房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)查勘要點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作?，F(xiàn)場(chǎng)查勘的質(zhì)量，現(xiàn)場(chǎng)查勘獲得信息量大小，直接影響到估價(jià)方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的客觀、公正、科學(xué)的確定，影響到估價(jià)師所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的大小。目前，我們行業(yè)內(nèi)就存在輕視、甚至忽視現(xiàn)場(chǎng)查勘工作的現(xiàn)象，本文就房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)查勘工作進(jìn)行粗淺的分析，希望能起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查勘的重視、對(duì)查勘的方法和效率的關(guān)注與研究，讓現(xiàn)場(chǎng)查勘起到應(yīng)有的作用。一、現(xiàn)場(chǎng)查勘的必要性房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，直接涉及利害方的經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)估價(jià)不但應(yīng)言之有理，更重要的是言之有據(jù)，任何不當(dāng)，容易導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議，增加估價(jià)師風(fēng)險(xiǎn)。且不論國(guó)家民法、刑法對(duì)故意或過(guò)失導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)格虛假所追究民事、刑事責(zé)任的嚴(yán)重后果，就從房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等與我們估價(jià)執(zhí)業(yè)密切相關(guān)的管理規(guī)定來(lái)能解讀現(xiàn)場(chǎng)房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查勘的必要性。1、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》的有關(guān)規(guī)定依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部第151號(hào)部令《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》第二十六條規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得有的行為”中第（四）款規(guī)定不得有“簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告”的行為，同時(shí)，第三十八條規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有本辦法第二十六條行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)給予警告，責(zé)令其改正，沒(méi)有違法所得的，處以1萬(wàn)元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下且不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部第142號(hào)部令《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十二條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有的下列行為中第（四）款規(guī)定了“違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)”的行為；同時(shí)，第五十二條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管。同時(shí)，建住房[2006]8號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第十一條規(guī)定：違反本通知規(guī)定的，由相關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。4、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部建住房[2003]234號(hào)《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》中《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十五條詳細(xì)規(guī)定：拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。5、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定在國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查勘做出一系列的規(guī)定：條規(guī)定：估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周?chē)h(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周?chē)h(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。同時(shí)，.、8.05、8.0.6條都對(duì)在估價(jià)報(bào)告中必須對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘情況的記載做出了詳細(xì)的規(guī)定。此外，、4.0.4、4.0.3、4.0.6、5.2.1、5.3.1、5.4.1、5.5.1、5.6.1、7.0.2、7.0.4等條款在區(qū)分不同的估價(jià)目的、采用不同的估價(jià)方法、共同的作業(yè)要求、對(duì)包括現(xiàn)場(chǎng)查勘獲得的信息在內(nèi)的估價(jià)資料的收集、核對(duì)、分析、使用以及對(duì)估價(jià)結(jié)果的再次核查，資料檔案的保存進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，無(wú)不在要求重視現(xiàn)場(chǎng)查勘的工作，并以次來(lái)推導(dǎo)、檢驗(yàn)、檢查估價(jià)結(jié)果。二、現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容央房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查冶勘是對(duì)房地產(chǎn)口實(shí)物狀況進(jìn)行逮實(shí)地考察。在瓦核實(shí)房地產(chǎn)的僑實(shí)際功能、核睛對(duì)帳物的真實(shí)帽性、可靠性的值共同點(diǎn)的基礎(chǔ)劑上，還應(yīng)區(qū)別傍不同的估價(jià)方睛法所必須相關(guān)斥的查勘要求，哲旨在為正確估遍價(jià)提供第一手從資料悄（一）現(xiàn)場(chǎng)查應(yīng)勘的共同點(diǎn)駐現(xiàn)場(chǎng)查勘的的督共同點(diǎn)可分為嬌房地產(chǎn)物體的控確認(rèn)、房地產(chǎn)滅權(quán)屬關(guān)系的確布認(rèn)和所涉及房鳳地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況震的核查三個(gè)部艱分。虹1寺、房地產(chǎn)物體事的確趕認(rèn)系微房地產(chǎn)物體的趁確認(rèn)是對(duì)象房融地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)圓的清查核定。卷以地產(chǎn)為主的在評(píng)估，物體的鑰確認(rèn)重點(diǎn)是坐旨落、地號(hào)、面誤積及附著物狀掏態(tài)；以房產(chǎn)為母主的評(píng)估，物峰體的確認(rèn)重點(diǎn)續(xù)是建筑結(jié)構(gòu)、亮構(gòu)造、用途、值成色狀態(tài)及地贊段坐落、區(qū)域娘環(huán)境削。委棋濁婆(1到)直對(duì)象房地產(chǎn)所屋在位置和特點(diǎn)凳的確定驚現(xiàn)以我們最常歪見(jiàn)的住宅單元分房估價(jià)為例，吉按照由大到小膚、由粗及細(xì)來(lái)干完成現(xiàn)場(chǎng)查勘恢工作。情首先是核對(duì)房杰地產(chǎn)的位置，瘦如邊界、鄰地娛關(guān)系、道路關(guān)馳系，查對(duì)地號(hào)仙、房屋門(mén)牌號(hào)滿(mǎn)碼。殺其次是對(duì)房地元產(chǎn)所處區(qū)域的原文化品位、經(jīng)責(zé)濟(jì)地位、繁華近程度，交通便量捷程度，公共企配套設(shè)施完備柳程度，周邊環(huán)處境和景觀、城質(zhì)市規(guī)劃限制等響影響房地產(chǎn)價(jià)孔格的因素，進(jìn)遣行詳細(xì)調(diào)查?？套⒁猓汗珗@廣剝場(chǎng)及休閑娛樂(lè)候設(shè)施、著名建碗筑群和小區(qū)、餅周邊樓盤(pán)特點(diǎn)翁和均價(jià)、供求叔情況、類(lèi)似地瞧產(chǎn)的租金水平辜、公交線(xiàn)路和攀公交站點(diǎn)、劃墓片小學(xué)和對(duì)口檔中學(xué)的教育配詠套設(shè)施（特別撒是名校）、醫(yī)宮院、銀行網(wǎng)點(diǎn)態(tài)、超市及市場(chǎng)餓分布等。母第三是核查房良地產(chǎn)所在小區(qū)元的土地形狀、炮地勢(shì)、平整程古度、地質(zhì)水文商狀況、樓盤(pán)檔漸次、開(kāi)發(fā)商、偷建設(shè)規(guī)模、幢紗數(shù)、布局、樓歇距（密度）、芬建筑風(fēng)格、區(qū)弊內(nèi)景觀與綠化石、噪聲和空氣敵污染、光污染孤、開(kāi)熱島效應(yīng)戒、發(fā)年份、物寇業(yè)、其他特點(diǎn)拴。碎注意功能配套地，如：車(chē)位車(chē)晝庫(kù)、業(yè)主專(zhuān)車(chē)原、幼兒園、球橋場(chǎng)和游泳池等惕健身設(shè)施、溫厭泉、管道煤氣石、寬帶和衛(wèi)星匆電視、集中抄謊表、智能工程雖及設(shè)施設(shè)備、肯物業(yè)公司品牌玩、物業(yè)收費(fèi)、傭其他基礎(chǔ)設(shè)施屋等情況，是否院完備。罷第四是對(duì)房地舒產(chǎn)所在樓宇的榨查勘，具體為斤：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式吹、類(lèi)型（高層劃、中高層、小島高層、多層）鐘、建筑高度與做層數(shù)、造型、健朝向、外墻、狂門(mén)窗、幾個(gè)梯夫位、一梯幾戶(hù)淋、工程質(zhì)量、傲建筑長(zhǎng)寬比、窩利用率等情況鄙。袋注意：底層是快否架空、屋面虹是否復(fù)式、各雁樓層功能、成露新率、是否是餃電梯房、樓梯劇間裝修、入口豬處情況（是否鄭設(shè)有大堂）、臣住戶(hù)情況（出成租戶(hù)情況）、寺安防以及有其扒他影響樓宇使懼用功能的明顯坑因素。就第五就是具體扁單元的情況：膜用途、所在樓序?qū)樱ㄊ欠衤涞赜∫粚印⑹欠裼卸溉霊?hù)花園、是戒否頂層、是否勒有贈(zèng)送露臺(tái)）階、在建筑物的睛平面部位、層俱高、戶(hù)型、面眾積。垮注意：各房間清分布和面積、猜進(jìn)深和開(kāi)間、丈朝向、露臺(tái)、咬陽(yáng)照、采光、褲通風(fēng)、門(mén)窗、羅裝修、構(gòu)造、曲水電配套、裝紋修與家具和特乓殊設(shè)備、利用方率、成新率、律其他影響估價(jià)臥價(jià)格內(nèi)涵的差卡異情況?？瘢ò?丙）對(duì)象房地產(chǎn)叨類(lèi)別的確認(rèn)偶根據(jù)我國(guó)的房旬地產(chǎn)管理體系逢，房產(chǎn)可按用薯途分類(lèi)確認(rèn)，怠土地按土地性陽(yáng)質(zhì)、地段等級(jí)連結(jié)合用途分類(lèi)渴確認(rèn)。廚注意：國(guó)有劃浮撥、出讓、集展體土地、使用廟權(quán)年限、建筑壓物合理壽命。垃（阿3殊）對(duì)象房地產(chǎn)農(nóng)數(shù)量的確認(rèn)悶按照《房地產(chǎn)掉估價(jià)規(guī)范》第肚條規(guī)定：房地纏產(chǎn)估價(jià)人員必明須對(duì)產(chǎn)權(quán)等資駕料進(jìn)行核實(shí)。乏同時(shí)為避免糾福紛，房地產(chǎn)估戚價(jià)人員應(yīng)依據(jù)發(fā)委托人提供的持權(quán)屬證書(shū)、填匠報(bào)的面積和其筑他具體資料對(duì)桶房地、地產(chǎn)數(shù)興量的確認(rèn)，重萍點(diǎn)是確定房屋驚（戶(hù)內(nèi)）建筑次面積、土地面持積。委托方提鑼供的評(píng)估資料愚記載上的面積委與實(shí)際面積若疫出現(xiàn)差異，要臟了解其原委。妙評(píng)估人員往往令不容易做到具億體地計(jì)算測(cè)量速，但至少應(yīng)以螞目測(cè)或步測(cè)，老憑經(jīng)驗(yàn)來(lái)測(cè)定吩。當(dāng)發(fā)現(xiàn)整幢柄建筑或其他設(shè)尖施漏列時(shí)，應(yīng)透建議委托方補(bǔ)探充跳書(shū)面資料或予魄以明確。若申英報(bào)面積不實(shí)，貴應(yīng)以實(shí)測(cè)面積謝經(jīng)委托方認(rèn)可咸或建議測(cè)繪，會(huì)作為估價(jià)依據(jù)服。位2車(chē)、房地產(chǎn)權(quán)屬也關(guān)系的確認(rèn)也權(quán)屬關(guān)系的確山認(rèn)是在核實(shí)房帽地實(shí)物有無(wú)及翼其狀態(tài)之后，據(jù)確認(rèn)其歸屬關(guān)更系。權(quán)屬關(guān)系真一般分為所有診權(quán)和使用權(quán)，爐但在具體確認(rèn)獲過(guò)程中，由房初地經(jīng)營(yíng)的多樣飛性可派生出多鎖種權(quán)利關(guān)系。娛評(píng)估應(yīng)明確確沈認(rèn)房地產(chǎn)的一犯切權(quán)利關(guān)系，董核實(shí)其權(quán)利關(guān)正系是否存在及許與其委托資料條所載明的內(nèi)容鋸是否一致。撿(1承)匠所有權(quán)的確認(rèn)描主要是查對(duì)產(chǎn)綱權(quán)證明。對(duì)于堪土地，主要是隙區(qū)分國(guó)有地劃笨撥、國(guó)有地出愿讓和集體所有托地；對(duì)于房屋泉，主要是區(qū)分貴房改房、商品譯房（安置房）壯、經(jīng)濟(jì)適用房瑞、限價(jià)房、私搖房（或個(gè)人所四有）和單位用愧房等產(chǎn)權(quán)，同咐時(shí)注意是否有郊共有、他項(xiàng)權(quán)望利記載、其他獲影響價(jià)值內(nèi)涵覺(jué)的差異性。藝(2皆)氧用益權(quán)的確認(rèn)無(wú)主要是查對(duì)房壩地產(chǎn)的使用與良經(jīng)營(yíng)收益權(quán)利爆，包括土地的岡使用權(quán)、地面幸收益權(quán)、典當(dāng)以權(quán)等。借(3騙)梁擔(dān)保物權(quán)的確圍認(rèn)懂擔(dān)保物權(quán)主要武是指用房地作觸為建立債權(quán)債鳴務(wù)關(guān)系的擔(dān)保收條件，如抵押迷權(quán)。芳(4猛)城限制性權(quán)利的敲確認(rèn)鷹主要是查對(duì)房楚地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、使芝用、轉(zhuǎn)租等方護(hù)面的限制性權(quán)練利和其他權(quán)益改狀況。有限制坊性權(quán)的房地產(chǎn)予，在所有權(quán)與喊使用權(quán)相對(duì)分旋離時(shí)，其企價(jià)格會(huì)發(fā)生收悼益結(jié)構(gòu)性變化刺。如所有者出帶租房地產(chǎn)，承踢租方無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)具，則承租權(quán)的銜轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)降致低。對(duì)房地產(chǎn)簽權(quán)利關(guān)系的確翁認(rèn)實(shí)質(zhì)是對(duì)整眉體房地產(chǎn)的完裹全價(jià)格按權(quán)屬童關(guān)系進(jìn)行分割唐，權(quán)利愈充分暑，其價(jià)格構(gòu)成褲因素就愈多。垃在當(dāng)前的房地術(shù)產(chǎn)估價(jià)中，應(yīng)繡特另注意所有架權(quán)、使用權(quán)、右抵押擔(dān)保權(quán)及毅與房地產(chǎn)相關(guān)混聯(lián)的債權(quán)的確裝定，查實(shí)國(guó)家?guī)ぶ鞴軝C(jī)關(guān)簽發(fā)價(jià)的權(quán)屬證明及生委托人提供的可當(dāng)事人雙方簽珠訂的契約，區(qū)康分權(quán)利范圍及寧其對(duì)等利益關(guān)蠢系。浙3寧、與房地產(chǎn)財(cái)嗽務(wù)狀況的核對(duì)嬸對(duì)廠房或工區(qū)柜等多棟建筑物踐的評(píng)估，應(yīng)注瓣意對(duì)委托人提罰供的房地產(chǎn)財(cái)帽務(wù)狀況的核對(duì)壽，主要是核實(shí)廊房地產(chǎn)的原始非價(jià)值、凈值；慰使用過(guò)程擴(kuò)建騙、改建、修繕虹的追加值；地某產(chǎn)的使用權(quán)利譯期、費(fèi)用支付慎額、土地改造喂投資、與房地列產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債耳權(quán)與債務(wù)等，翼作為估價(jià)結(jié)果艇的對(duì)照，注意推價(jià)值差異的分部析，保證估價(jià)故結(jié)果的客觀。澤（二）常用幾無(wú)種不同估價(jià)方緣法的查勘側(cè)重借點(diǎn)歪1荒、市場(chǎng)法：在混完成估價(jià)對(duì)象秩查勘的同時(shí)，儉對(duì)選取的可比游實(shí)例應(yīng)同步進(jìn)刮行查勘，特別租是交易情況、壩交易日期、區(qū)咸域因素和個(gè)別頁(yè)因素，福估指劇數(shù)、注意可比目實(shí)例成交價(jià)格塵的內(nèi)涵的核查求。注意統(tǒng)一付閥款方式、統(tǒng)一膠采用單價(jià)、統(tǒng)滴一幣種和貨幣顏單位、統(tǒng)一面貿(mào)積內(nèi)涵和面積埋單位。遵2薄、收益法：對(duì)撲同類(lèi)型客觀潛稠在毛收入、有幼效毛收入、運(yùn)鼓營(yíng)費(fèi)用、凈收司益、資本化率玻、法定年限、講使用年限、租浪約限制等關(guān)鍵享因素進(jìn)行查勘暖和核對(duì)。捎3穴、成本法：重才點(diǎn)是對(duì)建筑物伸的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造皇、作法、材料駕、設(shè)備、配件受、具體尺寸、岔建成年份、耐雨用年限、設(shè)計(jì)丙使用壽命、其書(shū)他成本進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)肝查勘，并對(duì)土痛地取得費(fèi)用、笑開(kāi)發(fā)成本、建踢安費(fèi)用、管理儲(chǔ)費(fèi)用、投資利呼息、銷(xiāo)售稅費(fèi)漂、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、沈預(yù)計(jì)凈殘等過(guò)素程費(fèi)用進(jìn)行調(diào)移查。科注意：結(jié)合《伙房屋完損等級(jí)峰評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試孫行）》對(duì)成本云法估價(jià)中的建命筑物折舊與成怖新率，應(yīng)是各尋種原因造成的滲建筑物價(jià)值損紛失的認(rèn)定，包幼括物質(zhì)上的、襲功能上的和經(jīng)櫻濟(jì)上的折舊。全4緩、假設(shè)開(kāi)發(fā)法株：重點(diǎn)查勘待范開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的喚基本情況、開(kāi)衰發(fā)建設(shè)期、需惰增加投入、施雄工限制、規(guī)劃噴限制、資金的邪時(shí)間價(jià)值、市源場(chǎng)需求變化分葉析、其他影響兇開(kāi)發(fā)價(jià)值的因泉素。艙5秧、基準(zhǔn)地價(jià)修拿正法：重點(diǎn)是創(chuàng)基準(zhǔn)地價(jià)包含碗的區(qū)域，估價(jià)斑對(duì)象在該區(qū)域府的部位、呈現(xiàn)碑的特點(diǎn)，對(duì)交刊易日期、區(qū)域徐因素、個(gè)別因傾素和其他影響承基準(zhǔn)地價(jià)修正脫使用的因素。李三、現(xiàn)場(chǎng)查勘穿的方法輪現(xiàn)場(chǎng)查勘是房松地產(chǎn)估價(jià)的一堤項(xiàng)深入調(diào)查研緩究工作，應(yīng)做碧好充分的準(zhǔn)備柳，并講究工作布方法。可歸結(jié)賭為以下程序。1、準(zhǔn)備世①備事前周密計(jì)劃錘：核對(duì)委托人初對(duì)待估價(jià)對(duì)象翁的權(quán)屬資料提源供的完整性，勾盡可能多地收境集估價(jià)對(duì)象涉盞及的區(qū)域信息峽、樓盤(pán)信息、臣估價(jià)對(duì)象總平節(jié)面圖、典型房手屋結(jié)構(gòu)及造價(jià)轎等信息。研究茂資料，根據(jù)估項(xiàng)價(jià)師經(jīng)驗(yàn)確定傳所需要的重點(diǎn)巨信息、查勘線(xiàn)慣路，提出查勘乘大綱，帶著問(wèn)酷題去查勘，目泉標(biāo)明確。府②凍確定參與人員勤：按照規(guī)范和黨規(guī)定犁，濾2膚人以上共同進(jìn)搜行，拆遷和抵揮押目的的估價(jià)宰必須是有估價(jià)既師前往查勘。搞同時(shí)應(yīng)結(jié)合估盾價(jià)目的、擬采尸用的估價(jià)方法卡，確定有專(zhuān)長(zhǎng)兔的估價(jià)人選。放如擬采用成本三法，應(yīng)派出熟能悉工程技術(shù)和暗建安造價(jià)的估爛價(jià)人員，若采湖用市場(chǎng)法，應(yīng)唉有對(duì)樓盤(pán)和市足場(chǎng)熟知的人員傘參加。但我們前提倡復(fù)合性人猶才，每個(gè)估價(jià)撇員均應(yīng)有相關(guān)衣知識(shí)，發(fā)揮幫望帶作用，讓每犯?jìng)€(gè)估價(jià)人員都君能獨(dú)擋一面，室獨(dú)立工作。捆淚蝶③培攜帶工具：攜廳帶好數(shù)碼照相濾機(jī)、指南針、脫卷尺和皮尺、逼激光測(cè)距儀、樂(lè)查勘記錄表和表筆等工器具。廊對(duì)明知爭(zhēng)議較規(guī)大的，最好進(jìn)戒行錄像，準(zhǔn)備吉攝相機(jī)和膠卷恩相機(jī)。歷④珍確定時(shí)間：聯(lián)坡系好估價(jià)對(duì)象昏產(chǎn)權(quán)人和房產(chǎn)捆、地產(chǎn)管理人篩員，保證有關(guān)侄人員能一同前姜往定查勘，便泳于了解現(xiàn)狀與快估價(jià)時(shí)點(diǎn)的差春異、與權(quán)屬證悼書(shū)的差異，提培高效率。2、現(xiàn)場(chǎng)踏勘掏①癥普查：核對(duì)帳李物，清點(diǎn)房產(chǎn)乖棟號(hào)、建設(shè)年聽(tīng)限、結(jié)構(gòu)類(lèi)別未，對(duì)重列、漏蝶列作好記錄。駛②下重點(diǎn)查勘：按府照查預(yù)定的勘絕順序進(jìn)行，具薯體為房地產(chǎn)位傲置確定、對(duì)區(qū)絮域和環(huán)境的查啞勘、對(duì)小區(qū)和紅環(huán)境的查勘，德對(duì)房地產(chǎn)所處洞的樓宇的查勘螞，對(duì)具體房地焦產(chǎn)單元房的查墻勘。里③勸記錄和分析：伸按照估價(jià)對(duì)象煙特點(diǎn)，對(duì)房屋辮進(jìn)行詳細(xì)查勘影記錄。宏觀面恰，以照相機(jī)為倉(cāng)主要工具，按黑照查勘順序進(jìn)掩行逐一拍攝；殘微觀者，進(jìn)行棋實(shí)地測(cè)量，同蝴步在記錄表上暮逐一登記。當(dāng)梁場(chǎng)分析，認(rèn)為剪對(duì)有必要的因現(xiàn)素增加查勘，想以提高一次性材查勘效率。3、踏勘資料巡①招確認(rèn)的房地產(chǎn)譽(yù)：按照委托人肝提供的權(quán)屬資霧料核對(duì)確認(rèn)估件價(jià)對(duì)象，驗(yàn)證躍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。象②斜野外資料查驗(yàn)鈔：按照查勘順翁序進(jìn)行資料整端理，由遠(yuǎn)及近買(mǎi)，由大及小、彩由外至內(nèi)，由慮低到高，結(jié)合終查勘記錄表和敲照片，按照檔童案要求初步查哭驗(yàn)、分析，來(lái)籍確定查勘工作迷是否可以結(jié)束烏。怖③套內(nèi)業(yè)整理?；貛X到公司，應(yīng)立狂即進(jìn)行野外資訴料歸檔工作，網(wǎng)一者，保證在皇最佳的記憶狀崇態(tài)完成照片的行標(biāo)注和內(nèi)業(yè)整蓄理，保證信息瘡安全；二者，袖清空相機(jī)、攝榴相機(jī)的記憶卡獵內(nèi)容，保證隨遺時(shí)可外出進(jìn)行些下個(gè)項(xiàng)目的查樸勘。嫩內(nèi)業(yè)整理還應(yīng)債按照估價(jià)作業(yè)愚要求，結(jié)合估鼓價(jià)方法進(jìn)一步概進(jìn)行資料的整棵理，并作出具組體分析，開(kāi)始榆報(bào)告的編制，宮同時(shí)積累類(lèi)似怪估價(jià)案例庫(kù)。親④撿發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。列留出尚未清楚的籠問(wèn)題，進(jìn)一步棕調(diào)查了解核實(shí)勞。4、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)港房地產(chǎn)估價(jià)是課一門(mén)藝術(shù)，是測(cè)一門(mén)科學(xué)，應(yīng)宣該階段性總結(jié)潑現(xiàn)場(chǎng)查勘的經(jīng)各驗(yàn)和教訓(xùn)，優(yōu)是化查勘流程，度減少外業(yè)的工比作量，提高查糕勘效率。坡四、現(xiàn)場(chǎng)查勘觸的幾點(diǎn)思考蒸1趟、估價(jià)對(duì)象及批所依賴(lài)的環(huán)境帝在估價(jià)作業(yè)期敵間查勘結(jié)論發(fā)巖生了重大變化攔，應(yīng)對(duì)估價(jià)報(bào)奪告作出調(diào)整和蔥說(shuō)明。規(guī)（逢1管）估價(jià)對(duì)象自歸身狀況：估價(jià)繭報(bào)告期間，估滅價(jià)對(duì)象發(fā)生重懷大狀況變化，鴿例如房屋局部尿倒塌或局部土勤地滅失等視不趣同的估價(jià)目的鑰，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)態(tài)果進(jìn)行重新調(diào)訴整和說(shuō)明。雷（借2品）估價(jià)對(duì)象的乎環(huán)境：估價(jià)報(bào)前告期間，估價(jià)醒對(duì)象所依賴(lài)的醉社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治替環(huán)境，尤其是苦規(guī)劃變更等發(fā)干生重大變化，才甚至使估價(jià)時(shí)殲點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果寺無(wú)法使用，應(yīng)隙對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)連行調(diào)整。撕2扶、拆遷評(píng)估多忘為追溯性評(píng)估牲。按照《福建獎(jiǎng)省城市房屋拆叫遷評(píng)估技術(shù)規(guī)懲范》，拆遷補(bǔ)吊償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)券為《房屋拆遷策許可證》核發(fā)所之日，所以拆逐遷評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)里查勘多在估價(jià)堡時(shí)點(diǎn)之后。因出此，估價(jià)人員攏應(yīng)關(guān)注房屋主前體、設(shè)施設(shè)備友因自然毀損、據(jù)被拆被盜造成授的兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的宴差異，作相應(yīng)臟調(diào)整，并在估話(huà)