另第呼皮剪一慢高傻講雞課題：房地產(chǎn)跌、房地產(chǎn)開發(fā)艘及經(jīng)營旬知屈識賴目迅標(biāo)砍1忙、團(tuán)了解房地繳產(chǎn)相關(guān)概念。童2場、理解撥房地產(chǎn)糖開發(fā)及開發(fā)類壯型。粥3奴、熟悉熄房地產(chǎn)數(shù)及房地產(chǎn)開發(fā)辱特征旦。速能浸力敘目價標(biāo)盛1院、享區(qū)分賽房地產(chǎn)歡開發(fā)類型的能艇力丈。胸2塊、扯熟悉蔽房地產(chǎn)利及房地產(chǎn)開發(fā)嘩特征目。例重賀點汪難宏點銳1繩、挽掌握豐房地產(chǎn)印開發(fā)及開發(fā)類牌型。扶2絲、蹄熟悉承房地產(chǎn)孝及房地產(chǎn)開發(fā)則特征蓄。消時量你2調(diào)課時蓬教側(cè)學(xué)葵方弄式晴設(shè)截計圖1碎、介紹該課程慕在專業(yè)課程中鑒的地位和作用絮，學(xué)習(xí)該課程溪的方法及要求貴。夜2隊、介紹房地產(chǎn)駕行業(yè)的地位，此視頻泳[富今日觀訴察繞]怠房價！房價！耕地價，房價：余面且粉，面包聯(lián)（灌201揪0篇年神0低2從月羅04寫）飯視頻：林徐滇慶談中國助住房體系及房甲地產(chǎn)市場發(fā)展楚瘋狂的房市集震體舞（逼201警0新年腿1獵2吉月俱2辟4保）結(jié)3宜、內(nèi)容講解扣4估、討論：大家策對中國房地產(chǎn)蔽市場的認(rèn)識。練教學(xué)過程陡一、耳房肺地產(chǎn)開發(fā)的相武關(guān)概念暑（一）房羽地產(chǎn)開發(fā)的相壺關(guān)概念泰1貸、炎房產(chǎn)：是房屋拖及其權(quán)利的總浩稱（占有、使然用、收益、處峽分等權(quán)利）。雪2豐、悲地產(chǎn)：是土地旗及其權(quán)利的總蛙稱（使用、收咽益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)植利）。柄3采、陶房地產(chǎn)：指房盯產(chǎn)和地產(chǎn)的總正稱（又稱不動曠產(chǎn)坡）。誠即房屋與土地?fù)駜煞N財產(chǎn)的合撤稱，包括建筑霉在土地上的各兔種房屋、土地教以及與房屋、或土地有關(guān)的權(quán)窗益。在香港，溝臺灣地區(qū)和國甚外其他地區(qū)房厭地產(chǎn)又被稱為黑“蘿物業(yè)怕”斧，相“生不動產(chǎn)鬼”兆等。菠4掩、汁房地產(chǎn)業(yè)：指殖從事房產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)、經(jīng)營、管理叢和服務(wù)的行業(yè)氣。包括：愁土地開發(fā)；房曲屋建設(shè)、維修餡、管理；土地主使用權(quán)的有償皆劃拔、轉(zhuǎn)讓；置房屋所有權(quán)的發(fā)買賣、租賃；歸房地產(chǎn)抵押貸衰款；房地產(chǎn)市診場；切（二）紅房地產(chǎn)開發(fā)管1龍、概念：由具學(xué)有開發(fā)資質(zhì)的伯房地產(chǎn)企業(yè)，閃對房地產(chǎn)項目標(biāo)進(jìn)行投資、建械設(shè)和管理，通側(cè)過對多種資源錢的組合使用使填之改變用途和總使用性質(zhì)，改狗變?nèi)司迎h(huán)境，錫獲得社會和經(jīng)乒?jié)б娴慕?jīng)濟(jì)耕活動。女2彩、訂房地產(chǎn)開發(fā)矛的任務(wù)盆發(fā)現(xiàn)市場可能恰的機(jī)會；對項特目地址的選擇粒和勘查；項目艇融資；項目設(shè)鹽計；脂建設(shè)招標(biāo)；建有設(shè)管理監(jiān)督；塌房地產(chǎn)產(chǎn)品交慕易。側(cè)3艷、房地產(chǎn)開發(fā)扭的類型位按開發(fā)的階段眉劃分，縣房地產(chǎn)房開發(fā)層可分為土地懲開發(fā)資、牛房屋建設(shè)。結(jié)土地守開發(fā)外：秧土地是房地產(chǎn)暢的一種原始形花態(tài)，通過在土恢地上繼續(xù)投資劍，就可以最終慧達(dá)到為人類提古供入住空間的朝目的。土地屬蠻于房地產(chǎn)的范賽疇并是其中最霜重要的組成部抗分。土地又可去分為未開發(fā)的垮土地和已開發(fā)哈的土地兩種類齊型。前者基本橫上屬于農(nóng)村集廟體土地，后者徑通常屬于城市俗國有土地，當(dāng)選然，在一定條辰件下前者可以故向后者轉(zhuǎn)化航。跨

但壟依土地所處的儲狀態(tài)不同，土友地又可分為具間備開發(fā)建設(shè)條評件、立即可以裂開始建設(shè)的熟犧地和必須經(jīng)過后土地的再開發(fā)垃才能用于建設(shè)士的毛地。除土登地開發(fā)費用外扯，土地開發(fā)過怎程中的不確定罰性和風(fēng)險，是杯導(dǎo)政毛地和熟弊地之間價格差森異的主要因素兩。對于房地產(chǎn)醒投資者來說，旁購買熟地進(jìn)行堪開發(fā)建設(shè)時，瑞雖然土地費用鄭支出通常高于現(xiàn)購買生地自行貧完成土地開漫發(fā)轉(zhuǎn)(蛙拆遷、安置、身補(bǔ)漂償固)平后再建設(shè)的方寄式，但由于縮壤短了開發(fā)周期始，減少了投資沫風(fēng)險，因此是襲許多投資者愿鉛意選擇的方式色。蝶

概溫例題、對于房憂地產(chǎn)投資者來辭說，購買熟地復(fù)比購買生地進(jìn)茅行開發(fā)建設(shè)，直有象[

君]逮特點各？筑

雪愛A亂、土地費用斯高殼

猜B腿、投資風(fēng)險減豎少液

啞C蠢、投資風(fēng)險增秘加簡

雨D誦、開發(fā)周期縮腔短擾

戀E通、踩倉開發(fā)周期延長弱。岔答案馬：艙ABD

徐爪按照飲房油物的用途，瓜房屋建設(shè)分為猶：寧居住物業(yè)。居滋住物業(yè)一般是始指供人們生活襖居住的建筑，椅包括普通住宅轟、公寓、別墅提等。這類物業(yè)逃的購買者大都很是以滿足自用檔為目的，也有沙少量作為投資市，出租給租客旅使用。絞商業(yè)物業(yè)。商歉業(yè)物業(yè)有時也滔稱收益性物業(yè)痰或投資性物業(yè)緞，包括酒店、窯寫字樓、零售舒商業(yè)用房、出紛租商住樓等。變這類物業(yè)的購艙買者大都是以匆投資為目的，盲靠物業(yè)出租經(jīng)槍營的收入回收謊投資并賺取投炒資收益，也有慚一部分是為了吹自用、自營的相目的。由于入味住商業(yè)物業(yè)內(nèi)鋪的經(jīng)營者的效昏益在很大程度犯上取決于其與簡社會接近的程疤度，所以位置談對于這類物業(yè)佛有著特殊的重甩要性。立工業(yè)物業(yè)。工灣業(yè)物業(yè)通常是內(nèi)為人類的生產(chǎn)瓶活動提供入住沒空間，包括工謎業(yè)廠房、高新蜓技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房于、研究與發(fā)展夠用惰房壘(卵又稱工業(yè)寫字泥樓割)楊、倉儲用房等些。工業(yè)物業(yè)既棄有出售的市場乓，也有出租的疾市場蕩。臨特殊物業(yè)。對仙于賽馬場、高配爾夫球場、汽概車加油站、飛殘機(jī)場、車站、敬碼頭、高速公折路、橋梁、隧森道等物業(yè)，常鵲稱為特殊物業(yè)扒。特殊物業(yè)的怒市場交易很少患，因此，對這規(guī)類物業(yè)的投資呢多屬于長期投盼資，投資者靠勒日常經(jīng)營活動夫的收益來回收程投資、賺取投滑資收益打。蒜

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耐正例題：按照建狡筑物的用途不飽同，建成后的煤物業(yè)可分作為窩[

刊]奔形式耗？彎

濫色A階、居住物行業(yè)漆

濟(jì)B橫、商業(yè)物倍業(yè)惹

宜C礦、工業(yè)物判業(yè)叛

中D裳、特殊物業(yè)培蕉答案組：宿ABCD競從房地產(chǎn)開發(fā)專的規(guī)模和復(fù)雜陜程度上劃分，必房地產(chǎn)牧開發(fā)沿可分為恰單項開發(fā)、小抽區(qū)開發(fā)、成片列集中開發(fā)。對按開發(fā)的地域嬌性質(zhì)劃分，需房地產(chǎn)找開發(fā)置可分為扮新城區(qū)開發(fā)和之舊城區(qū)開發(fā)。箏4腳、界房地產(chǎn)蔑開發(fā)欲的特征凍（乞1鎖）房地產(chǎn)的特檔征烘魄房地產(chǎn)位置的絲固定性（土地仍不可移，房屋巴也不可動巡）；售房地產(chǎn)地域的庸差別性（每宗側(cè)房地產(chǎn)的價值虹都不同）；惡流房地產(chǎn)的高值單、耐久性（價社格貴、土地永深久的）；宇房地產(chǎn)的保值構(gòu)、增值性（貨梅幣貶值、房產(chǎn)娘保值、貨幣增槍值、房產(chǎn)增值今）；蕉（獸2案）宰房地產(chǎn)槐開發(fā)瓶的特征禾綜合性。房地劇產(chǎn)開發(fā)環(huán)境多民，不僅涉及規(guī)碧劃、設(shè)計、施蝦工、供電、供描水、交通、教慈育、衛(wèi)生、消作防、環(huán)境和園擁林等部門，而艇且通過征地、毯拆遷和安置等婦工作與城市居蟻民的生活密切很相關(guān)。同時，粒每個項目開發(fā)知所涉及的土地籠條件、融資方障式、建筑設(shè)計采與施工技術(shù)的欠要求和市場競份爭情況等不一壓樣，需要開發(fā)剃商綜合分析。餃房地產(chǎn)開發(fā)必嬌須與本國、本流地區(qū)各產(chǎn)業(yè)部敗門的發(fā)展相協(xié)出調(diào)。細(xì)長期性。普通朗開發(fā)項目灑需種2腸～塔3村年，規(guī)模稍大似的綜合性項目葉需勺要制4聾～污5枯年，而一些成金片開發(fā)的項目孫需要的時間更駱長。勒時序性。具有話很強(qiáng)的操作程裙序，從項目的鼓可行性分析到案土地的獲取，行從資金的融通掏到項目的實施緊，后期的房屋擇管理等，先后黎有序。凈地域性。從微復(fù)觀看，開發(fā)項偵目受區(qū)位或地冤段的影響非常炸大，涉及交通巷、購物、環(huán)境士和升值潛力等擺與項目有關(guān)的晃因素，開發(fā)商斤對項目選址尤蓬須謹(jǐn)慎。從宏炊觀看，地域性料主要表現(xiàn)在投沖資地區(qū)的社會掏經(jīng)濟(jì)特征對項抄目的影響。圖風(fēng)險性。主要超為籌集資金的鳳風(fēng)險、競爭的斗風(fēng)險、受形勢恐和政策影響的中風(fēng)險。兇二、房地產(chǎn)經(jīng)子營糞指房地產(chǎn)經(jīng)營疫者對房屋的建謹(jǐn)造、買賣、租攔賃、信托、交剛換、維修、裝勺飾及土地使用超權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)稱讓等按價值規(guī)逆律所進(jìn)行的有派預(yù)測、有目標(biāo)廟、有組織的經(jīng)炎濟(jì)活動。包括石房產(chǎn)經(jīng)營、地棵產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)蔬經(jīng)營。悅1繩、慌房產(chǎn)經(jīng)營星，抽一般由房地產(chǎn)約企業(yè)經(jīng)營。在唐社會主義市場惑經(jīng)濟(jì)條件下，俯房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)副營目標(biāo)是合理臣有效地組織好冤房屋的流通，緣實現(xiàn)房屋的價蜻值，積累房屋垂擴(kuò)大再生產(chǎn)的雁資本或資金，狀發(fā)揮房屋的效翁用，最大限度堤地滿足人民群字眾的居住需求塊和社會需要。家為此目的而進(jìn)組行的房屋建造激、買賣、租賃窄、信托、交換驗、維修、裝飾痰等各項經(jīng)濟(jì)活芹動，都是房產(chǎn)疊經(jīng)營的內(nèi)容。速2考、違地產(chǎn)經(jīng)營包括臘產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和開揉發(fā)經(jīng)營兩部分涌，即以城市土張地使用權(quán)為對禾象的出讓、轉(zhuǎn)鬧讓、抵押等產(chǎn)裝權(quán)經(jīng)營和以城嗚市土地為勞動嫌對象進(jìn)行頌“址三通一平騙”鞏、庭“擊七通一平味”職，把照“然生地吃”滲變成將“重熟地眾”護(hù)的開發(fā)經(jīng)營。吐三通一平池——昂水、電、路通基，場地平整乏七通一平穿——資通上水、通下爛水、通電、通奶路、通煤氣、卵通暖氣、通電豐話虧虧誼，場地平整齊生地?fù)簟钗催M(jìn)行征地補(bǔ)份償?shù)男聟^(qū)土地憐毛地恥——降未經(jīng)拆遷安置熔補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)順土地污熟地辰——五已具備恰“營七通一平偏”怨、顆“起三通一平呢”及建設(shè)條件的土塊地。裳3殺、若服務(wù)經(jīng)營州房地產(chǎn)咨詢：假未有關(guān)房地產(chǎn)暑活動的當(dāng)事人尚提供法律法規(guī)訪、政策、信息緞、技術(shù)等方面考服務(wù)的經(jīng)營活編動。胖價格評估：以甲房地產(chǎn)為對象細(xì)，由專業(yè)估價紗人員，根據(jù)估存價目的，遵循德估價原則，按慧照估價程序，尼選用適宜的估價價方法，并在汗綜合分析影響鏟房地產(chǎn)價格因畜素的基礎(chǔ)上，唱對房地產(chǎn)在估奔價時點的客觀邁合理價格或價片值進(jìn)行估算和墓判定的活動。蟲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：港向進(jìn)行房地產(chǎn)禁投資開發(fā)、轉(zhuǎn)妙讓、抵押、租透賃的當(dāng)事人提覆供房地產(chǎn)居間詢介紹和代理的姥經(jīng)營行為。棋物業(yè)管理：對炮投入使用的各俊類房屋及其附裝屬配套設(shè)施，俊運(yùn)用現(xiàn)代管理倍科學(xué)和先進(jìn)的聲維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)村，以經(jīng)營方式禾進(jìn)行管理，使佩物業(yè)發(fā)揮最大若的使用效益和吐經(jīng)濟(jì)效益。丸三、房地產(chǎn)管兆理姥“捏管理猛”——憑就是實施，是喝指為實現(xiàn)企業(yè)培的經(jīng)營總目標(biāo)超，對企業(yè)各種蘿要素及其運(yùn)行覺施加的一系列廈組織與調(diào)控活約動，其主要目腫的在于不斷提東高各種管理活東動的效率，從窩而保證企業(yè)經(jīng)蠻營總目標(biāo)的順勿利實現(xiàn)。向成思危：季“宮（房地產(chǎn)）管畫理是（房地產(chǎn)尿）管理者在多慎變的客觀環(huán)境鍋下設(shè)法運(yùn)用各驅(qū)種資源來達(dá)到咸既定目標(biāo)的各勢種活動和全部催過程。鮮”犯經(jīng)營而后才有松管理可言，經(jīng)玩營方向正確，艷企業(yè)的經(jīng)營效陰益與管理效率純成正比，否則衣成反比。蘆房地產(chǎn)項目開揉發(fā)業(yè)務(wù)管理；墊房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管惑理；蜜物業(yè)管理。說作業(yè)拍：培1雅、了解相關(guān)概昂念。我攪2噸、房地產(chǎn)開發(fā)承有哪些類型？竟第挪薯二哄到蔬講宅課題：同房地產(chǎn)開發(fā)淹企業(yè)及人員構(gòu)拜成幻知漁識螞目康標(biāo)大1何、了解態(tài)開發(fā)企業(yè)皆及其設(shè)立條件雁。估2樓、享了解房地產(chǎn)抱企業(yè)的踐資質(zhì)等級珠。巡能養(yǎng)力涉目葬標(biāo)勤1方、掘掌握房地產(chǎn)舊企業(yè)的磚資質(zhì)等級斧。預(yù)2漿、瓜了解和開發(fā)企業(yè)童及其設(shè)立條件娃。巨重田點桌難采點羽1擺、煌掌握房地產(chǎn)計企業(yè)的罪資質(zhì)等級孫。影2航、柏了解進(jìn)開發(fā)企業(yè)呈及其設(shè)立條件后。特時量時2銀課時擾教愧學(xué)糊方搭式脫設(shè)霞計更提問：全國有蛾哪些著名的房降地產(chǎn)開發(fā)商？心勸視頻：罵華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁跑任志強(qiáng)呈任志強(qiáng)、趁萬科遙王石委等似籃訪萬科董事長資王石攏末視頻：慨芮成鋼專訪華隸遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)攝：悟“扮任大黨炮材”致為何改口雖憤訴次蜘謎戰(zhàn)披宰任志強(qiáng)齊眼里的樓市新榮政邪:廢要降溫不要降輸價扯教學(xué)過程于一、房地產(chǎn)開芽發(fā)企業(yè)乒1乳、菜房地產(chǎn)開發(fā)企押業(yè)睡及其設(shè)立條件坦房地產(chǎn)開發(fā)企居業(yè)脊是指按照粉城市房地產(chǎn)管道理法恥的規(guī)定，是以嶼營利為目的，組從事房地產(chǎn)開核發(fā)和經(jīng)營的企爪業(yè)。由設(shè)立房地產(chǎn)開混發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)模具備下列條件澇：機(jī)鞋有自己的名稱環(huán)和組織機(jī)構(gòu)；膀有固定的經(jīng)營舞場所常；丹憂有符合國務(wù)院暗規(guī)定的蜘注冊資本由；患有足夠的專業(yè)他技術(shù)人員；熟法律、行政法識規(guī)規(guī)定的其他題條件。片設(shè)立房地產(chǎn)開猜發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)從向芳工商行政管理柿部門申請設(shè)立糠登記。工商行含政管理部門對賺符合房地產(chǎn)管探理法規(guī)定條件纏的，應(yīng)當(dāng)予以紫登記，發(fā)給營五業(yè)執(zhí)照；對不活符合房地產(chǎn)管徒理法規(guī)定條件駱的，不予登記串。設(shè)立持有限責(zé)任公司毫、豐股份有限公司敢，從事繼房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)漆營小的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)付行赴公司法編的有關(guān)規(guī)定殿。件留2枝、房地產(chǎn)開發(fā)驟企業(yè)的經(jīng)營活南動掉房地產(chǎn)開發(fā)企初業(yè)就是從事房腸地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)質(zhì)營的企業(yè)，它驢既是房地產(chǎn)產(chǎn)莖品的生產(chǎn)者，導(dǎo)又是房地產(chǎn)商景品的經(jīng)營者。算進(jìn)行的主要業(yè)襯務(wù)有關(guān)：頁榜土地的開發(fā)與解經(jīng)營。企業(yè)將仇有償獲得的土特地開發(fā)完成后從，既可有償轉(zhuǎn)釀讓給其他單位撲使用，也可自彈行組織建造房吧屋和其他設(shè)施呢，然后作為商渡品作價出售，矩還可以開展土諷地出租業(yè)務(wù)。勁房屋的開發(fā)與蹄經(jīng)營。房屋的浩開發(fā)指房屋的綱建造。房屋的致經(jīng)營指房屋的柳銷售與出租。道企業(yè)可以在開族發(fā)完成的土地戚上繼續(xù)開發(fā)房當(dāng)屋，開發(fā)完成末后，可作為商阻品作價出售或務(wù)出租。企業(yè)開接發(fā)的房屋，按堪用途可分為商扭品房、出租房塑、周轉(zhuǎn)房、安況置房和代建房僅等找。魚技城市基礎(chǔ)設(shè)施著和公共配套設(shè)返施的開發(fā)。類代建工程的開塵發(fā)。代建工程叛的開發(fā)是企業(yè)根接受政府和其誠他單位委托，鍛代為開發(fā)的工爽程雅。垂快3避、房地產(chǎn)開發(fā)淚企業(yè)的經(jīng)營特億點揪房地產(chǎn)開發(fā)企汗業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營斥與施工企業(yè)不耀同。其經(jīng)營特潔點主要有以下分幾點咱：日緞（苦1著）開發(fā)經(jīng)營的倘計劃性。企業(yè)蠟征用的土地、落建設(shè)的房屋、蝕基礎(chǔ)設(shè)施以及含其他設(shè)施都應(yīng)窗嚴(yán)格控制在國叛家計劃范圍之討內(nèi)，按照規(guī)劃截、征地、設(shè)計渣、施工、配套星、管擴(kuò)理氧“磁六統(tǒng)昏一尾”帶原則和企業(yè)的樹建設(shè)計劃、銷麗售計劃進(jìn)行開馬發(fā)經(jīng)營娃。抓囑（職2理）開發(fā)產(chǎn)品的醫(yī)商品性。房地歲產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政產(chǎn)品全部都作院為商品進(jìn)入市旨場，按照供需紛雙方合同協(xié)議括規(guī)定的價格或賄市場價格作價善轉(zhuǎn)讓或銷售絡(luò)。合間（鬧3鉆）開發(fā)經(jīng)營業(yè)密務(wù)的復(fù)雜性。報所謂復(fù)雜性包灰括兩個方面：萌經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容感復(fù)雜。企業(yè)除眠了土地和房屋緩開發(fā)外，還要淚建設(shè)相應(yīng)的基莫礎(chǔ)設(shè)施和公共夠配套設(shè)施。經(jīng)黃營業(yè)務(wù)囊括了施從征地、拆遷佩、勘察、設(shè)計圾、施工、銷售柏到售后服務(wù)全勝過程。企涉及面廣，經(jīng)姻濟(jì)往來對象多欣。企業(yè)不僅因紙購銷關(guān)系與設(shè)朱備、材料物資隙供應(yīng)單位等發(fā)督生經(jīng)濟(jì)往來，騎而且因工程的狗發(fā)包和招標(biāo)與蠅勘察設(shè)計單位橡、施工單位發(fā)君生經(jīng)濟(jì)往來，畏還會因受托代棍建開發(fā)產(chǎn)品、眨出租開發(fā)產(chǎn)品腰等與委托單位宏和承租單位發(fā)服生經(jīng)濟(jì)往來。逃（羅4巧）開發(fā)建設(shè)周核期長，投資數(shù)直額大。開發(fā)產(chǎn)閃品要從規(guī)劃設(shè)壓計開始，經(jīng)過劈可行性研究、窯征地拆遷、安足置補(bǔ)償、七通被一平、建筑安層裝、配套工程燥、綠化環(huán)衛(wèi)工例程等幾個開發(fā)孩階段，少則一烈年，多則數(shù)年蟲才能全部完成轎。另外，上述桐每一個開發(fā)階謊段都需要投入只大量資金，加蕩上開發(fā)產(chǎn)品本掛身的造價很高崇，需要不斷地臥投入大量的資分金沒。及笛（銜5盛）經(jīng)營風(fēng)險大馬。開發(fā)產(chǎn)品單茶位價值高，建晉設(shè)周期長、負(fù)倉債經(jīng)營程度高旁、不確定因素恐多，一旦決策速失誤，銷路不捧暢，將造成大塌量開發(fā)產(chǎn)品積羽壓，使企業(yè)資房金周轉(zhuǎn)不靈，渾導(dǎo)致企業(yè)陷入難困境。順二、違房地產(chǎn)開發(fā)企蛙業(yè)資質(zhì)等葬級暢終未取得房地產(chǎn)趙開發(fā)資質(zhì)等級肚證書（以下簡條稱資質(zhì)證書）貧的企業(yè)，不得筆從事房地產(chǎn)開硬發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)錢。歡

槍咱仇房地產(chǎn)開發(fā)企站業(yè)按照企業(yè)條柱件分為一、二撥、三、四四個魄資質(zhì)等級粒。產(chǎn)

扇各資質(zhì)等虧級企業(yè)的條件析如下蟲：習(xí)

慶（一）一遙級資質(zhì)睡：忘

燈膚街華1午．注冊資本不駐低扣于僚500鞭0處萬元蔑；柱

服樓炕朵2角．從事房地產(chǎn)著開發(fā)經(jīng)側(cè)營蔬5威年以上輩；您

中拼濱乖3遍．忠近駐3刮年房屋建筑面興積累計竣謝工土3浙0億萬平方米以上憑，或者累計完犧成與此相當(dāng)?shù)膫惴康禺a(chǎn)開發(fā)投宜資額唇；愿

絲益欺爹4蠶．連和續(xù)莊5須年建筑工程質(zhì)茶量合格率誤達(dá)業(yè)10移0弟％滋；京

訪裁麥騙5圈．上一年房屋疏建筑施工面記積淘1黃5兄萬平方米以上暴，或者完成與杏此相當(dāng)?shù)姆康孬@產(chǎn)開發(fā)投資額桑；悉

更茶請深6拿．有職稱的建加筑、結(jié)構(gòu)、財蒼務(wù)、房地產(chǎn)及扮有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的議專業(yè)管理人員抓不少險于級4突0皮人，其中具有蜂中級以上職稱貌的管理人員不蝶少稠于辱2丹0茅人，持有資格法證書的專職會雷計人員不少財于襪4混人績；土

屢娘哥獵7患．工程技術(shù)、警財務(wù)、統(tǒng)計等宵業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具影有相應(yīng)專業(yè)中競級以上職稱呈；偶

擦呆它秧8做．具有完善的膛質(zhì)量保證體系狡，商品住宅銷鼓售中實行了《須住宅質(zhì)量保證萍書》和《住宅膀使用說明書》脂制度循；綱

肺袋數(shù)河9妙．未發(fā)生過重辮大工程質(zhì)量事奮故匆。盼

勢假端亮（二）二級資笛質(zhì)夜：倘

趕蒜校晨1濾．注冊資本不珍低烏于尾200卵0壘萬元海；丘

攤星殺廟2帝．從事房地產(chǎn)噸開發(fā)經(jīng)承營脅3床年以上姜；促

痛隸鋸描3乒．摔近驟3閥年房屋建筑面?zhèn)畏e累計竣熊工呢1全5匆萬平方米以上云，或者累計完刺成與此相當(dāng)?shù)募芊康禺a(chǎn)開發(fā)投剩資額它；旨

敲賠箏趁4辨．連肉續(xù)咽3槳年建筑工程質(zhì)穩(wěn)量合格率升達(dá)罪10構(gòu)0糖％族；瞞

特反胡呀5乒．上一年房屋啞建筑施工面約積呢1背0搞萬平方米以上游，或者完成與爹此相當(dāng)?shù)姆康責(zé)┊a(chǎn)開發(fā)投資額友；擠

弟陸脖兵6傭．有職稱的建繭筑、結(jié)構(gòu)、財珍務(wù)、房地產(chǎn)及殃有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的板專業(yè)管理人員籮不少環(huán)于腫2盡0稠人，其中具有狼中級以上職稱跌的管理人員不孫少暑于漁1方0硬人，持有資格窩證書的專職會奴計人員不少湖于組3農(nóng)人釘；吧

杏責(zé)舊最7鄉(xiāng)．工程技術(shù)、扛財務(wù)、統(tǒng)計等蠅業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具獅有相應(yīng)專業(yè)中夸級以上職稱色；潔

戚請港評8固．具有完善的糠質(zhì)量保證體系福，商品住宅銷劑售中實行了《筆住宅質(zhì)量保證偶書》和《住宅禾使用說明書》歲制度瞇；擋

勿蠶麥篩9楚．未發(fā)生過重駐大工程質(zhì)量事紫故嗎。冬

譯腦判陸（三）三級資快質(zhì)套：促

非舅壟保1池．注冊資本不半低賢于公80管0械萬元賴；擦

炊非潔趟2岸．從事房地產(chǎn)匆開發(fā)經(jīng)駁營銅2詳年以上蒙；王

帝犬簽塔3關(guān)．房屋建筑面雨積累計竣工灶5掉萬平方米提以上，或者累所計完成與此相女當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開去發(fā)投資額俱；印

打恨咐畝4翁．連陷續(xù)矮2瞎年建筑工程質(zhì)懲量合格率止達(dá)感10咱0餐％捕；霞

引融獎視5很．有職稱的建趙筑、結(jié)構(gòu)、財耕務(wù)、房地產(chǎn)及脖有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的厘專業(yè)管理人員膠不少能于曉1挽0儲人，其中具有賭中級以上職稱玻的管理人員不走少丸于酸5饅人，持有資格號證書的專職會物計人員不少授于熔2況人送；僻

礎(chǔ)乘芳筋6也．工程技術(shù)、愁財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)估責(zé)人具有相應(yīng)樣專業(yè)中級以上問職稱，統(tǒng)計等胡其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)閑人具有相應(yīng)專腦業(yè)初級以上職門稱爆；健

象箭耗飄7泊．具有完善的酷質(zhì)量保證體系泳，商品住宅銷羞售中實行了《斥住宅質(zhì)量保證社書》和《住宅臂使用說明書》荒制度助；畜

舌燕輛匠8標(biāo)．未發(fā)生過重絨大工程質(zhì)量事頃故字。原

殲費擦盜（四）四級資擾質(zhì)甲：雞

雞纏斧拉1及．注冊資本不愉低障于辨10宴0視萬元帆；墨

衫泄禿紹2盯．從事房地產(chǎn)者開發(fā)經(jīng)店營染1夏年以上演；蜻

質(zhì)撐著蛙3覽．已竣工的建疑筑工程質(zhì)量合扔格率析達(dá)繞10哭0狡％虛；呀

毀炭膛既4很．有職稱的建宏筑、結(jié)構(gòu)、財右務(wù)、房地產(chǎn)及迫有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的熔專業(yè)管理人員良不少膊于兔5蛇人，持有資格品證書的專職會鳳計人員不少可于裁2推人奧；川

朱坐毯籃5朋．工程技術(shù)負(fù)泥責(zé)人具有相應(yīng)肝專業(yè)中級以上痕職稱，財務(wù)負(fù)晶責(zé)人具有相應(yīng)叫專業(yè)初級以上吼職稱，配有專妻業(yè)統(tǒng)計人員遇；艘

蔽災(zāi)飾行6抓．商品住宅銷泡售中實行了《撞住宅質(zhì)量保證滅書》和《住宅瓶使用說明書》謎制度笨；污

錯如喉協(xié)7拳．未發(fā)生過重擺大工程質(zhì)量事鵲故。判三酬、歉房地產(chǎn)市場的售參與者盒房地產(chǎn)市場的想?yún)⑴c者主要由扒市場中的買賣五雙方以及為其釘提供支持和服獄務(wù)的人員或機(jī)罰構(gòu)組成。這些舊參與者分別涉齊及到房地產(chǎn)的賄開發(fā)建設(shè)過程林、交易過程和貢使用過程。朗1朵、土地所有者名或當(dāng)前的使用床者輸破在我國，政府狠壟斷了國有土進(jìn)地使用權(quán)出讓賀的一級市場曉——欄政府通過城市納規(guī)劃管理來影扁響建筑物的平來面和空間不止膛，限定土地的蔥用途和房地產(chǎn)冬開發(fā)的產(chǎn)品類冬型、開發(fā)地點寫；當(dāng)前的土地觸使用者也對有籮關(guān)土地的交易恨有至關(guān)重要的冰影響史——薪在土地的出讓怠轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)耕過程中，也要應(yīng)最大限度地滿盤足其既得利益烈。姜同一開發(fā)地塊慈上的當(dāng)前使用喂者越多，對開正發(fā)的影響也就借越大，因開發(fā)梨商要逐一與他壺們談判拆遷、纏安置、補(bǔ)償方債案，遇鐘上誰“廢釘子蔥戶借”然，不僅會使開架發(fā)周期拖長，忽還會大大增加咽房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)前期費用。繡2啊、開發(fā)商賺從經(jīng)營規(guī)模來晶分：項目公司草、大型的跨國紐公司；譜從經(jīng)營目的來恭分：開發(fā)的物濤業(yè)出售、出租斧；盼從經(jīng)營方針來連分：開發(fā)項目垮類型專一、開清發(fā)風(fēng)險分散于格不同的開發(fā)類滑型和地點、開遭發(fā)類型專一但宇地點分散；適從經(jīng)營風(fēng)格來施分：從規(guī)劃設(shè)質(zhì)計到租售階段慚，均聘請專業(yè)遺機(jī)構(gòu)提供服務(wù)鵝、從規(guī)劃設(shè)計亮到租售階段，舍均由自己負(fù)責(zé)散。算3型、政府機(jī)構(gòu)賴參與房地產(chǎn)市河場的運(yùn)行過程垂中，既是制定基規(guī)劃的權(quán)利，醒又有監(jiān)督管理堤的職能，在有餃些方面還會提午供有關(guān)服務(wù)。欲土地管理部門額——臣獲取土地使用禾證；散城市規(guī)劃部門愧——姿獲取規(guī)劃許可革證；件市政管理部門袋——悉獲取市政設(shè)施崇和配套設(shè)施許拆可證；虜房屋管理部門撫——章獲取銷售許可竟證、房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)權(quán)證；置4量、金融機(jī)構(gòu)卵短期資金：用布于支付開發(fā)費泰用的妹長期資金：項憲目建成后用于欲支持置業(yè)投資撒者購買房地產(chǎn)細(xì)的抵押貸款撒5建、建筑承包商浸僅僅作為營建銳商時，其利潤棗僅與建筑成本剛及施工周期有換關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)柜險較少，獲取扮的利潤也較低蟲；切如將業(yè)務(wù)擴(kuò)展敬并承擔(dān)附加的假一些開發(fā)風(fēng)險搭，如購買土地停使用權(quán)、參與提項目的資金籌稅措和市場營銷憶，風(fēng)險加大，嘴但利潤增加。箱選擇承包商的沉過程需要招標(biāo)扔。析6綿、專業(yè)顧問尸在不同階段聘尿請專業(yè)顧問公逆司提供咨詢服捆務(wù)。蒜建筑師欲工程師：結(jié)構(gòu)葵、設(shè)備、電氣津、造價辨會計師沸估價師昆律師婚[籃例悶題徹]近、對開發(fā)的產(chǎn)朝品在租售之前鼠進(jìn)行估價，確炊定其最后可能折實現(xiàn)的租金或刺售價水平，是蹄房地產(chǎn)開發(fā)過物程異中嫩(

捧)悄的主要工作內(nèi)墻容歷。綱

都楚A敢．會計那師遵綿伍搭B架．經(jīng)濟(jì)盟師京

耀C累．估價犧師撲

烏D弄．工程師漢貪答案賀：衣C

述傭[呀例驗題倒]費、房地產(chǎn)開發(fā)縱過程中造價工碼程師的主要職跪責(zé)肚是賤(

達(dá))飲。短

拳稍A闖．財政預(yù)算、服工程預(yù)算燭舒B黎．在工程招標(biāo)把階段編制工程諸標(biāo)底厚刃原C釀．在工程施工逃過程中負(fù)責(zé)成灶本控制怒膜享D向．施工監(jiān)理、校合同簽訂斧食班答案：質(zhì)BC盞7陰、耽消費者或買家郊自用型買家儀——畢支付能力；育投資型買家怎——咳擁有物業(yè)后所澇能獲取的預(yù)期殖收益的大小，肉決定了其愿意耽支付的價格水拐平?？傋鳂I(yè)：挖1映、首房地產(chǎn)企業(yè)由睛哪些人員構(gòu)成款？莊浪2鹿、房地產(chǎn)時各資質(zhì)等級企睡業(yè)的條件司是什么？貸第廉蹈三談省講嚼課題：孝房地產(chǎn)授經(jīng)營環(huán)境間知貨識淋目愈標(biāo)幟1忠、了解房地產(chǎn)伶開發(fā)的環(huán)境儲。才2脖、藍(lán)了解房地產(chǎn)抵經(jīng)營荷的環(huán)境斤。托能璃力望目悲標(biāo)渣1蹤、理解經(jīng)濟(jì)、距政治、法律等燒因素對房地產(chǎn)某開發(fā)的影響慌。牢2何、逐理解供求狀況澇、市場的完善鼻程度對房地產(chǎn)暮經(jīng)營的影響罰。潛重近點科難矛點兆1污、理解經(jīng)濟(jì)、燙政治、法律等疲因素對房地產(chǎn)朽開發(fā)的影響脅。皆2草、跌理解供求狀況治、市場的完善宰程度對房地產(chǎn)闊經(jīng)營的影響梁。說時量喬2業(yè)課時晚教絮學(xué)揪方軟式熱設(shè)誕計棕提問：如果你煮是一個房地產(chǎn)蛇開發(fā)商，你認(rèn)茅為哪些會影響福房地產(chǎn)的開發(fā)炎與經(jīng)營？摧濱應(yīng)澇內(nèi)容講解：而概鳥念棒——痕房地產(chǎn)開發(fā)的催環(huán)境（案例分杏析）烈—國—沈討論匯視頻材料：樹透視房地產(chǎn)數(shù)砌據(jù)迷掘局詳(啟2010.8罩.5)戶側(cè)仍邀[咸今日觀填察窯]更春節(jié)樓市有抓點劈“宣冷吐”復(fù)（吉2011.2核.1汁0將）約教學(xué)過程晉一、搶概念挪房地產(chǎn)經(jīng)營是牲在一定的環(huán)境異條件下進(jìn)行的埋，環(huán)境條件的戶優(yōu)劣直接影響訴房地產(chǎn)企業(yè)的答效益。敏房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)怎境由眾多參與揚(yáng)者與影響力構(gòu)副成。禿經(jīng)營環(huán)境的各峰因素照是不斷變化的撓。束經(jīng)營環(huán)境難以匙確定，但可以捷認(rèn)識。失二、房地產(chǎn)經(jīng)處營環(huán)境分析耕（一）房地產(chǎn)斑經(jīng)營的宏觀環(huán)妻境街1遺、房地產(chǎn)斧經(jīng)營的酬經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境屢宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展謠形勢。房地產(chǎn)副市場總是存在下于一定的宏觀穩(wěn)經(jīng)濟(jì)條件之中門，經(jīng)濟(jì)形勢直分接影響房地產(chǎn)孝的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)憂高漲時期，房罩地產(chǎn)需求旺盛圍，房地產(chǎn)市場咬沸沸揚(yáng)揚(yáng)；而凱經(jīng)濟(jì)低迷時期弊，房地產(chǎn)市場憤疲軟，自然是穩(wěn)門庭冷落。寫經(jīng)濟(jì)收入在市番場上表現(xiàn)為實屑際購買力，它岸是構(gòu)成市場的偏基本要素，因攤為市場容量的磨大小，歸根到紡底取決于消費瘡者購買力的大脫小。返資金市場發(fā)展情形勢。包括利音率和貸款條件錄。房地產(chǎn)離不慨開金融業(yè)的支霉持，因為房地允產(chǎn)具有價值大豆、占用資金多這的特點。一般親情況下，房地折產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)綿營資金一半以棵上來自銀行貸碑款，這樣利率辜便成了影響房孩地產(chǎn)企業(yè)效益東的敏感因素。叔銀行存貸款利葉率低，企業(yè)資鵲金成本低，就株會刺激對房地蝶產(chǎn)投資；而銀肢根緊縮、利率擔(dān)較高，投資者患相對利潤少，恐就會抑制房地寺產(chǎn)的開發(fā)。另絮外，存貸款利煌率低也會刺激西住房的消費，館因存款利率低粘，存款利息低丸于房租，居民狡認(rèn)為購房合算避，購房熱情高脫；貸款利率低掀，居民個人可宮以獲得低息的繳優(yōu)惠抵押貸款糾用于買房，買弟房欲增強(qiáng)。反暈之，存貸款利效率高，資金存繳入銀行，利息名收入高，不便范于激發(fā)居民購逆房；此時居民魯若貸款買房，搬其還貸壓力也貼大。在存貸款來利率一再下調(diào)拳的形勢下，房孕地產(chǎn)企業(yè)可獲的得理想的投資竊回報，但應(yīng)特串別注意融洽銀星行關(guān)系，積極級籌措資金，從僻自身實際與市舒場情況出發(fā)，古穩(wěn)妥地進(jìn)行房歐地產(chǎn)投資開發(fā)憤。稅費可以理需順和調(diào)整國家盾、企業(yè)與個人忽三者之間利益令的分配關(guān)系，紛是政策法規(guī)的勒具體實施，對衰房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)午展具有引導(dǎo)與青限制的雙重作爆用。稅費合理盡，可對房地產(chǎn)李市場發(fā)揮應(yīng)有共的調(diào)節(jié)作用；紀(jì)否則，只會導(dǎo)獻(xiàn)致商品房價格閣的不合理上漲弱，加重房地產(chǎn)郊企業(yè)和購房者安的負(fù)擔(dān)，減少農(nóng)房地產(chǎn)企業(yè)效痕益的同時，也丹壓抑了居民住楊房消費。臣敗2互、政治環(huán)境率是指國際、國會內(nèi)逼“容氣候攝”扶，國家政局以閥及國家的開放吹程度與政策的象連續(xù)性，它形糾成市場的政治增環(huán)境。厭“殘氣候皺”見不同，房地產(chǎn)姓發(fā)展趨勢不同也。世界軍事沖堆突，政治對立慮只會阻礙各國塘經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，徒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展飄無疑受挫；反睜之，國際形勢千很好，國內(nèi)政配局穩(wěn)定，房地必產(chǎn)的發(fā)展必將暮處于良性狀態(tài)依。色戰(zhàn)爭。戰(zhàn)爭一企旦爆發(fā)，不僅促對房地產(chǎn)業(yè)的陣打擊是沉重的茄，對戰(zhàn)爭爆發(fā)精地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)殘展也將產(chǎn)生毀蹦滅性的打擊?？糠康禺a(chǎn)經(jīng)營者丑的樓房可能毀析于一旦，房地找產(chǎn)的商品價格渾也會急劇下滑護(hù)，幾乎沒有人鼻會進(jìn)行房地產(chǎn)每投資和交易，眼整個房地產(chǎn)的擺市場活動都會邊處于停滯狀態(tài)附。例嶼如喂199周1踩年伊拉克入侵馳科威特時，科榜威特餓建設(shè)項目搶紛紛下馬，物緊業(yè)貶值、出租鍛率底，國外資呢本紛紛撤出。邪投資者的投資湖沒有任何保障份，項目有隨時裁會炸掉的危險僻，即便項目如潮期竣工，也沒幫有顧客購買樓瞇盤。因此戰(zhàn)爭種對房地產(chǎn)業(yè)的孩打擊是巨大的菌。我國目前政疼局穩(wěn)定，戰(zhàn)爭踐風(fēng)險出現(xiàn)的可溝能性很小。途工潮。工人罷屋工形成的工潮內(nèi)會直接或間接嶄給房地產(chǎn)市場減帶來損失，比瑞如工人罷工會爬直接導(dǎo)致建筑足工期的延長和憲成本增加，因愧而使房地產(chǎn)商沿品開發(fā)者遭受苗利潤損失。同洞時工人罷工會吼間接導(dǎo)致人們朱對房地產(chǎn)市場拴的冷淡，造成針房地產(chǎn)市場活汽動的蕭條，給價從事房地產(chǎn)商民品生產(chǎn)和經(jīng)營煎的投資者帶來踏損失。柳社會動蕩。在川一個動蕩的社桐會環(huán)境里，人戚們對經(jīng)濟(jì)前景窯的預(yù)測是很不賄準(zhǔn)確的，對房摩地產(chǎn)這樣的固陸定商品投資會黑保持在非常有俱限的程度。衫國家大劇院建菠設(shè)經(jīng)才歷瀉4尋9般年政治環(huán)境變墳化世3哪、房地產(chǎn)開發(fā)寸的法律環(huán)境差政策法規(guī)是制諒約和引導(dǎo)房地標(biāo)產(chǎn)發(fā)展的重要菜外部力量。政烘策與法規(guī)是國拍家宏觀調(diào)控市墓場的重要機(jī)器驅(qū)，對市場主體凍的作用具有強(qiáng)苦制性，國家政拿策出臺和法規(guī)有的制定，必然確對房地產(chǎn)市場牽產(chǎn)生影響，可咬能給企業(yè)帶來盈新的市場生機(jī)拋，也可能帶來帶新的威脅?？?99濤4大年國家宏觀調(diào)掩控對房地產(chǎn)的燦影響。斬4拒、房地產(chǎn)興開發(fā)的社會環(huán)歇境賴房地產(chǎn)是提供灌人們棲息居住四、工作、學(xué)習(xí)展、生活、娛樂冠的場所。人口包因素決定房地師產(chǎn)市場的規(guī)模洗和發(fā)展趨勢，喬它對房地產(chǎn)發(fā)屢展具有較強(qiáng)的海制約力量。目蛙前，我國人口演13事億，占世界總咽人口的院22%距。我國是最大玩的住房消費市休場，這對房地貨產(chǎn)企業(yè)來說是愧很好的機(jī)會。協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)的乓人口數(shù)量環(huán)境借。人口規(guī)模還秘直接影響區(qū)域賞內(nèi)商業(yè)的繁榮昌和工業(yè)的發(fā)展冊，從而直接影灣響商業(yè)與工業(yè)檢對房地產(chǎn)的需在求。則房地產(chǎn)開發(fā)的攔人口構(gòu)成環(huán)境產(chǎn)。男女比例構(gòu)斧成、年齡構(gòu)成閃、戶籍構(gòu)成、碧家庭規(guī)模構(gòu)成磚等。蟲房地產(chǎn)開發(fā)的晉人口受教育水甲平環(huán)境。脈房地產(chǎn)開發(fā)的述城市歷史傳統(tǒng)糠環(huán)境。適5貴、房地產(chǎn)開發(fā)馳的自然環(huán)境捕（二）房地產(chǎn)玩經(jīng)營的中觀環(huán)休境扯住宅市場：主人口因素、家買庭數(shù)量、收入糕水平等。赤商業(yè)房地產(chǎn)市拘場：人口的購掩買力水平、商懸業(yè)活動的性質(zhì)峽等。棋寫字樓市場：欲人口的就業(yè)結(jié)碗構(gòu)、公司的數(shù)緒量、第三產(chǎn)業(yè)齒和外資等。熄（三軍）房地產(chǎn)經(jīng)營冤的微觀環(huán)境剛房地產(chǎn)經(jīng)營企方業(yè)；供應(yīng)商；污營銷中介最：跨房地產(chǎn)交易所鼓的服務(wù)水平；盆房地產(chǎn)評估機(jī)唇構(gòu)的服務(wù)水平備；其他中間機(jī)欺構(gòu)的發(fā)育程度箭顧客；胸競爭者；梅區(qū)域特點：呢區(qū)域地貌理位置特點（莊區(qū)域自然環(huán)境公特點、經(jīng)濟(jì)地遲位、社會地位高、交通便捷程酬度倍）歉區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展士戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)俘劃（區(qū)域經(jīng)濟(jì)繡發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)倒域規(guī)劃）腎區(qū)域房地產(chǎn)市小場發(fā)展特點（持區(qū)域居民及分室布特點、區(qū)域之居民收入與購窗買力、區(qū)域居柔民的消費特點佛與習(xí)慣、區(qū)域療競爭項目分布艇及相關(guān)影響因貓素）特三詠、聯(lián)系實際討較論當(dāng)前房地產(chǎn)秩政策對房地產(chǎn)逗經(jīng)營暑的影響截頑作業(yè)：聯(lián)系實揚(yáng)際分析鈔經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境柴對梅房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)影響。春第盯尊四斷罷繡講攪課題：房地產(chǎn)歪市場的運(yùn)行規(guī)映律相知蒸識控目哲標(biāo)透1歐、了解房地產(chǎn)醫(yī)的特性與功能乘。青2翅、釘了解聰房地產(chǎn)市場中脂的泡沫與過熱降現(xiàn)象旦。雞3萬、越中國房地產(chǎn)川歷史回顧及周茅期分析趨。喪能縣力梳目甜標(biāo)尿1燈、包掌握房地產(chǎn)題的特性與功能速。碧2窯、西分析王房地產(chǎn)市場中腿的泡沫與過熱濁現(xiàn)象才。廈重蠢點娛難嗎點倘1貸、允掌握房地產(chǎn)亭的特性與功能葉。蛇2妹、縫分析玉房地產(chǎn)市場中降的泡沫與過熱尸現(xiàn)象刷?？輹r殘量倚2母課時驟教楚學(xué)無方悶式呀設(shè)艱計極提問：你認(rèn)為心中國目前的房匆地產(chǎn)市場處于屆怎樣的發(fā)展時辜期？奸新課講授：問房地產(chǎn)市場的脾特性與功能芹——勤房地產(chǎn)市場中他的泡沫與過個熱說墓—絞—柳房魯?shù)禺a(chǎn)恐周飾期考—娛—漏如何認(rèn)識中國自的房地產(chǎn)市場用（討論）約視頻賴：勇[安今日觀駱察閘]疼房族價澇“塞泡狐沫籃”籮在那里？釀（夸2010.1門2.0架8春）債視頻：地價上誠漲是否助推房鳴價泡沫眠教學(xué)過程奏一、房地產(chǎn)市補(bǔ)場及還特性與功能純（埋一奮）蓬房地產(chǎn)市趁場紫臭1刪、隙市場的一般概股念另廣義地說，任熱何能使買賣雙暴方接觸的安排雀都可以叫止做臭“蜜市妹場挑”繼。形市場包括市場伐的主體與客體互，市場主體通歌常指參與市場程交易的買家和爸賣家，市場客贈體通常指買賣活雙方交易的對蛛象。扁偶2抹、慌房地產(chǎn)市場厚房地產(chǎn)即土地答和地上建筑物脖是一種特殊的領(lǐng)商品，不可移呢動性是其與勞惠動力、資本以擊及其他類型的據(jù)商品的最大區(qū)昆別。雖然土地狗和地上建筑物繩不能移動，但僻它可以被某個簽人或機(jī)構(gòu)擁有極，并且給擁有鐮者帶來利益，騰因此就產(chǎn)生了遠(yuǎn)房地產(chǎn)交易行案為。所以我們?nèi)梢哉f房地產(chǎn)暮市場是令房地乳產(chǎn)的買賣雙方著走到一起，并佛就某宗特定房毒地產(chǎn)的交易價奶格達(dá)成一致的怨任何安排賽。芒

輝到正礦式苗——從專業(yè)機(jī)構(gòu)，如糾房屋交易中介優(yōu)機(jī)構(gòu)、深圳市芒物業(yè)拍賣行；輛新聞媒體等；磚非正式顧——陵(窯如通過物業(yè)代商理機(jī)構(gòu)或朋友李等的介躬紹浸)歌。脹要想準(zhǔn)確把握剛買賣雙方是通竹過什雙么寧“蹲市飄場起”由途徑獲得信息杏并達(dá)成交易是籮很困難的。許頁多報刊雜志都稍刊登房地產(chǎn)廣獅告，電視廣告流也越來越多地許涉足房地產(chǎn)領(lǐng)證域，因此可以惹認(rèn)為這些新聞證媒體也是市場消的一部分偵。肝裁房地產(chǎn)市場作截為市場體系的勸基本組成部分粗，具有市場的肥一般規(guī)律性，械如受價值規(guī)律居、競爭規(guī)律、唐供求規(guī)律等的抽制約。但由于成房地產(chǎn)開發(fā)商眨品本身具有區(qū)駕別于其他商品無的獨特屬性，何導(dǎo)致了房地產(chǎn)鴉市場具有一系飲列區(qū)別于一般草市場的基本特崇性。榨（二貢）距房地產(chǎn)市場的顧特性捐1授、恒市場供給的特捧點瘦由于開發(fā)商品壞的供給在短期問內(nèi)很難有較大魚的增減，因此程市場供給在短汪期內(nèi)缺乏彈性傲；由于房地產(chǎn)陵的位置、環(huán)境牛、數(shù)量、檔次卻的差異，市場兆供給具有非同中質(zhì)性；由于土納地的有限性、飛不可再生性，戲以及房地產(chǎn)投案資規(guī)模巨大，辭使房地產(chǎn)市場紙具有高度的壟持?jǐn)嘈?，從而?dǎo)乘致房地產(chǎn)市場煩的不完全性，淋使得供給主體忘間的競爭不充勾分、不廣泛。挑2駱、完市場需求的特尋點孤房地產(chǎn)是人類族生存、享受、哨發(fā)展的基本物僅質(zhì)條件，是一恢種基本需求，彩市場的需求首程先具有廣泛性出；與市場供給戲的非同質(zhì)性相患吻合，需求者矩購置房地產(chǎn)時猛通常有不同的同目的和設(shè)想，薪因而需求具有接多樣性；同時棵，購置房地產(chǎn)率的開支巨大，援通常需要借助噴金融信貸機(jī)構(gòu)肌來進(jìn)行融資。賴3呆、劉市場交易的特嘩點雞由于房地產(chǎn)市且場上的商品本階身不能移動，到交易是房地產(chǎn)迷產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及這其再界定；房線地產(chǎn)交易通常零需要經(jīng)過復(fù)雜鏟和嚴(yán)密的法律碗程序，耗費時蛾間比較長，交拐易費用通常也胡比較多；加之剩市場信息的缺術(shù)乏，市場交易齡通常需要估價闖師或物業(yè)代理歇等專業(yè)人員提別供服務(wù)。聾4央、它市場價格的特閉點曠開發(fā)商品的不抱可移動性，使周房地產(chǎn)價格與水其所處的地理顆位置關(guān)系極大卡；其次由于人饑口的不斷增長盾、土地資源的撇不可再生性和鈔經(jīng)濟(jì)社會的不縫斷發(fā)展，房地陡產(chǎn)價格總體呈翻向上波動的趨德勢；但現(xiàn)實價灰格是在長期考姥慮下而個別形逐成的，因此也腥不容忽視涉及娛交易主體的個查別因素的影響莫。隱以上四個方面書是房地產(chǎn)市場睡的主要特征，炒但對于某一國芹家或地區(qū)的房肥地產(chǎn)市場，還東要受其社會經(jīng)琴濟(jì)環(huán)境的影響訓(xùn)，尤其是受到勤社會體制的規(guī)處定。唉（二）多房地產(chǎn)市場的會功能想1弊、劑配置存量房地怖產(chǎn)資源和利益蠶由于土地資源晃的有限性，又罵由于房地產(chǎn)開故發(fā)建設(shè)周期較緒長而滯后于市做場需求的變化蟲，所以必須在朋各種用途和眾才多想擁有物業(yè)犯的人和機(jī)構(gòu)之隙間進(jìn)行分配。值通過市場機(jī)制暑的調(diào)節(jié)作用，閥在達(dá)到令買賣攏雙方都能接受售的市場均衡價謹(jǐn)格的條件下，剪就能完成這種趨分配。墻2后、亭顯示房地產(chǎn)市共場需求變化株我們可以先通躬過一個簡單的多例子說明市場于的這種功能。捧假如居民想搬職出自己租住的濫房子而購買自鹿己擁有的住宅坦，則市場上住嶼宅的售價就會卸上升而租金就扣會下降給。泊引起需求增加仆或減少的原因歌主要有這樣幾峽個：未來預(yù)期育收益變化；政過府稅收政策的宮影響；收入水欄平變化或消費劈品味變化；原核用于其他方面覺資金的介入和爬土地供給的變棗化。焰3策、執(zhí)指導(dǎo)供給以適得應(yīng)需求的變化王房地產(chǎn)市場供氧給的變化可能桿會由于下述兩撞個方面的原因撐引起外：東建設(shè)新的房地售產(chǎn)項目或改變較原來物業(yè)的使挨用方式復(fù)；擾某類物業(yè)或可圈替代物業(yè)間的棒租售價格比發(fā)灌生變化寇。井根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惣S房地產(chǎn)收益率麥水平，同類型緞的物業(yè)都存在跳一個適當(dāng)?shù)淖庠峤鹗蹆r比例，亡如果售價太高誓，那么對出租必住宅的需求就捉會增加，反之癥亦然。用途可傷相互替代的不朝同類型物業(yè)之艙間的租金售價心相對變化也會乒引起需求的變澡化，舉例來說以，北京閃市奶199冰4用年寫字樓物業(yè)薪因需求量大增腫，造成供給緊勢張，最高的月泳租金達(dá)到每平撤方鍵米昨11侄0羨美元，所以有曬些酒店和公寓礦作為寫字樓出湖租，使這三類暈物業(yè)間的供給態(tài)量發(fā)生了相對暑變化。邀4沈、脊指導(dǎo)政府制定魂科學(xué)的土地供宿給計劃籍在我國，城市鞏土地屬于國家敢所有，這就為沫政府通過制定掩科學(xué)的土地供份給計劃來適時拿滿足全體社會惱成員生產(chǎn)和生叫活的需要、調(diào)辦節(jié)房地產(chǎn)市場車的供求關(guān)系提雖供了最可靠的案保證。然而，博制定土地供給到計劃首先要了者解房地產(chǎn)市場召，通過對市場陜提供的房地產(chǎn)石存量、增量、貞交易價格和數(shù)交量、空置率、趴吸納率、市場洽發(fā)展趨勢等市創(chuàng)場信號的分析霧研究，才能制耗定出既符合市徹場需要、可操私作性強(qiáng)、又能篇體現(xiàn)政府政策閉和意志的土地勾供給計劃。集5盛、介引導(dǎo)需求適應(yīng)宮供給條件的變捎化煮例如，隨著建毫筑技術(shù)的發(fā)展釋，在地價日漸糧昂貴的城市中追心區(qū)建造高層診住宅的綜合成脖本不斷降低，區(qū)導(dǎo)致高層住宅晃的供給量逐漸缺增加，價格相蝦對于多層住宅潑逐漸下降，使寶城市居民紛紛面轉(zhuǎn)向購買高層辭住宅，從而減汁少了城市中心腦區(qū)對多層住宅屆需求的壓力，句也使減少多層翻住宅的供給成播為很自然的事毯。因此，市場器可以引導(dǎo)消費電的潮流，使之炕適應(yīng)供給條件盛的變化，這甚便至有利于政府鎖調(diào)整城市用地盟結(jié)構(gòu)、提高城鏈?zhǔn)型恋氐氖褂迷感驶巍Ｖ菹页谒墓?jié)房地敲產(chǎn)市場的運(yùn)行撤規(guī)南律懲釋二、房地產(chǎn)市俯場中的泡沫與賤過照熱錢跳（一）房地產(chǎn)沈泡沫及成因售1戶．房地產(chǎn)泡沫璃的定義級房地產(chǎn)泡沫是縱指由于房地產(chǎn)托投機(jī)引起的房揉地產(chǎn)市場價格億與使用價值嚴(yán)曠重背離，脫離公了實際使用者謙支撐而持續(xù)上魯漲的過程及狀底態(tài)。房地產(chǎn)泡停沫是一種價格距現(xiàn)象，是房地處產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因癢素，特別是投慮機(jī)性因素作用榨的結(jié)果。奸2旦．房地產(chǎn)泡沫強(qiáng)的成因術(shù)房地產(chǎn)作為泡它沫經(jīng)濟(jì)的載體恐，本身并不是叉虛擬資產(chǎn)，而饅是實物資產(chǎn)。雷但是，與虛擬夕經(jīng)濟(jì)膨脹的原絕因相同，房地萄產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生固同樣是由于出架于投機(jī)目的的山虛假需求的膨箏脹，所不同的鵝是，由于房地賭產(chǎn)價值量大，秤這種投機(jī)需求幼的實現(xiàn)必須借臥助銀行等金融手系統(tǒng)的支持。時一般來說，房作地產(chǎn)泡沫的成胖因，主要有三收個方面。涌首先，土地的嫌有限性和稀缺品性是房地產(chǎn)泡俘沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)疏。房地產(chǎn)與人技們和企事業(yè)單侍位的切身利益論息息相關(guān)。居種者有其屋是一吵個社會最基本女的福利要求，渠人們對居住條貿(mào)件的要求是沒綁有窮盡的；而冶與企事業(yè)發(fā)展型相關(guān)的生產(chǎn)條白件和辦公條件躬的改善也直接辦與房地產(chǎn)密切模相關(guān)。由于土槍地的有限性，即從而使人們對繪房地產(chǎn)價格的號上漲歷來就存浙在著很樂觀的黃預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)仁發(fā)展處于上升歷時期，國家的尸投資重點集中轎在基礎(chǔ)建設(shè)和訊房屋建設(shè)中，翅這樣就使得土婚地資源的供給檢十分有限，由味此造成許多非漲房地產(chǎn)企業(yè)和壞私人投資者大蓬量投資于房地崖產(chǎn)，以期獲取遇價格上漲的好拾處，房地產(chǎn)交倚易十分火爆。綱加上人們對經(jīng)幟濟(jì)前景看好，饑再用房地產(chǎn)作監(jiān)抵押向銀行借迷貸，炒作房地教產(chǎn)，使其價格凝狂漲。提其次，投機(jī)需生求膨脹是房地商產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的炮直接誘因。對這房地產(chǎn)出于投凡機(jī)目的的需求賠，與土地的稀飛缺性有關(guān)，即撞人們買樓不是慌為了居住，而閱只是為了轉(zhuǎn)手橫倒賣。這種行戶為一旦成為你貿(mào)追我趕的群體皆行動，就很難練抑制，房地產(chǎn)朵泡沫隨之產(chǎn)生旬。乖再有，金融機(jī)嶼構(gòu)過度放貸是定房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)喊生的直接助燃鷹劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)傲的角度來說，牢價格是商品價杏值的貨幣表現(xiàn)波，價格的異常鉗升漲，肯定與幕資金有著密切傳的關(guān)系。由于臂價值量大的特蒸點，房地產(chǎn)泡濁沫能否出現(xiàn)，啦一個最根本的麻條件是市場上婚有沒有大量的昨資金存在。因裙此，資金支持誓是房地產(chǎn)泡沫哈生成的必要條墊件，沒有銀行霸等金融機(jī)構(gòu)的喊配合，就不會能有房地產(chǎn)泡沫暮的產(chǎn)生。由于直房地產(chǎn)是不動命產(chǎn)，容易查封莫、保管和變賣遷，使銀行部門臟認(rèn)為這種貸款渠風(fēng)險很小，在自利潤的驅(qū)動下部銀行也非常愿浮意向房地產(chǎn)投恩資者發(fā)放以房回地產(chǎn)作抵押的謙貸款。此外，普銀行部門還會悄過于樂觀地估腔計抵押物的價主值，從而加強(qiáng)禁了借款人投資埋于房地產(chǎn)的融弓資能力，進(jìn)一闖步地加劇了房景地產(chǎn)價格的上側(cè)漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)期張?；ǘ暎┡d“腐過度開寫發(fā)惑”臺及誘因孝1胞．房地產(chǎn)市場矮中的過度開發(fā)合有時也稱為房退地煮產(chǎn)索“多過椅熱托”煌，是指當(dāng)市場衫上的需求增長叫趕不上新增供旺給增長的速度傅時，所出現(xiàn)的境空置率上升、俱物業(yè)價格和租定金下降的情況捉。鳥2片．過度開發(fā)的吸誘因校開發(fā)商對市場歇預(yù)測的偏差。伸開發(fā)商在進(jìn)行霞開發(fā)決策時，頸會對市場上的矛需求狀況進(jìn)行須預(yù)測。他們在扛預(yù)測時，總是糟在很大程度上均依賴于目前市裝場上的銷售和棍價格情況。即于使當(dāng)前市場上曠的熱銷和價格馬上漲只是暫時貪現(xiàn)象，他們也柜很容易會認(rèn)為奸這種繁榮景象嫩能夠長久持續(xù)根下去，于是造不成對未來需求瘡過分樂觀的估往計。研究表明纏，對未來需求研預(yù)測的偏差程胃度基本上與目者前市場價格增賞長速度正相關(guān)講，即目前市場沃價格增速越快滴，對未來估計咱中過分樂觀的雕程度就會越大怎。這時開發(fā)商驢往往會加大投扁資，大批項目裝上馬，待到竣刮工時，市場形認(rèn)勢已經(jīng)不如所晶預(yù)期的那樣喜皮人，就容易產(chǎn)識生房屋積壓、橋空置率上升的露過度開發(fā)景象掉。費開發(fā)商之間的串博弈和非理性植行為也會加劇夜這種市場過度竭開發(fā)的情況。敘開發(fā)商只要一煩看到市場機(jī)會胃就會迫不及待袋地去投資開發(fā)級，殊不知有時溝這些市場機(jī)會術(shù)是有限的，只君需少量開發(fā)商偷的介入就能滿漲足。但是每個那開發(fā)商都想搶看先得到市場機(jī)扒會，而不會進(jìn)姜行內(nèi)部協(xié)調(diào)，擋于是一哄而上瓦，生怕自己被鵲拉下了。況且擺如果已經(jīng)得到總土地，與其將岔土地空置產(chǎn)生擊機(jī)會成本，還臭不如趕快開工期建設(shè)。除非市疾場預(yù)期為供不珠應(yīng)求、房價持童續(xù)上升，儲備依土地本身就能昂帶來可觀的等峽待期權(quán)溢價。燭這種非理性的營行為往往會使鏈過度開發(fā)現(xiàn)象逢更加嚴(yán)重。圓開發(fā)資金的易深得性。從獲取暗開發(fā)資金的難西易程度來看，臺如果開發(fā)商很共容易獲得資金價支持，而投入登較少的自有資息金，他們在進(jìn)禾行投資決策時泛往往會缺乏仔污細(xì)和審慎的考疑慮，從而產(chǎn)生午道德風(fēng)險。特乘別是目前我國師的開發(fā)商融資跡渠道單一，無軟論是開發(fā)貸款傍還是預(yù)售商品醉住宅抵押貸款粱基本都是從商伴業(yè)銀行獲得，膨這種高杠桿式魂的融資方式，賺再加上房地產(chǎn)監(jiān)市場中信息不烏完全的程度較曲高，對高利潤珍的追求將會使衫開發(fā)商難以對畜市場做出客觀五和冷靜的判斷攝。錘（三）房地產(chǎn)宜泡沫和過度開閉發(fā)的區(qū)別與聯(lián)勁系峰1月．房地產(chǎn)泡沫火和過度開發(fā)的煙區(qū)別敞過度開發(fā)和泡罵沫是反映兩個算不同層面的市藏場指標(biāo)。過度配開發(fā)反映市場噴上的供求關(guān)系架，當(dāng)新增供給蓋的增長速度超襪過了需求的增倦長速度，就產(chǎn)壞生了過度開發(fā)肌現(xiàn)象；而泡沫針則是反映市場定價格和實際價偉值之間的關(guān)系道，如果市場價姜格偏離實際價傅值太遠(yuǎn)，而且嫩這種偏離是由縱于過度投機(jī)所墳產(chǎn)生的，房地僑產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)托了。敬過度開發(fā)和泡撲沫在嚴(yán)重程度稅和危害性方面短不同。房地產(chǎn)終泡沫比過度開絕發(fā)的嚴(yán)重程度禾更高，危害更霧大，屬于房地背產(chǎn)市場不正常卷的大起大落。揪房地產(chǎn)泡沫一較旦產(chǎn)生，就很悔難通過自我調(diào)杠整而回復(fù)至平衡衡狀態(tài)。擺過度開發(fā)和泡策沫在房地產(chǎn)周落期循環(huán)中所處氧的階段不同。向如果投機(jī)性泡誦沫存在的話，著往往會出現(xiàn)在駕周期循環(huán)的上禍升階段。過度坊開發(fā)一般存在間于循環(huán)的下降旦階段，這時供里給的增長速度桐已經(jīng)超過需求站，空置率上升堵，價格出現(xiàn)下示跌趨勢。也就牽是說，當(dāng)泡沫搬產(chǎn)生時，市場拌還處在上升階繡段；而出現(xiàn)過亮度開發(fā)的現(xiàn)象探時，市場已經(jīng)變開始下滑了。換從另一個角度倦來說，如果泡符沫產(chǎn)生，就必稼然會引起過度識開發(fā)；但過度癥開發(fā)卻不一定比都是由泡沫引排發(fā)的?？袷袌鰠⑴c者的雷參與動機(jī)不同矮。稀“盲過聾熱腔”芳表現(xiàn)為投資者全基于土地開發(fā)密利用的目的而保加大投資，通息常是為獲得長義期收益；師而悉“財泡纏沫近”漲則表現(xiàn)為市場國參與者對短期卡資本收益的追親逐，他們不考胸慮土地的用途轉(zhuǎn)和開發(fā)，通常勇表現(xiàn)為增加現(xiàn)召期的購買與囤董積，以待價格弱更高時拋出。透2毅．房地產(chǎn)泡沫枯和過度開發(fā)的合聯(lián)系靜房地產(chǎn)泡沫和員過度開發(fā)，雖維然有很大區(qū)別牽，但兩者也存淡在著一定程度笛上的聯(lián)系。如歸果在房地產(chǎn)周編期循環(huán)的上升途階段，投機(jī)性料行為沒有得到五有效抑制（包出括市場規(guī)則和突政府政策），活市場信息的不誤透明程度較高眼，且開發(fā)商的鬼財務(wù)杠桿也比玩較高，那么開刃發(fā)商做出非理屈性預(yù)期的可能微性就比較大，盆且投機(jī)性行為寺容易迅速蔓延丹，在這種情況敏下房地產(chǎn)泡沫碧比較容易產(chǎn)生剪，同時會伴隨退過度開發(fā)、銀萬行資產(chǎn)過多地請向房地產(chǎn)行業(yè)暗集中等現(xiàn)象。蘿（四）房地產(chǎn)溪泡沫的衡量另從房地產(chǎn)泡沫憑的成因入手裁，慶“豎實際價抓格夕/宮理論價撤格老”爭、怕“潔房地產(chǎn)價格增除長困率鞏/絞實院際鎖GD勸P滋增長螺率條”養(yǎng)、眠“央房地產(chǎn)價格指串?dāng)?shù)柜/鑄居民消費價格慕指群數(shù)曉”拘、苦“闊房價收入作比題”瞧、誓“冷個人住房抵押乖貸款增長廊率贏/眠居民平均家庭睬收入增長懷率吧”仰、木“省房地產(chǎn)投資需傳求牛/芳房地產(chǎn)使用需配求搬”蔽等指標(biāo)，都從衰某一個側(cè)面反彩映了房地產(chǎn)泡仿沫的程度。由命于房地產(chǎn)泡沫修問題的復(fù)雜性徑，很難用單一飯指標(biāo)來衡量房歉地產(chǎn)市場上是得否存在價格泡兇沫，因此國際匙上通常用綜合植上述指標(biāo)構(gòu)造笨出的房地產(chǎn)泡條沫指數(shù)，來反殊映房地產(chǎn)市場偷價格泡沫的程唇度，減少了主少觀因素對有關(guān)浙結(jié)論的影響。助三有、我國房地產(chǎn)胸市場發(fā)展的歷徹史回顧及周期叛分析抱改革開放之前住，住宅沒有被糊當(dāng)作商品，它森是作為福利通承過計劃手段來撇予以配置，故蛛而住房市場無言從談起。隨著么經(jīng)濟(jì)體制改革道和房改的深化刷，市場機(jī)制逐忠步形成，市場映規(guī)模日趨擴(kuò)大忍，住房增量市源場中由市場機(jī)虧制來分配調(diào)節(jié)攔并加以消化的斬比重日趨上升菌。改革開放以全來中國房地產(chǎn)慕經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)歷萌了以下周期波被動：挖周期一摸：繩197傷8拼年鄰－確198常6凱年。隨著經(jīng)濟(jì)猶改革和對外開社放在全國的推需行，特別是引胳進(jìn)外資數(shù)量逐助漸增加，以及已非全民所有制苗的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不謝斷崛起，加之孤在全民所有制泰企業(yè)中進(jìn)行以壯承包制為主要秘內(nèi)容的早期改圖革，在實踐中痕不斷出現(xiàn)對由航各類房產(chǎn)（如辭廠房、住宅等你）和地產(chǎn)（主拐要是城市土地以）構(gòu)成的房地睛產(chǎn)進(jìn)行交換、幸作價等問題，世也就是產(chǎn)生了才把房地產(chǎn)納入勺到商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)腰行軌道的需要惠。在此背景下恩，建國以來一勿直落后于國民較經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)深業(yè)迎來了產(chǎn)業(yè)棚逐漸復(fù)蘇和發(fā)禿展的新時期制。鈴198兆0憂年開始推行住朵房商品化試點纏改革，接著又栽在深圳、廣州澇等城市收取城雜市土地使用費掙試點。經(jīng)過住迅房商品化的廣憶泛理論研討強(qiáng)，侍198杜4胡年經(jīng)全國第六稀屆人民代表大逮會通過的《政農(nóng)府工作報告》六指出僅：去“融城市住宅建設(shè)政，要進(jìn)一步推校行商品化試點儀，開展房地產(chǎn)濃經(jīng)營業(yè)稀務(wù)課”盾，盡管這里只沈限于住宅，而候且又只是試點候，但卻沖破了王不承認(rèn)房屋是霜商品的禁區(qū)，慮不但明確承認(rèn)池房屋是商品，珍而且還提出房疼地產(chǎn)經(jīng)營的要南求。同時侄，汁198寨4譯年頒布《國民獨經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類逗標(biāo)準(zhǔn)和代碼》主，首次正式把限房地產(chǎn)業(yè)列為致獨立行業(yè)，為岔中國房地產(chǎn)業(yè)院發(fā)展創(chuàng)造了良矮好環(huán)境。這樣圖，與經(jīng)濟(jì)體制炎改革和對外開凍放不斷推進(jìn)相齒適應(yīng)，以住房約制度和土地制昆度的商品化改領(lǐng)革為標(biāo)志，房稍地產(chǎn)作為生產(chǎn)帖要素開始逐步嫩進(jìn)行市場。與禍此同時房地產(chǎn)民業(yè)作為一個相渠對獨立的產(chǎn)業(yè)懸部門，逐漸發(fā)旅展成為我國國撐民經(jīng)濟(jì)的一個踐新興領(lǐng)域。童到斜198嶺4疾年左右形成轉(zhuǎn)壘軌時期中國房相地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的抽第一個高潮。詢不過從總體上沖看，這一時期喊房地產(chǎn)業(yè)只是縱處于起步階段滾，房地產(chǎn)市場濫也處于探索階宿段，房地產(chǎn)交錄易規(guī)模較小，透交易價格波動屯也不大。井周期二躍：粘198倍7拘年姨－喝199蠶1尊年。陣在揀198在7乒年深圳率先開擇展土地使用權(quán)奮招標(biāo)、拍賣的淘基礎(chǔ)上坊，群198徹8僅年全國第七屆瀉人民代表大會地通過《中華人氏民共和國憲法略修正案》，明槽確規(guī)定土地使考用權(quán)可以依照慌法律進(jìn)行轉(zhuǎn)讓狼，從而突破了狼土地不能轉(zhuǎn)讓擦的禁區(qū)，為房瓣地產(chǎn)進(jìn)入市場孤進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)巨讓和買賣提供盒了法律保證，尿因而成為這一怨時期房地產(chǎn)業(yè)事復(fù)蘇和發(fā)展的厭重要推動力量愿。但隨后因政鍵治經(jīng)濟(jì)方面的賴影響，盤到牌199烏0刪年房地產(chǎn)業(yè)的兆主要指標(biāo)跌入躺低谷，第一次踐出現(xiàn)較大幅度略的波動。在這仙一周期內(nèi)，房伯地產(chǎn)投資與交穿易規(guī)模有較大根幅度增加，但償仍然遠(yuǎn)未達(dá)到寇成熟的程度，者房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)投量仍然較少；葉房地產(chǎn)市場運(yùn)窯行方式單一，吳存在大量的不幫規(guī)范行為，房讀地產(chǎn)法規(guī)很不沈健全；地區(qū)發(fā)粉展嚴(yán)重不平衡困，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)礎(chǔ)展相對較快的局地方集中在東刑部沿海城市和揚(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)以內(nèi)勾，其他地區(qū)的游發(fā)展明顯滯后咱。唐周期三滑：渠199澇2陜年餃－頂199陡8活年。以鄧小平遷視察南方發(fā)表云重要談話為契刪機(jī)，在中國共萌產(chǎn)黨十四大召元開的推動下，醬隨著社會主義番市場經(jīng)濟(jì)理論鈴的確立，與各丹行各業(yè)加快發(fā)頑展速度的宏觀裳形勢相適應(yīng)，火由其先導(dǎo)性和帽基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)猴性質(zhì)所決定，俯我國房地產(chǎn)業(yè)拜迅速成為國民態(tài)經(jīng)濟(jì)的熱點產(chǎn)摸業(yè)，形成筑以己199罷2味年霜—嗚1993罷年以全國性房滔地產(chǎn)熱為特點駁的產(chǎn)業(yè)急速增糊長與繁榮階段悄。怨主要表現(xiàn)是：牽房地產(chǎn)開發(fā)投豪資高速增長，逗土地出讓量迅宴猛增加，房地監(jiān)產(chǎn)開發(fā)公司大腰幅增加，房地仍產(chǎn)價格快速上驗漲，房地產(chǎn)交圍易額明顯增大京，房地產(chǎn)業(yè)快鞏速發(fā)展成為中悼國經(jīng)濟(jì)的重要火產(chǎn)業(yè)，并開始暫與宏觀經(jīng)濟(jì)周歪期波動而相應(yīng)欠波動。與此同舉時，由于對迅光速增溫的房地唯產(chǎn)熱缺少有效紗的監(jiān)控、規(guī)范滴和管理，也使糖房地產(chǎn)市場一財度呈現(xiàn)混亂現(xiàn)夾象，暴露出產(chǎn)那業(yè)急劇發(fā)展中窯存在的不少問蔽題，特別是房表地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過牧程中存在的深含層次問題也開沙始顯現(xiàn)。如投撒資增長在短期明內(nèi)增長過快，頭投資結(jié)構(gòu)不盡國合理，土地出斧讓數(shù)量增長過汁多，開發(fā)區(qū)建棗設(shè)失控，新成懂立房地產(chǎn)開發(fā)取公司過濫，市跑場行為不規(guī)范閑，以炒土地為焰主的房地產(chǎn)投擊機(jī)活動過多，丟房地產(chǎn)價格上遺漲過快，在個禮別地區(qū)出現(xiàn)較源為明顯的房地盞產(chǎn)泡沫。因此融，伴隨緊接而殺來的宏觀經(jīng)濟(jì)致調(diào)控截和尸“借軟著舒陸紐”萄，全國房地產(chǎn)工業(yè)在經(jīng)歷短暫素繁榮后，均從遍199稼4卡年開始增長率柿普遍回落，市狀場投資結(jié)構(gòu)出說現(xiàn)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)傷發(fā)展進(jìn)入鞏固職、停頓和消化犬階段。體周期四怠：足199寫7細(xì)年以后出現(xiàn)，哥但何時完成還永有待觀察。在死新一輪經(jīng)濟(jì)周改期中房地產(chǎn)所僚面臨的形勢大桶大不同于上一椅輪。首先需求飽推動已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不笛如上一輪。一性是商業(yè)樓、寫計字樓、賓館等儀物業(yè)，經(jīng)過上旁一輪的大發(fā)展龍已趨飽和，在儉多數(shù)大城市已屬供過于求。如極寫字樓，商業(yè)澆樓宇大中城市斑的主要街道比房比皆是。二是黨中央提出經(jīng)濟(jì)暈增長方式要從艘粗放型向集約笑型轉(zhuǎn)變，發(fā)展紛工業(yè)不能主要子靠擴(kuò)大投資建能廠房，要靠挖采潛改造，加大禍科技含量，因您而對工業(yè)廠房易、倉庫的建設(shè)臟開發(fā)量也不會紛象上一輪那樣犁大。三是對住厚宅的需求，不虜存在上一輪的維欠債唯，鈴199華5驟年遣和慨199弊6構(gòu)年竣工城鎮(zhèn)住怎宅連創(chuàng)歷史最耍高紀(jì)錄，而且術(shù)還如有箱500雕0暮萬平方米的積跟壓。根據(jù)國家襯統(tǒng)計局資料嚇，風(fēng)199研6濫年底全國積壓及商品房達(dá)洽662幕4攪平方米肝。在這一時期姨，盡管房地產(chǎn)直業(yè)進(jìn)入急劇發(fā)變展之后的調(diào)整真期，但從房地訓(xùn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長吐期過程來看，聾中國房地產(chǎn)業(yè)鏈則是進(jìn)入到一撫個相對穩(wěn)定的擠發(fā)展階段。都199投7可年以后的周期周特點是：擴(kuò)張塌時間較長，房酷屋銷售增長率貴及需求高于開北發(fā)投資的增長盲，在擴(kuò)張階段哲，政府和開發(fā)庫商已趨于理性勵成熟，增長和踩調(diào)整交替發(fā)生船，周期呈波浪次式上升。本輪甚周期時間較長府，周期振幅較焦小，變化比較壽遲緩。佛比較四輪周期遼可以發(fā)現(xiàn)：中扭國房地產(chǎn)周期閃的表現(xiàn)形式在曠發(fā)生著顯著的傘變化，周期的固長度在增加，誠波動幅度在減赤少，衰退與擴(kuò)強(qiáng)張的時間比在我減少?？梢詳喾e定未來中國房陶地產(chǎn)市場除了傻延續(xù)這一趨勢鳴外，還將表現(xiàn)陰為周期每一階私段的變動呈波墳浪式，變化的猴規(guī)律性越來越緣差。準(zhǔn)確預(yù)測譯未來較遠(yuǎn)年份進(jìn)房地產(chǎn)市場周邊期確實困難，蝦但關(guān)注當(dāng)前房相地產(chǎn)的市場運(yùn)莖動能幫助我們誓更好地分析和尋估量房地產(chǎn)投球資的風(fēng)險。某掉些投資者可能疾會打算看準(zhǔn)機(jī)默會入市，即在默谷底買進(jìn)、在亮峰值附近賣出駁；也有些長期全投資者可能決義定在市場下滑攜的過程中持有虹一些房地產(chǎn)以個等待下一個增代長階段的到來辨；要做到這些晌，掌握房地產(chǎn)岸市場的周期運(yùn)下動規(guī)律至關(guān)重撒要。牽由于我國房地晴產(chǎn)市場發(fā)展的停歷史還不長，帖很難對我國房屬地產(chǎn)市場周期屆作出完全準(zhǔn)確銹的分析。但如傅果掌握了房地監(jiān)產(chǎn)市場周期的兵概念，通過對燈市場供求關(guān)系步、房地產(chǎn)市場掩資本投入及來飾源和市場參與男者行為各種因類素的分析，就鑰可以大致判斷堅當(dāng)前房地產(chǎn)市純場所處的周期蛾階段，從而幫嶄助我們對可能創(chuàng)出現(xiàn)的投資機(jī)冷會進(jìn)行戰(zhàn)略性追判斷，提高房閃地產(chǎn)投資決策鍵的科學(xué)性。禾作業(yè)：獸房地產(chǎn)市場的滋特性和功能有傭哪些？

情第宜慧五工告味講叨課題：政府對察房地產(chǎn)市場的擁干預(yù)鑰知咬識蓮目終標(biāo)商1猴．監(jiān)了解豬政府干預(yù)房地地產(chǎn)的原則。妙2泊．須掌握辮宏觀調(diào)控房地霞產(chǎn)市場的手段絲。啦3鐘．森了解粗規(guī)范房地產(chǎn)市牛場行為的措施裕。薦能仇力盞目網(wǎng)標(biāo)香1佛．某掌握曠宏觀調(diào)控房地免產(chǎn)市場的手段有。抱2擇．獄規(guī)范房地產(chǎn)市攏場行為的措施榆。屬重澤點勵難蹦點站宏觀調(diào)控房地異產(chǎn)市場的手段姜時做量饑2彈課時瑞教隙學(xué)副方蘭式爬設(shè)乞計查1蹦、視頻：中國冷樓市：在調(diào)控么中退燒政（手2010.1金.1故9宣）激2目、講授攀法懇老根據(jù)視頻材料拿討論，盼宏觀調(diào)控房地依產(chǎn)市場的手段虜。輩3追、根據(jù)討論情途況，進(jìn)行歸納籍整理。炭視頻舅：壟[誦今日觀孟察閑]鳳國土部抑制地程價再出拉招穩(wěn)(未2010.1宏2.20)擁教學(xué)過程快一、政府干預(yù)再房地產(chǎn)市場的賴原則食政府政策應(yīng)具謀有的共同特征漢是：公平、效第率、連續(xù)、系趨統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前蒜瞻性和引導(dǎo)性練。政府干預(yù)房漿地產(chǎn)市場的政儀策也不例外。六但由于房地產(chǎn)近特殊的位置固謙定性、價值昂洽貴性和耐久性呀，對干預(yù)其發(fā)厭展的政策也具港有相應(yīng)的特殊辭原則。仰（一）目標(biāo)的驚確定性行政府干預(yù)房地外產(chǎn)市場的政策暫必須有明確的樓目標(biāo)。政策的銹預(yù)評價首先要喝考察這些目標(biāo)塵的必要性和可根行性；政策的匹后評價則要分鋪析這些目標(biāo)的互實現(xiàn)程度、實患際受益者是否蒼與目標(biāo)受益者羽相吻合、是否臺有負(fù)面作用等召。這些目標(biāo)通表常包括：揮1秀．使存量房地秀產(chǎn)資源得到最科有效的使用趨在任何時候，冰都有一個房地筋產(chǎn)存量來滿足虛當(dāng)前的生產(chǎn)生捆活需要。政府磨通常更關(guān)注新厭建商品房的人盯住情況，忽視湖存量房地產(chǎn)的悔空置問題，或降對兩者的重視臭程度不匹配。沖這就很難使存楊量房地產(chǎn)資源鄙發(fā)揮最大的效蜓用。升2侵．保證為各類濃生產(chǎn)生活需要福提供適當(dāng)?shù)娜肱K住與使用空間蘋以住宅市場為秧例：長期的住氏房政策必須有穴改善住房質(zhì)量蒼的目標(biāo)，必須自對家庭居住偏胡好（住宅產(chǎn)權(quán)殖、類型、位置餐等）加以考慮憑，政府應(yīng)允許間超過需要數(shù)量鉗的住宅剩余存木在，因為空置鋸住宅作為住宅盯市場上亭的籠“科蓄水吹池作”漏，可為居民變倘更住所提供方雕便，迫使已不攀符合居住標(biāo)準(zhǔn)艦的住宅被及時滑淘汰，滿足部蔬分家庭對擁有輕第二住所的需更要。您3辱．引導(dǎo)新建項渾目的位置選擇夠在選擇新建項愚目位置時，要陸考慮當(dāng)前不同批類型物業(yè)的短域缺情況、就業(yè)終機(jī)會和物業(yè)需嚷求的未來變化礦、當(dāng)前的基礎(chǔ)弟設(shè)施狀況和城泄市總體規(guī)劃的珠要求，以避免沿或減少新建項禍目空置。君4蹈．滿足特殊群歸體的需要肆例如，在城市氧住宅建設(shè)中，推某些家庭，如監(jiān)老人和殘疾人溉等，對住房有醋特殊的要求，勁政府必須有與粘之相關(guān)的政策洪，從建設(shè)、分懇配和使用等方單面做出特殊的溝安排，以滿足販其住房需要；趣又例如，隨著瘡新經(jīng)濟(jì)即知識錢經(jīng)濟(jì)時代的到棕來，發(fā)展高新么技術(shù)，就成為拼提高我國綜合撲國力的重要手亞段，因此對于針高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)詞發(fā)展所需要的罷土地，就需采簡取特殊的優(yōu)惠歉政策。貼（二）政策的頸連續(xù)性與協(xié)調(diào)夢性螞政策的連續(xù)性商與協(xié)調(diào)性，首皇先要求體現(xiàn)新變舊政策的銜接式。新的干預(yù)市棗場的政策必須頌建立在總結(jié)歷殘史經(jīng)驗教訓(xùn)的究基礎(chǔ)上，而不腐是一味地全盤拼否定或沿襲舊繡政策；同時，慣還要緊緊圍繞刑政策的終極目帆標(biāo)，系統(tǒng)而全玻面地制定分階框段的措施。掘其次，還要體那現(xiàn)與相關(guān)政策育的銜接配套。相處在改革發(fā)展斬中的中國經(jīng)濟(jì)組，有許多政策箱問題紛繁復(fù)雜雞。例如，土地駝使用制度改革炊政策，就牽涉著到企業(yè)制度的蜻調(diào)整、住房制溝度的改革；而務(wù)住房制度的改妻革，更涉及到捧一系列相關(guān)制喪度如工資制度陽、人事制度、觀戶籍制度等的濱改革，可以說管，住房制度的表變革牽一發(fā)而鑰動全身。唉最后，還應(yīng)體及現(xiàn)多元性與系伏統(tǒng)性的統(tǒng)一。恥目前，我國正沫處于建立社會挎主義市場經(jīng)濟(jì)程的初級階段，來社會成員的階彼層差異日益突桃現(xiàn)。從富裕階渴層到貧困階層征的客觀存在和嶺各階層人員觀臣念的差異，要播求相應(yīng)的政策匆具備多元化的挺特征。同時，溫房地產(chǎn)市場作摩為一個有機(jī)的奶整體，要求政未府政策必須完征整統(tǒng)一，以利豎于房地產(chǎn)市場裕的協(xié)調(diào)發(fā)展。日（三）政策的尋針對性和導(dǎo)向玉性涌政府除了制定蝕宏觀的調(diào)控政移策外，還必須花針對不同類型在物業(yè)的供給、猾分配和消費途駛徑，制定具有兄針對性的具體脂政策。同時這證種政策還要有旦明確的導(dǎo)向性冷，以幫助市場網(wǎng)的參與者準(zhǔn)確躺把握自己的行休為取向。鏡（四）政策的軍公平性和效率架公平和效率及年其相互協(xié)調(diào)，慚是評價政策的惕重要方面。政節(jié)府制定政策的丹原則是：既要祥通過資源和利撕益的公平分配品來維持社會的能穩(wěn)定；又要通敲過資源的優(yōu)化酸配置來推動社士會的進(jìn)步和發(fā)期展。然而，公柿平和效率常常推是矛盾的，有永時為了確?；鶗罕镜墓?，要黎犧牲一定的效益率；有時為了議保證效率又不烏得不放棄必要的的公平。如何冒處理好其相互憶關(guān)系，是政府長制定政策的重綁點和難點。腳二、宏觀調(diào)控橋房地產(chǎn)市場的讓手段從宏觀調(diào)控房地內(nèi)產(chǎn)市場的手段潛包括土地供應(yīng)嗽、金融、住房腿稅收政策等。邪（一）土地供元應(yīng)政策火沒有土地供應(yīng)恢，房地產(chǎn)開發(fā)象和商品房供給偏就無從談起。漸在我國當(dāng)前的六土地制度條件熊下，政府是唯飲一的土地供給籃者，政府的土逃地供應(yīng)政策對衣房地產(chǎn)市場的轟發(fā)展與運(yùn)行有杠決定性影響。蠶土地供應(yīng)政策敲的核心，是土切地供應(yīng)計劃。溜土地供應(yīng)計劃振對房地產(chǎn)開發(fā)韻投資調(diào)節(jié)的功委效非常直接和朝顯著，因為房凝地產(chǎn)開發(fā)總是獵伴隨著對土地屆的直接需求，符政府土地供應(yīng)宇計劃所確定的源土地供給數(shù)量楊和結(jié)構(gòu)，直接書影響著房地產(chǎn)士開發(fā)的規(guī)模和倆結(jié)構(gòu)，對房地扭產(chǎn)開發(fā)商的盲領(lǐng)目與沖動形成妖有效的抑制。燕科學(xué)的土地供勝應(yīng)計劃，應(yīng)與純國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展郵規(guī)劃和城市規(guī)莊劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)慨有足夠的彈性棍，能夠?qū)κ袌黾冃盘栕龀鲮`敏協(xié)的反應(yīng)。土地欠供應(yīng)計劃也應(yīng)嘴該是公開透明卷的，能夠為市瘋場提供近期和律中長期的土地扛供應(yīng)信息，以槳幫助市場參與斤者形成合理的誓市場預(yù)期、減植少盲目競爭和繪不理性行為。幕通過土地供應(yīng)朱計劃對房地產(chǎn)析市場進(jìn)行宏觀洋調(diào)控，要求政撐府必須擁有足舞夠的土地儲備軍和供給能力，檢還要妥善處理爆好保護(hù)土地資墊源和滿足社會疏經(jīng)濟(jì)發(fā)展對建牢筑空間的需求硬之間的關(guān)系。支保護(hù)的目的是驟為了更好地、僅可持續(xù)地滿足往需求，但如果龍對當(dāng)前的需求炎都不能很好滿壺足，就很難說系這種保護(hù)是有妻效率的。要在鉛政府的集中壟撒斷供給和市場性的多樣化需求炮之間實現(xiàn)平衡年，必須準(zhǔn)確把拍握社會經(jīng)濟(jì)發(fā)費展的空間需求控特征，通過提若高土地集約利賊用和優(yōu)化配置鼠水平，采用科捏學(xué)的地價政策化和靈活的土地宗供給方式，實壘現(xiàn)保護(hù)土地資游源和滿足需求滑的雙重目標(biāo)。反（二）金融政研策謠房地產(chǎn)業(yè)與金猜融業(yè)息息相關(guān)番。金融業(yè)的支且持是房地產(chǎn)業(yè)污繁榮必不可少迎的條件，房地克產(chǎn)信貸也為金助融業(yè)提供了廣健闊的發(fā)展天地綱。個人住房抵望押貸款價值比綢率的調(diào)整，會片明顯影響居民歡購房支付能力銷，進(jìn)而影響居怕民當(dāng)前購房需袋求的數(shù)量。房旨地產(chǎn)開發(fā)貸款括利率、信貸規(guī)測模和發(fā)放條件筋的調(diào)整，也會鑰大大影響房地標(biāo)產(chǎn)開發(fā)商的生缺產(chǎn)成本和利潤蜂水平，進(jìn)而對桐其開發(fā)建設(shè)規(guī)芳模和商品房供過給數(shù)量產(chǎn)生顯搞著影響。此外菌，外商投資政毀策、房地產(chǎn)資績產(chǎn)證券化政策頓以及房地產(chǎn)資棉本市場創(chuàng)新渠己道的建立，也孤會通過影響房餅地產(chǎn)資本市場棟上的資金供求績關(guān)系，進(jìn)而起濤到對房地產(chǎn)開箭發(fā)、投資和消荒費行為的調(diào)節(jié)側(cè)作用。因此，夸發(fā)展房地產(chǎn)金必融，通過信貸炮規(guī)模、利率水婆平、貸款方式腔、金融創(chuàng)新等州金融政策調(diào)節(jié)臟房地產(chǎn)市場，賓是政府調(diào)控房濱地產(chǎn)市場的一箱個重要手段。薦（三）住房政驗策隙居住是人類生袋存的基本要求玉，住房問題不殘僅是經(jīng)濟(jì)問題觀，而且是社會筆問題。各國的倒經(jīng)驗表明，單撲靠市場或是全欄部依賴政府均景不能很好地解鼠決住房問題，處只有市場和非山市場的有效結(jié)枝合，才是解決撤這一問題的有棕效途徑。目前銜我國城市住宅碑的供給主要有紀(jì)三類，即廉租鑒房、經(jīng)濟(jì)適用磚房和商品住宅蹦。其中，廉租參房面向最低收熟入家庭，其供歐應(yīng)、分配和經(jīng)鬼營完全由政府呈控制，廉租房暴不能進(jìn)入市場甜流通；經(jīng)濟(jì)適搏用房是具有社趁會保障性質(zhì)的剖政策性商品住喬房，政府對其華建設(shè)在土地供滾應(yīng)和稅費征收挎上給予很多優(yōu)齊惠，但其銷售倚價格和銷售對旗象，要受政府匹的指導(dǎo)；商品議住宅則采取完偏全市場化的方畫式經(jīng)營，是城鴨市房地產(chǎn)市場功的主要組成部喉分。如果政府圓對廉租房和經(jīng)鹿?jié)m用房的供胸給和分配政策勵控制不嚴(yán)格，民就會使商品住蜂宅受到前兩類鈴住宅的沖擊。惕政府的住房分效配和消費政策滲，對商品住宅乓市場的調(diào)控作時用也是顯而易由見的達(dá)。瓶199臉8硬年國家停止住蛙房實物分配，劑實行住房分配題貨幣化政策以溪來，商品住宅秧在全部新增住古宅供應(yīng)中的比熱例，已經(jīng)夫從濕199渠8篩年俯的主2粘9索．麥7始%疾上升鼠到域200俘5涉年伙的斃6訂0期．薯5己%媽。轎（四）城市規(guī)界劃熱城市規(guī)劃以合銷理利用土地、碰協(xié)調(diào)城市物質(zhì)枕空間布局、指罪導(dǎo)城市健康有礙序地發(fā)展為己師任，對土地開技發(fā)、利用起指津?qū)ё饔?。原有擁的城市?guī)劃帶這有傳統(tǒng)計劃經(jīng)把濟(jì)的色彩，市談場經(jīng)濟(jì)體系建鹽立后，其科學(xué)百性、適用性都雅面臨著嚴(yán)峻的徑挑戰(zhàn)。我國部智分城市如深圳出特區(qū)已開始進(jìn)爹行城市規(guī)劃圖棉則體系的改革旁，將規(guī)劃分為謹(jǐn)發(fā)展策略、次遍區(qū)域發(fā)展綱要角、法定圖則、伸發(fā)展大綱圖和砌詳細(xì)藍(lán)圖等五禍個層次，高層殲次的規(guī)劃應(yīng)能言指導(dǎo)土地的開霜發(fā)和供應(yīng)，低蟲層次的細(xì)部規(guī)銅劃應(yīng)能為土地灘出讓過程中確錯定規(guī)劃要點提即供依據(jù)。整個愛規(guī)劃力求體現(xiàn)析超前性、科學(xué)料性、動態(tài)性和變適用性。社會劈經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃逮、城市規(guī)劃、心土地供應(yīng)計劃竹都對土地配置頑有一定影響，香對房地產(chǎn)市場享的運(yùn)行起重要煎作用，政府供甘應(yīng)土地的過程然應(yīng)是具體實施還國民經(jīng)濟(jì)計劃何、城市規(guī)劃的斬過程。面對日創(chuàng)益發(fā)育的市場蘭環(huán)境，三個規(guī)柄劃除改善各自匯的技術(shù)、觀念秋和管理方式外通，有必要相互叛協(xié)調(diào)，形成土體地配置及調(diào)控出房地產(chǎn)市場的毅計劃體系。柿（五）地價政她策租房地產(chǎn)價格是構(gòu)政府調(diào)控房地醒產(chǎn)市場的主要潮對象，因為房希地產(chǎn)價格不但離直接影響房地友產(chǎn)市場的運(yùn)作采，而且對整體仆社會經(jīng)濟(jì)、投桐資環(huán)境產(chǎn)生直蛙接的影響。雖步然房地產(chǎn)價格鞏主要取決于市可場供求關(guān)系，架但由于地價對丈房地產(chǎn)價格影洽響很大，城市夾土地又由政府懲壟斷出讓，所級以政府可以用襯地價對房地產(chǎn)洽市場進(jìn)行調(diào)控碧。地價、建造會成本、專業(yè)費株用、管理費用撲、財務(wù)費用、處投資利潤、稅默金等因素極大竭地影響著房地舍產(chǎn)市場上的供曬給價格。在一秧定時期內(nèi)，建犬造成本及與之蓋相關(guān)的專業(yè)費宰用、管理費用礙、財務(wù)費用和鐘稅金大體固定杏在一定水平上綱，通過調(diào)控地似價來間接調(diào)控惰房地產(chǎn)價格，蹤經(jīng)常是十分有愉效的。政府通忘過調(diào)整土地供碼應(yīng)數(shù)量、調(diào)整薄與土地開發(fā)相怪關(guān)的稅費政策吧等經(jīng)濟(jì)手段，彩靈活運(yùn)用協(xié)議墳、掛牌、招標(biāo)頁、拍賣四種出織讓方式，以及武必要時通過直樣接的行政干預(yù)躺，都可以對地卵價進(jìn)行有效的歡調(diào)控。壘（六）稅收政扭策尋房地產(chǎn)稅收政蜘策是政府調(diào)控捎房地產(chǎn)市場的導(dǎo)核心政策之一筍。正確運(yùn)用稅蜓收杠桿不但可欄以理順分配關(guān)趟系、保證政府孩土地收益，還或可以通過稅賦己差別體現(xiàn)政府筒的稅收政策和確產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)債而對抑制市場礎(chǔ)投機(jī)、控制房駁地產(chǎn)價格、規(guī)哈范房地產(chǎn)市場聾交易行為等方肌面起到明顯的妻作用。例如，皺美國通過免除恨公司所得稅這阿一稅收優(yōu)惠政偵策，推動了房色地產(chǎn)投資信托肥行業(yè)的發(fā)展壯轉(zhuǎn)大。世界上許年多國家和地區(qū)驚，通過個人購汽房稅收優(yōu)惠政謊策，有效推動滑了住房自有率堂水平的提高。糾（七）租金控益制糕租賃市場是房擱地產(chǎn)市場的一誦個重要組成部夢分，租金作為銷房地產(chǎn)的租賃盜價格，同樣是學(xué)政府調(diào)控房地奧產(chǎn)市場的主要愈對象之一，合揪理的租金水平鈴應(yīng)與整體經(jīng)濟(jì)王發(fā)展水平相適犬應(yīng)。在運(yùn)行正看常的房地產(chǎn)市岔場，租金還與樂房地產(chǎn)價格保良持合理的比例郊。與交易價格謠一樣，租金也望包含土地因素違的影響?；咝斓淖饨鸷妥饨鸩貓舐剩?lián)意味著調(diào)控手磁段的無力和級鎖差地租的流失償，不利于房地葵產(chǎn)市場和整體阻經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。態(tài)三、規(guī)范房地金產(chǎn)市場行為的賭措施勞（一）健全市蹈場準(zhǔn)入制度差為保證競爭的領(lǐng)規(guī)范和政府管些理的有效性，蘆建立完善的資刊質(zhì)審查制度，波確定進(jìn)入市場促的資格是必要明的。建立資質(zhì)沾審查制度的原畜則首先是公開葉化，只有透明蒼度高，才便于報社會監(jiān)督。其于次是標(biāo)準(zhǔn)化，戴即明確、具體釣地規(guī)定進(jìn)入某骨類市場必須具嚴(yán)備的最低資格跟標(biāo)準(zhǔn)。各城市根對房地產(chǎn)開發(fā)灘經(jīng)營企業(yè)、建客筑施工企業(yè)、啦裝飾裝修企業(yè)妻、房地產(chǎn)中介瞇服務(wù)機(jī)構(gòu)、物行業(yè)管理機(jī)構(gòu)等墾的行業(yè)準(zhǔn)入資蛇格都作了明確哨的規(guī)定。當(dāng)然鍋，隨著市場機(jī)安制的健全和政歉府職能的轉(zhuǎn)變窩，對企業(yè)資格陵、資質(zhì)的管理很職能，已經(jīng)開替始逐步向行業(yè)酸協(xié)會等行業(yè)自碗律組織過渡。游（二）推動行超業(yè)誠信體系建輪設(shè)蘭市場經(jīng)濟(jì)，誠死信為本。房地扶產(chǎn)業(yè)作為與國曠家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)育展和社會公眾誘切身利益密切搖相關(guān)的服務(wù)行秧業(yè)，誠信建設(shè)按尤為重要。建律設(shè)部推動建設(shè)棋的險“金中國房地產(chǎn)信于用檔永案頸”思系統(tǒng)，為房地伸產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供迎了公平競爭的陜平臺，推動了屬