城市詳細規(guī)劃原理_控制性詳細規(guī)劃產(chǎn)生背景與其發(fā)展第一頁，共52頁。一、控制性詳細規(guī)劃產(chǎn)生的背景

（一）城市規(guī)劃建設(shè)的新形勢

1．城市化進程加快2．市場經(jīng)濟多元化體制增加了城市建設(shè)與發(fā)展的活力具體表現(xiàn)為：（1）城鄉(xiāng)企業(yè)、合資企業(yè)的發(fā)展推動了城市經(jīng)濟的發(fā)展與城市布局的調(diào)整；（2）開發(fā)區(qū)的建設(shè)開辟了城市用地發(fā)展的新途徑；（3）勞動力的多方式引進，保證了城市發(fā)展對勞動力的需求；（4）土地有償使用及房地產(chǎn)開發(fā)推動了城市住宅、公共設(shè)施的建設(shè)和舊城改造。2第二頁，共52頁。（二）新形勢對城市規(guī)劃提出的新要求

1．城市體制改革帶來的變化（1）城市用地管理上的變化①無計劃劃撥用地變?yōu)橛杏媱潉潛苡玫兀虎诹阈欠稚艿刈優(yōu)槌善瑩艿?；③無償使用土地變?yōu)橛袃斒褂猛恋?；④單純行政手段管理用地變?yōu)橐孕姓⒔?jīng)濟、法律并用的手段。

3第三頁，共52頁。（2）城市開發(fā)改建方式的轉(zhuǎn)變零星建設(shè)，“見縫插針”影響城市布局的合理有序和城市風(fēng)貌的調(diào)整性，致使市政設(shè)施建設(shè)不完善，環(huán)境質(zhì)量差。另一方面，在一些城市，片面追求經(jīng)濟效益和高利潤導(dǎo)致了容積率、建筑高度、建筑密度、人口密度等方面的失控，造成城市空間格局混亂，環(huán)境質(zhì)量下降，損害了社會整體利益。

4第四頁，共52頁。2．新形勢對城市規(guī)劃提出的新要求一方面與國際接軌；另一方面進一步提高城市規(guī)劃的科學(xué)性，引導(dǎo)城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

5第五頁，共52頁。（三）傳統(tǒng)詳規(guī)存在的不足與問題1．規(guī)劃依據(jù)不足總規(guī)過粗，不可能對每一個地塊提出詳細、明確的規(guī)劃要求，因此傳統(tǒng)詳規(guī)很容易脫離總規(guī)、脫離實踐。2．與市場經(jīng)濟的要求有一定矛盾。3．規(guī)劃管理的可操作性不夠總規(guī)過于原則，傳統(tǒng)詳規(guī)缺乏靈活性與彈性。

6第六頁，共52頁。二、我國控制性詳細規(guī)劃的發(fā)展

（一）控制性詳細規(guī)劃的發(fā)展歷程1．1980年，美國女建筑協(xié)會來華進行學(xué)術(shù)交流，帶來土地分區(qū)管理新概念；2．1982年，上海虹橋開發(fā)區(qū)的規(guī)劃編制土地出讓規(guī)劃，首先采用8項指標(biāo)對用地建設(shè)進行規(guī)劃控制；3．1986年8月城鄉(xiāng)環(huán)境保護部向上海市城市規(guī)劃局下達了《上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究》課題，上海規(guī)院提出了采取土地管理模式應(yīng)是規(guī)劃與區(qū)劃融合型，即分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細的規(guī)劃圖則、區(qū)劃法規(guī)結(jié)合的匹配模式；4．1987年，清華大學(xué)在桂林中心區(qū)詳規(guī)中引入?yún)^(qū)劃思想，初步形成一套系統(tǒng)的控規(guī)的基本方法；5．中規(guī)院在蘇州古城桐芳巷居住街坊改造規(guī)劃中注意了控規(guī)研究，對街坊用地進行了三個層次的區(qū)劃，即街坊現(xiàn)狀綜合評價性區(qū)劃、街坊改造開發(fā)經(jīng)營意向性區(qū)劃和街坊改造開發(fā)控制管理性區(qū)劃；6．廣州在1987年開展了覆蓋面達70km2的街區(qū)規(guī)劃，并制訂頒布執(zhí)行《廣州市城市規(guī)劃管理辦法和實施細則》；7．溫州市城市規(guī)劃局于1988年開始，著手編制溫州市舊城控制性詳細規(guī)劃；8．1989年8月，江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院結(jié)合“蘇州市古城街坊控制性詳細規(guī)劃研究”課題，對控制規(guī)中幾個重要問題，如規(guī)劃地塊的劃分，綜合指標(biāo)的確定，新技術(shù)運用等方面進行了詳細的研究；9．1991年東南大學(xué)與南京市規(guī)劃局完成“南京控制性詳規(guī)理論方法研究”課題，對控規(guī)作了較為系統(tǒng)的總結(jié)；10．1991年，建設(shè)部在《城市規(guī)劃編制辦法》中，列入了控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容，并明確了其編制要求；11．1995年，建設(shè)部制定了《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》，規(guī)范了控規(guī)的具體編制內(nèi)容和要求，使其逐步走上了規(guī)范化的軌道。7第七頁，共52頁。（二）控規(guī)實施情況及存在問題1．控規(guī)實施情況（1）適應(yīng)城市快速發(fā)展，控制性詳規(guī)可以實現(xiàn)規(guī)劃管理的最簡化操作，大大縮短決策、規(guī)劃、土地批租和項目建設(shè)的周期，提高城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的效率。（2）面對市場型行為的不確定性，控規(guī)可以使政府盡快批租土地以換取資金，盡快完成“七通一平”，變生地為熟地，盡快滿足開發(fā)商在土地開發(fā)的定性和規(guī)模上的各種要求。（3）控規(guī)已成為城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的基本依據(jù)和地價測算的重要依據(jù)，基本滿足了城市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場和籌集城市建設(shè)資金的需要。（4）面對城市規(guī)劃力量的不足以及城市規(guī)劃管理水平不高的現(xiàn)狀，控規(guī)將抽象的規(guī)劃原則和復(fù)雜的規(guī)劃要素進行簡化和圖解化，再從中提煉出控制城市土地功能的最基本要素，最大程度實現(xiàn)了規(guī)劃的“可操作性”。（5）控規(guī)提高了規(guī)劃的“彈性”，初步適應(yīng)了投資主體多元化帶來的利益主體多元化和城市建設(shè)思想的多元化對城市規(guī)劃的沖擊。8第八頁，共52頁。2．控規(guī)存在的問題（1）控規(guī)的編制和執(zhí)行應(yīng)該是政府行為，代表全民的共同利益，但現(xiàn)在有些地方控制性詳細規(guī)劃的編制由開發(fā)商委托、控制和決定，成為局部利益服務(wù)的工具。（2）控規(guī)延續(xù)了規(guī)劃體系內(nèi)部化操作方式，并且由于編制周期縮短而更加強化，加深了規(guī)劃與公眾之間本已存在的隔閡。（3）控規(guī)的制訂、執(zhí)行和修改缺乏法制化程度，沒有法律強制力的保障，也缺乏公開和公眾參與的程序，因而在實施中易受各種非正常力量的干擾，實施效果又缺少有效的評判標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督機制，對市場的公平性產(chǎn)生了負面影響。（4）在規(guī)劃實施上，控規(guī)棄整體控制而取地塊控制，無暇顧及建設(shè)策略而追求“全覆蓋”，妥協(xié)于市場選擇的無序性和隨意性。當(dāng)不規(guī)范的規(guī)劃管理造成功能混亂后，通過修改規(guī)劃又可自圓其說，實施效果不盡理想。（5）在編制內(nèi)容上，控制性詳細規(guī)劃過分追求“可操作性”，只能滿足開發(fā)建設(shè)的基本功能，而對城市美學(xué)和人的行為環(huán)境較少涉及。由于沒有與城市設(shè)計很好的結(jié)合，易造成城市景觀混亂，城市特色消失。9第九頁，共52頁。第二節(jié)

我國控制性詳細規(guī)劃的基本特征和內(nèi)容

10第十頁，共52頁。一、控規(guī)的涵義和作用（一）兩個階段五個層次

城總城市總體規(guī)劃納要規(guī)規(guī)城市總體規(guī)劃體城市分區(qū)規(guī)劃系詳控制性詳規(guī)規(guī)修建性詳規(guī)11第十一頁，共52頁。城市總體規(guī)劃綱要：（masterplanningoutline）確定城市總體規(guī)劃的重大原則的綱領(lǐng)性文件，是編制城市總體規(guī)劃的依據(jù)。城市總體規(guī)劃：（masterplan,ComprehensivePlanning）對一定時期內(nèi)城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署和實施措施。分區(qū)規(guī)劃：（districtplanning）在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對局部地區(qū)的土地利用、人口分布、公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置等方面所作的進一步安排。

12第十二頁，共52頁。城市詳細規(guī)劃（detailedplan）以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一定時期內(nèi)城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設(shè)用地所作的具體安排。控制性詳細規(guī)劃（regulatoryplan）以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控規(guī)的規(guī)劃要求。修建性詳細規(guī)劃（Siteplan）以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。

13第十三頁，共52頁。（二）控制的作用1．控規(guī)是連接總規(guī)和詳規(guī)的承上啟下的關(guān)鍵性編制層次；2．控規(guī)是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實施銜接的重要環(huán)節(jié)，更是規(guī)劃管理的依據(jù)；3．控規(guī)是體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)思的關(guān)鍵。城市設(shè)計：Urbandesign對城市體形和空間環(huán)境所作的整體構(gòu)思和安排，貫穿于城市規(guī)劃的全過程。14第十四頁，共52頁。二、控規(guī)的內(nèi)容

（一）規(guī)劃控制指標(biāo)體系的內(nèi)容土地使用設(shè)施配套建筑建造行為活動

15第十五頁，共52頁。1．土地使用（1）用地使用控制a．用地面積b．用地邊界c．用地性質(zhì)d．土地使用相容性（兼容性）（2）環(huán)境容量控制a．容積率b．建筑密度c．居住人口密度d．綠地率e．空地率

16第十六頁，共52頁。2．設(shè)施配套（1）市政設(shè)施配套a．給水設(shè)施b．排水設(shè)施c．供電設(shè)施d．交通設(shè)施（停車場）e．其他（燃氣、電信）（2）公共設(shè)施配套a．教育設(shè)施b．醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施c．商業(yè)服務(wù)設(shè)施d．行政辦公設(shè)施e．文娛體育設(shè)施f．附屬設(shè)施g．其他

17第十七頁，共52頁。3．建筑建造（1）建筑建造控制a．建筑高度b．建筑后退c．建筑間距（2）城市設(shè)計引導(dǎo)a．建筑體量b．建筑色彩c．建筑形式d．其他環(huán)境要求e．建筑空間組合f．建筑小品設(shè)置

18第十八頁，共52頁。4．行為活動（1）交通活動控制a．交通組織b．出入口方位及數(shù)量c．裝卸場地規(guī)定（2）環(huán)境保護規(guī)定a．噪聲振動等允許標(biāo)準(zhǔn)值；b．水污染物允許排放量；c．水污染物允許排放濃度；d．廢氣污染物允許排放量；e．固體廢棄物控制；F．其他19第十九頁，共52頁。（二）規(guī)劃控制的方式

1．指標(biāo)量化（1）含義：通過一系列控制指標(biāo)對建筑用地進行定量控制，如容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等；（2）適用范圍：適用于一般用地的規(guī)劃控制。2．條文規(guī)定（1）含義：通過一系列控制要素和實施細則對建設(shè)用地進行定性控制，如用地性質(zhì)、用地使用相容性和一些規(guī)劃要求說明等；（2）適用范圍：當(dāng)對規(guī)劃地塊需作使用性質(zhì)規(guī)定或提出其他特殊要求時采用。20第二十頁，共52頁。3．圖則標(biāo)定（1）含義：用一系列控制線和控制點對用地和設(shè)施進行定位控制，如地塊邊界、道路紅線、建筑后退線、綠化綠線、控制點等；（2）適用范圍：當(dāng)需要對規(guī)劃地塊的劃分和建筑的布置作出標(biāo)示時采用。4．城市設(shè)計引導(dǎo)（1）含義：通過一系列指導(dǎo)性綜合設(shè)計要求和建議，甚至具體的形體空間設(shè)計示意，為開發(fā)控制提供管理準(zhǔn)則和設(shè)計框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑體量、建筑群空間組合形式、建筑輪廓線示意圖等。（2）適用范圍：在城市重要景觀地帶和歷史保護地帶，為獲得高質(zhì)量的城市空間環(huán)境和保護城市特色時采用。

21第二十一頁，共52頁。（三）規(guī)劃控制指標(biāo)的類型1．規(guī)定性指標(biāo)（必須遵照執(zhí)行的）（1）用地性質(zhì)；（2）建筑密度（建筑基底總面積/地塊面積）（3）建筑控制高度；（4）容積率（總建筑面積/地塊面積）（5）綠地率（綠地總面積/地塊面積）（6）交通出入口方位；（7）停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施22第二十二頁，共52頁。2．指導(dǎo)性指標(biāo)（參照執(zhí)行的）（1）人口容量（人/m2）；（2）建筑形式、體量、風(fēng)格要求；（3）建筑色彩要求；（4）其他環(huán)境要求。23第二十三頁，共52頁。（四）規(guī)劃控制指標(biāo)的名詞解釋及計算規(guī)定1．用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積，以公頃計。2．用地性質(zhì)：用地使用功能（標(biāo)注至小類乃至小小類）3．土地使用的相容性：土地使用性質(zhì)兼容范圍規(guī)定或適建要求，以“允許設(shè)置”、“有條件的允許設(shè)置”和“不允許設(shè)置”來表示。4．建筑密度：建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，以百分比計。5．容積率：規(guī)劃地塊內(nèi)建筑總面積與規(guī)劃地塊面積之比。6．人口容量：規(guī)劃地塊內(nèi)每公頃用地的居住人口數(shù)。7．綠地率：地塊內(nèi)綠地面積與規(guī)劃地塊面積之比，以百分比行。8．停車泊位數(shù)：規(guī)劃地塊內(nèi)規(guī)定的停車車位數(shù)量，包括機動車位數(shù)和非機動車位數(shù)。9．交通出入口方位及數(shù)量：規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向、位置和數(shù)量。10．交通運行組織：規(guī)定規(guī)劃地塊內(nèi)允許通行的車輛類型，作出合理的交通運行組織。11．裝卸場地規(guī)定：對規(guī)劃地塊內(nèi)貨物裝卸場地位置和面積的規(guī)定。12．建筑高度：由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。13．建筑后退：建筑相對于規(guī)劃地塊某方位邊界后退的距離。14．建筑間距：為滿足日照、消防、衛(wèi)生、安全和建筑保護等要求而規(guī)定的與相鄰建筑之間的距離。

24第二十四頁，共52頁。（五）地塊劃分、土地使用性質(zhì)與兼容控制1．地塊劃分①目的：為便于規(guī)劃管理、分塊批租、分塊開發(fā)和分期建設(shè)，統(tǒng)一制定控制指標(biāo)而將規(guī)劃用地分成許多地塊。②地塊的概念、特性地塊是控規(guī)為更好地控制土地使用所規(guī)定的最基本用地。地塊特性：a制定文本圖則時編碼與指標(biāo)的載體；b使用性質(zhì)相對單一，但不排隊混合使用；c與開發(fā)的規(guī)模，時序相一致；d地塊面積根據(jù)開發(fā)方式、管理方式?jīng)Q定，小至建筑基地，大至一個單位、一個廠礦企業(yè)不等；e根本開發(fā)、管理方式的變化，地塊可以重組。

25第二十五頁，共52頁。③地塊劃分的依據(jù)a用地功能性質(zhì)的區(qū)別；b用地產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)邊界；c城市“六線”規(guī)劃等專業(yè)規(guī)劃要求（六線指道路規(guī)劃線、綠地綠線、河湖水面藍線、高壓、走廊黑線、文物古跡、保護紫線、微波通道橙線）；d考慮土地價值的區(qū)位級差；e不超越分區(qū)界或片區(qū)界，以利用規(guī)劃管理；f與開發(fā)規(guī)模盡可能一致；g兼顧基層行政管轄界線，以利于現(xiàn)狀資料收集統(tǒng)計。

26第二十六頁，共52頁。2．土地使用性質(zhì)及其兼容控制

①用地分類《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》一般老城區(qū)分類多，新開發(fā)分類少；中心區(qū)分類多，邊緣區(qū)分類少。②兼容控制27第二十七頁，共52頁。（六）道路及工程管線規(guī)劃1．道路及其設(shè)施控制控規(guī)階段的道路及其設(shè)施控制，主要指對路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的深化，完善和落實總規(guī)、分區(qū)規(guī)劃對道路交通設(shè)施和社會停車場（庫）的控制，以及對配建停車泊位的控制。就是在主次干道確定的條件下，根據(jù)規(guī)劃用地規(guī)模及地塊的使用性質(zhì)，增設(shè)各級支路路網(wǎng)；確定規(guī)劃范圍內(nèi)道路的紅線、道路橫斷面、道路主要控制點坐標(biāo)、標(biāo)高、交叉口形式；對社會停車場進行定位、定量（泊位數(shù)）定界控制；對配建停車場（庫），包括大型公建項目和住宅的配套停車場（庫），進行定量（泊位數(shù)）定點（或定范圍）控制。

28第二十八頁，共52頁。2．給水工程計算用水量，提出對水質(zhì)、水壓的要求，布局給水設(shè)施和給水管網(wǎng)；計算輸配水管渠管徑；校核配水管網(wǎng)水量及水壓；選擇管材。3．排水工程對污水排放量和雨水量進行具體的統(tǒng)計計算；對排水系統(tǒng)的布局，管線走向、管徑進行計算復(fù)核；確定管線平面位置，主要控制點標(biāo)高。4．供電工程計算用電負荷；選擇和布局規(guī)劃范圍內(nèi)變配電站；規(guī)劃設(shè)計10kv電網(wǎng)；規(guī)劃設(shè)計低壓電網(wǎng)。

29第二十九頁，共52頁。5．通信工程計算規(guī)劃范圍內(nèi)的通信需求量；確定郵政電信局所等設(shè)施的具體位置、規(guī)模；確定通信線路的位置、敷設(shè)方式、管孔數(shù)、管道埋深等；劃定規(guī)劃范圍內(nèi)電臺、微波站、衛(wèi)星通信設(shè)施控制保護界線。6．燃氣工程計算燃氣用量；規(guī)劃布局燃氣輸配設(shè)施，確定其位置、容量和用地；規(guī)劃布局燃氣輸配管網(wǎng)；計算燃氣管網(wǎng)管徑。7．供熱工程計算規(guī)劃范圍內(nèi)熱負荷；布局供熱設(shè)施和供熱管網(wǎng)，計算供熱管道管徑。8．管線綜合各種管線在平面和豎向上的布置，尤其要解決好交叉口處管線的三維關(guān)系。

30第三十頁，共52頁。三、確定土地使用強度的因素

（一）確定土地使用強度的因素1．用地性質(zhì)2．城市土地級差3．營造方式和形體規(guī)劃低層低密度、低層高密度、多層行列式、多層圍合式、自由式、高層低密度、高層高密度等。4．城市設(shè)計要素整體風(fēng)貌、重點地段、文物古跡、視線走廊等5．城市交通與基礎(chǔ)設(shè)施容量避免環(huán)境擁擠、交通混亂、容量