深圳市城中村綜合整治調(diào)研Shenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearch行程指南手冊TravelGuideManual2018年5月深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide城市繁榮靠人才。深圳最早面向大學(xué)畢業(yè)生發(fā)放租房補(bǔ)貼，現(xiàn)在已經(jīng)被各大城市效仿，全國人才搶奪戰(zhàn)正在打響。12深圳人多地少，每年新增用地不足2平方公里，可用土地只剩20平方公里左右。想進(jìn)一步發(fā)展空間，只有盤活存量房.進(jìn)行城中村綜合整治。深圳1044個(gè)城中村里居住了60%以上的城市人口。城中村不是毒瘤，而是來深圳追夢人的第一落腳點(diǎn)，是特區(qū)活力與競爭力的基石。3基于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，城中村不能大拆大建，必須找到綜合整治與運(yùn)營提效的新模式。4發(fā)展商以專業(yè)化運(yùn)營提升出租率和空間利用率，在不提升租金的前提下提升城中村面貌與居住環(huán)境；通過對底層商業(yè)的合理規(guī)劃與招商，為村民與租客提供優(yōu)質(zhì)生活配套。5深圳市下沙村綜合整治后只有2000平方公里不到深圳，卻有著1000多個(gè)城中村，而且均勻分布在城市的各個(gè)片區(qū)，即便是最核心的CBD區(qū)域也能與城中村親密接觸，這種分布特點(diǎn)讓城中村充分享用城市的滋養(yǎng)，與城市相得益彰。城中村涅槃重生——綜合整治+科學(xué)運(yùn)營在尊重村落文脈的基礎(chǔ)上，徹底改善社區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施在保障原住民經(jīng)濟(jì)利益的前提下，收儲(chǔ)房屋升級社區(qū)品質(zhì)與活力城中村綜合整治納入政府管理體系規(guī)范化租房租賃市場安全責(zé)任主體清晰貢獻(xiàn)人才保障住房、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用房等…...充分尊重城中村歷史遺留建筑和風(fēng)俗文化提升消防安全、改善水電、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施梳理及改造景觀環(huán)境新增居住服務(wù)休閑設(shè)施美化建筑里面形象讓城中村居住環(huán)境更加安全、舒適和文明21深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide龍崗區(qū)上雪村深圳的蘭桂坊龍崗區(qū)上角環(huán)新村宜居社區(qū)坪山區(qū)竹坑村城校共建福田區(qū)水圍村集中式人才保障房龍崗區(qū)新圍仔村青年共享街區(qū)龍崗區(qū)大園村大學(xué)城的商業(yè)街福田區(qū)玉田村家庭式公寓南山區(qū)漁二村夢想家項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展商運(yùn)營模式簽約方式改造定位新圍仔村龍崗區(qū)坂田街道萬科集團(tuán)萬村發(fā)展有限公司綜合整治+統(tǒng)租運(yùn)營+物業(yè)管理發(fā)展商直接與業(yè)主簽約泊寓華為基地青年共享街區(qū)玉田村福田區(qū)南園街道萬科集團(tuán)萬村發(fā)展有限公司綜合整治+統(tǒng)租運(yùn)營+物業(yè)管理發(fā)展商直接與業(yè)主簽約家庭式公寓水圍村福田區(qū)福田街道深業(yè)集團(tuán)——由村股份公司統(tǒng)籌協(xié)商檸萌公寓集中式人才保障房本次城中村調(diào)研行程安排水圍村玉田村新圍仔村43調(diào)研時(shí)間新圍仔村5.22周二上午9:00-10:00玉田村5.22周二上午10:30-11:30水圍村待定深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide新圍仔村：在文化匱乏之地，復(fù)蘇人文新村新圍仔，有著深圳“IT第一村”的美稱。這是一個(gè)地處深圳坂田街道、有著傳奇色彩的村落，匯集著眾多來自華為、富士康等知名企業(yè)園區(qū)的奮斗者，也是深圳城中村人口當(dāng)中，構(gòu)成較為純粹的一個(gè)村落。然而就是這樣一個(gè)傳奇的村落，也難免陷入傳統(tǒng)的城中村的尷尬，文化配套匱乏，公共設(shè)施落后。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前新圍仔村共計(jì)建筑約230棟，住戶約6093戶，是一個(gè)以宅基地為劃分單元的城中村。早期規(guī)劃中，并未預(yù)留人車分流的路徑，也未科學(xué)規(guī)劃休閑場所。社區(qū)常年人車混雜，缺乏公共鄰里的交流空間，也缺乏安全監(jiān)控體系，并存在線路老化等公共安全和消防隱患。新圍仔村綜合整治通過專業(yè)化改造，市場化運(yùn)作，提升居住品質(zhì)，降低居住成本，保留村落的固有文化，留下城市的奮斗者。新圍仔村綜合整治特別注意留住城市文脈，強(qiáng)化內(nèi)容運(yùn)營，在文化配套領(lǐng)域投入了極大的精力。新圍仔村珠三角環(huán)線高速華為坂田園區(qū)E區(qū)華為站華為坂田園區(qū)A區(qū)深圳富士康園區(qū)元征科技園金榮達(dá)科技園天安云谷富士康學(xué)院馬蹄山村雪象村平湖生態(tài)園中心圍村崗頭站地鐵10號線在建華為百草園坂雪崗達(dá)到五和大道沖之大道張衡路坂李大道新圍仔村綜合整治項(xiàng)目的實(shí)施模式、投資規(guī)模操作模式：EPC+O政府投資：約1.2億元企業(yè)運(yùn)營投資：約7.5億元企業(yè)全權(quán)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工從市場角度引入商業(yè)、長租公寓、教育資源等物業(yè)管理模式管理城中村承擔(dān)城中村管理安全、人口登記等協(xié)調(diào)處理租戶與村民的關(guān)系與派出所、消防支隊(duì)協(xié)同負(fù)責(zé)保障安全……管線綜合（三線入地、雨污分流、消防等）交通組織、人車分流停車系統(tǒng)組織梳理社區(qū)戶外活動(dòng)空間升級改造弱電監(jiān)控系統(tǒng)主要城市界面改善植入文化和藝術(shù)內(nèi)容……公共部分整治——“治標(biāo)”內(nèi)外兼修整治——“治本”整治效果不可持續(xù)三大頑疾（防盜網(wǎng)、空調(diào)、管網(wǎng)）及消防、治安等安全問題仍然存在持續(xù)性、深入性解決城中村各項(xiàng)問題消防安全等級提升、各項(xiàng)安全管理責(zé)任轉(zhuǎn)移、內(nèi)外部居住環(huán)境品質(zhì)提升缺少統(tǒng)一規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施不足車輛停放亂如麻剪不斷理還亂的管理問題建筑老舊生存空間擁擠常年人車混雜寸步難行消防安全切膚之痛65深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide新圍仔村共有226棟房屋，發(fā)展商目前已與村民簽約30余棟，預(yù)計(jì)未來將在這里至少將改造出1千多套租賃公寓產(chǎn)品。2018年3月，新圍仔村綜合整治后首批推出了房源108套，共4種戶型，面積段約18-22平，每月最低租金只有798元，整體房源租金區(qū)間為900-1500元左右。

新圍仔村綜合整治前后新圍仔村綜合整治前后新圍仔村綜合整治效果圖新圍仔村綜合整治后樣板房照片城中村“綜合整治+內(nèi)容運(yùn)營”的模式，一方面保留了城中村原有的街區(qū)生態(tài)、人文風(fēng)貌與低成本居住模式，另一方面又明顯地改善了居住品質(zhì)，為深圳的外地人提供更多的高品質(zhì)生活空間，在一定程度上平抑深圳的房價(jià)、租金價(jià)格，最終平抑整個(gè)城市的運(yùn)營成本。在此意義上，“萬村計(jì)劃”可以視為一個(gè)“夢想孵化器”計(jì)劃，對營商成本日益高漲、產(chǎn)業(yè)溢出動(dòng)力越來越大的深圳來說，這個(gè)計(jì)劃可謂正當(dāng)其時(shí)。新圍仔村現(xiàn)在租戶基本上為二十四五歲左右，將近80%都是華為的員工，本科碩士占較大比例，也有幾個(gè)博士學(xué)歷的高級人才。

現(xiàn)場的租客認(rèn)為，他們之選擇泊寓，一是新房，裝修風(fēng)格比起城中村更容易接受；二是價(jià)格，與周邊民房相比基本持平，甚至比其他品牌公寓還便宜；三是氛圍，租客基本都是高學(xué)歷人才背景，而且還有不少單身才俊，大家交流起來很輕松愉快。租客“家宴”免費(fèi)火鍋新圍仔村綜合整治后內(nèi)部照片87玉田村綜合整治深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide玉田村位于深圳市福田區(qū)上步南路以東、埔尾村以西、東園路以北、南園路以南，由祠堂村和向東圍兩個(gè)自然村組成，面積1.72萬平方米，地處繁華地區(qū)，人流量較大。距離地鐵1號線科學(xué)館站D出口，步行5分鐘。玉田村改造是萬村首個(gè)福田項(xiàng)目，也是深圳的第二個(gè)城中村項(xiàng)目。該片區(qū)共114棟城中村建筑。目前，位于祠堂村的文化樓與一棟樣板樓已對外開放；位于向東圍東村的33棟、35棟的村樓已竣工并放租。改造后的首批房源共推出44套，共4種戶型，面積段約12-25平，房租1400-2500元/月。租客滿員。

統(tǒng)租運(yùn)營+物業(yè)管理+綜合整治“玉田模式”樹立城中村綜合整治新標(biāo)桿玉田村將物業(yè)統(tǒng)一出租給發(fā)展商，由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營管理，進(jìn)行全方位升級改造，植入物業(yè)管理、長租公寓、商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)營方式。發(fā)展商統(tǒng)一收租玉田村的物業(yè)，與玉田村村民的簽約年限一般為10年，租金是按照市場化原則進(jìn)行定價(jià)，一般給付的租金相比原業(yè)主之前收取的租金提升10%上下。被改造后的祠堂村建筑外立面?zhèn)€性十足，幾百米外便能一眼看見。與周邊的城中村老舊建筑形成鮮明對比，觀賞性明顯增強(qiáng)！文化樓兼?zhèn)錇樯鐓^(qū)村民服務(wù)的功能，一層是玉田康樂活動(dòng)中心，二層是城中村展覽廳，三層是萬村項(xiàng)目辦公區(qū)。

改造前改造后改造后文化樓玉田村荔枝公園新城市廣場富豪花園南園小學(xué)紅嶺中學(xué)深港影視創(chuàng)意園科學(xué)館紅嶺南深南中路上步南路濱河大道東園路南園路紅嶺南路2號線1號線9號線綜合整治前鳥瞰圖109改造后文化樓深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide發(fā)展商與玉田村緊密合作，通過對全村綜合管線更新、城市公共界面進(jìn)行提升、舒適步行體系進(jìn)行優(yōu)化、社區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行豐富，讓道路更暢通、讓生活空間更多元化、讓治安更穩(wěn)定、讓商鋪更升值，達(dá)到玉田村與發(fā)展共贏。12城市主界面提升舒適步行體系打造34社區(qū)公共空間提升與打造社區(qū)商業(yè)5泊寓公寓的引入值得一提的是，發(fā)展商還關(guān)注城市基層服務(wù)者的住房問題，玉田村改造項(xiàng)目已研發(fā)出“環(huán)衛(wèi)工人之家”產(chǎn)品，月租僅600元/月/人左右。同時(shí)，發(fā)展商在其他區(qū)域的改造項(xiàng)目也正在研發(fā)“警員之家”的產(chǎn)品。他們認(rèn)為城市基層服務(wù)者理應(yīng)共同享有城市發(fā)展所帶來的美好?？陀^上，這對于城中村租金穩(wěn)定也起到一定的作用。城中村改造中投入的成本很高，除了保證品質(zhì)裝修與家私配套，泊寓基本上會(huì)在每棟農(nóng)民房拿出一整層去做符合年輕人口味的公共空間，6層以上樓房改造都會(huì)加裝電梯，為保障消防還會(huì)打通連廊乃至屋頂。特別值得關(guān)注的是，萬科干凈利落地解決了消防安全這個(gè)城中村的頭等大事。比如取消了硬邦邦的防盜網(wǎng)，每戶設(shè)置了類似小區(qū)商品房的可開啟外窗；室內(nèi)打通，連接兩三棟樓，可以共享樓梯；部分的屋頂打通，連成一片，增加休閑空間的同時(shí)可兼做疏散逃生平臺。城市主界面改造提升，讓城中村成為城市藝術(shù)舒適步行體系，商業(yè)統(tǒng)籌運(yùn)營，接地氣的街頭藝術(shù)利用村邊角地塊設(shè)計(jì)兒童及老人活動(dòng)區(qū)域，鼓勵(lì)人們走出來停留根據(jù)功能需求安置不同生活配套功能打造多元化消費(fèi)平臺為城市青年提供一站式居住解決方案環(huán)衛(wèi)工人之家效果圖1211深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide水圍村深圳河時(shí)代廣場錦繡園云頂學(xué)校福民世園皇崗小學(xué)南方國際廣場紅嶺中學(xué)益田村共和世家嘉福花園益田花園福田區(qū)住房和建設(shè)局英協(xié)大廈福田口岸皇崗口岸皇崗雙擁公園福田站福民路金田路益田路福強(qiáng)路菩提路水圍村：600年古村2500年傳承區(qū)域位置：地處福田CBD的核心區(qū)域的水圍村，位于深圳河北岸，金田路以西，福民路以南，毗鄰皇崗、福田兩個(gè)口岸直通香港，地理位置位置優(yōu)越，交通十分便利。占地0.66平方公里，截止目前，水圍社區(qū)常住人口約3萬余人，其中村民1300人，戶籍人口2600余人，港澳臺居民5000多人，外籍居民150余人。歷史沿革：六百多年前，水圍人的祖先在這里扎根，先以曬鹽捕魚為生，后掘“龍秋古井”，奠基立圍。水圍的名字即來自于“水環(huán)四壁，圍昌萬年?！彼畤宓脑迕窈鸵宦分舻幕蕧彺逡粯?，都奉春秋時(shí)期著名哲學(xué)家莊子為祖先，全村也都姓莊。作為深圳城中村改造的先行者

為社區(qū)居民創(chuàng)造了一個(gè)安全、衛(wèi)生、文明的生活環(huán)境水圍村先后修建了文化廣場、莊子銅像、雅石藝術(shù)博物館、圖書館、幼兒園、水圍商業(yè)步行街、水圍村歷史文化長廊、恒春園（水圍社區(qū)文化活動(dòng)中心）等公共設(shè)施。水圍村改造前水圍村改造后水圍村區(qū)位地鐵四號線1413深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide深圳市城中村綜合整治調(diào)研-行程指南手冊ShenzhencityvillagecomprehensiverenovationresearchTravelGuide合作模式由福田區(qū)住建局牽頭，深業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一向水圍股份公司承租村民樓，結(jié)合青年人才