一、2004年8—9月上海辦公市場(chǎng)分析（根據(jù)最新交易數(shù)據(jù)）1、最新情況綜述2004年8月和9月份，上海辦公樓總共成交了1336套，計(jì)200280.3平方米，交易金額達(dá)到了318956.6萬(wàn)元，成交均價(jià)為15925元/平方米。其中，8月份實(shí)現(xiàn)交易429套，74772.4平方米，115209.5萬(wàn)元，均價(jià)15408元/平方米；9月份實(shí)現(xiàn)交易907套，125508.1平方米，203118.3萬(wàn)元，均價(jià)16184元/平方米。從數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是成交套數(shù)、成交面積還是交易金額，9月份的交易量都較8月份有大幅增長(zhǎng)，其中辦公樓套數(shù)增長(zhǎng)了111.4%，建筑面積增長(zhǎng)了67.9%，交易金額增長(zhǎng)了76.3%。表18－9月交易數(shù)據(jù)比較嘆面積（平方米蟻）拖套數(shù)鍵金額（萬(wàn)元）趁8午月私86354.查6高509易171194糧9嗎月管113925雁.9葡827燕147762正合計(jì)愛(ài)200280瘦.5怒1336謙318957從上述的數(shù)據(jù)我們可以看出，在住宅和酒店式公寓產(chǎn)品相繼經(jīng)過(guò)其價(jià)格的高漲階段之后，寫(xiě)字樓產(chǎn)品正逐漸成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將由理性興旺轉(zhuǎn)向繁榮。2．區(qū)域分析表2上海市各區(qū)辦公樓交易數(shù)據(jù)妹區(qū)縣禿建筑面積（平先方米）貴套數(shù)愁成交金額（萬(wàn)騾元）載單價(jià)（元撞/按平米）跟浦東塘45658史196邀104070交22793劉徐匯尼34909味185艦52697砍15096褲靜安注32899時(shí)253較52191聞15864壯長(zhǎng)寧彼21145久122鐮24481協(xié)11578死黃浦雖18490群92正33襖794鳳17937瘦虹口末15725淺249令13745矮8741勺盧灣縱14097打88嘩21496災(zāi)15249稅普陀等8267婆84曉7269蓄8793圈閘北紗5165伙40梨6787奏13141米楊浦繞2973廊24局1984耗6673歇金山藥752傅1駛301郊4000醋松江惱203撇2芝143呀7067今總計(jì)櫻200281剃1336湖318惡957冬15894上海市辦公樓市場(chǎng)集中度依然很高，傳統(tǒng)的市中心三區(qū)（靜安、黃浦和盧灣）及其周邊區(qū)縣（浦東、徐匯、長(zhǎng)寧、虹口）占據(jù)了辦公樓市場(chǎng)的主要份額。這七個(gè)區(qū)無(wú)論是在交易面積，還是在成交金額上都一路領(lǐng)先，而且七者合計(jì)總量均超過(guò)了90%。而寶山、奉賢、閔行、嘉定、南匯、表浦和崇明六區(qū)則在8、9月沒(méi)有交易。3．交易面積分析從交易面積來(lái)看，8－9月份，辦公樓成交面積占前五位的依次是：浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和黃浦區(qū)，前三名份額合計(jì)為56.7%，前五名份額合計(jì)為76.4%，如果算上虹口和盧灣區(qū)，則這七個(gè)區(qū)交易面積占了整個(gè)上海市的九成以上。4．成交金額分析從交易金額來(lái)看，8－9月份，排名前三位的依然是浦東新區(qū)、徐匯和靜安，這與交易面積排序一樣,緊隨其后的是黃浦、長(zhǎng)寧和盧灣區(qū)，前三名所占比例合計(jì)為65.5%，前五名合計(jì)為83.8%。原因說(shuō)明：浦東新區(qū)由于交易體量遠(yuǎn)大于其他區(qū)縣，因此在交易金額上繼續(xù)保持大幅領(lǐng)先。而長(zhǎng)寧和黃浦、虹口和盧灣這兩組交易面積相近區(qū)縣對(duì)比來(lái)看，由于黃浦、盧灣是傳統(tǒng)的市中心區(qū)，土地資源稀缺導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高啟，目前即使是住宅項(xiàng)目，這兩區(qū)范圍內(nèi)也難覓單價(jià)萬(wàn)元以下的樓盤(pán)了，因此較高的均價(jià)使黃浦、盧灣三區(qū)的交易金額分別超過(guò)了長(zhǎng)寧和虹口。5．平均單價(jià)從成交單價(jià)來(lái)看，9－10月份，浦東以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為依托的辦公樓價(jià)格一騎絕塵，以23155元/m2的單價(jià)雄居榜首，將其他區(qū)縣遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了后面，每平米高出第二名長(zhǎng)寧區(qū)5210元之多。本期在單價(jià)上排名第二的長(zhǎng)寧區(qū)以虹橋高級(jí)商務(wù)區(qū)為中心，單價(jià)達(dá)到了17945元/m2，緊隨其后的是靜安、盧灣和徐匯，單價(jià)依次為15820元/m2、15096元/m2、12141元/m2。具體見(jiàn)圖3。原因說(shuō)明：本期浦東辦公樓市場(chǎng)的單價(jià)如此之高，除了作為金融貿(mào)易中心受到大量外資企業(yè)的追捧外，另一個(gè)重要原因是浦東區(qū)新上市了一個(gè)天價(jià)樓盤(pán)。東昌濱江園是8月下旬新市的一個(gè)4層辦公樓，平均單價(jià)達(dá)到了58499元/m2，這比同期第二名的天安中心大廈高出了近30000元/m2，跟目前上海市辦公樓16000萬(wàn)元/m2的均價(jià)相比，絕對(duì)是一個(gè)天價(jià)。浦東新區(qū)除東昌濱江園以外的辦公樓交易均價(jià)僅為14545元/m2，由此可見(jiàn)東昌濱江園對(duì)本期浦東寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格的拉升幅度。6、單價(jià)分析表3上海市8－9月辦公樓單價(jià)區(qū)間分布表冰單價(jià)分段勞建筑面積（平召方米）販套數(shù)身成交金額（萬(wàn)撈元）狂＜飼10000創(chuàng)39092.限6獸429逢33920.湖2蘋(píng)10000偵－雷15000洪59711.匯5川396復(fù)73182.怒3刺15000只－槳19000灘78307.角5倡388篩129528旺.2落＞繩19000錦23168.桂9板123擠82325.山9很合計(jì)耀200280漆.5犧1336冠318956勸.6旺本報(bào)告期間，袖上海市辦公樓濟(jì)市場(chǎng)單價(jià)兩極嚴(yán)分化現(xiàn)象明顯限，單價(jià)最高的譜東昌濱江園達(dá)靈到了探59773窗元腸/扇平方米的天價(jià)瞎，而最低單價(jià)矛僅有巨4000骨元高/才平方米。我們謠將所有交易個(gè)復(fù)案的單價(jià)按價(jià)冰格區(qū)間排序分應(yīng)類(lèi)。狠從雨圖鵲4役－笑圖心6戶(hù)來(lái)看，本月單尸價(jià)分布有以下跨特點(diǎn)：戚無(wú)論是建筑面燕積還是成交金祖額，本期的需沿求高峰都出現(xiàn)奴在隱1500驢0放－思19000偉元筑/雙平方米這個(gè)區(qū)蝴間里，分別占攪總量的務(wù)39.1%趨和竄40.6%病。巴單價(jià)覺(jué)6000焰元栽/粉平方米以下的狠需求量很少，煩基本都在金山慎等這些非市中矛心區(qū)縣。在化600希0戶(hù)－右15000透元罪/棗平方米這一區(qū)慕間內(nèi)需求的分剪布比較平均，律一般在然3抹%圓－勒6胸%稈之間，服15000逼元持/華平方米以下的沫交易量，建筑李面積和成交金充額分別占總量閘的仙49.3%榮和幅33.6%支。溝19000論元蔑/廁平方米以上的女劃為高價(jià)寫(xiě)字寒樓需求急劇下賺降，每一個(gè)千掠元段內(nèi)的需求棚都這一價(jià)位段蘆的需求都在化2%株以下，合計(jì)來(lái)喇看，建筑面積年和交易金額分徐別占總量的揪11.6%記和堤25.8%支。這一價(jià)位段徒的需求面積雖噴然只占了一成乖，但是由于價(jià)碰格高昂，成交核金額也占了城1/4說(shuō)強(qiáng)。7、總價(jià)分析膚表插4誤上海嗎市跌8喉－淋9迎月份辦公樓單輩套總價(jià)分段比伸較撫總價(jià)（萬(wàn)元芽/萬(wàn)套）床建筑面積（平躍方米）作比例鄙套數(shù)笛比例蠢成交金額（萬(wàn)隙元）捉比例罷＜凍100友36245.客1微18.1%他541袖40.5%長(zhǎng)33694.羞6柱10.6%優(yōu)100備－襪500初107970櫻.7蒙53.9%貌699就52.3%染160774會(huì).6刻50.4%飄＞秋500藍(lán)56064.脆7協(xié)28.0%素96艦7.2%咱124487忠.4外39.0%蔑合計(jì)勺200280辜.5峰100.0%麻1336耐100.0%債318956房.6屬100.0%寄在本報(bào)告期內(nèi)溫，上海市辦公濟(jì)樓交易的單套甲總價(jià)變動(dòng)范圍娘也很大，單套劇價(jià)格最高的依匆然由東昌濱江剃園的一棟整體拋銷(xiāo)售的辦公樓倚創(chuàng)造，由于面團(tuán)積較大，總價(jià)棉達(dá)到了房16998省萬(wàn)元，總價(jià)最未低的僅為寫(xiě)22膝萬(wàn)元，位于楊衫浦區(qū)。我們將順交易記錄按價(jià)撤位段排序，得附到逗表利4誤及祖圖照7酸。星從上圖來(lái)看，醒辦公樓總價(jià)分純布有以下特點(diǎn)木：殲總價(jià)和需求套果數(shù)呈明顯的負(fù)鞏相關(guān)性陰，即總價(jià)越高支，需求量越少錢(qián)。橫總價(jià)需求量最千大的還是襖100雙萬(wàn)頃元碰/甲套以下價(jià)位段昂，縮100姜萬(wàn)疲元療/憤套以下的需求屆量為及541耍套，點(diǎn)全部交好易的男40.5%沈，連這一價(jià)位段的坡樓宇單套面積濁大多都在涉4女0幸－鋪100腳平方米朱之間，因此建勢(shì)筑面積和交易斯金額比例都不衫是很高，分別底僅占總量的甜18.1%吧和誰(shuí)10.6%夾。相總價(jià)在蓄10厲0毅－曾500廉萬(wàn)元之間各個(gè)隱價(jià)位段的需求紹也較大，合計(jì)寶交易套數(shù)達(dá)到園了亞699揉套，占總量的舌52.3%跪，嘉由于這一價(jià)位廚段的單套平均療面積在凳150拍平方米完左右，因此總盛的建筑面積和增交易金額比例禮均超過(guò)了一半爸，分別占總量隨的溜53.9財(cái)%輔和集50.4%額。胸總價(jià)超蛇過(guò)尿50蹲0逗萬(wàn)的需求急劇刷下降，總交易固套數(shù)僅有檔96閱套，占總量的哄7.2%皂。纖8斬、辦公樓單套荷面積、單價(jià)及愈總價(jià)的相關(guān)性現(xiàn)分析纏表是5踩辦公樓單套評(píng)面積、單價(jià)和歸總價(jià)相關(guān)性比于較叫單套面積（平夫米顏/茂套）繳平均面積隨(烏平方米灣/臥套）遙單價(jià)（元撕/鬧平方米）旨總價(jià)（萬(wàn)元耐/捧套）海＜棍100模67雜12439隆84弟100化－首200壘145詠14289驚207壟200嗎－積300耕250夜14630獄366纖300勢(shì)－撫400紹370是14795碑547旦400元－溝500毯446站17299靠772違＞恒500豆823責(zé)24146惰1987番合計(jì)旦150屋15925曠239儲(chǔ)從春圖怎8困來(lái)看，駁辦公樓交易的輩單套面積、單古價(jià)和總相互之鳴間呈現(xiàn)明顯的凳正相關(guān)性，即受單套需求的面姥積越大，則單野價(jià)越高、相應(yīng)鑼的總價(jià)也越高煮。粉原因分析：仁這是因?yàn)楣句N(xiāo)的規(guī)劃與辦公蛾面積需求呈正琴比，即公司人雀數(shù)越多，需要昌的辦公面積自瞧然也越大，而塞公司規(guī)模越多葡，實(shí)力越雄厚躲，為了向公眾尊傳達(dá)公司的良黃好形象，他們泳對(duì)辦公樓的品攜質(zhì)要求也會(huì)越前高，這自然會(huì)鮮提高了辦公樓促的成本及無(wú)形巧成本，因此這搬大公司購(gòu)買(mǎi)的錦辦公樓往往單拆價(jià)很高。大面幟積加上高單價(jià)顆，自然造成了鳴較高的單套總繡價(jià)。早9凈、扔8押—酷9克月辦公樓交易漿前十排名野表方6夏上海漿市豪8休－涼9首月辦公樓銷(xiāo)售潔面積排名幕排名抹名稱(chēng)懷區(qū)縣域地址欲銷(xiāo)售面積（平面方米）夏1護(hù)金鷹大廈譽(yù)浦東新區(qū)沸民生路該18743與2球國(guó)際麗都城駐J昆靜安區(qū)伶新閘路粗17957紡3確中海大廈翁盧灣區(qū)吸淮海中路繼14097償4鬧港泰廣場(chǎng)招黃浦區(qū)豐延安東路則13351彎5診東昌濱江園紡浦東新區(qū)叛浦明路哪8751隔6余飛洲國(guó)際廣場(chǎng)虎徐匯區(qū)口零陵路蔑7712密7巾上海之俊大廈此徐匯區(qū)票斜土路喉7709冰8盲徐匯苑大廈坊徐匯區(qū)題中山南二路漢7611洪9錫同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈斗長(zhǎng)寧區(qū)冊(cè)天山路勉7312究10蜻上海四季沙龍句虹口區(qū)決新市南路眠7185矛從上表可以看旦出，上海辦公敘樓大盤(pán)的成交奇集中在浦東、濁徐匯等區(qū)域，譽(yù)特別是金鷹大連廈，由于其獨(dú)展特的地理位置測(cè)和較為合理的炮樓盤(pán)定位，穩(wěn)不居銷(xiāo)售面積排惹行的第一名采。交表吸7艙上海郵市絹8拘－圣9咬月辦公樓銷(xiāo)售慕金額排名遙排名旺名稱(chēng)拾區(qū)縣損地址算成交金額（萬(wàn)軋?jiān)┑A(chǔ)1舅東昌濱江園熔浦東新區(qū)伐浦明路行51193招2壟國(guó)際麗都城軟J螺靜安區(qū)妙新閘路兼32943裹3轟金鷹大廈鬼浦東新區(qū)拐民生路齊29821侄4榨港泰廣場(chǎng)倦黃浦區(qū)衰延安東路時(shí)23000走5己中海大廈論盧灣區(qū)舞淮海中路爺21496肌6泊飛洲國(guó)際廣場(chǎng)五徐匯區(qū)育零陵路耗15401撈7射徐匯苑大廈路徐匯區(qū)樣中山南二路急12177汪8最同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈演長(zhǎng)寧區(qū)纖天山路澆9725累9粉達(dá)安城級(jí)6民號(hào)房覆靜安區(qū)惕石門(mén)二路堵9037庫(kù)10崖上海之俊大廈澡徐匯區(qū)總斜土路震8675德從上表可知，奴辦公樓銷(xiāo)售金獄額的前幾位大葡多被浦東的樓市盤(pán)所包攬，這金主要是因?yàn)闁|耀昌濱江園的超際高單價(jià)所致。夜而金鷹大廈岔在絮8猛—宅9仰月的銷(xiāo)售回款罩達(dá)到唯2.9樸億，銷(xiāo)售形勢(shì)禁較好。休表秩8憐上海擊市痰8盒－硬9尸月辦公樓單價(jià)翼排名政排名掀名稱(chēng)的區(qū)縣齡地址躁單價(jià)（元更/混平米）喬1譜東昌濱江園拖浦東新區(qū)哥浦明路清58499且2純天安中心大廈削黃浦區(qū)榴南京西路銳28758新3蓮海通證券大廈磨黃浦區(qū)房廣東路半24357派4匯中?，F(xiàn)代城筐黃浦區(qū)誤山東中路瘦24121詳5適南證大廈權(quán)靜安區(qū)現(xiàn)南京西路話(huà)21664貝6笑飛洲國(guó)際廣場(chǎng)充徐匯區(qū)設(shè)零陵路運(yùn)19970旁7宮御華名苑結(jié)長(zhǎng)寧區(qū)翠愚園路月18865夏8服上海中融大廈養(yǎng)浦東新區(qū)厚浦東南路頑18817掀9療谷泰濱江大廈替黃浦區(qū)是中山南路集18502卷10晝均瑤國(guó)際商務(wù)洲徐匯區(qū)杰肇嘉浜路帆18390悶從上表可知，艷目前滬上在售等辦公樓前十名構(gòu)的價(jià)格底線(xiàn)大斧約在洗18000寺元葬/司平方米左右。軋我們也可以看培到，均價(jià)前十旬名的樓盤(pán)之間丹的價(jià)格落差比胖較大。除去價(jià)涂格超高的東昌懲濱江園以外，濾第二名（天安模中心大廈）與買(mǎi)第十名（均瑤怠國(guó)際廣場(chǎng)）的參價(jià)格落差達(dá)到碼10000蝴元鉛/幣平方米。飾二、上海整體存甲級(jí)辦公市場(chǎng)漿綜述1、現(xiàn)狀概述燒根據(jù)我們的調(diào)閃查顯示，上海褲市每年的甲級(jí)賽寫(xiě)字樓供應(yīng)量標(biāo)基本維持在樹(shù)2菊0罩－江30慶萬(wàn)平方米左右垮。但就目前情歇況看，由于浦勾西商務(wù)區(qū)域可紡出租的空間已殲經(jīng)很小，黃浦職區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)最屯近建成的項(xiàng)目屋將繼續(xù)成為市殘場(chǎng)的焦點(diǎn)，這羞些項(xiàng)目中許多兩已經(jīng)接近全部成出租?？靠紤]到今年供忙應(yīng)的緊張以及爭(zhēng)今年上半案年葛3.8稅%刷的增長(zhǎng)，上海噴一類(lèi)和二類(lèi)地隊(duì)區(qū)的租金價(jià)格變?nèi)觐A(yù)計(jì)將增遇長(zhǎng)懸10惹%目—良15沉%椒。利從長(zhǎng)期看，今豎年年底開(kāi)始的危供應(yīng)浪潮將一昆定程度的減輕故市場(chǎng)的緊張程看度。我們預(yù)測(cè)完從牢200梢4羨年頭到寺200柱5盡年，每年大約國(guó)有掩10譽(yù)0丑萬(wàn)平方的中高琴級(jí)寫(xiě)字樓投放挖市場(chǎng)，其中很賤大一部分集中習(xí)在陸家嘴。淡從微觀方面來(lái)驕看，瑞安企業(yè)劈大道項(xiàng)目的入獵市，對(duì)緩解峰2004高年精1握季度上海甲級(jí)直寫(xiě)字樓市場(chǎng)供濕給并沒(méi)有提供唉多少幫助，浦呈西主要辦公區(qū)逼域?qū)懽謽枪┙o糠仍然緊缺，需扇求市場(chǎng)旺盛，猾尤其是那些需打要大面積辦公強(qiáng)場(chǎng)地的公司，下其選擇范圍局侵限，因此來(lái)福斑士廣場(chǎng)和企業(yè)拜大道的多數(shù)辦弓公空間就已被御預(yù)訂。浦西多違數(shù)高檔寫(xiě)字樓泛空置率很低，親租金微幅上調(diào)壓。陸家嘴地區(qū)主的寫(xiě)字樓由于杠受到需求持續(xù)懷的消弱，租金預(yù)微幅下調(diào)。因噸此，惡200悉4秧年二季度上海腫甲級(jí)寫(xiě)字樓平悉均租金簡(jiǎn)較浪200明4顆年一季度微幅倆增長(zhǎng)狂了亭3.7赤%,瀉達(dá)到知0.70已美元?dú)w/翻天酸/挺平方米戴。2、需求分析雜甲級(jí)寫(xiě)字樓檢在麻200罩4久年租2泊季度的吸納量本有很明顯增長(zhǎng)泰，由于公司先擦后搬進(jìn)早前已目承租了的預(yù)租借樓面的新建成拌寫(xiě)字樓。對(duì)整挽體城市而言，疊跟上個(gè)季度的求7290諸0尖平方米葵吸納量比較，隙第二季度的吸阻納量約為貢11530辰0堪平方米付。大部分的吸漸納仍舊集中在枯浦西大約為魂10060咽0推平方米舅，浦東已從上陽(yáng)一季度的負(fù)吸披納量恢復(fù)至本源季度相1470左0大平方米晶的正吸納量。盜寫(xiě)字樓在本季聰度大約占據(jù)了絕1470害0什平方米涉。浦東增加的搖吸納量主要是乓一些遷居的租巾客，包私括副Genera山lMoto托r隔s簽、磨Itoch維u胸和趨Praxai族r娘。角公司丑寫(xiě)字樓階區(qū)域熱建筑面積（平忌方米）讀摩托羅拉等來(lái)福士廣場(chǎng)丈黃浦合1200砍Kenma晚tsu亞來(lái)福士廣場(chǎng)況黃浦啦1200馬DawaS虜ecurit血ies水震旦廣場(chǎng)乖陸家嘴急2000蟲(chóng)Ford獲上海信息大樓軟陸家嘴糕8000吩AXA貞騰飛科技象徐匯悄1200衛(wèi)DowCh儉emical貼企業(yè)大道旦盧灣謠2700斤Regus漫企業(yè)大道桃盧灣廁20003、新增供應(yīng)似新近落成的甲揪級(jí)寫(xiě)字樓騰飛壓科技大廈和東逐方眾鑫大廈已殺于笛200果4猴年怪2仙季度進(jìn)入租賃扔市場(chǎng)，伴隨這身些新寫(xiě)字樓的喉落成，上海甲絮級(jí)寫(xiě)字樓總的首供應(yīng)量垮到稼6職月底已經(jīng)達(dá)到澇350樓萬(wàn)平方米。斤東方眾鑫大廈穿坐落于南京西互路，是靜安區(qū)扶過(guò)去兩年落成痕的甲級(jí)大廈，謙為該區(qū)提供了挺3257泳9絲平方米慎的寫(xiě)字樓樓面母，由于交通便崇利，該寫(xiě)字樓捐預(yù)租情況理想錦。拾徐匯區(qū)騰飛科萍技市場(chǎng)放出的符面積大約為粒2420載0臂平方米墾，徐匯區(qū)所有書(shū)寫(xiě)字樓的總存期量為以30040躍0聲平方米問(wèn)他是在下幾個(gè)他月內(nèi)完成的寫(xiě)導(dǎo)字樓的其中一政個(gè)。滲4衫、空置率分析浴日益增加的需屈求和新增供應(yīng)騾的彌補(bǔ)，使得彩上海甲級(jí)寫(xiě)字挺樓在葛04辜年關(guān)1承季度的空置微溪幅降低。與上竄季度空置率為千11.5乖％相比較，本危季度末全市的賭平均空置率達(dá)稻到副11.1膏％，空置面積蘿為濁40.集6漲萬(wàn)平方米唇。由于本季度譽(yù)企業(yè)大道投入掃市場(chǎng)，在浦西聞的平均空置率利從上季度的豈8.4密％微升到廣10.1節(jié)％。該物業(yè)所厚在盧灣區(qū)的平責(zé)均空置率在三閘月底為慘16.9夢(mèng)％，比往03茄年芝4仿季度增加了狡10讓?zhuān)?。企業(yè)大道穴80幻％的辦公空間纏已經(jīng)被預(yù)定，泥如果包括這個(gè)軋項(xiàng)目，盧灣區(qū)姿空置率可能更蔽低。當(dāng)來(lái)福士棒廣場(chǎng)開(kāi)始滿(mǎn)租鄙，黃浦區(qū)的空引置率從上季度墓的潔15.6囑％降至爐11.7糾％。與浦西隔者著一條江的浦引東，持續(xù)消弱鹽的需求，以至賽于甲級(jí)寫(xiě)字樓完的平均空置率宋保持穩(wěn)定在爛13.6躺％。廟5抄、租金價(jià)格分壘析渴在浦西持續(xù)的名強(qiáng)勁需求、企起業(yè)大道和來(lái)福能士廣場(chǎng)的高額稱(chēng)租金，推動(dòng)了淋2004雁年核1攻季度上海甲級(jí)剝寫(xiě)字樓市場(chǎng)的摸平均租金報(bào)價(jià)鑰微幅上升，全跑市租金報(bào)價(jià)較崗上季增長(zhǎng)了劉1.1%容，達(dá)到牙0.67挖美元妨/反天鼠/啞平方米。其中惑浦西的租金較狗上季度增長(zhǎng)了柿3.1%龜，達(dá)到儲(chǔ)0.66摟美元縫/前天東/濁平方米。浦東養(yǎng)本季度的需求付市場(chǎng)變?nèi)?，甲噸?jí)寫(xiě)字樓平均阻租金從去年的喘二季度開(kāi)始持韻續(xù)下降，本季鏡度較上季度下姑降游4.4%盤(pán)至傲0.67靜美元仁/豪天愉/慧平方米。在個(gè)評(píng)別區(qū)域中，由攏于受到企業(yè)大何道項(xiàng)目上市，土致使盧灣的租舟金水平增長(zhǎng)幅稿度最大，盧灣育的平均租金報(bào)目?jī)r(jià)較上季度增思長(zhǎng)了侍13.1%振，達(dá)到栗0.77爺美金美元息/雞天屯/耽平方米。在浦觸西的多數(shù)區(qū)域誕，準(zhǔn)1孫季度，以顯1%-2%辨的比較適中的快幅度增長(zhǎng)。盡革管本季度的收哄益很大，但是丈值得關(guān)注的是汪租金的報(bào)價(jià)比姥實(shí)際成交價(jià)高佛出綢10-20%犬，在一些高額蓄房產(chǎn)中，甚至贏更高。鉛從具體區(qū)域看挽，陸家嘴地區(qū)資基本是每平方敵米每天番1棉美元，南京西悄路和南京東路軋較好的地段霜為拆0.縱9泄美元，徐家匯域?yàn)閮?nèi)0.宏6蹲到耳0.劃8榆美元，炸虹橋考古北悲為憤0.雨7老到燭0.哄8匪美元耳，盧灣淮海路聞為泳0.麻7魄到高0.玻9紛美元。筑與本季度堅(jiān)挺兄的租金相比，健銷(xiāo)售市場(chǎng)有限嚼的需求導(dǎo)致銷(xiāo)懼售價(jià)格較上季照度適度的下降誦了買(mǎi)3.弓％，目前上海桿寫(xiě)字樓售價(jià)的共平均價(jià)格在漲21000崗元即/疤平方米劇左右。6、市場(chǎng)展望叉2007富年上海甲級(jí)寫(xiě)月字樓掀起新的組供應(yīng)熱潮統(tǒng)2002兔年底融至捐200南3辮年初，政府批捐出了大量辦公珍樓土地，按照墓新寫(xiě)字樓３年虹至４年的建設(shè)豐周期計(jì)以，雷200豎6傻至艷200川7草年又將是新一問(wèn)輪供應(yīng)熱潮。伶預(yù)計(jì)堂至獄200童7著年底，陸家嘴撇核心區(qū)域?qū)⒂械ぃ梗昂闳f(wàn)平方米甲級(jí)生辦公樓供應(yīng)，隸靜安區(qū)帝６０影萬(wàn)平方米，盧鬧灣區(qū)晝１５彎萬(wàn)平方米，徐瞧匯區(qū)朗２９界萬(wàn)平方米，黃所浦區(qū)靠２２融萬(wàn)平方米，虹蓮橋冠８吵萬(wàn)平方米東，上海甲級(jí)辦創(chuàng)公樓的箏新增缸供應(yīng)面積總計(jì)旬將達(dá)水２３０貨萬(wàn)平方米。相坡比今天，甲級(jí)拍辦公樓總量不卡過(guò)式３３０血萬(wàn)平方米，這遣三四年增長(zhǎng)將魔達(dá)敏７０％形。到時(shí)租金所盈受到的壓力是喂可以預(yù)見(jiàn)的。槍市場(chǎng)需求量大柴幅增長(zhǎng)濤盡管腿至枝200來(lái)7闊年，上海甲級(jí)監(jiān)辦公樓的新增普供應(yīng)將鞠達(dá)隙23鴿0順萬(wàn)平方米，三悶?zāi)曛脊?yīng)量央增幅將身達(dá)釋70立%夢(mèng)。不過(guò)，粘中國(guó)入世，上輝海市政府推出齒的跨國(guó)企業(yè)地船區(qū)總部的優(yōu)惠掘政策凡及康201鏡0眼年世博會(huì)三方濱面因素將構(gòu)成蕉上海甲級(jí)寫(xiě)字型樓需求的強(qiáng)勁敏原動(dòng)力。迫根據(jù)練WTO盤(pán)協(xié)議，外資金褲融機(jī)構(gòu)在華經(jīng)佩營(yíng)的種種限制探將投于衣200蒼7番年前逐步取消絡(luò)。伴隨著商業(yè)擊銀行、投資銀玻行、保險(xiǎn)、電富信及商業(yè)運(yùn)輸棚等行業(yè)的市場(chǎng)免限制取消，這生些行業(yè)的外資演機(jī)構(gòu)勢(shì)必要建造立各種類(lèi)型的鞠辦事處，一旦品展開(kāi)業(yè)務(wù)，對(duì)振包括寫(xiě)鷹字樓在內(nèi)的商竄業(yè)用房面積產(chǎn)紐生更大需求。偽于此同時(shí)，甲史級(jí)寫(xiě)字樓成了敢繼住宅和商鋪紡之外的又一個(gè)椅熱門(mén)投資品種右。尤其是來(lái)自遇江浙的民間資預(yù)本，對(duì)上海甲竿級(jí)寫(xiě)字樓表現(xiàn)吃出極大的熱情禮，直接推動(dòng)了左甲級(jí)寫(xiě)字樓售熟價(jià)的大幅上漲礎(chǔ)。尾租金水平將會(huì)鐮經(jīng)歷先上升后庸回落的趨勢(shì)如從去年執(zhí)到轉(zhuǎn)200傾5早年，由于期間會(huì)寫(xiě)字樓的新增農(nóng)供應(yīng)量不足，拋需求量上升，企租金水平保持種了持續(xù)攀升。賴(lài)而預(yù)計(jì)到貞了欣200煙6屠年，隨著寫(xiě)字木樓會(huì)有大量新仰的供應(yīng)量涌現(xiàn)織，租金將會(huì)重嫂新面臨下調(diào)的莖壓力。萍本案所處區(qū)域繡介紹慚本案地處四川堪路、九江路口周，位于黃浦區(qū)嫩域內(nèi)。城區(qū)面積小黃浦區(qū)面貓積刷12.8遠(yuǎn)5素平方公里，占曾全市面積泊的牽0.2斤%再，雖然黃浦區(qū)猛所占市區(qū)面積禮比重較小，但壞其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展喚方面起著相當(dāng)面大的作用，有霧著相當(dāng)高經(jīng)濟(jì)擠地位。行政區(qū)劃森黃浦區(qū)行政區(qū)廈劃商為堂9嗎個(gè)街道付共垮19肺0消個(gè)居委會(huì)。恰二蔽○○棒○縱年?duì)钇咴乱蝗諒U，經(jīng)國(guó)務(wù)院批僅準(zhǔn)，上海市委障、市政府決定站原黃浦、南市息兩掌區(qū)租"牌撤二建一，建殃立新的黃浦區(qū)敵，對(duì)于實(shí)現(xiàn)優(yōu)吐勢(shì)互補(bǔ)、資源唇整合提供了更鼓廣闊的空間，頌為重塑功能、羊增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力狼創(chuàng)造了條件。人口縱全區(qū)人口總數(shù)控為增68.惹6慕萬(wàn)人。交通狀況款黃浦區(qū)交通四興通八達(dá)。人民跌廣場(chǎng)是上海市糖內(nèi)重要的交通背樞紐，設(shè)有通堡往市內(nèi)各主要部地點(diǎn)的公交線(xiàn)源路，并且也是沉上海目前唯一駐的地鐵中轉(zhuǎn)站販，地鐵一號(hào)線(xiàn)繞、二號(hào)線(xiàn)在此炒交匯。加之南勝浦大橋、延安漂路遂道、延安便路高架、內(nèi)環(huán)府線(xiàn)高架、南北列高架以及復(fù)興鼓東路、西藏南盒路、陸家浜路塘等主要道路構(gòu)數(shù)成了快速、便成捷的立體交通巡網(wǎng)絡(luò)區(qū)域規(guī)劃腥“秀十券五以”尺期間，黃浦區(qū)藥將逐步實(shí)施包斧括外灘地區(qū)、作南京路地區(qū)、惰人民廣場(chǎng)地區(qū)致、老城廂地區(qū)踢，南部市中心難現(xiàn)代化聚居區(qū)衛(wèi)這五個(gè)地區(qū)的戚功能完善和升日級(jí)，啟動(dòng)一批捧道路交通、市照政基礎(chǔ)設(shè)施、挺舊區(qū)改造和綠赴化建設(shè)項(xiàng)目。逆其中包括建設(shè)艘明珠線(xiàn)二期南揮浦大橋和西藏湖南路兩個(gè)站點(diǎn)裳，復(fù)興東路越跌江隧道，楊浦巖軌道交通延伸柏等設(shè)施，全面辨改辛造怪8再萬(wàn)平方米的延槽安中路生態(tài)景泡觀綠地，建設(shè)茂外灘沿江景觀搶綠地，建設(shè)沿西中華路、人民存路內(nèi)側(cè)的老城弓廂環(huán)城道路敞秋開(kāi)式綠化環(huán)，具構(gòu)筑一條長(zhǎng)達(dá)使500尖0深米真的環(huán)城綠色旅追游走廊。吼與此同時(shí)，新駁黃浦區(qū)將逐步駕拆除徹近族18扁0辭萬(wàn)平方米舊房推，在老西門(mén)、室董家渡地區(qū)近拉5俊3尾公頃檢的城市景觀與羊城市生態(tài)統(tǒng)一接協(xié)調(diào)，成為滿(mǎn)纏足盒2正1屠世紀(jì)居民不同校層次物質(zhì)和文拾化生活需要的疊市中心現(xiàn)代化旨聚居區(qū)?；蕿橹С贮S浦區(qū)鐵政府綠環(huán)建設(shè)則項(xiàng)目及市中心佩現(xiàn)代化聚居區(qū)既等重點(diǎn)項(xiàng)目的埋建設(shè)，農(nóng)行、根建行、交行及充上海銀行為其強(qiáng)提供總金齊額即1懼0桂億元左右的貸仔款授信額度。糧這無(wú)疑給發(fā)展縮中的黃浦及黃電浦南部的住宅惹業(yè)注入了新的片活力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展光黃浦區(qū)是上海悄經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度考較快的區(qū)域。底改革開(kāi)放使黃紹浦區(qū)加快了經(jīng)汁濟(jì)發(fā)展的速度牌。外商、外省羨市在該區(qū)投資鞏活躍，中外大娘企業(yè)、大集團(tuán)毯、大公司紛紛炊入駐黃浦，形浸成區(qū)域經(jīng)濟(jì)新樓的增長(zhǎng)點(diǎn)。全處區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)聾量在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)崇中明顯提高，溝城區(qū)面貌發(fā)生午了顯著變化，孕新建的一批現(xiàn)舒代化的商辦綜有合樓、公寓住胃宅樓拔地而起澡，形成城市亮偷麗的新景觀增。佛奧200蓄3抵年全年實(shí)現(xiàn)增蝕加值傷87.10掏億元，比上年蔥增長(zhǎng)歷12.1%輛。其中，第二粒產(chǎn)業(yè)增加值兆8.4敲1擔(dān)億元深，下降品0.5%栗，占全區(qū)增加磚值比重祖9.7%膨；第三產(chǎn)業(yè)增布加值稀78.6賊9喇億元頂，增長(zhǎng)阻13.6%從，占全區(qū)增加膊值比重悄90.3%校。眾（附茅表出1瞎）圖全年實(shí)現(xiàn)增加每值乳87.1蔥0念億元隨同昆比上年增長(zhǎng)蘭12.1%干第二產(chǎn)業(yè)增加盈值耐8.4勁1丑億元蝕同爸比上年下降會(huì)0.5%下占全區(qū)增加值饞比重菠9.7%扮第三產(chǎn)業(yè)增加唯值漂78.6奏9文億元?jiǎng)ν啾壬夏暝鲩L(zhǎng)則13.6%貧占全區(qū)增加值墳比重判90.3%（附表1）喚200疏3專(zhuān)年該區(qū)商業(yè)穩(wěn)敏步增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)逢商業(yè)（含餐飲脫業(yè)）增加值生30.57莫億元，比上年皇增長(zhǎng)熱10.0%項(xiàng)。商業(yè)（含餐厘飲業(yè)）銷(xiāo)售（奔營(yíng)業(yè)）收入褲341.95蹄億元，比上年形增長(zhǎng)番7.2%硬。其中：批發(fā)漆和零售業(yè)銷(xiāo)售蠢額輩325.69簽億元，餐飲業(yè)里營(yíng)業(yè)收入罪16.26盈億元。全年社臨會(huì)消費(fèi)品零售轎額凳133.57專(zhuān)億元，比上年饞增長(zhǎng)境1.6%剖。其中，吃的短商品零售額融27.43綁億元，比上年寒下降逮8.3%驢；穿的商品零世售額亡28.44申億元，比上年虎增長(zhǎng)傍16.9%傘，用的商品零仆售額場(chǎng)77.3幼2晨?jī)|元下，比上年增長(zhǎng)碰0.4%燥。飛房地產(chǎn)市場(chǎng)有撈序發(fā)展。實(shí)現(xiàn)濤房地產(chǎn)業(yè)增加凍值廉12.59梅億元，比上年麻增長(zhǎng)摘18.3%購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)悟投資錫62.34偶億元，比上年炭增長(zhǎng)串4.8%棄。施工面積盲341.搖2竄萬(wàn)平方米惰，比上年增長(zhǎng)碗1.6%搖；竣工面積指91.拉5柜萬(wàn)平方米歡，比上年增長(zhǎng)態(tài)3.3%翁。區(qū)域內(nèi)商品敏房銷(xiāo)售建筑面碑積說(shuō)6牲1忘萬(wàn)占平方米，比上號(hào)年下降絡(luò)12.9%辣，商品房銷(xiāo)售僚額華6趕5煙億元記，比上年增長(zhǎng)予66.7裙%偽。疊（附扮表彎2突）博房地產(chǎn)業(yè)增加楊值乞12.59獲億元展同綢比上年增長(zhǎng)藏18.3%綿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投康資蛾62.3套4把億元畢同械比上年增長(zhǎng)談4.8%齒施工面積醒341.高2日萬(wàn)平方米飛同摘比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)1.6%曠竣工面積約91.場(chǎng)5跨萬(wàn)平方米揮同敲比上年增長(zhǎng)艙3.3%纖商品房銷(xiāo)售建嗓筑面積猶6償1濃萬(wàn)平方米臉同快比上年趨下降棟12.9%候商品房銷(xiāo)售額儀6闖5謠億元背同呈比上年增長(zhǎng)幼66.7%（附表2）臥案名忠區(qū)域評(píng)地址谷寫(xiě)字樓租價(jià)返（元眨/困平亭米嘗/黑天）那可供應(yīng)面積養(yǎng)樓層啦物管費(fèi)用籌（元永/濃平粒米壘/矮天）王海洋大廈憶黃浦艦延安東彼路侄55肅0伐號(hào)耽6.3獵130權(quán)0己平方米鼻21跑25葛仙樂(lè)斯廣場(chǎng)蛋黃浦舒南京西次路座38隔8惠號(hào)淚5.4呀172沉5掘平方米小39捆29越匯金大廈井黃浦激漢口料路汁51勸5都號(hào)昂3.2充93幻8挖平方米滴22蜻25愈工商聯(lián)大廈交黃浦喪延安東渠路式5皇5廉號(hào)底2.8冊(cè)150蕉0婆平方米鏟30匯2.18趁外莖灘界1懷2易號(hào)蔽黃浦丈中山東喚路秩1喂2寶號(hào)暴6.6趟226由0支平方米城5茂30梢來(lái)福士廣場(chǎng)罷黃浦餃西藏中剖路宏26笨8靜號(hào)池8課2198.8俊9爺平方米沖51馬32右海通證券大廈胃黃浦鑼廣東萍路沉68霸9非號(hào)召6.2閥155谷0訴平方米吉35飲25恐中區(qū)廣場(chǎng)愈黃浦蹤黃陂北變路宵22斥7誘號(hào)宜5.7鑄172秋5告平方米周26巧27烘聯(lián)誼大廈德黃浦艙延安東惜路波10桌0同號(hào)顧4.1罷93煉0剃平方米廳30量25針東銀大廈繞黃浦顧北京東肺路板68凈9折號(hào)己3.3唐153途3未平方米業(yè)30裙25條峻嶺廣場(chǎng)投黃浦造成都北神路戴50奧0啊號(hào)殼2.9糊130遭0反平方米輔38勤25期中福大廈貸黃浦正九江凳路鳴61兇9掉號(hào)碎3.5奸148劑6畢平方米蒜26乓8.36視中外運(yùn)大廈晶黃浦瘋福建中盆路杰18檔8風(fēng)號(hào)振3.8翼68沫0星平方米銅33祖18濤項(xiàng)目區(qū)域在租萬(wàn)樓盤(pán)一覽表卻從上表中我們非可以看出：凈目前該區(qū)域的寒寫(xiě)字樓市場(chǎng)，捏租賃市場(chǎng)主要尸以高檔寫(xiě)字樓眾物業(yè)為主，受暮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支催撐影響，其租糕賃價(jià)格也一直貴居高不下。涉該區(qū)域樓盤(pán)的煉物業(yè)管價(jià)格從勁另一個(gè)層面反猛映出了該區(qū)域等的產(chǎn)品價(jià)值以吳及入駐企業(yè)的巡支付能力。接目前該區(qū)域市僚場(chǎng)的寫(xiě)字樓產(chǎn)茫品，面積分割瘦都較大，都在鞠60題0問(wèn)平方米渴以上，也就是單說(shuō)典，客戶(hù)單筆交黨易將至少去化紐半個(gè)樓層。限區(qū)域租賃市場(chǎng)隆分析租賃價(jià)格分析垃【分析】五有上圖分析可暢知，目前該區(qū)融域內(nèi)的各辦公電類(lèi)物業(yè)的租金毀主要集中在丘3-4做元懶/譽(yù)平方廳米啟/備天和聰6-8究元泊/啦平方榜米考/劈天這兩個(gè)價(jià)格仿區(qū)間段之間；辭基本反映出了矩該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)啄目前正在進(jìn)行遵商業(yè)化運(yùn)營(yíng)的奧辦公樓物業(yè)的納格局分布。這瞇兩個(gè)價(jià)格段所青針對(duì)的客戶(hù)群林體完全不同，夜但受區(qū)域經(jīng)濟(jì)視因素的強(qiáng)有力往支撐，該區(qū)域透的需方市場(chǎng)對(duì)鑰其的租賃價(jià)格赤又較強(qiáng)的俄價(jià)緣格承受能力。膊可供應(yīng)物業(yè)面圣積分析病【分析】掃有上圖分析可脫知，目前該區(qū)寬域內(nèi)的各辦公夕類(lèi)物業(yè)租片賃公,綁供方市場(chǎng)主要面以推出大面積非的辦公物業(yè)為爆主商,弦主力面積主要笑在緊150賢0香平方米狗之央間殼,覺(jué)最小的面積分穩(wěn)割也達(dá)到了趙60偏0裕平方米艷,蝶也就意味著客憂(yōu)戶(hù)單筆交易最風(fēng)少也得吸納近科半個(gè)層面的面郵積壩,弓相信這樣的運(yùn)斥營(yíng)成本只有具流備一定規(guī)模的悶大型企業(yè)才會(huì)凝考私慮司.迫項(xiàng)目區(qū)域在售搖樓盤(pán)一覽表丑樓盤(pán)名稱(chēng)宜區(qū)域埋地點(diǎn)遠(yuǎn)價(jià)格部物業(yè)管理費(fèi)吹銷(xiāo)售狀況票發(fā)展商螞交屋時(shí)間邀銀及晨票數(shù)碼大徹廈刃(茅海通證券大冊(cè)廈敵)百黃浦充云南中要路莫8研8旬號(hào)箏/芝北海裝路僵20爐0腔號(hào)杯2900菊0仔元尿/沈平方米優(yōu)2蕉5禍元豪/評(píng)平方濤米籌/傲月繼90%敏上海谷元房地爽產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公銳司泰2003/3胞安基廣剩廈右地王中心逐黃浦您浙江中懼路樣53真5棗號(hào)輩19000玉—滲20000刻元蚊/敲平方米帶6掀元部/萬(wàn)平方紙米軍/亭月篩70%羽上海弘峰房地掉產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公呢司標(biāo)2004/1甘0吃新黃浦金融大賠廈拐黃浦浙南京東盆路滿(mǎn)6柄1矛號(hào)它2000獨(dú)0墨元梯/陪平方米伏1萄7關(guān)元煎/月平方瞞米印/樣月旁60%營(yíng)上海新黃浦置倆業(yè)股份有限公鋼司龍98耀港息泰錘廣場(chǎng)同黃浦播延安東再路急70邁0摧號(hào)勇1緣8騾000罰元敵/捉平方米味24.犯8濃元竿/賢平方竿米謝/畢月蒸50%飛上海港泰房地廚產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公紐司欣98宴南開(kāi)任大診廈魯黃浦浮陸家浜籌路子133爸2弦號(hào)離1鏡1嚷000奧元惑/前平方米蜓18.飛9頁(yè)元林/霉平方艷米賣(mài)/養(yǎng)月鐮90%恒上海萬(wàn)泰房地階產(chǎn)發(fā)展有限公劣司棍現(xiàn)房朝從上表中我們且分析得出：價(jià)格分析接【分析】途由上圖可知，款目前該區(qū)域的偶主力價(jià)格段屬在廉18000-棚2000市0蔑元之吧間步/者平方米，這也壓直接反映出了姐該區(qū)域內(nèi)的辦豪公樓物業(yè)的市注場(chǎng)價(jià)值。談物業(yè)管理價(jià)格升分析幟【分析】奏有上圖分析可混知，目前該區(qū)倆域內(nèi)的各辦公蘭類(lèi)物業(yè)樓盤(pán)，哪其物業(yè)管理的爺成本還是有一錄定的差距，，史我們認(rèn)為區(qū)域租內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓萬(wàn)的物業(yè)管理價(jià)疏格培在泛18-2拔0攀元問(wèn)/院平方榜米時(shí)/適月之間，這個(gè)匹價(jià)格也是目前滿(mǎn)上海甲級(jí)辦公墳樓物業(yè)管理收療費(fèi)的主力價(jià)格銷(xiāo)售率分析鳥(niǎo)【分析】答有上圖分析可監(jiān)知，目前該區(qū)兵域內(nèi)的各辦公引類(lèi)物業(yè)樓盤(pán)，揭其銷(xiāo)售狀況普貢遍良好，銷(xiāo)售汗率基本挎在彼6鋸成以上。區(qū)域蓬內(nèi)帶租約出售犯的寫(xiě)字樓盤(pán)銷(xiāo)污售去化相對(duì)較曬快，一般去化持時(shí)間立在糧6-災(zāi)9陽(yáng)個(gè)月左右；小舌面積的相對(duì)更斯快一些客源分析持從目前區(qū)域市莖場(chǎng)內(nèi)在售的寫(xiě)谷字樓盤(pán)來(lái)看，鞠其主要分為一壁般銷(xiāo)售和帶租瞇約出售兩種，猛帶租約出售的團(tuán)樓盤(pán)房齡基本惜在儉5勒年以上，基本罪屬于開(kāi)發(fā)商套醬現(xiàn)的行為。從沒(méi)其銷(xiāo)售的方式伸來(lái)看，我們分偷析認(rèn)為該區(qū)域生的寫(xiě)字樓市場(chǎng)悠主要由大型企祥業(yè)自用和投資厘客戶(hù)這兩大團(tuán)趴體構(gòu)成，由于椒區(qū)域內(nèi)自身經(jīng)頑濟(jì)的高強(qiáng)度發(fā)賀展，至目前為哀止已經(jīng)支撐起纖一定的樓價(jià)，掩因此小公司難讓以承受該區(qū)域割寫(xiě)字樓的高經(jīng)乏營(yíng)成本。個(gè)案資料典銀晨數(shù)碼大讓廈通(既海通證券大愧廈鐘)處地址：銜云南中銀路詢(xún)8受8責(zé)號(hào)候/仍北海蜘路滿(mǎn)20扯0污號(hào)揚(yáng)發(fā)展偶商購(gòu):揪上海谷元房地狹產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公順?biāo)举|(zhì)開(kāi)盤(pán)時(shí)萍間層:晃以前呢規(guī)燃仍母模：航總建筑面積燥65000奇多平方米，占杏地面積沒(méi)5851濁平方米護(hù)，為一幢三十衡五層的高層作租金：蹦0.8縱元琴美駐金錯(cuò)/料平方踩米瓣/龍?zhí)欤壳耙鸦咀馔辏┚┏霰∶浿i售：忽350難0辰元鵝美袍金短/平平方米（目前弦只剩刑34F考出售諒，面積為猾1700煮平方米舅）灰面積分割幼：捧97--斃1700量平方米難車(chē)注度料位僵：買(mǎi)價(jià)霞5撲0鮮萬(wàn)碰元偏/螞個(gè)，租價(jià)：綢1850委元桶/珍個(gè)押物業(yè)費(fèi)慌:佛25檢元旬/懂平方夢(mèng)米逃/零月耳產(chǎn)品簡(jiǎn)述：易大廈座落在人伐民廣場(chǎng)。南倚雪北海路，北靠召?gòu)V東路，東為貢廣西路，西鄰尋云南路。大廈脾總高鑒15段0芬米謠，地全上彎3浮5循層，地下三層錢(qián)，大廈占地面校積聞585鎮(zhèn)1杜平方米透，總建筑面悼積帆6500矛0晨多平方米。首王層為層高矮5.嗓4金米配的部分開(kāi)放空眉間，裙房其它驕各層層高均為沫4.蒼5速米收。勻?qū)懽中顦请s層高為政3.8趣5崇米濱，都設(shè)架空技沈術(shù)層。迷辦公層每層面初積磨約辰1500淘-180梨0別平方米添，其平面可根族據(jù)需要自由分嫩割。主樓頂部具設(shè)有直升飛機(jī)趣停機(jī)坪，以滿(mǎn)暢足消防及特殊慣要求。地下三餐層為設(shè)備房及肥停車(chē)庫(kù)，地下衰一層層高堤3.9惡米底，為雙層立體哀車(chē)庫(kù)；地下二和、三層層高磚3.2種米觸，為單層車(chē)庫(kù)班。許安基廣廈莊地津王中心套地址：蝴浙江中果路碌53直5請(qǐng)?zhí)栆Оl(fā)展犁商句:網(wǎng)上海弘峰房地邪產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公瀉司欣開(kāi)盤(pán)時(shí)墊間島:濤200屈規(guī)森我寒模：蠶總建筑面積崇1500記0揉平方米礦，占丘地紹1撿00壘0尿多霉平方米，為一條幢蠟1茂6植層小高層梅，卸1-備4翼層為商場(chǎng)一起誠(chéng)出售，面積共唇340銷(xiāo)0勒平方米憶，狡5-乎7拘樓為車(chē)庫(kù)敏，辰8-1梨6竭樓為辦公樓叉出鉛騎嗎售：翻19000-工20000肉元袖/筑平方米（目前禽剩余趕1霧2咸套尿）性槳面積分割孟：朵46虜—抽107雀平方米慣車(chē)求閑案位