額的決定回是整個估價作研業(yè)的最關鍵步杯驟，一般應由剛幾位資深的估黃價師共同研究太拍板沙。仔嬌爆果六、撰寫估價飼報賞告摸監(jiān)伸槽估價報告是記炭述評估成果的敘文件，為了保潤證其質量，在幫撰寫時要遵循辣掌握內容全面緣、格式清晰、填簡明扼要、突乘出評估依據(jù)的忘原則悼。貫程難丙（一）估價報鳳告書的形緣式悅燃隱煤估價報告書有壯定型式（或稱豈表格式）、自斜由式與混合式錘三種，可根據(jù)堡評估活動的具退體情況靈活選即用豎。悲共薄1量．定型式估價廊報告書。又稱巷封閉式估價報熟告書，是固定斑格式、固定內燈容，估價人員理必須按要求填頂寫，不得隨意剪增減。其優(yōu)點士是一般事項反貴映全面，填寫裁省時省力；缺愧點是不能根據(jù)饑估價對象的具東體情況而深入另分析某些特殊攻事項。如果能怖針對不同的估指價目的和不同體類型的房地產騎，制作相應的鎮(zhèn)定型式估價報談告書，則可以暫在一定程度上誤彌補這一缺點致。輕釘往2圖．自由式估價襯報告書。又稱紛開放式估價報乎告書，是由估決價人員根據(jù)評雹估對象的情況丹而自由撰寫的諸、無一定格式哪的估價報告書待。其優(yōu)缺點與梁定型式估價報婚告書恰好相反伸。椒框渣3棄．混合式估價改報告書?；旌喜Ｊ焦纼r報告書偉是兼取前兩種各報告書的形式娛，既有自由式醋部分，又有定斤型式部分的估第價報告書哄。批雅自歉（二）估價報畫告書的組成負值捆一份完整的估枕價報告書通常柳由下述六個部年分組成宰：壓低凡1烤．封面（寫明舒報告名稱