融置學院阿那亞游學干貨1｜田碩——阿那亞的運營之道田碩，阿那亞品牌部總監(jiān)。在融置學院9月20日-21日的阿那亞創(chuàng)新游學中，田碩先生深度解讀了阿那亞的運營之道。以下為田碩先生分享摘要：首先歡迎各位來阿那亞，先跟大家分享這張圖片，是2015年的孤獨圖書館，當時還沒有后面的房子。阿那亞這個品牌的誕生，和孤獨這個詞有很大的關(guān)系，其實當時一條還是今天很輝煌的一條，當時他們給了這個房子一個概念叫世界上最孤獨的圖書館，這條視頻目前全球點播量是7個億。孤獨的這個詞其實喚起了一個時代的共鳴，是一個時代的共同交流感，而阿那亞這個品牌其實也是在這樣的推動下產(chǎn)生的。

阿那亞原屬于億城集團，2012年銷售額僅4000多萬，被視為不良資產(chǎn)。1年后，億城作價2.6億拋售阿那亞，比其獲取價款還低了1.4億。2018年銷售回款是26個億，園區(qū)運營的收益是4個億；2017年25億，園區(qū)2億；2016年20億，園區(qū)8000萬。能夠看到運營還是有未來的，文旅現(xiàn)象盤的銷售回款其實是有一定邊際的，但是后面的運營還是有更大空間的產(chǎn)業(yè)。阿那亞核心定位：人群定位，我們把這里定位成北京的后花園，我們百分之九十以上的業(yè)主都來自北京，我們做了一些渠道以及門口的一些限制都是針對于北京做的定向。2018年園區(qū)人流量是70萬，今年六月已經(jīng)達到這個數(shù)字，預計今年到120萬。

再分享一個數(shù)據(jù)，連續(xù)三年是北京的銷冠，銷售套數(shù)保持在1000套左右，有大量的北京人群在阿那亞買房，這其實跟政策和經(jīng)濟環(huán)境沒什么太大關(guān)系，阿那亞逐漸變成了一個剛需品，感覺北京這個城市越焦慮，經(jīng)濟不穩(wěn)定讓人產(chǎn)生的焦慮感越強的時候，我們這里越是變成大家想要來的地方。阿那亞創(chuàng)立是2013年，是變化的一年，移動互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的一年。其實阿那亞有它成功的時代背景，改革開放40多年來經(jīng)濟得到巨大發(fā)展，物質(zhì)生活得到極大滿足，現(xiàn)在可以說進入了后物質(zhì)時代。當時做阿那亞項目的時候，在很多場合我都說過，按傳統(tǒng)地產(chǎn)來看這個項目并不是好項目。我們城市經(jīng)歷了浮夸的生活方式之后，其實開始回歸，這幾年我們開始回歸自己內(nèi)心的真實需要。木心說過：人生是歷經(jīng)長途跋涉后的返璞歸真，所以我們開始關(guān)注樸素的、本真的、簡單的生活方式，我們開始關(guān)注美的東西，這個時代消費升級的背后就是社會和審美的升級。我們在大城市生活，但這時我們發(fā)現(xiàn)很難找到童年那種鄰里關(guān)系。重建信任，我們做了大量的公共社交空間，目的就是為了讓所有住在這里的人盡快熟悉起來，變成熟人。重建歸屬感，我們開展了大量的社群生活，不同的社區(qū)，針對不同的興趣，目的都是希望大家在這個社區(qū)里面找到歸屬感。阿那亞，是家到家鄉(xiāng)的那條路，其實在北京大家基本上都沒有家鄉(xiāng)的概念。每一個到過阿那亞的人，都會驚訝于這里超常規(guī)的配套投入，餐廳、食堂、茶館、咖啡館、酒吧、酒店、球場、馬場一應俱全。其實阿那亞最早幾年的銷售做得非常差，后來我們開始改善我們的配套。阿那亞每個空間都很美，包括餐廳等。很多開發(fā)商也在做這些空間，有的也比較成功，有的卻沒有實際的效果。阿那亞始終希望締造一種從傳統(tǒng)中來，到未來去的生活方式。從高品質(zhì)日常、情感建立、精神滋養(yǎng)的維度，不斷滿足鄰居們的需要，為美好生活鋪就一個場域。1、目前，阿那亞最值錢的就是這批業(yè)主，但是在這之前第一步是如何邁出去的？

其實大家都是有連結(jié)的，主要是通過口碑傳播，最早我們戲劇節(jié)，音樂節(jié)都有成交，會給業(yè)主各種不一樣耳目一新的體驗，區(qū)別于北京商業(yè)以及其他度假村的一些體驗。2、孤獨圖書館起來之后對阿那亞有什么具體影響？

最早其實沒有特別的影響，因為最早的業(yè)主都是老板的朋友，后來才逐漸發(fā)生變化，給阿那亞帶來活力，更多的人流對第一批業(yè)主是增加信心的作用。3、業(yè)主周末會過來是固定的人群，另外還有大量的游客會過來，在運營里面業(yè)主與游客貢獻的比例是什么樣的？這關(guān)系到阿那亞的商業(yè)模式，第一曲線是賣房，大概一年20幾億回款，第二曲線是運營收益，光靠業(yè)主是很難完成的，后來我們就打開社群，前年75%的業(yè)主流量，25%的訪客流量，但是能夠看到，收益上60％業(yè)主的收益，去年訪客的比例更大了。

阿那亞目前第一維度是業(yè)主，第二維度是訪客，第三維度是品牌的粉絲，我們現(xiàn)在更多的運營計劃也會考慮到他們。4、房子銷售之后阿那亞這邊運營管理以及商業(yè)模式有沒有進一步調(diào)整？

我們目前正在往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，我們輸出營銷以及運營的，我們目前有2500人的運營團隊。阿那亞更像一個社區(qū)的主題公園，最初是打造社區(qū)，但是現(xiàn)在更多的是運營主題公園，包括整個環(huán)境設計中，發(fā)現(xiàn)有很多環(huán)境藝術(shù)的內(nèi)容，很有可能以后更像一個社區(qū)主題公園。

融置學院阿那亞游學干貨2｜黃章林——到阿那亞體驗是一種什么場景黃章林，黃小仙，商業(yè)場景研究院小鎮(zhèn)重生計劃主理人，知盟教練社首席知識官，地產(chǎn)自媒體聯(lián)盟盟主，小鎮(zhèn)同學會會長，空間產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟發(fā)起人，同濟筑+、創(chuàng)享DNA咖啡館眾籌股東，地產(chǎn)漲姿勢學院發(fā)起人。在融置學院9月20日-21日的阿那亞創(chuàng)新游學中，黃章林先生進行了《到阿那亞體驗是一種什么場景》的主題分享。美好實踐的分享者黃章林先生在“黃章林的升級課”的公眾號中回顧了本次的分享內(nèi)容>>>點擊查看——到阿那亞體驗，是一種什么場景？以下為黃章林先生分享內(nèi)容：今天我以三個身份——業(yè)主、首席體驗官、阿那亞民宿老板，給大家分享。我有個習慣就是經(jīng)常去微博、小紅書搜索阿那亞，我敢說阿那亞是擁有高顏值、高頻率的一個地方。

全忠總說：坐標系決定視野和價值觀！

其實當時我買阿那亞的時候還沒有民宿的概念，后來當作了案例在研究。

樂隊的夏天，是阿那亞更升級的MOT。

阿那亞社群里面工作人員必須要在5分鐘之內(nèi)給反饋。好產(chǎn)品本質(zhì)，阿那亞新服務：超及時反饋阿那亞的創(chuàng)始人馬寅先生曾說，希望把自己人生下半場的事業(yè)和生活與這片海聯(lián)系在一起，我們相信這是一個人的情懷，也是一群人的理想。走過了物質(zhì)至上的時代，更多都市人，如北京人渴望返璞歸真的生活形態(tài)。

阿那亞的源頭其實是擁有著自由氛圍的海岸，幫我們找到這樣一群思想自由、精神獨立的人，我們叫北京的新中產(chǎn)，阿那亞的一切不過是在北京三千萬人口中找到他們，透過價值觀的聚集，把他們感召在一起。

所以阿那亞最獲業(yè)主好評的是，轉(zhuǎn)型初始便建設了兩個業(yè)主食堂。

食堂代表著主張：這里是服務于高品質(zhì)的日常，而不是旅游地。業(yè)主食堂幾乎研發(fā)了上千道菜品，每一道都用很講究的食材和做工，讓業(yè)主們吃得歡樂并難忘，食堂還和節(jié)氣、地方文化聯(lián)系在一起。

阿那亞的價值體系

它的核心價值觀是人生可以更美；

生活主張是馬總常說的“有品質(zhì)的儉樸，有節(jié)制的豐盛”；

我們的社群目標是重建人和人之間的親密關(guān)系；

社會責任是對社會，對未來有一份擔當；

精神文明追求是回歸家庭，回歸自然，回歸傳統(tǒng)，回歸一種有靈性的本真生活。

很多人聽過孤獨圖書館、海邊禮堂等網(wǎng)紅建筑，這些空間是阿那亞的精神地標，非常重要，因為它既傳遞著審美和文化，也代表著阿那亞精神，創(chuàng)造了很與眾不同的場域文化。

我們經(jīng)常說要為都市人創(chuàng)造一個奢侈品，那什么叫奢侈？對生活在北京和上海等一線大城市的人來說，我想，孤獨是奢侈的，可能安靜也是最大的奢侈。阿那亞食堂

1.食堂之意美。為什么做食堂？初心、匠心與恒心，阿那亞食堂為什么比孤獨圖書館與海邊禮堂更成為真正的小鎮(zhèn)之心？2.食堂之境美。怎么做食堂？人物、人氣與人心，阿那亞食堂，好吃好看好玩，空間之美，內(nèi)容之美，時間之變，小復盤，微展望。3.食堂之行美。食堂是什么？社區(qū)、社群與社會的阿那亞食堂樣本。戰(zhàn)略，品牌，產(chǎn)品，服務，角度決定態(tài)度，業(yè)主食堂的坐標系與價值觀。海風酒吧是阿那亞的海上驛站，人們或在此駐足，眺望，感受海的呼吸；或三五好友，享受美食，美景與良辰。夏日夜晚，更是人聲鼎沸，歡唱不斷。單向書店，當?們遠離城市的喧囂，獨?身處海邊，?對??，孤獨感瞬間被成倍放?了。與傳統(tǒng)書店不同的是，設計企圖創(chuàng)造?個以?為單元的互動空間。阿那亞單向空間書店的設計，不?是?家書店，更是?個場域和氛圍。將公共空間與私密空間分解，并置在同?場域，讓每?個讀者與?我，與他?共享?個界限模糊的思考空間，產(chǎn)?情感共鳴。這是?種對閱讀空間新的探索，也是在快節(jié)奏的時代?對于思考和交流的重新認識。這些配套也代表了我們的態(tài)度和主張，每一個配套都在輸出阿那亞的價值觀，我們稱之為玩美愛，好玩、有審美、有溫度。

非常重視儀式感的塑造，這些儀式感給人們一個向往的理由。有一句話叫“每個人都是表演天才，缺少的只是一個理由?！边@個理由就是儀式。

阿那亞有什么了不起，一年也就賣10億15億算什么，我們一次賣20、50個億都有可能?。贿€有人會覺得：它有什么好嘛？景觀園林裝修有什么好嘛？跟南方比，做的很粗糙；還有人會說：他就做一個樓盤呀，精耕細作啊，老板親自做啊，給他20個樓盤試試看，他能做到嗎？他能做好嗎？有這么好嗎？值得你們這么去吹噓嗎？熟的人會覺得，分享是重復的；不熟的人會說，有毛病啊，為什么總說阿那亞？

旅游地產(chǎn)，十做九輸，阿那亞憑什么能贏？

我覺得這是一個特別值得思考的問題，那你就會問了，我不是旅游地產(chǎn)阿那亞值得學習嗎？請參看上一個圖，社群空間模式解決錢、解決地、解決人、解決從開發(fā)銷售到社區(qū)運營的問題。不管做商業(yè)地產(chǎn)也好，做住宅地產(chǎn)也好，還是做旅游地產(chǎn)還是養(yǎng)老地產(chǎn)，值不值得學習就看你自己的角度和態(tài)度，所以我說，不只有一個阿那亞，他們現(xiàn)在還在做金山嶺長城的項目，還在做海南的一個管理輸出，也不只是阿那亞，還有其他全國一些小而美的樓盤都在做這樣的社群實踐。阿那亞傳播的品牌產(chǎn)生的力量，很多是通過像我們這樣的粉絲，有很多是業(yè)主，有的是合作伙伴，有的是粉絲在擴散造成的。所以，可能你沒去玩，但是你聽過，多數(shù)都是會說它好，那你就覺得，還不錯，是一個我想去看的地方。您感覺阿那亞2015年的產(chǎn)品面對的客戶和現(xiàn)在的產(chǎn)品所面對的客戶發(fā)生了什么樣的變化？

最新的客戶，更多的是投資型客戶，這是無法避免的。然后購房年齡的變化，目前更多的80，90年的人會購置，融入社群成為文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一員。融置學院阿那亞游學干貨3｜劉玲琳——文旅地產(chǎn)的開發(fā)邏輯劉玲琳，博志成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心首席專家、文旅地產(chǎn)專家、清華大學產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總裁班特聘講師、上市公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展顧問、清華大學產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總裁班特聘講師、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“資產(chǎn)派”運營模式的探索者和實踐者，擅長產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目資產(chǎn)運作。在深圳知名文旅企業(yè)工作20余年的劉老師，深諳文旅行業(yè)的輪動與變革，熟練掌握國家與文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的各項政策，洞悉新中產(chǎn)階層的消費需求。

在融置學院9月20日-21日的阿那亞創(chuàng)新游學中，劉玲琳老師進行了《文旅地產(chǎn)的開發(fā)邏輯》的主題分享。以下為劉老師分享內(nèi)容：文旅地產(chǎn)在三個層級的要訣，總結(jié)起來就是——

產(chǎn)品：完美的IP并不能決定生死，一定要有系統(tǒng)性解決方案。

解盤：總圖定位要一目了然、明確項目關(guān)鍵點；解鎖土地一定要關(guān)注建設用地與非建設用地的比例、位置以及建設用地的性質(zhì)等；做好首開示范區(qū)的選擇，伏筆營銷，體驗生活方式，客戶體驗要替代宣傳口號；客戶運營要提前，為客戶做好喜好地圖和價值地圖。

操盤：嚴控峰值、多頻次開盤，細水長流，爭取現(xiàn)金流快速回正；運營客戶，確?，F(xiàn)金流前置。今天我們在阿那亞，從產(chǎn)品層面來看文旅地產(chǎn)，完美的IP并不能決定一個企業(yè)的生死，文旅項目的操盤需要系統(tǒng)性的操盤解決方案。

第一個模式：主題集群不管是華僑城、融創(chuàng)、萬達，還是很多主題公園、度假園區(qū)、度假酒店等，做的房子都是城市里的住宅，只是通過旅游把生地炒成熟地，這種投資比較大。

第二個模式：主題公園+住宅地產(chǎn)發(fā)生了翻天覆地的變化，建一個主題公園，在旁邊建住宅，這是第一種模式的簡化。

第三種模式：突出公建，運營成本轉(zhuǎn)移到營銷，比如阿那亞和奧倫達。相對投入輕，靠社群運營，靠產(chǎn)業(yè)開源運營。這種方式解決了兩個問題：第一是客戶，銷售和運營形成回籠，買房子和銷售二合一；第二是用地模式的多樣化，阿那亞的用地是商業(yè)用地，業(yè)主接受的是生活方式而不是戶型，因為操盤者對產(chǎn)品做了升級和創(chuàng)新，且文旅的商業(yè)用地在那一輪嚴打里并沒有被整頓規(guī)劃，被整頓的都是住宅用地。

第四個模式：文旅示范，四兩撥千斤做文旅，販賣的是生活方式，要注重文旅和生活方式的體驗，要把宣傳的口號變成客戶的體驗，讓客戶在項目的首開區(qū)域里面，就把生活方式全部貫穿，這樣度假區(qū)域做完以后，周邊就可以賣房子。

文旅地產(chǎn)商的操盤方式，是把旅游投入由重往輕、由后端往前端去做，整體聯(lián)合運營，從而把風險拆到不同階段。

中小地產(chǎn)商做文旅度假地產(chǎn)的成功關(guān)鍵

01總圖定位做文旅和做純住宅最大的不同，就是項目能不能賺錢要在總圖里表達出來?？倛D首先要解答的問題就是土地，而一個好的總圖定位，基本可以解決60%的營銷問題。

在我們來看，所有的地里面，建設用地和非建設用地的比例、位置等，以及建設用地性質(zhì)的解鎖非常重要。院子產(chǎn)品、公共空間、旅游度假區(qū)，不在建設用地里面，但是可以在集體建設用地里，其實只要不是在紅線以里和基本農(nóng)田里，其他地方都可以呈現(xiàn)，所以重點是土地的綜合利用，不是常規(guī)的招拍掛。在總圖定位里，哪些地方放文旅產(chǎn)品、哪些放公建，都要有銷售邏輯和伏筆營銷。

客戶在示范區(qū)所有流動動線里走完，要感受到生活方式，比如活動、餐飲、品牌等；客戶在這里居住兩天，感受三天兩晚的度假內(nèi)容，這才是非建設用地外面的度假生活方式；最后，需要有好的酒店去做品牌支撐。

文旅體驗是什么呢？當把宣傳口號變成體驗之后，文旅的體驗就是它的生活方式呈現(xiàn)。02首開示范區(qū)的六要點我們還是以阿那亞為例子，阿那亞兩個項目都是距離北京有一定車程的。

1、客戶研究：文旅行業(yè)重要的是客研，這里的客研并不是簡單的市場調(diào)研。市場調(diào)研含文旅、休閑地產(chǎn)，而客研是要針對人群，找到精準人群才是關(guān)鍵，精準分析客戶的價值地圖和喜好地圖。另外，還要找到客戶的痛點，因地制宜，結(jié)合客戶需求來建出有特征的房子。

2、當?shù)刭Y源特色：在設計中需要和別人作出差異化。

3、

要素提煉：指的是在項目里，把諸如人文、精神、旅游度假等所有的關(guān)鍵要素集成提煉出來，變成設計元素，落實到具體的設計當中去。

4、

示范區(qū)選址：示范區(qū)選在哪里打動力最強，需要結(jié)合客戶的痛點去做研究分析。通過大中小三個場景的互動，把示范區(qū)落地。

5、

場景塑造：要打動客戶，一定要有至少三個場景：大場景、中場景、小場景。

6、

產(chǎn)品模塊：分為兩大部分，文旅產(chǎn)品模塊和地產(chǎn)產(chǎn)品模塊，該環(huán)節(jié)比較重要的是文旅和住宅的投入比。

旅游的部分做好以后，需要進行峰值控制?，F(xiàn)金流回得快的時候，一定要做滾動開發(fā)，因為這個時候的資金使用成本是最低的。

一般來說，當前期峰值設計完，在第一次開盤的時候，除了關(guān)鍵的必須要塑造的產(chǎn)品和文旅客戶需要的單獨點等，其他可以分階段推進、減少文旅比重。

03客戶運營前置文旅沒有傳統(tǒng)地產(chǎn)中所謂的高周轉(zhuǎn)和高杠桿，文旅是細水長流，靠客戶運營做大做快，因此要做好客戶的運營，把相應的現(xiàn)金流前置，為客戶做好“喜好地圖”和“價值地圖”，確?，F(xiàn)金流前置。文旅地產(chǎn)講思維轉(zhuǎn)變，需要從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)型到解讀土地、解讀產(chǎn)品、解讀消費習慣和理念、解讀客戶群體。每種產(chǎn)品都有不同的模式和對應的打法，只有從地產(chǎn)思維轉(zhuǎn)變到文旅思維，才能把產(chǎn)品落地。

融置學院阿那亞游學干貨4｜朱春澤——做掙錢文旅產(chǎn)品朱春澤，中國文化旅游產(chǎn)業(yè)專家、中國第一個特大生態(tài)旅游目的地打造者、浮云城堡創(chuàng)始人之一、世界旅協(xié)特邀創(chuàng)新型生態(tài)旅游青年專家、北京文化旅游創(chuàng)新協(xié)會顧問、世界旅游酒店SLH協(xié)會顧問。在融置學院9月20日-21日的阿那亞創(chuàng)新游學中，朱春澤老師進行了《做掙錢文旅產(chǎn)品》的主題分享。以下是朱老師分享內(nèi)容：我入行12年，曾擔任華僑城集團副總經(jīng)理／事業(yè)部經(jīng)理，四川能投集團文旅公司總經(jīng)理等大型中央企業(yè)及國有大型企業(yè)及上市公司等高管職位，也自己創(chuàng)業(yè)成立了一家旅游創(chuàng)新社交PSN模式互聯(lián)網(wǎng)公司。文旅產(chǎn)業(yè)基本大家都有所了解，對文旅的認知就是基本不掙錢，開發(fā)文旅的目的就是給地產(chǎn)做配套。我在2007年入行時，遇到了一個樸景泰先生，他說所有的旅游主題樂園，單產(chǎn)品線要盈利，至少要拉平。文旅景區(qū)推出的產(chǎn)品可以獨立成活的，應該對產(chǎn)品的投資和運營一體化考慮。從投資人的視角，做產(chǎn)品定位，從2007年就發(fā)現(xiàn)韓國人做的市場，渠道，客源地分析等等都非常詳細。迪士尼自有的IP文創(chuàng)有四千多種，目標客戶就是女性跟孩子，做到了細分市場。我自己也做了總結(jié)，我在歡樂谷工作5年的時間，負責運營，簡單的說就是大、快、重。華僑城已經(jīng)開始了全國布局，并有眾多仿效者，摩天輪、云霄飛車、卡通裝，在大江南北風靡起來。不過，由于規(guī)模龐大、硬件設施投入頗巨、后期運營維護也是天價，對開發(fā)商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。相比自我造血功能強大的迪士尼，我國的主題游樂型旅游地產(chǎn)仍是小巫見大巫，用主題公園帶動配套商業(yè)和地產(chǎn)項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動主題的項目也與此異曲同工。迪士尼的營利模式十分特別，是特有的“輪次收入模式”，也就是“利潤乘數(shù)模式”，說的是迪士尼通過制作并包裝源頭產(chǎn)品——動畫，打造影視娛樂、主題公園、消費產(chǎn)品等環(huán)環(huán)相扣的財富生產(chǎn)鏈。所有進了迪士尼的客戶都是重復消費的，就是滾動不斷重復消費。其中，迪士尼主題樂園總收入僅占到集團總收入的30%以上，次于排名第一的媒體網(wǎng)絡板塊。根據(jù)福布斯的說法，迪士尼樂園的門票錢也就剛好夠覆蓋運營成本而已，真正賺錢的地方反而是酒店、衍生品、食品以及飲料等等。在迪士尼樂園中，衍生品銷售和游樂設施幾乎是捆綁在一起的。比如“星球大戰(zhàn)”主題的游樂設施的出口就是一家非常大的衍生品銷售商店，很多游客無法抵擋誘惑，而紛紛掏錢購買。所以說：要是做景區(qū)就需要有穩(wěn)定持續(xù)增長的現(xiàn)金流。華僑城的兒童職業(yè)體驗館，全國有兩家，第一家在深圳，是華僑城最賺錢的項目，沉浸式消費形式。文旅業(yè)發(fā)展已經(jīng)迎來新的發(fā)展階段，景區(qū)門票經(jīng)濟拐點到來，旅游者消費需求升級。而消費內(nèi)容和新型體驗項目成為目的地轉(zhuǎn)型升級所亟需，專注于提供消費內(nèi)容、體驗項目的強運營型公司正迎來發(fā)展契機。九寨溝的最早游客都是港澳臺的游客，因為大陸人的思維很難扭轉(zhuǎn)，反而口碑從國外傳過來的時候會成為熱搜，大家就會開始陸續(xù)來打卡。過往文旅一直被用來作為拿地或營銷的噱頭，概念強于落地，但是我們現(xiàn)在需要進一步做到旅游和地產(chǎn)的平衡，依靠旅游拉動地產(chǎn)，憑借地產(chǎn)反哺旅游。

融置學院阿那亞游學干貨5｜黃繼軍——從鹿飲溪到三塊地試點,淺談中國房地產(chǎn)方向鹿飲溪的主人黃繼軍，美麗鄉(xiāng)村的探索者、實踐者。

2007年把大廟村的一處老宅當做寶貝一樣地改造成了當下海南最火的網(wǎng)紅民宿打卡點之一。鹿飲溪，其契合“潮起鯨入海，林空鹿飲溪”意境的設計也獲得了眾多國際設計大獎。

在融置學院9月20日-21日的阿那亞創(chuàng)新游學中，黃繼軍老師從鹿飲溪到三塊地試點,淺談了對中國房地產(chǎn)發(fā)展方向的理解。

以下為黃繼軍的分享內(nèi)容：

在自由行已成為主流的當下，游客對旅行的需求上升到文化、社交層面，在住宿上，他們更愿意選擇外觀具有鮮明特色、能與當?shù)厝私涣鞯拿袼?，我們賣的是產(chǎn)品和服務，許多游客不是那么在乎價格，他們更注重旅游體驗。

我們的鹿飲溪1.0就是我在試錯，然后大家參觀我的錯，但是因為用心，“鹿飲溪”民宿設計已先后斬獲4個國際大獎。

初次踏進老宅的人，都會被這里的設計所吸引，簡約、時尚，卻格外親近自然。我們希望無論你在哪個房間，或者院子里的任何角落，你都可一眼望見外面的草地、椰林、三角梅，或者是沙池、溪水，讓你感覺到身處大自然的懷抱，而不是鋼筋水泥的城市。

其實多年在城市生活的經(jīng)驗讓我注意到，隨著社會發(fā)展，城市人口聚集，擁堵、污染等“城市病”讓越來越多的城里人向往回歸鄉(xiāng)村休閑、健康的生活狀態(tài)。老宅分為前后兩個院子，總面積約550平方米，前院2間客房設計有浴缸區(qū)、藍色的門框、鯨魚燈、深海魚浮雕畫，體現(xiàn)的設計主題是海洋；后院2個房間名為“鹿隱”和“歸林”，設計將原先的小窗改造為落地窗，讓屋外的自然景觀傾瀉而入，青碧色的壁紙，輝映古宅壁畫中隱藏的白鹿，寧靜而生動有趣。用心做好每一個細節(jié)設計之初，我的設想就是要打造一款網(wǎng)紅的爆品，要讓每一個來過的客人都喜歡，讓他們帶著對海南最美好的記憶離開。

這些年，海南的旅游產(chǎn)品漸漸豐富起來了，但是交通接駁以及旅游服務等許多環(huán)節(jié)還有待提升。由于大廟村離海文高速路口太近，恐噪音擾民的問題一直遲遲沒有得到解決。

我一直說“鹿飲溪”更多的只是一個樣板意義。除了在村口賣椰子、村里開農(nóng)家樂，海南的鄉(xiāng)村還有更多的可能。而民宿就是撬動游客在鄉(xiāng)村留下來的切入點，能讓游客認識全新的海南，其實我們賣的是產(chǎn)品和服務，許多游客不是那么在乎價格，他們更注重旅游體驗。

其實我在當行長的時候見的領導和客戶沒有我現(xiàn)在一個禮拜見得多，現(xiàn)在更多做的是推動當?shù)卣w經(jīng)濟發(fā)展這件事。隨著消費升級和市場的成熟，游客們已經(jīng)不再滿足于農(nóng)家樂式的粗放體驗，越來越多人希望能夠住在田園，深度體驗鄉(xiāng)村生活。

融置學院阿那亞游學干貨6｜全忠——《院子的極致主義》全忠，歷任萬科集團《萬科周刊》主編、上海成全置業(yè)顧問有限公司董事長、優(yōu)博集團總裁，現(xiàn)任泰禾集團副總裁。在融置學院9月20日-21日的阿那亞創(chuàng)新游學中，全忠先生進行了《院子的極致主義》主題分享。以下為全忠先生分享摘要：

看到郜總的融置學院組織這樣的一次游學活動，我心中頗多感慨，我也曾經(jīng)是位創(chuàng)業(yè)者，2001年創(chuàng)建成全機構(gòu)，如今以另外一種方式做著連接，也是一種創(chuàng)新探索。

融置在全國范圍來講不是一個特別大的公司，但我覺得帶著大家一起去一些優(yōu)秀的項目、優(yōu)秀的企業(yè)學習是特別好的事情，所以我才有機會在阿那亞這個神奇的項目講泰禾的產(chǎn)品。其實阿那亞這樣的項目我們往往很容易忽略他們的產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)也很少有人說阿那亞的產(chǎn)品設計有突出創(chuàng)新，大家基本不探討這個問題?？陀^地說，阿那亞的產(chǎn)品做得還算正常，任何一個企業(yè)或項目都需要在某一個點上做到極致，接下來我就是想針對“泰禾為產(chǎn)品的極致主義所付出的代價”這個問題和大家進行探討。

我跟馬寅是2001年服務順馳的時候認識的，昨晚我們從6、7點聊到10點多，聊得很開心，很深入，馬總也給我們泰禾提了很多很中肯的建議。我也問了他，阿那亞做到目前這樣有哪些方面是關(guān)鍵性的，阿那亞另外兩個大股東為什么對他那么支持？

他說當時因為我們這個項目開始做的時候就是個坑，大家知道世茂有個酒店就叫深坑酒店，形勢不好的時候可以去體驗一下人生，那么深的坑，還能做出那么好的酒店來，阿那亞做到現(xiàn)在這么成功，就是因為當時的坑太深了，所以才能做得這么成功，這是一個哲學思辨問題。我問馬寅當時李老板、劉老板怎么會支持你這么做的呢？

他說，當時叫做死馬當作活馬醫(yī)，當時沒有更好的辦法，當然事實也證明辦法奏效了。

阿那亞作為神盤，馬寅作為阿那亞之父，叫馬神父?，F(xiàn)在主要的工作就是傳道，大家都來求道，大家不一定都能求仁得仁，就是能看到形式上的東西，看到出發(fā)點，看到方法論，但是在實施層面我覺得99%的公司是學不了阿那亞的。而泰禾在很多層面又是可以借鑒和參考的，但我今天不僅僅講泰禾好的一面，也要講講在我到泰禾之后短短四個月不到的時間，我對泰禾的理解。我作為郜總的師兄，阿那亞的老朋友，曾經(jīng)干過12年乙方的創(chuàng)業(yè)者，今天跟大家做一些坦誠的分享：院子的極致主義壹思

考思考——事后的思考，任何歷史都是經(jīng)過修飾的歷史。

講產(chǎn)品，從人文講起顯得很有高度，我們知道文學、建筑、音樂之間是可以有通感的，有共情的，比如說建筑是凝固的音樂，音樂是流動的建筑，很多小說家是用著名建筑作為創(chuàng)作題材的。將歷史上的著名建筑和文學上的建筑重新建構(gòu)起來，這就是文學和建筑的關(guān)系。外國的古典建筑文化家以脫離生活審美為基礎，和活人沒有什么親密的關(guān)系，基本都是教堂、神殿等等，希臘、羅馬這樣的建筑尤其得多。西方的建筑是從為神而建，為王而建到為民而建，這是西方建筑的發(fā)展。阿那亞的成功，叫去金碧輝煌、去富貴逼人。昨晚跟馬總探討的時候，我說我們泰禾是堅持金碧輝煌，堅持富貴逼人，也走出了一條自己的路。其實我個人以及很多人都很喜歡阿那亞的這種審美情趣，但中國還是有一批高凈值人群，他們的審美可能還是會源于過去的一些審美和認知，一定要玉石鋪地之類的，有個著名的老板，最近剛在上海買了套房，他家的裝修風格就是玉石鋪地，日本黑金風格，頗具豪華感。

大部分中國人都有一個皇帝夢，為王建筑，幾千年文化深深影響中國人，讀懂社會潮流文化的趨勢，對我們地產(chǎn)產(chǎn)品及運營的創(chuàng)新是非常有好處的。目前真正在研究房地產(chǎn)的書籍不多，像黃章林出的兩本書算是比較好的?；旧现袊康禺a(chǎn)發(fā)展還是受香港影響比較大，算是北伐的歷程，最早19