**策劃書一、前言本案是市政府繼xxx之后的又一重點、大型居民生活區(qū)，整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏xx芳水園。二、推廣策劃原則本案xx在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經(jīng)濟版塊的開發(fā)和興旺。我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復合化的摸索中總結(jié)出來的。從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦？小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。從中觀層面說，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復合型地產(chǎn)。從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟區(qū)域的開發(fā)。在對xx推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創(chuàng)造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。三、具體影響xxxx推廣的六大因素xx的具體推廣受項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。我們的任務就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營銷組合（合理的項目規(guī)劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行），使之與不可控制的環(huán)境因素（市場競爭和政經(jīng)環(huán)境）相適應。其實這就是xx推廣能否成功的秘訣所在。整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規(guī)劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃；第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。四、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介1、芳水園開發(fā)商介紹華夏經(jīng)濟房建設發(fā)展公司是國有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設社會保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建設開發(fā)建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“xx市房地產(chǎn)開發(fā)20強企業(yè)”、“xx市優(yōu)秀獎”、“xx市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AAA級企業(yè)”等多項榮譽。2、xx3號地——xxx園簡介xxx整個地塊規(guī)劃用地面積12.53萬平方米，其中住宅用地7.92萬平方米，水面面積2.65萬平方米，公建及其他用地（包括水面）xx.61萬平方米?？偨ㄖ娣e12.3萬平方米，其中住宅12.19萬平方米，公建0.11萬平方米，容積率1.xx2（不包括水面），綠化率31.55%（不包括水面）。鑰xxx蚊的閱7文個建設標準：漿（粘1砌）疏密有序的己園林格局；群（慨2草）綠地、水面倒合理分布，宛腎在水中央；改（練3助）家庭垃圾預觸處理，分類袋肯裝，分類收集電；嫌（悲4服）建立中水利爬用系統(tǒng)，充分粥利用水資源；細（抬5洋）熱電廠供熱耍，減少污染；城（蛛6場）提高住宅高蕩科技含量，做揉到二步節(jié)能；癥（黎7汗）健全安全防亮范及信息管理拉。暴3燈、情xxx仆廣告運作櫻目前由獨立個傾人工作室代理視設計、發(fā)布。壓五、瘦xx雞客戶定位策略讀（一）爬xx嫩的目標客戶群島為何“除新中產(chǎn)階判級學”匠1咽、時代造就的無"梳新中產(chǎn)階級塌"捧曾幾何時，在梢"暴允許一部分人序先富起來停"督的口號聲中，撐經(jīng)濟體制的不虜斷完善，市場吩經(jīng)濟的日趨活盞躍，人們不在尚沉迷于墻"靈今宵酒醒何處揚？瘡"瓜的感覺，發(fā)出遣了秧"絡再也不能這樣秘過皂"茄的吶喊。身體搏的成長需要日播久天長，而觀儉念的更新轉(zhuǎn)換叛只是瞬間之事碌。大氣候與小濱氣候的成熟，看一大批不甘寂衛(wèi)寞的有識之士陽，擺脫了束縛喚，通過自身的乓努力拼搏，向踩著一個新的行負列前行，那就薯是有絕對中國孤特色的宴--"姨新中產(chǎn)階級周"賄。他們除了養(yǎng)遮車，購買豪宅向之外，還要有珠足夠的時間和莫經(jīng)濟去追求其凈固有的高品質(zhì)涉的生活。追求秒精致的生活品溪味這便是新中獻產(chǎn)階級的又一驅(qū)大特點。膠就中國國情現(xiàn)吩狀而言困"悟新中產(chǎn)階級月"荒的產(chǎn)生有著重英要的局限性。棉它主要行業(yè)大譜致有：部分私善營企業(yè)主，流鐮通公司，非金調(diào)融機構(gòu)，房地渣產(chǎn)開發(fā)商，三鏟資企業(yè)，還有戀證券經(jīng)營者，濫特種行業(yè)主，共以及策劃公司航，文化產(chǎn)業(yè)等蠢。這些行業(yè)經(jīng)佳營起來主要運宏用的是知識與演頭腦，所以知蛾識經(jīng)濟時代的碑特征就由此體粘現(xiàn)出來。翻2搶、鏈“嚷新中產(chǎn)階踢級成”趨特征賤"退新中產(chǎn)階級腐"特是一個源于西陰方的名詞，是余只屬于社會中早間層次的占社縣會人尖數(shù)比例較大的劉那一部分人。姥"站新中產(chǎn)階級掩"頂是整個社會的脆安全發(fā)展重心斤，他們在經(jīng)濟極來源方面占有美明顯優(yōu)勢，大驅(qū)部分自己就是頌老板。他們沒傾有時間觀念，電往往把工作和貍休息合二為一時，以其獨立的射姿態(tài)出現(xiàn)，是順我們這個社會落中最能吃苦耐化勞的群體。他暴們以自己的智掏慧，不計勞動衫時間，不辭辛搖勞地做別人不售做也做不了的久事情。他們大危都具有堅強的俘毅力，所以才疫能飛快地發(fā)展盤起來。他們大核都白手起家，通他們的富裕生教活慚90%叛都是靠自己努浴力奮斗而得到伏的。拜他們具有強烈勸的自信心，相垂信自己所做的認絕對能成功，協(xié)便是他們的信括條。生活講究天，追求品味，歌但也不輕易消委費，有時甚至得還不愿向外公木開自己的財產(chǎn)踏也是他們的特干征之一。同時榮，敢于投資，到將所得的錢用聯(lián)于擴大再生產(chǎn)潔，以期獲得更勵多的利潤。冊"所新中產(chǎn)階級慮"田并不是都智商駁及高，但是他么們善于理財，即他們所選擇的急投資大多是安滿全性高，獲利嶄較大的項目。憲追求成功，追來求財富的腳步改永不停止，更歸是苦"魂新中產(chǎn)階級鄙"趴的顯著特點。黎3識、陵“幣新中產(chǎn)階辜級多”洞的具體表象癥第一組，經(jīng)濟腸問題：列2滔生有公文包專門奶存放動產(chǎn)票據(jù)雪，如股票認購喬協(xié)議書茶2靜衰至少請一人幫桑做家務，如清相潔女傭或帶小寺孩的完2境司住所至少一處映以上屆2急引有至少一部車隙2察鉆第二組，社會典問題：催2渡稻每周至少兩次慣在外享用晚餐姻2婦駝可能有家庭成唯員是外國公民曬2褲史組織過讀20智人以上的聚會季或晚宴塌2醬份認識公眾人物稱，如藝術(shù)家、程大老板和政客料2眨僵常跟朋友一起河外出度假未第三組，文化丑問題：棍2透宿名校畢業(yè)或有霧博士學位貢2車2.摔會至少兩種語津言未2樸3.岸定期參觀博物擺館恢2葉xx.貴每月至少光顧元一次音樂會、沸芭蕾或歌劇表吹演古2廳5.稍收藏藝術(shù)品，畜或古董困第四組，特征萍問題：殃2伶滔是俱樂部成員療2籌洽去過國內(nèi)大部謊分地區(qū)核2捷裕每年因工作之釋故長途飛行葬5玩次以上退2排醫(yī)曾被邀至大眾糟媒體零(漿電視、廣播或煎報刊溫)煮表達看法端2鋸鮮每年個人捐款糞達咱1000境元以上制（二）針對辦xx遺的目標客戶群手聘請形象符合吵的品牌形象代土言人工由圓于舞“藏新中產(chǎn)階軟級齒”蠶這個目標定位枯群的特殊性叮與優(yōu)“壯新概情念野”綱性，我們建議腿在今后賣xxxx載的宣傳推廣中始聘請儀態(tài)、氣沈質(zhì)、形象箏與田“劈新中產(chǎn)階捷級凍”拼能夠有機融合凍的品牌形象代愁言人。仍聘請品牌形象棍代言人在煉xx紙宣傳推廣中的奮作用革1勇、能夠與大多傻數(shù)的房地產(chǎn)項均目產(chǎn)生有效的臭區(qū)別。書聘請一個項目醒的品牌形象代奧言人，在如今靈大多數(shù)的產(chǎn)品嗎宣傳中被廣泛居運用，對于品陵牌代言人所帶假言的產(chǎn)品，人前們的認知程度拳日益增高。但緒單就房地產(chǎn)項律目而言，聘請望品牌代言人的潛案例很少，目卡前已知周邊地虜區(qū)物業(yè)聘請形研象代言人的有貌北京的御景園測（程峻），喝xx峰的世紀花園（袋葛優(yōu)），均屬罩高檔一流物業(yè)厲（世紀花園在我當時蘆xx捆的樓市中如此手定位）。雖然鋼這兩個項目對摘品牌代言人的咳挖掘并不深入作，但此種方式碌的宣傳推廣行舌為仍然為這兩習個項目贏得了江廣泛的知名度昂和銷售業(yè)績。碎2儀、能夠?qū)⑽覀円u所宣傳的主題局充分的表達衛(wèi)由于品牌形象攔代言人屬于客群戶定位群中最柄具有代表性的戶個體，所以他對能夠準確、直艱觀的將項目的盞精髓以個體的毒形式展現(xiàn)在人厲們的面前。具品牌形象代言話人的選擇回有鑒于釣xx趁項目的客戶定肢位群，建議在慨品牌代言人的信選擇上考慮著幟名電影、房電視表演藝術(shù)鳳家陳道明（或司濮存晰，陳道萬明的宣傳效果辮較之濮存晰更胸有代表性）。疤陳道明的在影扔視作品中的形針象已經(jīng)被大多瞇數(shù)人所接受。媽他的形象多為斷中國的民族資陳本家、企業(yè)家挪和有形象、有射氣質(zhì)的高級知恒識分子。基本狹符模合昏“勸新中產(chǎn)階趙級市”阿的外在形象。浪且陳的商業(yè)形縫象沒有被完全釘?shù)拈_發(fā)，品牌蹤形象記憶度相甲對專注。久（附：關(guān)于想xxxx策客戶定位選擇紙的建議）撈如今摘xx拔的房地產(chǎn)已經(jīng)犁從淺海區(qū)進入懇了深海區(qū)，房嚷地產(chǎn)策劃也從羽早期的經(jīng)驗主務義、偶然階段岡走向了今天的療分工越來越細她，手段越來越展高。因此只有探作到正確的市犬場定位，房地礎產(chǎn)在進行銷售板宣傳時才有可籌能最餃有效的針對目暈標客戶群體，仙以促進銷售的黨順利進行。書目前燈xx犯市大多數(shù)的房孫地產(chǎn)項目，在榴開盤前的準備噴階段都會對自赴己的項目進行粉詳細的市場定絡位和客戶群體號定位。這些定奴位或者是攝由開發(fā)商決定搭的，或者是由誕廣告代理公司拳提出的，但結(jié)父果都是一何樣的：就是其紗得出得結(jié)論都呆未經(jīng)過嚴格的匙市場調(diào)研和客止戶考察。熄在驟xx洪市的房地產(chǎn)市渠場中還沒有建閃立起完善、科斬學的，能夠涵索蓋倆xx伶房地產(chǎn)市場供盤求關(guān)系、市場甜飽和度、潛在醉客戶數(shù)量、客喬戶購侵買能力的市場裹調(diào)查報告和記店錄。盲目的市建場定位、客戶仗群定位所陣以造成了大多禾數(shù)項目的滯銷缺和千篇一律。濃我們起初接手緞xxx熱城時，也曾經(jīng)尾苦于沒有這方擺面的資料。后錦來經(jīng)過對世紀旱城現(xiàn)有業(yè)主的額調(diào)查了解，才跟將世紀城的客儲戶購買群體定視在用了乳“桶H劍”輝一族身上。這刺種韻“奴H雙”墳的定位基本準準確。但隨著世媽紀城銷售的不汁斷深入，僅相僅奇“苦H嗎”棚的概念已經(jīng)略偷顯粗糙，這就腐要求我們制定氧出進一步更加鼻詳細的客戶購冰買群體的分析左，充實浮進果“令H匪”進的基本概念之利中。但如果沒窮有真實、有效隔的市場調(diào)研情數(shù)況報告，那么派即將提出予的院“評H木”醉概念拓展定位騎仍然會與市場南的真正需要相映脫節(jié)。吸同理，統(tǒng)xx密經(jīng)過進一年的陪運作已經(jīng)進入印開盤前的沖刺尋階段，正確、左嚴謹、有理有撫力的市場定位梢和客戶群體定練位也正是這個峰項目目前的當戒務所急。有了膛明確的市場定跟位和目標客戶會群體定位，才仇能順利的尋找施到項目開盤碑的訴求切入點肚和項目今后的誓發(fā)展增長點。發(fā)所以，本公司軍建議，由我們渣雙方公司及相暑關(guān)的第三方共依同合作，逆在一個相對較傳短的時期內(nèi)，怎對某xx靜的房地產(chǎn)市場牌進行一次完善謝、輝精確的市場調(diào)納查，以求達成鳥我們雙方合作賢的共同利益。x具體商議）使五、項目規(guī)劃郵策略膛xx捆生態(tài)居住區(qū)作旺為許xx漏政府繼浴xx餅和犧xx縱之后的更大手案筆，始終為禁xx愿市民所關(guān)注。冰而覆xx買所處的地理位雨置也日益被人俱們所認可，并羞存在著無限的疤升值潛力，但慢是作為項目的胡地點是不可變改更的，規(guī)劃設緩計好的外檐、單房型等細節(jié)是琴不可變更的，民項目規(guī)劃的核刺心是理念開發(fā)譽。就像一部交挪響樂不能沒有悠主題，哀xx額的推廣不能沒虎有靈魂。我們奸把這個尋找靈油魂的過程稱做通理念開發(fā)。一封旦這個理念確幼立，整個推廣任過程都必須圍盛繞它進行，這亡種理念創(chuàng)新在誘于適度超前的產(chǎn)把握人們所追逼求的各種新的分生活方式和思煤想潮流，然后袍量身定造、消圾化、提純，形辮成統(tǒng)帥全局的矩主題思想，并多把它滲透、融減合、演繹在胸xx艦的整個具體推層廣策劃中。壩方案宵A角——包時尚理念怒（一）推廣主椅題兄——幣******相**漫1拳、推廣主題的存延續(xù)運用纖本案運作前期勿曾命名巖為院“竄****舊”退，同時市以兵“菠******居**冒”城作為本案的推亮廣主題與主打駛廣告語。這一彩階段，貢2000惑年秋季房交會射的亮點展示與遠海報、軟稿的式聯(lián)合運用使本尿案的知名度上份升到一定的階參段。雖然房交蓄會結(jié)束后，由被于更名等事件旺的影響，本案槍一度沉寂了一系段時間，但由月于埋xx旬項目的集體品職牌優(yōu)勢脅，慨“泊****擺”訓和推廣主題即終主打廣告天語宜“是******句**儉”哀在人們的心目次中已有了一定龍的地位和積累瓜了一定廣告勢罪能。樸就廣告的延伸解度來說，在正烤式的推廣上市鄭階段，繼續(xù)沿形用賢“景******槍**四”拖這個主題可以泊有效的使品牌粘形象得以延續(xù)突和擴展，鞏固容項目在人們心慮目中的地位，絕達到事半功倍采的最佳宣傳效用果，從而節(jié)約桶廣告支出。扯2鞋、推廣主題體頂現(xiàn)整合營銷的籃精神扭“連******皮**居”印這個推廣主題奴以扒“勁時就尚言”殖作為本案名xx悲的項目定位，罩有著深刻的涵驚義。榜首扁先叨“擊時刪尚屈”價概念作為目前乎現(xiàn)階段的人們裹生活中必不可虛少的潮流趨勢聲，與人們的生鄉(xiāng)活息息相關(guān)，亡與人們的衣、真食、住、行配砌合默契。這就謀意味鋼這鋤“堆時留尚錦”情概念雖然給人矮以年輕、沖動石、朝氣的形象極但其適用人群宴并不僅僅局限設于一般意義上繡特指的年輕人刺群（年紀輕）慚，而是所有追威求無止境、對昆新生事物接受杯良好先的互“董年輕人腥群刊”倡。述其次，穗由合“股時喜尚哀”困這個概念可衍奧生、拓展出眾績多引起人們興西趣的諸如家居責、消費、投資畢、生活方式等繭的相關(guān)話題，環(huán)可操作性強，灰可宣傳性強，熱具有良好的可篩對比性。對于室游離于房地產(chǎn)鐵概念之外的眾杏多其它產(chǎn)業(yè)概通念均可兼收并找蓄，為我所用升，在充分引起滑人們對本案品兼牌關(guān)注度的同戀時精確的體現(xiàn)眠出揮“降房地產(chǎn)整合營若銷養(yǎng)”寶這個新生的營以銷觀念。魚再次，由澤于裙“跨時勾尚袍”但概念所具有的酬時效性的特點由，在本案營銷婦推廣時，可以鈴時刻變捎更飽“務時弊尚?！碧K概念的主要訴櫻求點，突破傳缸統(tǒng)的模式思維要，將相對不變辭的房地產(chǎn)業(yè)營姨銷刺激得活潑獻、生動，充滿禿鮮活的生命力鉤，予人以本案州永遠追求更好污、積極向上的知品牌印象。為聰本案酬xx努銷售計劃的有予效貫徹執(zhí)行和畏今后優(yōu)xx抓二期的營銷宣番傳工作打在扎渣實的基礎。構(gòu)（二）時尚一爸族分析薦1道、從生理年齡將上區(qū)分絞從生理年齡上免區(qū)分，撐25權(quán)周歲以上和以握下兩個部分人盾群。僵25棒周歲以下，實扛際上稱器為老“皇亞時尚一自族革”怕。人生經(jīng)歷上稱的短暫，決定有了他們追求的親是浮華的、表禮象上的時尚現(xiàn)只象，對于真正棋的、我們所要寫宣揚的時尚的故生活方式并沒殿有深刻的理解越和感悟。同時幼對他們來說他濱們尚未開始真垂正的創(chuàng)業(yè)，因訓此，他們這部見分人群并不是堵本案魄xx催的主要訴求目僵標對象和購買朋人群。涂25闊周歲以上，是診本案真正鎖定地的目標客戶對屠象，是真正意節(jié)義上挎的冬“這時尚一逆族套”拘。他們大都經(jīng)跨歷了真實而又塑艱辛的個人創(chuàng)剖業(yè)歷程，對所槳謂岸“咽時竊尚奶”劑生活方式的理摘解有自己獨到萌的見解，并時簽刻關(guān)注著世界解最新鮮漏的演“隙時母尚洽”聯(lián)動態(tài)。引用它ELLE家亞洲區(qū)女總裁證的一句話：所沿謂賊“押時吃尚謎”法，就是領先一披步體驗生活的歌感受。這與我晚們所宣揚和宣鏈傳肢的跑“演時嶼尚悔”篩的生活方式毫氧不沖突?？释活I先一步享受詢諒“盒時勸尚駐”借的生活氛圍猶和狡“昨時趨尚弓”蹈的生活氣息的范這磨種扣“策時父尚尿”挖生活方式應是薯我們最大的訴團求支持點。玩2川、從性別上區(qū)線分麥中國把5000恭年來的文化傳鐘統(tǒng)積淀，使中治國的男性公民們在心理和心態(tài)誠上都較為成熟跳和深沉。他們掠對尊“演時汽尚唇”蘆概念較客觀的匯考量，使其可糊以理智的、有何選擇性的接想受速“超時問尚霧”淚本身極其附屬習衍生產(chǎn)品。同釘時，這種與生吵俱來的優(yōu)越與蝕自信也使得他松們會積極的取誕得自己的一方怨天地，具備了艘很高的接受和接購買能力。也廚正是由于這種迎先天的優(yōu)勢和榆后天的養(yǎng)成，壩使得他們需要姿像本案這樣即暑可以享受孕到鬼“嫌時霸尚壇”筐生活樂趣有可梳以彰顯身份、滅地位的優(yōu)秀物騰業(yè)項目。溉由于社會的進刷步和自強不息需的奮斗精神，冠中國女性公民童的社會地位和存家庭地位均日滲益提高。無論俘是單身女性還掏是在家庭中，槳她們的自主性遼都可以得到充姥分的體現(xiàn)。她染們較之男性公財民更加注重生暮活的質(zhì)量和生邪活的愉悅性，焦考量的因素更礦為實際和務實淺。由于本案本桑身的硬件條件番和設施均考慮部到她們的實際喝需要，所以說弱這樣的大型親凡水時尚社區(qū)對此她們而言有著酬無比的誘惑力秤，可以進一步枕激發(fā)她們的購咱買能力。籍（三籃）駕“虛時賓尚閉”撓主題的內(nèi)涵發(fā)超掘醉1優(yōu)、冰“床時丑尚賣”孟涉及你到牽“增房地產(chǎn)發(fā)展的參資源整駛合踏”母問題餡①酬“割整合營景銷都”加是本案銷售的藝關(guān)鍵噸房地產(chǎn)的開發(fā)剖和發(fā)展不是一貼個獨立運作的罰過程，他需要唱各行各業(yè)相關(guān)賤產(chǎn)業(yè)的扶植與日輔助，如何有旋效的將游離于級房地產(chǎn)之外的描、其它各行業(yè)黨的資源為地產(chǎn)誠的經(jīng)營、管理利和銷售所演用嶄—對—排即房地產(chǎn)整合志營銷，是目前兩房地產(chǎn)業(yè)界面為臨的一個重要鍋的課題，也是迫本案窯xx皆銷售突破性創(chuàng)環(huán)新的關(guān)鍵。千本案所提倡的布的推廣主客題猴“盆時欄尚徒”柴概念網(wǎng)在虧“記資源整稱合辮”痛上有較大的優(yōu)吉勢。因為這里壞的轎“先時艇尚殲”權(quán)概念不是單一協(xié)的主要表現(xiàn)本出案在硬件條件懶和設施上普的井“爬時尚與先鋪進辦”稈，而是將本案駐作為一種可以姑被廣泛推廣的染生活模式范本謹進行推薦和宣還傳。這樣，外撈界各種熊與宴“羽時五尚潑”此相關(guān)的，可以勾引起本案的理目標消費群充卸分關(guān)注的話題鑄和主張均可以谷引入本案今后出的宣傳和銷售唇中，作為本案群除本身所具備生的各種優(yōu)秀的世硬件條件和設定施外的有效支傲撐點和輔助賣繡點。麻②惑“強時偶尚座”糠主題可延展到序生活的方方面握面侵本案所提倡約的劇“咐時鵲尚桌”爹的生活方式涵筑蓋了生活的方隱方面面，我們柱在眾多釘?shù)牟荨案駮r杠尚經(jīng)”恩中選疲擇清“令家居的時杯尚垂”跪、度“湖休閑的時鎮(zhèn)尚昌”執(zhí)、手“持運動的時丈尚彎”弊、充“砍渡假的時赤尚駛”拔、嗽“榜消費的時澤尚按”館這幾方面的內(nèi)正容作為本案的月主打訴求，其馳它旬“夕時蜻尚撈”膽內(nèi)容作為輔助默訴求進行宣傳噸和闡述。側(cè)2址、浸“遺時爛尚去”薯主題可親密結(jié)減合在策xx峰項目的建筑風金格中甚本案匪xx貌的外檐設計采錯用流線型，在麗最大限度的多膀提供親水住宅終的同時，保證群了外觀上的美派感風格。這種諒流線型的設計久在棄xx館這座北方的城蹈市中并不多見側(cè)，即便是同為紐xx傷的曉3侮號地芳水園也前僅僅選用了一潑般的平行排列拿的方式，所以足本案的外檐就戶是袍“館時罩尚瞧”籍生活方式的一笛種具體表現(xiàn)，閑與名“攏時奶尚凱”軍主題有著親密灑的融合性。侵3哀、麥“踏時占尚推”療主題可具體表餅現(xiàn)在售樓現(xiàn)場焦本案孝xx批的售樓中心布笑置，可圍乓繞狂“絲時挺尚盒”能主題，突出兩同方面獨特魅力暗：秘a自本案貝xx斧獨創(chuàng)的時尚水征文化生態(tài)園林困b煌本案慶xx堵率先倡導機的廚“重COSMO櫻LIVIN娃G瓜”妄生活方式勤xx炭、本案藍xx穴的售樓中心接紀待人員，可以閥在接待時遵循傅以下原則：唱a被可以不統(tǒng)一著臭裝，裁但傷“廚時白尚趟”柜的風格盡量大匠方、統(tǒng)一祝b詠接待時除為業(yè)徑主提供必要的除物業(yè)咨詢外，德可根據(jù)業(yè)主的皮情況向他們推斯薦適合他們厚的瘋“縣時有尚術(shù)”驚生活方式黎5加、千“斥時棗尚云”坊主題可自然聯(lián)近系至媒體軟稿斤的利用上達本案打珠出就“粱時雄尚斯”界的大旗，可以腐將各種媒體上意關(guān)覆于細“隊時訴尚大”替的報道一網(wǎng)打讓盡，讓面向公疑眾的大眾傳播該渠道免費的為扛我所用，更好暖的劉將飾“勁時代尚諒”普主題作為本案滾xx叛的銷售支撐點韻。蘿6礦、鉛“冰時悲尚柴”悔主題可囊括所炸有高檔項目的線特色捎方案鋒B教——量兩棲住宅止（一）推廣主介題鄉(xiāng)——查伍“邊兩棲住共宅堅”盆，任你自由棲侄息建1太、浙“攻兩棲住給宅壩”領的概念來源映于叮“段兩棲肺人臺”訓，冤“硬兩棲請人派”薪的概念最初源結(jié)于中國南部沿勢海地區(qū)，米90滲年代初期改革近開放的大好形鉗式影響了一部窄分居住在當時偉尚未收回的香饅港地區(qū)的居民邪，他們或者居猾住在香港，工磚作在內(nèi)地；或奇者工作在香港慚，居住在內(nèi)地禿，長期的兩地添往返奔波，樂身此不疲，內(nèi)地趨人就給他們起長了個名字共叫公“篇兩棲擊人考”壺。怕2非、其后，隨著舍經(jīng)濟發(fā)展的進編一步深入嶺，劃“衰兩棲斃人糖”迫的概念，逐漸逐演變成特指那業(yè)些習慣在兩種炒生活方式之間清游離的族群。漂比如：白天工糞作，夜晚兼職博；上半年自住持旅行，下半年固打起領帶做改回芳“贊白領一忌族敬”仰，自己開公司般；是老板又是責伙計等等諸如未此類的人群。晚3餃、現(xiàn)在絞，霉“廢兩棲玩人低”色已正式演變線成饞“倉兩棲新人條類艦”咳。這一類人群篩順應時代的潮鞠流而生，他們津?qū)ι詈凸ぷ鲃e之間關(guān)系的理脫解是，既要自撞由奔放，又要隱踏實穩(wěn)重；既銹渴望安穩(wěn)而平城靜的生活，又等時刻對工作充詠滿好奇心，他敢們認為生活就短應該是豐富多旗彩的，應該是乞讓自己滿意和扛舒展的，工作坡有工作的快樂辰，生活有生活蹤的快樂。在當墊今社會中，他致們不成功，還笨有誰能成功？背（二痕）焦“俊兩棲住灑宅哈”蔽的賣點分解房1斧、工作與渡假善兼得遷的殺“已兩棲住惰宅岔”耐現(xiàn)代人的生活屢忙碌而又匆忙主，特別是像本管案目標消費人聽群這樣的成功沿人士，更是難昂得能夠享受到重悠閑悠長的假陷期。地處友誼濕路中央商務區(qū)萌的本案鬼xx宅，憑借其優(yōu)越推的地理位置和番渡假村式規(guī)劃奶設計，可以同濱時達成這些本參案目標消費人筑群的長久渴望機，工作與渡假托同時兼得。兵2硬、居家與休閑址兼得歐的吧“停兩棲住懼宅異”他居家生活本意徑上是指管醉“津柴、米、油、象鹽、醬、醋、蘆茶酸”鉛這開門七件事螞，但即將生活聯(lián)在本案量xx溜中的客戶會驚亞喜的發(fā)現(xiàn)，他虧們的居家生活棗多了幾分類蜓似仔“顧琴、棋、書、秧畫、詩、酒、百花畢”鄰這種情趣的感論覺。這種感覺強的賣點支撐來最源于本案哭xx懇本身完善的休錫閑配套設施。焰3綱、水陸相生陜的日“漠兩棲住賀宅亦”公以腰“返水文廉化每”跨為主打的赴xx篇，除了煙3驅(qū)萬平方米項、景色優(yōu)美的眉中央湖面景觀齒外，人工湖外殊圍的其他標志情性人文建筑和搬人文文化也將襪作為本案的賣宿點支撐之一。膽同時，岸邊呈玩現(xiàn)出的波浪式臺主體建筑造型妥，與湖景相映付相生，相得益際彰，是本案與善生俱來的景觀氣文化特色賣點失。升4傘、成就與時尚比兼得憑的尺“梳兩棲住認宅踢”宋時尚是一個涵梅蓋面非常廣的筐話題，真正私的傷“墳時尚一婦族水”歉大多數(shù)都是事森業(yè)有成的成功批人士，（有別昏于亞時尚一族轉(zhuǎn)，前面已有論惹證）他們對成臉就的定義不僅欄僅體現(xiàn)在對待與事業(yè)的執(zhí)著追痛求上，居家生俗活也是為他們逢所重視的，他可們不單要享受泛時尚的物質(zhì)生棕活，還要享受墳時尚的精神生榴活，為他們提帽供一個事業(yè)、臥家庭兩得意的魚地方，是本案哄另外一個非常糊重要的賣點支楚撐。紗5釀、虛擬與現(xiàn)實毅兼得桃的拜“姨兩棲住恥宅臘”取不同于網(wǎng)上組綱織絨的概“忙虛擬社皆區(qū)毯”秋，這里建的杰“趟虛為擬員”耀是指虛擬的數(shù)代字化網(wǎng)絡技術(shù)注，正是這種技害術(shù)，才支撐起站現(xiàn)實中生活中寺xx安快捷、安全、玻方便的物業(yè)服牙務內(nèi)容。買房目首先看物業(yè)，蠻已成為人們購棒房時猶豫考慮掏的第一梯隊問黨題，用虛擬支蘋撐現(xiàn)實，用現(xiàn)麗實反映虛擬是鳳雖然在當前已朽成為高檔物業(yè)退必備的硬件條兵件之一，但社迅區(qū)網(wǎng)絡的優(yōu)良錢與否仍然會是眨今后幾年客戶流考慮的主要問迷題，也是本案延賣點支撐。菠6凱、作為新住宅換運動奇跡紀的切“屑兩棲住熊宅褲”渣在去年上海召哲開的中國房地吳產(chǎn)峰會上，正去式提出了新住蓋宅運動的口號慈，但至今仍未您見有能夠稱得貌上奉為耀“談新住療宅申”艘的項目出現(xiàn)，零xx膊整體工程作為扮全國最大的生每態(tài)居住區(qū)，已尼經(jīng)為本案阿往脖“滑新住胡宅鉛”革的方向發(fā)展打吵下了一個堅實較的大環(huán)境氛圍堂，再加上本案搜在前期規(guī)劃設坐計思路上的大酷膽創(chuàng)新貸和再“閥兩棲住渠宅貍”輩概念的具體應啊用，本案已具紅備了成撐為犧“爸新住呀宅碌”瘋的實力，所以宇說象“剃兩棲住娃宅瀉”夠本身就是本案景xx夾最大的賣點。錯方案競C絕——遍都市生態(tài)理念粗推廣主雖題歉—肆—效都市生態(tài)交響咸未來由你奏響推1賞、予xx性的都市生態(tài)概狂念打消了人們?yōu)I通常認為檔的婚“恨生態(tài)城郊蚊化區(qū)”衛(wèi)的觀念。往常懷人們一提隆到欣“臨生態(tài)小清區(qū)毀”虧均會聯(lián)想到靠錯近城郊，靠近圖山區(qū)，金xx狹以其自身擁有爽大面積湖景的繳優(yōu)勢和新加坡謠景觀大師規(guī)劃瞎設計的生態(tài)風嗽光（包括大型童陽光植物園等摸）將向人們證趙實生態(tài)居住區(qū)朝也可以在城市琴的政治文化想的中心，也可肺以在城市的經(jīng)播濟貿(mào)易中心。游（友誼路及延努長線將會成為浸xx治市政、文化及怕商業(yè)中軸線）摧。做2病、生態(tài)建筑必趕將成為捏21六世紀的建筑主述流。在綠色、甘環(huán)保口號盛行驢的今天，生態(tài)窩建筑已經(jīng)應運寇而生。高科技婆的應用帶來了捆眾多的綠色建脆材，成為生態(tài)捕建筑的基本支制撐點。再加上珠人們親和自然搜，接近自然的沸自覺意識的不派斷增強，更加祖完美的生態(tài)建忠筑成為人們的薯必需。所以我醫(yī)們創(chuàng)霧造遇“食景觀鎮(zhèn)率筋”崖這個嶄新的概育念，作為生態(tài)文建筑和園林綠稅化指數(shù)之間的舍契合點。厭3遠、生態(tài)文明在稿構(gòu)筑了城市可黨持續(xù)發(fā)展的動旦力的同時，也迫成為生態(tài)住宅嶼、生態(tài)環(huán)境的鏟內(nèi)在支撐。文活明的含義包括燦了和諧的親友歪關(guān)系、和諧的牽鄰里關(guān)系、和繪諧的人生觀、賓和諧的自然關(guān)財系等。在這些鴨關(guān)系的包容下靈，人與人之間把、人與自然之榮間，都是親密俯無間的，淡即廢“結(jié)零距局離未”短的概念。以這憶些與人們生活塊密切相關(guān)的關(guān)梅系和充滿人性緞光輝的概念作泉為生態(tài)的突破牲口，加深了其氏文化的品位，批也起到了我產(chǎn)們狼“紫跳出地產(chǎn)做地吸產(chǎn)秋”吧的初衷，使詢xx流在整個屯xx貼項目中，在蔬xx去市眾多房地產(chǎn)霞中有前所未有戚的突破。六、推廣計劃1、推廣策略秋①騾本案銜xx本的廣告宣傳量絞在開盤前，要憂達到一定的飽塘和度。腹事實上，役100肯萬元的廣告費刺分十次投入和輕一次性投入，豬對其它商品而繼言，也許效果平差別不大。但避對于房地產(chǎn)銷青售而言，其業(yè)攻績卻往往有天友壤之別。從表株面上看，廣告涂的投入加大，疤風險加大。但往實際宣傳量加論大形成了規(guī)模瑞效應，反而降含低了單位風險跌成本。所以，蛛房地產(chǎn)廣告在璃宣傳量上達一槳定的飽和度，僚就無法形成浩煩大的聲勢，當下然就無法保證莊短時間內(nèi)的大旅量成交?？円虼?，基于此燙我們認為可考壺慮在車體廣告舌和燈箱路牌等腿戶外廣告上大茂做文章。測戶外廣告的最晚大優(yōu)點是反復觀提醒，經(jīng)常路積過的人都會有曾意無意地看到堤。所以，它對惜于知名度的傳稀播最有效。戶莫外廣告產(chǎn)生收叔益的時間較長黑，也更為持續(xù)溪，故本案典xx篩作為大型、跨歪年度長期發(fā)展受的項目可大量女采用。勁另外，戶外廣恒告要內(nèi)容簡練某，信息單一，摩色彩一定要鮮話艷，這樣才能稼獲淚得最好的效果攜。刪②邊本案疊xx點作為跨年度的習大型項目，要物注重作好品牌熱形象的培養(yǎng)。洞對于跨年度長椅期發(fā)展的大型食項目，除了在鍛注重作好促銷精宣傳的同時，文還應撥出專門刺的費用以用于桶做項目的品牌爺形象宣傳。相尾對地，品牌形典象宣傳的收益般期長但其投入職產(chǎn)出比高，而浴促銷廣告的收疤效期短但投入捐產(chǎn)出比低。對偶于長期發(fā)展的釀項目，投入一冬定費用做品牌欲形象宣傳，可交有效地提高投學入產(chǎn)出比，從藍而減少總的宣赤傳投入，并為老以后發(fā)展新項肚目積累品牌資侵產(chǎn)，以品牌延俱伸效應帶動產(chǎn)濟業(yè)擴張。鐮但是，此種品躁牌形象的培育規(guī)同其他商品仍橋有較大的不同遮，其它商品往尼往注重對消費壞者品牌忠誠度極的培養(yǎng)，而長昨期發(fā)展的房地救產(chǎn)項目的品牌陵形象注重的是鍵品牌的親和力棕和美譽度。笨因此，我們認認為應考慮做獨康特的公益活動懲廣告。如在大潔型超市設置老碗人坐椅車（或夢兒童坐椅車）植等。2、媒體計劃竊①驅(qū)在《每日新報畫》和《今晚報縣》作軟廣告。坊因為《每日新限報》和《今晚謠報》具有信息享承載量很大，矮