項目可行性報告項目概況一、宗地位置。應(yīng)包括：宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀。應(yīng)包括：（1）四至范圍；（詳細(xì)考察，并進(jìn)行分析，有沒有退線）（2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；（3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；（4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；（如有拆遷要核算成本，把拆遷量把握好）（5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；（拿地前與當(dāng)?shù)厝嗽敿?xì)了解）（6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)。（7）宗地歷史情況、人文背景、在地方居住格局中的檔次和位置、升值潛力等。（拿地前與當(dāng)?shù)厝嗽敿?xì)了解，詳細(xì)了解民風(fēng)民俗）三、規(guī)劃控制要點。應(yīng)包括：總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積、住宅建筑面積、公建建筑面積（公建的內(nèi)容并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積）、綜合容積率、住宅容積率、建筑密度、綠化率、控高等。（詳細(xì)了解項目可售多少）軋四押、制項目周邊的社儲區(qū)配套越。肅（一）周邊賭300逢0該米景范圍內(nèi)的社區(qū)周配套貼。應(yīng)包括：滑交通狀況翁、攻教育鹽、劃醫(yī)療闊、康購物中心仰、榮文俯體娛樂設(shè)施曬、悟公園企、攀銀行肥、炸郵局燈等。饞（二）宗地周鞏邊圣300啟0妨米俯外但可輻射范盒圍內(nèi)主要社區(qū)貝配套現(xiàn)狀澡。提（重要事項，棍必須要認(rèn)真分判析，考慮怎么貢好變現(xiàn)）叫五庭、利項目周邊環(huán)境應(yīng)包括：肯治安情況淋、攻空氣狀況疊、翁噪聲情況貸、咳污染情況（化幟工廠、河流湖樓泊污染等）側(cè)、讀危險源情況（秋如高壓線、放纖射性、易燃易涂爆物品生產(chǎn)或叉?zhèn)}儲基地等）斬、纖周邊景觀德、維近期或規(guī)劃中岔周邊環(huán)境的主須要變化衣（恰如道路的拓寬只、工廠的搬遷唉、大型醫(yī)院、嬌學(xué)校、購物中料心釀/雷超市的建設(shè)等吳）個，以及車風(fēng)水情況吐等。稠（最好遠(yuǎn)離有裂危險的地方）丙法律及政策性據(jù)風(fēng)險分析蹄一、猾現(xiàn)行國家政策緊。電列舉唐涉及到駛房地產(chǎn)開發(fā)的限國家及托地方碑法律法規(guī)宜。巖二、隙其它政策性因雄素耳。勸由于本地塊是葡政府整理規(guī)劃灑后通丟過膏“桿招拍邪掛自”收正式出讓的，儲因此不會存在糞土地性質(zhì)變更遇、零歸屬副爭議，或者魄城市規(guī)劃限制嶼或更改、突發(fā)奏性政策等政府很及政策彼因素準(zhǔn)。釣但還應(yīng)包括國涉家堵宏觀經(jīng)濟(jì)政策夸及走向巧，以及對整個傘房地產(chǎn)市場可烏能造成的影響想。頁三、癥合作方式及條哲件族（有合作方的窮前提）扎。應(yīng)包括：診合作方基本情汪況裁、鹿合作方式儉、利益分成餐方式及比例練、摘付款進(jìn)度及與轎拿地程序的配宇合杜、詳其他合作的主山要條件抄，以及桑與合作方式相今關(guān)的其它法律塘規(guī)定塔。市場分析斜一、階地方燭房地產(chǎn)市場分薄析。應(yīng)包括：禽（遍1價）之近三到五年商跑品住宅市場發(fā)饅展?fàn)顩r旁，如碼開工面積、竣刺工面積、銷售唇面積、銷售額粱、主要居住局峰格局、近期摘熱點區(qū)域還等艇；帳（坡2庫）絨近三到五年鴿商品住宅馬土地癥市場橡供應(yīng)量情況腐等董，并分為各個程區(qū)縣，以圖表透形式體現(xiàn)動；仍（漂3糟）其它喚地方城房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及口分析。乘二、款區(qū)域住宅市場銳成長狀況岡。應(yīng)包括：鍋居住區(qū)絲形成時間舊、稍各檔次住宅區(qū)披域內(nèi)分布狀況觀、松丘購買人群變化伴、徒近從3-興5均年并區(qū)域住宅市場擱開工量役及睡竣工量傷、堆銷售行量槽/新供需比杰、墨平均售價皺等壁，以及醋區(qū)域市場在市粥內(nèi)各項指標(biāo)的腹排名狀況及發(fā)道展趨勢它。撤三懸、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)寸產(chǎn)品特昆點之。應(yīng)包括：脈（幅1匪）咬各檔次產(chǎn)品供班應(yīng)狀熱況及配集合特征摸，龜如劇平均售價糾、擋開發(fā)規(guī)模隱、窗產(chǎn)品形式陸、駝平均消化率譜、晌平均容積率白、手物業(yè)在區(qū)域內(nèi)接分布特征穴等仇；稀（歉2生）拋區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最鑼好個案狀況脾，及較詳盡原流因分析悼；逼（道3堆）掙未匆來決2-促3課年區(qū)域內(nèi)可供塊應(yīng)土地狀況、舞產(chǎn)品供應(yīng)量和柄產(chǎn)品類型理；影（登4沾）菠分析簡本案在區(qū)域市指場內(nèi)的機(jī)會點便。抖四持、區(qū)域市場目落標(biāo)客層研究降。應(yīng)包括：雖各檔次產(chǎn)品目泊標(biāo)客層特征及旺輻射商圈范圍唉（建立在本區(qū)揮域參照項目的設(shè)經(jīng)驗研究及全蹈市的趨勢特征且上）匹，牧并對壟本案目標(biāo)人群得的區(qū)停域來源、行業(yè)鄰特點、產(chǎn)品力乳的偏好、購買漆方式和主要的慮關(guān)注點、訴求步點所作結(jié)論分析。已五族、目標(biāo)市場定喂位及產(chǎn)品定位動。應(yīng)包括：語市場定位楊、堅目標(biāo)人群特比征狹/有來源區(qū)使域冒/臣行業(yè)特點插、阻產(chǎn)品建議廣等。規(guī)劃設(shè)計分析駱一、初步規(guī)劃節(jié)設(shè)計思路擦。應(yīng)包括：濾（釣1殃）視設(shè)計概念：產(chǎn)炭品體現(xiàn)的主題箱思想，主要設(shè)領(lǐng)計風(fēng)格、設(shè)計善特點跌；皺（橋2聲）旅主要產(chǎn)品類型錄：多層、高層坦，還是聯(lián)排別尿墅或屋頂花園刃、頂層復(fù)式等暈其他類型，及里不同類型產(chǎn)品靠的比例俘；魔（墓3批）非節(jié)能和環(huán)保型噸建筑材料選用軌的考慮秘；酒（造4敞）派在所在城市中面，生產(chǎn)新型、燭別具一格產(chǎn)品寄的可能性割；睛（漏5誘）緊如果是大型、帳超大型項目，富對營造大社區(qū)享概念的考慮。選二濁、朽規(guī)劃設(shè)計的可彎行性分析腦。應(yīng)包括：兔（桂1穩(wěn)）燒在既定容積率泡、凈用地面積鵝、住宅面積、崖配套公建面積竿、控高、建筑肆密度條件下，同制造出的產(chǎn)品逆是什么類型和背特性，是否符繪合前面提及的龜規(guī)劃設(shè)計概念秤和螞公司黃追尋的各種檔關(guān)次膀品質(zhì)住宅的要鈔求。主要從規(guī)績劃設(shè)計角度判濱斷將上述硬指策標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實蜻產(chǎn)品的可能性毫。坊（湊2胖）淹容積率變化對夢產(chǎn)品設(shè)計概念午、產(chǎn)品類型和愛特征的影響。朝（鴿3潑）且土地本身特征午對產(chǎn)品設(shè)計的壁影響和考慮。蒼如模地勢高低、地僵形起伏、地塊降的完整性、地樓質(zhì)狀況、較深乏的溝壑（小峽眼谷）、河流、情水塘、地上附寨著物、地下管遭線暗渠等對產(chǎn)余品設(shè)計和環(huán)境垂保護(hù)的影響及捷解決的方法。戲（訪4辱）兔周邊自然環(huán)境惜和人文環(huán)境對決產(chǎn)品設(shè)計的影政響及考慮。如束治安環(huán)境、噪革聲環(huán)境、污染有環(huán)境、空氣情狡況、危險源、蘇“躁風(fēng)水史”由因素等對產(chǎn)品斜規(guī)劃設(shè)計和環(huán)衫境保護(hù)的影響鄉(xiāng)及解決方法。判（鎮(zhèn)5鑄）圈周邊市政工程獵配套設(shè)施對產(chǎn)叉品設(shè)計的影響閑和考慮。如：鎮(zhèn)道路狀況（與辱小區(qū)主要出入泡口有關(guān)）、供具水、排水、通個訊（有線電視探、電話、網(wǎng)絡(luò)避）、永久性用撐電和臨時施工案用電、燃?xì)?、輩供熱及生活熱汁水等對產(chǎn)品規(guī)形劃設(shè)計的影響造及解決方法。郊（饑6董）逮勞周邊生活配套預(yù)設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)亭計的影響和考喉慮。如：交通蛾狀況（與是否謙開通業(yè)主班車飾有關(guān)）、商業(yè)愉設(shè)施（大型購舟物中心）、教棋育現(xiàn)狀、體育霞娛樂公園等休脆閑場所、銀行曬醫(yī)院等生活設(shè)埋施對自身配套醫(yī)建設(shè)規(guī)模和面唱積作出判斷顆。闖均（碗7侮）萌市場分析結(jié)果習(xí)對產(chǎn)品設(shè)計的墻影響和考慮。狼如：市場價格根限制、總價控午制原則與前面茶產(chǎn)品類型和產(chǎn)隸品特性設(shè)計是震否存在矛盾，怎對產(chǎn)品品質(zhì)是客否有影響，及蘭如何解決路。繁項目開發(fā)嚼一、土地升值拔潛力初步評估末。應(yīng)包括：月地理位置、土咱地供應(yīng)、周邊方環(huán)境及配套、盾市場發(fā)展?fàn)顩r咱、政府規(guī)劃、叮城市未來發(fā)展淡戰(zhàn)略等已，亭對土地升值潛謝力做出初步評辟估?；蠖⒉⒐こ逃媱澇?。應(yīng)包括：過工期計劃、各取期開工面積、耗竣工計劃、開預(yù)竣工時占當(dāng)?shù)赜?xùn)城市市場和片歷區(qū)市場的占有頁率濕。竭墓三旗、繩銷售計劃吼。早各期銷售時間適、價格、面積汁，預(yù)計銷售各樹期的市場占有菜率，銷售計劃久實現(xiàn)的可行性剩分析飛。出投資收益分析叨一、成本預(yù)測呼。應(yīng)包括：袍說明測算假設(shè)彈和主要運用指極標(biāo)，如產(chǎn)品類腳型假設(shè)，總建巷筑面積，住宅恢和非住宅面積架，容積率，項盲目總投資（直磁接建造成本加嘗期間費用，不瀉包括營業(yè)稅和踐所得稅）等。季對稅務(wù)的分析志應(yīng)該說明筐項目是否能夠亂享受近一些梨地方政府挽稅收優(yōu)惠政策紹，競以及蝶具體的操作的講過程麻。昂二嘗、呆經(jīng)濟(jì)效益分析賤。應(yīng)包括：占銷售收入虜、昆直接成本航、戒總投資紙、梨毛利率哲、豪稅前利潤瓶、約稅后利潤爽、杠銷售凈利率倉、顯投資回報率雄、證項目開發(fā)各期葉的利潤體現(xiàn)得等。儲三、康敏感性分析循。應(yīng)包括：邪（瓶1雄）毒體成本變動各項黎經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變教化，假設(shè)成本諷每上升（下降遵）一定金額或寨百分比來比較料總投資猜、產(chǎn)毛利率央、舌稅前利潤紹、主稅后凈利江、蹈銷售凈利率焰、用總投資回報率組等榨的變化剝。接（統(tǒng)2桐）洗看售價變動各項葛經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變壇化，假設(shè)售價頭每上升（下降貿(mào)）一定金額曠或折百分比來比較征營業(yè)額固、欣毛利率沸、塞稅前利潤徐、酒稅后凈利全、有銷售凈利率之、緊總投資回報率喚等慧的變化孩。鴉（箏3鉛）駱豆容積率變動各然項指標(biāo)的變怠化駝對繁多高層比局、嘆營業(yè)額配、受總投資傻、客毛利率牢、免稅后利潤鑼、命稅后凈利率趴、獻(xiàn)總投資回報率飼等伐的變化脅。零四耽、直婆項目資金預(yù)測笨。應(yīng)包括：聞（因1悲）斯資金投入計劃蹄：各期地價、途前期費用、基摘礎(chǔ)、建安、配什套、開發(fā)間接呢費等的投入安刃排煙；賺（槐2若）渡資金回款計劃撲：各期銷售回討款計劃剃；葵（掃3披）隱資金需求計劃邀：結(jié)合整個公認(rèn)司資金情況，暫列示各期資金嘉的需求缺口及也融資途徑。月綜合分析與建獵議曲（管SWOT奮分析）一、優(yōu)勢。二、劣勢。三、機(jī)會。四、挑戰(zhàn)。旁五、炎結(jié)論和建議際。賣竟拍和投標(biāo)方類式取得土地需叛要注意的問題批1披、威主要指標(biāo)測算絹。瓶應(yīng)列舉出緞每次舉牌增加胸的最小單位價疏格，或者是設(shè)雁定的敏感性（梨或重要性）變啊化值仇（烈例帥如冤10責(zé)0魯萬元填）列，糕直接建造成本憲（不包括地價標(biāo)）、售價晚、陸投資收益分析注等發(fā)生的變動旁。匙2芹、啞競爭對手分析話。胳應(yīng)包括蜘主要背景咬、欠控股股東情況攔、衰痕資金狀