住房按揭貸款風(fēng)險分類1、法律風(fēng)險

當(dāng)前涉及房地產(chǎn)的法律環(huán)境對銀行債權(quán)并不構(gòu)成完全保障擔(dān)保法司法解釋第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！奔赐ǔＫf的“生存免責(zé)”根據(jù)上述規(guī)定可知，即使按揭房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，只要屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必須居住的，也不得被拍賣、變賣和抵債。這種做法必然會導(dǎo)致執(zhí)行程序的延長和執(zhí)行成本的增加。

引申：當(dāng)前我們辦理的住房按揭貸款不是首套房就是二套房，一旦借款人違約，我行在收回債權(quán)中的執(zhí)行難度極大。是不是可以由銀行提供一處住房，讓借款人遷出，然后法院就可以繼續(xù)執(zhí)行？誰來做？第一頁，共23頁。案例：

2005年3月，在金盛家具城附近從事低檔手機銷售的借款人夏寧玲因購買南湖一處二手房，向銀行辦理二手住房按揭貸款。2007年，其租賃的經(jīng)營場所被拆遷建設(shè)高科技園，其生活來源中斷，無力繼續(xù)償還貸款月供。貸款銀行向法院訴訟，要求拍賣抵押房產(chǎn)償還銀行貸款，銀行勝訴，但在執(zhí)行過程中，因抵押房產(chǎn)中不僅居住著夏寧玲本人，還居住其母親，由于房產(chǎn)屬夏寧玲生活必須住房，且住有老人，法院中止執(zhí)行。貸款至今處于不良狀態(tài)。第二頁，共23頁。2、源于開發(fā)商的風(fēng)險

開發(fā)商延期交付樓房甚至爛尾開發(fā)商所建樓房與購房合同明顯不符

按揭樓盤無法取得房產(chǎn)證開發(fā)商挪用貸款或者攜款潛逃第三頁，共23頁。案例：位于河西新城市廣場、面對江東路的“陽光金峰”是由南京蟠龍金陵建設(shè)開發(fā)有限公司（小型開發(fā)商）開發(fā)，由于該公司法定代表人平理于2008年8月患胰腺癌死亡，公司經(jīng)營遂陷于停頓，無法落實“陽光金峰”樓盤建設(shè)的后續(xù)資金，使該樓盤至今未能辦理竣工驗收手續(xù)、無法辦理房屋2證。由于長期無法辦理2證，且房屋質(zhì)量出現(xiàn)多處問題、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量極差，憤怒的業(yè)主將怒火發(fā)至銀行，集體斷供，涉及銀行8家。第四頁，共23頁。

由于“陽光金峰”住宅土地出讓金未交清，無法辦理房屋2證，購買房屋的群眾多次集體前往區(qū)政府要求解決問題。區(qū)政府為此專門召開協(xié)調(diào)會，將“陽光金峰”住宅樓事項定位為“涉及民眾利益的群體性事件”，要求有關(guān)部門在確保社會穩(wěn)定的前提下妥善處理，并要求在政府處理意見出臺前，鼓樓區(qū)法院暫不受理銀行涉及“陽光金峰”住宅購房貸款逾期的訴訟申請。第五頁，共23頁。3、假按揭風(fēng)險一手房假按揭形成的原因：（1）開發(fā)商樓盤定位失誤、銷售停滯，項目面臨崩盤危機，銀行貸款和工程款項難以償付。為避免倒閉開發(fā)商通過假按揭達到回籠資金的目的。（2）中小房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金有限，有些在樓盤初建時就出現(xiàn)資金吃緊，期房銷售速度緩慢，各方資金需求告急，只有將期房重復(fù)“銷售”才能足夠支付。（3）當(dāng)一些樓盤接近清倉時，由于尾樓銷售困難，即使賣出價錢也不理想。一些新盤資金缺緊的開發(fā)商就會將舊盤尾樓通過假按揭打包給銀行。為了套取更多資金，這些樓盤往往將定價標(biāo)高。第六頁，共23頁。（4）房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求比較嚴(yán)格，而房產(chǎn)按揭手續(xù)相對簡單、利率較低。使得包括一些大開發(fā)商在內(nèi)都很希望通過這種變通的辦法來獲得貸款。（5）商業(yè)銀行特別是中小型商業(yè)銀行過多強調(diào)發(fā)展業(yè)務(wù)，降低按揭貸款門檻，放松對借款人的信用等級評估、貸款調(diào)查；還有些銀行工作人員錯誤的認為，開發(fā)商即使做假按揭也是為了解決資金周轉(zhuǎn)問題，風(fēng)險相對較低，為了增加業(yè)務(wù)量、照顧大客戶而予以配合。（6）少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問題，與包工頭、開發(fā)商惡意竄通甚至私下交易，縱容了假按揭的發(fā)生。第七頁，共23頁。假按揭的種類：（1）一房假售：開發(fā)商為了傾銷尾樓或銷售困難的樓房，以本單位職工、其他關(guān)系人或者虛擬購房人及相關(guān)資料，以“購房人”名義與其簽定購房合同并申請銀行按揭貸款。待找到真正的購房人取得資金后通過轉(zhuǎn)按揭的方式償還銀行貸款，如果無法售出則干脆攜款潛逃。（2）一房多售：開發(fā)商為了回籠更多資金，偽造相關(guān)資料，將同一樓房賣給多個購房人，并分別與不同銀行辦理按揭貸款。一般說來，其中有一個“購房人”為真正的購房人。待資金周轉(zhuǎn)過來開發(fā)商再提前將虛假按揭款償還。3.假按揭的特征：開發(fā)商替購房人每期償還銀行貸款。第八頁，共23頁。發(fā)生在我們身邊的：2005年，由聯(lián)立集團下屬東南西北建設(shè)公司開發(fā)的龍鳳花園二期，因集團資金緊張，采用由集團公司員工辦理住房按揭貸款形式從銀行融資，房屋繼續(xù)銷售（一房二賣），由于房產(chǎn)已抵押給銀行，購房人無法辦理權(quán)屬登記。2009年，部分業(yè)主因長期無法辦理2證，集體到江蘇銀監(jiān)上訪。2010年在江蘇銀監(jiān)督辦下，集團償付了銀行貸款，事情妥善解決。第九頁，共23頁。二手房假按揭風(fēng)險表現(xiàn)

最常見的，以按揭手段獲取抵押貸款

2006年3月，曉娟（賣方）與許林（買方－借款人）為取得貸款資金用于個人周轉(zhuǎn)，在大都市擔(dān)保公司簽訂了房屋買賣協(xié)議，相互將本人名下房產(chǎn)過戶給對方，其后，許林在銀行辦理二手住房按揭貸款，貸款資金劃入曉娟帳戶。貸款后，貸款由曉娟提供資金償還，曉娟目前仍然居住在已于2005年就過戶給許林的房屋內(nèi)。第十頁，共23頁。曉娟是從事個體面食餐飲的自雇人士，后因經(jīng)營問題無力還貸，導(dǎo)致貸款逾期，銀行將許林訴至法庭。由于在辦理貸款時，大都市擔(dān)保公司已做好全套房屋處置委托公證手續(xù)，擔(dān)保公司代償貸款后將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣。第十一頁，共23頁。

為什么會有二手房假按揭：一般說來，個人抵押貸款的審批比較嚴(yán)格，而二手房的按揭貸款手續(xù)相對簡單，加上貸款成數(shù)和還款方式的優(yōu)勢驅(qū)使一些借款人通過“左手賣右手”的不真實交易來獲取按揭貸款。

第十二頁，共23頁?，F(xiàn)階段，我們遇到最多的、最大的風(fēng)險就是此類。二手房假按揭貸款的特征：

1、貸款后，買房人仍然住在已出售房屋內(nèi)2、貸款時，貸款資金劃入第三方或第三人賬戶（有公證手續(xù)）3、在催收過程中，往往貸款人讓銀行人員去找誰誰誰。4、貸款催收后，當(dāng)初的中介現(xiàn)身，并表示中介處有房產(chǎn)所有人（買房）委托售房的全套手續(xù)（有公證手續(xù)）第十三頁，共23頁。辦理住房按揭貸款中，我們客戶經(jīng)理遇到的基本是二手住房假按揭貸款。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進行，一手房假按揭會增多。第十四頁，共23頁。其他假按揭案例：張華經(jīng)營摩托修配缺乏資金，于是動員其叔叔將房子賣給其父親（借款人），其父親是貨車司機。貸款時，張華向其叔叔交付了貸款使用承諾書，并支付5萬元給其叔叔作為報酬。貸款后，其叔叔仍然居住在已出售的房屋中。貸款后2年，借款人在一起交通事故中身亡，張華也因好吃懶做欠下高利貸東躲西藏，銀行貸款逾期。銀行將借款人（已死亡）訴至法院，法院判拍賣房產(chǎn)還銀行貸款。

第十五頁，共23頁。其叔叔為了有地方居住，決定將房屋出售，出售款還銀行貸款后在六合等偏遠地區(qū)買套小房終老。其叔叔用買家首付款還了銀行貸款，銀行解除房產(chǎn)抵押，解除房產(chǎn)抵押當(dāng)天，高利貸人申請將房產(chǎn)凍結(jié)（房產(chǎn)屬于張華）。其叔叔收了買房人資金還銀行貸款，但無法將房產(chǎn)交付，其叔叔和買房人先至鼓樓法院訴求未得到支持后，轉(zhuǎn)至銀行要求經(jīng)辦客戶經(jīng)理解決。

第十六頁，共23頁。如何防范假按揭貸款：（一）嚴(yán)格對開發(fā)商和中介機構(gòu)的準(zhǔn)入1.確定開發(fā)商和中介機構(gòu)的信用記錄良好，無假按揭歷史；2.確定開發(fā)商和中介機構(gòu)的資質(zhì)良好，具備承擔(dān)違約責(zé)任的能力；3.其主要領(lǐng)導(dǎo)人信用良好，無犯罪等歷史。（二）加強對交易真實性的審查經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)做到實地調(diào)查等各種方式確保交易真實性，警覺交易價格過高等違反常規(guī)現(xiàn)象。第十七頁，共23頁。（三）加強與市政規(guī)劃部門的聯(lián)系，了解房產(chǎn)使用年限和地區(qū)規(guī)劃。（四）完善我行內(nèi)部管理體制，加強員工法律和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)1.對違規(guī)工作人員嚴(yán)厲處罰，以儆效尤。為了防范銀行內(nèi)部工作人員的瀆職和違規(guī)行為，應(yīng)對“假按揭”等責(zé)任人員進行嚴(yán)肅處理。對于觸犯我國有關(guān)法律的行為，應(yīng)堅決移送有關(guān)部門進行追究。2.加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，擴大法律審查范圍。對于風(fēng)險的防范，一方面要熟知業(yè)務(wù)，不斷積累和總結(jié)經(jīng)驗，吸取他行先進有效的防范措施；另一方面要普及銀行相關(guān)法律知識，提高專業(yè)審查能力。第十八頁，共23頁。發(fā)生假按揭貸款后客戶經(jīng)理的責(zé)任：免責(zé)：（一）自然災(zāi)害；（二）特殊情形下的政策性因素；（三）國家政策、行業(yè)政策等的重大變化；（四）無法掌控或預(yù)測的突發(fā)重大事件；（五）其他可以免責(zé)的客觀原因。第十九頁，共23頁。有責(zé)任——主觀原因：主觀原因是指相關(guān)責(zé)任人發(fā)生的違規(guī)、失職、道德風(fēng)險、誠信缺失行為，包括但不限于以下行為：（一）不誠信行為；（二）違反有關(guān)制度規(guī)定操作而導(dǎo)致不良資產(chǎn)發(fā)生或形成，或造成不良影響或后果的行為；（三）對應(yīng)發(fā)現(xiàn)和應(yīng)報告的風(fēng)險或重大事項未及時發(fā)現(xiàn)和報告或隱瞞不報；（四）對已發(fā)現(xiàn)或已產(chǎn)生風(fēng)險未采取有效化解措施或采取措施不當(dāng)導(dǎo)致更大風(fēng)險和損失；第二十頁，共23頁。做到三個真實，防范假按揭貸款借款人的真實性——身份真實、職業(yè)、收入真實用途的真實性——貸款用途決定我們的調(diào)查方向，調(diào)查方向錯了，風(fēng)險判斷也就