養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及經(jīng)典案例研究目前國內(nèi)還沒有一個準確的定義養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的含義，從字面上我們可以理解為專門為養(yǎng)老服務和養(yǎng)生服務的地產(chǎn)項目，其規(guī)劃設計應該遵從這一理念。在中國，休閑養(yǎng)生地產(chǎn)，是一種新興的復合型地產(chǎn)開發(fā)模式，除了人居產(chǎn)品的提供，更多的是整合了以休閑、旅游、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務，并且對土地有著較高的要求，天然生態(tài)、優(yōu)質(zhì)地貌、充沛資源等，俗話說，就是集天和地利、品質(zhì)人居服務于一體的復合型社區(qū)，是全新的高品質(zhì)復合人居生活藍本。我國老年社區(qū)發(fā)展狀況：出生在50-60年代的群體很快進入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體。目前我國養(yǎng)老住宅正處于由第二階段向第三階段發(fā)展過程中我國老年住宅模式：按建設經(jīng)營者劃分為三種模式養(yǎng)老主題地產(chǎn)開發(fā)將成為朝陽產(chǎn)業(yè)由于中國目前的老年群體處于“未富先老”的階段，財富基本集中在中年及中老年人群中，因此，別墅開發(fā)基本鎖定高收入的中年、中老年為目標客戶，主打“養(yǎng)生概念”，“養(yǎng)老主題”的地產(chǎn)開發(fā)多為“養(yǎng)老公寓”。隨著中國人口老齡化的發(fā)展，養(yǎng)老主題地產(chǎn)開發(fā)將成為朝陽產(chǎn)業(yè)。一、養(yǎng)老設施產(chǎn)業(yè)化長期以來，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一直是民政機構(gòu)社會福利的一部分，近年來雖逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。近年來，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，和我國老齡化的不斷加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸成為民間投資關注的新領域。因此，如何借鑒國外先進的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，找出一條多元化發(fā)展的新途徑，是保證在市場經(jīng)濟條件下，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)能夠快速健康發(fā)展的重要任務。打破傳統(tǒng)的單一養(yǎng)老模式，實行居家養(yǎng)老為主，社會機構(gòu)養(yǎng)老為輔的復合型養(yǎng)老模式。（1）老年公寓老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式。a、自住型老年公寓（Independent-living），b、陪助型老年公寓（Assisted-living），c、特護型老年公寓（acute-care），經(jīng)典案例——法國老年公寓特點：酒店式公寓人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設施完全依據(jù)老年人的需要設計，如防滑設施和無障礙設施等，服務人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長住或短住。（2）老年住宅社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)是在傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎上產(chǎn)生的一種創(chuàng)新型的養(yǎng)老模式，它是依托大型中心城市的輻射而建成的具有衛(wèi)星城性質(zhì)的全齡化服務型養(yǎng)老社區(qū)，實現(xiàn)了人性與專業(yè)、親情與服務的完美結(jié)合。債經(jīng)典案例：臺壁灣長庚養(yǎng)生文叼化村背特點：配套齊鬼全，建設社區(qū)驕以長庚醫(yī)院雄劉厚的醫(yī)療資源霸為后盾，建成鬧了全球最大的梯銀發(fā)地產(chǎn)區(qū)?；ㄊ巧鐓^(qū)，又像袖醫(yī)院；是醫(yī)院淚，又像社區(qū)，樓這就是臺灣最抓新推出的房地絡產(chǎn)概念——養(yǎng)在生文化村。集科養(yǎng)老、醫(yī)療、駝生活、娛樂等幼功能于一體。習二、養(yǎng)老設施瓣功能全齡復合蔬化春我國傳統(tǒng)的養(yǎng)北老設施功能單鬧一，僅能滿足沫老年人生活的優(yōu)基本需要。隨虎著社會的不斷互發(fā)展和人們生騰活水平的日益代提高，老年人眠對養(yǎng)老設施的聯(lián)要求也日漸提城高，因此，養(yǎng)奇老設施的功能照也必然向著養(yǎng)零老、醫(yī)療、康興體、休閑娛樂蠅等復合功能方牧向發(fā)展。為老穿年人提供健康趣，舒適的社區(qū)崗大環(huán)境，實現(xiàn)文真正意義上的放：老有所養(yǎng)，務老有所為，老醋有所樂，老有陳所醫(yī)。而配套洪服務設施的大針量出現(xiàn)，也使遼社區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)圈全齡化趨向。控經(jīng)典案例：英見國老年社區(qū)：上特點：配套設群施齊全的全齡僻化大型老年社仙區(qū)頌英國的老年社菊區(qū)建筑規(guī)模大翼，有各種各樣占的俱樂部，開切設的課程和組先織的活動超過冶80種以上。性具有完善的配果套設施與功能耐區(qū)劃分，是集母合了居住，商犧業(yè)服務，度假普療養(yǎng)為一體的僻大型綜合社區(qū)次。拋三、養(yǎng)老院與勉養(yǎng)老社區(qū)一體圾化女將社會福利養(yǎng)淺老設施與全齡?；夏曜≌绲珔^(qū)相結(jié)合，實貢現(xiàn)養(yǎng)老醫(yī)療和傾娛樂設施的資拆源共享，一方盛面可保障養(yǎng)老誘社區(qū)公共醫(yī)療嚇和文化娛樂的交需求,另一坊方面也可維持坑養(yǎng)老公共設施健的高水平運營詳。基經(jīng)典案例：德閉國的養(yǎng)老社區(qū)曾特點：老年住獎宅與養(yǎng)老院相誓結(jié)合冰德國老年產(chǎn)業(yè)聚分為兩種體系短：社會住宅體貧系，養(yǎng)老院體沸系。社會住宅披體系:內(nèi)部多耳為無障礙設計陰，政府對老人驚住房采取補貼蝦措施。養(yǎng)老院章體系:是一種頁接近住宅形式悄的養(yǎng)老院。竊養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)睛模式分類鎮(zhèn)常見的主題型棕養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)悶模式規(guī)劃模式教住宅與場地設棉計原則陽1、靠近基本族的社區(qū)公共設塵施，同時遠離視喧鬧的文娛場幻所。脆2、場地內(nèi)的雀合理規(guī)劃與設無計鉛3、選擇環(huán)境符質(zhì)量良好、交寸通便捷的場地短，作為規(guī)劃的隊先決條件。容積率渠1、容積率在毀1.0～0.汪1之間均可進駱行老年住宅開球發(fā)；懷2、合適容積拋率的用地可做習“兩代居”激模式的老年住嘗宅開發(fā)；真3、低容積率號的用地適合低陸密度的老年綜剩合社區(qū)的開發(fā)漫。廢老年住宅應庸當配備的基礎想設施明細表配套功能芝總體設計原猛則提坡道無障礙設湖計設計要點象在有臺階的地辛方應設置坡度蠢平緩的臺階和鐮斜面，標準見連下表。他在坡道的起點金及終點，應留恩有深度不小于妥1.50m的保輪椅緩沖地帶順。凈坡道側(cè)面凌空每時，在欄桿下綱端宜設高度不促小于50mm妙的安全檔臺。鋼樓廳和電梯的化設計公用走廊設計公用樓梯設計院落設計襪細部空間設計賭要點1）墻壁蜜墻壁轉(zhuǎn)角部分意作圓角處理，魄除扶手外，墻約壁上無凸出物權。消火栓埋入謠墻里。拆扶手連續(xù)性處截理，距地高7葬00～800逗mm,采用手卵感好的材料如沸木材，截面直攔徑40mm，越轉(zhuǎn)角也要作圓扛角處理。渠2）地面：選厘用吸音浸水后催也防滑的材料良；耐磨損。帝住宅室內(nèi)空間峽的設計要點探1、門窗的設醋計要點國門的寬度滿板足輪椅進出，圓不設門檻，外猶門凈寬不得小橋于1.1m，籍內(nèi)門通行寬度做不得小于0.盈8mm；尼門輕易于開啟穩(wěn)，宜用推拉門舟代替平開門，攔不許使用玻璃助門；迫門的把手應選硬用旋臂較長的脹拉柄，拉柄高丙度在0.9m確～1m之間；農(nóng)

2凳、門廳的設計減要點須室內(nèi)走廊的設禮計要點速樓梯的設計要炸點漸·樓梯的寬度莫不應小于12狠00mm，滿艘足兩人攙扶通繁過；明平臺凈寬不應慈小于樓梯凈寬扶，踏步沿口不燒應突出，作成挺圓角，樓梯帶觸有500～6光00mm的暗揀示區(qū)；住扶手半徑以3巨0～40mm憶為宜，扶手與糠墻之間應有4價0～50mm緞的空隙；逃扶手可設置為壞雙重高度（9蹈00和750犧mm兩種）東衛(wèi)生間設計要箏點雅無障礙設計，訓面積比普通住蹤宅的廁所大。拒獨用衛(wèi)生間應革設坐便器、洗復面盆和浴盆、川淋浴器。剖選用潔具便于燦乘輪椅者使用耀，平底防滑式覽淺浴盆。惹地面材料防滑然并易清洗。瓦冷、熱水混合元式龍頭宜選用巾杠桿式或掀壓儉式開關。浴室設計要點廚房設計要點居室設計要點輪椅使用設計耕·從大廈入詠口到升降機、妹住宅單位、睡籍房、廚房和浴如室各處的入口鞋和通道，必須辭全無障礙，當旺使用步行輔助撫器或輪椅時仍確能使用所有地律面若有不同高救度，必須加設柏斜道、升降臺散或升降機等門哨坎的設計，亦磁要以輪椅通過時時不會翻側(cè)為北原則體驗者通死過在不同材質(zhì)暴的地面上操縱起輪椅來體會輪炸椅使用的感受練。室內(nèi)鋪設地怎毯、及景觀中想常見的礫石地邪面都是不適合調(diào)輪椅使用的。庫老年人室外自休憩場所的設姿計要點投庭院的朝向應蓮避開強風和日迷曬等不良氣候核因素的影響，瞞注意庭院與室垂內(nèi)、外的關系語。庭院中步行瞞通道的位置應索與設置座椅的亂休憩區(qū)分區(qū)，濁避免干擾。例老年人室外活明動場所的細部憶設計要點蓬室外座椅和暫桌子的設置應風按照老年人體摩的特點制作，古還要考慮老人刊們交談的需要酬?；▔头N植寨地應高出地面您至少75cm回，預防老年行誼人被絆倒。景室外標志地設銅計應考慮老年角人視覺退化的樸特點，為行人并設置的標志應勉與從時速25店km汽車上觀眉看的標志尺寸薯相同。運營模式繁各種養(yǎng)生養(yǎng)老襖運營模式解析燒養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)英運營的目標們國外老年住宅材贏利模式分析柳如圖所示，美循國太陽城中心上的收益主要來貝源于一次性銷板售收益以及長為期性收益包括顏公寓出租收益路及配套設施的太使用收益。值童得指出的是，原太陽城中心的闊長期性收益是而太陽城中心的狼重要組成部分傭，僅以每年配酸套設施的收益渠為例：徹?

眾會所費用：稱16000相人聞×140付美元姐/猴人賭=224酷萬美元奶?

朽高爾夫球會費擁（按洋1/3后居民入會計）草：果6000膚人斥×1500狀深美元均/戴人童=900促萬美元謊?

移合計：截224+90匯0=1124湯慌萬美元?？h即每年這兩項董配套設施的收投入就達悟1000反多萬美元，相三當于賣掉瓜50絞多套別墅（按膛均價女17.5鏈萬美元計），底并且這兩種設流施是對社會公朗開經(jīng)營，這部油分收入還未計隔入，因此這種學長期性收益是炮太陽城中心的欲重要收益來源塌。和國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老涉地產(chǎn)主要贏利澇模式分析艱目前國內(nèi)開發(fā)齡商在老年住宅溜的開發(fā)上在收鋪益模式方面有胡三種形式：“蘭出售”、“出拳租”和“出售獄與出租相結(jié)合枯”；對于大型常綜合性老年住賢宅社區(qū)則存在枝住宅建設與經(jīng)帳營管理相結(jié)合責的經(jīng)營模式以救及住宅建設與品經(jīng)營管理相分斧離的經(jīng)營模式窮。料養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)墨贏利模式的運館用策略分析中1、續(xù)養(yǎng)生養(yǎng)老地捎產(chǎn)銷售的定價因策略釣除產(chǎn)品本身外瓦、完善的多功麗能配套、細致昆入微的物業(yè)管戲理與服務才是汁養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)削項目最大的賣存點，產(chǎn)品的價籌格定位，應該剃高于同地段同敞類型的普通公奶寓產(chǎn)品。單2、斬物業(yè)服務贏嶄利策略物業(yè)服務費抽由于養(yǎng)生養(yǎng)老鼓社區(qū)的種種服夏務形式有別于滿其它普通社區(qū)挪，因此，養(yǎng)生烏養(yǎng)老社區(qū)的物脈業(yè)服務費的收責取標準可采取茶相對高價位的勸形式。答各種單項的服縫務費振包括日常的定點菜送菜服務、鏈廚師服務、清咸潔衛(wèi)生服務、買病人看護服務宰、家庭保姆服售務、收費釣魚稀服務、收費娛吐樂服務、收費盒健身服務、收械費社區(qū)活動服弊務等等。沿物業(yè)服務中的霞租賃服務叮這種產(chǎn)品的居伐民平均居住年洽限較短，后期煮房產(chǎn)繼承者存扮在過戶或者再滲次租賃的問題拾。那養(yǎng)生養(yǎng)老住宅慈物業(yè)管理贏利其模式分析羊國內(nèi)目前對于燙老年社區(qū)的物芽業(yè)管理還停留珠在養(yǎng)老院、敬絹老院的管理模羽式上，對于市走場化的管理養(yǎng)索生養(yǎng)老社區(qū)的唱模式，還處在書起步探索階段濕。益1、護養(yǎng)生養(yǎng)老社仔區(qū)物業(yè)管理的逢收入結(jié)構(gòu)、盈胖利預測收入結(jié)構(gòu)盈利預測回由于老年人的大生理及心理特畜征，他們對配養(yǎng)套設施的使用婆率將大大高于戴普通住宅。如私果經(jīng)營得當，翠其盈利能力將嚇高于普通住宅月（如下例）?；輫鴥?nèi)老年住宅號物業(yè)管理贏利版模式分析景養(yǎng)生養(yǎng)老住宅破社區(qū)服務的供癢應及收費方式惜：慚1、紡社區(qū)服務內(nèi)炮容抬參照國內(nèi)外現(xiàn)賣有老年住宅的福社區(qū)服務內(nèi)容朽，針對老年人體生、心理特征糠的老年住宅服軋務應包括下列凡內(nèi)容：場醫(yī)療護理方面圣——醫(yī)院、診歉所、社區(qū)護理把中心唐體育活動方面股——適合老年漆人的各類運動民如門球、保齡微球、高爾夫等既；恰休閑活動方面叨——如棋牌、技書畫、釣魚等示教育配套方面檔——老年大學打、圖書館逐中介資源提供鍛——家政服務蟻中心、旅游服朝務公司、房屋頓中介、婚介所糞等席社區(qū)活動的組冒織——如各類辜表演活動、交蘭友活動、聚會圈等。偉2、嘴收費方式機費用收取應包掀含以下方面：話日常物業(yè)管理盡費用，按物業(yè)爐建筑面積收取且；郵專業(yè)物業(yè)服務岡內(nèi)容，專項收甘?。挥雠涮自O施使用癥費，按會員制煤收費或使用次活數(shù)收取。拔普通房產(chǎn)與養(yǎng)乓生房產(chǎn)項目贏纖利能力對比穩(wěn)由此可見，養(yǎng)種生養(yǎng)老項目的趣盈利能力遠遠扶高于普通房產(chǎn)劫項目掃案例：北京“活東方太陽城參”老年社區(qū)財區(qū)位：坐落于滅有歐“廣東方萊茵河聲”皺之美譽的北京淺市順義區(qū)潮白酬河畔；尤定位：蝕“烤世界級的高尚廁退休社區(qū)掉”在、狡“瞇全新退休生活葵的領跑者成”身規(guī)模：規(guī)劃面姻積棕234姻萬平方米，總服建筑面積芝70遍萬平米，共可矮入住予2檔萬余人；雅物業(yè)類型：獨覺棟別墅、聯(lián)體瞎別墅、點式公致寓、板式公寓告和連廊式公寓杜，面積為咽78-716蘿平方米不等；悄區(qū)域概況：項統(tǒng)目所在順義區(qū)筐植被覆蓋率、輝綠化率和空氣蒼質(zhì)量等環(huán)境條剝件和基礎條件呆都非常好，位畝于北京傳統(tǒng)認無知的中央別墅呈區(qū)板塊。項目眨主要目標客源絮地為北京。煎2006辯年，北京君65碗歲及以上人口冠超州10%益，按照國際標俘準，已經(jīng)進入已老齡化社會，儉人均閱GDP柱達濱6210夫美元，目標客強戶的消費力很廚強；師規(guī)劃特點：組亦團帶狀排布最榴大借景、組團巷設計體現(xiàn)老年退社區(qū)巾特色談——獻極致景觀與閉姥合的開放組團整體規(guī)劃突帶狀排布，景急觀資源最大化度：傍水而建，銀周邊為鞏7000泊畝綠化隔離帶板。組團呈帶狀泉平鋪，保證了飾每個組團與景劑觀最大的接觸久面組團設計，鴨功能獨立：由靜于項目各期均愈體量較大，周出期較長，采用雨組團式設計，殲功能景觀內(nèi)部喚配套，互不依捷賴；最老年社區(qū)特色多規(guī)劃國組團內(nèi)引入大后量景觀，追求掩極致才;督在整體景觀之似外，每個組團愈內(nèi)單獨布置了縱大量水系、綠型化景觀，滿足玩老年人對居住單環(huán)境的需要；巾多層級交流空館間：組團式布風局，組團內(nèi)部皆設置小型公共遍交流空間，組叮團外部設置相烤對較大的活動記場所；規(guī)劃依據(jù)：學目標：開退休棋社區(qū)之先河，脂立晚年幸福之綿標準牽理念：摒棄原賞來的養(yǎng)老方式幣，老有所學、拒老有所養(yǎng)、老乒有所樂，老有創(chuàng)所為找取得成果：重吸引大量高端擔中老年客戶，什成功打造國內(nèi)般老年社區(qū)典范莊主流客戶：慨95%閱以上是高知識皇、高收入階層休中老年人，具踩有穩(wěn)定的經(jīng)濟埋來源；講職業(yè)：影教授、將