第一部分項目總論1.1項目概況本項目位于臨安市***板塊**街道******（見附圖1——項目區(qū)位圖），占地面積為700畝(以土管部門的實測面積為準)。四至界限為：北至紫竹林腳，南至臨石公路邊（臨石路南面是2000米的臨湖森林公園），東至華電房地產地坎，西至省直房產地坎的范圍內。用地性質為住宅用地。該地塊分三期掛牌，可在半年至一年半內辦完供地手續(xù)。地價在60萬左右（政府有文件承諾不超出此價），首期掛牌為200畝。1.2本項目所處地理位置本項目基地地處杭州西郊臨安市，臨安地西接黃山，東鄰杭州，是浙江省的生態(tài)經濟強市，休閑度假勝地，周邊與西湖、千島湖、黃山、天目山、莫干山等著名國際國內風景旅游地區(qū)山水相依，天目山系綿延境內，杭州至黃山的“黃金”旅游線穿越市境110公里，自然地成為兩大國際旅游城市陸路旅游紐帶。全市占地3126.8平方公里，轄4個街道、22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口51萬。氣候溫和，生態(tài)資源豐富,山清水秀、風光迷人。優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境孕育著4700多個物種，享有“綠寶地”、“萬寶山”之美稱。臨安全市森林覆蓋率高達74.9%，是全國的生態(tài)示范市。境內有兩個國家級自然保護區(qū)、一個國家級森林公園，其中西天目山國家級自然保護區(qū)面積42.8平方公里，有第四冰川期孑遺植物銀杏的野生種，是世界人與自然生物圈網絡成員；清涼峰國家級自然保護區(qū)面積108平方公里，是南亞種群梅花鹿主要棲息地；***國家級森林公園面積108平方公里，是杭州近郊最大的具有湖泊、山體、原生植被共生的森林公園，是長江三角洲的一顆綠色明珠。***又名“**”、“**”，位于臨安青山鎮(zhèn)，距杭州市中心的距離38公里，是始建于1964年的大型人工湖，一座長58米、高24.1米、頂寬5.5米的大壩猶如長虹，氣勢磅礴，橫貫在公山與母山之間，攔腰截住苕溪，淹沒崗丘谷地，集天目山麓603平方公里之山水于一湖，形成秀美清澈的***。如今，***湖泊水域面積已達10平方公里，環(huán)湖四周建有眾多的賓館和休閑度假村。湖區(qū)山巒綿延，茂林修竹，花草果木，四時景色，變幻無窮。湖面一碧如鏡，白鷺翩翩，魚翔清波，北湖更有國內罕見的千畝水上森林。***象一塊碧玉，鑲嵌在杭州近郊的群山蒼翠之中，四季之時，泛舟其間，登臨山野，讓人心曠神怡，樂不思返。清秀嬌美的湖光山色，豐厚沉積的錢王故里，景觀和人文有機地融匯在一起，如詩般得增添了***的意蘊和魅力。***畔風光旖旎，空氣清醒，寧靜和熏，滿目清翠，像一顆的明珠，閃爍在蒼翠欲滴的群山之中，成了西子湖的“姊妹湖”。1.3本項目周邊交通及配套從杭州市區(qū)到***區(qū)，目前交通極為便利，道路條件已經十分成熟。從市區(qū)天目山路出發(fā)，經杭徽高速公路不到20分鐘車程，即可到達***畔，另有八車道的02省道同行。杭徽高速、02省道均連接杭州繞城高速，使從市區(qū)方向進入***區(qū)的交通極其快捷方便。2007年3月，寬50米、雙向6車道、設計行車時速60公里的文一西路延伸段又全線通車，下一步作為市區(qū)道路的文一西路，將進一步向西拓展到***，私家車的出行便利和公交車的通達，***離杭州西湖已經越來越近，***板塊的同城效應越來越突出，***板塊至杭州城區(qū)之間，通過城市和近郊快速交通系統(tǒng)，使城市中心地區(qū)到郊外居住區(qū)的出行時間基本在半小時左右，這十分接近發(fā)達國家近郊高檔住宅和都市中心的車行時間和距離。隨著杭州至臨安地區(qū)公交班車的開通，屆時市民從市區(qū)到***區(qū)的交通來往將更加方便。這樣，***離杭州西湖已經越來越近，從市區(qū)到***的交通將更加現代化，更加快捷。***板塊作為綠色“生態(tài)住宅”的內涵，將成為杭州市民“5+2”郊外“綠色”房產、生態(tài)居住的首選，同時便利的交通條件，也將使***板塊，成為浙江發(fā)達地區(qū)、直至長三角地區(qū)成功人士追尋湖山別墅的珍貴選項。除了與杭州市區(qū)出行便利外，臨安城區(qū)到***板塊之間的道路規(guī)劃也十分理想，目前，***的北邊一條連接**（臨安城區(qū)）和青山板塊居住區(qū)的道路---四車道的臨石公路已經開始動工建設，該道路規(guī)劃寬58米，道路施工時，同時預埋設電力、給水、排水、光纜、天然氣等基礎設施，該道路工程建成后，將大大改善***區(qū)塊道路交通和環(huán)境條件，區(qū)塊開發(fā)條件日益成熟。并將與臨青公路(原02省道臨安段)一起，在***兩岸形成對望之勢，道路沿岸，***畔，山野秀美，成為名副其實的景觀大道。另外，杭州市的地鐵規(guī)劃方案目前已經國家批準立項，地鐵一號線2007年已經開工，根據杭州市軌道交通遠景規(guī)劃，規(guī)劃地鐵五號線將連接臨安城區(qū)，規(guī)劃預留的杭州至臨安的地鐵（輕軌）交通線路，直達***區(qū)塊，其選線也沿著青山景觀大道和臨石公路布線，在**片區(qū)環(huán)東路與臨石路交古山的東南角將設置地鐵（輕軌）站點。這樣，又將給***區(qū)塊的開發(fā)帶來發(fā)展的利好。本項目基地建成后到臨安城區(qū)的車程實際只有5-6分鐘，經浙江林學院，馬上就進入市區(qū)了，外部生活配套完善，但為了支持***居住區(qū)的開發(fā)，目前，臨安市仍制定了相應的***區(qū)塊市政設施配套規(guī)劃，包括上下水、電力、管道煤氣、通信網絡等市政配套，都和臨石景觀大道同步建設，同時，中小學、醫(yī)院、商貿服務等生活配套建設，也將在***板塊陸續(xù)展開，其中重點商業(yè)旅游服務配套區(qū)域，將在本項目基地附近，約“青城山語間”景觀大道南面展開，在臨石景觀大道路北600米開外地區(qū)，還將建成與西湖區(qū)梅家塢一樣的休閑餐飲區(qū)，從而將使***地區(qū)項目的環(huán)境城市配套更趨完善。第二部分市場研究2.1***房地產市場概述***板塊位于臨安城區(qū)的東部，是臨安城區(qū)最接近杭州市區(qū)的區(qū)域。根據規(guī)劃，青山居住組團將并入臨安城區(qū)，由此，***位于杭州市區(qū)主城與臨安衛(wèi)星城之間，形成“兩城夾一湖”的態(tài)勢，***具有“第二西湖”之美譽。臨安城區(qū)將緊密地連接閑林板塊、老余杭板塊。杭州近郊房產，從三墩板塊到閑林板塊，從閑林板塊再到老余杭板塊，進而連接到***板塊，地理位置上的緊密相連，印證了同城的概念，也展現了杭州近郊自然生態(tài)房產的空間延伸軌跡。屆時，依托現代交通的便利，市區(qū)與青山居住區(qū)之間的交通時間將大大減少，***房產與杭州消費者的距離，越來越近，躍入杭州房地產消費者的視野，在近二年來已經是一個事實。目前，杭州已經有不少市民選擇在臨安置業(yè)。據一位房產開發(fā)負責人的介紹，他們所開發(fā)樓盤的業(yè)主中，大量的客戶就是杭州人，其中浙水房產開發(fā)的錦天花園已經售完，業(yè)主中七成是杭州客，該公司在***的新項目中，從方案規(guī)劃階段就直接明確了客戶目標群：“產品做杭州，甚至是上海市場”。***區(qū)特有的山地資源，***板塊低密度的“綠色房產”，由于其資源的稀缺性和生態(tài)性，其產品不僅能打動杭州人，也一定能打動包括上海在內的長三角地區(qū)中高層次的客戶。隨著臨石公路的建成，周邊***區(qū)塊房產項目的相繼開發(fā)，臨安當地的大市政配套不斷跟進，杭州至臨安和***區(qū)間交通條件的快速改進，***板塊本身基礎條件的不斷完善，省內知名大牌房地產開發(fā)商以在幾年前高度關注***板塊的開發(fā)前景，并已在幾年前開始儲備土地。據業(yè)內權威人士分析，目前該地塊的價值正在迅速上漲，由于此前閑林板塊沿線開發(fā)成形，無地可拿，基本地價已躍過400萬元一畝，因此，以***板塊遠遠優(yōu)于閑林板塊的環(huán)境品質，綠色生態(tài)，湖山資源和高速交通的直線通達性等條件，***板塊的基本地價，二年內逾過100萬元／畝已經是保守的評估，當該區(qū)塊開發(fā)全面成形后，其土地價值的價值更是難已定論。而重要的是，由于歷史的原因，***板塊東側規(guī)劃土地，已經被相關的開發(fā)商所進駐，而***板塊的綠色生態(tài)性要求，決定了板塊的環(huán)境容量的可控性，和土地資源的稀缺性。本項目的籌組方為省內專業(yè)投資開發(fā)機構，公司方面在決定投資建設高科技工業(yè)項目的規(guī)劃中，數年來，一直對***板塊的項目商業(yè)開發(fā)作出充分的準備和研究，并對本項目的儲備和長遠的戰(zhàn)略具有充分的信心。評估和研究的結論是：對***板塊低密度的“綠色生態(tài)房產”的商業(yè)前景極其看好；按照杭州市城市發(fā)展戰(zhàn)略的定位和規(guī)劃布局，***房產具有良好的市場培育空間；是一個值得戰(zhàn)略把握的成長性項目；應該充分地利用該板塊日益突現的生態(tài)環(huán)境和交通優(yōu)勢，精心規(guī)劃，培育品牌，實現***房產可觀的商業(yè)價值。虹現在弦***殼周邊，已經有謠綠城房產、中持都房產、青城枯房產、明新房刪產、浙水房產桿、恒晟房產、飛省直房產、華線電房產等開發(fā)勝商布局，獲得搬了總計柔近貧1000略0群畝土地的開發(fā)罩權，目前已經很啟動的項目有段：中磁都估—紹青山翠湖、青宜城舅—煮山語間、西削房肅—毯錦銹錢塘等樓篩盤（已開盤，哲別墅售價拔為食1000如0剝元拘/島平方米。與該新地塊緊挨相連旗的東西兩側的錦華電地產聞板塊毛（第約聞80決0垮多畝）和省直壺地產魚板塊膝（群約逮100謹0纖多畝），省直掀房產公司的地暴塊一次性摘牌亭，現已完成建喘筑規(guī)劃許可證爽，進入施工圖對設計。華電完董成第一期拐的雕40紙0撞畝土地掛牌，宣在敵200撞5細年增5輪月進行第二期積的家40棵0蛇畝的掛牌，現齊正在進行一期暖工程的施工。斯據此評估，已更目前的開發(fā)進邊度，若干年后虧，在這里將形退成悲近盲1000扛0緒畝的大規(guī)模、邊高品位的排屋膊、別墅群，成蕩為杭州西郊最貍有品質和影響傾的湖山居住區(qū)弱塊。鼠2.2莊***禍房地產產品的隙優(yōu)勢和特點握蠢交通的通達性劉：瀉由于廊杭惱徽勤高速李在殖***勸留有出入口，駕并銜接朱杭州繞城高速擱公路疑，目前從市區(qū)袖到湖區(qū)板塊的暴行車時間縮短月到疼2裕0租分鐘，還優(yōu)于躺走地費面倒0擔2自省道的閑林板潑塊的房產項目蹤。隨著杭州至鐮臨安地區(qū)公共請交通的班車化貌，和遠期軌道比交通的建設，摩屆時從市區(qū)到洲***檔區(qū)的交通來往盈將更加方便，像在交通不擁堵灌的情況下，半態(tài)小時內跨越西奴湖到慢***盞將成為現實，糠其憶2迫0廳分鐘動與柱3禾0堪分鐘以內的行姨車半徑，城市鋤高架至城市各需個部位和市外客區(qū)域連接便利印性，都是十分熊明顯的交通優(yōu)取勢。笨病項目的生態(tài)性歪：蓋***遭板塊所具備的仆最佳的生態(tài)環(huán)莊境，是杭州近晝郊房產項目中同所難以比擬的葛。存***奴板塊的房產項但目容積率基本政控制慎在麥0.2悶5際左右，綠化率假在階65領%跌以上；痰***刊區(qū)域本身即為創(chuàng)國家森林公園慣，天目山余脈身的森林；勾***喚全域葛有倡1邁0逮余平方公里，驗相當襯有匠2艱個西湖之大；劃***薯板塊區(qū)域內幾濃乎全是山地綠受色植物，原生程的植皮資源保爹護良好；區(qū)域護內的這些生態(tài)介環(huán)境，將明顯訴的形成自己獨星特的生態(tài)環(huán)境犯優(yōu)勢，居于杭影州大都市城郊支別墅、排屋、須公寓板塊中生頸態(tài)環(huán)境最佳的蛇位置。在良好踏規(guī)劃、設計、分建設的配置下厭，摟***騰板塊有可能產嗓生杭州都市近像郊除西湖板塊恥以外最好的生驕態(tài)景觀別墅板呼塊。褲資左產品的價值性悼：勢杭州以湖山之券美享譽世界，扭經過百年發(fā)展己，環(huán)西湖周邊曲，已留下了無妙數的民國近代透別墅建筑，不早少為史留遺跡森。在國家的嚴逼格規(guī)劃許可下塞，西湖周邊是累不可能產生任灘何低容積的住去宅產品稈。雜喘近株1漁0統(tǒng)多年來，杭州鑄比較成功的景竟觀房產，特別捉是別墅項目基偵本在杭州城市握西部方向，沿究群山余脈布局料，采山水綠樹耀之靈氣。從天醒目山路、西溪怕路一路走來，柳在閑林板塊沿感線集中礎了垮1法1奮個別墅、排屋魂、公寓樓盤。嶺目前，閑林板退塊的別墅均價格為嚼1.稠2栗萬紡元店/擺平方米，老余漲杭地區(qū)綠城開矮發(fā)的桃花源精稈裝修小戶型別極墅均價封為尿3敘萬請元興/豬平方米，而且深，價格堅挺，龍穩(wěn)中有升。相爬對來講，梅***腥板塊已開樓盤秤，一般的產品太價格還委在外600君0絕元左右，一些壘知名度較高的橡樓率盤，淺如來“稠青城山語聽間卻”鐮、?！皰\繡錢揮塘網”螺均價洲為鐵900露0棉元賀/仰平方米。三者年到達杭州的通嚷車時間相差不昌多，而實際情由況已經證明，亂***恩板塊不僅生態(tài)駛環(huán)境、配套遠滑景要勝于閑林殼、余杭區(qū)塊樓跳盤，交通的通方達性也將不遜膠于上述地區(qū)，褲而小***旁板塊與閑林、視余杭別墅的價邀差，卻存在很杏大的差價，在護排屋、公寓產塘品上情況也大調致如此，這是傅在進入州***兄板塊區(qū)域內的普道路交通條件取還未全部到位激的情況下的價耳格，它說明了盒青山板塊房產滑品巨大的價值慎空間，這也是屈目前各大開發(fā)夠商紛紛進入畢***栽板塊的真正的她價值原因之一稈。醫(yī)2.侄3伶現有周邊主要藝樓盤介紹貫項目分布見附旦圖搏2?！?**葉板塊項目分布敗圖轎中蒸都胃·消青山翠湖漁：中沃都巧·榜青山翠湖項目抄憑借稍著萄364犬2然畝的規(guī)劃用地制和核心區(qū)位，逢可以說是趣***即區(qū)塊最重要的闊地產項目之一病。這個碩大的乞地塊西北端為吊群山起伏，重摩山疊翠，向東船南漸趨低緩，擾形成低山丘陵帆，與寬谷盆地扔相向排列，東蔬接域***趕形成兩個湖灣贊，雖很難縱覽沉全貌，但沿路炎進入，曲徑幽浩深、水草豐滿紙、谷空鳥啼，部確實讓人充滿產了期待。它的門總建筑面積將猴達余到刃9財0馬萬平方米，規(guī)暫劃談100萄0冠戶，容積晃率歉0.2擾5嘩，車位配擠比葛1課：蝶1豬。首發(fā)項目由麗獨立別墅、排片屋及部分酒店看式小高層公寓胃組成。小區(qū)內凡還配有部分商妖業(yè)配套設施，押并同時建設五熄星級休閑度假大酒店，酒店占思地面受積埋5孤0改畝，總建筑面謙積限3淘萬平方米圓，將阻于摩200路7羽年琴1堂0拿月份開業(yè)。根且據開發(fā)商的設告想，露這里今后的建劍造目標是一處糕可居、可玩、提可賞、可藏的廚高尚生態(tài)山水塊別墅園。相比竟于縮***云其他項目，地挎塊大、位置優(yōu)載越、配套齊全睬以及較高的規(guī)抵劃點是該項目孝的優(yōu)勢。臨湖塑灣的房子總體覆布局為四層，終面變積爺430-47捧0宅㎡，價壞格螺45陜0襖萬故/決棟左右，花園耍面衣積未400-80疑0從㎡，設有觀光鋸電梯。其他部脆分面積有恒：湖31壤2誓㎡，價格惹為獸300-31頭0牲萬憶；怖40創(chuàng)0歲㎡，價格隆為曲35事0斧萬善。逢200弱6箭年矮3津月首期開盤槍，贊200理8絞年摩9窩月交房。萌吳越山莊：率吳越山莊項目隸是臨安當地開榆發(fā)較早的項目侄。位于艱***弄的西南面，入源臨安市區(qū)的大這路沿邊，臨安溪著名的功臣塔滴下，就會看到朝吳越山莊項目臨。吳越山莊是望在原臨安茶廠叼的地塊上改建認的，東臨問***惹，南臨橫山弄幼水庫、北靠錢苦王大街，從地脾理位置看更靠元近跑***方區(qū)塊，但在景眉觀上比擇***侍核心區(qū)塊有所飛差異。項目占隨地掌有乘20季0筍畝，總建筑面信積驟1訪5塑萬平方米甚，中40副0鳥戶，容積巾率宮1.光2蕩，綠化只率渠40慈%進，車位配勢比酷1兵：嶄1個。開發(fā)多層公眉寓、排屋、別域墅，主要以排豪屋和多層為主揀，主力面紋積泊207共-22妨7障平方米番。僅自狐0概5擾年開盤以來銷漿售情況良好，良目前只剩下少所量余房，聯(lián)排包排屋少在善350或0側元睜/貓平方米，疊加供排槐屋竟470保0勢元宰/透平方米，多層浴公寓續(xù)在螞280銀0艙元鈔/言平方米，二期既也將去于送0持7命年下半年推出曠。該項目暖于猾200播5螞年京9濁月交付，是蹈***澆附近最早交房誓的一個樓盤。削二期交房時間卸為伴200附9襯年。想青棒城弓·慰山語間：仍沿臨石公路郊車行七八分鐘定后就到了青山村街道民主村，服由杭州青城房霜產開發(fā)的以別氏墅為主的青唉城忌·恭山語間項目北肚邊為西大山、搜美女山，靠山單面湖是該項目轎最大的胳特色，占獎地葵150拼0農畝，總建筑面雹積欣為宿2慈7組萬平方米氏，他87窗7儀戶，容積率側為當0.2驚5喬。一期預約階新段，推出獨立翅別墅，價格膨在仁525扯0叔元戒/過平方米左右。幅目前正在進入渴二期房源預約治階段，二期最關大的特點是推燦出堤了屢180要-22株0爬平方米患的迷你獨棟別租墅，均價漆在碧13綁0鄉(xiāng)萬型元臟/檔棟左右。該項桌目以山地別墅邊為主，推出迷魂你型別墅定位型杭州中級階層移，自住需求占綢多數怒。恰足在周邊同區(qū)塊為在售別墅中，拒售價相對較低糧，中長遠升值拜空間較大。但引是最大不足是機周邊生活配套董缺乏，可居環(huán)熄境成熟尚待時擱日。戶型茅：以J-狼3著戶踢型翠206.筐3墓㎡的面積，精急巧但是功能完崇備。三個臥室織，一個書房，溉獨立的保姆房牙，盡顯人性化帳關懷。議6.富6余米何開間的豪華主蓮臥，帶開放式喜走入衣柜和獨關立衛(wèi)生間，彰跡顯主人尊貴。態(tài)超大露臺，將育秀美山景盡攬洗眼底。南向的寶獨立餐廳叛和安3匪0掃㎡大開窗戶設烤計的客廳，享事有良好的自然享采光及通風條勻件。擺錦繡錢塘您：在青宿城倡·香山語間東側即與為錦繡錢塘項班目，以別墅為綠主，站在高處巷俯瞰，可以看更見園區(qū)為低緩盒山坡地形，地蘿塊南低北高，數內有若干塊大醬小不等的天然椅湖面。占宵地螺115袋0案畝的錦繡錢塘拿項目總建筑面乏積臺為因2部2宏萬平方米，容房積烏率濤0.2鏡8列，共狡有抄60格0澤余套別墅。現擺開發(fā)位于樓盤泡西南區(qū)塊、依患臨石路的第一俗期別墅弓，堡200眼7攤年上半年幣開盤，揪戶型褲在朵300毀-35執(zhí)0池平方米受，價格每幢波在爽30起0綿萬元左右。交漫房時間瘦在柄200宵8溝年下半年。筑境內外2050外觀圖精筑境內異外速2050誓：這個由臨安概當地房產商開間發(fā)，項目具體個位置在環(huán)城北幼路以南，東湖錄路以西，與浙灘江林學院新校飯區(qū)隔室路相望，南望悼苕溪，應該說燕景觀條件較好暴。項目總占養(yǎng)地積30養(yǎng)0剩畝，建筑面積限達到舒了圍2崗8鏟萬㎡，容積潔率驅1.2甚9帝，綠化午率包34.5萄%盾，車位耽數吸70哭0擾個。建有多層據、小高層、高言層、排屋，并適有較多的商業(yè)意用房，車位配亭比較高，配套箭設施較為齊全爹；同氏時饒6譯路先、帥7鵝路公交車也解管決距市中心稍躬遠的問題。由如于開發(fā)較早，鑼一期開發(fā)的排臨屋和單身公寓丙以及二津期泊A島組團均已售完湯?，F正銷味售慶B類組團，排屋均且價公在橡420殖0慨元譽/倉平方左右。筑境內外2050外觀圖金基·青云山居外觀圖脾金隙基燒·往青云山居蛇：金癥基仆·位青云山居位于舅錦繡錢塘以北瓜，距杭州市奮3躁6摟公里鑄，項聾目賊0錄6嚴年年初開工。麥與誼***抽板塊其他樓盤踢的坡地別墅相涼比，青云山居瓣雖然也是坡地房風格，但是地輛勢區(qū)域中的腹榆地面積比較大擇，這為房產商潤開發(fā)多樣化的佳別墅提供了便暖利。項目北面齡有一示個臭1贊萬多平方米水董域面積的太白塌塘，池水清澈修見底闖，區(qū)“約這里的池水有日點九賽溝的味底道配”區(qū)。這也是開發(fā)凡商看中這塊寶壟地的重要原因煤，據說，在金陷基房產之前，慧有很多房產商神都曾在這個地敗方來踩點，對庸在這里開發(fā)一劈個個性化的別販墅項目向往不遺已。美麗的風艦景，是上天最鬼好的禮物。開跪發(fā)商為此特別騰決定保護性開襪發(fā)，利用天然噸景觀，做好保診護，沿太白塘忘做部分頂級別掉墅。共侄有巾118式0輔畝地，總建筑供面既積遵1烈9翠萬平方米，容疲積率掏為謀0.1佛8倆（一期）。第究一期原于總0逝6醉年海4怒月，開盤，每助戶建筑面術積粒360-40預0嶼㎡，占地面卷積耐800-10散0燕0謙㎡（含周邊花偶園占地面積）歲，總鼓共美60陸0滴余套，日前可承售樓男盤煎7陰9愿戶，價雕格什250-30寧0映萬。金攪基塞·畫青云山居祥不高希望摻雜任何代其他住宅形態(tài)己，既維護了獨織門獨院的舒適洋私密，又保證滿了整個別墅園縱區(qū)血統(tǒng)的純粹認。如此大規(guī)劃地的純獨棟別墅俱開發(fā)，在杭州挑別墅開發(fā)史上似實屬罕見。戶貿型：該戶愿型理35暫9蒼㎡，五室四廳牛四衛(wèi)，整體通刻過大窗大門連留接室外大型木估平臺，把自然仿景色引入室內讀，豐富了室內潮表情和生活情兄調；獨立入戶仙門廳，雙車位畢私家車庫，宴命會式大型餐廳景，展現豪宅的喘尊貴感。純粹提的家人專屬樓隔層，由兩個主金基·青云山居外觀圖臟臥區(qū)和一個起溝居廳組成。主遙臥區(qū)由寬大臥閥室、開闊書房胖、獨立衣庫、欣精致梳妝臺、腿豪華衛(wèi)生間共鍬金基·青云山居外觀圖金基·青云山居外觀圖六西浙子北·共玫瑰溪谷旬：西旬子聽·幣玫瑰溪谷項目覽是由浙江綠城顯房產聯(lián)手西子恒房產打造，是杰區(qū)內目前品牌康呼聲較高的一泥個項目。沿臨奪石公路南面小鞭路過去，便是艙西隔子星·篇玫瑰溪谷，農社田和一座座起該伏的小山，是盈遠看過去風景五，但走近了又才完全不一樣。管***掉全貌一覽無余嘩，湖面平靜，廳三兩個人垂釣撐，遠離塵囂的章悠然自得對任還何人都是種享泳受。西棋子謙·仁玫瑰溪谷是高***批區(qū)域內為數不袖多的幾個直面銜臨湖的項目之單一，占地彩約豪160糞0赤余畝。項目擁蟻有太陽灣和水裁景灣兩個水灣夾，水景線有千納米之遙。景觀丟太美，有時候據也會成為房產盈開發(fā)的負擔。海西智子丑·煤玫瑰溪谷蘿將圈“或山地水愉岸意”酒和提“鄭湖泊游際艇禍”牌的主題文化融逃入住宅社區(qū)，退創(chuàng)造一指種嚇“紋奢華時單尚亞·插游艇時旺代規(guī)”足的全新生活方旋式。礦這替一恐“厭湖泊游艇社區(qū)最，山水高尚別妻墅毛”翻的形象全面執(zhí)劫行，玫瑰溪谷沃將杭州的別墅飾開發(fā)，直接帶罰向主題社區(qū)的辜前沿時尚話題叛。整個園區(qū)分功為臨湖和不臨編湖的南北兩區(qū)雜，靠近臨石公且路的北區(qū)，將困以經濟型小別東墅為主，戶型暴面積舒38洋0笨平方米赴左右?，F為工鞋程設計規(guī)劃階止段，預較計粉20少0奮8沉年爭6選、感7辟月份將推出第渠一期。林水山居外觀圖或林水山居鬧：屬臨安市區(qū)橋項目，位于臨刷安市城區(qū)東北侍面，東鄰浙江瘡林學院，主要書為多層、別墅具、排屋、疊排運、單身公寓，伏占雖地柴17棋8晚畝，總建筑面最積湯1蛾3潑萬㎡，容積吐率垂1.0盯9眠，綠化他率撤40致%當，車位配近比壘1梨：坡1蘇。二期開盤時候間深2007.終2津，主力戶型：賢別算墅鵝336秧-39墨9好平方米轟，排屋槐30微0暴平方米純，疊屋樓20稠0木平方米以，別墅售耕價刃5000-7垂00嫌0橫元遣/謀平方米，排屋勉售材價鞠400胃0住元虛/丙平方米，疊屋分售紹價福380羞0翅元御/男平方米，多層城售艱價狠298刪0講元畏/疏平方米。交房棟時闊間芝200獸7艇年怪1放0狀月。林水山居外觀圖槳***偶8怠1閃號艇：幅***豆8減1灘號位于臨安駝***裳西容側各,廁驅車至杭州約萌三丈十分鐘左常右罰,煮至臨安市區(qū)肺僅遞5鏡分鐘車程換，濫本項目采用澳編洲建胡筑風格，占框地辮13盯5趕畝，總建筑面品積及2700窯0諸平方米，綠化縣率蘆6草0慨％以上，容積賺率星0.煉3蜂、得天獨后得從地理位置，資提源得稀缺，本屑項目僅愛設駕8差1崗席珍藏版別墅釘，整個項目分芒為南北兩大區(qū)蓬塊，南奔區(qū)曾150野0蛾平米得自然水增域融入貫穿于山整個小區(qū)內部蜜，通過設計中渠央景凍觀替36氧0聰度親水觀景島媽更讓人與自然原零距離接觸。沉北區(qū)預喚留碌2500熊0體平方米自然山普林形成了一個廁天然氧吧。項孕目因地形得獨貢特充分利用山味、坡、湖的自填然條件展開布閥局。建筑格局疊大暫多陽2墓－寇3魂層，建筑面度積捷30喚0化―余―尼55肌0唱平方不等，部課分戶型帶有私余家游泳池，花辱園面混積村30漠0完－耽90房0拿方不等（贈送斧），每棟利用下1頭米閱多高的圍墻圍覺合形成獨棟的撞私家庭院。在鄙單戶建筑設計融上采用創(chuàng)新無贏阻礙、全框架式試結構，讓房敏型的布局更顯鈴自由流暢，讓勺主人可以根據碎自己的喜好任胞意分隔內部空裕間，彰顯個性隔與美感！選建筑類型：圍爺合式低層住宅野，占地面蘆積串9播萬平方米，總羅建筑面哄積愁4雙萬平方米，總生戶招數窩8剖1徒戶，容積郊率麥0.悉3伸，綠化菊率幟60旬%摟，車位比例婆：便1忠：母2丙。邁200歲7酒年港4結月開盤，戶型率面積膏：戲300-50筒0渴平方米，交付它時身間遇:200口8銀年您1倘2皆月。均價轟：兩26雁0滲萬延/度棟。雨六合婆盛戀·辜湖光山色：宿位于臨安獅**誰街道兇***儀村玫瑰溪谷斜儀對面。建筑類矩型：別墅、排溪屋、公寓、商恨業(yè)街。占地面擠積灰70持0睜多畝，建筑面劣積蒼3術0諷萬平方米摟。敬200鏡7翠年近5么月開工怠，爬200茄8舊年上半年開盤化。填大鵲地堅·摘春天：矩由臨安本地最亂大開發(fā)商之握一孫—者—認杭州大地房地鉆產開發(fā)公司開驗發(fā)，位于臨安桿的城西，西對棒玲瓏山，北與吼天目高級中學掉隔街相對，東家近人民廣場。上主要為多層、憤小高層、高層鋤，占騾地形10宏2保畝，總建筑面邊積故達鞭1直9役萬平方米滋，候70猛0析余戶，容積練率屯2.1棗5份。急200俊5腥年直3呈月開盤，現本螺期開盤孩：康2007.交1民，可售套數毅：爸10外0他套，戶型面律積焰120-20旱0因㎡，愁于防200單7孤年底交房。價翻格嚇在它4500-5封00雞0鉛元刺/蒜㎡。楓林曉城外觀圖滾楓林曉城卻：位于臨安市昆中心，主要多經層、小高層，兵占羽地德4竟0繞畝，總建筑面世積餅6耕萬㎡，執(zhí)總悅27如8嗚戶，容積代率雖1.8鼓8貸。開盤方：前200即6蔥年伯1兩月，戶型面擊積悄108-19鏡0勿㎡，起濕價每400籌0市元殿/袋㎡。楓林曉城外觀圖觀第三部緣分炊托盜項目整體策劃佳3.1積損項目開發(fā)產品鎖定位策劃爹隨著近兩年杭掙州經濟水平的躲迅猛提升，別膠墅購買群體已草越來越大。而僑住進別墅是很擔多人的夢想，拿大多數人喜歡石獨立別墅，并屈有舒適寬敞的就空間，因此，凝獨立別墅的發(fā)樓展前景又會更梢大。同時，隨來著市場供應量看的放大，別墅琴產品市場細分淋必將成為趨勢者，一些經濟型凝的別墅產品足(庭聯(lián)體別墅和排哨屋超)騎由于總價低，孔正逐漸吸引越警來越多的成熟戲的或年輕的消足費群體，別墅滿市場也逐漸走穿入大眾化的時遇代。蠶因此，我們認甜為本項目的主嘆力產品應為獨宵立別墅，與周喂邊的省直房產隨和華電房產開流發(fā)樓盤，共同略形成具有較大謊規(guī)模別墅群，祥同時，項目區(qū)順內可以配合部劣分市場容量較薯大的聯(lián)體別墅洽和疊加排屋，奉如受于項目規(guī)雜劃融容積率的要求趨，還可以設計宿部分山地公寓今。飾3.2懼罪面積的選項坐目前杭州供應殊的獨立別墅面刃積主要在效250月-520濱平方米擇之間，花園面牙積在跡600屋-1600丙平方米版之間，發(fā)600汗-800版平方米為的花園面積是炭主力；聯(lián)體別里墅主力面積為釀250隆-350碗平方米謹；排屋主力面當積狀180眼-300哥平方米儲，排屋花園面反積在者80燭-400柿平方米巷之間。通過實稍際調查發(fā)現，截別墅市場呈現友出不同的現象舌，禁30洲0段㎡腰左右的別墅銷噸售火爆，而大洪面積別墅由于胡價格和受眾面牌的緊影響，銷勢一硬般。目前，很知多別墅都處于洽杭州近郊，就虎目前的交通狀酒況和社會消費菠能量而言，大轉部分還不適宜塌做第一居所，景別墅的購買群呼本身素質都較診高，不會刻意情去追求大和豪罩華，崇尚自然爭，向往生態(tài)，冠講究實用的輩“哲5+絕2融”圖郊誼外延“咱綠停色悉”野房產仍是冰主要的消費導破向。根據有關煮機構初步統(tǒng)計嬌，芽***好板塊目前儲備觸的別墅排屋項偉目約還錯有再900缺0俱畝，從整體上稠講，這是一個倍相對集中，而猴且具有別墅排刑屋環(huán)境品質的燕區(qū)域。讀為此，設計定費位上，獨立別陵墅面積建議安拍排田在辜250-45敏0雞平方米，花園苦面積爪在愈600-10炊0繁0甚平方米；快聯(lián)體別墅主力協(xié)戶型面積墻建議安排在征200-35型0遇平方米，花園屬面積森在銹20勾0-吼5顛00缸平方米之間。欲排屋主力戶型城面積昆建議安排在將180-30揪0衫平方米，花園座面積陡在何10打0-恰3遭00第平方米之間。杯3.3臨打建筑風格選擇著歐美各國的別刪墅建筑風格在叢杭州的別墅市誼場上幾乎都可映尋覓得到：意掠式、美式、荷首式、西班牙依式怎…投…塔而中式風格別找墅卻零星難見蓋，杭州某個樓分盤曾開發(fā)了少思量的中式別墅獸，結果受到了繁很多有錢人的遣追捧。但一般賺而言，中式別伙墅應建在平地比上，因此，像翁***吊這樣山水圍合歪的地方不一定僑適合做中式別第墅產品。早幾號年的購買者，積大都喜歡歐式慈的、美式的別棟墅風格，但隨偶著購買群體素噸質的提高，喜慕歡的風格也越考來越多樣化。書應該講，貼近衛(wèi)自然的綠色的盯鄉(xiāng)村風格的別蜓墅，將會破是市場主導的長產品線，應具聚有比較廣闊的辯市場前景。這扎種風格不過分費拘泥于其是歐浩洲的、美式的屈，還是中國式筐的，而是多種壞建筑元素的綜索合，為我所用景，滿足消費群疑對接近自然，富享受自然的渴垂望，實現現代潮城市人們生活蛾群體對郊區(qū)自慘然生活的追求快?？?.4火屠產品價格定位鼓目前，麻***腥板塊舍的正勝在開發(fā)項目，射包括錦繡錢塘涼、青腎城侄·陷山語間、鹿***較8勤1緒號、中捕都葡·駕***瓜畔、金集基逝·自青云山居、玫畜瑰溪谷等，中酷都很·窗***蝕畔、玫瑰溪谷屠等樓盤的高檔幅產品，別墅總永價應言在寨40暗0垂萬元以野上時/郊套，一般產品叼將集中姿在毅20侮5咽萬虛-45采0弓萬恢元俘/策套區(qū)間，經濟笨型產品價格還矛可以更低。但懼是，如無論從撤交通距離還是郊自然環(huán)境來看炕，相對于杭州許其他別墅板塊氏，甩***權板塊默的產品，滾綜合性價比較啞高，都有較強吉的價格優(yōu)勢。幅山地別墅以金釘基成·隱青云山居、錦席繡錢塘、青沒城驚·艇山語間為代表輩。金州基筆·要青云山居預定上總而價價250-40蛋0塞萬余元邪/摟套左右；青緩城響·普山語間經濟型雞別墅，小戶型白迷你別墅面積暖在排180嫌-22津0蓋平方米外，少15害0即萬元左右的總鎮(zhèn)價，填補了青***唐別墅板塊市場劇空缺，吸引大柳批年輕的知富炮人群，開盤銷猾售后形勢一直廁較好。察因此，本項目庸產品的價格主傅體定位，總價漿價位建議撿在虛150-35歉0壘萬左右為宜。侍第四部謹分檔懷高項目產品規(guī)劃魚4.烏1段項目總體規(guī)劃摔總用地面詢積奸70災0猴畝朱（矮46460提0許平方米）京容積率偉＝敏0.504蕉域綠地率撿＝眾49.莖5辰％鄰總建筑面積萄＝封24300愧0完平方米創(chuàng)總戶數侍＝尋120妹0翠戶聾總居住人攔口誕360冶0比人腦其脖中蜜侮單體別信墅醉30址0約戶菜抬每戶用性地踏1.廢5祝畝（包括道路耽、綠化），建冬筑面接積案9600棄0竟平方米（平近均雕32饑0利平方翼米拾/漠戶）。器排烘屋編13謝0株戶尤乒每戶用市地木0.晨5星畝暮，廁3250暑0倆平方米柏（忽25剃0貍平方股米區(qū)/蠟戶）。屯公寓、疊加排韻屋略77碼0轟戶側，青9240選0縮平方米播（峽12吉0夠平方題米倡/壩戶）。儉公建（商服、積幼兒園、物管罷等風）吉13100m蛇2偉。嘴停車腸庫幅驗博單體別墅每戶篩一個車庫兩個聰泊車位；連體戴別墅、疊加排蜂屋每戶一個停外車庫；半地下模停車是庫晶9000(3奴.6*5*5交00贏)擺平方米。瑞主要技術經濟費指標姻序號世項冒摩鋒目柔指鈴邁距標茅備給粒棉注飲1瘦建筑面積能別墅鷹96000兄m街2陪30園0倍戶棟排屋婚32500右m效2充13停0牙戶蓬疊排、多層公隔寓擋92400咬m模2積77希0賢戶壇半地下室扮9000m浩2獎幼兒園胖1101m躲2耕公建、會所只12000拋m哈2促合計螺243000芬m卸2齒地鑼上誘234000身m謎2許，預地紙下券9000m幸2該2妹總占地面積然464600算m圈2帥3觸容積率蠅0.504袍4幻綠化率鉛49.5%織5聯(lián)總戶數似120暢0漢戶廉6乒總居住人口洗360娘0鼓人位4.變2堆項目總圖布昌局主鴨填見附圖監(jiān)4.夠3匠項目配套設姐施嚷具項目配套會所場、商業(yè)、幼兒糧園、物業(yè)管理夜用房嶺共倆1.3折1恐萬平方米。在眨距項目剛約使200嫩0粒米處的山語間務對面有中小學寺、醫(yī)院、商場喚、飲食一條街和。續(xù)第五部禍分信吃型項目投資估算具和資金籌措逢5.密1滔投資估算偷項目投資費用順估算及利潤表蒙項目名稱：題***杜房地產項目調稍按土地面沙積榜46.4眨6數萬均㎡件、景容積歪率樂0.50突4棗測算疾序號伐費糖頸往用向臘挽名諷貞悄稱笛安單位指標摸（顯元興/m尖2癥誦眾）柏扇總工程費用合兵計（萬元）蓬備注耀（一）帶土地費用驚59.9跑41934葛.9利總面積乖：煎46.4川6李萬仙㎡俗1銅土地出讓金碧5嘩7裂萬瀉元囑/咱畝決39900蛋土地成交價（野含所有土地有辦關費用）柳2矛契稅你1197懸3.00%刻3贏拍賣服務費（纏交易費）趣39.9舍0.10%鷹4閑土地增值稅陣798場2.00%厲肥獲談深轟(補二回)觀前期工程費剝6642.6溉遷1蔥規(guī)劃及建筑設州計到國委標教炭810蛛宏2營三通一平宵100.00究渾4646肢灣3縫勘探、測量、主放樣等費刷0.2%跳66弟按建安造價參的食0.20%渣4濱監(jiān)理鄭費槍連1.2%貫396沸按建安造價泥的墻1.2%禿5挖報建、招標費降0.8%屋264扯按建安造價機6阻臨電臨水撿2.83牙56.6葵按建筑面終積障25940咳0勉㎡夠7爪水增容間7.7境154勿按建筑面積股8鍬電增容披12.5伙250淚按建筑面積鑒尚趙間覽腹(勿三永)閑建筑安裝工程錘費水1500扯35235緩啊醒建筑面倦積慌243000司㎡屬1嚷土建工程彼1300.0播0勇31育590陷不含內裝修勤安裝工程蹤50.00閥1215蒙2鐘室外廣場、綠無化、道路等間100.00膀叉2430理獻掘王樹(蜻四穴)扎基礎設施建設殊費歲122漸2964.6端餅按建筑面積挖1宏排污工程業(yè)20.00棉486滅咳2行室外供水工程咸20.00牲486題簡3造室外供電工程秧35.00朱850.5首車4藍煤氣安裝工程喇27.00訓656.1裹儀5休室外消防工程緒10.00弟243檔渠6恒安防及智能化蠅工程尚10.00味243吩賺(優(yōu)五策)狹各類規(guī)費杠15.1椅366.93殲澤1糾墻改、散水泥掙基金絨9.50忙230.85疊按建筑面積帽2波防雷審批種1.60博38.88瘦統(tǒng)3舟質監(jiān)費具2.0座48.6橋謝4懷白蟻防治費澆2.00賞48.6戲按建筑面積英絡脂禮灰繭(左六瞇)萌工程預備費畜倡176吵2社念宰篩塌5燕%洞嗚雜1761.7咬5興悲建安圓費丟35235撿(冰七塑)葉財務費用抗1183雪臂1葉建設期利息（牛年利）簽7%卸1183賠貸黎款猛1690買0鳳萬茶*7%地癥武誦燕紛（煮八器)押管理費用球1.5%駁2096油按銷售申價匹×1.5%元總成本跟379煎4短元鞋/抹㎡特92185屆銷售收入框體139739柴.4遞600酸0申元垃*23289葡9/阻㎡揮(擾九密)懂營業(yè)稅金及附尤加胃資7476管歡1鋪城建稅喜7%濱489山營業(yè)稅稅描率井7%蠢2界營業(yè)稅牽5%頁6987灣營業(yè)廟額汁5%史尋堂仆戶異(袍十毅)拼銷售費用券419克2歷勇1傍銷售、廣告費槳4192窗按售訂價往×3%純鋸菠利潤左35886窩鑰5.映2洞資金籌措集本項目土地出磨讓金及稅總妻計釘4060付0魔萬。項目土地俱出讓的取得可海分期進行，第指一期征地安必排妻20抗0謝畝，土地出讓筍金及冊稅獲1100票0布萬。土地出讓旅的取得可采取列自籌資金和銀儉行融資二種方泛式。若資金流鷹量比較充分，峰則應考慮在一受年時間內將土系地手續(xù)做完，欣以免土地增值放較快時，國家蚊相關政策發(fā)生取變化。若資金雙調度有難度，恥則可以先燒做扶20恭0肢畝土地手續(xù)，歲后期逐步滾動僻開發(fā)。窮5.惹3虹資金使用預測掏進度怪第一期：焰20廟0墳畝扶效嗎設定價格亮：罰5的5市萬誤/必畝池1徑、項目招拍定葵金蕉20簡0題萬杜姐牧僻參拍申請前交沉土管部趕門徹求臨2階、一期啟動資瞇金典220殲0壤萬少20%辱棋碗土地掛牌成交家后首箏期省尸體（自籌資金）機；嚼者3緊、一期二付資扭金喪440襖0欠萬抹40%擺勒葬掛牌成交后糟約通9會0扭天終肥（自籌資金）譯；浙峽4止、一期三付資鴿金億440悉0災萬洲40%預餓膝掛牌成交后章約泄18粗0艦天騰拒（自籌資金）??；亭拆造5保、合同履行完值畢，取得一幸期咱20至0貿畝土地權證買第二期：鑰20不0竿畝粥雞規(guī)設定價格以：時5娘5珍萬釣/擋畝離腳油一般可考慮將蔬一響期倘20包0駁畝土地權證既軍期抵押銀行，部獲得銀行融資場。預測如按成靜交鞏價君6注0郵萬逼/棕畝款的叮60損%搬放款，則可獲狠得融資幸約驅720過0府萬。如按當時堅市場評估價預驢測，融資額度仇將更大。速1程、項目招拍定判金安20鐘0饅萬盯羨豎億參拍申請前交世土管部看門遷董2至、二期啟動資工金肆220給0巖萬式20%使誘濾土地掛牌成交世后首迎期查嘉果（銀行資金）掌；償3座、二期二付資乖金殺440話0表萬散40檢%套衫掛牌成交后抄約惑9磁0固天烘湖（銀行融資）褲；蠻4俱、二期三付資某金躍440佳0棍萬斥40童%述通掛牌成交后藝約累18淡0亮天啊排（自籌資抄金綢380佩0例萬，銀行融藝資購60港0寒萬網）饑獵姿5鄭、合同履行完章畢，取得二齊期湊20浙0鎮(zhèn)畝土