行業(yè)信息行業(yè)動(dòng)態(tài)03物業(yè)公司如何做好物業(yè)工程維保質(zhì)量提升工作081117物業(yè)管理借“互聯(lián)網(wǎng)+”謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)；物業(yè)人向銀行工作者學(xué)習(xí)什么？222427313436物業(yè)費(fèi)的催繳攻略物業(yè)精細(xì)化管理服務(wù)四大要素物業(yè)保潔工作不可忽視七項(xiàng)問(wèn)題忠實(shí)仆人調(diào)查：外國(guó)物業(yè)都是什么樣？物業(yè)公司的法律風(fēng)險(xiǎn)分析及防范29物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展情況報(bào)告物業(yè)管理學(xué)習(xí)提升物業(yè)管理?xiàng)l例部分修改并實(shí)施他山之石關(guān)于建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)第一頁(yè)，共43頁(yè)。02物業(yè)消防管理借“互聯(lián)網(wǎng)+”謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)物業(yè)消防管理搭上“互聯(lián)網(wǎng)+”東風(fēng)消防維保在插上“互聯(lián)網(wǎng)+”的翅膀后，可把員工工作狀態(tài)、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)分析決策等用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)連接起來(lái)，還能對(duì)設(shè)施狀態(tài)進(jìn)行遠(yuǎn)程監(jiān)控。這套系統(tǒng)不僅可以讓我們和業(yè)主直接受益，同時(shí)第三方消防維保公司也可以使用本系統(tǒng)，進(jìn)行維保任務(wù)的管理，極大的縮短了報(bào)修響應(yīng)時(shí)間，提升了維保效率。物業(yè)工作效率全面提升伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”給物業(yè)消防服務(wù)帶來(lái)的諸多變化，物業(yè)還可以用同樣的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)監(jiān)控變配電、給排水、電梯、空調(diào)等系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)生問(wèn)題后可迅速傳送到員工手機(jī)，及時(shí)處理。各個(gè)部門工作人員均可通過(guò)消防寶手機(jī)APP，隨時(shí)上報(bào)和了解物業(yè)各類設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)，工作效率大大提升。物業(yè)消防管理在未來(lái)能逐步進(jìn)入良性發(fā)展軌道事關(guān)社會(huì)各方面的利益

第一、從政府層面上看，物業(yè)消防管理是各級(jí)政府創(chuàng)新社會(huì)管理、創(chuàng)建平安社區(qū)的重要組成部分。

第二、從業(yè)主層面上看，物業(yè)消防管理關(guān)乎到業(yè)主的切身利益。物業(yè)消防管理做好了，業(yè)主的安全就能得到一定的保障。

第三、從房地產(chǎn)企業(yè)層面上看，物業(yè)消防管理的好壞，將間接影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售推廣。

第四、從消防從業(yè)企業(yè)層面上看，物業(yè)消防管理的好壞，消防意識(shí)的提升將直接帶動(dòng)消防從業(yè)企業(yè)的發(fā)展。第二頁(yè)，共43頁(yè)。13互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)，可從三個(gè)視角去解讀：從行業(yè)視角看，通過(guò)科技化變革推動(dòng)行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，改變服務(wù)模式提升總體滿意度；從業(yè)主視角看，社區(qū)生活場(chǎng)景搭建提升了物業(yè)品質(zhì)，有溫度的連接能夠大大改善業(yè)主的生活體驗(yàn)；從企業(yè)自身視角看，企業(yè)“為客戶創(chuàng)造了價(jià)值”，一方面可提升社區(qū)品質(zhì)，另一方面建立了生態(tài)圈，互聯(lián)網(wǎng)+還可提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。在“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的行業(yè)大背景下，社區(qū)O2O把社區(qū)、人和服務(wù)通過(guò)線上線下結(jié)合的方式連接了起來(lái)，全面照顧到了業(yè)主基于3C（內(nèi)容、交易和社交）的個(gè)性化需求。抓住“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的歷史機(jī)遇第三頁(yè)，共43頁(yè)。14“彩生活—智慧社區(qū)生態(tài)圈”指向未來(lái)物業(yè)發(fā)展方向在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的應(yīng)用推廣方面，必須服務(wù)先行，循序漸進(jìn)，用核心需求去撬動(dòng)、培養(yǎng)業(yè)務(wù)習(xí)慣，線上和線下要協(xié)同并行?，F(xiàn)階段，彩生活正通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)公司的收購(gòu)和改造，擴(kuò)大彩生活模式，在保障優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)的同時(shí)，為業(yè)主提供增值服務(wù)，最終希望把彩生活社區(qū)O2O打造成一個(gè)涵蓋生活服務(wù)、房屋服務(wù)、金融服務(wù)和商品服務(wù)等的商業(yè)生態(tài)圈—智慧社區(qū)。

智慧社區(qū)，是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的重要研發(fā)方向之一。它可以讓我們的房屋更為人性化、智慧化，有更大的發(fā)展空間。比如智慧安全秩序服務(wù)、智慧停車場(chǎng)服務(wù)等。這一切都需要先建設(shè)好的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等平臺(tái)作為支撐。第四頁(yè)，共43頁(yè)。33物業(yè)人向銀行工作者學(xué)習(xí)什么？“養(yǎng)尊處優(yōu)”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和改革前的銀行別無(wú)二致，時(shí)過(guò)境遷，銀行企業(yè)通過(guò)制度改革和資源整合，重視產(chǎn)品制造、客戶體驗(yàn)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、增強(qiáng)服務(wù)技能，強(qiáng)化研究、深入調(diào)研，不斷在客戶服務(wù)、員工培訓(xùn)、風(fēng)險(xiǎn)管理等環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)和優(yōu)化，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，逐漸形成持續(xù)領(lǐng)先與核心競(jìng)爭(zhēng)力。塑造良好形象，展示企業(yè)文化物業(yè)服務(wù)企業(yè)需完善服務(wù)制度，改善服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)操作，科學(xué)簡(jiǎn)化服務(wù)流程，提高一線服務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)，提高服務(wù)質(zhì)量和效率，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)高效、規(guī)范、人性化。第五頁(yè)，共43頁(yè)。33物業(yè)人向銀行工作者學(xué)習(xí)什么？保持工作熱情，耐心服務(wù)他人飽滿的工作熱情，良好的精神狀態(tài)，耐心的解答客戶提出的問(wèn)題，幫助客戶排憂解難，給前來(lái)辦理業(yè)務(wù)的客戶一種輕松愉快的感覺(jué)，留下良好的第一印象，增加對(duì)銀行的信賴和支持。積極排查隱患，做好風(fēng)險(xiǎn)防控建立和落實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)防控制度，安全宣講、辦理保險(xiǎn)、智能防控等措施有效規(guī)避企業(yè)可能承擔(dān)的損失，降低風(fēng)險(xiǎn)危害，為安全生產(chǎn)和高效作業(yè)添加天然屏障。重視細(xì)節(jié)服務(wù)，細(xì)節(jié)決定成敗“點(diǎn)滴之處見(jiàn)分曉，細(xì)節(jié)服務(wù)定乾坤?！备?jìng)爭(zhēng)日益激烈的物業(yè)行業(yè)，細(xì)節(jié)服務(wù)直接區(qū)分企業(yè)的服務(wù)水平，關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的優(yōu)劣，決定企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的成敗。第六頁(yè)，共43頁(yè)。03物業(yè)公司如何做好物業(yè)工程維保質(zhì)量提升工作第七頁(yè)，共43頁(yè)。03第八頁(yè)，共43頁(yè)。03第九頁(yè)，共43頁(yè)。04第十頁(yè)，共43頁(yè)。05第十一頁(yè)，共43頁(yè)。

06第十二頁(yè)，共43頁(yè)。07第十三頁(yè)，共43頁(yè)。08第十四頁(yè)，共43頁(yè)。09第十五頁(yè)，共43頁(yè)。16精細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)作為企業(yè)的戰(zhàn)略決策，是針對(duì)物業(yè)管理品質(zhì)同質(zhì)化現(xiàn)象加劇和業(yè)主更高期望以及來(lái)至社會(huì)外部一系列的巨大變化和挑戰(zhàn)，企業(yè)達(dá)成可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)及樹(shù)立核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。推行精細(xì)化管理是緩解社會(huì)資源約束矛盾的需要，也是適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展、需求多樣化、競(jìng)爭(zhēng)更激烈的有效對(duì)策，更是企業(yè)加強(qiáng)基礎(chǔ)工作、挖掘潛力、提高企業(yè)效益的有效途徑。物業(yè)精細(xì)化管理服務(wù)四大要素精細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)質(zhì)，就是具有較高管理基礎(chǔ)、管理能力、服務(wù)水平的優(yōu)秀企業(yè)，追求企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化的高階段修煉，強(qiáng)調(diào)在企業(yè)管理的全過(guò)程都要注意對(duì)細(xì)節(jié)的觀察和把握，涵蓋從戰(zhàn)略的制定到具體的執(zhí)行。第十六頁(yè)，共43頁(yè)。17精細(xì)化的物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)系統(tǒng)工程，前提是需要具有較高的管理基礎(chǔ)、管理能力、服務(wù)水平。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高必須著眼、立足于基礎(chǔ)管理的各個(gè)方面與各個(gè)環(huán)節(jié)，讓業(yè)主居住在工作、生活便利整潔、治安穩(wěn)定的正常狀態(tài)中，業(yè)主才能關(guān)注是否享受到更高層次的豐富多彩的社區(qū)文化生活或全面的商務(wù)服務(wù)?；A(chǔ)管理是核心第十七頁(yè)，共43頁(yè)。18組織制度是保障

物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象相對(duì)持久固定，需要管理服務(wù)更注重日常服務(wù)的統(tǒng)一和穩(wěn)定，如果沒(méi)有科學(xué)的組織機(jī)構(gòu)、制度流程做保障，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，就很難做到精細(xì)化服務(wù)。實(shí)際上，物業(yè)管理的精細(xì)化管理服務(wù)就是物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化、表格化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)化、理論化。第十八頁(yè)，共43頁(yè)。19集約經(jīng)營(yíng)是源泉

管理和服務(wù)是物業(yè)企業(yè)的本業(yè)和對(duì)業(yè)主提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)企業(yè)存在的價(jià)值及市場(chǎng)基礎(chǔ)。但提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)的一種手段。物業(yè)服務(wù)公司作為企業(yè)，經(jīng)營(yíng)應(yīng)是其基本的行為，只有依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，獲取合法的利潤(rùn)才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展的動(dòng)力源泉。達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，良性穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。第十九頁(yè)，共43頁(yè)。20物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化、職業(yè)化、規(guī)范化管理服務(wù)能力有所欠缺，與行業(yè)的快速發(fā)展形勢(shì)和業(yè)主的更高期望存在較大距離。管理模式需要?jiǎng)?chuàng)新再造，服務(wù)流程需要持續(xù)完善，員工素質(zhì)需要全面提升，還沒(méi)有形成一大批具有較高理論水平和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)化、職業(yè)化、年輕化的各層級(jí)人才隊(duì)伍。專業(yè)水平是關(guān)鍵第二十頁(yè)，共43頁(yè)。25物業(yè)保潔工作不可忽視的七項(xiàng)問(wèn)題1、禮儀禮貌與儀容儀表“禮儀禮貌”、“儀容儀表”實(shí)際上反映了一個(gè)企業(yè)的管理水平。管理工作中，應(yīng)避免保潔人員帶著不愉快的情緒來(lái)上班，或?qū)χ鞴苋藛T有抵觸情緒。統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一形象，也是良好的儀容儀表的基本要求。2、顧客需求與工作標(biāo)準(zhǔn)清晰物業(yè)使用人的需求，了解顧客的關(guān)注點(diǎn)，據(jù)此作出詳細(xì)的服務(wù)方案，制訂工作的重點(diǎn)、詳細(xì)的工作標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)，列出關(guān)鍵點(diǎn)和質(zhì)量控制點(diǎn)、工作記錄要求。對(duì)已制訂的工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程等進(jìn)行實(shí)施情況檢查，并時(shí)常評(píng)估其適宜性。物業(yè)管理中的保潔衛(wèi)生工作沒(méi)有很高的技術(shù)含量，卻需要有良好的管理技巧，才能實(shí)現(xiàn)低成本、高效率、優(yōu)效果的統(tǒng)一。下面介紹保潔日常管理工作應(yīng)注意的一些問(wèn)題：第二十一頁(yè)，共43頁(yè)。263、適宜的工具和工藝影響工作效率的重要因素是工作流程、工藝與工具。例如保潔玻璃時(shí)使用玻璃刮，效率和效果都會(huì)比較好;用高壓水槍洗地與一般用水洗地的效率與效果有明顯的區(qū)別。4、日常監(jiān)督與管理在日常的保潔工作管理中，許多管理人員很容易走進(jìn)的一個(gè)誤區(qū)是，認(rèn)為工作分工和安排完成了就基本完成了工作，對(duì)于分工和安排的效果未去驗(yàn)證，不知員工是否已明白，導(dǎo)致實(shí)際結(jié)果往往與自己想象不一致。5、分析員工特點(diǎn)在日常管理中我們應(yīng)注意保潔人員的人群特點(diǎn)，分析和研究其工作特質(zhì)與人員性格特征，以及單一個(gè)體的性格特性，針對(duì)性地采取適宜的方法，才能實(shí)現(xiàn)保潔目標(biāo)，切不可采取粗暴或過(guò)于遷就的方式。6、培訓(xùn)工作培訓(xùn)不僅要讓保潔人員會(huì)做保潔，正確地使用各種工具，對(duì)不同的保潔情況使用不同保潔工具和方法，規(guī)范工作流程，實(shí)現(xiàn)高效率高質(zhì)量的目標(biāo)，保證達(dá)到顧客滿意。7、工作記錄記錄是質(zhì)量管理中非常重要的環(huán)節(jié)，一方面可以提供工作的證據(jù)，另一方面可讓員工有更強(qiáng)的工作責(zé)任感，便于管理人員的工作檢查監(jiān)督、分析和對(duì)不適宜進(jìn)行糾正，對(duì)不按要求工作的人員予糾正或處罰。第二十二頁(yè)，共43頁(yè)。29物業(yè)催款方法及技巧1、收費(fèi)工作首先要有自信心，包括兩方面：一是我們收費(fèi)人員自已要有自信心，堅(jiān)信一定能把錢收回來(lái)，讓自己的士氣能占上風(fēng)。二是團(tuán)隊(duì)的自信，當(dāng)一名成員收費(fèi)受阻時(shí)，其他收費(fèi)成員和同事要給予鼓勵(lì)，幫助獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。2、制造收費(fèi)氛圍。讓員工在工作崗位上與收物業(yè)費(fèi)聯(lián)系起來(lái)，比如：秩序維護(hù)員、保潔員和技工遇見(jiàn)比較熟悉的未交費(fèi)業(yè)主，就可以提醒業(yè)主該交物業(yè)費(fèi)了，讓業(yè)主時(shí)時(shí)感受到服務(wù)中心收費(fèi)的氣氛，隨著時(shí)間的推移，讓不交費(fèi)的業(yè)主感覺(jué)很難為情。3、加強(qiáng)收費(fèi)培訓(xùn)工作。每天收費(fèi)成員一起開(kāi)總結(jié)會(huì)，遇到的疑難問(wèn)題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應(yīng)對(duì)措施。4、建立“直通車”、“無(wú)障礙通道”，對(duì)于收費(fèi)工作受阻的問(wèn)題，物業(yè)職責(zé)之內(nèi)力所能及，在第一時(shí)間給業(yè)主解決，速度要快、效率要高。5、杜絕拖沓思想。包括兩方面：一是不要讓業(yè)主拖沓，一定要有主動(dòng)意識(shí)。二是物業(yè)解決問(wèn)題不要拖沓。第二十三頁(yè)，共43頁(yè)。306、對(duì)無(wú)理由拒交費(fèi)、對(duì)物業(yè)態(tài)度特好的業(yè)主，不要輕易上當(dāng)。如業(yè)主向你訴苦，我們也要向業(yè)主訴苦，一定要堅(jiān)定收費(fèi)的立場(chǎng)。若有需要，可以多派幾個(gè)人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費(fèi)。7、對(duì)于聯(lián)系不上的業(yè)主，要想方設(shè)法獲取業(yè)主的聯(lián)系方式?？幢拘^(qū)有無(wú)該業(yè)主的同事、朋友、關(guān)系好的鄰居，想方設(shè)法從他們手中得到該業(yè)主的聯(lián)系方式，如有需要，可以找到他單位“登門拜訪”。8、明確分工，對(duì)癥下藥。對(duì)于收費(fèi)過(guò)程中的問(wèn)題，要分類對(duì)待，專業(yè)分工;收費(fèi)時(shí)間緊迫，解決問(wèn)題要量化，到底多長(zhǎng)時(shí)間能夠解決問(wèn)題。收費(fèi)核心成員對(duì)這些問(wèn)題有必要一戶一戶的核查。9、對(duì)遺留問(wèn)題要敢于面對(duì)和解決，有問(wèn)題暴露是好事，積壓時(shí)間越長(zhǎng)，越不好解決。自己解決不了的不要積壓，一定要第一時(shí)間向直接上級(jí)反映，爭(zhēng)取盡快解決。10、注意與關(guān)鍵客戶的溝通，有些欠費(fèi)業(yè)主在業(yè)主中影響較大，可以采取“疏導(dǎo)”方式溝通，與部分業(yè)主心目中的“核心人物”保持良好溝通，對(duì)其他一部分業(yè)主會(huì)起到積極的影響。11、做好宣傳引導(dǎo)工作。一些業(yè)主會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或其它方式不斷制造對(duì)物業(yè)負(fù)面影響的言論;此時(shí)，則我方要采取主動(dòng)，通過(guò)宣傳欄、網(wǎng)絡(luò)等途徑引導(dǎo)業(yè)主理解支持物業(yè)工作，積極交費(fèi)。12、收費(fèi)工作要“心到、做到、嘴到”，收費(fèi)成員保持積極主動(dòng)的態(tài)度和方式去收取物業(yè)費(fèi)第二十四頁(yè)，共43頁(yè)。311、經(jīng)理助理(尤其是客戶主管)要親自上門收費(fèi)。。2、在催費(fèi)時(shí)，先發(fā)催費(fèi)函，然后給業(yè)主發(fā)律師函，第三輪發(fā)“律師函后函”上懇請(qǐng)業(yè)主將不交費(fèi)的原因和家中存在的問(wèn)題在“律師函”上寫明，返回服務(wù)中心，服務(wù)中心將盡力解決。3、服務(wù)中心對(duì)收費(fèi)成員在收費(fèi)過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行匯總分類，每天開(kāi)“碰頭”會(huì)。4、服務(wù)中心經(jīng)理和經(jīng)理助理相當(dāng)于收費(fèi)工作的“司令部”，對(duì)整個(gè)收費(fèi)工作要作好全面指揮5、收費(fèi)“司令部”核心成員每天要分析收費(fèi)進(jìn)展?fàn)顩r;同時(shí)，特別關(guān)注客戶助理等收費(fèi)小組成員的心態(tài)，對(duì)連續(xù)幾天收費(fèi)排名靠后的成員，了解其原因：是主觀倦怠，還是需要服務(wù)中心的支持;經(jīng)理助理要主動(dòng)對(duì)下屬給予關(guān)心，保持溝通。6、每3天就要給客戶助理開(kāi)會(huì)，大家共同探討收費(fèi)措施。7、與業(yè)主比較有效、節(jié)省時(shí)間的溝通方式是通過(guò)文字交流，服務(wù)中心制定統(tǒng)一的“收費(fèi)答客問(wèn)”，同時(shí)避免收費(fèi)人員中了業(yè)主的“圈套”。8、與業(yè)主是一個(gè)長(zhǎng)期相處溝通的過(guò)程，在收取物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，要及時(shí)為業(yè)主解決問(wèn)題，不能只收費(fèi)，不解決問(wèn)題;要逐漸建立物業(yè)在業(yè)主心目中好的口碑，為明年更好地收費(fèi)奠定基礎(chǔ)收費(fèi)方法與技巧的分享第二十五頁(yè)，共43頁(yè)。32忠實(shí)仆人調(diào)查：外國(guó)物業(yè)都是個(gè)什么樣兒！物管行業(yè)在我國(guó)也發(fā)展了幾十年了，可為啥我國(guó)物業(yè)老挨罵？國(guó)外物業(yè)又是個(gè)啥樣兒？法國(guó)物業(yè)，和開(kāi)發(fā)商兩不相干在法國(guó)，房產(chǎn)商選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是“就近”或“口碑”。業(yè)主一旦入住，物業(yè)公司運(yùn)作原則上與開(kāi)發(fā)商“兩不相干”，物業(yè)公司的“主人”是“業(yè)主大會(huì)”，業(yè)主大會(huì)以經(jīng)理人的形式管理物業(yè)并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決議。法國(guó)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的第一項(xiàng)議題是選舉大會(huì)主席和副主席，參選人必須是業(yè)主，可以說(shuō)，在法國(guó)業(yè)主是真正可以在社區(qū)當(dāng)家作主的。瑞士物業(yè)，為物業(yè)投資者增值在瑞士，物業(yè)管理的特點(diǎn)就是為投資者增值。以物業(yè)管理推動(dòng)社區(qū)建設(shè)，并且盡全力完善社區(qū)基本服務(wù)項(xiàng)，為業(yè)主提供方便的生活條件和高品質(zhì)服務(wù)。瑞士的物業(yè)企業(yè)多是私營(yíng)，瑞士的居民選擇住房條件的時(shí)候也格外看重物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)以提供服務(wù)類目多寡和服務(wù)品質(zhì)高低為第一競(jìng)爭(zhēng)力。瑞士的社區(qū)往往還存在一區(qū)多物業(yè)的狀況，很多公共項(xiàng)目如泳池，圖書(shū)館和藥房等業(yè)主都可以免費(fèi)享受，物業(yè)服務(wù)十分周到。第二十六頁(yè)，共43頁(yè)。33德國(guó)物業(yè)，業(yè)主的私人顧問(wèn)在德國(guó)，物業(yè)可以說(shuō)是業(yè)主的私人“小保姆”。不僅要按合約規(guī)定定期維護(hù)業(yè)主房產(chǎn)包括刷墻，綠化和衛(wèi)生，還要操心業(yè)主各種房產(chǎn)糾紛和驗(yàn)收工作，就是說(shuō)，如果某天業(yè)主和自己租戶打了起來(lái)，物業(yè)還得負(fù)責(zé)勸架。德國(guó)物業(yè)管理方式采用責(zé)任到人的方式，這點(diǎn)和我們“忠實(shí)仆人”物管平臺(tái)的區(qū)片化管理有異曲同工之效；劃分好相應(yīng)的負(fù)責(zé)區(qū)域，減少因分工不明導(dǎo)致的服務(wù)品質(zhì)低下現(xiàn)象，業(yè)主遇到問(wèn)題，十分明確的知道應(yīng)該找誰(shuí)處理。唯獨(dú)不同的是德國(guó)業(yè)主出現(xiàn)問(wèn)題是電話區(qū)域負(fù)責(zé)人處理，而“忠實(shí)仆人”物管平臺(tái)則采用更便捷、透明的“平臺(tái)接單制”處理。英國(guó)物業(yè)，成熟健全是最大特點(diǎn)英國(guó)物業(yè)除了傳統(tǒng)意義上的維修、安保、保潔等工作，還涵蓋物業(yè)租售、工程咨詢監(jiān)理、智能系統(tǒng)化服務(wù)和專門性社會(huì)保障服務(wù)等等，可謂大而全。英國(guó)作為物管行業(yè)的誕生地，在物業(yè)管理方面自有一套完整、特定的模式，“依法管理”的特點(diǎn)吸引著全世界物管行業(yè)管理人的注意。為加強(qiáng)物業(yè)管理學(xué)的研究和推廣，英國(guó)還成立了皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布世界各地，備受追捧。第二十七頁(yè)，共43頁(yè)。33物業(yè)公司的法律風(fēng)險(xiǎn)分析及防范物業(yè)公司以為物業(yè)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)為己任，然而作為一個(gè)企業(yè)，其企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，本文旨在于闡述目前的主要法律風(fēng)險(xiǎn)和防范措施。一、物業(yè)公司安保管理不當(dāng)，面臨的巨額索賠法律風(fēng)險(xiǎn)1、對(duì)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，有關(guān)安保的條款內(nèi)容約定更加清晰、明確。2、制定詳細(xì)的安保規(guī)章制度，并落實(shí)到位。3、通過(guò)轉(zhuǎn)包專業(yè)安保公司，進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。4、通過(guò)為物業(yè)公司及有關(guān)員工購(gòu)買責(zé)任保險(xiǎn)方式，進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)有效轉(zhuǎn)移。二、因物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)施管理不當(dāng)，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損害，面臨索賠的法律風(fēng)險(xiǎn)。1、定期檢查相關(guān)可能導(dǎo)致危害的公共設(shè)施，排除相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。2、將一些存在高度危險(xiǎn)的重要設(shè)施，外包給專業(yè)檢修和質(zhì)保機(jī)構(gòu)，由其承擔(dān)因質(zhì)量維修引發(fā)的責(zé)任事故。3、購(gòu)買相關(guān)保險(xiǎn)，將可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效轉(zhuǎn)移。第二十八頁(yè)，共43頁(yè)。33三、業(yè)主拖延、拒繳物業(yè)費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)1、在物業(yè)合同中明確拖欠物業(yè)費(fèi)的嚴(yán)重后果，將相關(guān)違約責(zé)任盡可能在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行加大，威懾一部分拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。2、與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行溝通，在獲得其支持的情況下，張榜公布以及函告欠費(fèi)業(yè)主，給予其更大的威懾。3、委托律師事務(wù)所發(fā)送律師函，或者到法院申請(qǐng)支付令，采用法律手段維護(hù)自己合法權(quán)益。四、物業(yè)公司與業(yè)主在利益上爭(zhēng)端的法律風(fēng)險(xiǎn)1、在物業(yè)合同中盡可能明確約定此類收益的權(quán)屬，避免雙方的爭(zhēng)議。2、在簽訂物業(yè)合同時(shí)不可能預(yù)見(jiàn)的收益，應(yīng)當(dāng)在收益產(chǎn)生時(shí)，及時(shí)與業(yè)主委員會(huì)溝通，就收益問(wèn)題進(jìn)行有效確定。第二十九頁(yè)，共43頁(yè)。33關(guān)于建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒制度加快推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，意見(jiàn)就健全社會(huì)信用體系，加快構(gòu)建以信用為核心的新型市場(chǎng)監(jiān)管體制，營(yíng)造公平誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境提出具體意見(jiàn)。意見(jiàn)明確了四個(gè)方面實(shí)施聯(lián)合懲戒.惡意拖欠物業(yè)費(fèi)被劃入失信行為

意見(jiàn)第九條第二款指出，嚴(yán)重破壞市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序和社會(huì)正常秩序的行為，包括賄賂、逃稅騙稅、惡意逃廢債務(wù)、惡意拖欠貨款或服務(wù)費(fèi)...，其中惡意拖欠服務(wù)費(fèi)應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)（物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)行業(yè)，代碼：7020），這也就意味著日后業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)將有可能被劃入聯(lián)合懲戒范圍（已有多個(gè)地區(qū)開(kāi)始實(shí)施將拖欠物業(yè)費(fèi)納入個(gè)人征信系統(tǒng)）。

意見(jiàn)提出了四項(xiàng)約束和懲戒機(jī)制

四項(xiàng)約束和懲戒機(jī)制，包括行政性約束和懲戒、市場(chǎng)性約束和懲戒、行業(yè)性約束和懲戒、社會(huì)性約束和懲戒。第三十頁(yè)，共43頁(yè)。33物業(yè)服務(wù)企業(yè)將由行業(yè)協(xié)會(huì)約束懲戒

意見(jiàn)第十二條指出，加強(qiáng)對(duì)失信行為的行業(yè)性約束和懲戒。建立健全行業(yè)自律公約和職業(yè)道德準(zhǔn)則，推動(dòng)行業(yè)信用建設(shè)。引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)完善行業(yè)內(nèi)部信用信息采集、共享機(jī)制，將嚴(yán)重失信行為記入會(huì)員信用檔案。鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)會(huì)視情節(jié)輕重對(duì)失信會(huì)員實(shí)行警告、行業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)、公開(kāi)譴責(zé)、不予接納、勸退等懲戒措施。意見(jiàn)第十四條指出，對(duì)企事業(yè)單位嚴(yán)重失信行為，在記入企事業(yè)單位信用記錄的同時(shí)，記入其法定代表人、主要負(fù)責(zé)人和其他負(fù)有直接責(zé)任人員的個(gè)人信用記錄。其中，主要負(fù)責(zé)人和其他負(fù)有直接責(zé)任人員必然會(huì)包括物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。第三十一頁(yè)，共43頁(yè)。33第三十二頁(yè)，共43頁(yè)。國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第666號(hào)

《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》已經(jīng)2016年1月13日國(guó)務(wù)院第119次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行?？偫砝羁藦?qiáng)

2016年2月6日第三十三頁(yè)，共43頁(yè)。國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定為了依法推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革，國(guó)務(wù)院對(duì)取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目、價(jià)格改革和實(shí)施普遍性降費(fèi)措施涉及的行政法規(guī)進(jìn)行了清理。經(jīng)過(guò)清理，國(guó)務(wù)院決定：對(duì)66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。

三十五、刪去《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條、