XXXX寫(xiě)字樓產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的策略目錄contents

ChapterⅠ區(qū)位概況ChapterⅢ客戶梳理ChapterⅡ市場(chǎng)總覽Chapter

Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營(yíng)銷(xiāo)策略初探區(qū)位概況小陸家嘴淮海中路人民廣場(chǎng)南京西路徐家匯中山公園徐匯濱江虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)上海南站新客站虹橋交通樞紐徐家匯CBD核心位置，城際可達(dá)性較強(qiáng)處于徐家匯與虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)兩大CBD范圍內(nèi)2.0公里內(nèi):徐家匯商圈虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)4.0公里內(nèi):中山公園商圈漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)徐匯濱江商務(wù)帶6.0公里內(nèi):南京西路商圈人民廣場(chǎng)商圈淮海中路商圈嘉凱城虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)徐匯濱江中山公園區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局徐家匯文化綜合商務(wù)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展IT信息服務(wù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、金融/保險(xiǎn)、教育培訓(xùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。徐匯濱江商務(wù)帶重點(diǎn)發(fā)展企業(yè)總部聚集區(qū)以及研發(fā)、科技、營(yíng)運(yùn)、濱江景觀帶。虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)以國(guó)際商貿(mào)為主導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展展覽展示業(yè)、酒店旅游業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)。徐家匯嘉凱城項(xiàng)目位于核心商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚度較高，同時(shí)連接虹橋、徐匯濱江商務(wù)帶項(xiàng)目地塊位于徐家匯區(qū)域，交通樞紐地位顯著，周邊商務(wù)業(yè)態(tài)成熟中山公園商貿(mào)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展物流、商貿(mào)類(lèi)企業(yè)、購(gòu)物中心、高檔住宅區(qū)。南京西路商務(wù)區(qū)老牌商業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融類(lèi)企業(yè)、酒店、購(gòu)物中心。南京西路漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)IT軟件行業(yè)、高新科技行業(yè)、能源、微電子、設(shè)計(jì)研發(fā)行業(yè)。項(xiàng)目SWOT分析S(優(yōu)勢(shì))O(機(jī)會(huì))W(劣勢(shì))T(威脅)市中心稀缺可售型高品質(zhì)寫(xiě)字樓

軌道交通五線交匯，交通便捷產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)域銷(xiāo)售型項(xiàng)目領(lǐng)先地位

項(xiàng)目商業(yè)部分體量較小地塊周邊未形成商務(wù)集聚氛圍標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)證不能分割，目標(biāo)客戶有一定局限性本項(xiàng)目自身綜合優(yōu)勢(shì)吻合高端辦公需求項(xiàng)目周邊未來(lái)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)（徐家匯中心）區(qū)域招商政策及政府換屆對(duì)商辦銷(xiāo)售市場(chǎng)的激勵(lì)全市寫(xiě)字樓供應(yīng)量激增項(xiàng)目周邊存在各別高端競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目房地產(chǎn)整體市場(chǎng)處于政府調(diào)控期項(xiàng)目區(qū)位小結(jié)徐家匯核心商圈，地理位置優(yōu)越：1.步行至港匯廣場(chǎng)只需5分鐘。2.項(xiàng)目對(duì)面政府重點(diǎn)商業(yè)工程“徐家匯中心”項(xiàng)目在建。地處虹橋路主干道，銜接兩大核心CBD1.車(chē)行至虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)只需10分鐘。2.車(chē)行至徐匯濱江商務(wù)帶15分鐘即達(dá)。交通可達(dá)性較強(qiáng)，軌道交通優(yōu)勢(shì)顯著：1.軌道交通1、3、4、9、10號(hào)線交匯2.位于虹橋路主干道，依托內(nèi)環(huán)、延安路高架市場(chǎng)稀缺可售型甲級(jí)商務(wù)樓：1.世界頂級(jí)建筑設(shè)計(jì)公司Gensler傾力打造。2.高品質(zhì)的交付標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)總部的市場(chǎng)定位。目錄contents

ChapterⅠ區(qū)位概況ChapterⅢ客戶梳理ChapterⅡ市場(chǎng)總覽Chapter

Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營(yíng)銷(xiāo)策略初探市場(chǎng)綜述根據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年第1季度，上海寫(xiě)字樓成交6536套，環(huán)比2012年第4季度下跌10.26%，同比2012年第1季度大漲233.13%；成交面積502801平米，環(huán)比下跌21.24%，同比上漲66.56%。受春節(jié)長(zhǎng)假的影響，2013年第1季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)淡，但同比2012年第1季度，2013年還是較為活躍的，尤其是小戶型商住樓項(xiàng)目。而隨著住宅調(diào)控的持續(xù)從緊及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步回暖，預(yù)計(jì)2013年寫(xiě)字樓成交市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)走高。項(xiàng)目位置成交面積成交均價(jià)（平方米）（人民幣每平方米）東方金融廣場(chǎng)浦東2,43956,498匯京國(guó)際廣場(chǎng)徐匯3,10154,663嵐橋國(guó)際大廈浦東6,63241,400創(chuàng)智天地楊浦3,46536,913散售市場(chǎng)交易案例2013第一季度數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部散售市場(chǎng)限購(gòu)令等住宅市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)一步推升了上海甲級(jí)寫(xiě)字樓散售市場(chǎng)熱度。許多國(guó)內(nèi)買(mǎi)家傾向買(mǎi)入辦公樓自用，以降低未來(lái)租金上漲帶來(lái)的成本攀升。除此之外，2013年多數(shù)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目為純租賃，散售市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)有限或?qū)⑹箻I(yè)主考慮提價(jià)。市場(chǎng)綜述寫(xiě)字樓整棟交易案例2013年第一季度數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部整售市場(chǎng)整售市場(chǎng)依然較為看好。隨著人民幣基金及保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)逐漸成熟，預(yù)計(jì)將有更多國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)買(mǎi)家進(jìn)入整棟投資市場(chǎng)。由于多數(shù)二線城市面臨供過(guò)于求壓力，一線城市仍是機(jī)構(gòu)買(mǎi)家首選之地。海外買(mǎi)家雖然有所式微，但考慮到中長(zhǎng)期人民幣兌美元的升值預(yù)期，其仍將是市場(chǎng)的重要參與者。市場(chǎng)綜述物業(yè)地址價(jià)格平均價(jià)格買(mǎi)方(每平方米)海洋大廈黃浦人民幣19億37,740ARAAssetManagement寶安大廈浦東人民幣8億19,047搜房控股嘉亭大廈嘉定人民幣2.63億17,288MGPA(3-10樓)上海寫(xiě)字樓2013年5月成交面積TOP10市場(chǎng)成交情況排名項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域板塊環(huán)線成交面積成交套數(shù)單套面積成交均價(jià)1匯銀銘尊普陀長(zhǎng)風(fēng)內(nèi)中環(huán)13298.55115115.64232502卓越世紀(jì)中心奉賢南橋新城外環(huán)外10203.4919951.27141293綠地未來(lái)中心奉賢南橋新城外環(huán)外8319.8915753166034綠地公園廣場(chǎng)寶山顧村外環(huán)外6947.9267103.7161145長(zhǎng)泰企業(yè)天地閘北不夜城內(nèi)環(huán)內(nèi)5537.4817325.73324746和風(fēng)家園二期閔行七寶外環(huán)外5331.616888.6180967張江盛科大廈浦東張江外環(huán)外4604.7241151.18194568匯融大廈普陀武寧內(nèi)環(huán)內(nèi)4446.415975.36344499金贏108廣場(chǎng)閘北大寧內(nèi)中環(huán)4032.3548843036210匯京國(guó)際廣場(chǎng)徐匯徐家匯內(nèi)環(huán)內(nèi)3201.181620056099排名項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域板塊環(huán)線成交面積成交套數(shù)單套面積成交均價(jià)1上海電器城金山亭林外交外14492.7127114.12122772中鐵中環(huán)廣場(chǎng)閘北彭浦中外環(huán)11940.6831385.18213203悅合國(guó)際廣場(chǎng)嘉定真新外郊外9150.6675122187604綠地領(lǐng)御奉賢南橋新城外環(huán)外8825.0916553.48156645華拓大廈嘉定江橋外環(huán)外6423.847783,43146246上海電器城二金山亭林外交外6393.3449130.4877477卓越世紀(jì)中心奉賢南橋新城外環(huán)外5795.6410455.73145378西子國(guó)際中心閔行莘莊外環(huán)外5700.534167.66279489嘉利商業(yè)廣場(chǎng)閘北大寧內(nèi)中環(huán)4606.376867.742868810贏華國(guó)際廣場(chǎng)普陀長(zhǎng)風(fēng)內(nèi)中環(huán)4152.5120207.6329439上海寫(xiě)字樓2013年4月成交面積TOP10市場(chǎng)成交情況排名項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域板塊環(huán)線成交面積成交套數(shù)單套面積成交均價(jià)1瀛通綠地大廈黃埔打浦橋內(nèi)環(huán)內(nèi)17641.6108163.35633792松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)松江新城東區(qū)外環(huán)外16134.434147.31160853卓越世紀(jì)中心奉賢南橋新城外環(huán)外14835,224959.58148004嘉福匯嘉定主城區(qū)外環(huán)外748015348.89136895嵐橋國(guó)際大廈浦東陸家嘴內(nèi)環(huán)內(nèi)6632.316414.52414006中冶祥騰尚郡嘉定南翔外環(huán)外5688.613243147107東方慧谷嘉定主城區(qū)外環(huán)外5318.212443.18104708旭輝浦江國(guó)際閔行浦江外環(huán)外4873.110646150379同進(jìn)理想城普陀桃浦外環(huán)外4439.99646.251521910綠地翡翠國(guó)際奉賢南橋新城外環(huán)外4429.37856.7816620上海寫(xiě)字樓2013年3月成交面積TOP10市場(chǎng)成交情況排名項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域板塊環(huán)線成交面積成交套數(shù)單套面積成交均價(jià)1綠地東海岸浦東周康外環(huán)外4717.188356.83141742寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寶山張廟中環(huán)外4305.2339110.4192923華拓大廈嘉定江橋外環(huán)外2538.163181.8855164東方金融廣場(chǎng)浦東陸家嘴內(nèi)環(huán)內(nèi)2439.214609.8564985萬(wàn)科早城閔行浦江外環(huán)外2228.473661.9124096匯銀金融中心普陀長(zhǎng)風(fēng)內(nèi)中環(huán)2141.076356.85229187卓越世紀(jì)中心奉賢南橋新城外環(huán)外1557.983051.93152758嘉福匯嘉定主城區(qū)外環(huán)外1409.432948.6130849同進(jìn)理想城普陀桃浦外環(huán)外1230.932549.231420710松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)松江新城東區(qū)外環(huán)外1157.472742.8715773上海寫(xiě)字樓2013年2月成交面積TOP10市場(chǎng)成交情況排名項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域板塊環(huán)線成交面積成交套數(shù)單套面積成交均價(jià)1寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寶山張廟中環(huán)外18026.82157114.82189762五角世貿(mào)商城南匯惠南外環(huán)外14267.58126113.2385243綠地東海岸南匯周康外環(huán)外12716.1222456.77141814嘉福匯嘉定主城區(qū)外環(huán)外8731.3218646.94125705華拓大廈嘉定江橋外環(huán)外8469.731018469876萬(wàn)科早城閔行浦江外環(huán)外7206.5611762127557中冶祥騰尚都嘉定南翔外環(huán)外6336.1814842.81137808旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)普陀長(zhǎng)風(fēng)內(nèi)中環(huán)6127.2761021.21271649五角世貿(mào)文化南匯惠南外環(huán)外5467.8624227.83859810松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)松江新城東區(qū)外環(huán)外5210.7510748.715442上海寫(xiě)字樓2013年1月成交面積TOP10市場(chǎng)成交情況根據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)，1季度上海寫(xiě)字樓新增供應(yīng)面積集中在普陀、浦東、嘉定、楊浦、閔行、奉賢六區(qū)，從2012年以來(lái)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)和去化情況來(lái)看，供求比約為1.05:1，處于微弱的供過(guò)于求狀態(tài)，綜合2013年寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交表現(xiàn)，預(yù)計(jì)2013年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍會(huì)有較大的放量。辦公樓市場(chǎng)情況匯京國(guó)際大廈地址虹橋路777號(hào)（2013年年底交房，2013年開(kāi)盤(pán)）發(fā)展商上海匯京置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+商業(yè)裙房樓高28層，整層產(chǎn)權(quán)建筑面積為1500平方米，地下二層，凈高98米，樓頂；裙房共5層建筑特征金屬板及石材配玻璃幕墻；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平方米；凈層高2.8米無(wú)框玻璃門(mén)、硅鈣板吊頂、格柵日光燈；墻面乳膠漆刷白；公共洗手間設(shè)施設(shè)備6部客梯，1部貨梯，瑞士迅達(dá)；大樓設(shè)有自動(dòng)消防報(bào)警及噴淋裝置，并安裝閉路電視監(jiān)控及中央自動(dòng)控制系統(tǒng)配套設(shè)施360個(gè)車(chē)位（1500元/月）；5層商業(yè)裙房配套，物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理：戴德梁行（上海）有限公司物業(yè)費(fèi)：28元/平方米/月租金/售價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)：55000元/平方米；項(xiàng)目分割面積為主，已經(jīng)去化接近5個(gè)整層。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目目前空置率80%左右，適合行業(yè)：貿(mào)易、建筑設(shè)計(jì)、傳媒、IT行業(yè)。中山萬(wàn)博國(guó)際中心地址淮海西路666號(hào)（2011年3月交房，2010年11月27日開(kāi)盤(pán)）發(fā)展商上海萬(wàn)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+獨(dú)立商業(yè)街總建筑面積5.2萬(wàn)平方米，共28層（實(shí)際層24層）；標(biāo)準(zhǔn)層面積3-28F約1670平方米，單套面積：約228-307㎡。建筑特征經(jīng)典Art-Deco建筑立面，大堂挑空9.3米，雙大堂設(shè)計(jì)。特別配置擁有5000㎡“淮海坊”時(shí)尚商業(yè)街。交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積1670方米；凈層高2.8米無(wú)框玻璃門(mén)、智能門(mén)禁系統(tǒng)；硅鈣板吊頂、格柵日光燈；墻面乳膠漆刷白；地面架空地板；雙層中空Low-E玻璃窗，垂直卷簾；公共洗手間TOTO潔具設(shè)施設(shè)備9部電梯，6部客梯+2部消防梯+1部司機(jī)電梯，品牌OTIS；日立中央空調(diào)（風(fēng)冷熱泵機(jī)組）；空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)配套設(shè)施338個(gè)地上車(chē)位（900-1500元/月），配置擁有5000多平方米的“新淮海坊”時(shí)尚商業(yè)街；物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司：戴德梁行物業(yè)費(fèi)：28元/平方米/月租金/售價(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)：45000元/平方米項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目目前空置率5%左右，入駐企業(yè)：環(huán)球資源、東芝醫(yī)療、太陽(yáng)島國(guó)際度假俱樂(lè)部、瑪斯菲爾服裝、中茵控股有限公司。適合行業(yè)：貿(mào)易，電子器械，服裝生產(chǎn)及銷(xiāo)售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。城開(kāi)國(guó)際大廈地址徐匯區(qū)虹橋路335號(hào)發(fā)展商上海城開(kāi)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+商業(yè)裙房樓高17層；辦公面積4.7萬(wàn)多平方米；商業(yè)裙房，地下2層停車(chē)庫(kù)建筑特征大理石材、金屬板配玻璃幕墻；鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積2500平方米；凈層高2.7米硅鈣板吊頂，格柵燈、風(fēng)口百頁(yè)、煙感、噴灑器、90mm高架網(wǎng)絡(luò)地板、地毯、乳膠漆設(shè)施設(shè)備5部客梯,3部貨梯；每層提供光纖干管和通訊設(shè)備，方便ISDN、ADSL、DDN寬帶系統(tǒng)接入，TOTO品牌潔具配套設(shè)施200個(gè)車(chē)位（1600元/月），大堂及裙樓商業(yè)配套，商業(yè)銀行營(yíng)運(yùn)接待中心，餐飲、咖啡吧、超市。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司：城開(kāi)物業(yè)物業(yè)費(fèi)：28元/平方米/月租金/售價(jià)租金：8-9元/平方米/天項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)空置率在3%左右，入駐企業(yè)：三星、強(qiáng)生中國(guó)總部、城開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等。項(xiàng)目適合行業(yè)：貿(mào)易，生產(chǎn)及銷(xiāo)售型企業(yè)，廣告?zhèn)髅健８蹍R恒隆廣場(chǎng)地址虹橋路1號(hào)（2005年竣工，開(kāi)盤(pán)日期：2003年6月15日）發(fā)展商香港恒隆集團(tuán)物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+商業(yè)裙房樓高51層，高度230米；辦公面積6萬(wàn)多平方米；商業(yè)裙房面積7平方米地上51層，地下1層建筑特征金屬板配玻璃幕墻；鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積1750平方米；凈層高2.7米金屬天花吊頂，格柵燈、風(fēng)口百頁(yè)、煙感、噴灑器、75mm高架網(wǎng)絡(luò)地板、地毯、木腳線墻面、乳膠漆設(shè)施設(shè)備16部客梯,2部貨梯，電梯品牌Schindler；每層提供光纖干管和通訊設(shè)備，方便ISDN、ADSL、DDN寬帶系統(tǒng)接入，TOTO品牌潔具配套設(shè)施1400個(gè)車(chē)位（1500元/月），近7萬(wàn)平方米商場(chǎng)配套，Dunhill、Chlo、VivienneWestwood等8家國(guó)際一線品牌陸續(xù)入駐。168米長(zhǎng)的歐亞式露天步行街。港匯恒隆酒店式服務(wù)公寓共93間客房可出租。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司：仲量聯(lián)行物業(yè)費(fèi)：32.50元/平方米/月租金/售價(jià)租金：11元/平方米/天；項(xiàng)目現(xiàn)有1000平米左右可出租面積。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)空置率在5%左右，入駐企業(yè)：蘇格蘭皇家銀行、adidas、威伯科汽車(chē)控制系統(tǒng)控制有限公司（WABCO）、OMNICOM集團(tuán)等。項(xiàng)目適合行業(yè)：貿(mào)易，生產(chǎn)及銷(xiāo)售型企業(yè)，廣告?zhèn)髅健?1SOHO中山廣場(chǎng)地址長(zhǎng)寧區(qū)中山西路1065號(hào)（開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年8月7日；交房時(shí)間：2011年10月）發(fā)展商SOHO中國(guó)有限公司物業(yè)形態(tài)及體量A、B兩幢甲級(jí)寫(xiě)字樓A幢寫(xiě)字樓高18層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1963.15-3877.66平方米，總建筑面積47662.92平方米。B幢寫(xiě)字樓高23層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1632.8-3631.27平方米，總建筑面積52536.61平方米，得房率66-67%。建筑特征連廊雙塔結(jié)構(gòu)；外立面以全彩LED燈點(diǎn)綴照明。交房標(biāo)準(zhǔn)乳膠漆墻面；架空地板；A座礦棉板吊頂、B座鋁板吊頂；樓層凈高2.7米。設(shè)施設(shè)備迅達(dá)客梯14部、消防梯4部、貨梯4部、自動(dòng)扶梯兩組；約克中央空調(diào)。配套設(shè)施停車(chē)位總共383個(gè)（地下359個(gè)，地上24個(gè)），車(chē)位費(fèi)1200元/個(gè)/月。周邊交通步行10分鐘至軌道交通3、4、10號(hào)線虹橋路站。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司：北京錦榮物業(yè)管理有限公司；物業(yè)費(fèi)：28元/平方米/月。租金/售價(jià)售價(jià)：50000元/平方米項(xiàng)目現(xiàn)狀A(yù)/B兩幢樓采用租售并舉形式。尚嘉中心地址仙霞路99號(hào)（2012年竣工）發(fā)展商LVMH路威酩軒集團(tuán)物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+商業(yè)裙房樓高31層，高度230米；辦公面積6萬(wàn)多平方米；商業(yè)裙房面積5萬(wàn)平方米。地下2層建筑特征金屬板配玻璃幕墻；鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平方米；凈層高2.8米金屬天花吊頂，格柵燈、風(fēng)口百頁(yè)、煙感、噴灑器、100mm高架網(wǎng)絡(luò)地板、地毯、木腳線墻面、乳膠漆設(shè)施設(shè)備6部客梯,1部貨梯，電梯品牌（迅達(dá)）；每層提供光纖干管和通訊設(shè)備，方便ADSL寬帶系統(tǒng)接入，TOTO品牌潔具配套設(shè)施1500元/月，近5萬(wàn)平方米商場(chǎng)配套，LVMH旗下所有旗艦品牌、萬(wàn)寶龍等多家國(guó)際一線品牌入駐。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司：高力國(guó)際物業(yè)費(fèi)：30元/平方米/月租金/售價(jià)租金：8-9元/平方米/天；項(xiàng)目現(xiàn)有1000平米左右可出租面積。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)空置率在5%左右，入駐企業(yè)：3M、索蘭、。項(xiàng)目適合行業(yè)：貿(mào)易，奢侈品，廣告?zhèn)髅?。越洋廣場(chǎng)地址上海市靜安區(qū)南京西路1601號(hào)（2008年交房)發(fā)展商上海越洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)及體量辦公樓+商業(yè)裙樓+5星級(jí)酒店樓高43層，高度135米；辦公面積10萬(wàn)多平方米；建筑特征金屬板配玻璃幕墻；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)交房標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積2600平方米；凈層高2.95米乳膠漆刷白，金屬鋁扣板吊頂設(shè)施設(shè)備16部客梯，2部貨梯電梯；10MM架空地板，四管制VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)，配套設(shè)施300個(gè)車(chē)位（2500元/月），周邊商家璞麗酒店、芮歐百貨，上海銀行等。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司：仲量聯(lián)行物業(yè)費(fèi)：35元/平方米/月租金/售價(jià)租金：10-12元/平方米項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)空置率在5%左右，入駐企業(yè)：朗盛化學(xué)（上海）有限公司、美國(guó)普衡律師事務(wù)所、上海先靈保雅制藥等。項(xiàng)目適合行業(yè)：金融，奢侈品，醫(yī)藥。24城開(kāi)國(guó)際大廈匯智大廈美羅大廈徐家匯國(guó)際大廈均瑤國(guó)際廣場(chǎng)徐匯區(qū)虹橋路335號(hào)徐匯區(qū)漕溪北路398號(hào)徐匯區(qū)天鑰橋路30號(hào)徐匯區(qū)肇家浜路1033號(hào)徐匯區(qū)肇家浜路789號(hào)上海城開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司大華集團(tuán)上海匯智置業(yè)有限公司美羅文化娛樂(lè)有限公司上海民申置業(yè)有限公司上海均瑤實(shí)業(yè)投資有限公司高17層；標(biāo)準(zhǔn)層2500㎡；建筑面積47000㎡高27層；標(biāo)準(zhǔn)層1500㎡；建筑面積39000㎡高26層；標(biāo)準(zhǔn)層1700㎡；建筑面積45000㎡高17層；標(biāo)準(zhǔn)層800㎡；建筑面積14000㎡高30層；標(biāo)準(zhǔn)層2300㎡；建筑面積70000㎡石材，玻璃幕墻大理石，配玻璃幕墻金屬板，配LOW-E中空玻璃幕墻金屬板配LOW-E玻璃幕墻金屬板、單元式玻璃幕墻乳膠漆墻面；水泥地；礦棉板吊頂乳膠漆墻面；水泥地；乳膠漆墻面；地磚；礦棉板吊頂乳膠漆墻面；水泥地；礦棉板吊頂乳膠漆墻面；水泥地；礦棉板吊頂5部客梯；中央空調(diào)5部客梯，1部貨梯；中央空調(diào)6部客梯，1貨梯；中央空調(diào)2部客梯，1部貨梯；中央空調(diào)10部OTIS客梯，2部貨梯；中央空調(diào)車(chē)位200個(gè)；車(chē)位費(fèi)1600元/個(gè)/月車(chē)位150個(gè)；車(chē)位費(fèi)1600元/個(gè)/月車(chē)位300個(gè)；車(chē)位費(fèi)1500元/個(gè)/月車(chē)位135個(gè)；車(chē)位費(fèi)1500元/個(gè)/月車(chē)位1300個(gè)；車(chē)位費(fèi)1300元/個(gè)/月軌道交通1、9號(hào)線上海體育館站步行10分鐘步行至軌道交通1、9號(hào)線10分鐘步行至軌道交通1，9號(hào)線5分鐘步行至軌道交通1、3、4、9號(hào)線10分鐘步行至軌道交通7，9號(hào)線3分鐘城開(kāi)物業(yè)管理；物業(yè)費(fèi)28元/㎡/月高力國(guó)際；物業(yè)費(fèi)26元/㎡/月世邦魏理仕；物業(yè)費(fèi)30元/㎡/月民申物業(yè)；物業(yè)費(fèi)28元/㎡/月高緯環(huán)球；物業(yè)費(fèi)28元/㎡/月租金：7-9元/㎡/天；租金：6元/㎡/天租金：9元/㎡/天租金：6-7元/㎡/天租金：6元/㎡/天產(chǎn)品比較-建筑指標(biāo)

嘉凱城匯京國(guó)際大廈中山萬(wàn)博國(guó)際中心光啟城Soho中山廣場(chǎng)港匯恒隆廣場(chǎng)中金國(guó)際大廈大堂（挑高）挑高9米大堂8.5米南大堂8.5m，挑高8米大堂11米挑高12米挑高8米電梯數(shù)量（辦公）9部客梯.，2部貨梯6部客梯，1部貨梯6部客梯.，2部貨梯，1部司機(jī)梯7部客梯，2部貨梯7部客梯/2部貨梯16部客梯,2部貨梯6部客梯，1部貨梯標(biāo)準(zhǔn)層凈高2.95m2.8m2.8m2.70m2.7m2.70m2.70m樓板承重500kg300kg200kg200kg200kg250kg200kg得房率70%72%69.5%69%72%69.5%69.5%物業(yè)公司待定戴德梁行戴德梁行德一置行錦榮物業(yè)仲量聯(lián)行獅城怡安車(chē)位（數(shù)量/租賃價(jià)格）地下230個(gè)地下360個(gè)地下338個(gè)1200-1500元498個(gè)/1500元地下360個(gè)300個(gè)/1500元353個(gè)/1500元物業(yè)管理費(fèi)待定28元/平方米/月28元/平方米/月27.5元/平方米28元/平方米/月32.50元/平方米/月25.5元/平方米軌道交通/高架道路1/9/3/4/10號(hào)線，內(nèi)環(huán)線、滬閔及延安西路高架3/4/10號(hào)線，內(nèi)環(huán)線、滬閔高架3/4/10號(hào)線地鐵上蓋，200米至中山西路高架3/4/9號(hào)線，內(nèi)環(huán)線、滬閔路高架3/4/10號(hào)線，內(nèi)環(huán)線、滬閔高架1/9號(hào)線，內(nèi)環(huán)線、滬閔及延安西路高架1/4/9號(hào)線，內(nèi)環(huán)線、滬閔路高架產(chǎn)品比較-租售專(zhuān)題項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)租賃均價(jià)投資回報(bào)率（估值）嘉凱城大廈預(yù)計(jì)均價(jià)63000元/平方米7.5元/平方米/天4.34%匯京國(guó)際大廈53000元/平方米6.5元/平方米/天4.5%SOHO中山廣場(chǎng)50000元/平方米6.3元/平方米/天4.6%綠地中心53000元/平方米6.5元/平方米/天4.3%LV尚嘉中心（虹橋）67000元/平方米（推算售價(jià)）8.5元/平方米/天4.6%越洋廣場(chǎng)（南京西路）78000元/平方米（推算售價(jià)）10元/平方米/天4.67%東方金融廣場(chǎng)（世紀(jì)大道）60000元/平方米7.8元/平方米/天4.7%中信廣場(chǎng)（北外灘）55000元/平方米6.5元/平方米/天4.3%相關(guān)市場(chǎng)小結(jié)全球金融危機(jī)影響，商業(yè)地產(chǎn)需求萎縮：1.受市場(chǎng)環(huán)境影響，寫(xiě)字樓成交量相對(duì)低迷2.大型企業(yè)紛紛縮減營(yíng)運(yùn)成本，控制現(xiàn)金流銷(xiāo)售型產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，已縮小與甲級(jí)寫(xiě)字樓差距：1.綠地等開(kāi)發(fā)商紛紛搶占商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)商用物業(yè)2.近年來(lái)市中心銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓品質(zhì)普遍提升區(qū)域板塊內(nèi)短期無(wú)新增供應(yīng)，有利于填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)：1.區(qū)域內(nèi)同級(jí)別同等位置條件的可售型項(xiàng)目稀缺2.短期內(nèi)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，沒(méi)有新增同級(jí)別可售型項(xiàng)目板塊內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊，亦存在高品質(zhì)在售甲級(jí)寫(xiě)字樓：1.同區(qū)域內(nèi)的“匯京國(guó)際廣場(chǎng)、綠地匯中心”將是本項(xiàng)目的主要競(jìng)品2.由于對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期性看好，近期換租轉(zhuǎn)購(gòu)型的企業(yè)是本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)目錄contents

ChapterⅠ區(qū)位概況ChapterⅢ客戶梳理ChapterⅡ市場(chǎng)總覽Chapter

Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營(yíng)銷(xiāo)策略初探目錄contents

ChapterⅠ區(qū)位概況ChapterⅢ客戶梳理ChapterⅡ市場(chǎng)總覽Chapter

Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營(yíng)銷(xiāo)策略初探目標(biāo)客戶定位1、項(xiàng)目周邊區(qū)域虹橋、徐匯、長(zhǎng)寧區(qū)域中高端寫(xiě)字樓租賃客戶------★★★★★2、項(xiàng)目周邊區(qū)域中小型企業(yè)升級(jí)所帶來(lái)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品需求---------------★★★★3、長(zhǎng)三角區(qū)域新進(jìn)入上海區(qū)域或?qū)⑵髽I(yè)總部搬至上海區(qū)域的各類(lèi)企業(yè)★★★★4、其它區(qū)域新進(jìn)入上海的中大型企業(yè)或企業(yè)總部-----------------------------★★★客戶行業(yè)分布客戶來(lái)源地分布區(qū)域?qū)懽謽强蛻舴植纪ㄟ^(guò)對(duì)板塊內(nèi)樓宇入駐客戶的分析，區(qū)域客戶行業(yè)主要以物流貿(mào)易、生產(chǎn)制造和IT高科技為主；客戶來(lái)源主要以上海及國(guó)內(nèi)城市為主，歐美企業(yè)占一定的比例主要集中在徐家匯核心CBD區(qū)域。寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶來(lái)源淮海路等中心城區(qū)漕河涇虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)核心目標(biāo)客戶重要目標(biāo)客戶潛在偶得客戶居住在周邊的私營(yíng)業(yè)主有意搬遷西區(qū)的中心城區(qū)企業(yè)徐家匯及虹橋CBD的外溢客戶西區(qū)制造業(yè)企業(yè)營(yíng)運(yùn)部門(mén)、展示廳或總部輻射全市的中型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)搶灘上海的分行總部銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)上海前景看多的基金投資客戶徐家匯及虹橋地區(qū)貿(mào)易類(lèi)企業(yè)虹橋路、漕溪路、中山西路等辦公升級(jí)客戶異地（境外）物貿(mào)、制造業(yè)企業(yè)辦事機(jī)構(gòu)對(duì)本區(qū)域發(fā)展看好本地或異地的投資型客戶租賃客戶多為優(yōu)秀境外公司及世界500強(qiáng)企業(yè)嘉凱城徐家匯虹橋路中山西路衡山路-漕溪路核心目標(biāo)客戶徐家匯及虹橋CBD的外溢客戶西區(qū)制造業(yè)企業(yè)營(yíng)運(yùn)部門(mén)或總部由租賃轉(zhuǎn)換成購(gòu)置寫(xiě)字樓物業(yè)，降低辦公成本面積的擴(kuò)大需求通過(guò)以上分析，核心目標(biāo)客戶對(duì)購(gòu)置寫(xiě)字樓的關(guān)注點(diǎn)集中在形象性、商務(wù)配套及交通方面，其中形象性需求及物業(yè)的增值潛力是關(guān)注的重點(diǎn)。核心客戶寫(xiě)字樓關(guān)注點(diǎn)輻射西區(qū)的中型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)搬遷理由改善辦公環(huán)境，企業(yè)形象性提升需求企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)作為資產(chǎn)沉淀的需求向核心CBD區(qū)域靠近的需求面積的擴(kuò)大需求由租賃轉(zhuǎn)換成購(gòu)置寫(xiě)字樓物業(yè)，降低辦公成本面積的擴(kuò)大需求業(yè)務(wù)往來(lái)便利性需求寫(xiě)字樓關(guān)注點(diǎn)形象——核心CBD商圈的地段形象及寫(xiě)字樓高檔的辦公形象商務(wù)配套——提供商務(wù)會(huì)晤、休閑的中高檔消費(fèi)形象——寫(xiě)字樓高檔的辦公形象交通——交通的便捷性投資價(jià)值——項(xiàng)目物業(yè)升值潛力形象——核心CBD商圈的地段形象及寫(xiě)字樓高檔的辦公形象商務(wù)配套——提供商務(wù)會(huì)晤、休閑的中高檔消費(fèi)交通——商務(wù)往來(lái)的便捷性目錄contents

ChapterⅠ區(qū)位概況ChapterⅢ客戶梳理ChapterⅡ市場(chǎng)總覽Chapter

Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營(yíng)銷(xiāo)策略初探國(guó)際頂級(jí)城市綜合體商辦綜合體：嘉凱城大廈闊景豪宅：中凱城市之光虹橋路徐虹北路34高端商業(yè)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓闊景大平層35區(qū)域位置項(xiàng)目地處虹橋路500號(hào)，屬徐家匯CBD核心區(qū)域唯一可售甲級(jí)寫(xiě)字樓臻品；虹橋路黃金干道核心位置；淮海路、徐家匯、虹橋、中山公園四大CBD交叉輻射之心;五條軌道1號(hào)線、3號(hào)線、4號(hào)線、9號(hào)線、10號(hào)線交通匯聚；綜合項(xiàng)目體：超甲級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)配套、豪宅公寓；周邊商業(yè)輻射：徐家匯、港匯恒隆廣場(chǎng)、新淮海坊、太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)、虹橋路商務(wù)區(qū)等；未來(lái)周邊區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量近40萬(wàn)平方米；

36區(qū)域規(guī)劃周邊區(qū)域發(fā)展再度升級(jí)北面：

徐家匯中心，380米高浦西第一高樓，相當(dāng)于2個(gè)環(huán)球金融中心。項(xiàng)目由城開(kāi)集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積63萬(wàn)平米，主體建筑由一座高達(dá)380米的主體塔樓、2幢高達(dá)180米左右的甲級(jí)寫(xiě)字樓、1幢高60米左右的高檔服務(wù)式酒店配合總建面8萬(wàn)平方米左右的特大型商場(chǎng)及休閑文化設(shè)施而組成。該項(xiàng)目的建成將成為浦西新的地標(biāo)，成為徐家匯新的商業(yè)核心。而本項(xiàng)目與其僅一路之隔，為本項(xiàng)目的價(jià)值提升也提供了有利保障。西面：

項(xiàng)目周邊除了已經(jīng)交付的中山萬(wàn)博國(guó)際中心、SOHO中山廣場(chǎng)外，位于軌道交通凱旋路的匯京國(guó)際廣場(chǎng)、上鋼十廠地塊，總規(guī)劃面積35萬(wàn)平方米，規(guī)劃建造三棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，功能定位為新型文化商業(yè)商務(wù)區(qū)。位置優(yōu)勢(shì)37立體交通、四通八達(dá)軌道交通1、9號(hào)線徐家匯站；近距離步行至軌道交通3、4、10號(hào)線1公里迅速直達(dá)中山西路內(nèi)環(huán)高架；5分鐘直達(dá)徐家匯商圈；10分鐘內(nèi)到達(dá)中山公園與虹橋CBD;20分鐘直達(dá)虹橋樞紐。38寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)商業(yè)用地面積6955m2項(xiàng)目總建筑面積42800m2

商業(yè)面積8500m2辦公樓面積35400m2辦公樓主樓高度128m項(xiàng)目綜合容積率4.2綠化率25%停車(chē)位230個(gè)項(xiàng)目參數(shù)房型圖39標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1330-1630平方米1-12層低區(qū)主力面積1560-1630平方米14-27層高區(qū)主力面積1330-1540平方米交付標(biāo)準(zhǔn)40建筑層高4.2米凈層高2.95米交房標(biāo)準(zhǔn)頂：鋁板吊頂?shù)兀壕W(wǎng)絡(luò)架空地板墻：乳膠漆刷白消防系統(tǒng)：安裝到位照明系統(tǒng)：安裝到位窗：中空Low-E玻璃窗公共洗手間：精裝交付電梯品牌：日本三菱數(shù)量：8部客梯（載重1600KG)1部貨梯、2部地下車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)換梯商業(yè)裙房：5部電梯

空調(diào)品牌：美國(guó)約克系統(tǒng)：空調(diào)冷凝水系統(tǒng)（預(yù)留VRV空調(diào)接口）新風(fēng)系統(tǒng)：瑞風(fēng)新風(fēng)系統(tǒng)（含除濕處理功能）目錄contents

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Ⅳ產(chǎn)品分析Chapter

Ⅳ營(yíng)銷(xiāo)策略初探金融上海2010年2月21日，由全球著名的畢馬威咨詢(xún)公司參與制定，法國(guó)巴黎大區(qū)投資促進(jìn)協(xié)會(huì)發(fā)表公布的“世界最具吸引力”城市排行榜中，上海排名第二。

國(guó)際上海國(guó)際金融中心和航運(yùn)中心上海即將舉辦中國(guó)2010年上海世界博覽會(huì)，擁有的現(xiàn)代化研究中心數(shù)量和寫(xiě)字樓數(shù)量甚至超過(guò)了英國(guó)首都倫敦。

國(guó)際上海舶來(lái)上海

“外灘文化，是海派文化的精髓，混雜著東方韻致和西式浪漫，充斥小資情調(diào)和洋派生活，法國(guó)梧桐樹(shù)的街道，CBD中心商務(wù)區(qū)，后殖民主義樣板的新天地，老式留聲機(jī)傳出熟悉的旋律，爵士樂(lè)等等，構(gòu)成上海的文化基因圖?！薄陡２妓埂飞虾＾k事處首席代表范魯賢上海，“經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四中心的城市定位，

孕育著寫(xiě)字樓市場(chǎng)更大的需求空間。上海，面臨著更加國(guó)際化的轉(zhuǎn)型，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，是金融資本投資的選擇之一。徐家匯是上海四大城市副中心之一，亦為上海十大商業(yè)中心之一，擁有450年的人文歷史傳承。嘉凱城理解的上海和徐家匯：項(xiàng)目理解企業(yè)品牌：嘉凱城實(shí)力，中凱品質(zhì)形象優(yōu)勢(shì)：區(qū)域商務(wù)地標(biāo)，強(qiáng)昭示性地段優(yōu)勢(shì)：城市核心，動(dòng)靜皆宜產(chǎn)品品質(zhì)：標(biāo)桿項(xiàng)目，高端品質(zhì)項(xiàng)目定位：復(fù)合商辦，區(qū)域地標(biāo)徐家匯國(guó)際級(jí)復(fù)合商務(wù)新領(lǐng)袖項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)梳理核心賣(mài)點(diǎn)之項(xiàng)目位置-----城市副中心核心區(qū)位項(xiàng)目區(qū)域-----歷史悠久文化積淀城市新貴形象優(yōu)勢(shì)-----區(qū)域商務(wù)地標(biāo)稀缺優(yōu)勢(shì)-----產(chǎn)品稀缺、供應(yīng)稀缺產(chǎn)品品質(zhì)-----5A甲級(jí)、4.2層高。。服務(wù)品質(zhì)----國(guó)際級(jí)物業(yè)管理徐家匯國(guó)際級(jí)復(fù)合商務(wù)新領(lǐng)袖嘉凱城項(xiàng)目主要價(jià)值點(diǎn)排序位置優(yōu)勢(shì)人文優(yōu)勢(shì)形象優(yōu)勢(shì)稀缺優(yōu)勢(shì)品質(zhì)優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★推廣名思路：通過(guò)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)排序和目標(biāo)客戶的關(guān)注點(diǎn)，得到本案的特色與亮點(diǎn)——品牌優(yōu)勢(shì)：嘉凱城品牌，值得信賴(lài)形象優(yōu)勢(shì)：區(qū)域商務(wù)地標(biāo)地段優(yōu)勢(shì)：歷史悠久人文區(qū)域，可塑性強(qiáng)品質(zhì)優(yōu)勢(shì)：高端品質(zhì)，生態(tài)、配套、細(xì)節(jié)彰顯因此主推廣名選擇一：嘉凱城●環(huán)球企業(yè)中心選擇二：嘉凱城●總部國(guó)際從項(xiàng)目的地段、定位等物理屬性的思路出發(fā)，得出推廣名之后，目前策略需要解決的核心問(wèn)題項(xiàng)目在市場(chǎng)上以一個(gè)什么形象出現(xiàn)？SLOGAN傳播的4個(gè)目標(biāo)：1、提升品牌價(jià)值感，打造項(xiàng)目地標(biāo)形象；2、顯性身份，直接展現(xiàn)而非旁敲側(cè)擊；3、給客戶面子大過(guò)說(shuō)產(chǎn)品里子，尋求客群購(gòu)買(mǎi)心理對(duì)位；4、表現(xiàn)出引爆力，溝通內(nèi)容的觸發(fā)性。國(guó)際上海國(guó)際上海氣質(zhì)根源形象標(biāo)識(shí)內(nèi)在邏輯核心區(qū)位商務(wù)巨擘產(chǎn)業(yè)資本共享【于是，區(qū)域優(yōu)勢(shì)-商務(wù)地標(biāo)-產(chǎn)業(yè)資本得到了統(tǒng)一?！考蝿P城環(huán)球企業(yè)中心的推廣總精神嘉凱城·環(huán)球企業(yè)中心案名形象國(guó)家級(jí)/資本平臺(tái)/集成商務(wù)項(xiàng)目定位

商務(wù)引擎資本全球SLOGAN商務(wù)引擎資本全球區(qū)域歷史景觀平臺(tái)商品服務(wù)文化氛圍感覺(jué)投資價(jià)值自用價(jià)值發(fā)展價(jià)值項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略八大營(yíng)銷(xiāo)引擎品牌營(yíng)銷(xiāo)，加強(qiáng)中凱置業(yè)品牌宣傳1精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，加強(qiáng)針對(duì)性推廣，媒體組合宣傳推廣2圈層營(yíng)銷(xiāo)，與徐匯區(qū)政府及區(qū)內(nèi)各類(lèi)政府組織加強(qiáng)聯(lián)系，銷(xiāo)售項(xiàng)目產(chǎn)品。3網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，其中包括項(xiàng)目網(wǎng)站、微博、微信等4大客戶營(yíng)銷(xiāo)，拜訪上海區(qū)域或長(zhǎng)三角投資機(jī)構(gòu)、銀行、商會(huì)5同檔同類(lèi)客戶共享6中介推介，加強(qiáng)相互聯(lián)動(dòng)7體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，增強(qiáng)客戶直觀感受，展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)8品牌營(yíng)銷(xiāo)，加強(qiáng)中凱品牌及嘉凱城項(xiàng)目宣傳通過(guò)戶外、報(bào)紙等大眾主流媒體，進(jìn)行相關(guān)輔助性推廣宣傳；通過(guò)一些重要節(jié)點(diǎn)如開(kāi)盤(pán)、樣板層揭幕等，舉辦一些中大型的公關(guān)活動(dòng)，加深業(yè)內(nèi)及其他行業(yè)的客戶對(duì)中凱品牌的了解同時(shí)積累客戶；營(yíng)銷(xiāo)策略精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，加強(qiáng)針對(duì)性推廣針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品客群特性，加強(qiáng)針對(duì)性較強(qiáng)的媒體推廣，如戶外高炮、大牌、道旗廣告等，結(jié)合主流、小眾媒體，立體組合式宣傳推廣。戶外：高炮、大牌、道旗、樓宇、電梯等主要位置：項(xiàng)目周邊、城市中心區(qū)域、機(jī)場(chǎng)、高速公路出入，項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓；小眾媒體：航空、財(cái)經(jīng)、高爾夫等雜志營(yíng)銷(xiāo)策略精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，加強(qiáng)針對(duì)性推廣針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品客群特性，加強(qiáng)針對(duì)性較強(qiáng)的媒體推廣，如戶外高炮、大牌、道旗廣告等，結(jié)合主流、小眾媒體，立體組合式宣傳推廣。小眾媒體：航空、財(cái)經(jīng)、奢侈品、高爾夫等雜志、公務(wù)機(jī)媒體。營(yíng)銷(xiāo)策略商辦部分營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算總體費(fèi)用預(yù)算：商辦產(chǎn)品總銷(xiāo)金額：20億（寫(xiě)字樓）+4.8億（商業(yè)）=24.8億總體費(fèi)用為總銷(xiāo)金額的3.5%，其中推廣費(fèi)用占1-1.5%，剩余部分為中介費(fèi)用；推廣費(fèi)用按1.5%計(jì)算：3720萬(wàn)按時(shí)間分---------2013年50%，2014年35%，2015年15%按推廣形式分----媒體推廣40%，活動(dòng)推廣占60%媒體推廣費(fèi)用中：線上占60%，線下占40%營(yíng)銷(xiāo)策略加強(qiáng)圈層營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域圈層徐匯區(qū)政府及旗下各類(lèi)組織機(jī)構(gòu)（如徐匯區(qū)域政府招商機(jī)構(gòu)、中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)等）；長(zhǎng)三角區(qū)域各類(lèi)商會(huì)組織（浙江、江蘇商會(huì)等）；各地駐徐匯區(qū)及上海辦事機(jī)構(gòu)；融匯整合各類(lèi)社會(huì)資源，開(kāi)拓客戶認(rèn)知渠道，加強(qiáng)品牌和項(xiàng)目的知名度，吸引有效客戶。企業(yè)圈層房地產(chǎn)企業(yè)徐匯區(qū)外來(lái)企業(yè)老板圈層嘉凱城集團(tuán)中凱集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)策略入駐企業(yè)優(yōu)惠政策1、提前與徐匯當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)招商部門(mén)建立聯(lián)系，了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于各類(lèi)企業(yè)注冊(cè)、稅務(wù)政策、高科技企業(yè)、人才等優(yōu)惠政策；2、根據(jù)我們累積的意向客戶的需求，配合客戶積極爭(zhēng)取各類(lèi)優(yōu)惠政策；3、本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，在公司注冊(cè)、稅收、人才政策方面會(huì)高度重視，而上海各區(qū)域的此類(lèi)招商政策對(duì)于不同規(guī)模、類(lèi)型企業(yè)在政策把握上有相當(dāng)?shù)膹椥钥臻g，大部分為一事一議。不太會(huì)一次性確定一套政策針對(duì)所有的企業(yè)，故于此類(lèi)機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售會(huì)起到較大的促進(jìn)作用。同時(shí)此類(lèi)機(jī)構(gòu)也會(huì)成為本項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員;營(yíng)銷(xiāo)策略網(wǎng)絡(luò)、微營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)通項(xiàng)目的專(zhuān)屬博客、微博，專(zhuān)人發(fā)布項(xiàng)目信息，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)宣傳；舉辦網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)，加強(qiáng)線上線下客戶互動(dòng)。此方式并不一定能為項(xiàng)目銷(xiāo)售起到?jīng)Q定性的作用，主要目的是擴(kuò)大項(xiàng)目的認(rèn)知度及美譽(yù)度；營(yíng)銷(xiāo)策略針對(duì)同檔區(qū)域同檔項(xiàng)目，與此類(lèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員進(jìn)行客戶資源共享；對(duì)此類(lèi)銷(xiāo)售方式予以重獎(jiǎng)，以提高積極性；共享客戶營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略加強(qiáng)與中介公司的聯(lián)動(dòng)通過(guò)舉辦項(xiàng)目產(chǎn)品推薦會(huì)，與中介公司建立聯(lián)系，達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)通過(guò)各類(lèi)渠道，向個(gè)人中介推薦項(xiàng)目。營(yíng)銷(xiāo)策略一線中介機(jī)構(gòu)：此類(lèi)機(jī)構(gòu)擁有數(shù)量眾多的海外客戶及大客戶資源。但此類(lèi)機(jī)構(gòu)的客戶資源中租賃客戶居多，買(mǎi)賣(mài)客戶相對(duì)少一些；二線中介機(jī)構(gòu)：此類(lèi)機(jī)構(gòu)擁有較多本地客戶資源。買(mǎi)賣(mài)客戶資源較多；個(gè)人中介：市場(chǎng)中存在著相當(dāng)部分的個(gè)人中介，此類(lèi)中介手中掌握著大量客戶資源，且質(zhì)量相對(duì)較高；營(yíng)銷(xiāo)策略各類(lèi)渠道具體展開(kāi)方式：分銷(xiāo)大會(huì)：與各類(lèi)中介機(jī)構(gòu)及個(gè)人建立起聯(lián)系之后，召開(kāi)項(xiàng)目分銷(xiāo)大會(huì)，利用分銷(xiāo)大會(huì)，介紹項(xiàng)目基本情況、銷(xiāo)售政策、傭金政策、發(fā)放項(xiàng)目資料。后續(xù)專(zhuān)人跟進(jìn)中介公司。通報(bào)項(xiàng)目進(jìn)度、銷(xiāo)售情況及各類(lèi)需要開(kāi)發(fā)商解答的問(wèn)題。建議時(shí)間：2013年6月中旬，開(kāi)始與各類(lèi)中介公司開(kāi)始聯(lián)系，7月上中旬進(jìn)行分銷(xiāo)大會(huì)。營(yíng)銷(xiāo)策略各類(lèi)渠道具體展開(kāi)方式：特定客戶項(xiàng)目推薦會(huì)：【周邊高端寫(xiě)字樓租賃客戶】項(xiàng)目推薦會(huì)通過(guò)各類(lèi)方式與項(xiàng)目周邊高端寫(xiě)字樓租賃客戶建立聯(lián)系，召開(kāi)項(xiàng)目推薦活動(dòng)，進(jìn)一步了解此類(lèi)客戶購(gòu)買(mǎi)意向，從中挖掘意向客戶?！緟^(qū)域行業(yè)客戶】項(xiàng)目推薦會(huì)借助政府資源，針對(duì)區(qū)域內(nèi)如大型金融類(lèi)、制造類(lèi)等企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目推薦活動(dòng)，挖掘意向客戶。以上活動(dòng)建議在2013年8-10月期間，適時(shí)舉行。營(yíng)銷(xiāo)策略

八、增強(qiáng)客戶的現(xiàn)場(chǎng)直觀感受裝修樣板層，加強(qiáng)客戶直觀感受；準(zhǔn)備售展中心的銷(xiāo)售人員配發(fā)Ipad，制作項(xiàng)目電子樓書(shū)，便于向客戶推介產(chǎn)品；準(zhǔn)備在售展中心增設(shè)多媒體硬件設(shè)施，以提升項(xiàng)目的高科技含量。營(yíng)銷(xiāo)策略銷(xiāo)售為主，租憑為輔整體項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，除了購(gòu)買(mǎi)客戶外，一定會(huì)有部分租賃客戶的積累，此部分客戶可以在銷(xiāo)售不理想的情況下，進(jìn)行出租后，再另行帶租約銷(xiāo)售；銷(xiāo)售為實(shí)，租賃為虛為了帶動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，可以借鑒東海廣場(chǎng)的當(dāng)時(shí)超低租金引入蘋(píng)果公司帶動(dòng)銷(xiāo)售的案例。營(yíng)銷(xiāo)策略嘉凱城商業(yè)部分建議商業(yè)功能定位：項(xiàng)目商務(wù)配套為主；周邊居住社區(qū)配套為輔；下班以后的那點(diǎn)事商業(yè)品牌定位：中高端為主，少數(shù)高端品牌入駐禮品店西點(diǎn)店1F業(yè)態(tài)規(guī)劃銀行嘉凱城商業(yè)部分建議便利店2F業(yè)態(tài)定位特色餐飲休閑餐飲特色餐飲休閑餐飲嘉凱城商業(yè)部分建議3F業(yè)態(tài)定位中式正餐中式正餐嘉凱城商業(yè)部分建議4-5F業(yè)態(tài)定位主題會(huì)所或女性主題會(huì)所（美容、養(yǎng)生等）嘉凱城商業(yè)部分建議商業(yè)部分銷(xiāo)售策略總體圍繞八大營(yíng)銷(xiāo)引擎，但在商業(yè)部分的銷(xiāo)售過(guò)程中要特別注意以下幾點(diǎn)：1、客戶基本為投資客，基本自身不經(jīng)營(yíng)；2、浙江、山西、福建等區(qū)域的實(shí)力客戶為主要潛在客戶；3、商業(yè)部分以圈層、大客戶營(yíng)銷(xiāo)為主要營(yíng)銷(xiāo)方式；嘉凱城商業(yè)部分建議推盤(pán)策略項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期2013年7月—2013年12月推出樓層：低區(qū)6、7、8、9層中區(qū)15、16、20層推出時(shí)間：前期客戶積累（具備預(yù)售條件）推出面積：10000㎡左右（占可售面積39%）銷(xiāo)售目標(biāo)：10000㎡推盤(pán)理由：開(kāi)放低區(qū)及中區(qū)的部分層面，給首批客戶足夠