第二篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)

第五章房地產(chǎn)評(píng)估

第五節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法1基本思路與計(jì)算公式市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法，交易案例比較法、買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法。由市場(chǎng)法估價(jià)得到的價(jià)格，稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格替代原則——同質(zhì)時(shí)選價(jià)格低的。P=PxA義B義C義D義容積率修正系數(shù)義土地使用年期修正系數(shù)P=P'x100x()x100x100x容積率修正系數(shù)x土地使用年期修正系數(shù)()100 ()()其中：P’-可比交易實(shí)例價(jià)值；正常交易情況指數(shù)A-交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例交易情況指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)B-交易日期修正系數(shù)二可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)待估對(duì)象所處區(qū)域條件指數(shù)C—區(qū)域因素修正系數(shù)二可比實(shí)例所處區(qū)域條件指數(shù)待估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)D-個(gè)別因素修正系數(shù)二可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：式中：K-土地使用年期修正系數(shù)；r-資本化率；m一被估對(duì)象的使用年期；n—可比實(shí)例的使用年期2適用對(duì)象和條件適用對(duì)象適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高、有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)。不適用于:第一，沒(méi)有發(fā)生地產(chǎn)交易或在地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);第二，對(duì)某些類(lèi)型很少見(jiàn)的地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的地產(chǎn)，如古建筑用地等;第三，對(duì)那些很難成為交易對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)，如教堂、寺廟用地等;第四，風(fēng)景名勝區(qū)土地;第五，圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等。適用條件案例不少于3個(gè)。重169）要有很好的相似性：用途、建筑結(jié)構(gòu)、地區(qū)、價(jià)值類(lèi)型、交易目的、籌資條件、時(shí)點(diǎn)（最好是近兩年，不超過(guò)5年）。注意：正常性、可修正性、合法性。3因素修正建立價(jià)格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一付款方式——折成一次付清統(tǒng)一單位——折成樓面地價(jià)統(tǒng)一貨幣——折成人民幣統(tǒng)一面積單位——折成平方米1平方米=9平方市尺1公畝=0.15市畝1公頃=1萬(wàn)平方米=15市畝1平方公里=1百萬(wàn)平方米=4平方市里交易因素修正(1)有特殊利害關(guān)系的交易，如親友、有利害關(guān)系的公司、公司與本單位職工之間，會(huì)低于正常價(jià);(2)交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買(mǎi)。如為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買(mǎi)鄰近的建筑用地，會(huì)高于正常價(jià)。(3)買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，往往使地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。(4)特殊交易方式，招標(biāo)、拍賣(mài)。(5)交易稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁，如土地增值稅本應(yīng)由賣(mài)主負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)主。通過(guò)交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修工為正常交易情況下的價(jià)格。如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則分母小于100，反之，則大于100。其他略例題：有一待估宗地6需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類(lèi)似的6宗地，具體情況如下：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素A6801999+1%1.30+1%B610199901.10-1%C7001998+5%1.40-2%

D680200001.0-1%-1%E7502001-1%1.60+2%F700200201.3+1%0G200201.100上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米。該城市地價(jià)指數(shù)表為：時(shí)間1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年指數(shù)100103107110108107112另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容光積率為0.1時(shí)的地價(jià)增加3%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗地2002年的價(jià)值。解：A?112100105100100__1.建立容積率地價(jià)指數(shù)表。一B.610K—1101001U5容積1U-圣―率口a1001.099=6271.11.21.31.41.51.6'100C.700X—107D.680X—1QS100X105100IL地價(jià)指105JOU10010093□100=623105=155110115120125128xioo數(shù)口口A(yíng)g99911J1UULIDe2..案例修正計(jì)算門(mén)nr, 皿LUUK KLUU1ULI100102一10063S633"11210011;101100-