【****】拆遷安置房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程策劃設(shè)計(jì)第一章市場(chǎng)策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)的首要環(huán)節(jié)的尋找和確認(rèn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，即投資機(jī)會(huì)，為此在對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前一定要進(jìn)行足夠的市場(chǎng)策劃和分析，即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況和價(jià)格、市場(chǎng)趨勢(shì)等方面的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查和分析。從而為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和目標(biāo)選擇提供決策依據(jù)。柳州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段、進(jìn)入了全方位競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅需要雄厚的資金實(shí)力、良好的社會(huì)資源整合能力，更要有戰(zhàn)略性的全局眼光、專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位應(yīng)遵循市場(chǎng)背景與規(guī)律、圍繞開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)來(lái)把握方向、在對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)掌控的條件下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位與開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的目的，是促成項(xiàng)目達(dá)到最佳的市場(chǎng)效應(yīng)（效益目標(biāo)和形象目標(biāo)）。一個(gè)項(xiàng)目能夠成功運(yùn)作取決于各種綜合因素，但優(yōu)秀的策劃往往是確保執(zhí)行階段取得成功的前提，并且前期策劃也為后期項(xiàng)目執(zhí)行策劃提供了綱領(lǐng)性的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，并為后期各階段的成功奠定基礎(chǔ)。本策劃報(bào)告的目標(biāo)是為【****】項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供全方位的、邏輯性、可操作性的理論支撐，并為規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)方向及主要參數(shù)依據(jù)，使項(xiàng)目成為柳州市最具購(gòu)買(mǎi)價(jià)值的物業(yè)，成為柳州市具有高品質(zhì)生活的住宅社區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益、品牌效益“多贏”的利益空間。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施步驟本項(xiàng)目所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查步驟可以如下圖所示：明確明確目標(biāo)制定研究計(jì)劃組織實(shí)施計(jì)劃分析處理信息提出調(diào)查報(bào)告圖表1-1：市場(chǎng)調(diào)查步驟（一）明確目標(biāo)本次調(diào)查以行業(yè)及城市發(fā)展的高度為組織設(shè)計(jì)要點(diǎn)，站在宏觀戰(zhàn)略的高度觀察行業(yè)、探究城市、研析項(xiàng)目。并將以下研究成果匯集成本案，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與策劃提供客觀資料借鑒。要明確本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的目標(biāo)，就要明確本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目的。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最根本原因是由于為實(shí)現(xiàn)城市整體規(guī)劃，擬對(duì)廣場(chǎng)路**號(hào)****醫(yī)院職工宿舍實(shí)施搬遷。為解決醫(yī)務(wù)人員特殊行業(yè)就近工作的需要，充分體現(xiàn)以人為本、和諧共建的原則，妥善解決被拆遷人的安置問(wèn)題。（二）制定研究計(jì)劃根據(jù)調(diào)查目標(biāo)制定研究計(jì)劃。抓住調(diào)查對(duì)象中的重點(diǎn)進(jìn)行實(shí)施調(diào)查研究，由于拆遷項(xiàng)目以及待建安置項(xiàng)目都位于柳州市城中區(qū)。因此，需將調(diào)查工作的重點(diǎn)放在城中區(qū)各地段各主要并具有一定代表性的樓盤(pán)情況及本拆遷項(xiàng)目及待建安置項(xiàng)目周邊市場(chǎng)和環(huán)境情況。（三）組織實(shí)施計(jì)劃由研究計(jì)劃的研究成果組織計(jì)劃的實(shí)施。提高效率，進(jìn)行精細(xì)的人員分配。提升質(zhì)量，預(yù)先做好調(diào)查表格，盡量豐富調(diào)查內(nèi)容。還有就是采用按組分區(qū)域調(diào)查形式，減少主觀原因造成的調(diào)查漏洞。（四）分析和處理信息貞經(jīng)過(guò)調(diào)查的實(shí)傲施，對(duì)調(diào)查取難得的信息進(jìn)行挖分析和處理。現(xiàn)這是調(diào)查工作乒中重要的一個(gè)處環(huán)節(jié)，它直接魂影響著此次工庭作的的質(zhì)量，碑是對(duì)調(diào)查結(jié)果懸的初步提煉，順也是整理調(diào)查犁成果的重要前說(shuō)提。忙（五）悶提出研究報(bào)告長(zhǎng)對(duì)調(diào)查得出的評(píng)內(nèi)容進(jìn)行分析梳和處理后，君就要對(duì)分析的款成果進(jìn)行篩選卡與提煉，結(jié)合角本項(xiàng)目中各方燕面的實(shí)際情況德進(jìn)行考慮，制蔥定出本項(xiàng)目的炎實(shí)施規(guī)劃。并退提出對(duì)本項(xiàng)目握可行的方案以籌及對(duì)本項(xiàng)目還法需要進(jìn)一步修切改和完善的建湯議和意見(jiàn)。范二嚼、語(yǔ)市場(chǎng)調(diào)查的柴方法塑房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)獸查有許多方法偶，企業(yè)市場(chǎng)調(diào)縱查人員可根據(jù)灌具體情況選擇徹不同的方法。狡市場(chǎng)調(diào)查方法攏可分為兩大類(lèi)速，第一類(lèi)按選熱擇調(diào)查對(duì)象來(lái)翁劃分，有全面朵普查、重點(diǎn)調(diào)浸查、隨機(jī)抽樣羅、非隨機(jī)抽樣役等；第二類(lèi)是哥按調(diào)查對(duì)象所好采用的具體方仆法來(lái)劃分，有蠶訪問(wèn)法、觀察竿法、實(shí)驗(yàn)法。床下面簡(jiǎn)要分析而每一種調(diào)查方通法特征。茅（一）斯按調(diào)查對(duì)象劃圍分1、全面普查劣全面普查是指臟對(duì)調(diào)查對(duì)象總春體所包含的全獲部個(gè)體都進(jìn)行問(wèn)調(diào)查。可以說(shuō)村對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全偏面普查，可能瓦獲得非常全面還的數(shù)據(jù)，能正辣確反映客觀實(shí)秘際，效果明顯據(jù)。如果把一個(gè)祖城市的人口、茂年齡、家庭結(jié)炸構(gòu)、職業(yè)、收膨入分布情況系訓(xùn)統(tǒng)調(diào)查了解后銜，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)列發(fā)將是十分有殿利的。由于全倚面普查工作量鉆大很大，要耗戚費(fèi)大量人力、許物力、財(cái)力，買(mǎi)調(diào)查周期較長(zhǎng)勝，一般只在較麥小范圍內(nèi)采用周。當(dāng)然，有些芒資料可以借用源國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)怨普查結(jié)塘果，例如可以沃借用全國(guó)人口緊普查所得到的拋有關(guān)數(shù)據(jù)資料座等。肉2倍、蓬重點(diǎn)調(diào)查由重點(diǎn)調(diào)查是以故總體中有代表匆性的單位或消匹費(fèi)者作為調(diào)查峽對(duì)象，進(jìn)而推剃斷出一般結(jié)論燦。采用這種調(diào)萬(wàn)查方式，由于告被調(diào)查的對(duì)象聞數(shù)目不多，企伯業(yè)可以較少的功人力、物力、父財(cái)力，在很短岡時(shí)期內(nèi)完成。摸如調(diào)查高檔住沫宅需求情況，槽可選擇一些購(gòu)腥買(mǎi)大戶作為調(diào)嘆查對(duì)象，往往荷這些大戶對(duì)住為宅需求量，對(duì)角住宅功能要求淚占整個(gè)高檔商廈品住宅需求量視的絕大多數(shù)，悅從而推斷出整購(gòu)個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔鄉(xiāng)住宅的需求量結(jié)。當(dāng)然由于所面選對(duì)象并非全去部，調(diào)查結(jié)果彈難免有一定誤徒差，市場(chǎng)調(diào)查攔人員應(yīng)引起高鏡度重視，特別冤是當(dāng)外部環(huán)境叢產(chǎn)生較大變化家時(shí)，所選擇重莫點(diǎn)對(duì)象可能不時(shí)具有代表性了鴨。例如文，遙199禮3多年國(guó)家加強(qiáng)了急宏觀調(diào)控，一列些房地產(chǎn)公司陽(yáng)貸款受到限制輸，資金不足，脂開(kāi)工不正常，沉水泥等材料需斤求量急劇減少逆。在這種情況禮下，公司應(yīng)及選時(shí)調(diào)整，重新丑選取調(diào)查對(duì)象考，并對(duì)調(diào)查結(jié)講果認(rèn)真分析，黃只有這樣的市刊場(chǎng)調(diào)查結(jié)果才裁能為企業(yè)制定簽策略提供有用引的根據(jù)。3、隨機(jī)抽樣梨隨機(jī)抽樣調(diào)查商是在總體中隨筋機(jī)任意抽取個(gè)具體作為樣本進(jìn)校行調(diào)查，根據(jù)欺樣本推斷出一竄定概率下總體穩(wěn)的情況。隨機(jī)司抽樣在市場(chǎng)調(diào)姑查中占有重要滲地位，在實(shí)際戚工作中應(yīng)用很啄廣泛。隨機(jī)抽附樣最主要特征躁是從母體中任召意抽取樣本，哀每一樣本有相笑等的機(jī)會(huì)，即參事件發(fā)生的概飯率是相等的，膀這樣可以根據(jù)鼠調(diào)查的樣本的光機(jī)會(huì)，即事件脊發(fā)生的概率是泊相等的，這樣拐可以根據(jù)調(diào)查噴的樣本空間的憑結(jié)果來(lái)推斷母近體的情況。它巾又可以分為三疾種：一是簡(jiǎn)單番隨機(jī)抽樣，即鄙整體中所有個(gè)嘴體都有相等的盞機(jī)會(huì)被選作樣紅本；二是分層土隨機(jī)抽樣，即柜對(duì)總體中所有揚(yáng)個(gè)體都有相等蔑的機(jī)會(huì)被選作現(xiàn)樣本；二是分印層隨機(jī)抽樣，微即對(duì)總體按某宅種特征（如年題齡、性別、職蘿業(yè)等）分組織服（分層），然各后從各組中隨滋機(jī)抽取一定數(shù)章量的樣本；三姥是分群隨機(jī)抽運(yùn)樣，即將總體祝按一定特征分倆成若干群體，架隨機(jī)抽樣是將冷部分作為樣本賽。分群抽樣與集分層抽樣是有黃區(qū)別的：分群崖抽樣是將樣本黃總體劃分為若喬干不同群體，鄉(xiāng)這些群體間的魔性質(zhì)相同，然值后將每個(gè)群體輛進(jìn)行隨機(jī)抽樣服，這樣每個(gè)群令體內(nèi)部存在性思質(zhì)不同的樣本湖；而分層抽樣編是將樣本總體世劃分為幾大類(lèi)然，這幾大類(lèi)間贊是有差別的，煮而每一類(lèi)則是炭由性質(zhì)相同的后樣本構(gòu)成的。彩4艦、檔非隨機(jī)抽樣法獅非隨機(jī)抽樣法賤是指市場(chǎng)調(diào)查什人員在選取樣全本時(shí)并不是隨工機(jī)選取，而是從先確定某個(gè)標(biāo)抹準(zhǔn)，然后再選閑取樣本數(shù)。這去樣每個(gè)樣本被彼選擇的機(jī)會(huì)并威不是相等的，削非隨機(jī)抽樣也祝分為三種具體捉方法。希（住1麥）遙懲就便抽樣壟也稱(chēng)為隨意抽旬樣調(diào)查法，即油市場(chǎng)調(diào)查人員臘根據(jù)最方便的方時(shí)間、地點(diǎn)任盜意選擇樣本，鄉(xiāng)如在街頭任意洽找一些行人詢畫(huà)問(wèn)其以其對(duì)某煌產(chǎn)品的看法和撫印象。這在商龍圈調(diào)查中是常各用的方法。旅（燕2仍）眼酒判斷抽樣籮即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)染查人員，根據(jù)滅自己的以往經(jīng)憂驗(yàn)來(lái)判斷由哪蛛些個(gè)體來(lái)作為隱樣本的一種必方法。當(dāng)樣斧本數(shù)目不多，練樣本間的差異宗又較為明顯時(shí)疾，采用此方法籮能起到一定效洋果。澇（巷3表）繭炮配額抽樣論即市場(chǎng)調(diào)查人既員通過(guò)一些控蒸制特征，將樣測(cè)本空間進(jìn)行分口類(lèi)，然后由調(diào)菜查人員從各組掘中任意抽取一邊定數(shù)量的樣本藍(lán)。例如某房地捧產(chǎn)公司需要調(diào)培查消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)鈴房屋的潛力，胖特別要了解中泥、低收入的消漂費(fèi)者購(gòu)房的欲療望，以便使企渠業(yè)把握機(jī)遇，熔做好投資的準(zhǔn)江備?，F(xiàn)根據(jù)收附入與年齡將消頑費(fèi)者進(jìn)行分，氧按收入分為高貿(mào)、中、低檔，拍年齡根據(jù)中國(guó)捷國(guó)情劃定火為戲2車(chē)7銜歲以下嗓和煌2瘋8宵歲館—鹿3桂5裂歲普、閱3嬸6胸歲松—屑5噸5緣歲鴉、棋5昏5舒歲以上四組，糞調(diào)查人數(shù)疲為重30蘆0莖人忠，在對(duì)每個(gè)標(biāo)鼻準(zhǔn)分配不同比協(xié)例后，得出每煙個(gè)類(lèi)別的樣數(shù)巖。崖（二）陷按照調(diào)查方法脂劃分1、訪問(wèn)法炮這是最常用的惑市場(chǎng)調(diào)查方法象?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)興查表，有效地悲運(yùn)用個(gè)人訪問(wèn)禮技巧是此方法續(xù)成功的關(guān)鍵監(jiān)。搜（幻1康）設(shè)計(jì)調(diào)查表豐調(diào)查表要反映扮企業(yè)決策的思滑想，是本企業(yè)文營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)最關(guān)護(hù)心、最想得到拉的重要信息來(lái)拳源之一。因此獅要想搞好調(diào)查叫，就必須設(shè)計(jì)略好調(diào)查表。設(shè)捉計(jì)調(diào)查表的步抱驟：棒一是根據(jù)整個(gè)護(hù)研究計(jì)劃的目團(tuán)的，明確列出朵調(diào)查表所需收繳集的信息是什喪么。例如對(duì)房胃地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)逢，它需要得到演在它所投資的襯地區(qū)消費(fèi)者對(duì)德購(gòu)房的興趣、咸消費(fèi)者的收入吸以及購(gòu)房的承分受能力，還有獨(dú)消費(fèi)者對(duì)住房礦的標(biāo)準(zhǔn)要求等鈴等。糕二是按照所需皂收集的信息，卻寫(xiě)出一連串問(wèn)角題，并確定每驗(yàn)個(gè)問(wèn)題的類(lèi)型蘇。房地產(chǎn)公司赴要想占領(lǐng)市場(chǎng)半，既要了解目?jī)€前該城市的人枕口分布、年齡半情況、家庭結(jié)乖構(gòu)、住房面積印、消費(fèi)者擁有菠房子的情況，濕又要了解居民拳的收入水平（煮基本工資、獎(jiǎng)甘金收入，消費(fèi)癥者購(gòu)買(mǎi)生活必掩需品和一些耐驗(yàn)用消費(fèi)品以后挪隨意可支配的俘貨幣有多少）粒，還要了解消彼費(fèi)者目前是否跟有存款，并要倦了解消費(fèi)者對(duì)沾購(gòu)房的興趣、碗欲望以及了解謹(jǐn)消費(fèi)者對(duì)住房肯的最低要求（揮設(shè)計(jì)方案、四層周環(huán)境、建筑刑套型等）和當(dāng)幟地政府對(duì)房產(chǎn)廁的有關(guān)政策，晶銀行金融系統(tǒng)趟對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房傳的有關(guān)政策等禽。用三是按照問(wèn)題圈的類(lèi)型、難易靠程度，題型（熄單選填充，多辣選填充，是非汽判斷，多項(xiàng)選戰(zhàn)擇題）并安排兩好詢問(wèn)問(wèn)題的彎次序。四是選讓擇一些調(diào)查者奸作調(diào)查表的初狐步測(cè)試，請(qǐng)他熟們做題，然后替召開(kāi)座談會(huì)或淺個(gè)別談話征求丸意見(jiàn)。五是按奇照測(cè)試結(jié)果，敲再對(duì)調(diào)查表作元必須修改，最展后得出正式調(diào)獄查表。設(shè)計(jì)調(diào)歲查表應(yīng)注意的多事項(xiàng)：首先，失問(wèn)題要短。因燈為較長(zhǎng)的問(wèn)題包容易被調(diào)查者扁混淆。其次，爽調(diào)查表上每一屑個(gè)問(wèn)題只能包助含一項(xiàng)內(nèi)容。黎再次，問(wèn)題中晃不要使用專(zhuān)門(mén)凡術(shù)語(yǔ)，比如容澆積率、框架結(jié)陡構(gòu)、剪力墻結(jié)隊(duì)構(gòu)、筒中筒結(jié)永構(gòu)等。一般消虛費(fèi)者是搞不清滲楚這些專(zhuān)門(mén)術(shù)狗語(yǔ)的。估第四，問(wèn)題答克案不宜過(guò)多，幫問(wèn)題的含義不猜要模棱兩可，搏一個(gè)問(wèn)題只代券表一件事。最倍后，要注意問(wèn)盞問(wèn)題的方式。廚有時(shí)直接問(wèn)問(wèn)潤(rùn)題并不見(jiàn)得是外最好的，而采明用間接方法反堡而會(huì)得到更好物的答案。例如綱最近房地產(chǎn)公窯司為了銷(xiāo)售某軋一處商品房做犯了不少?gòu)V告，唇調(diào)查員想知道父、想了解這些棗廣告效果時(shí)，絨與其直接詢問(wèn)喂被調(diào)查者的看課法如何，還不蒙如用注迂回方式去了便解他們有多少排人知道該處的局房產(chǎn)情況。砌（機(jī)2聽(tīng)）舟訪問(wèn)法的形式態(tài)調(diào)查表設(shè)計(jì)好峽之后，按照調(diào)聞查人員與被調(diào)逆查人員的接觸糠方式不同，可撫將訪問(wèn)法劃分訂為三種形式。①、答卷法窯調(diào)查人員將被愚調(diào)查人員集中評(píng)在一起，要求窩每人答一份卷拖，在規(guī)定時(shí)間穿答完，這樣被鄉(xiāng)調(diào)查人員不能漿彼此交換意見(jiàn)威，使個(gè)人意見(jiàn)遇充分表達(dá)出來(lái)多。談話法。市遲場(chǎng)調(diào)查人員與鹽被調(diào)查人員進(jìn)杠行面對(duì)面談話壓，如召開(kāi)座談?dòng)瘯?huì)，大家暢所用欲言。然后還予可針對(duì)某種重康點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)純行個(gè)別談話，認(rèn)深入調(diào)查。這禁種方法的最大蓮特點(diǎn)是十分靈糾活，可以調(diào)查磁許多問(wèn)題，包優(yōu)括一些看上去咳與事先準(zhǔn)備好垮的問(wèn)題不太相個(gè)關(guān)的問(wèn)題，可特以彌補(bǔ)調(diào)查表態(tài)所漏掉的一些徐重要問(wèn)題，談馳話氣氛好，不罷受拘束。飲②騾、惡電話調(diào)查丹法毅這種方法是市駐場(chǎng)調(diào)查人員借貌助電話來(lái)了解胃消費(fèi)者的意見(jiàn)梁的一種方法。淚如定期詢問(wèn)重妥點(diǎn)住戶對(duì)房產(chǎn)懇的設(shè)計(jì)、設(shè)備欠、功能、環(huán)境或、質(zhì)量、服務(wù)可的感覺(jué)如何，霉有什么想法并沉請(qǐng)他們提出一謠些改進(jìn)措施等敞。③、觀察法譜這種方法是指誕調(diào)查人員不與佩被調(diào)查者正面吸接觸，而是在屋旁邊觀察。這甚樣被調(diào)查者無(wú)殿壓力，表現(xiàn)得少自然，因此調(diào)邊查效果也較理賢想。帥觀察法有三種慨形式：必Ⅰ距、臘直接觀察法箭派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)俗調(diào)查對(duì)象進(jìn)行床觀察。例如可謝派人到房地產(chǎn)甜交易所或工地際觀察消費(fèi)者選逼購(gòu)房產(chǎn)的行為紫和要求，調(diào)查象消費(fèi)本公司的小信賴(lài)程度。芬Ⅱ諷、耳實(shí)際痕跡測(cè)量揚(yáng)法預(yù)調(diào)查人員不是衛(wèi)親自觀察購(gòu)買(mǎi)疲者的行為，而疫是觀察行為發(fā)擇生后的痕跡。油例如，要比較飽在不同報(bào)刊雜巧志上刊登廣告條的效果較好。戰(zhàn)Ⅲ畜、腳行重為記錄法痛在取得被調(diào)查切同意之后。用仰一定裝置記錄漠調(diào)查對(duì)象的某雪一行為。例如余，在某些家庭余電視機(jī)里裝上嘴一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，曠可以記錄電視寬機(jī)什么時(shí)候開(kāi)辦，什么時(shí)候關(guān)診，收哪一個(gè)電烏臺(tái)，收了多長(zhǎng)臂時(shí)間等。這樣覽可以幫助營(yíng)銷(xiāo)忙管理人員今后復(fù)選擇哪一家電展視臺(tái)，在什么掙時(shí)間播廣告效跨果最好。調(diào)查曲人員采用觀察因法，主要是為踏了獲得那些被屈觀察者不愿或勢(shì)不能提供的信縮息。有些購(gòu)買(mǎi)洽者不愿透露他溉們某些方面的獅行為，通過(guò)觀財(cái)察法便可以較再容易地了解到師，但觀察事物培的表面現(xiàn)象，馬不能得到另外鄭一些信息，如件人們的感情、德態(tài)度、行為動(dòng)芹機(jī)等等，因此傭調(diào)查人員通常杏將觀察法與其丸他方法組合起督來(lái)使用。④、實(shí)驗(yàn)法顛實(shí)驗(yàn)法是指將隆調(diào)查范圍縮小共到一個(gè)比較小坦的規(guī)模上，進(jìn)膽行試驗(yàn)后取得被一定結(jié)果，然亦后再推斷出總詢體可能的結(jié)果變。例如調(diào)查廣那告效果時(shí)，可重選定一消費(fèi)者醬作為調(diào)查對(duì)象拍，賺對(duì)他們進(jìn)行廣伶告宣傳，然后降根據(jù)接受的效縣果來(lái)改進(jìn)廣告谷詞語(yǔ)、聲像等載。實(shí)驗(yàn)法是研濃究因果關(guān)系的千一種重要方法嘗。例如研究廣電告對(duì)銷(xiāo)售的影服響，在其他因懂素不變的情況波下，銷(xiāo)售量增菌加就可以看成散完全是廣告原癢影響造成的。礎(chǔ)當(dāng)然市場(chǎng)情況確受多種因素影列響，在市場(chǎng)實(shí)鴿驗(yàn)期間，消費(fèi)拐者的偏好、競(jìng)職爭(zhēng)者的策略，際都可能有所改創(chuàng)變，從而影響麻實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。哈雖然如此，實(shí)賠驗(yàn)法對(duì)于研究個(gè)因果關(guān)系，能軋?zhí)峁┰L頭號(hào)法狀、觀察法所不吧能提供的材料金，運(yùn)用范圍較針為廣泛。過(guò)三、聽(tīng)市場(chǎng)調(diào)查的穩(wěn)內(nèi)容記（一）螞環(huán)境調(diào)查雨1朋、似政策和法規(guī)鉆在本辟項(xiàng)目的策劃前惡期歇、實(shí)施期伯以及后期運(yùn)營(yíng)而期中的主要政裂策和法律依據(jù)垮有：泛《中華人民共史和國(guó)城市房地俘產(chǎn)管理法》、抱《城市房屋拆你遷管理?xiàng)l理》遞、謹(jǐn)《城市房屋拆云遷估價(jià)指導(dǎo)意緊見(jiàn)》玩、陽(yáng)《城市房屋拆殊遷政裁決規(guī)程旁》港、《建設(shè)部辦霸公廳關(guān)于被拆堪遷人選擇拆遷化補(bǔ)償方式復(fù)函漁》、《城市房拜屋拆遷評(píng)估指走導(dǎo)意見(jiàn)》楊、《城市房地哄產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管扒理?xiàng)l理》、《鋤建設(shè)用地審查眾報(bào)批管理辦法翻》等一系列相汪關(guān)的法律法規(guī)定。2、經(jīng)濟(jì)水平暫關(guān)于經(jīng)濟(jì)水平填方面的市場(chǎng)調(diào)摔查，主要是鼠收集區(qū)域鐘（主要是柳州視市的房地產(chǎn)籮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、市弄場(chǎng)供需符狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)斧手的動(dòng)態(tài)，并尊明確項(xiàng)目的消災(zāi)費(fèi)群體、消費(fèi)終需求、消費(fèi)啦者承受力等，虜可以以逗市調(diào)問(wèn)卷和樓藝市調(diào)查表侵等形式進(jìn)行。座3貿(mào)、拔社會(huì)文化環(huán)境伴項(xiàng)目的社會(huì)文央化環(huán)境方面的泡調(diào)查主要內(nèi)容坊在于對(duì)譽(yù)項(xiàng)目地塊環(huán)境震分析以及項(xiàng)目輸?shù)匦輭K良SWO鉛T鑼分析御。敵項(xiàng)目地塊環(huán)境套分析解又包括了項(xiàng)目箭周邊的主要樓特盤(pán)情況、交通捕狀況、教育環(huán)此境、生活購(gòu)物聲以及休閑娛樂(lè)叢等方面的內(nèi)容并。合項(xiàng)目地峽塊昆SWO降T量分析州即對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)鞠勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)努會(huì)及威脅等方疏面內(nèi)容的分析餡。援（二）薄房地產(chǎn)的供需變情況調(diào)查騰根據(jù)價(jià)格規(guī)律陸可以知道，揀供求情況直接壟影響著價(jià)格，尋要對(duì)本項(xiàng)目的湖價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確無(wú)的定位就必須誦要進(jìn)行完善的滿房地產(chǎn)的供需星情況調(diào)查碌。疾然后結(jié)合本項(xiàng)姿目的實(shí)際情況乖進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)棄中各方面的計(jì)次劃與決策。滾（三）腳開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的調(diào)滿查季開(kāi)發(fā)場(chǎng)地周邊針的情況調(diào)查的輛內(nèi)容包括了顆【只****東】存項(xiàng)目周邊的主閣要樓盤(pán)情況、裙交通狀況、教規(guī)育環(huán)境、生活蠻購(gòu)物、休閑娛廣樂(lè)以及場(chǎng)地的辰開(kāi)發(fā)難度和開(kāi)瑞發(fā)成本估算等堡方面。殊（四）撥市場(chǎng)調(diào)查的成脅果能根據(jù)幸【肚****允】繳項(xiàng)目的區(qū)域位態(tài)置決定，報(bào)告混的重點(diǎn)在柳州暴市城中區(qū)供****池區(qū)庭的房地產(chǎn)行業(yè)磁發(fā)展相關(guān)的內(nèi)格容鉗。香詳情如下表所恒示：邀樓盤(pán)鮮名稱(chēng)贊項(xiàng)目譯地址類(lèi)開(kāi)盤(pán)擱時(shí)間乒總套數(shù)是（套）雷在售套沖數(shù)（套）淋面積區(qū)信間（㎡）站開(kāi)盤(pán)價(jià)格壘（抄元漏/豆㎡）煌目前價(jià)格甚（鳥(niǎo)元進(jìn)/受㎡）拼漲孔幅勻備殺注閘2007.1伍2下20傷97-116盡384殺0慮起浸均腦價(jià)鹿4800縮25%賓2007.1墳.搭1000柜180火120-16掀0越2800迷3750仇34%耕未開(kāi)盤(pán)繪83泄52耳53-134皂4300裕預(yù)蜘計(jì)您6盞月逆596咬90-260榨待定典2007.9郵.秘高層戶型隨96-235荷均啄價(jià)皆4200撿可自由妖分割嫁5000賊左右狂104-14閑0倒均兩價(jià)構(gòu)4600暖左右定300店89-176億均洗價(jià)域4200黨120-14圓0顫待定煤110-16嗓0猶四某期匹——旬均半價(jià)新3800不90-150則1陸期蹄——轉(zhuǎn)均貢價(jià)蓮4400飄2007.1江2族150燙30執(zhí)112-12影5攜3480鼻3530立1.4蘋(píng)%陜2007.1風(fēng)2在3000賭300受84-300否3200密3500己9%翅2006.5綢.稍300晝少量共40-65追均廣價(jià)瓦3380永4200園24%敗預(yù)計(jì)殃5瘦月啟3300好400乏45-250科待定猶2006.4桂.鞋207旅30鄙90-150襲350薯0云起戰(zhàn)均抖價(jià)轟4000薯14%蜜圖協(xié)表蘭1-面2禽：柳州刺市奔200喇8纖年突4含月份凳****嗽塊房地產(chǎn)調(diào)查舌表恒第二爹節(jié)堡灰【費(fèi)****章】羞項(xiàng)目委市場(chǎng)環(huán)境分析廣一、蕩宏觀環(huán)境把握畜（睜國(guó)內(nèi)猴房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥特點(diǎn)）準(zhǔn)（一）凈近年統(tǒng)房地產(chǎn)政策分特析涉蒼200艱3捏年鴨200忽4宣年升200籍5隸年若200傳6胞年囑200釣7血年演土地藝政策源國(guó)土資源部《際關(guān)于清理各類(lèi)乎園區(qū)用地加強(qiáng)泳土地供應(yīng)調(diào)控盛的緊急通知賴(lài)》齒膀1絞、兵國(guó)土資源部《天關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展桃經(jīng)營(yíng)性土地使傍用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)郊掛牌出讓情況虧執(zhí)法監(jiān)察工作琴的通知》傻珍2批、休國(guó)土資源部、等監(jiān)察稼部丟7甩1蒼號(hào)令礎(chǔ)（拼8.3吹1燒大限）鉗國(guó)土資源部《熔關(guān)于開(kāi)展全國(guó)觀城鎮(zhèn)建設(shè)存量謠用地情況專(zhuān)項(xiàng)屆調(diào)查工作的緊王急通知》到1低、勻《國(guó)務(wù)院關(guān)于施加強(qiáng)土地調(diào)控年有關(guān)問(wèn)題的通巾知》庭孫2旺、撕《關(guān)于開(kāi)揪展港200先6此年度土地變更解調(diào)查工作的通苦知》亞3虹、呈憑提高了土地有并償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)輕——鋸金融饞政策情央行《關(guān)于進(jìn)元一步加強(qiáng)房地勞產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管您理的通知》，板提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)介門(mén)檻，抑制消可費(fèi)需求袋1每、娘央剛行者1肝0義年來(lái)首次加息沸制2謹(jǐn)、歸提高房地產(chǎn)開(kāi)筋發(fā)項(xiàng)目資本金螺比例里獻(xiàn)3睡、柔央行上調(diào)存貸紗款基準(zhǔn)利率章榜4掛、葬銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《誦商業(yè)銀行房地伐產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管木理指引》臣1境、危央行提高個(gè)人攀住房貸款利率號(hào)沾2宜、秒調(diào)整首付比例壩1紗、燕央行提高人民此幣貸款基準(zhǔn)利鷹率及煎2志、缸提高首付比例狐科3找、襯基準(zhǔn)利率上調(diào)儀甲4詢、鍋上調(diào)存款準(zhǔn)備棕金漁率史俗1趟、隊(duì)基準(zhǔn)利率上調(diào)完賤2照、限存款準(zhǔn)備金率謊上調(diào)花財(cái)稅其政策艷——聾——皮調(diào)整房地產(chǎn)購(gòu)蔬買(mǎi)、轉(zhuǎn)讓稅慮1重、堤《國(guó)家稅務(wù)總判局關(guān)于房地產(chǎn)悟開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收議企業(yè)所得稅問(wèn)搏題的通知》蜘若2撞、犯調(diào)整房地產(chǎn)轉(zhuǎn)證讓稅節(jié)收譽(yù)專(zhuān)《關(guān)于房地產(chǎn)譜開(kāi)發(fā)企業(yè)土地憐增值稅清算管法理通知》桶行政賴(lài)法規(guī)螺1禾、原《國(guó)務(wù)院關(guān)于夸促進(jìn)房地產(chǎn)市鳴場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)獎(jiǎng)?wù)沟耐ㄖ纺?鑒、悟《物業(yè)管理?xiàng)l的例》襲《經(jīng)濟(jì)適用住嫩房管理辦法》鷹以及《關(guān)于已訊購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住覺(jué)房上市出售有菊關(guān)問(wèn)題的通知饅》粱七部委《關(guān)于災(zāi)切實(shí)穩(wěn)定住房辨價(jià)格的通知元》斤折國(guó)六條，國(guó)十揀五條媽——班調(diào)控聞目的汪控制投資過(guò)快榴增長(zhǎng)，要求房令地產(chǎn)行業(yè)可持軟續(xù)發(fā)展帳控制投資過(guò)快游增長(zhǎng)，控制信覺(jué)貸風(fēng)險(xiǎn)呀抑制投機(jī)，穩(wěn)旋定房?jī)r(jià)框調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑蹲制投機(jī)，穩(wěn)定如房?jī)r(jià)蘋(píng)將以落實(shí)細(xì)化盡嚴(yán)格執(zhí)行之前根政策顏圖喘表紗1-叫3報(bào)：近年房地產(chǎn)彈政策分析腹（二）例近年房地產(chǎn)宏銷(xiāo)觀調(diào)控特點(diǎn)稅1辜、肆調(diào)控手段不斷竄增多，調(diào)控范班圍不斷擴(kuò)大油從參與宏觀調(diào)學(xué)控的國(guó)家行政蓬部門(mén)的數(shù)量不講斷增加可以看附出，全國(guó)對(duì)房振地產(chǎn)行業(yè)的宏隆觀調(diào)控從原先勤單一只是從土狹地以及銀根上都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)虹進(jìn)行調(diào)控，過(guò)若渡至多部門(mén)運(yùn)受用多種綜合手脂段對(duì)房地產(chǎn)行晌業(yè)進(jìn)行全范圍粘的調(diào)控，且調(diào)濁控范圍在不斷襖的擴(kuò)大。助2殘、圈宏觀調(diào)控的力局度不斷增強(qiáng)處國(guó)家宏觀調(diào)控痰政策不斷出臺(tái)介，且調(diào)控的力逼度不斷增強(qiáng)，戚涉及到供給結(jié)勸構(gòu)、稅收、信管貸甚至住房保斑障以及行政監(jiān)淘管，房地產(chǎn)市揪場(chǎng)在宏觀調(diào)控謠的基調(diào)下進(jìn)行雙了一場(chǎng)頗具聲簡(jiǎn)勢(shì)的變革。端3川、條調(diào)控的方向由嗽表及里的轉(zhuǎn)變隆從早期的政策驗(yàn)制定方式，即烤針對(duì)該年份出忌現(xiàn)的問(wèn)題制定歐相應(yīng)的解決辦去法，到后期認(rèn)晝識(shí)到房地產(chǎn)行終業(yè)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)豈上這一深層次屯的矛盾以及相閉關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)信在政策的制定劑上還有所不足斤的特點(diǎn)，開(kāi)始茶將政策的調(diào)控挽方向由表向里涉轉(zhuǎn)變，對(duì)房地療產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控妖將貫徹長(zhǎng)期性弓?？?怨、孩保證房地產(chǎn)行頑業(yè)的可持續(xù)發(fā)疾展，調(diào)控目的幕越發(fā)明確侄針對(duì)國(guó)家宏觀蜓調(diào)控的目的早乘期主要針對(duì)房納地產(chǎn)投資過(guò)熱破的現(xiàn)象到近期池抑制房?jī)r(jià)的過(guò)泄快增長(zhǎng)、調(diào)整沙供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)啞控的目的越發(fā)泄明確，其根本核目的在于保證肝房地產(chǎn)行業(yè)的巡可持續(xù)發(fā)展，桑保證其在國(guó)民銀經(jīng)濟(jì)中支柱行術(shù)業(yè)的地位。糧（三）框房地產(chǎn)政策對(duì)曠本項(xiàng)目的影響荒2006欄年，中央政府祥出臺(tái)碧“凈國(guó)六條丟”燥等一系列宏觀壤調(diào)控政策，其泳中的要點(diǎn)是權(quán)“竟穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)渡整住房結(jié)構(gòu)?！鄙?。而在涌07霜年，盡管政策飼的出臺(tái)仍接連貼不斷，但已偏囑向于對(duì)此前發(fā)扒布的政策的細(xì)杰化、執(zhí)行及監(jiān)崇管。如伏07請(qǐng)年皂1靠月開(kāi)始清算土淘地增值稅、對(duì)拼07摘年公開(kāi)交易市啟場(chǎng)出讓的土地偏開(kāi)始嚴(yán)格按照蘋(píng)規(guī)定執(zhí)行舍“替90/劃7象0粘”質(zhì)政策，國(guó)家八軋部委還將聯(lián)手吼全面清理預(yù)售柴房地產(chǎn)項(xiàng)目。卵可見(jiàn)在年內(nèi)，喊宏觀調(diào)控政策誘將會(huì)更深入地衡落實(shí)到房地產(chǎn)麗項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整役個(gè)流程中，執(zhí)截行力度更強(qiáng)。辦對(duì)于本項(xiàng)目，抱房地產(chǎn)政策是剪一把雙刃劍，隸有利有弊。例槐如，在政府大來(lái)力整頓房地產(chǎn)幫市場(chǎng)后，項(xiàng)目戒將獲得一個(gè)更責(zé)健康有序的市擋場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)溫隨著拜“惰90/7掌0但”盛政策的執(zhí)行，耀整體市場(chǎng)供應(yīng)國(guó)結(jié)構(gòu)的改變，給有利于提升項(xiàng)礎(chǔ)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)相力。但是在另歌一方面，宏觀簽政策對(duì)投資行原為的打壓將使斃得投資類(lèi)物業(yè)神的銷(xiāo)售面臨較搶大的壓力，而恢項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本術(shù)會(huì)因?yàn)椴粩嘣鲋i加的稅費(fèi)項(xiàng)目藏而提高，有可唇能導(dǎo)致在銷(xiāo)售啟階段陷入被動(dòng)炮。同時(shí)不斷加熔息也令購(gòu)房者叫的負(fù)擔(dān)加重，服購(gòu)房門(mén)檻進(jìn)一環(huán)步提高。綜合醒言之，宏觀調(diào)忍控政策對(duì)于本后項(xiàng)目仍是利大某于弊的，但在誼實(shí)際的開(kāi)發(fā)、橡銷(xiāo)售過(guò)程中仍浩審時(shí)度勢(shì)，在點(diǎn)銷(xiāo)售速度與利克潤(rùn)之間尋找到襖平衡點(diǎn)。允而且，本項(xiàng)目盟為拆遷安置房教地產(chǎn)項(xiàng)目，涉招及公共利益的暮管理服。摘在房地產(chǎn)交易舞當(dāng)中，政府需智要管理的公共蒸利益如圖所示咸：劣圖表就1-勒4拔：值中國(guó)房地產(chǎn)行淡業(yè)中的公共利撿益蹦（數(shù)據(jù)來(lái)源：密萬(wàn)瑞信息咨詢正行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)）（四）小結(jié)館在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的躁大環(huán)境中勤，柳州繪市房地產(chǎn)投資肆繼續(xù)保持著平旨穩(wěn)較快的增長(zhǎng)掀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辯投資額、國(guó)內(nèi)閃生產(chǎn)總值和全榆社會(huì)固定資產(chǎn)垮投資也逐年上突升，總體上呈隨現(xiàn)了一種需求銷(xiāo)拉動(dòng)增長(zhǎng)的好菊態(tài)勢(shì)。雪在消費(fèi)力方面于,轉(zhuǎn)隨著城市的幅等射力的增強(qiáng)，類(lèi)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)哄展，居民生活爸水平逐年提高烏，表現(xiàn)在可支訂配收入提高、揭消費(fèi)性支出增歌加、住房支出保比及恩格爾系鳳數(shù)逐漸下降等漢，在住房消費(fèi)呀方面也有了不秋少的增長(zhǎng)。與獻(xiàn)其他城市對(duì)比折，絞柳州依市居民收入水?dāng)R平仍偏低，對(duì)債房地產(chǎn)產(chǎn)品的朱消費(fèi)力仍然有輕限，但整體處態(tài)于一個(gè)良性的紙上升通道中，央未來(lái)仍將有非細(xì)常大的提升空窯間。粉在國(guó)家宏觀調(diào)蛾控的引導(dǎo)下，行柳州藏市商品房基本守保持供需兩旺惱的態(tài)勢(shì)，成交絹價(jià)格逐年微幅咱上升。但是我欣們也必須看到極，州柳州警市商品房發(fā)展屢供求不合理的瓣地方，如區(qū)域塑性差異較大、逃中低價(jià)位房供扶應(yīng)過(guò)少等等。勿從長(zhǎng)期來(lái)看，雀柳州能房地產(chǎn)市場(chǎng)在芬區(qū)域經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)察保持健康、平幻穩(wěn)的增長(zhǎng)前提蛙下，供求平衡甘、產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的掛局面會(huì)持續(xù)保骨持，但增速會(huì)呈有所放緩。已二抖、被中觀環(huán)境分齡析絞榜（廣西區(qū)內(nèi)以網(wǎng)及柳州市范圍式內(nèi)的房地產(chǎn)的洗特點(diǎn)惠分析租）步（一）子廣西娘區(qū)睡200以7信年經(jīng)濟(jì)狀況鞋200逐7臭年，全區(qū)深入灰貫徹落實(shí)科學(xué)牢發(fā)展觀，認(rèn)真眾落實(shí)中央宏觀提調(diào)控政策，解踩放思想，搶抓拴機(jī)遇，奮力拚波搏，加快發(fā)展狼，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈耕現(xiàn)增長(zhǎng)較快、楚效益較好、結(jié)鹽構(gòu)優(yōu)化、民生鑼改善的良好態(tài)致勢(shì)，各項(xiàng)事業(yè)攻進(jìn)一步發(fā)展，撲國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社碰會(huì)發(fā)展取得新蘇的成就。某初步核算，全狼年生產(chǎn)總值蔽（驟GD攻P先）達(dá)飛到凝5885.8僅8增億元，比上年榮增董長(zhǎng)往14.9劈%皇。其中，齡第一產(chǎn)業(yè)增加龜值糠1264.5踐8遲億元，增霞長(zhǎng)職5.9賊%陸；第二產(chǎn)業(yè)增涌加鳴值揪2335.3利9郊億元，增汽長(zhǎng)經(jīng)20.5汗%跪；第三產(chǎn)業(yè)增奮加棟值貧2285.9弊1瓶?jī)|元，增殊長(zhǎng)屬14.2掉%扔。第一、二、電三產(chǎn)業(yè)增加值吩占生產(chǎn)總值的鍛比重分別戒為絮21.5南%嶄、限39.7剛%灶和翅38.8每%僻。第一、二、殿三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)已增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率溫分別高為鵝8.3嚷%輔、兇53.5地%收和質(zhì)38.2蹈%卻。按常住人口弦計(jì)算全區(qū)人均壇生產(chǎn)總值達(dá)訴到居1240條8腫元壘。：除圖表鈔1-5教：藥廣西友2007礙年魂GD炎P斧總量及各類(lèi)產(chǎn)倘業(yè)增長(zhǎng)百分比處圖毅表鐘1-籌6風(fēng)：偵廣西罷200分7斧年各產(chǎn)業(yè)由的享GD羞P健增長(zhǎng)圖示祥圖早表值1-辰7話：各產(chǎn)業(yè)占生助產(chǎn)總值比例及鈔對(duì)總量增長(zhǎng)貢麻獻(xiàn)比例暖全區(qū)居民消費(fèi)龍價(jià)格上戲漲割6.1運(yùn)%懂，其中服務(wù)價(jià)殘格上涂漲厘4.4符%遷。商品零售價(jià)懇格上杠漲毀4.8雨%功。工業(yè)品出廠抓價(jià)格上敵漲躬4.5凱%劇。原材料、燃間料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)消價(jià)格上箭漲梁6.1概%值。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資租料價(jià)格上讓漲脊14.4煎%煙。固定資產(chǎn)投阿資價(jià)格上渣漲卻2.3醬%汪。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)從價(jià)格上窩漲泄21.5軌%變。房屋銷(xiāo)售價(jià)愿格上垂?jié)q來(lái)7.8贈(zèng)%魚(yú)。芹圖前表欠1-測(cè)8獅：全暈區(qū)閣200轎7羊年各項(xiàng)消費(fèi)上溪漲百分比即年末全區(qū)就業(yè)測(cè)人養(yǎng)員鞠276凡9澡萬(wàn)人，增燈長(zhǎng)菜0.33敲%就。城鎮(zhèn)新增就于業(yè)蛾34.3括7懸萬(wàn)人，比上年滋增剩加壘7.0值3失萬(wàn)人，增區(qū)長(zhǎng)決25.7煮%泥。年末城鎮(zhèn)登耽記失業(yè)緒率靜3.79浴%燒，比上年末下團(tuán)降故0.3名6次個(gè)百分點(diǎn)。城重鎮(zhèn)單位在崗職戀工年平均工蚊資臥2189費(fèi)8扮元，比上年增善加蘆383棍4期元，增船長(zhǎng)準(zhǔn)21.2籠%況。貍?cè)曦?cái)政收眨入蜂703.8為8惹億元，比上年滿增陶長(zhǎng)砍23.7標(biāo)%閣，其中一般預(yù)轉(zhuǎn)算收交入值418.8講3煤億元，增須長(zhǎng)剪22.3宵%技。各項(xiàng)稅收收貞入逮282.6轎8醋億元，增劫長(zhǎng)列25.5跡%坦。一般預(yù)算支暖出卷977.2脹7戶億元，增限長(zhǎng)碼34.0包%晝。俘一至四季度企帳業(yè)家信心指數(shù)棋分別倒為匙132.8逢1貸、秒130.4額0出、獲133.2掙5免、古131.5緣0免，處于景氣區(qū)茫間，分別比上外年同期提渴高少6.2固3冠點(diǎn)梁、責(zé)8.6每6正點(diǎn)未、術(shù)8.4拔1伏點(diǎn)王、劑3.4就4德點(diǎn)。一至四季雖度企業(yè)景氣指斬?cái)?shù)分別田為清125.9錄2婦、滴127.7豪2洗、且125.3自5咳、咐127.9炒2犬，處于景氣區(qū)棵間，同比分別勢(shì)提蜓高富12.0線7匆點(diǎn)辯、暈11.賴(lài)7咐點(diǎn)擴(kuò)、湖6.2經(jīng)4刷點(diǎn)侵、講2.5漁3膊點(diǎn)。編圖芽表良1-構(gòu)9蝴：全牽區(qū)似200落7挺年企業(yè)家信心啊指數(shù)及較上年存同期增量毫全年全社會(huì)建痰筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加鋤值沃334.2押2忽億元，比上年練增報(bào)長(zhǎng)爪13.4重%洽。全區(qū)具有資離質(zhì)等級(jí)的總承凱包和專(zhuān)業(yè)承包駝建筑業(yè)企業(yè)實(shí)逝現(xiàn)利裝潤(rùn)字13.9墻2堡億元，增命長(zhǎng)萍32.7泳%促；上繳稅筐金憂21.2勢(shì)6知億元，增福長(zhǎng)捐22.7臂%范。瑞全年商品住宅樂(lè)投竄資萄353.8怒0技億元，比上年近增泰長(zhǎng)蹦42.2處%驚。商品房施工系面趣積商6029.2券6痕萬(wàn)平方米，增堪長(zhǎng)粒28.1憲%辦，其中住象宅怖4814.3嗎6艘萬(wàn)平方米，增拌長(zhǎng)僑31.3憂%動(dòng)。商品房竣工埋面止積嫩1313.6房9留萬(wàn)平方米，增月長(zhǎng)闊15.9獅%行，其中住紙宅薦1080.款0戒9棍萬(wàn)平方米暴，增粗長(zhǎng)珠13.6紙%霜。商品房銷(xiāo)售合面壁積嫁1999.7壇7過(guò)萬(wàn)平方米，增叼長(zhǎng)華33.1移%驗(yàn)，其中住賄宅上1834.3土0丈萬(wàn)平方米，增籃長(zhǎng)啞33.7轉(zhuǎn)%趟。商品房銷(xiāo)售愉額青509.5索5疑億元，增群長(zhǎng)受54.5%唐,贊其中住督宅爹439.4護(hù)6赴億元，增代長(zhǎng)謎62.3燕%擇。房地產(chǎn)業(yè)增彼加徹值烈235.4需8辯億元，增朝長(zhǎng)減17.0均%磨。造（以上數(shù)據(jù)來(lái)置源：槐廣西壯族自治杯區(qū)統(tǒng)計(jì)莊局宇諒國(guó)家統(tǒng)計(jì)局廣剃西調(diào)查總隊(duì)袍）礎(chǔ)（二）暈柳州市城市建瞧設(shè)現(xiàn)狀速柳州孩市是廣西壯族暖自治區(qū)的剃傳統(tǒng)工業(yè)中心勸，位于廣西中統(tǒng)部，地處亞熱六帶，北回歸線擴(kuò)以南，漿地處柳江中游御，是一座有著帥2100搖多年歷史的古巾城。全市轄五仇區(qū)及柳江、柳謝城縣，總面積被5307暢平方公里，人匯口儀183議萬(wàn)，其中市區(qū)駐面積誤658唯平方公里，人志口嗎89戶萬(wàn)宮。工柳州負(fù)地理位置優(yōu)越絕，處于中國(guó)華嬸南、西南和東繁南亞經(jīng)濟(jì)圈的淚結(jié)合部，是環(huán)嚇北部灣沿岸重疏要經(jīng)濟(jì)中心；贏具有得天獨(dú)厚對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和胞地緣優(yōu)勢(shì)，是帶華南沿海和西胞南腹地兩大經(jīng)帆濟(jì)區(qū)的結(jié)合部完以及東南亞經(jīng)杯濟(jì)圈的連接點(diǎn)藍(lán)，是新崛起的惱大西南出海通凈道樞紐城市。崖柳州鄰市對(duì)廣西沿海羨城市發(fā)揮著中冠心城市的依托久作用，對(duì)華南貼、西南經(jīng)濟(jì)圈讓發(fā)揮著樞紐城晴市的連接作用送，對(duì)東南亞各誠(chéng)國(guó)發(fā)揮著中國(guó)供前沿城市的開(kāi)江放作用。掘柳州市是疾廣西最大的工順業(yè)基地、貨運(yùn)蝕中心和鐵路樞是紐。柳州市工薯業(yè)基礎(chǔ)良好，陶基礎(chǔ)設(shè)施完善慢。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)扁放尺20灑年的發(fā)展，目本前全市已形成茫汽車(chē)及零配件巡工業(yè)、以工程鑒機(jī)械和通用機(jī)暢械為主的機(jī)械俗工業(yè)、以鋼材鑄和有色金屬深巧加工為主的冶袋金工業(yè)、造紙缸及包裝印刷業(yè)贈(zèng)、日化工業(yè)等仙5蓋大支柱產(chǎn)業(yè)為儉龍頭的現(xiàn)代化原工業(yè)體系。全杯市現(xiàn)有工業(yè)企亮業(yè)正1揭千多家，其中李有起6岡家為國(guó)家重點(diǎn)靠支持企業(yè)。柳伍州市現(xiàn)已擁有叔一批在國(guó)內(nèi)外俱市場(chǎng)上具有較顫強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和較辨高市場(chǎng)占有率恒的優(yōu)勢(shì)企業(yè)和貴名牌產(chǎn)品。柳些州市還是全國(guó)輩科教興市先進(jìn)喝城市、城市綜山合經(jīng)濟(jì)體制改撥革試點(diǎn)城市和夸優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)歐試點(diǎn)城市。非自古以來(lái)，柳征州市就有淚"描桂中商埠章"伏的美稱(chēng)。柳州求市交通十分發(fā)刃達(dá)，是中國(guó)中訴西南地區(qū)重要侮的交通樞紐。蔽三條鐵路干線北在此交匯，公夠路四通八達(dá)，轉(zhuǎn)經(jīng)住****呈高速公路碧1導(dǎo)個(gè)多小時(shí)可達(dá)膚兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)聽(tīng)，水運(yùn)可直達(dá)啄港澳。柳州市庫(kù)擁有先進(jìn)的程燭控電話、全球歐數(shù)字移動(dòng)電話際和國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)沃等現(xiàn)代化電訊茫通訊系統(tǒng)。柳時(shí)州市具有豐富瞧的歷史文化遺扛產(chǎn)和旅游販資源，早在屬5亞萬(wàn)年前這里就聲是舊石器時(shí)代壯晚期氣"熟新人食"醉繁衍生息的地雖方，市區(qū)四周住群峰林立、山竿清水秀、名勝爭(zhēng)眾多，具有獨(dú)盼特的民族風(fēng)情績(jī)，是國(guó)家歷史槐文化名城和甲堡類(lèi)旅游城市。崇改革開(kāi)放以來(lái)鮮，柳州市先后厲被國(guó)家確定帝為哨“授科技興號(hào)市辯”刊、坊“勞優(yōu)化資本結(jié)閘構(gòu)難”俗、亮“陰技術(shù)創(chuàng)仗新豆”放和賤“晝信息渠化肝”死試點(diǎn)城市，多鮮次榮腸獲漏“躬全國(guó)衛(wèi)生眉城啟”山、潛魯“碰全國(guó)環(huán)境綜合敲整治優(yōu)秀城丹市貸”羨以葬及斜“緊廣西文明城彈市用”亡等稱(chēng)號(hào)。城市裂綜合實(shí)力曾兩慈次列全脾國(guó)憐45驕0剃個(gè)城市估中不5謠0屈強(qiáng)之內(nèi)。隨著料柳州現(xiàn)代化建競(jìng)設(shè)的深入進(jìn)展糕，柳州經(jīng)濟(jì)取振得飛速發(fā)展。攻在閣“簡(jiǎn)十五揪”互中，柳州市的臥經(jīng)濟(jì)發(fā)展再次未得到質(zhì)的變化沿。經(jīng)濟(jì)總量更談高，增速更快亂，運(yùn)行環(huán)境更宣健康。雖仍面捉臨一些長(zhǎng)期產(chǎn)蘇業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾逼和一些短期問(wèn)望題的約束屈,講但隨著宏觀調(diào)細(xì)控政策效應(yīng)進(jìn)派一步釋放，柳君州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)蓋的不斷調(diào)整，宮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不垃穩(wěn)定、不健康奴因素將進(jìn)一步壽得到遏制。從虎柳州市的所處渠的地理位置及涉所面臨的經(jīng)濟(jì)潛環(huán)境氛圍，可險(xiǎn)以預(yù)見(jiàn)未來(lái)柳昨州市仍將擁有漫一個(gè)快速發(fā)展辨、日益改善的艘宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境叉，為柳州市房跪地產(chǎn)的發(fā)展提晃供堅(jiān)實(shí)穩(wěn)定的辜基礎(chǔ)。繞當(dāng)今，稠隨著國(guó)家政策墳的出臺(tái)，泛北郊部灣經(jīng)濟(jì)圈的沾開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施痕對(duì)廣西產(chǎn)生了李巨大的影響，夾柳州作為廣西冰工業(yè)重鎮(zhèn)變化翅也很明顯。應(yīng)柳州市經(jīng)濟(jì)的廟發(fā)展的同時(shí)，期城市建設(shè)也與椅之同時(shí)飛速發(fā)以展，除了市中咐心的五星地帶劈，迅速崛起的摟還有河?xùn)|新城銅市中心。特別蟻是以河?xùn)|區(qū)為耽代表的城市新駐區(qū)，已經(jīng)逐漸鞏成為柳州市的云新興的經(jīng)濟(jì)、荷文化、教育、投科技、體育中場(chǎng)心。篩200飾6繳年貧至累201決0窯年，柳州市將趣加快實(shí)施城市完?yáng)|拓進(jìn)程，繼途續(xù)完善河?xùn)|新缺區(qū)、陽(yáng)和工業(yè)煎新區(qū)，推進(jìn)官捎塘新城開(kāi)發(fā)為蛛建設(shè)重點(diǎn)；包瘋括柳江縣拉堡驅(qū)鎮(zhèn)、進(jìn)德鎮(zhèn)、伐雒容鎮(zhèn)的部分驟用地和古亭山扒開(kāi)發(fā)區(qū)，總面淚積約瞎為歸88秩2拉平方公里列為喉入市區(qū)規(guī)劃建蒼設(shè)范圍。這是玻近日出臺(tái)的《抽柳州市近期建炊設(shè)規(guī)劃》發(fā)出索的信息。垃據(jù)報(bào)道，具體就規(guī)劃為：河?xùn)|鐵新區(qū)，在保持走現(xiàn)有規(guī)模的基管礎(chǔ)上，完善河辨東新區(qū)的中心污區(qū)，同時(shí)在周聞圍建設(shè)功能完愚善的服務(wù)設(shè)施赴和基礎(chǔ)設(shè)施，桶建立可持續(xù)發(fā)眾展的人居環(huán)境盜。重塑高新技?jí)拘g(shù)改造和提升清傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)板，探索飾出軋“覆一區(qū)多歇園步”鋪良性發(fā)展的模闖式。杰陽(yáng)和工業(yè)新區(qū)普將構(gòu)建以汽車(chē)砌、機(jī)械零部件共為主、一區(qū)多村園的工業(yè)新區(qū)合。近期，將完糾成二期征地及童土地平整工作喚，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)裁施建設(shè)；古亭徹片區(qū)完成列入抗規(guī)劃賣(mài)的誠(chéng)5疫平方公里范圍利內(nèi)余下的征地盞拆遷工作，完柏善路網(wǎng)及配套訴設(shè)施，增強(qiáng)陽(yáng)端和中心服務(wù)區(qū)迎功能。蝦官塘新區(qū)是未券來(lái)柳穗州嚷“當(dāng)一心二禾城械”稀空間格局的新甘城，以官塘高梅新創(chuàng)業(yè)園為核肝心，官塘高新剝創(chuàng)業(yè)園是全組國(guó)蔬1飼0此個(gè)護(hù)“甲中美可持續(xù)示饞范城鎮(zhèn)項(xiàng)傾目梅”賽之一，由柳州摩市高新技術(shù)開(kāi)雖發(fā)區(qū)暢啟動(dòng)，將逐步巡建設(shè)成為：現(xiàn)亦代制造業(yè)基地心，面向西南、河華南、東盟的聞現(xiàn)代物流中心害，區(qū)域性的工錫業(yè)會(huì)展商務(wù)中律心，產(chǎn)學(xué)研基較地，柳州市新柄型休閑度假產(chǎn)盟業(yè)區(qū)。繩除了作為重點(diǎn)硬建設(shè)的新區(qū)外歸，城中區(qū)將以槍強(qiáng)化風(fēng)貌保護(hù)觸，加速舊城改溫造，疏解城市團(tuán)功能，彰顯城我市特色為策略侍；柳北區(qū)將以嫁整合工業(yè)交通禮用地、優(yōu)化生臣態(tài)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行報(bào)環(huán)境整治為策炭略；柳南區(qū)將軌以拓展建設(shè)用諸地、優(yōu)化用地鐮功能、加強(qiáng)園研林綠化為策略艷；魚(yú)峰區(qū)將以香完善基礎(chǔ)設(shè)施忠、拉開(kāi)城市框雙架為策略。按仗照這種發(fā)展思嶺路，致至故201膝0乘年柳州市城市灣人口達(dá)偽到膽141.2咽0陣萬(wàn)人，城市建鉆設(shè)用地受為局148.1笑4啞平方公里，人慶均想104.9圾2寶平方米隊(duì)。形成以發(fā)展仍新型工業(yè)、科汪教文化為重點(diǎn)凡，西南地區(qū)交嚷通樞紐，山水桌風(fēng)貌獨(dú)特的歷據(jù)史文化名城、題區(qū)域性中心城常市。嗽（三）雅柳州市住宅房狐地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀額柳州市的房地局產(chǎn)業(yè)忌自弟199體2絕年正式起步以西來(lái)，發(fā)展到今耐天已經(jīng)形成群荷雄逐鹿的局面賞，據(jù)不完全統(tǒng)晌計(jì)版，撲200斧7濾年底在柳州市華注冊(cè)的房地產(chǎn)飄公司約達(dá)嘩5符1譯7貍家，全年完成戶施工籍的商品房面積瞞總數(shù)（不含經(jīng)蠟濟(jì)實(shí)用房和單宗位集資房）達(dá)冠1皺266.8卡1刑萬(wàn)平方米惱。薄乒200壁0泉年柳州房地產(chǎn)租投資完成舉1深8822委6墾萬(wàn)元，比上年盒同期增川長(zhǎng)槐82.36航%芝；塘而色200濟(jì)1將年房地產(chǎn)投資陰完成侄3瞞59900汗萬(wàn)元，比籠上捷年同期增摸長(zhǎng)幻81.3扁%故，近年柳州房牲地產(chǎn)投資保持旅較快的增長(zhǎng)勢(shì)常頭。笛200巖7龜年柳州市全年淹生產(chǎn)總值奮（疲GD最P干）達(dá)救到燭738.7券9拖億元，比上年漢凈驕增橫116.朽5何億元，增蹄長(zhǎng)雖16.5謎%斃。社會(huì)消費(fèi)品辟零售總額增請(qǐng)長(zhǎng)休18.9坡%斜。呢200使7純年柳州市城鎮(zhèn)傲居民人均可支送配收假入善1286櫻6錘元，增哥長(zhǎng)尼16桑%際。城市單位在退崗職工年平均壘工盛資肯2681草9與元，比上年增躍加寺426用1辯元，增黎長(zhǎng)持21.2繡%休。全年商品住炒宅投脹資柴59.0蔬1斧億元，比上年詢?cè)龊骈L(zhǎng)湯72.2虎%輔。乏全區(qū)務(wù)各主要城沾市犬200報(bào)7流年膊GD生P副比較如下圖所澇示癥：掙圖表雁1-10嫂：廣西主要城舍市廢200康7鐵年酒GD徒P則（玻數(shù)據(jù)來(lái)源：廣逝西統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)珍）疏圖表拍1-1疾1繳：衫200其7世全區(qū)各經(jīng)濟(jì)量黑增長(zhǎng)百分比情頭況趣柳州市面上的禿房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)鐘過(guò)整稼整遇1叉6及年的發(fā)展，已友經(jīng)初步形成了奔一個(gè)穩(wěn)定的市很場(chǎng)格局，并成飯為城市基礎(chǔ)設(shè)矛施建設(shè)投資方扒面越來(lái)越旺的夏投資熱點(diǎn)。正享是在這種環(huán)境鴿和背景之下沒(méi)，拉200已8載年柳州房地產(chǎn)鞭業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均煤奇跡般地創(chuàng)造吧了前所未有的禁歷史新高，并姨且連續(xù)三年達(dá)察到了產(chǎn)出比投躍入大的經(jīng)營(yíng)業(yè)蠻績(jī)。賣(mài)而貴200席8禽年，新區(qū)開(kāi)發(fā)仍和舊城改造在衣全城到處開(kāi)花伐，成片開(kāi)發(fā)也字大有起色，城局市構(gòu)架的拉開(kāi)傻、行政中心東桃移，給房地產(chǎn)征開(kāi)發(fā)帶來(lái)了巨船大的商機(jī)，其恥中僅河雞東區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)式的遣投入就需拐50勝億元以上。己三越、微觀環(huán)境調(diào)匪查（軌市城中竿區(qū)社****食區(qū)及本項(xiàng)目周椅邊膽的情況廳分析徒）哥（一）沸柳州市城中區(qū)零情況分析腿城中區(qū)位于廣屋西柳州市中心挺，勤作為柳州傳統(tǒng)挽商業(yè)中心，現(xiàn)染建筑密度較大耍，后續(xù)供應(yīng)土村地相對(duì)較少，鉆城中區(qū)房地產(chǎn)巨的開(kāi)發(fā)以舊城蹤改造而帶來(lái)的鑒商品房開(kāi)發(fā)為婦主。復(fù)由于得天獨(dú)厚溝的地理位置，挽使得城中區(qū)房秩價(jià)一直位于柳矛州的高價(jià)位，慈巨大的商業(yè)價(jià)嗎值使城中區(qū)商焦用物業(yè)存在較敏大量的開(kāi)發(fā)，鼓除了部分物業(yè)造的裙樓商鋪外投，還包括五星柿商業(yè)街、人民暖廣場(chǎng)改建的規(guī)站劃及曙光路步旬行街的舊城改刷造項(xiàng)目等。隨草著政府對(duì)八一域路、連塘路的繳改造侄及涉200稿2饑年獨(dú)末依“咸紅光撇橋岸”津的規(guī)劃施建，悟預(yù)計(jì)連塘路、墓西門(mén)市場(chǎng)一帶擋將會(huì)具有一定辣的升值潛力，脊并有較大量的伸后續(xù)供應(yīng)。肯目前城中區(qū)主俘要在售項(xiàng)目有荒華天世紀(jì)、藍(lán)濫色港灣、鴻府始、時(shí)代商廈、森淘園世紀(jì)等項(xiàng)穿目，以商業(yè)結(jié)勉合住宅開(kāi)發(fā)為竊主。牧多年來(lái)商用物醉業(yè)的開(kāi)發(fā)使城爆中區(qū)的商業(yè)占憑據(jù)柳州主導(dǎo)商顧業(yè)地位，方圓當(dāng)不足職50箏0紐米有內(nèi)集中了柳州協(xié)市幾大主要商誘場(chǎng)，而隨著城僚市的外圍拓展加及舊城改造，振城中區(qū)規(guī)劃成晶為柳州的中心壺商業(yè)區(qū)，隨著曉舊城改造的推但進(jìn)，其商業(yè)規(guī)帖模不斷呈現(xiàn)擴(kuò)朱大的跡象。晨從區(qū)域樓盤(pán)來(lái)注看，城中區(qū)樓饞盤(pán)檔次最高，阻比如：殺【陽(yáng)幟光辭100杰·沖東區(qū)國(guó)際】、蜜【桂中花堡苑該·悉君庭】、【興奴佳負(fù)·乒尚城】、【文陵源華都】、【姜文博帥府】、滿【居但上泰·V騎8語(yǔ)城】、【陽(yáng)艇光鑄100困·殼城市廣場(chǎng)】、映【東郡】、【替南亞名邸】、倘【亦華林占君邸】、【嘉虧年華庭】均等樓盤(pán)，是其掙中較為有代表泡性的樓盤(pán)。廢（二）渾市城中區(qū)圣****驗(yàn)區(qū)情況分析匹目前河?xùn)|區(qū)將設(shè)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成己為行政中心、耍教育中心、高挪尚住宅中心，妹該區(qū)域房地產(chǎn)土產(chǎn)品的升值幅亞度將比其他區(qū)岸域大得多。片當(dāng)區(qū)未來(lái)的發(fā)展傻規(guī)劃方向?qū)橐镜貐^(qū)中高檔夸次的房地產(chǎn)發(fā)瓣展提供充足的俘客戶源保障以葉及較大的發(fā)展蒙空間；逐步完原善的城市化配降套還將大大提擋高片區(qū)的綜合勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)力，并由伶此吸引更多的真柳州周邊的置竿業(yè)群；片區(qū)房茄地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)束一片大好，在康國(guó)家宏觀調(diào)控遣逐步規(guī)范地產(chǎn)釀市場(chǎng)發(fā)展的背稻景下，柳州地規(guī)產(chǎn)持續(xù)健康、薪平穩(wěn)發(fā)展，銷(xiāo)瞇售量、銷(xiāo)售面基積穩(wěn)步上升。廚市場(chǎng)供需兩旺花。區(qū)域發(fā)展的累日益成熟，增煩強(qiáng)了片區(qū)的吸領(lǐng)引力，發(fā)掘了餡片區(qū)的物業(yè)價(jià)誼值。暗配套設(shè)施趨向悲完善黨，旬區(qū)內(nèi)擁有日供只水益1院0紫萬(wàn)噸的柳東水脫廠脂、雁1而1阻萬(wàn)伏的變電站芬及具延備系2派萬(wàn)門(mén)程控電話闖系統(tǒng)和無(wú)線尋委呼、移動(dòng)通訊負(fù)的三橋郵電分白局。銀行、海姑關(guān)、商檢、娛吹樂(lè)中心、體育炎中心、廣播電頑視中心、學(xué)校牧、醫(yī)院、公寓眨等機(jī)構(gòu)設(shè)施一崗應(yīng)俱全。樹(shù)交通條件保證鎖商業(yè)趨勢(shì)京，悶河?xùn)|新區(qū)基礎(chǔ)蠻設(shè)施完善，已盛形還成殃“朋四縱五絹橫環(huán)”老的道路網(wǎng)絡(luò)，聯(lián)完備的通訊、潛供水、供電和叫寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)犧施為進(jìn)區(qū)企業(yè)眼生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供職了有力的保障篇。高新區(qū)擁有謹(jǐn)招商引資、土右地出讓、人才尊引進(jìn)等良好的棟政策環(huán)境和國(guó)藝家級(jí)創(chuàng)業(yè)服務(wù)巴中心、人才交燕流中心、專(zhuān)家霞學(xué)者樓等支撐桿服務(wù)體系。高服新區(qū)環(huán)境優(yōu)雅螞，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)霧良，生活服務(wù)硬設(shè)施一應(yīng)俱全雞。巨房地產(chǎn)放量巨盼大處，往考慮到河?xùn)|新攪區(qū)目前在售樓已盤(pán)的存量以及堤預(yù)售樓盤(pán)的預(yù)而計(jì)開(kāi)發(fā)量始，捷200蟻7削年整合河?xùn)|新邊區(qū)將推出的樓遙盤(pán)有【江岸明勾軒扭·敵印象外灘】、縱【興蔽佳眠·胡山水福地】、座【居良上港·群好人家】、【雷陽(yáng)議光肯100等·栗東區(qū)國(guó)際】、態(tài)【桂中花約苑遣·跡君庭】、【中掌房片·耐金博園】、【干興汗佳換·動(dòng)尚城】、【文姿源華都】、【委文博帥府】、澇【居貍上欺·V光8沙城】、【陽(yáng)翻光蠅100他·許城市廣場(chǎng)】、顯【東郡】、【州南亞名邸】、冬【腔華林怨君邸】、【嘉統(tǒng)年華庭】等項(xiàng)彼目，以一個(gè)樓靠盤(pán)一年銷(xiāo)售破量躲4浮萬(wàn)㎡（柳州一蛙個(gè)樓盤(pán)正常的英年銷(xiāo)售量）來(lái)記計(jì)算呀，估200多7介年河?xùn)|房地產(chǎn)蟲(chóng)市場(chǎng)的放量將睜會(huì)達(dá)侵到脹6棉0娃萬(wàn)㎡。沸樓盤(pán)聚集加，讓競(jìng)爭(zhēng)激烈面，拳從完上述暖項(xiàng)目的命名上賊面來(lái)看，柳州釋市特別是河?xùn)|癢區(qū)域的房地產(chǎn)類(lèi)樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始令注意到了地產(chǎn)斥項(xiàng)目與地產(chǎn)企檔業(yè)品牌之間的驗(yàn)聯(lián)系，在打造件一個(gè)項(xiàng)目的知讀名度的同時(shí)亦臉對(duì)企業(yè)的品牌沾進(jìn)行專(zhuān)門(mén)化的炎塑造。目前河福東新區(qū)房地產(chǎn)糟項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)旱值競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由魚(yú)原來(lái)的單一從跳地段上面的競(jìng)?cè)轄?zhēng)開(kāi)始進(jìn)入企音業(yè)實(shí)力、項(xiàng)目巧規(guī)劃設(shè)計(jì)理念庸、易項(xiàng)目形象、項(xiàng)蜓目規(guī)模、項(xiàng)目睛業(yè)態(tài)上面多種言因素的競(jìng)爭(zhēng)。莊決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值競(jìng)的因素往往是司多種多樣的，很房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜隙合開(kāi)發(fā)實(shí)力的含培養(yǎng)是一個(gè)項(xiàng)純目取得成功的真關(guān)鍵因素。特預(yù)計(jì)未殃來(lái)臥200倉(cāng)7銹年素****農(nóng)區(qū)的房地產(chǎn)市耽場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)比朽較激烈的競(jìng)爭(zhēng)閑，隨著市場(chǎng)競(jìng)潑爭(zhēng)強(qiáng)度的不斷子增加，這將對(duì)蘇項(xiàng)目的硬件以設(shè)及軟件方面進(jìn)機(jī)行相關(guān)的推廣洲，對(duì)客戶進(jìn)行撲相關(guān)的引導(dǎo)。態(tài)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)閉正處于片區(qū)市央場(chǎng)的發(fā)展提速孔期，市場(chǎng)整體終開(kāi)發(fā)量激增，奇市場(chǎng)發(fā)展將更問(wèn)加趨于成熟，突市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力灘凸現(xiàn)。隨著片慶區(qū)整體城市化芒水平的提高，咳整體住宅市場(chǎng)鵲的蓬勃發(fā)展勢(shì)糠頭將會(huì)得到延漠續(xù)與提升。片具區(qū)將成為柳州郵地產(chǎn)市場(chǎng)的一去個(gè)重夢(mèng)要?jiǎng)荨扒驊?zhàn)鴨場(chǎng)愉”銅。毯從霞****歐塊的快速發(fā)展鴿和地塊價(jià)值的腔不斷攀升來(lái)看嗓，區(qū)域樓盤(pán)的褲品質(zhì)是同步前科進(jìn)的，因?yàn)楦咚r(jià)格和高定位積必須以高品質(zhì)旗作為支撐的。辟河?xùn)|區(qū)域的規(guī)貓劃發(fā)展需要，晚形成了中央行鈔政區(qū)、中央商杰務(wù)區(qū)、中央文衛(wèi)化區(qū)，開(kāi)發(fā)的跪成本就增加了班很多，房開(kāi)商雁會(huì)以高定位保租證贏利，樓盤(pán)告品質(zhì)就作為支漲撐點(diǎn)跟著大幅頌提高。各個(gè)樓些盤(pán)的價(jià)格相互域攀升，特別是綠學(xué)區(qū)附近樓盤(pán)冶的房?jī)r(jià)要比其汁他相同品質(zhì)的脅樓盤(pán)高檢出思10述%跪—濃—陣20著%柜。仗從地理位置上雕看，憂****尺塊與屏山大道竊、三中路、河匙北商圈相連，和是柳州市新的球文化中心、商冶務(wù)中心、行政汗中心。從交通明優(yōu)勢(shì)上看，孟****多塊擁有桂中大征道、東環(huán)路和模****礎(chǔ)路幾條主要干詳?shù)?，與河?xùn)|大擠橋、展****棄大橋、壺東大翁橋、以及靜蘭勤橋形成多維立簽體交通樞紐?？鎻臉I(yè)態(tài)分布上特看，良****由塊是行政、高扁新產(chǎn)業(yè)、高檔駝寫(xiě)字樓、星級(jí)曲酒店、文化教焰育中心和各類(lèi)崖商業(yè)的聚集地鄭。河?xùn)|區(qū)域正坦吸引著越來(lái)越廊多人的目光，滾對(duì)生活品質(zhì)高院要求的、有市珍場(chǎng)眼光的、有院身份內(nèi)涵的人墻們正在向此區(qū)珠域轉(zhuǎn)移，不少花知名的和對(duì)品揮質(zhì)和檔次要求姿很高的企業(yè)正過(guò)在進(jìn)駐這個(gè)區(qū)聚域，創(chuàng)造更大褲的市場(chǎng)需求量保。所以，河?xùn)|濤的房地產(chǎn)市場(chǎng)收是無(wú)庸置疑的許。它（三）替【父****磨·飲】趣項(xiàng)目周邊情況淺分析德本項(xiàng)目位于城剩中區(qū)，某項(xiàng)目就位于市佩****戰(zhàn)路東段南側(cè)，廟南臨松****殼路，東面為提市縫12歲0除急救中心，西驚北面為所****多醫(yī)院用地，西謎面為賴(lài)****拳住宅小區(qū)，賢鄰近籃【居早上國(guó)·V蹈8篇城】、【陽(yáng)己光寫(xiě)100殲·間城市廣場(chǎng)】、曉【東郡】、【夏南亞名邸】準(zhǔn)等市內(nèi)高端樓萌盤(pán)。阿其地理位置具既有極大的升值學(xué)空間。舉該項(xiàng)目用地為寇柳州市三蛙級(jí)土地，城市中及城區(qū)中心地敲帶；地塊附近個(gè)是成熟人流密充集的居住區(qū)，直各種生活、服蠅務(wù)功能慰配套伶設(shè)施康日趨蹦完善，特別是撥中高檔商業(yè)、化醫(yī)療衛(wèi)生及玻文化娛樂(lè)中心面近在咫尺；視嘆野開(kāi)闊，空氣旦清新，交通便菊利；該區(qū)域人費(fèi)氣十分濃郁，課其區(qū)位條件扣非常途優(yōu)越。謙第二章撞【的****脾】猜項(xiàng)目定位策劃環(huán)為適應(yīng)柳州市榨經(jīng)濟(jì)社會(huì)城市禾建設(shè)的發(fā)展，難更好的落實(shí)拆危遷安置工作，用本拆遷安置房控地產(chǎn)項(xiàng)目位于搬****瘡路東段南側(cè)新飽建住宅小區(qū)，沖作為舊城區(qū)拆夸遷安置房，讓涼拆遷的人們安疼居樂(lè)業(yè)。絲本項(xiàng)目謝位于柳州市城茅中區(qū)，億規(guī)劃基地面積否：麗44348.發(fā)13添5刺㎡，位于市傲****諷路東段南側(cè)，券南臨跑****倦路，東面為邁市匙12雹0釋急救中心，西亞北面為季****痛醫(yī)院用地，西膀面為置****焦住宅小區(qū)，尋環(huán)境優(yōu)越，醫(yī)夸療衛(wèi)生、生活顯購(gòu)物、休閑娛牧樂(lè)、教育設(shè)施僵等方面條件豐止富，榜其地理位置具臘有極大的升值獨(dú)空間。揀第按1盾節(jié)委蓮【學(xué)****雄】策房地產(chǎn)袋項(xiàng)目盯開(kāi)發(fā)背景罰分析腔為實(shí)現(xiàn)城市整意體規(guī)劃，擬對(duì)岸廣場(chǎng)啦路摩*驗(yàn)*臟號(hào)勻**蛾醫(yī)院職工宿舍度實(shí)施搬遷。根照據(jù)《市土地收暴購(gòu)儲(chǔ)備與審核初委員吹會(huì)給200沈5旦年第二次工作億會(huì)議紀(jì)要》（泥柳樸政賣(mài)[2005]程2內(nèi)5咳號(hào)）文件精神米，煌為解決醫(yī)務(wù)人麗員特殊行業(yè)就財(cái)近工作的需要投，充分體現(xiàn)以菠人為本、和諧饑共建的原則，膠妥善解決被拆訊遷人的安置問(wèn)哀題，柳州市土初地交易儲(chǔ)備中鞋心作為項(xiàng)目業(yè)餐主，選擇位于阿柳州市刪****絨路東段南側(cè)作罰為該項(xiàng)目及柳萄州市其它拆遷面項(xiàng)目的拆遷安君置地點(diǎn)。思拆遷安置工作遮關(guān)系到被拆遷結(jié)戶的切身利益徒，也關(guān)系到城企市規(guī)劃的總體傲實(shí)現(xiàn)，安置項(xiàng)株目要以屠《遷城市總體規(guī)劃抗》介為指導(dǎo)，具有股可操作性，并掏保證被拆遷戶塊的利益。在方皂案制訂過(guò)程中嗎，按昌照到“浴合理安排、科住學(xué)建設(shè)、規(guī)范游運(yùn)作、利于動(dòng)住遷賄”存的工作思路，幸采用統(tǒng)計(jì)分析盡、問(wèn)卷調(diào)查、匆實(shí)地查勘、座鏟談研究、技術(shù)四指標(biāo)分析等多厭種方式開(kāi)展各慰項(xiàng)工作。吉本著保護(hù)被拆梨遷人利益和滿棉足城市發(fā)展需陪要的宗旨，妥撿善安置被拆遷晨戶，要求安置支項(xiàng)目新址的建冶設(shè)達(dá)到樸質(zhì)量?jī)?yōu)良、戶苗型合理、環(huán)境膨優(yōu)惜美敬,盆為被拆遷戶提繡供特色鮮明的響住宅小區(qū)虛。為更好地完炮成該項(xiàng)工卵作雀,塊應(yīng)確定科學(xué)合我理的安置方案升。最萄終黃,矛通過(guò)城區(qū)的改求造建瓜設(shè)繳,診達(dá)到提升城市抵品耀位侄,繁改善被拆遷人貞居住環(huán)境，創(chuàng)考建和諧社會(huì)。灑第膊2年節(jié)破盯【潛****裝】鳴項(xiàng)目邀開(kāi)發(fā)祥定位一、項(xiàng)目名稱(chēng)存根據(jù)項(xiàng)目的建幸筑風(fēng)格為加入纏****已式元素的江南憲風(fēng)格，可將本澆項(xiàng)目命名為扒【輛****合】覆。這樣可以很習(xí)直觀地體現(xiàn)出般項(xiàng)目的主題特違點(diǎn)，衰而指且嚼，桿【匹****到】皆便于讓人們產(chǎn)原生較好的影象其，容易敏上口便于砍記憶。蔽二領(lǐng)、項(xiàng)目建設(shè)地柔點(diǎn)折柳州市緣****旺路東段南側(cè)，另柳州市堅(jiān)**康醫(yī)院建設(shè)新址睜斜對(duì)面三、土地級(jí)別笑屬柳州市三級(jí)蝕土地絨四菌、擬安置住宅蜓總建筑面積脹按規(guī)劃設(shè)計(jì)條臭件，規(guī)劃多層美和高層住宅樓宣，住宅總建筑蛙面積為灣77093.刺1些平方米查，較拆遷面積鈔多出了含21804.廈1挺1祖平方米旺。兔五盈、戶均可安置將建筑面積都【躁****慶】胖可安置戶數(shù)久約乖69的5劍戶，戶均可安沿置建筑面積近咐11序0忠平方米彈。較被拆遷戶順原居住面積平招均增加了近珍4添0日平方米盡。六、質(zhì)量要求外為保證建筑質(zhì)馳量，嚴(yán)格按撇《城市居住區(qū)巨規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范趟》、《住宅設(shè)孝計(jì)規(guī)范》、《釀住宅建筑設(shè)計(jì)堡標(biāo)準(zhǔn)》等燙國(guó)家圓有關(guān)工程技術(shù)把標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)蝴，堂并按時(shí)、按質(zhì)砌、按量提供安毫置房，絕竣工時(shí)發(fā)放輔“精兩輸書(shū)捆”側(cè)，即《房屋質(zhì)包量保證書(shū)》和烘《房屋使用說(shuō)尺明書(shū)》吉。組柏滋縮柏根據(jù)被拆遷戶賴(lài)情況和要求，物可以進(jìn)行的端安置項(xiàng)目戶型誦設(shè)計(jì)及相關(guān)指茄標(biāo)應(yīng)符合春規(guī)劃設(shè)計(jì)條件翠及魚(yú)安置挑要求己等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如潔以下附表：滿經(jīng)籠面唉濟(jì)肺芳套指象老替標(biāo)于總用地面積晶44348.警135m處2浴（喪約昨66.52炕2簡(jiǎn)畝）廈道路用地面積輛9602.7旨2m修2魚(yú)建筑用地面積毒32015.磚972m野2清（梁約使48.02泛4蒜畝）棉綠化用地面積異2729.4死43m篇2拜總建筑面積衣77573.啟1m氧2淘腦她其肥中舉高層住宅紫42061.栗5m煎2祝（嫁占住54.22騙%櫻）沿渴礎(chǔ)多層住宅個(gè)35031.盤(pán)6m蒜2門(mén)（譜占章45.12構(gòu)%錄）幫耗市公建面積構(gòu)480m赴2光機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位盛42拜0自個(gè)筍商業(yè)面積碌設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)有所化考慮餐車(chē)庫(kù)面積嫁19615瑞m紐2封建筑基地面積異8357.5窗m記2剩料695歇貨戶型樸肉期m誘2舟100賢m歇2軍115靜m微2編125邀m震2綠140算m泊2愈180沾m斧2色知二房二廳一衛(wèi)毅三房一廳一衛(wèi)倒三房二廳一衛(wèi)議三房二廳二衛(wèi)鋼四房三廳二衛(wèi)糞樓中樓盾安置房福套數(shù)已168迷140婦215絕104釀34領(lǐng)34稈戶型輩比奉%么24.17債20.14妻30.95革14.96先4.89稻4.89答舊關(guān)車(chē)尺暗詠森炕省霜晚圖表慈2-1退：景戶絕仙第脆3葡節(jié)伸萍【具****斑】肉房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)墾計(jì)風(fēng)格分析潑一、族從空間、環(huán)境組、功能的有機(jī)士結(jié)合出發(fā)，創(chuàng)趙造一種流動(dòng)的因空間感受贈(zèng)在設(shè)計(jì)中我們貪強(qiáng)調(diào)三條平行繩城市綠地的綠為軸對(duì)小區(qū)形態(tài)甚的控制。整個(gè)盤(pán)小區(qū)沿尺****觸路自然生態(tài)線施展開(kāi)。多層次續(xù)的流動(dòng)曲線組石合中央綠化帶沒(méi)的曲線布置，祝使小區(qū)內(nèi)視線傘開(kāi)闊，有有規(guī)很律的變化。溝二、辰引入中式建筑羽風(fēng)格營(yíng)造簡(jiǎn)介悟明快的建筑形奴態(tài)伯在支本項(xiàng)目撐的規(guī)劃設(shè)計(jì)中脾，通過(guò)對(duì)中式伶風(fēng)格的研究和吧解讀形成對(duì)本鼠案立面設(shè)計(jì)的引概念，基本特今征元素應(yīng)該在芒坡屋頂、抹灰漂水泥白墻、鑄腐鐵欄桿等，整它個(gè)立面應(yīng)該是燈簡(jiǎn)潔明快的，態(tài)錯(cuò)落的空間形環(huán)態(tài)、穩(wěn)重的體積量及明快的色米彩和比例適當(dāng)勢(shì)的立面構(gòu)成都?jí)殉蔀楸景噶⒚嬲n設(shè)計(jì)的基本原妖則。對(duì)三、呆充分利用衛(wèi)****馳路綠化帶，注縣重生態(tài)的滲透留、過(guò)濾性和連啄續(xù)性拌基地北面為笛****魄路狠5雅0醋米距的寬綠化帶。冰因此，我們?cè)谄匆?guī)劃設(shè)計(jì)中充歪分利用汁****殼路綠化帶的優(yōu)蹲勢(shì)，利用合理愧的建筑間距，它規(guī)劃布置，將薦綠化引入小區(qū)訪中，盡量使更喝多小區(qū)住戶能棕共享這一資源岡優(yōu)勢(shì)。爬四、底創(chuàng)造均好的記想住空間與居住禾環(huán)境碎均好性概念包掃含環(huán)境資源，尖公共空間的均巷享和日照，朝遣向的均好。在允海馨嘉園的規(guī)宇劃設(shè)計(jì)中，我灘們充分利用和肅強(qiáng)調(diào)均好行原服則，首先骨狀負(fù)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)保犬證了每棟住宅磁對(duì)道路，公共改設(shè)施擁有相近床的方便性，其毫次規(guī)劃通過(guò)設(shè)褲置線性綠化，逮使綠地盡可能姨均勻分布，它緣們猶如小區(qū)內(nèi)俗綠色的流動(dòng)空巖間，成為個(gè)組乓團(tuán)，各庭院均區(qū)享有綠地組織醬；強(qiáng)化半私密抗空間的設(shè)計(jì)，蜜規(guī)劃將環(huán)境資驗(yàn)源渠“厭分者散歲”勞古至各個(gè)院落，斃美東住宅前，辯精心設(shè)計(jì)做葉到語(yǔ)“稼戶戶有父景傭”牢。腦五、勇在規(guī)劃中充分撤考慮柳州的氣迫候特點(diǎn)孫避免東西朝向穴建筑，盡可能欺豐富空間的情吩況下，滿足國(guó)堤家節(jié)能設(shè)計(jì)要悄求。啟第輛4斬節(jié)堂馳【選****潑】賞房地產(chǎn)也項(xiàng)目來(lái)目標(biāo)客戶渴群體分析牛為實(shí)現(xiàn)柳州市勵(lì)城市整體規(guī)劃妹，擬對(duì)廣場(chǎng)誠(chéng)路乒*慈*鍛號(hào)特****白醫(yī)院職工宿舍夢(mèng)實(shí)施搬遷。拆陶除對(duì)象縱為鏟廣場(chǎng)毫路勁*棍*脊號(hào)委****杰醫(yī)院超職工宿陵舍貧1跡—叮2重6勉棟剝建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃帝以及壽紅線定點(diǎn)范圍聰內(nèi)禍其他維國(guó)有土地上的數(shù)房屋及附屬物續(xù)。僚本項(xiàng)目為拆遷撞安置項(xiàng)目，項(xiàng)戚目安置對(duì)象大獲部分為市液**劫醫(yī)院的醫(yī)務(wù)人捉員家庭，屈被拆遷戶數(shù)量：惜79劇4趕戶，總葛計(jì)永270爐0嶼人。其中單位畫(huà)產(chǎn)港權(quán)篩12前0歷戶，房改艘房米67掃4嚷戶；戶均居住慎面積：老70M便2瓦。被拆遷人為舅本地長(zhǎng)期居民擋，主要從事職奔業(yè)為醫(yī)院職工錯(cuò)及其他企事業(yè)拜單位及退休職裕工，收入穩(wěn)定崇，文化知識(shí)水瘦平較高，居住衡理念較新，追羽求環(huán)境和諧、豈安靜。業(yè)被拆遷對(duì)象的鳳情況統(tǒng)計(jì)如下逢表所示妥：鞭廣場(chǎng)斧路鄙*住*瑞號(hào)反“扇城市規(guī)袍劃膀”華建設(shè)項(xiàng)目匯總億表丑序

兔號(hào)令拆遷房屋總面圾積類(lèi)型（㎡）悲常

和住

京人

頁(yè)口臉戶

穿數(shù)找所占比例敏擬揮壺拆景銀遷演停房顯裁屋稱(chēng)情概憤巾況教房欠熄屋端傅薯建紫挨筑棄池貸總捏轉(zhuǎn)晨面想剛積挑有證秧無(wú)證挺產(chǎn)權(quán)住宅竹住遇漸宅斥磚混釀磚木烏1竭4穿0質(zhì)～角50誼364尋106筒15.84淚4778.3敵9刪4778.3縮9菌2覺(jué)5今0拋～開(kāi)60豪268線74父11.06跌4120.0葡7津4120.0愉7展7.5告3瞇6頁(yè)0關(guān)～妥70裳239躁69揭10.3訴4667.6惑5刑4667.6即5羞1.94轉(zhuǎn)4約7乒0監(jiān)～纏80首596鐮148葬22.12屆11227.警11劑11222.變94纖4.17礙5針8畢0公～欲90貫261竄76鄙11.36卷6486.8堵2捧6486.8勺2疊6辟9律0撤～鈔100領(lǐng)292裳65鼻9.7煎6111株6111聞9.99某7祖10紛0烈～倦110韻471傭112疏16.74率11470.悲28訂11470.信28狂8酬13仍0粉～得140應(yīng)41摟16冤2.39哥2145.2食8君2145.2蝦8片9禾30角0父以上副0啞3豎0.45純905.52棄905.52觀2532鴨669賓51912.疫12補(bǔ)51907.擴(kuò)95磨23.6已廣場(chǎng)榴路執(zhí)*烤*計(jì)號(hào)堆“作城市規(guī)椒劃能”細(xì)建設(shè)項(xiàng)目匯總沾表（譜***均*賀醫(yī)院話）劣序

禁號(hào)肚拆遷房屋總面補(bǔ)積類(lèi)型（㎡）吸常

旬住

臭人

俘口妥戶

拔數(shù)論所占比例觸擬濃乖拆橡吩遷噴霜房斷爸屋耳托概世斯況暢房噴擺屋釣依蓋建江制筑汗臘襯總尸羨看面委特積呀有證油無(wú)證存產(chǎn)賓賄權(quán)悟走住陷粱宅案住現(xiàn)尾宅擇磚混袖磚木打1宴4炎0鉗～種50過(guò)325壓95奇17.66溪4272.3存6小4272.3擠6沿2已5驚0受～辭60催250安69封12.83客3864.5大4賴(lài)3857.0輕4絹7.5震3笨6檢0普～款70閃239件69鵲12.83扣4667.6輛5插4665.7噸1躺1.94訪4卵7濱0報(bào)～袖80士498芹120戒22.3斜9138.5員9乳9134.4況2判4.17駕5聞8窄0腥～哄90支135淋34臉6.32購(gòu)2897.0累8遞2897.0際8誕6躍9嗎0汪～跑100維106列23澡4.28械2175.5火1批2165.5姜2半9.99岔7晨10點(diǎn)0脊～耐110仆471孩112紋20.82陷11470.練28潮11470.職28升8兩13不0投～眠140罰41尾16蠅2.97搖2145.2別8嫩2145.2纖8隊(duì)合計(jì)憲2065箭538炊40631.至29盜40607.蘇69聰23.6地廣場(chǎng)糟路杰*寇*抱號(hào)與“體城市規(guī)討劃駱”財(cái)建設(shè)項(xiàng)目匯總綁表（教師公寓絹）充序

黨號(hào)仿拆遷房屋總面冤積類(lèi)型（㎡）戒常

儲(chǔ)住

題人

酷口宋戶

把數(shù)攝所占比例罵擬宋粗拆演好遷碧沸房葉價(jià)屋注檢概伶學(xué)況薦房扭遺屋歇嗓廁建旦碰筑慕肌邀總品雕嗽面悔壟積怖有證首無(wú)證騙產(chǎn)波局權(quán)割躍住腫盒宅刺住呆謙宅艱磚混殖磚木池1集9湯0騰～墓100但126互42窩48.28串3589.7豬4滴3589.7動(dòng)4退2溝10灑0虎～妄110棄186湯42欄48.28波3945.4雁8殿3945.4子8揉3獅300易以勝上樸0座3麻3.44道905.52峽905.52舊合計(jì)痰312賤87探8440.7辮4膝8440.7壁4賀廣場(chǎng)擔(dān)路隊(duì)*刑*完號(hào)插“余城市規(guī)星劃跑”捉建設(shè)項(xiàng)目匯總誠(chéng)表（十五中）先序

躺號(hào)于拆遷房屋總面薯積類(lèi)型（㎡）怕常

瞧住

褲人

散口灘戶

綱數(shù)閥所占比例幣擬志尿拆蚊客遷碰懷房削榮屋憂哀概他鏟況畜房糾業(yè)屋餃桑插建葉稍筑草否抓總大疲憲面秩貢積工有證條無(wú)證衡產(chǎn)靠啦權(quán)蒸糧住雙陵宅道住御規(guī)宅設(shè)磚混聯(lián)磚木影1惠4膜0敲～請(qǐng)50仰57尾16轟36.36瀉761.56他2丸7慎0丙～諸80婆98秩28寨63.64危2088.5飼2志合計(jì)宮155擇44傷2850.0頌8妥圖表挎2-2矮：被拆遷對(duì)象騾的情況統(tǒng)計(jì)備表暮第縮5佩節(jié)微鏈【寇****泥】蘇項(xiàng)目唇SWOT軋分析月一、迅項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)唐分析丘（一）格工作便利優(yōu)勢(shì)挑項(xiàng)目安置對(duì)象究為被拆除紅線承范圍內(nèi)居民，窗大部分為市曠**災(zāi)醫(yī)院的醫(yī)務(wù)人沙員家庭，項(xiàng)夸目選址在爐****轟路東段南側(cè)，這對(duì)面為在建的流柳州市占***虜*握醫(yī)院監(jiān)，這為被拆遷慮人創(chuàng)造了非常蒜好的工作便利以條件。由（二）更住宅品質(zhì)優(yōu)勢(shì)壩被拆遷戶原住石宅區(qū)內(nèi)主要為聾單純住宅樓，田居住景觀較差恩，原戶均居住誼面積較小（頃70M玉2櫻）?，F(xiàn)安置小歉區(qū)的戶型設(shè)計(jì)魔新穎，建筑品榨質(zhì)優(yōu)良被，環(huán)境及汪景觀較好，安壟置房建筑面積洋平均也110M德2分（投較原居住面積謝平均增加了黨40急M啞2森），大大地改乞善了刑被拆遷人的居墓住條件及環(huán)境排，提升了住房砍品質(zhì)。罷（三）譽(yù)區(qū)域優(yōu)勢(shì)察河?xùn)|區(qū)是柳州采市發(fā)展區(qū)域，挎前景規(guī)劃好，欺市政府東遷已盛使該區(qū)域房地泄產(chǎn)在近兩年內(nèi)巷表現(xiàn)出巨大的狡升值潛力，該倘區(qū)的綜合實(shí)力饒也迅速提升。因該拆遷安置項(xiàng)醫(yī)目周邊公共服總務(wù)配套設(shè)施基途本齊全，附近邪有市竿***唯*飲醫(yī)院擁（在建）、市丘委市政府行政米辦公區(qū)（在建很）、廣西掉****師院、市黨校、唉第起1搭6蟻中學(xué)、飲食市蓋場(chǎng)、銀行等；爭(zhēng)住宅、行政、桌金融、商務(wù)區(qū)萬(wàn)與安置新址近非在咫尺。副（四）筍環(huán)境優(yōu)勢(shì)惡河?xùn)|新區(qū)東有仿三門(mén)江森林公絨園、北有馬妥鹿暑山公園、西有店柳江河，綠地壟清水相環(huán)抱，濱項(xiàng)目位于行政鋒商務(wù)綜合區(qū)，鉆空氣質(zhì)量好，鳴人文環(huán)境好，肅是柳州市理想囑的居住場(chǎng)所。鋒（五）冷交通優(yōu)勢(shì)果項(xiàng)目新址東接褲學(xué)院路，西臨閉****欲，南毗魚(yú)峰區(qū)英政府，北接躲****到路，新開(kāi)通的搬友誼橋?qū)⒑訓(xùn)|購(gòu)區(qū)與柳州市商狗服中心相連，振有泰8尿、常5羨0睛、呼5區(qū)2蒼、勇7史0藍(lán)、加7北8狀等路公交通過(guò)卡，車(chē)輛四通八耽達(dá)，交通十分燥便利。隊(duì)（六）曠物業(yè)升值優(yōu)勢(shì)落市民逐步改變彼過(guò)去那種不愿鑄意離開(kāi)老中心構(gòu)區(qū)居住的觀念包，目光轉(zhuǎn)向環(huán)桃境好、配套設(shè)恨施齊全的新區(qū)請(qǐng)。現(xiàn)河?xùn)|新區(qū)努的樓市價(jià)格一楚路上升，房?jī)r(jià)逼已直逼老中心醬城區(qū)價(jià)格，因耳此未來(lái)還有很輸大的升值潛力斬。蠶二、昨項(xiàng)目劣勢(shì)宮分析霉（一）模項(xiàng)目正后方目宅前是柳州殯儀轎館，對(duì)項(xiàng)目有顫一定的影響，額但殯儀館將在白近期搬遷。意（二）險(xiǎn)項(xiàng)目周邊近期漁商業(yè)氣氛不濃菌，配套設(shè)施還唐不夠完善。盾三、免項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析銳（一）匹整個(gè)房地產(chǎn)行濱業(yè)將保持持續(xù)警、穩(wěn)健地健康窗發(fā)展，仍柳州市辨的房地產(chǎn)行業(yè)楊正在走向成熟優(yōu)期，整個(gè)行業(yè)錫背景對(duì)房地產(chǎn)順項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有利慨。紐（二）瓶城市土地有限民，特別是絕城中創(chuàng)區(qū)曲和東片賽區(qū)的土地稀缺壇，為此區(qū)域的堵項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供禍了較好的大市擊場(chǎng)基礎(chǔ)；凍根據(jù)伴柳州市系200距7羊年的房地產(chǎn)市娃場(chǎng)投放的產(chǎn)品脈形態(tài)與投放量神，多層項(xiàng)目開(kāi)亮發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)近較為樂(lè)觀。場(chǎng)（三）織隨駱著步200爆6忙年下半年稈柳州市論地價(jià)翻番的增閉漲叢至幫200浙7爸年底艷柳州市乎房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)鏡格的普遍拉升嗚，現(xiàn)在差柳州市貸高檔項(xiàng)目的房雞價(jià)已經(jīng)達(dá)到一俯個(gè)相當(dāng)高的價(jià)俗位，為房地產(chǎn)忍項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與價(jià)俗格制定提供了慮較好的基礎(chǔ)。無(wú)四、雖項(xiàng)目威脅分析億（一）來(lái)宏觀政策調(diào)控也的不可預(yù)期與調(diào)不可控制的政復(fù)策威脅：一方膚面可能形成購(gòu)雅買(mǎi)者觀望勢(shì)態(tài)駛的銷(xiāo)售速度影剝響，另一方面煤對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)升發(fā)展的影響；種（二）何柳州旬電梯公寓消費(fèi)搖群體的接受度話不高，高價(jià)位避房源銷(xiāo)售速度躲相對(duì)緩慢，根齊據(jù)消費(fèi)調(diào)查得阿知接受高價(jià)的客群體比例不大晉，爹200柏6燦年電梯公寓供至應(yīng)量不超偵過(guò)照2演0明萬(wàn)㎡，攏而查200添7委年電梯公寓供糠應(yīng)量超勾過(guò)律5給7詞萬(wàn)㎡，講根據(jù)這個(gè)趨勢(shì)顛，張200廣8窯年扶電梯公寓的市路場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將十分瘦激烈；陽(yáng)（三）叼綜耽觀泳200夕6調(diào)年婚以織及耳200窯7破年賞的房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)，高價(jià)格物業(yè)販的房?jī)r(jià)拉升速旦度很快，而南紙充居民收入水莊平并未出現(xiàn)大膜幅度增長(zhǎng)，結(jié)倉(cāng)合調(diào)查中消費(fèi)勸者對(duì)高價(jià)格接捷受群體的比例強(qiáng)便小的情況，洋在激烈競(jìng)爭(zhēng)的厘市場(chǎng)環(huán)境下，閉將面臨高價(jià)格歉樓盤(pán)消費(fèi)者接威受極限的問(wèn)題作，部分過(guò)高價(jià)芬格項(xiàng)目將面臨助滯銷(xiāo)的潛在風(fēng)雕險(xiǎn)。鎮(zhèn)第持6憐節(jié)繼權(quán)【平****雖】員房地產(chǎn)出項(xiàng)目?jī)r(jià)格執(zhí)行堡定位言由于本項(xiàng)目為測(cè)拆遷安置房地奇產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)曾項(xiàng)目前期相關(guān)揭的策劃調(diào)查結(jié)灣論，再依據(jù)《陽(yáng)城市房屋拆遷橡管理?xiàng)l例》等券法律、法規(guī)規(guī)妄定，蘭拆遷補(bǔ)償方式某可以實(shí)行貨幣蛛補(bǔ)償，也可以槽實(shí)行產(chǎn)權(quán)房屋感調(diào)換。煩為順利實(shí)施老帶城區(qū)改造，減籌少拆遷難度，摟按照先安置，鍛后拆除的原掌則鬼,晶結(jié)合實(shí)際情況矛，擬定以下拆把遷補(bǔ)償安置方灘案：殃對(duì)被拆遷房屋津擬實(shí)行怎****喪路異地產(chǎn)權(quán)置屑換為主，貨幣崇補(bǔ)償、其它異吧地利產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換響為輔相結(jié)合方滔式，由被拆遷森人根據(jù)實(shí)際情蠅況及相關(guān)政策臘自行選擇。深一、疊****襲路異地騎產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換怖方式存實(shí)行盼****演路安置房汗產(chǎn)權(quán)置換的，彎拆遷人與被拆健遷人應(yīng)按條例沖規(guī)定，計(jì)算被茅拆遷房屋的補(bǔ)墨償金額和所調(diào)亂換房屋的價(jià)格頃，結(jié)合所調(diào)換粉房屋的價(jià)格優(yōu)療惠，結(jié)清產(chǎn)權(quán)距調(diào)換的差價(jià)。舉注：安置房分滴配方案細(xì)則祥看見(jiàn)鉛下篇賭安置方案的柄第洞二中大點(diǎn)。留二、畫(huà)貨幣補(bǔ)償方式蹤居住用房實(shí)行混貨幣補(bǔ)償?shù)?，促貨幣補(bǔ)償?shù)慕饟犷~，由被拆遷固人選定的房地曾產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依燒據(jù)有關(guān)法律法堆規(guī)規(guī)定和被拆苦遷房屋的區(qū)位報(bào)、用途、建筑緞面積等因素，吐以房地產(chǎn)市場(chǎng)訪評(píng)估價(jià)格綜合茫確定。房地產(chǎn)附估價(jià)機(jī)構(gòu)出具核被拆遷房屋分譜類(lèi)評(píng)估價(jià)格后瞇，被拆遷人可膨選擇按分類(lèi)估布價(jià)進(jìn)行貨幣補(bǔ)仿償；未選擇分舍類(lèi)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)卻償?shù)?，被拆遷位人按分戶評(píng)估擱報(bào)告中載明的享價(jià)格進(jìn)行貨幣有補(bǔ)償。獻(xiàn)貨幣補(bǔ)償金額址=亡寨被拆除房屋的全房地產(chǎn)市場(chǎng)單毯價(jià)襯×們被拆除房屋的墨產(chǎn)權(quán)建筑面積旱三、飄其它異地可產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換汗方式款如駱****內(nèi)路安置房不足忌以對(duì)被拆遷戶鞠安置或被拆遷悄戶的自行選擇運(yùn)及喜好，也可甜選擇其它樓盤(pán)剖實(shí)行砍異地特產(chǎn)權(quán)置換，拆下遷人與被拆遷芬人應(yīng)按條例規(guī)革定，計(jì)算被拆設(shè)遷房屋的補(bǔ)償?shù)探痤~和所調(diào)換箭房屋的價(jià)格，奶結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換虎的差價(jià)。宏第三益章揉煎【驕****繳】紀(jì)房地產(chǎn)弦項(xiàng)目融資嘩方案冠本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)掙投資決策過(guò)程終中，除了需評(píng)挪價(jià)該項(xiàng)目投資披的經(jīng)濟(jì)效果外寺，還必須考慮垮用于感該項(xiàng)目投資資敘金的來(lái)源，確凍定資金結(jié)構(gòu)并塔制定資金籌集漆方案?；I集過(guò)賭程較為復(fù)雜，誕籌集方式也有愚多種，通常有券利用企業(yè)（或權(quán)政府等投資商同）自有資金、集向銀行省貸款、發(fā)行股忍票和債券、吸艙收外資、房地然產(chǎn)預(yù)租售款、摘以及項(xiàng)友目棄BO囑T?。ńㄉ⒃O(shè)頌—軟—霉經(jīng)亭營(yíng)勿—女—礎(chǔ)移交）等方式督，本項(xiàng)目在實(shí)洲際資金籌集過(guò)茂程中，是上述付各種資金籌集卵方式的綜合運(yùn)葛用靠，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌茄集資金方式如否下圖：特設(shè)機(jī)構(gòu)特設(shè)機(jī)構(gòu)銀行股票、債券開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)房者BOT融資租賃融資投資者房地產(chǎn)投資信托合作開(kāi)發(fā)堡圖表蜓3-1棚：國(guó)【蒜****嘗】熟項(xiàng)目籌集資金笛方式仆本項(xiàng)目劣是為實(shí)現(xiàn)城市緩整體規(guī)劃，而準(zhǔn)對(duì)廣場(chǎng)享路創(chuàng)*博*挎號(hào)娘即掛****恩醫(yī)院職工宿舍厲實(shí)施搬遷。根值據(jù)《市土地收揉購(gòu)儲(chǔ)備與審核快委員歐會(huì)劍200破5甲年第二次工作彼會(huì)議紀(jì)要》（雖柳真政瞎[2005]惰2燙5截號(hào)）文件精神老，左為解決醫(yī)務(wù)人池員特殊行業(yè)就獲近工作的需要足，充分體現(xiàn)以眠人為本、和諧償共建的原則，點(diǎn)妥善解決被拆沾遷人的安置問(wèn)關(guān)題，柳州市猶政府黑作為項(xiàng)目業(yè)主削，林由于本項(xiàng)目很胞大程度上幸是你柳州市政府的購(gòu)政府行為。灶因此，本項(xiàng)目貧籌集資金的主臨要方式是向銀趣行借款脫以及利用政府膝已有資金。君除了罩以向銀行貸款釘為機(jī)主要絮手段外，本項(xiàng)掩目還可以采取沸利用政府自有辯資金光以及歇房地產(chǎn)預(yù)租售李款棚。障第四鵝章耀粉【摸****餓】意房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)鼻濟(jì)評(píng)價(jià)王第一亭節(jié)醋陳項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)滲方案構(gòu)在彎拆遷補(bǔ)償遭安置過(guò)程中唐應(yīng)殊體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)警規(guī)律，納入市不場(chǎng)規(guī)范徒，不論實(shí)行貨鮮幣補(bǔ)償、渠易地安置還是覺(jué)實(shí)行劍遷往本項(xiàng)目勸都吉應(yīng)老是一樣的，是奪等價(jià)有償?shù)慕幌麚Q。將并采取的是覺(jué)先建安置房，稅再動(dòng)遷糠的主體方案。一、選擇方案罵選擇濃****螞路家【蕉****電】房地產(chǎn)項(xiàng)目奴宗地先建安置泡房，再實(shí)施動(dòng)員遷，逐年完成蜻整個(gè)項(xiàng)目。驟二、執(zhí)政府多支出明安置補(bǔ)償冶費(fèi)用預(yù)計(jì)午按賺原規(guī)劃條件，垮興建安置房昆地產(chǎn)男【集****采·盞】蜂項(xiàng)目換，圖實(shí)際安置房建大設(shè)投資現(xiàn)預(yù)計(jì)獻(xiàn)為認(rèn)3延75隱0蛙元伙/M你2搏左右姐，而餓被拆遷房屋貨銹幣補(bǔ)償為脹36體2藝0叛元競(jìng)/M厘2湯，若鹽被拆遷戶炊按壓1絞：扒1掀遷士往新址中，則每平方米讀虧舌1摘3椅0侄元第，擬拆遷總建必筑面積為斥55288.脅99礙㎡慶蛋，則政府多支幼出貴安置補(bǔ)償苗近此718.76曉萬(wàn)元。三、計(jì)算分析臥（一）洲若補(bǔ)被拆遷戶全部敲選擇貨幣補(bǔ)償嫌的情況膊（簡(jiǎn)稱(chēng)：情況億一）皇1痰、隊(duì)項(xiàng)目總投資果費(fèi)用估算詳見(jiàn)粒下撇表得——渡項(xiàng)目總投資估嶺算表吃序號(hào)昆項(xiàng)目名稱(chēng)職總宰價(jià)桐/縫萬(wàn)元淡內(nèi)寫(xiě)場(chǎng)容日兵說(shuō)沿廢明樣1窮土地取得費(fèi)用碼9308.7瞎7燕總悄建筑面積：妹77573.質(zhì)1嶺擾㎡，樓面地械價(jià)墨120脾0盲元荷/賴(lài)m浪2求2愛(ài)前期工程費(fèi)插2606.4貝6葵2-1艱地質(zhì)勘測(cè)利124.17主按總尚占地雷面積唐77573.催1零㎡筋的利16檢元銜/掠㎡做計(jì)錯(cuò)2-搶2舅設(shè)計(jì)費(fèi)面155.15溝按總建筑面積慘77573.薄1紛㎡靈的佳2扯0廢元拉/綠㎡公計(jì)儉2-喝3術(shù)審圖費(fèi)邀15.51簡(jiǎn)按總建筑面積塵的薯2拿元襲/榆㎡鋤計(jì)川2-尖4鋒規(guī)劃、施工報(bào)仙建捉620.58贏按總建筑面仰積輪8代0挎元拌/專(zhuān)㎡倆計(jì)枯2-口5互人防費(fèi)化139.63腿若不需建人防載工程，按總建肥筑面功積前1敘8悉元波/脹㎡壟計(jì)還2-誦6瘋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)榴1551.4釘6拳按凈建設(shè)用地沃77573帽㎡蛙，淚20雞0規(guī)元俯/仰㎡