紫色字體加粗、單下劃線（高頻考點(diǎn)）藍(lán)色字體加粗（一般考點(diǎn)、拓展內(nèi)容等★考點(diǎn)、常見土地估價(jià)目的（一）以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲(chǔ)備、補(bǔ)地價(jià)、作價(jià)出資（入股、經(jīng)營、清產(chǎn)核資、抵押等為目的的土地估價(jià)（二）以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資（入股、轉(zhuǎn)讓、抵押等為目的的土地估價(jià)（三）以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、、資產(chǎn)置換、合并、分立、、關(guān)閉、清（四）以土地等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的土地估（五）以司法鑒定為目的的土地估（六）房屋征收中的土地估★★考點(diǎn)、不同估價(jià)目的下土地價(jià)格類型的判斷與主要估價(jià)原則的確定根據(jù)評(píng)估目的的不同，最終出具的估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的價(jià)格類別分為以下幾種 是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、改制上市、資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)征收等估價(jià)目的下采用的價(jià)格，估價(jià)中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場(chǎng)下的價(jià)格，即評(píng)估的是公允價(jià)值。2.二是土地使用權(quán)出租價(jià)格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價(jià)格與完全的市場(chǎng)價(jià)格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價(jià)格則是市場(chǎng)價(jià)格的另一種表現(xiàn)形式。3.價(jià)企業(yè)、關(guān)閉、等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中需要對(duì)企業(yè)的土地價(jià)值進(jìn)行，應(yīng)存在各種限制因素，價(jià)格往往會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格。4.是以抵押方式提供履行擔(dān)保的土地在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)遵循保守原則 指征用、征收土地時(shí)給予的補(bǔ)償，主要考慮其補(bǔ)償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本 指為征收有關(guān)土地而評(píng)定的土地價(jià)格，一般低于市場(chǎng)價(jià)格【總結(jié)】關(guān)于土地估價(jià)中主要原則的確定可根據(jù)土地價(jià)格的類別選擇價(jià)格、租賃價(jià)格主要是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格，地考慮替代原則，最有效使用原則(1)一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格要遵循保守原則；【特殊】房地產(chǎn)征收中的土地估價(jià)，一般以被征收土地原法定用途的市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。但根據(jù)《城（GB/T18508-2014評(píng)估，而應(yīng)按規(guī)劃★★考點(diǎn)、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的主要價(jià)格影響因素、估價(jià)技術(shù)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用自然因素，城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、氣候條件等社會(huì)因素，人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式行政因素，土地利用規(guī)劃與、建筑規(guī)劃與、不動(dòng)產(chǎn)與政策、調(diào)控政策等自然因素，區(qū)域在城的位置等社會(huì)因素，常住人口及數(shù)量、社會(huì)人文環(huán)境等交通狀況，街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等基礎(chǔ)設(shè)施狀況，供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等★5）商服繁華程度，所在區(qū)域的性質(zhì)（商服區(qū)、住宅區(qū)還是工業(yè)區(qū)、距各類商服中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、商服氛圍、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等；行政因素，區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通等環(huán)境因素，區(qū)域環(huán)境與景觀、噪聲、空氣污染及設(shè)施或污染源的程度等個(gè)別因素應(yīng)重點(diǎn)分析的有：宗地地形、地質(zhì)、地勢(shì)、日照、通風(fēng)、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級(jí)、通達(dá)性、宗地利用狀況、與商服中心的接近程度、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用年限等。估價(jià)方法選擇與評(píng)估技術(shù)要估價(jià)方法選擇。評(píng)估商服用地價(jià)格宜選市場(chǎng)比較法或收益還原法，并至少另輔助一種適用的估價(jià)方法，但要慎選成本近法與地價(jià)系數(shù)修。如評(píng)估中心城區(qū)的商服用地，不宜采用成本近法；評(píng)估已建在用的租賃性商服用地，可選擇收益還原法；評(píng)估投資待建的商服用地，可選擇剩余法。評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)評(píng)估商服用地價(jià)格，應(yīng)根據(jù)土地的細(xì)分評(píng)估低效使用的商服用地，應(yīng)注意遵循最有效利用評(píng)估商服分?jǐn)傇u(píng)估各類旅游★★★考點(diǎn)、居住用地的主要價(jià)格影響因素、估價(jià)技術(shù)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng)自然因素，城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、氣候條件、發(fā)生自然的概率等社會(huì)因素，人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式經(jīng)濟(jì)因素，地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)水平、當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)狀況、居民的收入與消費(fèi)水平、土地與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況等；行政因素，土地利用規(guī)劃與、城鄉(xiāng)規(guī)劃與控制、土地與不動(dòng)產(chǎn)制度、土地與不動(dòng)產(chǎn)政策等 自然因素，區(qū)域在城的位置、自然條件及發(fā)生自然的概率等社會(huì)因素，社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會(huì)歸屬文化程度及生活方式等交通條件，距社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心的距離、道路狀況與交通、出行的便捷程度等基礎(chǔ)設(shè)施狀況，供水、排水、供熱、供電、供氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等★5）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模及水平、居民收入水；6）7）環(huán)境因素，區(qū)域環(huán)境與景觀、空氣、噪聲、光源污染及設(shè)施或污染源的程度等個(gè)別因素應(yīng)重點(diǎn)分析的有：宗地地形、地質(zhì)、地勢(shì)、日照、通風(fēng)、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級(jí)、通達(dá)性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用、與交通設(shè)施的距離、與商服設(shè)施公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與設(shè)施及污染源的接近程度、相鄰?fù)恋乩玫?。B．估價(jià)方法選擇與評(píng)估技術(shù)要估價(jià)方法選擇。評(píng)估住宅用地價(jià)格宜選擇市場(chǎng)比較法，并至少另輔一種適宜的估價(jià)方法。評(píng)估位于中心城區(qū)的住宅用地，不宜采用成本近法；對(duì)新開發(fā)土地，可選用成本近法；評(píng)估投資待建的和位于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外零星分布的住宅用地，可選擇剩余法。評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)評(píng)估別墅等獨(dú)立居住用地，應(yīng)重點(diǎn)分析：城鎮(zhèn)地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場(chǎng)比較法，但如極具特性則不宜采用。達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場(chǎng)比較法，輔之以收益還原法、評(píng)估普通居住用地，應(yīng)重點(diǎn)分析：城鎮(zhèn)人口數(shù)量與家庭規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入與消費(fèi)水平、居民住房條件、的住房消費(fèi)政策與住房金融政策、區(qū)域位置、便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施狀況、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場(chǎng)比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修對(duì)新開發(fā)土地，可以用成本近法。評(píng)估已售公房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的用地價(jià)格時(shí)，應(yīng)注意與商品住房用地間存在的權(quán)益差別及其對(duì)土地價(jià)格的影響。★★考點(diǎn)、工礦用地和倉儲(chǔ)用地的主要價(jià)格影響因素、估價(jià)技術(shù)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng)自然因素，城鎮(zhèn)地理位置、地質(zhì)條件、水文氣候條件社會(huì)因素，城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)經(jīng)濟(jì)因素，地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)創(chuàng)新、物價(jià)工資及就業(yè)水平、相同或相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)狀況等；行政因素，城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)與政策、調(diào)控政策等交通狀況，對(duì)通便捷程度、交通、距貨物集散地（車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)）距離及貨物集散的規(guī)模檔次、道路構(gòu)造及檔次、道路體系等；基礎(chǔ)設(shè)施狀況，供水、排水、供熱、供電、供氣、電信等的通達(dá)與供給★3）環(huán)境狀況，污染排放狀況及治理狀況、距設(shè)施或污染源的程度、自然條件等★4）工業(yè)區(qū)成熟度，所在工業(yè)區(qū)性質(zhì)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、工業(yè)區(qū)的未來發(fā)展趨勢(shì)(3)個(gè)別因素應(yīng)重點(diǎn)分析的有：地形、地勢(shì)、地質(zhì)、水文條件、面積、臨路狀況、位置、土地使用限制、土地B．估價(jià)方法選擇與評(píng)估技術(shù)要估價(jià)方法選擇。評(píng)估工礦倉儲(chǔ)用地價(jià)格，宜選擇市場(chǎng)比較法，并至少輔以另一種適宜的估價(jià)方法。如缺少市場(chǎng)可比案例，可酌情選用成本近法與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。評(píng)估租賃性工礦倉儲(chǔ)用地，宜選用收益還原法；評(píng)估投資待建的工礦倉儲(chǔ)用地，可選用剩余法c.評(píng)估位于中心城區(qū)的工業(yè)倉儲(chǔ)用地，一般情況下不宜采用成本近法評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)。在確定投資利息率、利潤率、土地增值收益率及土地還原率時(shí)，應(yīng)注意把握各類工業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、利潤率及土地增值的客觀差異；礦井、采礦（石）場(chǎng)、尾礦堆放用地價(jià)格評(píng)估，宗地外開發(fā)程度依投資的實(shí)際配套狀況設(shè)定，最低應(yīng)設(shè)定為達(dá)到可開工條件；當(dāng)?shù)V產(chǎn)資源可開采年限低于出讓年限時(shí)，年期修正資源可開采確定高新技術(shù)企業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)其高技術(shù)、高附加值、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高等特點(diǎn)，進(jìn)行合理的估價(jià)?！锟键c(diǎn)、公共管理與公共服務(wù)用地的主要價(jià)格影響因素、估價(jià)技術(shù)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng) 評(píng)估公共管理與公共服務(wù)類用地價(jià)格時(shí)，相關(guān)影響因素分析可參照商服用地影響因素評(píng)估公共設(shè)施、公園綠化與交通用地時(shí)，相關(guān)影響因素分析可參照住宅用地影響因素或工業(yè)用地影響因素。B．估價(jià)方法選擇與評(píng)估技術(shù)要估價(jià)方法選擇。評(píng)估公共管理與公共服務(wù)和交通用地價(jià)格，宜選市場(chǎng)比較法，并至少輔以另一種適宜的估價(jià)方法。如缺少市場(chǎng)可比案例，可酌情選用成本近法與地價(jià)系數(shù)修，慎用收益還原法與剩余法。評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)除遵循一般估價(jià)原則外，還應(yīng)遵循發(fā)現(xiàn)并模擬市場(chǎng)價(jià)格區(qū)分市場(chǎng)定價(jià)與政策的原則區(qū)位效用為主兼★★考點(diǎn)、交通用地的主要價(jià)格影響因素、估價(jià)技術(shù)思路、估價(jià)方法的選擇與應(yīng) 所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及氣候、地貌、土質(zhì)等自然條件，交通工具通行流量、類型、停駐數(shù)量和時(shí)間等。B．估價(jià)方法選擇與評(píng)估技術(shù)要作為與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展配用的基礎(chǔ)設(shè)施用地，宜從成本核算的角度來考慮其價(jià)格，一般宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修和成本近法。有經(jīng)營收益的路段、站場(chǎng)、碼頭等可根據(jù)具體情況選用收益法、市場(chǎng)比較法。位于城心的交通站場(chǎng)用地，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，參照同區(qū)域相近用途的可比案例或基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)行年限和用途修正。位于城心或邊遠(yuǎn)的交通站場(chǎng)用地，優(yōu)先選用成本近法，其次可參照當(dāng)?shù)叵嘟猛咀钅┮患?jí)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)行開發(fā)程度和年限、用途等修正。港口、碼頭用地通常通過特許經(jīng)營權(quán)獲取收益，具有一定的性，可以選擇收益還原法評(píng)估；在同一區(qū)域同一類型用地有正常案例的，也可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。其他交通用地的經(jīng)營收益體現(xiàn)的是整體收益，很難將其分?jǐn)偟侥骋蛔谕恋厣?，故不適宜采用收益還★考點(diǎn)、出讓土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用出讓土地使用權(quán)的具體權(quán)能和使用要求：由相應(yīng)的《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定和《國有土地使用證》記載，評(píng)估出讓使用權(quán)價(jià)格據(jù):相應(yīng)宗地出讓合同約定的和國有土地使用證記載的宗地位置、四至范圍、評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)根據(jù)：待估宗地設(shè)定條件相一致的價(jià)格；若案例有代征地等實(shí)物地租存在，應(yīng)考慮對(duì)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行合理修正?！铩锟键c(diǎn)、經(jīng)營土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用評(píng)估經(jīng)營土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)考慮行業(yè)差異、所處區(qū)域狀況及權(quán)利處置限制對(duì)其價(jià)格的影響 評(píng)估經(jīng)營土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)根據(jù)待估宗地利用類型、獲取資料狀況，選擇適宜的評(píng)估方法(3)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，若選用出讓土地使用權(quán)價(jià)格作為案例比較價(jià)格，應(yīng)考慮經(jīng)營土地使用權(quán)在處置方面的限制，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價(jià)修正。(4)采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，除考慮行業(yè)差異、區(qū)域差異對(duì)還原率的影響，還應(yīng)考慮經(jīng)營限制的影響，其還原率應(yīng)略高于相同條件下出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的還原率?！锟键c(diǎn)、作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用國有土地可參照出讓土地使用權(quán)價(jià)格農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)入股價(jià)格可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修進(jìn)行評(píng)估★★考點(diǎn)、土地租賃權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估宜采用市場(chǎng)比較法、收益法等方法評(píng)估國有土地的承租土地使用權(quán)評(píng)估方法與土地租賃權(quán)類同，但應(yīng)注意權(quán)能差異對(duì)地價(jià)的影響選擇相鄰地區(qū)的類似承租土地使用權(quán)實(shí)例，進(jìn)行情況修正和期日修正，經(jīng)區(qū)域因素和個(gè)別因素比較后決定其價(jià)格。在情況修正中應(yīng)特別注意與簽訂的契約的內(nèi)容、經(jīng)過時(shí)間和剩余期限、調(diào)整情況及特別約定對(duì)租賃權(quán)價(jià)格的影響。承租權(quán)價(jià)格計(jì)算式中：P為租賃權(quán)價(jià)格；a'為盈余；r為租賃權(quán)還原率；n為收益年期純收益計(jì)算：租賃權(quán)的純收益即盈余，由市場(chǎng)與合同的差額決定還原率確定：租賃權(quán)的投資風(fēng)險(xiǎn)較出讓土地使用權(quán)大，收益不確定性高，因此，在運(yùn)用收益還原法評(píng)估時(shí)租賃權(quán)還原率一般較出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)★考點(diǎn)、劃撥土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用劃撥土地使用權(quán)評(píng)估可用采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本近法和地價(jià)系數(shù)修。運(yùn)用適宜方法評(píng)估時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對(duì)價(jià)格的影響。采用收益還原法評(píng)估，確定土地收益時(shí)，應(yīng)考慮因權(quán)能受限造成的劃撥土地收益與出讓土地收益的差異，而在確定還原率時(shí)，應(yīng)考慮劃撥土地使用權(quán)的處置限制、使用行業(yè)限制等的影響；采用市場(chǎng)比較法評(píng)估應(yīng)科學(xué)選擇劃撥土地比較案例采用成本近法評(píng)估應(yīng)選擇正常的土地取得成本、開發(fā)成本及合理的利息、利潤；采用剩余法評(píng)估應(yīng)注