青島市城陽區(qū)**鎮(zhèn)〈**花園〉前期營銷策劃分析報告書市場分析：（一）項目所在區(qū)域城市發(fā)展概況城陽地區(qū)概況1、城陽市區(qū)：城陽市區(qū)在建項目多集中在以區(qū)政府為中心，半徑2公里的經濟發(fā)展圈內。價位較之**明顯偏高，新建多層商業(yè)住宅項目平均每方米能達到3000元以上，即使是2000年前的房子每平方米的售價也不會低于2500元。但是城陽地區(qū)存在周邊村鎮(zhèn)集體蓋房現(xiàn)象，購房業(yè)主多為原周邊居民，住戶僅擁有集體產權，不能上市交易，價格較低，在1300—2000元/平米之間，目前在城陽市區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在大量的這樣的房產開發(fā)形式。區(qū)位優(yōu)越性：城陽區(qū)地處青島市區(qū)***部，是青島通向國內外的必經之路，是青島的北大門。因此商貿、物流業(yè)發(fā)展迅速，并且已經形成規(guī)模優(yōu)勢，新建的大型城陽商貿城就是在新區(qū)規(guī)劃的背景下進入市場的。發(fā)達立體交通網絡：城陽區(qū)是青島陸空交通樞紐，發(fā)達的立體交通四通八達。青島國際**港就座落在城陽區(qū)內，同時青島港和黃島前灣港直線距離較近；膠濟鐵路、308國道、204國道、濟青高速公路、環(huán)膠州灣高速公路貫穿其中，青銀高速路在城陽有路口，南北長線通道---同三高速與城陽的立體交通網絡連接，構成更加便捷的四通八達的交通網絡。宜人的氣候、環(huán)境條件：城陽區(qū)屬溫帶季風氣候，冬無嚴寒、夏無酷暑、溫度適中、四季分明，周邊的嶗山風景區(qū)、海濱風光等自然、人文景觀美不勝收。門類齊全的產業(yè)：城陽區(qū)是青島市重要的發(fā)展腹地和農副產品供應基地，已形成蔬菜、果品、水產、畜牧、花卉五大農業(yè)優(yōu)勢及機械、電子、紡織、化工、建材、食品、飲料、醫(yī)藥為主體的工業(yè)體系。豐富的自然資源：有棘洪灘水庫、嶗山水庫、書院水庫，地下水蘊藏豐富；設有變電站8處，總容量達16萬KVA；全區(qū)已實現(xiàn)交換程控化、傳輸光纜化的現(xiàn)代化電信網絡，裝機容量1.5萬門以上，郵路四通八達。條件優(yōu)越的開發(fā)區(qū)：有青島環(huán)海經濟技術開發(fā)區(qū)、**工業(yè)園、**工業(yè)園、**工業(yè)園、**工業(yè)園等5個開發(fā)區(qū)，配套設施基本完善，實現(xiàn)了“五通一平”，具備了投資生產的條件。日益完善的投資軟環(huán)境：城陽區(qū)擁有鎮(zhèn)村三級外商投資服務網絡，對外商投資項目從洽談、審批、開工到生產經營提供全程優(yōu)質服務。域內擁有賓館、飯店100多家，香格里拉等20多家星級賓館、飯店星布周邊；購物商場遍布全區(qū)；各類學校157所，周邊高校11所，涉及經貿、電子、建筑、醫(yī)藥、化工等130多個本科專業(yè)；科研院所不斷增多，現(xiàn)有科技人中1.1萬人；條件完備的區(qū)屬醫(yī)院1所，鎮(zhèn)村衛(wèi)生院10多所。迅猛發(fā)展的三資企業(yè)：目前全區(qū)已批準設立外商投資企業(yè)630多家，開工投產企業(yè)346家，合同利用外資10多億美元，前來投資的有韓、日、港、臺、美、澳等23個國家和地區(qū)。從城陽區(qū)勞動和社會保障局獲悉，截至2003年６月底，該區(qū)失業(yè)率為２％，在青島市五市七區(qū)中為最低水平，本地勞動力從事二、三產業(yè)的為１７·６萬人，外地務工達到１５·７萬人，外來務工者人數(shù)接近本地勞動力就業(yè)人數(shù)，全區(qū)轉移本地和吸納外地勞動力超過３０萬人。城陽區(qū)是青島市的近郊區(qū)，農村人口數(shù)量高于城鎮(zhèn)人口，而該區(qū)就業(yè)形勢的變化得益于該區(qū)經濟的飛速發(fā)展。２００１年，全區(qū)ＧＤＰ完成１５１·６億元，同比增長４２·７％，全區(qū)稅收總額完成１２·１７億元，同比增長６５·１％，居山東省縣市區(qū)首位。隨著該區(qū)農村城市化的快速推進，原有的勞動力就業(yè)方式和現(xiàn)實的矛盾越來越突出。農村勞動力轉移成為城陽區(qū)提高城市化水平、加快區(qū)域經濟發(fā)展的核心問題。該區(qū)根據(jù)區(qū)情確定，每年轉移農村勞動力要提高２—３個百分點，計劃到２００７年，全區(qū)一、二、三產業(yè)的勞動比例要達到１５：５０：３５，非農產業(yè)勞動力占全區(qū)勞動力的８５％以上。在青島市率先實現(xiàn)農村城市化。２００１年底，該區(qū)在青島市率先打破城鎮(zhèn)工、農民工身份界限，實行城鄉(xiāng)就業(yè)一體化。城陽區(qū)在８個街道設立勞動力就業(yè)管理所，并在區(qū)勞動和社會保障局建立了勞動力市場，城鎮(zhèn)工和農民工一同入場登記，面向區(qū)內１５００多家中外企業(yè)安置工作。同時，該區(qū)配套完善了土地、戶籍、住房、社會保障等項改革，使失去土地進入二、三產業(yè)的農民有穩(wěn)定感。在城鎮(zhèn)建立以居住地劃分城鎮(zhèn)和農村戶口的戶籍登記制度，實行城鄉(xiāng)戶口一元化管理，對在城鎮(zhèn)務工、經商、居住的人員，允許在城鎮(zhèn)落戶，在子女入托、入學等方面，與城鎮(zhèn)居民同等對待。城陽區(qū)經濟的快速發(fā)展，也為外地工參與城陽經濟建設提供了機會，每年約８０００—１００００人加盟城陽。城陽正進集團１０年前還是一個２０多人的私營作坊，１０年后，企業(yè)發(fā)展成擁有職工５０００人、年出口創(chuàng)匯１·２億美元的青島市最大的私營企業(yè)，企業(yè)職工８０％來自城陽區(qū)外。2、**鎮(zhèn)區(qū)域地理位置球**業(yè)鎮(zhèn)地處青島姜**璃郊，嶗山榨**州麓，地捕域暢8埋4富平方公里，城轄寄5雄0宵個行政村，總盈人考口概6.雅5浩萬人。境內風段景秀麗，林木悠覆蓋率寬達脫5駕2蘭％，是青島市盲政府授予的綠守化達標鄉(xiāng)鎮(zhèn)，恰有嶗山水庫、胞華樓山、站**追海寺、荷**販王臺等多處名徒勝古跡。鎮(zhèn)內月水電充足，物們產豐富，蔬果順品種多樣，是嚴青島千市日“劇菜藍子工攝程敬”滴三大基地之一扭，所產嶗山礦駱泉水馳名世界薄。三進零乒八國道、青銀翁高速公路、青撥王公路貫穿其今中，又有華仙潮路、流惜路、時空港路與三條帶干道交接，公臉路網絡四通八殺達。鎮(zhèn)中心距開青島流亭國際死機場、距青島鍛海港、距青島拋火車站咫尺之連遙進，叔是青島市經濟董較為發(fā)達的鄉(xiāng)朗鎮(zhèn)。近近年來警**憂鎮(zhèn)大力發(fā)竊展嶼“客兩高一戚優(yōu)黑”飼農業(yè)志。榮以市場為導向胸，抓特色基地粉，出特色產品窮，重點培植蔬攻菜、果品、經站濟林業(yè)、畜牧滴四大主導產業(yè)虧，地方特冰產噸“近城陽仙傾桃腹”激、濤“福寒露蜜尋桃哈”下榮獲全國第二燕屆農業(yè)博覽會剛金獎，遠銷海古外多個國家案；邁“秧關爺臉滑杏脅”洽、貨“圖少山紅搶杏斧”色、存“式色峪櫻壇桃量”欄等小水果馳名捐省內外，為叉**俱鎮(zhèn)贏扛得探“語水果之肥鄉(xiāng)蜂”童的美譽。子鄰本案項目腎2煤公里萄左右讓，謎200浙3棚年開始投入資好金建設一個大壺型果蔬批發(fā)市膊場值，少200重4拖年倒3滲月份已完成前桌期基建工程，側周邊網點房開宇始投入市場銷醒售，價格糾在綁258里0死元給/騰平米徹—們350弓0燭元慰/倚平米之間，銷錦售狀況非?？闯澈?。**工業(yè)狀況刺在工業(yè)方面脂，鐵**饑鎮(zhèn)目前已出臺馳了關于鼓勵招轟商引資和發(fā)展擠個體私營經濟故的獎勵辦法，奪在鼓勵引進資笑金和項目的同努時，注重引進傲技術、管理、丙人才，使企業(yè)什走上健康發(fā)展于的軌道。為給登工業(yè)發(fā)展創(chuàng)造禍良好的環(huán)境，撒全鎮(zhèn)規(guī)劃建設貨了丹山工業(yè)園突、華仙工業(yè)園播、古鎮(zhèn)片區(qū)工聯(lián)業(yè)園三個基礎味設施配套完善腳的工業(yè)園探區(qū)渡，形成了沿三辯零現(xiàn)八國道、華仙扔路、流惜路逮的不“場三線三途園懷”切工業(yè)企業(yè)聚集驕帶，農村工業(yè)販化初露端倪。蔬目前，鎮(zhèn)內政局治穩(wěn)定、社會顏安定，各項事蓋業(yè)蓬勃發(fā)展，良**秒人民正用勤勞托的雙手創(chuàng)造美雞好的明天。糖社3巴、蝕***添鎮(zhèn)概況效***經鎮(zhèn)位于青島市脖近郊，是城陽絲區(qū)樣的胳“皺**督大筆門候”治，御屬于城陽最東程區(qū)域，抓東依嶗山風景鐮區(qū)繞天然山脈度，具有得天獨住厚的旅游資源沿和豐富優(yōu)質的帝地下礦泉水資嶼源，交通便利任，通訊發(fā)達。砌**斥鎮(zhèn)捉轄勉3躲1滾個行政村，總蒙面席積郵53.彈9病平方公里，總獵人施口神3.載8察萬膜。奴規(guī)**駛鎮(zhèn)風光秀麗，些自然資源豐富動，尤以礦泉水錘資源而聞名八陶方，全鎮(zhèn)優(yōu)質紋礦泉水日產出仙水到量世3000-4仙00慨0踐噸裝，訴“災唐王偉泉抽”困、改“苦渴望白泉盛”鍵等礦泉水品牌弓獲國家新秀產涉品展銷會金獎愁。詳熔**役鎮(zhèn)去年國內國瀉民生產總值達皇到來4.繳7尼億元，工農業(yè)努總產值達妻到座2挪2損億元，財政收傳入完紫成俱270萬0費萬元，農民人塌均純收入賣達佛315夸0劇元，逐步形成場了以特色農業(yè)套、優(yōu)勢企業(yè)、寧外經外貿、個虎私經濟、第三瞧產業(yè)為主體的限經濟結構體系倍。工業(yè)上，堅嘴持威“摘扶優(yōu)扶摘強產”序，培育了狹如幕“匹泰燙旭雁”主、賭“觀柳甚燕違”藥等一批名牌群破體。農業(yè)上，片因地制宜地大興力發(fā)展高效經撈濟林業(yè)，計劃援利用兩年時間造，以旅游觀光驚農業(yè)為目標，雞率先建成以杜偵仲、銀杏、嶗折山茶、大棗為聯(lián)主的萬畝經濟妥林鎮(zhèn)。對內對洪外開放上，堅煎持軟硬環(huán)境一煮齊優(yōu)化，國內技國外市場一齊議開拓，外引內既聯(lián)工作正成為兄我鎮(zhèn)最具活力悟的經濟增長點區(qū)。隨著開放步滲伐的加快，渣**鋒鎮(zhèn)正以嶄新的捐強鎮(zhèn)形象邁向頂新世紀?？ǘ┏顷柕貜R區(qū)房地產業(yè)發(fā)訪展狀況皺隨著青島市城雜市總體規(guī)劃的垃發(fā)展，經營布憑局的變化以及戶城市功能調整眾的需要，青島拼市未來幾年內佩將實現(xiàn)城市開賀發(fā)建設重點的井戰(zhàn)略轉移，經幫營城市、發(fā)展津城市、樹立城島市品牌，把城效市當作產品品箏牌來運做，是奉青島市政府提焰出的發(fā)展城市志新戰(zhàn)略，這一歌政策將有力的章影響和促進周勤邊城區(qū)的發(fā)展丑。城陽區(qū)是青寄島市市區(qū)范圍瞇，作為臨青島很市最近的城市輸組團地區(qū)，城熊陽區(qū)鹿從蒙200闖0罷年以來就已經奴成為青島市重才點建設的地區(qū)現(xiàn)。同時城陽區(qū)武具有的非常發(fā)爹達的便利立體然交通網絡為城面陽區(qū)的發(fā)展提喪供了前所未有云的發(fā)展機遇，看城陽區(qū)以有利騰的地理位置、鼓快捷的交通、雖相對青島較低黑的房價和日益擠改善的環(huán)境，憤以及逐步完善誰的基礎設施建澆設和城市規(guī)劃拘等優(yōu)勢，吸引倚了外地周邊地叔區(qū)的大量購房連群。城陽地區(qū)訂的房地產開發(fā)綿快速發(fā)展，項撤目數(shù)量在增加遺，品質也在升嶼級。騎但是，目前城證陽區(qū)的住宅總板體水平較青島致而言仍然偏低勁，住宅設計和慕品質也較差，飛早期開發(fā)的項緣目品質大多不劑高，磚混結構界的普通住宅仍雅然是主流，缺授乏高品質的精沸品項目。因此降市場發(fā)展空間獲比較廣闊。另彼一方面，價格臣也普遍較低，策新開的商住樓摟盤沉200罰4頌年銷售均價大桐約絹在殃280化0難元等/狠平方米左右，戀相對于青島市對區(qū)具有很大的禮優(yōu)勢和升值潛謊力。由于具有少價格優(yōu)勢，開噴發(fā)項目基本都夠能熱銷。以務**嫩居、潛**彩居、喊***砌祥、經***深景苑等樓盤為芒代表的一批項勾目均銷售良好拼。呼但是對于本項策目所在區(qū)域的剪其它房地產項蜜目，通過分析書可以發(fā)現(xiàn)，它萍們具有下列幾刺個共同特征：震多位于城市交胞通干線沿線，辨交通便利，地鋒處城陽新區(qū)附伙近，以城陽世巷紀花園為北線根，構成城陽西淺部、北部大型蝶新型住宅群。醫(yī)平均價格較低疲（拔260本0徐元稈/吃平方米），裝停修標準較低，筐大多為毛坯房舌。獨主力戶型：睡二居二廳辱：環(huán)80畫-9犯5萬平方米臨；三居二廳墳：盞110周-13鄙7嶄平方米桌，復式住宅光15碗0懷平方米事以上，戶型較睛普通，沒有值庸得引起市綿場暑宰射關注的新穎設袋計出現(xiàn)，新開狗樓曲盤債7棉5年平米以下戶型箭較少。蜜整體社區(qū)開發(fā)暗規(guī)模較大，但記是社區(qū)物業(yè)管笛理仍然是社區(qū)展后期建設的軟迅肋，大多數(shù)新頑開樓盤和以入豈住社區(qū)的物業(yè)很管理普遍都出張現(xiàn)漁先問題，城陽區(qū)屆整體的社區(qū)文忘化發(fā)展需要具時有成熟經驗的境社區(qū)物業(yè)管理游公司進駐。喘新開樓盤多悶為紫4-烤6拉層低密度板式雕多層住宅，外嘴立面風格趨向倒簡約明麗，逐溪漸體現(xiàn)現(xiàn)代感貌。簽結論鹽：城陽區(qū)以區(qū)顏政府為核心，贈以城陽世紀花降園環(huán)境帶，成昨為城陽區(qū)重點光規(guī)劃中的新居欲住區(qū)嘆。真島（三）項目周浴邊市場銷售價宜格對比分析貧城陽區(qū)胸**付鎮(zhèn)京**間地區(qū)由開發(fā)商呼正式投資建設鵲、擁有獨立產膨權的住宅項目超僅煙*****務房地產公司開選發(fā)的孝***厘家園呢，目前一期、鑒二期工程已封偷頂并以基本銷曬售完畢，三期內正建設中。其煙余多為所在村城莊自己開發(fā)的桿集體產權的小爸規(guī)模住宅項目杯。趣****彩家園項目一二腔期共伏有括1賓4愛個樓座，占并地患10隔0謀畝左右，呀約鑼80佳0戶戶。二期新開太樓盤起殊價防226攔0招元擦/穩(wěn)平米，二、三住、四層達到每領平方圈米電236掠0逮元。頂層加閣魔樓價格為每平簡方梁米礎308間0拿元。三期正在卵建設中，預計望今恢年鏟1言2滴月份可入住，注該項目目前可牽以辦理銀行按館揭貸款。釣*****月山莊扁共有十六個樓堂座，現(xiàn)在建的謹共有四個樓座鴿，其余項目下瑞半年開工，已零建四個樓座價捕格擱為荒186合0泉元齊/希平米起價，二獨三四層達絲到糕198津0慎元院/疲平米，五層加云閣朽樓筋236色0濱元愧/牛平米。目前已液銷售百分之七塞十，業(yè)主一部捷分為安置的原狡住村民，青島式市區(qū)及周邊區(qū)業(yè)域投資客戶比秧例占田到響30鋤%老左右。該樓盤塞目前不能辦理征按揭貸款，采紡取分期付款的曬方式出售，前峰期首蓬付他40鄉(xiāng)%丑，余款根據(jù)項堡目進度分期付碑清。介周邊村莊集體歌產權樓盤價格刑平均為每平方坑米落140扛0化元左右，且不爪能辦理貸款，驢只能一次付清長全部房款。饞（四）城陽區(qū)陷及本案所在區(qū)逝域發(fā)展機遇分胃析莊繁1眾、莊協(xié)隨著城市基礎勞設施的不斷完賣善，高速道路倒系統(tǒng)以及快速源鐵路系統(tǒng)不斷歐完善，特別是捆私家車的普及凱大大縮短了城裝市與郊區(qū)校的于刪籃橋距離，為住宅奴郊區(qū)化奠定了猶良好的基礎。數(shù)階2贊、市中心區(qū)域圾由于環(huán)境、人桃口、房價等不辦良因素，使人從們的居住觀念湊發(fā)生了變化，魔越來越從主觀演上趨向于選擇秋品質更良好、唇價饒醒述舊格更合適、升邪值潛力更高的騙低密度住宅和幣郊區(qū)化住宅。曬痰3腐、中國加瓶入翠WT李O特，和北京申奧騾成功，青島市截作為唯一合作筋城市，將有利薯地促進青島市錄和周邊地區(qū)經皆濟進一步發(fā)展匙。城陽作為均少割青島市的商貿尾重點發(fā)展區(qū)域遍，私營經濟發(fā)圖展迅速，居民躲的收入水平上白升，從而為郊沸區(qū)化中高檔住驢宅積累了潛在鬧的客戶群體。俯白鋤住宅產品本身刪隨著時間的推秤移和市場競爭斯的加劇而不斷那升級換代，居毛住品質更高的夾低密度住宅和亞大型社區(qū)正在忘成為房地產瘦市釘訂太理場新的主流。宴凝4繪、青島市區(qū)住慣宅價格的快速肥攀升，東部新胸開樓盤價格普炊遍突協(xié)破餐500安0乏元持/猛平米，單套總竿價突曉破由6軍0寨萬元，使很大絲一部分資金筑實考您駁蒸力不是很雄厚性的中產階級、悲城市白領階層坑面臨高揚的房較價而無可奈何拌，辛**伍、草**謹鎮(zhèn)地區(qū)作為城印陽區(qū)最東部的哈發(fā)展新區(qū)，具大鞭盛有得天獨厚的郊自然環(huán)境和地硬域優(yōu)勢，而較莖低的住宅價格?。壳皟H為市犬區(qū)東部房價的用三分之一）會偏吸引部分城市鑰人群選擇郊輸瞇莊區(qū)置業(yè)，本案鑒項目的適時進罵入將彌補這一喉市場空缺。災碧5模、澤請青島市進兩年苦已經加大發(fā)展衰**煩、勉**溜鎮(zhèn)地區(qū)的進度卵，去年剛修建幅了直通瓦**缸、走**敏鎮(zhèn)的雙向六車離道王沙路，從店青島三零勿八絲亮襯標國道直接進入喂王沙路，可以暢直接到達拼**摔鎮(zhèn)、底**叼鎮(zhèn)，并通往煙歇臺、威海、乳瓶山等沿海城市周，構建了初步盒的交通網絡。和結論瓣：在青島，目賄前與本項目同逃類型產品，多煮為面積大、價葉格高的小高層榴海景住宅和聯(lián)稅排復式住宅或評單體別墅形式蠟，目標客戶波鄰踢群體為中高級世白領、新產業(yè)軌領域金領階層娘或具有較強經暢濟實力的企業(yè)烏主、高級主管微等，而普通年催輕白領則難以隊承受如此大沫的經濟壓力獵。蟲校在城陽地區(qū)，馬開發(fā)面積較大豬、價格適中的掘高品質多層風炒景住宅、小高早層住宅產品仍苗然是目前的市情場空白點，本瘡案項目如果要畫在今年進入市脖場開發(fā)，可以鐮塑造小面積而咳高品質的精品街住宅小區(qū)，形虧成獨樹一幟的桑競爭局面，取幣得競爭優(yōu)勢，張從而彌補價格拖因素在短期內嬌形成的不利局帝面。草為提升社區(qū)整送體品質和檔次京感，應盡量強沾調素“惹健康、運動、討休閑、自吸然俘”減的理念，爭取扮在品質上、品裁位上和其它項盈目拉開明顯檔態(tài)次，方能為后陽期的價格提升穗奠定基礎。旺本項目所在的奶區(qū)域尚未成為期市場開發(fā)熱點櫻，平均價位偏鼠低，雖然具有杯一定的升值潛坦力，但是應該肚結合當?shù)卣恋囊?guī)劃前景，腸對當?shù)厥袌鲞M淡行針對性引導贊，為東部區(qū)域昂發(fā)展前景打好洽投資理念牌，御在強患調誠“鴿第一居碰所稅”望概念的同時，忽以喬“衛(wèi)投資、升拉值塑”炕概念作為有力旱武器，吸引占物買家中相當比擔例的投資客。耕以擴大市場占級有率的目的。奔**消花園項目優(yōu)劣泥勢擴（陰SWO械T鋤）分析(一)優(yōu)勢舉與本項目相比豐較，本案項目局具有以下幾個株主力優(yōu)勢：蒙環(huán)境絕對優(yōu)勢窮。柿近鄰嶗山水庫昨、嶗山自然風殺景帶，前面就蒙是與嶗山水庫哥相接的白沙河攤，水質清洌，忠對于喜好山水爸、環(huán)境優(yōu)美的冶目標客戶，環(huán)著境優(yōu)勢將是本攀案項目最具有痛誘惑力的主力債賣點。巡前景優(yōu)勢。踢嶗山水庫周邊認不允許發(fā)展任橡何工業(yè)項目，畏青島在未尺來口5晃年內大力建設冤**母、膏**牛鎮(zhèn)的政策很快斤就會實施，廣吳闊的發(fā)展情景憑和地產升值潛個力將是本案項去目在未來銷售蠅的又一大賣點外。姻交通便利。陡項目前面即為港通往城陽區(qū)立粗交橋、飛機場孝的交通干道，疼東面為六車道重王沙路，直通叛三零八國道，酸直通青島和其原他沿海城市，律開車到達青島六東部市區(qū)僅需膠要言3逢0潤多分鐘車程。診項目地塊規(guī)整料、開闊，拆遷宏總量不大，規(guī)將劃與建設空間隸大。蒼**疾地區(qū)房地產市帳場正處于發(fā)展姿、上升時期，出本案項目可以璃通過建筑設計遼、環(huán)境建設等遺塑造差異性的虜產品競爭力，椅在當?shù)刂苊剡呥€沒有明顯捎競爭樓盤進駐書時進入市場，雄形成市場領先捆優(yōu)勢?？茫ǘ┨恿蛹壕縿葆?塔幫方待與城陽市區(qū)樓棟盤、博**膀鎮(zhèn)樓盤、青島濫市區(qū)樓盤相比證，本案項目在冠未來開發(fā)中所瘋面臨的不利點抱同樣很多。啞本案項目處于丑城陽東部，目初前多為原有村塑落，沒有統(tǒng)一門的規(guī)劃建設區(qū)培，林屑**博鎮(zhèn)、呀**火鎮(zhèn)所在核心地嘴帶都有一段距樓離，周邊沒有惑任何大型生活俗、娛樂、醫(yī)院臣、購物等場所癢，更沒有中大抵型的成熟的居訪住社區(qū)，沒有鋼形成規(guī)?；乃幼∩瞽h(huán)境前，區(qū)位優(yōu)勢較校弱，而本案項怕目因為占地面動積較小，自身來也缺乏規(guī)模優(yōu)得勢，因為投入項成本關系，不隊能通過自身社址區(qū)建設進行彌謝補，而只能依號靠周邊區(qū)域的墻未來發(fā)展，逐納漸進行完善。熔項目周邊未開鍬發(fā)空地較多，煮整體視覺效果存過于單調，周換圍全是一片片赴未開發(fā)農地、媽荒地或低層農趨家建筑，對于靠本案項目來說穴，缺乏周邊整級體形象的烘托語，使本案項目棚在前期推廣時壺的難度增加，杏如何樹立辦案鐵項目未來形象肺，讓購房客戶賀增加信心將是碼本案項目在推技廣時的難題所壟在。押本案項目目前干處于一片空曠蜘的區(qū)域，周邊滿交通只揚有滴10疾9當、鐘37決2遼、味11猴1碼等有限的公交蛇線路，如何解謀決未來的交通肥問題，將使一掙部分沒有私家慮車但是具有購歷買能力的城市熔白領難以接受拼交通難的問題糕。士（三）泛機鞋博會：姜綢1持、青島大環(huán)境里帶來的發(fā)展機削會樣絮驚中國加所入她WT北O(jiān)腔，世貿經濟、強青島奧運經濟份等機遇促進了殖青島經濟的發(fā)首展，同時拉動淚了即墨當?shù)氐拇罴庸べQ易、私釣營企業(yè)的津發(fā)匠葉殺亞展，工業(yè)園、辨開發(fā)區(qū)經濟將門受到很大拉動五，整個城市經粉濟大發(fā)展，居孫民收入增加，滴為周邊地區(qū)的譯房地產發(fā)展提移供了機遇。鋒私人、家庭轎玩車的普及和即貌墨地區(qū)的高速悠、快速公路系蟻統(tǒng)的發(fā)展完善挖，為住宅郊區(qū)來化的擴展創(chuàng)造疼了條件，據(jù)青朋島市城市車輛差統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)訊顯示：罪從頑200泉3播年以來，青島彈市幾乎每年超定過城4陰萬輛私家車上服路，每天僅新絲車銷售就穩(wěn)達務40文0艘多輛，如此巨嶼大私家車消費尼經濟，必然使族置業(yè)郊區(qū)成為銜趨勢，而距離傲不再是制約城逝市置業(yè)的關鍵墳因素，近幾年尾城陽市區(qū)、黃惡島區(qū)、即墨市岔區(qū)涌進大量青獅島市區(qū)購房置遭業(yè)群體就已經拾證明了這一發(fā)駁展趨勢。朝川2為、暮蹄地塊內剛剛進掉入發(fā)展軌道，分快速發(fā)展的政痛策帶動將為本給案項目帶來巨鐮大機遇。項目煮區(qū)域板塊內，角對本項目真正剃構成威脅葉的俯之博耗競爭性對手在傷短時間內沒有區(qū)，形成絕對的齡高端市場競爭鋸優(yōu)勢。讀保3只、城陽地區(qū)政姓策發(fā)展帶動催勻生地產發(fā)展商出機錄娛肺款城陽區(qū)以求真拳務實的作風立會足實際，著眼冤全局，大力建純設外經貿強區(qū)侮，實現(xiàn)經濟發(fā)幼展新飛躍。城廚陽區(qū)從戰(zhàn)略的地高度重新審呀視劇賊毛惕在山東省和大趨青島整體發(fā)展萌格局中的地位缺和作用，積極泰推動經濟結構樹調整，全面推胳進經濟國際化茄，建設外經貿特強區(qū)奪。陣2003疤甩趙籃年把3竿月用1劉0劑日乳國務院正式批常準在城陽區(qū)設址立青島出口加嘗工區(qū)。獅200熔3朽年緩1玻2貨月仿8玉日靜，青島出口加礦工區(qū)通過八部坊委聯(lián)合驗收話。悅聽濤新今后，城陽區(qū)旦將緊密圍繞山水東半島國際加昂工制造業(yè)基地盈和日韓制造業(yè)幻加工基地建設務，高標準、高手效率、高質量藥推進青島出口肯糟刑加工區(qū)開發(fā)建劑設，力爭咱用泛3續(xù)年的時間建成當園林生態(tài)型、獄大進大出型、拆高新技術性的攤全國一流出口忌加工區(qū)，成為播全區(qū)對外開放木故困的強力增長極辜。重點圍繞機括械加工、電子經信息、新型材司料等二產骨干慧行業(yè)，加快建埋設青島北部現(xiàn)委代工業(yè)基地，努圍繞商貿流通嫌、申彈膛現(xiàn)代物流、房番地產、旅游等值現(xiàn)代服務業(yè)為蒜重點的三產優(yōu)白勢行業(yè)，加快怎建設青島北部鑼商貿中心，突奉出集群式招商玉，圍繞建設日吩傳悼韓制造業(yè)加工勿基地和半島國柜際制造業(yè)基地爽，強化產業(yè)鏈稿招商，建立日著、韓投資聚集耐區(qū)，形成以終些端產品企業(yè)為株核心、上中攤下宣炒斗行游企業(yè)配套聯(lián)銹動的外貿出口攻產業(yè)集群，增棍強出口后勁，奪加快建成青島耍外貿出口加工辮基地。尊報歲本案項目周邊肢已有大量日本會韓國投資項目俊從今年起上馬宣，水果加工、魚食品生產將成喊為錯**曾地區(qū)的重點發(fā)挪展產業(yè)，經濟診產業(yè)發(fā)盾腦乒展將強力帶動環(huán)周邊多項產業(yè)邀發(fā)展，對于高絲品質住宅的需屋求將隨和周邊御地區(qū)經濟發(fā)展禍越來越強烈，劈本案項目將面嬸臨連續(xù)的發(fā)鳴展笛渴假愛機遇。罩與此同時，城葵陽區(qū)以迎睜接傲“期綠色奧運，建托設青島北部中六心城挺市伴”勿，全面實狗現(xiàn)志“遭綠色城愧陽繡”抹為總體目標，考大力實施了買以獻“暗造綠地、植綠舅樹、布綠鞋帶旅”養(yǎng)為主要內容闖的芽“灌三召綠冊”安工程。僅去年想，該區(qū)就新造廚林眉3.6顧1殃萬畝，森林覆裝蓋率提高挖了奪5.拐5伙個百分點。構枕筑起以流亭立鋒交橋周邊區(qū)域眠生態(tài)綠化系統(tǒng)柜為絮“士一殲環(huán)攜”施，北起墨水河縣，南至白沙河討綠地中軸忠為毯“趟一蛾軸態(tài)”錢，白云山森林歲公園、鳳凰山橡森林公園令為汪“狗兩聽片槐”貧，萊農青島科還技園、時鐘廣把場、人民廣場偉、城陽世紀植菊物園、流亭國防際航站廣場驕為芬“絕五誼點懲”琴，沿路、沿河證、聽沿海為主線娛的存“拖六灶帶敘”轟，勾“足七扎線聯(lián)”懼生態(tài)綠化格局休，環(huán)城森林化扎、通道景觀化口、庭院花園化嶺、城市園林化鍵的生態(tài)系統(tǒng)建溫設也初具規(guī)模伍，嶗山水庫、起嶗山地區(qū)也加醬強了對整體環(huán)格境的營造，親**夸、繞**夾鎮(zhèn)地區(qū)將成為廳以青島東部為唇依托、互為補伍充的大型居住賊生活地帶。撥4桑、脂嗎當?shù)剌^高的經過濟收入和落后義的居住方式形矛成強烈對比，陸人民存在對高耐品質城市社區(qū)嗽生活的向往，澇需求導致了地萍產開發(fā)商機。抵而目前街**廣、搞**沿鎮(zhèn)地區(qū)卻沒有團高品質的產品榜能夠滿足部分順消費群體的需天求，機遇往往店蘊藏在空白中判。秧5明、去沫青島地區(qū)越來群越多的投資客避戶越來越成熟鄰，相信真正有創(chuàng)遠見的投資客巡戶會看到本案啄項目的發(fā)展?jié)撚淞蜕禉C會螞，因此本案項哭目在青島地區(qū)甘的推廣也是在樓后期推廣中的艇一大特點，如物何吸引青島市荒區(qū)客戶關注，遣同時吸引外地以來青購房投資流置業(yè)客戶將是鼻本案項目的目策標客戶定位關店鍵所在。（四）威脅眨1百、環(huán)枯城陽地區(qū)近兩幸年來開發(fā)量大鍬大增加，同時擱城陽區(qū)也加大益對市區(qū)居住環(huán)錫境的營造，而稻新開樓盤的住短宅品質、建筑沸規(guī)劃設計也不耍斷提高，大量霞高品質樓盤產押品出現(xiàn)必然吸框引大量購房客糞戶前往，城陽俊區(qū)核心地帶便草利的交通、購給物、休閑、銀凝行、醫(yī)院、教轉育等城市生活適配套設施是市糠區(qū)樓盤的強大掏賣點，而這些脆，恰恰是本案扒項目目前所缺鐵乏的，城陽區(qū)吧核心地帶樓盤狼必然截流部分都購房客戶是必喉然的事實，這悄將為本案項目懲在前期的銷售栗造成明顯威脅帝。滋2峰、寇筆普通住宅越來警越大的開發(fā)規(guī)男模、市場熱銷具狀態(tài)，樓盤供喚應量大，選擇羽機會多，靠近牙**總鎮(zhèn)地區(qū)在今年素和明年必將提題出更多的住宅廁產品，同時一下旦形成開發(fā)熱嗽點，必然會吸理引更多地外地折開發(fā)商、青島夫開發(fā)商進入周扶邊地區(qū)進行更治大規(guī)模開發(fā)，顫如果不能在最儲短時間內投入杜市場，就會有足新的競爭對手盞進入，對于本最案項目造成銷引售競爭威脅。張三、目標市場當分析顆（一）購買本跪案項目的目標固客戶可大致劃能分為以下幾個嚴層次結構：損高收入、高文拉化的城市貴族斑階層（年收緊入秀10籌0趁萬以上）續(xù)高收入、中文燕化的社會精英始階層（年收部入靠5這0破萬以上服）亂損高收入、低文誘化的個體暴發(fā)瞇戶階層（年收輸入豪3間0膜萬以上）晴高收入、中文靜化的私營業(yè)主含階層（年收優(yōu)入批2咽0逢萬以上，）綱中收入、低文世化的私營業(yè)主挨階層（年收史入父5-1拖0突萬）蓬高收入、高文鳥化的城市白領匹（年收蛾入坐4饅萬元以上）遲宮各對于本案項目油來說，不同客僵戶具有不同購賞買動機林：單氣（新1歲、香2垂、用3寄、吧4職）：是最核心譯的骨干階層，肌年齡職在峰3寒0為歲己—魔4繭0溜之間，數(shù)量不攝多，但購買力結強，落定迅速慕是我們項目主黎力戶型的主要勿購買者，也是頓社區(qū)文化和生轟活方式的主要附參與者、促進后者。主要購買陡動機為地產投母資和獨家使用艙。會成為本案紛項目的標準客投戶，對產品檔折次、建筑品質口、后期物業(yè)管姑理會有更高的備要求。侄高收入、高文的化城市貴族階際層對于購置房代產非常理智，卵而且他們目前盈大多有了非?？焕硐氲母邫n別罪墅或大面積住憑宅，同時他們賢對于房產的品佛牌、地理位置窯、文化氛圍、領安全、物業(yè)等圈較看重，具有做理智清晰的品筑牌選擇意識，掠因此這部分客婚戶不是我們的易主要客戶目標碗；即高文化、低收汗入階層：年齡趁在師3科0菠歲以下，收入跨不高，但年輕正、前衛(wèi)、時尚濫、新潮，喜愛閃運動，追求新糖的生活方式，扶屬于超前消費怪一族，是項目層中小戶型的主線要購買者，更坡成為本案項目邁低價位房源的洞購房者，購買積動機為過渡型會。狀中收入、低文番化的私營業(yè)主異階層：多以投緞資購買為主要毯動機，而且為賺短線投資，對奧項目升值潛力屈非常看重，有填一部分會成為皮本案項目的購礦房客戶。壓高收入、低文書化的暴發(fā)發(fā)戶嶄階層：數(shù)量少下，是大戶型的純購買者，購買故力強、市場跟華進心理強，看攪重社區(qū)的品牌將和購買人群，詞以滿足其攀龍衫附鳳、顯示身采份的心理。注昂重享受。購買俱動機為享受型饞，因為缺乏投告資眼光和消費睡心理作用，大姿多不會選擇購揉買本安案項目產品。泡結論閣：本案項目的諒購買階層主要封是城市中產階下級和城陽地區(qū)誤特殊的家族、場私營企業(yè)主，摘及少量的富裕匙階層，他們經周濟收入穩(wěn)定、搶注重教育、健繭康，崇尚個性健、自由，追求爐時尚、文化，頂注重總體生活訊質量，同時又緒具有必要的投方資眼光和前瞻車性，懂得經營業(yè)自身財富，注糾重未來發(fā)展前勢景。死因此，本案項銷目在建筑上應笑該結合中國文販化的居住文化傭價值觀，包括旦朝向、通風、眠合理使用的結從構，在開發(fā)上錘追求新穎、時賠尚且的現(xiàn)代建筑風糊格、注重社區(qū)維布局和樓盤質暴量、講求周邊詞配套、居住環(huán)敏境舒適和有一重定的生活品位傍，同時結合周矩邊優(yōu)美的自然桶環(huán)境，注重每右戶的觀光通透瞞性，把風景作黃為小區(qū)的賣點存所在。環(huán)榴缺講求現(xiàn)代的生京活方式和生活猶體驗、崇尚環(huán)三保、注重健康綿；在廣告上關擇注品牌的創(chuàng)立吩和加強知名度節(jié)、美譽度和差共異性宣傳?；C合以上目標南客戶分析，目劫前城陽地區(qū)及震青島東部地區(qū)撕高檔樓盤的消污費群體，該項戶目目標客源主參要是城市高收富入人群（個體懼工商戶、私營盛業(yè)主）、外資兄、合資企業(yè)高環(huán)級主管（外企堡中高級職員）雄和其蝶他登“掩灰色高收入人藥群藏”孫。嬸購買動機：青手島市區(qū)及周邊甲地區(qū)高收入客粗戶群體將二次礙購房，追求舒鏈適和休閑度假鼓區(qū)式的生活方水式為主；高收夕入企業(yè)主購房億對社區(qū)環(huán)境、哄安全、物業(yè)、遵配套設施等比蔑較關注。事雹筒青島、城陽及羅周邊地區(qū)外企劍高收入人群特俘征：泥二次置業(yè)占多拍數(shù)比例，年齡妹以蹲30-4海0趟歲者為主力購向買階層；赴注重商業(yè)氛圍擇和社交、娛樂筋的便利性，注啦重交通條件的濾便利和暢通；避因家庭在外地女或對原有住房冶目前較滿意，角不具有迫切的威購買住房要求受；腔家庭月收入眉在疑600甲0圈元以上，其經俱濟實力可以承奮受總房甚款夕5熔0顆萬元以內為主溉流的住宅產品屑。樂多為有車族，憂或者近期內有毀購車計劃，因史此有條件在郊再區(qū)購買住宅。翼受過高等教育吃，價值觀念較成新，追逐潮流蚊時尚，崇尚生著活個性化，講從究居住的文化餐氛圍和高尚品你位；舍工作壓力大，鑰節(jié)奏快，閑暇扮時間短，因此鈔有回歸、親近挨自然的渴求，戚關注自然環(huán)境君，注重品位和濃身份感；該事業(yè)處于上升瓦階段，有較大塵發(fā)展空間；劈追求生活情趣苦和格調，即所特謂短“遞小資情纖調竭”蘆比較明顯；井殖棵結論：通過對求這些消費和生戴活方面的心理漆特征分析，針父對本案項目的鄉(xiāng)推廣和營銷，沖應采取文化營朵銷策略和理性保投資為引導，典打動他們的內階心，才能說服鞭他們購買房產舌。四、營銷策略兇（一）項目包境裝市場策略銅較1而、形象定位策嗽略糟最主要的問題括是：我們賣什刊么？餃灶夠我們賣的絕不假僅僅是一個空寫間，而是生活捐方式、未來財夫富投資。深入晶分析周邊當?shù)毓P文化后，我們躺可以發(fā)現(xiàn)，城群陽地區(qū)特別是聾**盤、躺**義鎮(zhèn)地區(qū)，現(xiàn)在民正處于新城市切規(guī)劃新時期，驅這種特點非常運明顯。居民剛墾從原有舊的生儀活環(huán)境和生活兵方式跳出來，章并發(fā)生迅速的畏改變，接受著傻新的生活方式喚和居住模式。究作為本案樓盤摘的目標客戶群撓體，已經認識癥到了新事物的遺誘惑力，同時優(yōu)看到了外面的拾世界很精彩，擋在內心深處，階原有文化的匱駁乏使他們刻意河的追求所謂婦的察“喪雅霸”鷹文化，他們追合求的是精致、狂享受的生活，且成功之后的淡否泊和寧靜，追拘求一種大氣，引同時又具有鮮仰明現(xiàn)代感。是允娛樂、休閑、牽居住為一體的丹精致和時尚。留本案項目形象權側重繭：灘—截—渾健康、自然、啊休閑、品位的些生活享受，輕停松置業(yè)、遠見塔投資的三重擁吹有！使居住者俯的生活發(fā)生本善質的改變和提別高，并得到生糞活享受、財富蠢增長的雙重滿健足。2、形象定位所既省高品質居住社漸區(qū)繭；滲后低密度的運動倆、休閑、健康偷、環(huán)保型社區(qū)腹；為城市的高粉收入人群精心天打造的悠閑、溉親近自然的世我外桃源。享淘受真正的園林售別墅生活，真豆正融入自然、識享受自然、擁初有無限寬廣的會大花園。牲3約、市場宣傳定戶位瞇項目總體形象限：局健康、自然、轉生活特區(qū)，遠士城市而親自然陣的東方世外桃替源！映主打廣告語：拴東方世外桃園捎樂土，親山、新親水、愛生活兇輔助廣告語：鳴**贈花園，新東部鎖投資熱土的第定一桶金，逝**告、濱**庫鎮(zhèn)、糟***駐河畔，財富投姨資新起點！織感性輔助廣告全語：叫城市白領，向塘新東部進軍！州擁有自己的郊聲區(qū)度假領地！牽全力體厘現(xiàn)武2積1開世紀新健康主系義未來人居的押精髓，即都市寄相對于人的可坦居住性和自然泳與人類的親和暴性。優(yōu)美自然廢環(huán)境的全力營償造作為廣告興氣奮點傳播，扶濁助未來發(fā)展前鋪景和升值潛力僻為廣告訴求主熱力沖擊點，統(tǒng)悼領推廣全過程慎。亮生活和諧：刻低層低密化、資園林化、藝術鋤化、人文生態(tài)補、建筑生態(tài)的振統(tǒng)一。棟自然和諧：胸5礎萬平米精品社源區(qū)，擁梅有諒10研0濃萬平米天然林刺場，浩遠水上墊碧波華，葡1歲0炎里清冽長河！熔人宅和諧：縮8鈴0樓—堂20息0宮平米損、觀4-1煮2仆層立體低密住護宅，廣闊生活鐘視野小，倦36勤0羊度與自然共生連！束社區(qū)和諧：察東方園林居住愈文化，內部景樸觀營造與外部泛天然山水共生耗！圾運動和諧：惡40浙%完的高綠化率，森低密度住宅，甘爬山涉水的天脈然運動場！五、銷售時機小1接、預熱期（準井備期）爬羅評戰(zhàn)略目標摔：漿燈向市場滲透產掛品信息，進行肺市場推廣前期卻引導謹翅換具體實施：曬建立并加強銷游售機構和銷售償隊伍；慣在現(xiàn)場完善售予樓處滴制定積極的廣奶告宣傳策劃、射市場推廣方案助，確定本項目齒的設計理念和擇主要賣點，進棗行廣告宣傳創(chuàng)太意；包括報紙?zhí)擅襟w及戶外廣值告的發(fā)布方案塘，為全力挺進險市場做好充分歸準備。同時利字用報紙進行軟狐廣告宣傳，為遮今后沖擊市場懸打下伏筆。蝦完善銷售資料胃；酒在推出產品方張案的同時，物嬸業(yè)管理方案同爺時出臺；塔大力進行業(yè)務鷹員的培訓。圓2益、升溫期（銷販售前期，第一獅次公開）牌塵跨戰(zhàn)略目標繼：使產品快速奔滲透到市場中蹲，提高產品知價名度。建立項道目的潛在目標翅客戶群，打出菊項目的知名度撤，產生較為廣肯泛的醒帖形救市場影響和社右會注意力。見貸宅具體實施：吉固立適度進行硬性倉廣告的宣傳；依宴翻現(xiàn)場綠化環(huán)境觸的包裝；呼喉步運用展會的形隱式進行促銷（哥已經啟動）。膽全力推出本項贊目，以嶄新面置孔展示公眾。遍加深消費者對統(tǒng)本項目的認知輪度；漏狠小區(qū)設計和居綁住理念的深度酷推廣。旺3柜、強銷期（第哨二次公開）員勇特戰(zhàn)略目標霧：使本項目盡拍可能擴大市場暑影響和引起廣腦泛的媒體關注拾報道，使?jié)撛谫\客戶產生購買接力。愉戚捏具體實施栗：記素窩運用廣告媒體皂宣傳，加深項止目在客戶中印圣象，提高市場壤知名度倒；泉莫糞創(chuàng)售樓員積極銷老售，并適度建巷立激勵機制；喜償腐注意對企業(yè)形憶象的樹立，保忍證熱情周到的恒售后服務，通惠過定期組織公蛋關活動推廣本仿樓盤，加強對濃本項目的認識思，形成強烈的買氣。櫻4制、持續(xù)勺期親察戰(zhàn)略目標房：努力維持強聞銷期對本項目匯產生的銷售后談期影響，確保眾更高的銷售率述。具體實施：選息胖以軟性宣傳的蹲形式，繼續(xù)推倆廣本項目的家寺居設計理念、饒社區(qū)規(guī)劃理念丙和項目特性，捕樹立企業(yè)形象腔和信譽，增強哀后續(xù)產品的競爭力。況接擠對客源進行分灑析，并總結首件期銷售經驗和逼不足，為二期港項目二次定位另打下基礎，努鄉(xiāng)力做到有的放再矢、準確確定沉目標客戶群。仿雞扒通過舉行入住榮儀式，進一步這擴大宣傳，引煮起媒體的繼續(xù)笑關注，形成潛映在客戶同時刺釘激市場，掀起急剩余項目的熱妻銷局面，并為守畫豐二期項目的銷惱售做好鋪墊。裹兩得不斷提高物業(yè)友管理水平，完團善物業(yè)管理模運式，以營造和演強化產品牌，結使得入住業(yè)主江能夠向他人宣扎傳，通過口碑犁傳播創(chuàng)造更為縮辭述忠實的潛在客帳戶群。薪六、價格確定鞭策略貴還1告、定位原則：露成本領先套：以項目的開耳發(fā)成本作為價并格定位標準，賀是樓盤營銷的憶基本原則之一移，大盤的開發(fā)彩對發(fā)展商控制劍成本的能力要升求更高傍，訂否統(tǒng)籌控制好每測一個開發(fā)環(huán)節(jié)哪的成本，將大婦大提升開發(fā)利扔潤。而且由于滲地處遠郊，價傻格始終是威力奮巨大的競爭武奪器，而把價格厲降旁低淡灶的基本手段就諷是成本控制。抹故本案必須高圾度重視成本控鹽制問題，以實翠現(xiàn)成本領先的瘡價格優(yōu)勢戰(zhàn)略掠。致總價控制疏：一個買家決礎定購房的決定舌因素是單位的聲總體價格，住滑宅的總價要順掩應市場的整體霞消費指數(shù)、目塑標客戶的可選百擇范圍概、椅埋周邊物業(yè)的銷凍售比較而定。傘根據(jù)上海膽**史市場調查部針益對青島、城陽短地區(qū)目標客戶程群體一項置業(yè)梯方面調查和走盆訪表明敲：閱57%漫的企業(yè)主可以疾接特受慕350閣0方元以下的郊區(qū)諸住宅（城陽、豈即墨、沖**勉等地區(qū)），其矮中抓40驅%竭左右的人接碌受終2000-3罰00擱0弄元價位之間的艇房喘產弟辨的房子。以接伍受戶型最多剝的茫80-16頌0獻平米計，總價關在敵2絕0索萬租到董5訊0展萬之間。通過現(xiàn)對周邊市場狀緒況、項目成本呀和客戶定位的夕考慮，禍我較矛們建議在前期欲開盤價格控制前在盡230正0弄元斬/竭平米誰—私260鞠0車元避/悟平米之間，后漿期可以根據(jù)銷池售參數(shù)、進度艙、客戶反映進梨行適當升高將板均容糊價控制素在撤2600-3識60賊0洪元猴/孫平方米左右。2、付款方式股片估付款方式主要飲有一次性付款害、建設期付款茶．按揭付款．呆并給予一次性術付款和建設期限付款不同程度黑的優(yōu)惠。3、產品嘗試蕉針對本案項目厲地處郊區(qū)，可飯以在本案項目貢部分產品中推廣出部分帶精裝蔽修房產，通過罷銷售終端進行交嘗試。與青島菌一家知名裝修甘公司合作，對步某個樓座進行抬試點，由裝修訓公司制鋤定愧5椒種不同的裝修仆方案備選，客趣戶可以在購買管房產后，根據(jù)織不同愛好選擇最不同的裝修風膨格，同時房產伴銷售價格中包脆含精裝修費用需，對外宣傳時昆可以推出如下晴概念：帶精裝且修的新東部度基假豪宅，背著悅行囊，入住耳**巴花園！胞4柱、眠背配套建議短：木坦暖氣，高檔散的熱器，壓型鋼吹板外罩，靜電旋噴電白色油漆淡。燥燃氣：管道天忌燃氣。辣通訊：茫電話：每封戶跟2-泥4即條電話線，端嚇口分別設在客蹲廳、主臥及次個臥、主衛(wèi)。錫信息：每戶設昨信息插勉口潮3尺個，分別在客街廳、主臥及一巴間次臥。軍電視：每戶設尚電視插口，分睜別設在客廳、礦主臥、次臥。醉智能化系統(tǒng)：藍可視對講門禁去系統(tǒng)、周界報白警系統(tǒng)、閉路迎電視監(jiān)控系統(tǒng)桐、電子巡更系壟統(tǒng)、一卡通系柳統(tǒng)、園林背景艙音樂系統(tǒng)博、歷鋤停車場管理系犁統(tǒng)、小區(qū)寬帶堤結構化綜合布犧線系統(tǒng)。本工眾程自來水、熱虛水、暖、氣、趁電計量表盡可嗽能出戶。他貸漿盲其他：灌怎憲洗衣機：預留燭進出水口及專懼用電源。陷纏鵲信箱：每戶專腸用私家信箱。瞞據(jù)和空調機位：預盯留室外空調機箱位及穿墻孔。出設暗埋冷凝水顏管。寫東貪廚房：燃氣熱妻水需強排煙，哭立面考慮位置痛。胸遼礙管理用房：包畫括物業(yè)管理用希房及設備管理宋用房，應根據(jù)漠要求設計。踢七、營銷推廣滿及市場推介剩跳(預一洞)勇、推廣目標斥引起市場對項鏈目的高度關注斷—潤—踢不是多了一個療樓盤，而是多槽了個非看不可技的樓盤，有品番位、有文化內系涵的樓盤。騎叮堅啟動目標市場膊的購買欲望衛(wèi)—奴—沒這可能是真正喊適合我的郊區(qū)辯住宅！泄害塊阻擊和壓制競嗚爭對手，截流慣部分潛在消費旁群凡—聯(lián)—庫有更好的在后液頭班駕怒樹立企業(yè)形象幸—康—吸這個企業(yè)想我蜂所想，花了不復少心思旬（二）、項目送賣點疏理1、區(qū)位優(yōu)勢含便捷的近伏：離開喧鬧之磁城，走進自然霧，開始另一種巨生活！來到空般氣清新、景色潑秀麗的郊區(qū)，迷只要愿意，可座以在很短的時凳間內返闊回場姨丑村害市區(qū)最繁華的詢地段。淡**嶺花園作為企業(yè)紡主繁忙工作后務的心靈后花園撒，新生活選擇待的形象定位越屑來越清晰，成殘為青島及周邊宗地區(qū)富裕階層值購輸綢省曠積房時首選的區(qū)纖域之一。智傲2觸、規(guī)劃設計優(yōu)察勢較園林：懲現(xiàn)代東方風格你結合山水自然嫌文化的天然景億觀住宅，將現(xiàn)汽代的優(yōu)雅細致填帶到勤**沸—籠嶗山腳下的小棒鎮(zhèn)，小區(qū)內綠困樹和草地，票接透唯近自然而融入礙自然！魔低密度：抱營造了與都市胡中完全不同的距休閑、自然、永運動風格。雖細節(jié)：所有的食細節(jié)造就了社基區(qū)的人文關懷陪，小到一草一禿木，一個垃圾就桶、一張休息罪椅、兒童游戲倉架下的卡通膠走地毯，大到建渾筑外雜賽吹襯立面、園林風提格等。慣衰3稈、主題型2極1浩世紀新健康主騎義社區(qū)，塑造所健康，運動，女休閑的生活方貧式。在快節(jié)奏炭，多變化的都查市生活中，離際開喧鬧、擁擠筒、緊張，企他業(yè)兼伶自主在新時期發(fā)羊展面臨的競爭竹壓力，決策的微難度越來越大灘，心理壓力也婦加劇，這些企咳業(yè)主已經厭倦帥了酒店、各種程娛樂中心，以選及生潤意場上的各種載應酬，他們呼屢喚健康、休閑軌，融入自然，爛能與家人共樂葵的私密空間。4、服務繡個性化的家政訪服務：提供經踩過培訓的保姆昨、鐘點工；提臥供高品質的家械政服務。夜銷售服務：樣礎板房可坐、可境臥、可拍攝，斜看樓是一個快障樂的旅程。足交樓服務：提擺供專業(yè)裝修設魄計人員、優(yōu)惠證的裝修方案及否特別的入住服擋務。推廣思路楚1挎、營銷推廣溝僚通系統(tǒng)的建立若.雕現(xiàn)代營銷是以扯顧客為中心的四。良好的房地瓜產營銷不僅要淋求房地產商開朵發(fā)出質量優(yōu)良丈、適應消費者晴需求的產品，權給予有競爭力酸、易于為目標智顧客所接受的間定價，同時還僚必須與這些目醫(yī)標顧客及潛在腰的顧客進行深歌入的溝通。因拼為現(xiàn)在人們購膽買住房，不再氧僅僅為了生存捏和安全的需要味，更多的是為殿了發(fā)展的需要答，是為了滿足呆其價值的自我畝實現(xiàn)。因此，莊購買房產已成詳為一種感情活據(jù)動?，F(xiàn)在我國羅的房地產商與傅其說是在銷售離房地產，不如坦說是在銷握售瓦“膊生活方砍式討”榆，即引起消費癢者感受到新生企活的氣息，并著作出選擇。盆2鉆、跳核心問題在于爹：敢賣房子，當然猶是賣生活方式軌，賣投資未來蘿！濟如何在還沒有奶樓房入住時就叨讓目標消費群慰感受到這種生?；罘绞?？繪如何將這種生母活方式體現(xiàn)在盆推廣中？哲如何用一切手字段激發(fā)客戶投宜資信心，樹立劫信心！獨如何引導目標矩消費群理解這寫種生活方式對萄其的重要性？關3奏、員核心問題還在掉于載：探賣房子，其實得是在賣信心貌如何引導消費晌者對于未來投乓資的信心？槍4駐、襪主要訴求內容較鋤盤本項目的綜合環(huán)素吹質猛—閑—仆城陽東部終于循有真正的好房寇子了維燒株本項目的企業(yè)沙形離象煌—繡—亭一個實力雄厚秤、創(chuàng)造精品意傻識、值得信任沃的企業(yè)妨5察、日主要推廣策略惠呈估大眾營銷與小穩(wěn)眾營銷并行掠裕鈴以公關活動為貿主線，以新聞膀和廣告為兩翼吸桌映滲透性的廣告志策略晶閑仔在一定時段內榴整合各種資源殖，有針對性重壯點突破，達到蒜城陽東部房產箭獨樹一幟的氣宏勢電剖箱化整為零，不作斷地進行針對盆性信息傳播，酸滲透性的推廣疾策略炮乞眨訴求從感典性盜-錫理袋性挽-棚感性6、基本原則觀忌務虛，忌花掙巧，忌華而不螺實，說實話，啟說買家的心里晴話申不要溫吞水，幣注重力度和精服準度垃在推廣過程中斬注重滲透性地慚傳播企業(yè)形象過虛實結合，收元放自如，借勢緞借力，順風而式起。有的話不嘴怕大聲說，有哄的話讓合適的脫人來說。7、媒體策略媒體的選擇毅眉談大眾媒體：報床紙作為為主流拘媒體，市場受俯眾群大烘溜緒直投類雜志：瓣烤緞直拜郵辣D怕M敏手冊和樓書簡隨介、光盤資料惰穴健宣傳單頁跪吩烈專業(yè)樓書媒體廣告策略銅比眠恩化整為零，廣紡告雜志果化攏—秧—獄名都苑新生活降雜志的出籠。罪滋寶固定版面和版柜式，開盤前一販月就開始和風沙細雨地感性地剪闡述對于家的忌夢想，對于新培世紀新生活方豐式的解釋、感淹染，一直持續(xù)掃到開盤后，一嗚期銷售的整個培過程，集齊一搏部分可以換取嚴精美禮品。介配法煙采取一種目標漏性十分明確的休、針對性強的填，直奔目標消揮費群委的津“污目標營淋銷修”磨，作為項目營裝銷的突破口。肉叼置具體的來講，睛目標營銷就是底相對減少在大仿眾媒體上投放脊的廣告（當然懸，在大眾媒體雀上投放廣告仍掏是必不可少而伍且相當重萄要的推廣方式類，只是相對減懷少市，般“骨把錢花在刀刃畏上咱”階），而是通過壯各種渠道尋找勸設定的目標客唇戶群，進而將脈目標客戶群鎖完定，糊放8勵、哈營銷渠道描本案的營銷渠朽道，指尋找和梯鎖定目標消費梨群的方式、方冷法和路徑侍。鏈防在目標消費群崖關注的媒體上漿發(fā)布廣告舌我們稱這種媒亡體為小眾媒體壯，相對于大眾夜媒體來說，大認眾泛知名度較詳弱，但在特定蘭圈子有較強美饅譽度和滲透力會。而且相對于斷大眾媒體來說壁，費用低，到輩達率和滲透性鵲高。一方面避楚開了群雄爭霸足的房地產廣告日市場，一方面悄又建立起項目倡與眾不同的人禮文形象，更能艱投目標消費群第所好。鑰銷售宣傳憲品命—磚—篩樓書、宣傳資挨料（宣傳單張鄙、價目表、住犁宅平面布圖?！隆悖┥駱菚航浘苜I策劃、制作，織出一本與市場紫上完全不同的反樓書，有內容副，有思想，有柳保存價值。不弟是堆砌資料、可圖片的樓書，系而是一本充滿乘生活品位與感叔悟。考慮小開紅本樓書，便于示保存和攜帶，霜與市場上常見鉛的大開本樓書所形成差異性，倦制作精良。同墊時制作大開本選、圖片精美、逢語言典雅、健哈康活力、大方度的樓書，彰顯認高貴氣息，與頸樓盤形成呼應閑。仰八、青島地方慧媒體簡介廟媒體名稱：《月***誼都市報》創(chuàng)發(fā)行量簡：財5城5瀉萬份狡讀者群機：揉85施%順的讀者年齡版在珠5次0坦歲以下，其中稅有扁35奸%霜的讀者年齡捆為散2抬0基—漆3武2艙歲。該報懂有還40輩%史的讀者具有大句專以上文化程忽度，主要分布津于機關黨政團糊體、事業(yè)單位施、公檢法、金獅融保險、證券個、教育、新聞需等行業(yè)，其讀昏者是房地產、祖通訊、汽車、活金融保險服務栽、高檔家電等掏產品的主要消琴費者，特別是逝對房地產類廣譽告關注度最高今。紹特點：新聞時洲效性強、內容悶寬泛、專題介仍紹，娛樂、新噸聞綜合性。匙到達讀者時間站：早晨紐媒體名稱：《大***獄晚報》觀發(fā)行量：兼3厚5暢萬份蓬讀者群棚：劣79膨%陵的讀者年齡輪在忙6鼠0燃歲以下，其中予有右33職%我的讀者年齡鄭為巨2框2盤—象3容4駁歲。該報逝有意44血%卷的讀者具有大雨專以許上文化程度，防主要分布于建佩筑、市政供應講、社會公共服繪務、居民服務箭、交通運輸、賞郵電通訊、房國產中介、旅行滅社、農林、園疾林等行業(yè)，離配退休人員較多錄。碧特點：新聞熱填點包羅萬象，接內容的本地色晝彩濃重，以報松導性新聞為主衫，不進行深層挖分析。即到達讀者時間時：下午三點左構右轟九、針對樓盤局其他媒體分率針對性直投印司刷品瘋各類印刷品已魂成為現(xiàn)代營銷湯中不可或缺的阻工具，特別是獲名都苑作為高溪檔、大型社區(qū)您項目，精美的冤印刷品在展示艇企業(yè)及樓盤形辰象，傳播更多壘信息、增進與富客戶情感溝通咽等方面起著巨愿大的推動作用喘。賣場包裝密良好的賣場包說裝對于展示企此業(yè)與樓盤形象吸，增強客戶信齡心，增加客戶笨與項目之間的裁互動有著重