深圳***B303－0041宗地投資評(píng)估報(bào)告書(shū)編制人：***二零零四年四月十一日目錄1.0研究結(jié)論…………….11.1宗地基本情況………..…….….11.2地價(jià)范圍………….……….….11.3地塊投資價(jià)值………………..12.0研究方法……..…………………...22.1剩余法求地價(jià)……...………..22.2運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)……………………..….….22.3研究依據(jù)……………….……33.0宗地最佳利用方式構(gòu)思……..…….43.1宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)……………...………………..……43.2最佳開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)……………...………54.0宗地地價(jià)測(cè)算……………………...64.1地價(jià)之外的成本測(cè)算………………...……..6銷售收入測(cè)算…..………………….……..…7地價(jià)成本測(cè)算……………..…………..………..….………7獵5.庸0青項(xiàng)目繞財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靈細(xì)………………扛………………購(gòu)………………舉……安.初..7程5.1錘項(xiàng)目盈利能力須分析傷………………表………………止………………大…撕.牲…盜.膜.翼…培…鏡7尤福稅金計(jì)狐算緒踢………………膜……………嘴…乏.?！?頭.抗…艦.幫……萍…帥8嬌損益悅表培頁(yè)………………罰……………渣…頓.悠………………錫…膚.吉.雜…菌…排.之……愁…命8泛過(guò)宗地現(xiàn)金流量秘表與動(dòng)態(tài)盈利米分析洲銳.踢………………騾…摩.斥.嗽…腦…叢.歉……榆..蓋…仇8豆5.2丹找脹項(xiàng)目不確定性臥分析殲………………青………………親………股…樸.碗…………健…朝..10常5.激2洗.1奇恥項(xiàng)目盈虧平衡似分析嚴(yán)……………領(lǐng)…翅.瓜.針…泛…乎.仆………………涉…償…鬧.肝……溝…聚10車敏感性分析猛………………幣………蛇…里.謊…救.誦.孝………………流…限…敞.末……味…階10材5.鼓2壤.3窄概率分析帆牢宰………………舉………握…牧.秒………………訪……禾…僵.輕……夸..恢…誰(shuí)11活6.0郊項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)秋評(píng)價(jià)與建議駝刊贈(zèng)………………蝦………………扭……壘.牛1斬2大6透.1習(xí)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)撲評(píng)價(jià)違………………仁………………促………………防…壤.誤……膚…個(gè)12梅6胃.狐2隱有關(guān)說(shuō)明及建岡議盲鼻………………翻………………催………………刃…………救…榆12附表、附圖服附表昂一靠喊宗地地價(jià)測(cè)算頓表炮炊………………價(jià)………………以………………挑…………眨..萍14盆附術(shù)圖一項(xiàng)目生概率分析欄圖前梳止………………廊…批…廈.廈.健………………酒………………瓜…被..鷹16研究結(jié)論散1.1巖用宗地基本情況嘩宗地編號(hào)杏為摟B303-0歲04鴉1艘，地塊位于窯***豈，土地用途為晌住宅用假地握;瘋土地面積為背9354英4贈(zèng)平方米爬，建筑容積達(dá)率橫≤拳1.腿4益；可建設(shè)總建弓筑面積為鏈13100聰0轉(zhuǎn)平方米陶,漁其中：住宅尋12765普0忙平方米輝（高層住裝宅笨8盒5執(zhí)％，低層住宅著占剖1緊5知％，但最終比羅例按報(bào)建實(shí)施此方案確定）；雖幼兒園蓋300闖0貫平方米信，垃圾站夫5范0布平方米暈，社區(qū)管理中酷心葛30悅0箱平方米位；土地使用年罷期顛7怪0滲年，自滑200幸3韻年膠8喪月福2形5叉日起矩到諸207倉(cāng)3糕年火8脖月陳2填4璃日倡止。速競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)錫在宗地使用權(quán)擱轉(zhuǎn)讓合同簽訂貓后霞5溫個(gè)工作日內(nèi)一噸次付清地價(jià)款恨。術(shù)涉及交易標(biāo)的文物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的導(dǎo)稅費(fèi)中，依法禿屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交紫納的均由甲方替承擔(dān)；依法屬住受讓方應(yīng)交納威的由乙方承擔(dān)襯。如轉(zhuǎn)讓合同袋按規(guī)定需要公吹證的，公證費(fèi)渴用甲乙雙方各盒承往擔(dān)鐘50網(wǎng)%非。政1.2球速地價(jià)范圍項(xiàng)經(jīng)測(cè)算，本地乎塊的正常地價(jià)師范圍應(yīng)在蔑7493棒1丹～悶8741萌6點(diǎn)萬(wàn)獨(dú)元人民幣之間勒，其中市場(chǎng)正欠常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在噸8091俊3拔萬(wàn)遣元，扣除土地賣轉(zhuǎn)讓契汽稅知3絲％，則得競(jìng)標(biāo)漁報(bào)價(jià)范圍應(yīng)令在鉆7274油9膝～筑8487瓶0讓萬(wàn)元人民幣之洽間，市場(chǎng)正常埋競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)爭(zhēng)在階7855馳7棋萬(wàn)元人民幣。剝對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位浸點(diǎn)火8091榮3辟萬(wàn)元，則得相賊應(yīng)樓面地價(jià)臉為宅633鋒9紡元瞎/當(dāng)平方米銹.普1.3成分地塊投資價(jià)值襪對(duì)應(yīng)以上地價(jià)脈范圍，測(cè)得相偉應(yīng)的投資財(cái)務(wù)染效果指標(biāo)如漏表呢1崇－猜1越所示。贈(zèng)綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)滴在浸7493饒1徹～欠8091比3轎萬(wàn)元人民幣之腔間時(shí)，屬于投屢資安全區(qū)；當(dāng)汁地狂價(jià)信在癢8091細(xì)3污～之8741抖6曲萬(wàn)元人民幣之旅間時(shí)，即進(jìn)入蛙投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；搖超席過(guò)桌8741事6煌萬(wàn)元后，將進(jìn)礎(chǔ)入高風(fēng)險(xiǎn)職區(qū)洋,默投資者需慎重治考慮。及表塞1奮－瞇1烤掙宗地投資財(cái)務(wù)辮效果指標(biāo)枕項(xiàng)目粥地價(jià)鈔為猶7493葡1制萬(wàn)元流地價(jià)宋為壯8091惡3理萬(wàn)元致地價(jià)刷為應(yīng)8741濟(jì)6冒萬(wàn)元妙投資利潤(rùn)率（好％）該25朝20屋15劣稅后利潤(rùn)（萬(wàn)孟元）織24050哪20042依15684綱內(nèi)部收益率蠶（退IR毫R蒼）粱（祖%怨）豬20.08鋪16.24化12.48饒財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值竭（物FNP幸V駐）（萬(wàn)元）格20760舌15221撒9199.8縣7箭投資回收期（若靜態(tài)）（年）搬2.95舞3.0綠3.12吊投資回收期（厲動(dòng)態(tài)）（年）扛3.1理3.2慕3.4殖2.0炎歇研究方法訊2.1之塵剩余法求地價(jià)設(shè)運(yùn)用剩余法來(lái)紫確定宗地的最房高限價(jià)，其基伙本思路為：戲地阻價(jià)稍=歇繞房地產(chǎn)建成價(jià)尋格－（建筑費(fèi)化＋專業(yè)費(fèi)＋租揪售費(fèi)用＋稅費(fèi)無(wú)）－利潤(rùn)例該方法的操作驗(yàn)程序如下：概研究待估宗地也的基本情況葵選擇最佳開(kāi)發(fā)滑利用方式被估算開(kāi)發(fā)后的遷房地產(chǎn)價(jià)格撥估計(jì)建筑費(fèi)、糊專業(yè)費(fèi)、利息螺、稅費(fèi)、租售礦費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商湖應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià)棚2.2銀絮運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)設(shè)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方皆法與參數(shù)》進(jìn)舅行宗地的財(cái)務(wù)職評(píng)價(jià)舊建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)柿務(wù)評(píng)價(jià)一般分僻兩個(gè)層次，即泡：全部投資的鷹財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)扭和自有銷（權(quán)益）資金避的財(cái)務(wù)效果評(píng)派價(jià)。店全部投資的財(cái)綁務(wù)效果評(píng)價(jià)栗，即排除財(cái)務(wù)救條件的影響，傍將全部資金（陜包括全部借貸鑒資金和權(quán)益資最金）作為計(jì)算匪基礎(chǔ)，考察項(xiàng)檢目的盈利能力誰(shuí)。由于它不考姿慮投資資金的犯來(lái)源構(gòu)成，以廳及借貸還本付知息和所得稅的臉問(wèn)題，所以它喬實(shí)際上是一種田簡(jiǎn)化了的、投描資項(xiàng)岸目砌“帶息、稅冰前挺”蓬的盈利能力分巖析，借此可以影在各個(gè)投資項(xiàng)宣目或方案間建攤立相互比較的效共同基礎(chǔ)，以劫便考察項(xiàng)目是光否有投資的價(jià)育值，在分析是惰否可行的同時(shí)捉，進(jìn)行方案的始選優(yōu)。洪自有（權(quán)益）胃資金的財(cái)務(wù)效罩果評(píng)價(jià)粘，即從企業(yè)的祖角度出發(fā)，分雙析包括財(cái)務(wù)條些件在內(nèi)的兩類阿因素對(duì)項(xiàng)目的鑼影響，以企業(yè)猜投入的權(quán)益資逢金為計(jì)算基礎(chǔ)緒，而所謂考察味企業(yè)投入所投鎖入的權(quán)益資金儀的盈利能力，算實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)肯目息、稅后的醬盈利能力的分海析。同時(shí)，還敵考察企業(yè)的生郵存能力、償債研能力、利潤(rùn)及如其分配，以及終各方投資者的牲盈利能力等。豪盒娃在本宗地評(píng)估寄報(bào)告中，選用騙全部投資的財(cái)貸務(wù)效果評(píng)價(jià)法辰，分析該地塊飼的投資盈利能漫力副—還—少通過(guò)全部投資擾的現(xiàn)金流量表腰，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)熱部收益率頓（滲FIR頁(yè)R犁）、投資回收圣期碧（倦P罵t鮮）、財(cái)務(wù)內(nèi)部餐凈現(xiàn)值訂（倘FNP攜V仰）以及投資利扁潤(rùn)率等指標(biāo)。炮由此來(lái)判斷該剝宗地投資在財(cái)書(shū)務(wù)上的可行性左。繳2.3退爭(zhēng)研究依據(jù)湯***醫(yī)B303-0綢04鋤1幟宗地規(guī)劃指標(biāo)確國(guó)務(wù)院發(fā)展研尿究中心數(shù)據(jù)庫(kù)男《廣東省房地匙產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》豆廣東省房地產(chǎn)店開(kāi)發(fā)各類管理伸費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)波中國(guó)人民銀行斬存、貸款利率燦《廣東統(tǒng)計(jì)年鐮鑒》站搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)溪據(jù)鐵中國(guó)人民銀湖行細(xì)12區(qū)1蒙號(hào)文件托廣州市建安工倚程定預(yù)、決算喜定額隆3.0依抗宗地最佳利用壽方式構(gòu)思腔根據(jù)該宗地位妥于深圳市福田績(jī)區(qū)封***嗎地段、且建筑虧容積灌率驗(yàn)≦巷1.洲4足，可以確定，摔該地塊要想獲常得最大收益，喪就必須按高尚渣住宅區(qū)規(guī)劃，嫩定位于高端客援戶，確保以優(yōu)湊美的景觀環(huán)境盞和國(guó)際性的配廊套設(shè)施來(lái)贏得萌市場(chǎng)。除3.1親責(zé)宗地總體規(guī)劃快方案設(shè)計(jì)煮饅爸總基底面煎積森93544增×2漏2絡(luò)％＝蕩20580勻m唐2倚，用地平衡表談及項(xiàng)目主要經(jīng)賓濟(jì)指標(biāo)分別見(jiàn)起表矩3招－盞1瓜和擊表俯3警－防2灑。高層住宅步總建筑面交積兇12765視0×0.8育5端＝必108威,堤503蹄m筍2褲住宅規(guī)劃秘為純12育0掛～躬180m吳2創(chuàng)/賀戶，平均每套孝面積為它150m攔2仔左大右殼,鄰規(guī)劃戶嶼數(shù)燙72蓋0物戶。計(jì)劃規(guī)劃些為住1傅2唱～遺1濁4直棟杰1禮1黎層住宅（其中違首層架空綠化堵），住宅總基懲底面積計(jì)病11050您m寒2淋。別墅宿總建筑面劈積赴12756間0×0.1駐5脾＝居19控,閃148朽m改2脊別墅規(guī)劃步為欠25建0羽～鬧350m刻2令/崖棟，平均每棟甩面積為漆300m炎2鞭，占地面積計(jì)哲120m科2祖，規(guī)劃總棟數(shù)籠為值6冒4儀棟?？傆?jì)占地閣面積驅(qū)為丹64×1倉(cāng)20=屑7680m窮2公建配套旺幼兒園昌3000m浙2假，按兩層考慮暫，其占地計(jì)拼1500m臉2薯，總社區(qū)管理中漿心彈芒300m嚼2渡，垃圾站純50m蔑2青，均按一層考農(nóng)慮，占地計(jì)老350m籌2管。停車位們基于該地塊未次來(lái)將規(guī)劃建設(shè)夜成深圳的豪宅塞區(qū)，故應(yīng)至少筋考慮每戶一個(gè)疫車位（不含別未墅用戶車位）抗，建議車庫(kù)集成中設(shè)置，規(guī)糧劃攀72童0犬個(gè)車位，每個(gè)販車位按娃3劇5稀平方米魔考慮，車庫(kù)規(guī)吧劃面積位們?yōu)榛?20起×3頃5損＝杰25200鼠m習(xí)2梳。約園林、綠化及蠶道路士為體現(xiàn)高尚住逼宅區(qū)的品味感阿，建議該住宅因區(qū)的綠地覆蓋茶率不低驕于略6飯5議％，可考慮將賄高層建筑的首證層架空綠化。啟則貸楚有綠地面積爺為鋒93544慧×0.65×巖m閱2斧＝擴(kuò)60803戀m滋2舅道路規(guī)劃占地逼面積雖為會(huì)9354亦4×0.1奏5左＝俗14031貍m雞2百表直3尼－殖1壟志用地平衡表堵項(xiàng)目討用地面積（結(jié)m2鞋）眉所占比重劫(纏%)超人均面積（姻m2/俱人）辨?zhèn)渥ⅧP規(guī)劃總用地隔93544水窩34.09糠守一、居住用地恨18730從20孩菜膨高層住宅用地耍11050寬11.81券拼首層架空綠化腦低層住宅用地箏7680惡8.21梳羞壩公建用地岡1850喝1.98滑脊致道路用地死14032午15漢沸豆公共綠地委60803壤65乎22.15甩島二、其他用地旁9176布求乓滔表咳3常－挺2植擊項(xiàng)目主要技術(shù)聽(tīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)懸項(xiàng)目研數(shù)量致單位竟總戶數(shù)手784幕戶執(zhí)居住人口斑2744子人今總建筑面積觀156200鳳M變2纖至1.譜高層住宅建筑侵面積標(biāo)108503覽M鉆2雜2.妨低層住宅建筑素面積辮19148妻M獸2回3.夜公建配套建筑恢面積釘3350西M昂2終4.梯地下車庫(kù)建筑朱面積挽25200通M勉2階車位數(shù)狠720暖個(gè)若人口密度歸293督人城/芳公頃遍綠化率它65情％擴(kuò)容積率站1.4辮絞3.2約懸最佳開(kāi)發(fā)建設(shè)蝴方案設(shè)計(jì)施建議分期滾動(dòng)蘿開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)鼠發(fā)別墅及整個(gè)蘆住宅區(qū)的配套孝規(guī)劃建設(shè)，通虎過(guò)別墅的市場(chǎng)原推廣來(lái)打造項(xiàng)隔目的品牌，提貨升項(xiàng)目的品位背，從而帶動(dòng)其涌后的高層銷售床。卷計(jì)劃整個(gè)地塊付的開(kāi)發(fā)建設(shè)周吐期肝為泛3量0喪個(gè)月，銷售周沃期只為叮2冰4詢個(gè)月。其中可桑行性研究及規(guī)槽劃報(bào)批等前期攻準(zhǔn)備階段忍為奪6薯個(gè)月，宗地競(jìng)衛(wèi)買鉤后戒1羞8喉個(gè)月時(shí)推出首訊期別墅，終高層住宅分兩傷期推出，計(jì)劃中至頸4吊2儲(chǔ)個(gè)月時(shí)完成全寇部銷售。猶與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)遇目投資與融資肆計(jì)劃如下廳表范3到－限3聚所斧示秩.跪表固3糖－某3漿繩項(xiàng)目投資與融樂(lè)資計(jì)劃表甩序號(hào)義項(xiàng)目林建設(shè)經(jīng)營(yíng)期放合計(jì)顫1鈴～憂6夠7拖～萄12著13綠～稱18票19勻～可24織25僚～倡30印31每～殃36芬37豆～慮42慧1誦投資總額睬劍終烘支秩季內(nèi)劃1.1巖建設(shè)投資止汽粱描食軍嚇敏表土地成本覺(jué)街80913.稈86光鈔釋萍爭(zhēng)餡露前期工程費(fèi)襯朵755.00處以393.00歐執(zhí)污微甲哥歲建安成本費(fèi)岡34000.擔(dān)70誓核2913.7析0潔11113.唐00慣11802.逼00茶8172.0群0瘋誓爐基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)文2292.5劉6巖撐林1145.7裝8唐687.47封盤459.31水伴想蜜公建配套費(fèi)怠1185.1遍6拐未474.06陸后355.55過(guò)林355.55坊纏短滾妄不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)周3589.5份8甩897.39糖荷538.44顏嫩430.75作節(jié)430.75鍵熊430.75猴財(cái)430.75我球430.75銅灌管理費(fèi)右3590.0宅0盛512.80盒嚴(yán)512.80黃哨512.80組昏512.80朋闖512.80淡嚇512.80屢介512.80姨羞銷售費(fèi)用氏5384.3危6宴譜授807.65隨霸1076.8哭7鐘1615.3黎1詠1346.0段9跟538.44稍南利息費(fèi)用竊柜償盜莊哈哄任退1.2科流動(dòng)資金恭0.00安0.00餅0.00嬸0.00牛0.00穩(wěn)0.00腸0.00滿0.00造2申資金籌措請(qǐng)飛引駐周考雪猛清2.1歉自有資金盯壺急宏唐脈姑街雷2.2華借款雪愈遼按亦秋生旱蠟2.3報(bào)銷售收入再投絕入厚婦喇紫叛況汪壟拖說(shuō)明：因利息甲費(fèi)用取決于投吊標(biāo)公司的融資鑼結(jié)構(gòu)，而融資冬結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又宅取決于公司在贈(zèng)資本市場(chǎng)的能廚力高低。該宗冠地地價(jià)需在成匯交討后斃5吳日內(nèi)一次繳清銀，故對(duì)競(jìng)投人膝的資金壓力很仰大?？梢钥紤]暗競(jìng)得土地后全堅(jiān)部建設(shè)缺口資該金從銀行借貸蒸。因?yàn)轫?xiàng)目的庸融資結(jié)構(gòu)不明剝，且項(xiàng)目全部態(tài)投資的財(cái)務(wù)評(píng)腸價(jià)又與融資結(jié)運(yùn)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此應(yīng)表中的利息費(fèi)工用計(jì)算和資金父籌措計(jì)劃都暫柄沒(méi)計(jì)算。呼4.0慨巷宗地地價(jià)測(cè)算務(wù)4.1答潑地價(jià)之外的成珍本測(cè)算歇參考目前建筑鼓市場(chǎng)及房地產(chǎn)狗開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的基氏本行情，估算壓出該宗地開(kāi)發(fā)永項(xiàng)目的總成本蠅費(fèi)用乘為鉆68651.眨4笑3彈萬(wàn)元。具體測(cè)栽算詳見(jiàn)附出表炎1老。嘆誼4.2范我銷售收入測(cè)算辮參考目前龍***翠地段的住宅市卵場(chǎng)行情，高層歷為早1100旦0充元骨/霞m丑2狂，低層蔬為牛2200鎮(zhèn)0鉤元檔/追m朵2硬,洲停車位（為便瓣于計(jì)算，全部論按銷售考慮）扛為途25000酬0軟元厘/鋪個(gè)，則測(cè)算出以總銷售收入夫?yàn)闋N17947非8.3佛5圾萬(wàn)元。具體測(cè)取算詳見(jiàn)附?jīng)Q表篩1術(shù)。若4.3淚陳地價(jià)成本測(cè)算級(jí)乳息根據(jù)目前國(guó)內(nèi)哲房地產(chǎn)市場(chǎng)投見(jiàn)資回報(bào)基本現(xiàn)花狀，并綜合考舊慮深圳房地產(chǎn)責(zé)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程另度，取定開(kāi)發(fā)侍商投資該宗地菠的可承受回報(bào)蘇率極限振為促1襖5偷％，正常期望置投資回報(bào)率窄為狂2刷0坐％，市場(chǎng)投資繩回報(bào)率的上限樹(shù)為銹2誤5帶％。排則該宗地的地凍價(jià)范圍侮為排7429內(nèi)1勾～遍87416舍材萬(wàn)元，正常市巾場(chǎng)期望地價(jià)母為劉8091虜3滋萬(wàn)元。冠扣除宗地轉(zhuǎn)讓瓜契術(shù)稅駛3勇％，則得該宗北地的競(jìng)投報(bào)價(jià)并范圍為餐7274怕9匯～取8497糟0粱萬(wàn)元，正常市晨場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)員價(jià)僅為要7855益7染萬(wàn)元厘。具體測(cè)算詳鈴見(jiàn)附抱表廈1編。自5.鐘0睬項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)紗由于貨***壘B30緩3任－糊004銀1城宗地的最終中蘆標(biāo)地價(jià)尚處于槳預(yù)測(cè)階段，因剩此選取該地塊愚的市場(chǎng)期望價(jià)及作為計(jì)算基礎(chǔ)那，來(lái)測(cè)算該宗亭地的投資價(jià)值涌。縣5.1穴學(xué)項(xiàng)目盈利能力鮮分析售居稅金計(jì)算（見(jiàn)促表刊5疲－望1勻）貪因?yàn)槭灼诎l(fā)售仗計(jì)劃在宗地接帶手后饒第協(xié)1嗓8需個(gè)月時(shí)，故前召一年半內(nèi)無(wú)銷縣售收入。而越土地增值稅權(quán)是自按照納稅人轉(zhuǎn)綿讓房地產(chǎn)所取戶得的增值額和灌稅法規(guī)定蒼的元4小級(jí)超輛額朗累進(jìn)稅率饑來(lái)計(jì)算征收的味，增值額是納他稅人轉(zhuǎn)讓房地曾產(chǎn)所取得的收否入減除稅法規(guī)編定扣除項(xiàng)目金縮額后的余額。燥根據(jù)房地產(chǎn)行委業(yè)的一般收益籃水平，土地增商值稅應(yīng)繳額基葵本在銷售收入械的葡1吩％左右。振蝦損益表（見(jiàn)燈表蘇5腐－梁2繭）假由損益表可以那看出，公司在星第一年內(nèi)利潤(rùn)心為負(fù)，這主要滴是因?yàn)橹Ц毒摭堫~地價(jià)所致。橡第二、三年內(nèi)愈盡管有利潤(rùn)，亡但仍不足以彌橋補(bǔ)第一年的虧萄算。直到最后要一年才發(fā)生所織得稅的繳交。打古宗地現(xiàn)金流量每表與動(dòng)態(tài)盈利麻分析（見(jiàn)薯表酒5炮－己3尋）儉由現(xiàn)金流量表坑和動(dòng)態(tài)盈利分茫析可以看出，作項(xiàng)目的累計(jì)凈辛現(xiàn)金流和累計(jì)扮折現(xiàn)現(xiàn)金流由春負(fù)變正均要發(fā)字生在最后一個(gè)乖年度。但項(xiàng)目秀的內(nèi)部收益率毛為布16.2察4疏％，凈現(xiàn)值仰為味1522密1祖萬(wàn)元，均處于顯較高水平。原忌因在于地價(jià)要艦在中標(biāo)后一次線繳交完畢，造驚成巨額現(xiàn)金流割流出，而項(xiàng)目惹的開(kāi)發(fā)建設(shè)、博銷售要滯后一歌段時(shí)間，不過(guò)遞該宗地規(guī)劃建顛筑面積不大，土建設(shè)周期相對(duì)舍較短，故投資欲回收期指標(biāo)也償較為理想。犁相應(yīng)的地價(jià)趕在宏7429挑1座萬(wàn)元辛和企8741乓6改萬(wàn)元時(shí)的投資酷回報(bào)指標(biāo)如久表紅5糊－清4知所示。腫哀表鑰5襲－址1植漿銷售稅金及附掃加探表羞揚(yáng)聲令質(zhì)抓討（單位：萬(wàn)元戶）計(jì)椅淹建設(shè)經(jīng)營(yíng)期話合計(jì)秩序號(hào)帳項(xiàng)目志1驗(yàn)～虧6保7炸～刑12某13匹～荒18嫌19斯～命24塑25我～乘30短31欄～日36敬37嶄～次42質(zhì)1袋銷售收入信孕杠哄42125.師60徑41205.等83省54941.蝶10迅41205.儉83牌179478冰.36酬2飼銷售稅金及附考加末攪駐學(xué)2624.4寄2俱2567.1也2巨3422.8誰(shuí)3開(kāi)2567.1帶2精11181.拘50殲2.1慎營(yíng)業(yè)稅星艙稿下2106.2斜8昌2060.2譯9搶2747.0辯6承2060.2去9油8973.9阻2定2.2葉城市維護(hù)建設(shè)帥稅爺構(gòu)寶滴147.44圣途144.22態(tài)咬192.29陸艷144.22倆天628.17民輩2.3認(rèn)教育費(fèi)附加開(kāi)杜慮停63.19院61.81塘82.41貞61.81甩269.22幼蛇2.4抄防洪工程維護(hù)暑費(fèi)授翼甜壞75.83吼74.17霉98.89季74.17瞧323.06摸姿2.5鞏交易管理費(fèi)熟權(quán)灌步210.63悟康206.03胞蹤274.71曠夕206.03姓右897.39炒稀2.6梯印花稅送把歷投21.06抽20.60油27.47當(dāng)20.60再89.74翠3紐土地增值稅揪燦驢海421.26伏可412.06漏必549.41侵礎(chǔ)412.06留陰1794.7姨8省奮心灌舒符她塔表腔蟲(chóng)5姑－賀2鄭資損益表逗弱廈愧砌岸造（濱單位：萬(wàn)元）志序號(hào)隸項(xiàng)目嘆合計(jì)蜜1拜～陳12齊13膛～滾24支25融～寧36鎮(zhèn)36犧～亞42撕1忍銷售收入肚179478廁.36欲0.00愁42125.過(guò)60減96146.隨93孕41205.勝83妖2局總成本費(fèi)用稅149565飾.29順89962.套23細(xì)33906.鼓57寨21520.朋94活4175.5的5詞3減利潤(rùn)總額預(yù)29913.據(jù)07草-89962護(hù).23刑8219.0標(biāo)3偉74625.桶99裁37030.吳28餅4浪所得稅俯9871.3廈1事0.00喪0.00襪0.00喊9871.3昆1憑5高稅后利潤(rùn)捆20041.鴨76牧0.00急0.00昨0.00桶20041.旬76殼6習(xí)盈余公積金攪2004.1撈8兇0.00惱0.00牛0.00窄2004.1胡8妨7言可分配利潤(rùn)誕18037.服58帆0.00巴0.00倦0.00漂18037.診58筑表單5掌－煮3基禁宗地現(xiàn)金流量型表與動(dòng)態(tài)盈利淋分棗析盆繪兵敲（單位：萬(wàn)元炮）崖序號(hào)李項(xiàng)目仙建設(shè)經(jīng)營(yíng)期井1迎～倉(cāng)12句13賺～旋24搖25汁～四36播37燃～演42露1辣現(xiàn)金流入塊0.00獸42125.纖60吵96146.氧93傻41205.桂83驗(yàn)1.1咐銷售收入且0.00踢42125.沿60宮96146.貼93術(shù)41205.醋83挽1.2堪其他現(xiàn)金流入寨0.00賄0.00多0.00漁0.00祝2內(nèi)現(xiàn)金流出擋87911.鞏05肯32276.櫻65物20431.銹23擋4461.1識(shí)7誕2.1攻建設(shè)投資房87911.渡05擇29230.架97酒13479.磚81委1481.9紅9模2.2凳土地增值稅其0.00敵421.26懂肉961.47神帖412.06棉壩2.3享銷售稅金及附口加婚0.00悄2624.4雖2貼5989.9野5逢2567.1鍋2渾3睡凈現(xiàn)金流棵-87911蹦.05洲9848.9顏5距75715.岔70將36744.染66男4陸累計(jì)凈現(xiàn)金流炒-87911沈.05糞-78062鏈.10距-2346.唉40港34398.遷27沫5陰折現(xiàn)現(xiàn)金流萬(wàn)-81399天.12春8443.8甲9柏60105.藝56頸28070.昆79魂6漲累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)謝金流課-81399叉.12鍬-72955俗.23嶺-12849伐.67棗15221.織12寒評(píng)價(jià)指標(biāo)倚鄰孕摔蹦FNPV(I偶=8%)濤15221.暴12茂財(cái)務(wù)內(nèi)部收益灌率火IRR鏡16.24%杰投資回收期（芹靜態(tài)）緩3.03常投資回收期（蹈動(dòng)態(tài)）等3.狡20洪軋表仍5爭(zhēng)－份4銜俯財(cái)務(wù)效果指標(biāo)業(yè)比較些項(xiàng)目鄰地價(jià)烤為淺7493襪1散萬(wàn)時(shí)廁地價(jià)挑為障8741妖6盜萬(wàn)時(shí)敏內(nèi)部收益率合（腹IR謀R真）素（看%斜）瓦20.08律12.48捷財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值貿(mào)（摸FNP野V野）（萬(wàn)元）敞20760澇9199.8取7查投資回收期（漫靜態(tài)）（年）濕2.95嗽3.12鉤投資回收期（剃動(dòng)態(tài)）（年）裕3.1罷3.4犯5.2盯迎項(xiàng)目不確定性共分析旦冷盈虧平衡分析煌假定本宗地開(kāi)肉發(fā)建設(shè)投資不犬變，且售價(jià)和付回款速度如基勞準(zhǔn)方案所設(shè)，斯則由計(jì)算可得改，當(dāng)銷售率制為住花（厚80913.已8燙6炊＋紙68651.啞4驢3津）香/17947價(jià)8.35*1怠00%=83驢.33%灶時(shí)，宗地全部攝投資利潤(rùn)率為具零。一般認(rèn)為渾，當(dāng)盈虧平衡李點(diǎn)的銷售賽率星≦款7晝0朱％驢鳴時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模較小。本宗地吹投資盈虧平衡堪點(diǎn)的銷售率排為柱83.3四3灰％，可見(jiàn)其風(fēng)依險(xiǎn)較高。敏感性分析純影響本宗地投次資財(cái)務(wù)效益的坡主要不確定因說(shuō)素為宗地獲取段價(jià)格、售價(jià)水杠平、建設(shè)成本赤的高低、建設(shè)機(jī)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短釀、銷售稅率等狹。根據(jù)宗地目色前狀況可知，障以上諸因素中濱最有可能發(fā)生算變化的是宗地舞獲取價(jià)格的高擺低和未來(lái)銷售竄價(jià)格的變化。寶因而，本宗地在敏感性分析主魯要針對(duì)全部投近資的評(píng)價(jià)指標(biāo)忍（欄FIRR,F疲NP必V侵和投資利潤(rùn)率抵），分別計(jì)算菌售價(jià)上下波識(shí)動(dòng)瞇5怨％寨、牢1和0蜻％和宗地獲取頓價(jià)格上下波默動(dòng)懲5超％爆、噸1像0著％時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)廉指標(biāo)的影響。夸計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)栽敏感性分析波表積5捕－驅(qū)4做。嗓表夕5亡－膚4拒商項(xiàng)目敏感性分售析表崖全部投資徹基準(zhǔn)方案巷地價(jià)變動(dòng)私售價(jià)變動(dòng)燭-10%漁-5%犧5%潤(rùn)10%鈴-10%賤-5%容5%隨10%用FNPV洽15221.樂(lè)12蝦22713.答15益18967.純13篩11475.術(shù)11毅7729.0痰9貴829.2流8025.1河6繁22417.懂1幅26913.狡7舊FNPV稿升降幅度粗49.22%帆24.61%譽(yù)-24.61產(chǎn)%葬-49.22希%箱-94.55搖%陽(yáng)-47.28甩%群47.28%異76.82%再IRR捆16.24%賀21.54%裕18.79%賺13.85%習(xí)11.63%拴7.93%抖12.13%褲20.27%煮24.24%焦IRR悲升降幅度層32.64%蹄15.70%蹲-14.72肆%躬-28.39惹%鋤-51.17早%桃-25.31送%衛(wèi)24.82%趟49.26%榴投資利潤(rùn)率狼20%說(shuō)26.86%雀23.34%榮16.84%培13.84%贊8.00%借14%糟26%揪32%渴投資利潤(rùn)率升壟降幅度冬34.30%芒16.70%秒-15.80末%率-30.80固%豆-60.0%慰-30.0%固30.0%幟60.0%墻由表中數(shù)據(jù)可懷得：躬（織1紹）地價(jià)、售價(jià)貸變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈樹(shù)現(xiàn)值的影響全當(dāng)宗地價(jià)格上廚升土到斑20.肢3戰(zhàn)％時(shí)，項(xiàng)目的耀凈現(xiàn)值等于零懇，到達(dá)臨界點(diǎn)扣。此時(shí)，如果辯地價(jià)繼續(xù)上升虜，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)樓值小于零，出屆現(xiàn)虧損?？鲜蹆r(jià)下吼降驢5勉％馳、栽1劣0乖％時(shí)，財(cái)務(wù)凈暑現(xiàn)值分別下盆降貼47.2卡8理％擠、鐮94.5準(zhǔn)5今％。當(dāng)售價(jià)下褲降痛至車10.5弊7生時(shí)，該項(xiàng)目的祖財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等魔于零，達(dá)到臨冷界點(diǎn)，此時(shí)，紡若售價(jià)再下降絡(luò)，口則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值仔小于零，出現(xiàn)映虧損。收（爐2屢）地價(jià)、售價(jià)芹變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)爸部收益率的影革響柱地價(jià)上艱升鳳5蠅％重、誦1代0持％時(shí)，將引起部該宗地的財(cái)務(wù)嚷內(nèi)部收益率分晃別下煩降嘗14.7族2證％接、煮28.3討9警％；當(dāng)?shù)貎r(jià)上賴升盒至域13.6宴7遲％時(shí)，該項(xiàng)目鼻的財(cái)務(wù)內(nèi)部收兄益率等于基準(zhǔn)賽收益率趴（鳴I艙c應(yīng)=8網(wǎng)%拆）騾,柜到達(dá)臨界點(diǎn)，業(yè)此時(shí)，如果繼經(jīng)續(xù)上升，則財(cái)先務(wù)內(nèi)部收益率燈將達(dá)不到預(yù)期源的基準(zhǔn)收益率慎。盒售價(jià)下關(guān)降僚1枯0?。r(shí)，項(xiàng)目的沸財(cái)務(wù)內(nèi)部收益聯(lián)率已下降醉到簽7.9僚3定％，不能滿足舒預(yù)期的基準(zhǔn)收孤益率。受（且3辟）地價(jià)、售價(jià)氣變動(dòng)對(duì)投資收冒益率的影響幸當(dāng)?shù)貎r(jià)上庭升康1鼠0衣％時(shí)，項(xiàng)目的恥投資利潤(rùn)率將仍下降靈至抖13.8杠4串％，已不能滿大足預(yù)期的投資礎(chǔ)利潤(rùn)飾率腫1蠟5壁％。當(dāng)售價(jià)下忘降險(xiǎn)5娘％時(shí)，項(xiàng)目的眨投資利潤(rùn)率也曬將不能滿足預(yù)棍期的投資利潤(rùn)惜率要求。團(tuán)從上分析可以霉看出，對(duì)財(cái)務(wù)蒸凈現(xiàn)值來(lái)說(shuō)，料地價(jià)獲取價(jià)格陳和售價(jià)都是敏舉感因素，相比寶之下，售價(jià)更部為敏感。原因勻在于該宗地地膛價(jià)要一次性繳磁清，宗地獲取篩價(jià)格的變動(dòng)數(shù)陪值等于全部投農(nóng)資的凈現(xiàn)值變寫動(dòng)值。茶對(duì)于內(nèi)部收益揉率來(lái)說(shuō)，地價(jià)刃比售價(jià)更為敏周感。對(duì)于靜態(tài)車的投資收益率譽(yù)來(lái)說(shuō)，售價(jià)是閱更為敏感的因概素。移除了地價(jià)和售煤價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的歐影響較大外，巖開(kāi)發(fā)周期和銷校售率對(duì)本項(xiàng)目趣的影響也值得耍注意。開(kāi)發(fā)周色期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)惕致資金不能及柜時(shí)回收再投入蝴，玉NP臨V置和哈IR釣R角也會(huì)下降，投徹資回收期將延之長(zhǎng)外，還會(huì)加貸重資金的使用濫成本。而銷售撥率低下，即意壤味著投資資金色不能快速回收侵，這樣將使整霉個(gè)項(xiàng)目陷入僵驗(yàn)局。概率分析蒸為了更精確地壤預(yù)測(cè)該宗地投剪資地風(fēng)險(xiǎn)程度直，下面用決策驅(qū)樹(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算權(quán)，詳看附睜圖擦1洲。懷經(jīng)計(jì)算僅，哀E(FNPV青)=20訂228.44雄誠(chéng)萬(wàn)元讀風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差哥＝逗9949.1金0穗凈現(xiàn)值變異系黨數(shù)含＝火49.1右8竄％爭(zhēng)＜霜70%浸計(jì)算結(jié)果表明錄，本地塊的期家望折現(xiàn)凈現(xiàn)金春收入這為殺20228.料4缺4辭萬(wàn)元，處于較清高盈利水平，瓦而凈現(xiàn)值變異膛系數(shù)灰為紛49.1饒8幟％，遠(yuǎn)低稱于鳥(niǎo)7尊0畢％，說(shuō)明其風(fēng)物險(xiǎn)程度在合理癢的范圍之中。村6.0嬸斯項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)級(jí)評(píng)價(jià)與建議腦6.1光呢項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)貓?jiān)u價(jià)和上述財(cái)務(wù)效益工評(píng)估的結(jié)果說(shuō)愁明，本宗地作碗為面向高端客可戶的豪宅開(kāi)發(fā)釣用地是有較好偽投資前景的。占但由于地價(jià)較班高，且要一次演性繳交完畢，渴故對(duì)開(kāi)發(fā)商的揉融資、高端客辟戶開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)尋運(yùn)作、房地產(chǎn)頑大勢(shì)把握、政閃策研判等能力蜘要求很高。且姨該地塊將是以徒公開(kāi)競(jìng)拍方式園獲取，市場(chǎng)的辨炒做、競(jìng)拍現(xiàn)剃場(chǎng)的緊張氣氛年、競(jìng)投者的不雀同戰(zhàn)略導(dǎo)向等踩都會(huì)影響到該黎地塊的競(jìng)買價(jià)狀格，所以是否香投資該項(xiàng)目不伴能僅僅依靠對(duì)謊財(cái)務(wù)指標(biāo)的分鹿析，還要做充升分的風(fēng)險(xiǎn)分析軋。辮6.靈2籮允有關(guān)說(shuō)明及建描議廊本報(bào)告是在未抱有投資方具體戒融資方案的前稈提下進(jìn)行測(cè)算臺(tái)的，僅反映地候塊本駁身的投資收益約情況，待確定剛投資方具體的黎融資方案后，繡才能測(cè)算出投觸資方的實(shí)際投膽資收益情況。巡為便于計(jì)算比張較，本報(bào)告中領(lǐng)的車庫(kù)全部按槽銷售處理，不量考慮租賃經(jīng)營(yíng)翁。同豈時(shí)，財(cái)務(wù)年度傍以受讓到該宗付地的第一個(gè)月愈開(kāi)始，截每其1江2守個(gè)月為一財(cái)務(wù)喊年度。歉本報(bào)告是基于利財(cái)務(wù)分析的角戚度來(lái)思考問(wèn)題關(guān)的，一個(gè)項(xiàng)目靈投資與否，財(cái)任務(wù)指該標(biāo)是很重要的形，但卻不是唯秀一起決定作用怠的。如果公司碰是基于戰(zhàn)略方抄面的考慮，想纖通過(guò)對(duì)該地塊育的競(jìng)買與開(kāi)發(fā)陪來(lái)樹(shù)立公司品細(xì)牌，那么財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)在決策中薦所占權(quán)重將會(huì)救下降，競(jìng)買的猴價(jià)格將會(huì)躍上帶一個(gè)新的臺(tái)階哈。駝宗地價(jià)格的評(píng)蛙估應(yīng)是建立對(duì)侵市場(chǎng)的充分調(diào)您查研究，包括頸競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可瞎能競(jìng)散投策略、目標(biāo)往客戶的消費(fèi)心湊理、宗地的優(yōu)昌劣勢(shì)分析等基榨礎(chǔ)上來(lái)綜合進(jìn)更行的。顯然，拐本報(bào)告缺乏充柳分的市場(chǎng)調(diào)查確支持。揚(yáng)在本報(bào)告相關(guān)奇測(cè)算數(shù)據(jù)的選嚇取是基于筆者僑對(duì)廣州市場(chǎng)的蔬了解并考慮了榮廣、梯深兩地房地產(chǎn)地市場(chǎng)差異的基廈礎(chǔ)上確定的，將由于對(duì)深圳市購(gòu)場(chǎng)沒(méi)有深入的寫了解，所以測(cè)填算結(jié)果難免存歷在偏差。奇本報(bào)告剪中的最佳土地騾開(kāi)發(fā)利用方案絡(luò)設(shè)計(jì)是基于筆洞者既往工作經(jīng)夫驗(yàn)來(lái)考慮滅的，尚缺少專羊業(yè)上的深度思走考，且筆者未迫踏勘過(guò)宗地現(xiàn)知場(chǎng)，因此方案案設(shè)想不一定是勿最優(yōu)的。原則灰上此步應(yīng)進(jìn)行謀多方案的比較凝、評(píng)估及選優(yōu)孤。問(wèn)鑒于拍賣公告酷中提及高層和維低層的最終比始例按報(bào)建實(shí)施井方案確定，建凳議開(kāi)匙發(fā)商在此處多譯加研究，充分綿用活、用好相案關(guān)政策規(guī)定。益筆者認(rèn)為最好悶是低層的比例列調(diào)高些，且低秩層的設(shè)計(jì)式樣疊、戶型等要多籮樣化，以充分評(píng)滿足目標(biāo)客戶樓的多樣化需求民。昨由于該地塊將肯用于開(kāi)發(fā)面向日高端客戶的豪翼宅，購(gòu)買者更怕看中的將是項(xiàng)味目的寧檔次感，建議旗開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目桶的規(guī)劃設(shè)計(jì)上塔給予高度重視捐，一定要聘請(qǐng)快一流的規(guī)劃設(shè)賺計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)綱病項(xiàng)目此項(xiàng)工作消，包括對(duì)項(xiàng)目嬸風(fēng)水問(wèn)題的綜排合研究，這一樂(lè)點(diǎn)在粵港房地還產(chǎn)市場(chǎng)尤其要導(dǎo)受到重視。庭為保證該地塊話投資決策的準(zhǔn)拼確性，降低投目資風(fēng)險(xiǎn)，建議巷開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)非前期羨投資論證過(guò)程貿(mào)中，盡可能地且讓公司項(xiàng)目一峰線實(shí)施人員參三與進(jìn)來(lái)，充分炊聽(tīng)取各方面的塌意見(jiàn)，集思廣值益，精益求精圖。銜隨著通貨膨脹沃的確認(rèn)，未來(lái)舊銀行利率調(diào)整穗已經(jīng)在所難免震，利率調(diào)整對(duì)容于資恭金密集的房地永產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，渣影響是巨大的筍。本宗地的競(jìng)語(yǔ)買企業(yè)很難想莖象完全依靠自殿有資金來(lái)開(kāi)發(fā)尚，而競(jìng)到土地設(shè)到開(kāi)發(fā)銷售之闊間將毅有錘1崇8絮個(gè)月以上的時(shí)蘿間，建議開(kāi)發(fā)岔商要密切關(guān)注卵國(guó)家的信貸政洲策和利率政策充，并做細(xì)、做弓好項(xiàng)目的融資撕計(jì)劃。研究結(jié)論排1.1營(yíng)肢宗地基本情況桌宗地編號(hào)探為詳B303-0烏04險(xiǎn)1目，地塊位于穴***拴，土地用途為炮住宅用放地奴;絮土地面積為步9354削4侄平方米泊，建筑容積擾率遲≤肌1.遵4探；可建設(shè)總建欣筑面積為烘13100創(chuàng)0里平方米毯,貫其中：住宅株12765嘗0戀平方米奏（高層住省宅聰8稍5衣％，低層住宅轉(zhuǎn)占閃1仙5搶％，但最終比致例按報(bào)建實(shí)施光方案確定）；虛幼兒園命300俘0拆平方米絨，垃圾站劣5莊0圍平方米侍，社區(qū)管理中泡心擇30鍬0伏平方米鼠；土地使用年葬期少7聞0師年，自揪200能3員年吐8摧月源2奏5法日起受到煩207俱3蔥年倍8脂月用2場(chǎng)4捐日舌止。淋競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)宰在宗地使用權(quán)溜轉(zhuǎn)讓合同簽訂欺后廉5榮個(gè)工作日內(nèi)一壇次付清地價(jià)款卡。水涉及交易標(biāo)的昂物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的市稅費(fèi)中，依法起屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交患納的均由甲方默承擔(dān)；依法屬梅受讓方應(yīng)交納置的由乙方承擔(dān)釀。如轉(zhuǎn)讓合同承按規(guī)定需要公冰證的，公證費(fèi)尸用甲乙雙方各寸承填擔(dān)則50責(zé)%枝。蝦1.2太頭地價(jià)范圍關(guān)經(jīng)測(cè)算，本地暖塊的正常地價(jià)劇范圍應(yīng)在蒜7493印1記～食8741像6鏟萬(wàn)腳元人民幣之間旬，其中市場(chǎng)正衰常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在浸8091膀3駕萬(wàn)送元，扣除土地誤轉(zhuǎn)讓契箭稅澆3辟％，則得競(jìng)標(biāo)猜報(bào)價(jià)范圍應(yīng)崇在膽7274毒9油～悠8487彈0造萬(wàn)元人民幣之植間，市場(chǎng)正常箭競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)慘在農(nóng)7855秀7果萬(wàn)元人民幣。身對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位湯點(diǎn)趙8091獨(dú)3距萬(wàn)元，則得相詳應(yīng)樓面地價(jià)沫為護(hù)633腿9鄭元執(zhí)/帥平方米服.趕1.3扇激地塊投資價(jià)值藝對(duì)應(yīng)以上地價(jià)馬范圍，測(cè)得相射應(yīng)的投資財(cái)務(wù)襲效果指標(biāo)如既表曬1蓮－矩1劑所示。童綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)畫(huà)在首7493漿1越～陡8091射3兼萬(wàn)元人民幣之頭間時(shí)，屬于投意資安全區(qū)；當(dāng)員地勒價(jià)席在迎8091仔3知～襲8741舉6裕萬(wàn)元人民幣之嫌間時(shí)，即進(jìn)入甚投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；恰超湊過(guò)擴(kuò)8741蔬6脈萬(wàn)元后，將進(jìn)扎入高風(fēng)險(xiǎn)陸區(qū)浪,繪投資者需慎重注考慮。握表尾1擇－競(jìng)1依汁宗地投資財(cái)務(wù)柄效果指標(biāo)唉項(xiàng)目顯地價(jià)米為獻(xiàn)7493籮1良萬(wàn)元賀地價(jià)祝為展8091冬3六萬(wàn)元添地價(jià)盼為牢8741管6乘萬(wàn)元傳投資利潤(rùn)率（博％）喇25多20普15頌稅后利潤(rùn)（萬(wàn)炮元）女24050煎20042遞15684院內(nèi)部收益率索（公I(xiàn)R輪R硬）按（浩%綁）犬20.08釘16.24散12.48腥財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值耕（俊FNP泉V逐）（萬(wàn)元）務(wù)20760蜓15221卸9199.8況7摟投資回收期（她靜態(tài)）（年）鄉(xiāng)2.95值3.0劈3.12負(fù)投資回收期（旦動(dòng)態(tài)）（年）并3.1派3.2平3.4預(yù)2.0黎兄研究方法站2.1族娃剩余法求地價(jià)渡運(yùn)用剩余法來(lái)憤確定宗地的最傷高限價(jià)，其基愧本思路為：贏地喂價(jià)鈔=沉促房地產(chǎn)建成價(jià)驚格－（建筑費(fèi)什＋專業(yè)費(fèi)＋租哲售費(fèi)用＋稅費(fèi)系）－利潤(rùn)禮該方法的操作住程序如下：關(guān)研究待估宗地賺的基本情況呼選擇最佳開(kāi)發(fā)娛利用方式澇估算開(kāi)發(fā)后的觸房地產(chǎn)價(jià)格米估計(jì)建筑費(fèi)、妨專業(yè)費(fèi)、利息侍、稅費(fèi)、租售鏡費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商門應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià)鏟2.2霞憶運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)自目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方感法與參數(shù)》進(jìn)盜行宗地的財(cái)務(wù)悉評(píng)價(jià)慢建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)頓務(wù)評(píng)價(jià)一般分輔兩個(gè)層次，即堡：全部投資的洞財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)樓和自有爬（權(quán)益）資金大的財(cái)務(wù)效果評(píng)近價(jià)。選全部投資的財(cái)性務(wù)效果評(píng)價(jià)鏟，即排除財(cái)務(wù)診條件的影響，寬將全部資金（鵲包括全部借貸涉資金和權(quán)益資以金）作為計(jì)算猜基礎(chǔ)，考察項(xiàng)體目的盈利能力斜。由于它不考丘慮投資資金的泉來(lái)源構(gòu)成，以李及借貸還本付茅息和所得稅的舅問(wèn)題，所以它妖實(shí)際上是一種緣簡(jiǎn)化了的、投局資項(xiàng)番目涉“搖息、稅輕前翼”粥的盈利能力分訪析，借此可以工在各個(gè)投資項(xiàng)散目或方案間建價(jià)立相互比較的被共同基礎(chǔ)，以手便考察項(xiàng)目是臥否有投資的價(jià)裕值，在分析是腰否可行的同時(shí)箏，進(jìn)行方案的墨選優(yōu)。朝自有（權(quán)益）倚資金的財(cái)務(wù)效窯果評(píng)價(jià)服，即從企業(yè)的惡角度出發(fā)，分艦析包括財(cái)務(wù)條方件在內(nèi)的兩類憂因素對(duì)項(xiàng)目的肆影響，以企業(yè)獎(jiǎng)投入的權(quán)益資圈金為計(jì)算基礎(chǔ)技，而所謂考察養(yǎng)企業(yè)投入所投恢入的權(quán)益資金飯的盈利能力，碗實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)敞目息、稅后的文盈利能力的分服析。同時(shí)，還晨考察企業(yè)的生世存能力、償債探能力、利潤(rùn)及衰其分配，以及雜各方投資者的補(bǔ)盈利能力等?？p女詢?cè)诒咀诘卦u(píng)估嫁報(bào)告中，選用嘉全部投資的財(cái)雄務(wù)效果評(píng)價(jià)法悅，分析該地塊巾的投資盈利能毯力棗—蜜—編通過(guò)全部投資約的現(xiàn)金流量表偏，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)某部收益率抖（患FIR充R撐）、投資回收問(wèn)期兩（伙P被t煙）、財(cái)務(wù)內(nèi)部明凈現(xiàn)值凱（方FNP床V墾）以及投資利派潤(rùn)率等指標(biāo)。嚇由此來(lái)判斷該掃宗地投資在財(cái)市務(wù)上的可行性滴。皂2.3哨西研究依據(jù)峽***躁B303-0坦04體1纏宗地規(guī)劃指標(biāo)搬國(guó)務(wù)院發(fā)展研件究中心數(shù)據(jù)庫(kù)緣《廣東省房地雙產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》睛廣東省房地產(chǎn)方開(kāi)發(fā)各類管理掘費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)閘中國(guó)人民銀行球存、貸款利率灑《廣東統(tǒng)計(jì)年捧鑒》巴搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)企據(jù)彩中國(guó)人民銀黑行并12帳1痕號(hào)文件皂廣州市建安工候程定預(yù)、決算室定額燒3.0克帶宗地最佳利用故方式構(gòu)思緩根據(jù)該宗地位愈于深圳市福田芬區(qū)獨(dú)***民地段、且建筑雁容積暴率扣≦適1.置4顫，可以確定，反該地塊要想獲兩得最大收益，茶就必須按高尚塞住宅區(qū)規(guī)劃，繭定位于高端客條戶，確保以優(yōu)排美的景觀環(huán)境惡和國(guó)際性的配寧套設(shè)施來(lái)贏得禿市場(chǎng)。甲3.1到盲宗地總體規(guī)劃緩方案設(shè)計(jì)哥唉紋總基底面妙積估93544著×2脾2袋％＝翁20580芳m共2躁，用地平衡表快及項(xiàng)目主要經(jīng)蕉濟(jì)指標(biāo)分別見(jiàn)駛表媽3渣－沫1啄和墳表質(zhì)3葡－洗2頭。高層住宅眾總建筑面蚊積杜12765距0×0.8泊5喝＝刺108殼,騾503朱m湖2旅住宅規(guī)劃追為縱12蝴0廟～巴180m時(shí)2專/券戶，平均每套牲面積為妄150m琴2撲左祖右講,疑規(guī)劃戶賞數(shù)聯(lián)72儀0唯戶。計(jì)劃規(guī)劃五為協(xié)1伶2霸～貪1邊4保棟與1萌1宋層住宅（其中兇首層架空綠化夏），住宅總基述底面積計(jì)己11050平m場(chǎng)2釀。別墅扭總建筑面結(jié)積升12756林0×0.1框5慕＝王19何,調(diào)148肯m鋒2屈別墅規(guī)劃咐為均25鉤0婚～勒350m妹2偶/垮棟，平均每棟琴面積為被300m腰2架，占地面積計(jì)泡120m撿2蕉，規(guī)劃總棟數(shù)炮為精6糟4迫棟?？傆?jì)占地裝面積畢為嚼64×1爸20=談7680m甲2公建配套墨幼兒園纖3000m犬2技，按兩層考慮缺，其占地計(jì)己1500m援2亮，但社區(qū)管理中聯(lián)心墓皮300m撈2頂，垃圾站晉50m趕2磁，均按一層考曠慮，占地計(jì)競(jìng)350m麻2沸。停車位隙基于該地塊未嗎來(lái)將規(guī)劃建設(shè)音成深圳的豪宅庭區(qū)，故應(yīng)至少扎考慮每戶一個(gè)乓車位（不含別嚇墅用戶車位）帶，建議車庫(kù)集佳中設(shè)置，規(guī)嗽劃拔72幸0餐個(gè)車位，每個(gè)賊車位按納3做5疾平方米伙考慮，車庫(kù)規(guī)充劃面積位拆為洽720在×3拖5糧＝街25200困m西2晨。軍園林、綠化及垂道路弦為體現(xiàn)高尚住丙宅區(qū)的品味感躍，建議該住宅規(guī)區(qū)的綠地覆蓋雅率不低堤于唐6筒5自％，可考慮將橋高層建筑的首詠層架空綠化。側(cè)則淺漂喊綠地面積盯為到93544鏡×0.65×伶m羽2鐵＝思60803眉m禾2西道路規(guī)劃占地全面積汽為朵9354側(cè)4×0.1遲5志＝贈(zèng)14031綁m毯2鄭表蔑3染－摩1靜被用地平衡表涉項(xiàng)目胞用地面積（階m2稠）皂所占比重偵(云%)沖人均面積（毅m2/搶人）浪備注良規(guī)劃總用地租93544寨艱34.09童粗一、居住用地油18730革20逼留曾高層住宅用地傍11050鄰11.81照炊首層架空綠化刃低層住宅用地題7680速8.21雷頌毅公建用地逗1850仰1.98否攻哭道路用地揪14032面15童脈帽公共綠地浙60803晴65承22.15鑼捉二、其他用地頓9176拳割合膀表巧3番－博2機(jī)另項(xiàng)目主要技術(shù)綁經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戀項(xiàng)目健數(shù)量味單位紛總戶數(shù)腦784冬戶屋居住人口勒2744野人革總建筑面積雀156200燕M報(bào)2批狀1.臭高層住宅建筑騾面積尊108503云M衣2曾2.蹲低層住宅建筑強(qiáng)面積弦19148慚M純2鑼3.甘公建配套建筑襲面積欄3350房M京2達(dá)4.陪地下車庫(kù)建筑回面積謠25200陰M眨2雜車位數(shù)除720呆個(gè)盜人口密度爭(zhēng)293駛?cè)诵?鞏公頃秘綠化率防65筍％面容積率摸1.4漏院3.2為賭最佳開(kāi)發(fā)建設(shè)鋒方案設(shè)計(jì)截建議分期滾動(dòng)祝開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)錢發(fā)別墅及整個(gè)心住宅區(qū)的配套廳規(guī)劃建設(shè)，通層過(guò)別墅的市場(chǎng)址推廣來(lái)打造項(xiàng)虧目的品牌，提渾升項(xiàng)目的品位約，從而帶動(dòng)其摩后的高層銷售段。鬼計(jì)劃整個(gè)地塊椅的開(kāi)發(fā)建設(shè)周穴期斜為噴3懸0早個(gè)月，銷售周勺期搭為煙2姥4預(yù)個(gè)月。其中可漸行性研究及規(guī)蝶劃報(bào)批等前期私準(zhǔn)備階段惠為洋6熊個(gè)月，宗地競(jìng)拜買襖后袍1亂8昆個(gè)月時(shí)推出首交期別墅，弦高層住宅分兩恥期推出，計(jì)劃?rùn)M至飛4睡2微個(gè)月時(shí)完成全押部銷售。往與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)勞目投資與融資妄計(jì)劃如下嶼表宗3悶－憶3魚(yú)所繡示物.孔表乏3家－尿3堅(jiān)收項(xiàng)目投資與融跨資計(jì)劃表站序號(hào)化項(xiàng)目央建設(shè)經(jīng)營(yíng)期離合計(jì)工1豪～悲6咽7育～鍵12憶13呀～毯18除19玉～燦24嶼25包～渴30脂31悔～且36街37永～辜42躍1潔投資總額遣匠皇故宜鈴標(biāo)聯(lián)議1.1辱建設(shè)投資修勾宮孫快肉替僚疑土地成本扔刮80913.缺86雙圖獎(jiǎng)青攪序么前期工程費(fèi)低艇755.00贈(zèng)鄭393.00史揚(yáng)婆濾不飾疼建安成本費(fèi)勉34000.鴨70瞎析2913.7躺0鉛11113.公00乖11802.矮00已8172.0胃0羊腰效基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)胖2292.5蜻6石夸市1145.7演8多687.47游絮459.31綠笑絹慰公建配套費(fèi)術(shù)1185.1畢6客族474.06針宏355.55洽鳥(niǎo)355.55點(diǎn)怪鳥(niǎo)友背不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)腹3589.5距8渾897.39摘紫538.44圍挑430.75敲倚430.75螞斑430.75陪宏430.75丘孟430.75賠深管理費(fèi)轉(zhuǎn)3590.0禮0且512.80害等512.80背志512.80然煙512.80療創(chuàng)512.80曬令512.80臘它512.80器省銷售費(fèi)用趣5384.3享6位花魯807.65哨姜1076.8深7胡1615.3窄1看1346.0齡9助538.44燒鉤利息費(fèi)用斤賢忍寄委脅來(lái)歸生1.2奉流動(dòng)資金毅0.00塵0.00直0.00卵0.00涌0.00閣0.00盛0.00悄0.00倘2煤資金籌措墓華疤逃美聚嬌銹昂2.1踢自有資金痕貍河司亞覽確護(hù)章2.2叮借款遷碰色慕席捷憐吧大2.3傘銷售收入再投豪入渣匹壟膠鍵渴喂芬荒說(shuō)明：因利息球費(fèi)用取決于投詞標(biāo)公司的融資餅結(jié)構(gòu)，而融資欺結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又訓(xùn)取決于公司在季資本市場(chǎng)的能別力高低。該宗傻地地價(jià)需在成鳥(niǎo)交雷后譯5謊日內(nèi)一次繳清損，故對(duì)競(jìng)投人布的資金壓力很虛大。可以考慮椒競(jìng)得土地后全曠部建設(shè)缺口資歇金從銀行借貸楚。因?yàn)轫?xiàng)目的執(zhí)融資結(jié)構(gòu)不明剝，且項(xiàng)目全部易投資的財(cái)務(wù)評(píng)齡價(jià)又與融資結(jié)槐構(gòu)無(wú)關(guān)，故此包表中的利息費(fèi)揪用計(jì)算和資金餅籌措計(jì)劃都暫球沒(méi)計(jì)算。罰4.0嶄叛宗地地價(jià)測(cè)算破4.1反竟地價(jià)之外的成悄本測(cè)算敞參考目前建筑士市場(chǎng)及房地產(chǎn)鐘開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的基艦本行情，估算喉出該宗地開(kāi)發(fā)驗(yàn)項(xiàng)目的總成本按費(fèi)用漂為飲68651.姻4任3肺萬(wàn)元。具體測(cè)互算詳見(jiàn)附銳表逃1券。么限4.2雜聰銷售收入測(cè)算束參考目前休***北地段的住宅市叔場(chǎng)行情，高層挖為倒1100艷0唯元菠/累m毛2闊，低層蛾為俯2200扒0慨元渣/傅m白2侵,扒停車位（為便以于計(jì)算，全部敞按銷售考慮）腎為絡(luò)25000咬0燙元分/哥個(gè)，則測(cè)算出周總銷售收入豈為黨17947搶8.3捧5捆萬(wàn)元。具體測(cè)斬算詳見(jiàn)附拉表宰1早。絞4.3全尚地價(jià)成本測(cè)算氣咬蜂根據(jù)目前國(guó)內(nèi)桶房地產(chǎn)市場(chǎng)投挺資回報(bào)基本現(xiàn)驕狀，并綜合考狐慮深圳房地產(chǎn)帽市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程霉度，取定開(kāi)發(fā)序商投資該宗地鐘的可承受回報(bào)尊率極限抬為杯1剝5錘％，正常期望毫投資回報(bào)率運(yùn)為而2玉0坦％，市場(chǎng)投資王回報(bào)率的上限鬧為非2鼠5炕％。絨則該宗地的地眠價(jià)范圍課為卸7429播1怖～炮87416枝犁萬(wàn)元，正常市饞場(chǎng)期望地價(jià)衰為言8091壇3內(nèi)萬(wàn)元。換扣除宗地轉(zhuǎn)讓墓契填稅閑3避％，則得該宗釀地的競(jìng)投報(bào)價(jià)眨范圍為安7274箱9土～葬8497眉0閑萬(wàn)元，正常市遣場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)辱價(jià)姿為幼7855閑7意萬(wàn)元羨。具體測(cè)算詳箱見(jiàn)附儉表福1款。杯5.全0嫁項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)菜由于釀***屠B30配3氏－盜004縮1漲宗地的最終中拿標(biāo)地價(jià)尚處于里預(yù)測(cè)階段，因旺此選取該地塊秘的市場(chǎng)期望價(jià)魔作為計(jì)算基礎(chǔ)愁，來(lái)測(cè)算該宗榨地的投資價(jià)值鍋。仰5.1竊隆項(xiàng)目盈利能力探分析值悼稅金計(jì)算（見(jiàn)子表屠5荒－前1綁）潮因?yàn)槭灼诎l(fā)售旋計(jì)劃在宗地接感手后壁第朽1面8冷個(gè)月時(shí)，故前葛一年半內(nèi)無(wú)銷大售收入。而凱土地增值稅傍是雜按照納稅人轉(zhuǎn)價(jià)讓房地產(chǎn)所取販得的增值額和芽稅法規(guī)定取的刷4藥級(jí)超也額妻累進(jìn)稅率豈來(lái)計(jì)算征收的雞，增值額是納膀稅人轉(zhuǎn)讓房地位產(chǎn)所取得的收破入減除稅法規(guī)座定扣除項(xiàng)目金羽額后的余額。貴根據(jù)房地產(chǎn)行結(jié)業(yè)的一般收益窄水平，土地增為值稅應(yīng)繳額基鍬本在銷售收入從的摘1系％左右。應(yīng)匹損益表（見(jiàn)肥表捷5馬－乘2犁）兔由損益表可以該看出，公司在顧第一年內(nèi)利潤(rùn)局為負(fù)，這主要奏是因?yàn)橹Ц毒抟骂~地價(jià)所致。油第二、三年內(nèi)搞盡管有利潤(rùn)，秘但仍不足以彌竿補(bǔ)第一年的虧甩算。直到最后憶一年才發(fā)生所第得稅的繳交。率陽(yáng)宗地現(xiàn)金流量森表與動(dòng)態(tài)盈利涌分析（見(jiàn)蘿表討5歇－慣3截）田由現(xiàn)金流量表困和動(dòng)態(tài)盈利分館析可以看出，鞭項(xiàng)目的累計(jì)凈慕現(xiàn)金流和累計(jì)族折現(xiàn)現(xiàn)金流由僻負(fù)變正均要發(fā)心生在最后一個(gè)頃年度。但項(xiàng)目指的內(nèi)部收益率脅為痛16.2尤4務(wù)％，凈現(xiàn)值季為嶼1522驚1抵萬(wàn)元，均處于北較高水平。原寫因在于地價(jià)要燭在中標(biāo)后一次撞繳交完畢，造尿成巨額現(xiàn)金流貝流出，而項(xiàng)目揉的開(kāi)發(fā)建設(shè)、嚷銷售要滯后一竟段時(shí)間，不過(guò)毒該宗地規(guī)劃建或筑面積不大，許建設(shè)周期相對(duì)凈較短，故投資特回收期指標(biāo)也胞較為理想。瓶相應(yīng)的地價(jià)住在拴7429寺1壘萬(wàn)元逆和掛8741挑6薪萬(wàn)元時(shí)的投資獎(jiǎng)回報(bào)指標(biāo)如居表匆5骨－誘4凝所示。附棵表史5蠢－冒1閑屢銷售稅金及附瞞加抗表捷唱冊(cè)澤胞察棍（單位：萬(wàn)元景）柏灣駐建設(shè)經(jīng)營(yíng)期偏合計(jì)厭序號(hào)荷項(xiàng)目殼1商～杯6盜7忙～團(tuán)12濃13蠅～虹18穗19蹦～清24謝25睛～錢30帽31阿～俗36濱37惠～妹42蚊1辦銷售收入咽圍準(zhǔn)顫42125.繁60男41205.床83曲54941.船10茅41205.僅83趣179478尾.36軍2集銷售稅金及附漢加異營(yíng)嘉峰2624.4種2糧2567.1疼2饅3422.8芬3墨2567.1膚2腦11181.洪50證2.1頃營(yíng)業(yè)稅理康桑濱2106.2淋8惜2060.2除9閱2747.0咬6叉2060.2憂9縮8973.9隔2猶2.2滿城市維護(hù)建設(shè)鹽稅純奸瞧他147.44桿議144.22覆褲192.29枯泡144.22齒犧628.17心拐2.3敏教育費(fèi)附加仔搏桶浪63.19頑61.81鄰82.41甚61.81徹269.22紅挪2.4返防洪工程維護(hù)扶費(fèi)買核賞飄75.83踢74.17咐98.89鋼74.17英323.06濤拳2.5幻交易管理費(fèi)我掘航溜210.63抗劣206.03費(fèi)盟274.71菜損206.03抱警897.39魄男2.6倚印花稅大胸蓄壤21.06停20.60棵27.47鋸20.60領(lǐng)89.74障3鑒土地增值稅欠育榮老421.26戚膚412.06剝暫549.41按潮412.06赴倉(cāng)1794.7譜8魂肯售僵例應(yīng)穩(wěn)板表悲幕5昆－述2瞇蛙損益表悔膠翠槍隨托涂（退單位：萬(wàn)元）豈序號(hào)萌項(xiàng)目警合計(jì)興1浮～慘12鋤13紅～咽24惡25玉～遞36黨36賣～紛42支1祖銷售收入飲179478棍.36擾0.00梳42125.吧60賣96146.孕93罩41205.皂83氏2聞總成本費(fèi)用甘149565獨(dú).29坊89962.上23爽33906.票57終21520.俊94索4175.5斑5溝3趙利潤(rùn)總額斃29913.亦07著-89962漠.23畝8219.0究3攀74625.品99財(cái)37030.坡28童4劉所得稅軌9871.3挑1鴨0.00標(biāo)0.00撿0.00鈔9871.3澇1欺5劃稅后利潤(rùn)械20041.墨76族0.00閱0.00裕0.00秧20041.稠76竄6后盈余公積金鎮(zhèn)2004.1位8便0.00滑0.00少0.00踐2004.1浸8限7丹可分配利潤(rùn)刻18037.螺58憶0.00導(dǎo)0.00每0.00童18037.盯58垃表曾5尿－原3浸刻宗地現(xiàn)金流量槳表與動(dòng)態(tài)盈利撥分芽析礎(chǔ)繞懇酬（單位：萬(wàn)元鳳）葛序號(hào)結(jié)項(xiàng)目冬建設(shè)經(jīng)營(yíng)期奴1鵲～乏12忌13急～饑24價(jià)25灘～投36享37草～介42雷1先現(xiàn)金流入傷0.00輸42125.驟60乘96146.推93慧41205.漢83悄1.1吸銷售收入晌0.00貨42125.俘60綠96146.兄93段41205.玻83堡1.2未其他現(xiàn)金流入垃0.00餃0.00掌0.00純0.00回2墓現(xiàn)金流出澆87911.戴05謀32276.筋65斧20431.座23逐4461.1晃7濁2.1粱建設(shè)投資余87911.日05吐29230.例97藥13479.舟81昏1481.9竹9患2.2貿(mào)土地增值稅晌0.00扮421.26列殘961.47相芳412.06袍肢2.3尚銷售稅金及附節(jié)加呢0.00竄2624.4搏2盛5989.9凡5快2567.1旦2安3開(kāi)凈現(xiàn)金流于-87911趨.05謙9848.9纏5豬75715.羊70執(zhí)36744.爺66弱4源累計(jì)凈現(xiàn)金流忠-87911督.05曉-78062炕.10估-2346.疼40環(huán)34398.隔27易5沒(méi)折現(xiàn)現(xiàn)金流朱-81399薪.12聞8443.8址9宣60105.劉56妹28070.妄79巖6生累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)墊金流膛-81399血.12凳-72955物.23營(yíng)-12849狠.67中15221.良12猜評(píng)價(jià)指標(biāo)社竊勇鑰顫FNPV(I好=8%)針15221.囑12鼓財(cái)務(wù)內(nèi)部收益密率羽IRR搭16.24%慎投資回收期（瘦靜態(tài)）勻3.03廈投資回收期（秘動(dòng)態(tài)）旁3.襪20肺志表丹5再－賽4擔(dān)量財(cái)務(wù)效果指標(biāo)謹(jǐn)比較誘項(xiàng)目野地價(jià)稅為花7493繩1渠萬(wàn)時(shí)珠地價(jià)芒為燙8741貝6店萬(wàn)時(shí)拆內(nèi)部收益率脖（桌IR姓R翻）胸（療%娃）關(guān)20.08桐12.48拆財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值原（氧FNP把V膜）（萬(wàn)元）杜20760抹9199.8書(shū)7欲投資回收期（其靜態(tài)）（年）驅(qū)2.95脆3.12充投資回收期（飾動(dòng)態(tài)）（年）院3.1植3.4碑5.2肝霞項(xiàng)目不確定性溉分析光徹盈虧平衡分析利假定本宗地開(kāi)挨發(fā)建設(shè)投資不架變，且售價(jià)和勵(lì)回款速度如基撫準(zhǔn)方案所設(shè)，譽(yù)則由計(jì)算可得鄭，當(dāng)銷售率惕為田攔（夢(mèng)80913.鄭8罩6貢＋電68651.麻4瞞3隊(duì)）喬/17947卸8.35*1譜00%=83胸.33%兔時(shí)，宗地全部斧投資利潤(rùn)率為糾零。一般認(rèn)為趙，當(dāng)盈虧平衡廣點(diǎn)的銷售暗率積≦柔7壽0叼％逐蓮時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)甘較小。本宗地財(cái)投資盈虧平衡混點(diǎn)的銷售率具為墊83.3貸3杏％，可見(jiàn)其風(fēng)耽險(xiǎn)較高。敏感性分析饞影響本宗地投駱資財(cái)務(wù)效益的燙主要不確定因奴素為宗地獲取捕價(jià)格、售價(jià)水帶平、建設(shè)成本扶的高低、建設(shè)吵經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短板、銷售稅率等飾。根據(jù)宗地目癢前狀況可知，啟以上諸因素中所最有可能發(fā)生幸變化的是宗地蠅獲取價(jià)格的高沙低和未來(lái)銷售借價(jià)格的變化。偵因而，本宗地策敏感性分析主蠻要針對(duì)全部投錯(cuò)資的評(píng)價(jià)指標(biāo)杠（永FIRR,F啞NP榆V星和投資利潤(rùn)率錘），分別計(jì)算忽售價(jià)上下波許動(dòng)雪5鼓％朵、丸1鄭0肺％和宗地獲取刺價(jià)格上下波漁動(dòng)癥5餅％跳、炭1網(wǎng)0客％時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)腔指標(biāo)的影響。軟計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)持敏感性分析損表廊5李－觀4垃。裙表凡5般－炒4河客項(xiàng)目敏感性分慌析表苦全部投資絹基準(zhǔn)方案竿地價(jià)變動(dòng)晃售價(jià)變動(dòng)蠅-10%監(jiān)-5%軋5%興10%遲-10%骨-5%陳5%嘉10%徒FNPV允15221.也12嘩22713.玉15倡18967.隊(duì)13肉11475.瘡11缸7729.0高9冒829.2偶8025.1范6單22417.撥1穩(wěn)26913.每7挪FNPV傻升降幅度挎49.22%益24.61%勿-24.61希%桃-49.22痛%蘋-94.55賓%建-47.28帆%宏47.28%溉76.82%膜IRR網(wǎng)16.24%夢(mèng)21.54%紡18.79%讀13.85%園11.63%吊7.93%直12.13%絞20.27%日24.24%梅IRR臟升降幅度興32.64%井15.70%紅-14.72谷%陷-28.39岔%貨-51.17豪%攤-25.31眠%省24.82%膨49.26%慘投資利潤(rùn)率及20%麗26.86%煤23.34%放16.84%沒(méi)13.84%刮8.00%減14%奔26%涂32%衣投資利潤(rùn)率升神降幅度藝34.30%已16.70%么-15.80望%嬌-30.80葡%毀-60.0%泄-30.0%衛(wèi)30.0%捉60.0%處由表中數(shù)據(jù)可搏得：刪（紡1梨）地價(jià)、售價(jià)跪變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈挽現(xiàn)值的影響縮當(dāng)宗地價(jià)格上嶺升威到持20.償3王％時(shí)，項(xiàng)目的隊(duì)凈現(xiàn)值等于零誕，到達(dá)臨界點(diǎn)柱。此時(shí)，如果王地價(jià)繼續(xù)上升此，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)幻值小于零，出悔現(xiàn)虧損。饞售價(jià)下牌降塔5塵％階、仔1姑0肥％時(shí)，財(cái)務(wù)凈險(xiǎn)現(xiàn)值分別下鏡降云47.2理8鵲％償、棄94.5啞5目％。當(dāng)售價(jià)下飲降蹦至薄10.5淚7閑時(shí)，該項(xiàng)目的仍財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等河于零，達(dá)到臨退界點(diǎn)，此時(shí)，集若售價(jià)再下降惕，嫁則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值練小于零，出現(xiàn)充虧損。隸（窄2功）地價(jià)、售價(jià)傭變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)嫩部收益率的影潛響冰地價(jià)上淘升絲5餃％遺、醬1付0烏％時(shí)，將引起話該宗地的財(cái)務(wù)進(jìn)內(nèi)部收益率分餡別下友降垮14.7柏2花％涼、河28.3倡9悔％；當(dāng)?shù)貎r(jià)上螞升仍至胳13.6懂7或％時(shí)，該項(xiàng)目森的財(cái)務(wù)內(nèi)部收真益率等于基準(zhǔn)三收益率粘（樣I喪c羊=8友%爺）漲,佩到達(dá)臨界點(diǎn)，蘇此時(shí)，如果繼障續(xù)上升，則財(cái)向務(wù)內(nèi)部收益率巴將達(dá)不到預(yù)期蠻的基準(zhǔn)收益率農(nóng)。比售價(jià)下鳥(niǎo)降蠟1伐0腫％時(shí)，項(xiàng)目的饞財(cái)務(wù)內(nèi)部收益占率已下降次到黑7.9尸3幻％，不能滿足兵預(yù)期