第六章

假設(shè)開(kāi)發(fā)法第一頁(yè)，共五十一頁(yè)。一、概念假設(shè)開(kāi)發(fā)法（TheHypotheticalDevelopmentMethod），又稱(chēng)剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、倒算法或余值法，是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)格或價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常（開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)）投入費(fèi)用，以此求取待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中運(yùn)用得較為普遍，在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)應(yīng)用得最為廣泛。二、理論依據(jù)預(yù)期原理§6-1假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述第二頁(yè)，共五十一頁(yè)。三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象和條件

（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象1、待開(kāi)發(fā)土地（包括生地、毛地、熟地）的估價(jià)；2、將生地、毛地等開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià)；3、再開(kāi)發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價(jià)；4、具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）的估價(jià)；5、在建工程（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）的估價(jià)。以上五種類(lèi)型的房地產(chǎn)統(tǒng)稱(chēng)為“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”。

第三頁(yè)，共五十一頁(yè)。（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的前提條件1、必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開(kāi)發(fā)利用方式，包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的設(shè)計(jì)等。2、售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本的測(cè)算必須符合合法原則，符合國(guó)家有關(guān)政策，包括稅收政策。3、正確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預(yù)測(cè)售價(jià)和開(kāi)發(fā)成本。4、假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。5、開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)成本為社會(huì)正常平均水平。第四頁(yè)，共五十一頁(yè)。1、是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。

2、是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。由于這兩個(gè)預(yù)測(cè)包含著較多的可變因素，假設(shè)開(kāi)發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙。這一點(diǎn)也可以從同是參加土地使用權(quán)拍賣(mài)、招標(biāo)出讓?zhuān)遣捎眉僭O(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算報(bào)價(jià)，但不同的競(jìng)買(mǎi)者所愿意出的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格可能相差懸殊中反映出來(lái)（當(dāng)然，各個(gè)競(jìng)買(mǎi)者在測(cè)算時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件可能有所不同，其測(cè)算結(jié)果為投資價(jià)值）。不過(guò)，當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法幾乎是唯一實(shí)用的估價(jià)方法。

（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估精確度的影響因素第五頁(yè)，共五十一頁(yè)。四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途

（一）確定擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格。（二）確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。（三）確定開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。第六頁(yè)，共五十一頁(yè)。拓展知識(shí)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理是預(yù)期原理，而更深的理論依據(jù)，類(lèi)似于地租原理。只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》一書(shū)中就已提出。杜能認(rèn)為“有一田莊，莊上全部房屋、樹(shù)木、垣籬都遭焚毀，凡想購(gòu)買(mǎi)這一田莊的人，在估值時(shí)總會(huì)首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資的利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買(mǎi)價(jià)?！钡谄唔?yè)，共五十一頁(yè)。一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式§6-2假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)第八頁(yè)，共五十一頁(yè)。二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式（一）求生地價(jià)值的公式

1、適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

2、適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

第九頁(yè)，共五十一頁(yè)。二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式（二）求毛地價(jià)值的公式1、適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

2、適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

第十頁(yè)，共五十一頁(yè)。二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式（三）求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值=

開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)第十一頁(yè)，共五十一頁(yè)。二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式（四）求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－續(xù)建投資利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)第十二頁(yè)，共五十一頁(yè)。二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式（五）求舊房?jī)r(jià)值的公式

舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝修改造成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－裝修改造投資利潤(rùn)－買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)第十三頁(yè)，共五十一頁(yè)。三、按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式（一）適用于開(kāi)發(fā)完成后出售的公式式中——待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；

——用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

——應(yīng)扣除項(xiàng)目。第十四頁(yè)，共五十一頁(yè)。三、按開(kāi)發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式（二）適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式式中——用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。第十五頁(yè)，共五十一頁(yè)?，F(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目（方案或企業(yè)）在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱(chēng)為現(xiàn)金流入，相應(yīng)的數(shù)額稱(chēng)為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱(chēng)為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱(chēng)為現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。即：凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量§6-3現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義第十六頁(yè)，共五十一頁(yè)。二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有以下三點(diǎn)區(qū)別：（一）對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。第十七頁(yè)，共五十一頁(yè)。二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有以下三點(diǎn)區(qū)別：（二）傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)完成時(shí)止，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷(xiāo)售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值（最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。第十八頁(yè)，共五十一頁(yè)。二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有以下三點(diǎn)區(qū)別：（三）在傳統(tǒng)方法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率），這樣處理是為了與投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。第十九頁(yè)，共五十一頁(yè)。三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有以下三點(diǎn)區(qū)別：從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但相對(duì)要簡(jiǎn)單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此。這是因?yàn)椋F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，具體需要做到以下三點(diǎn)：①開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估計(jì)準(zhǔn)確；②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確；③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。第二十頁(yè)，共五十一頁(yè)。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行：（一）調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況1、調(diào)查土地的位置；2、查清土地面積大小、形狀、平整狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)；3、調(diào)查土地利用要求，即規(guī)劃限制，掌握政府對(duì)此宗地的規(guī)定用途、容積率、建筑物高度限制等；4、調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況；§6-4假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟第二十一頁(yè)，共五十一頁(yè)。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行：（二）確定最有效的開(kāi)發(fā)利用方式根據(jù)待估土地的基本情況、土地市場(chǎng)條件等，在規(guī)劃要求及管理限制所允許的范圍內(nèi)確定土地的最佳利用方式，以實(shí)現(xiàn)土地的最有效使用。它包括確定土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等。最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地的位置、這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)等。一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟第二十二頁(yè)，共五十一頁(yè)。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行：（三）估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。

一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟第二十三頁(yè)，共五十一頁(yè)。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行：（四）預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售總價(jià)根據(jù)土地條件和所確定的開(kāi)發(fā)利用方式，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期售價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)的預(yù)測(cè)要建立在充分了解不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況、社會(huì)供需狀況的基礎(chǔ)上，可選用市場(chǎng)比較法、收益還原法等，根據(jù)相鄰地區(qū)或同一地區(qū)相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的售價(jià)、租金，加以修正而獲得。一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟第二十四頁(yè)，共五十一頁(yè)。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行：（五）估算建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等多項(xiàng)成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)1、開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用2、估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用3、確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息4、估算稅費(fèi)5、估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用6、估算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟第二十五頁(yè)，共五十一頁(yè)。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行：（六）計(jì)算和確定估價(jià)額將上述數(shù)據(jù)直接帶入公式進(jìn)行計(jì)算，即：地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑費(fèi)用－專(zhuān)業(yè)費(fèi)－利息－稅費(fèi)－租售費(fèi)用－開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟第二十六頁(yè)，共五十一頁(yè)。調(diào)查該類(lèi)待開(kāi)發(fā)土地的基本情況主要包括以下四個(gè)方面：1、弄清土地的位置。包括三個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。2、弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。3、弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。4、弄清將擁有的土地權(quán)利。

第二十七頁(yè)，共五十一頁(yè)。（一）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取第二十八頁(yè)，共五十一頁(yè)。開(kāi)發(fā)期可稱(chēng)為開(kāi)發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成（竣工）的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開(kāi)發(fā)土地到動(dòng)工開(kāi)發(fā)（開(kāi)工）的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開(kāi)發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。第二十九頁(yè)，共五十一頁(yè)。（二）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)日期（但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外）。

二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取第三十頁(yè)，共五十一頁(yè)。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)（同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求）。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2007年8月，有一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，用途為商品住宅，開(kāi)發(fā)期為1.5年（或18個(gè)月），如果要估計(jì)該商品住宅在2009年2月建成時(shí)的價(jià)格，則可以通過(guò)搜集當(dāng)?shù)卦擃?lèi)商品住宅過(guò)去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)確定。第三十一頁(yè)，共五十一頁(yè)。（三）開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。

二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取第三十二頁(yè)，共五十一頁(yè)。（四）投資利息投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握以下六個(gè)方面：1、應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。（1）未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；（2）投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；（3）開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。2、計(jì)息期的長(zhǎng)短。3、計(jì)息的方式。4、利率的高低。5、計(jì)息周期。6、名義利率和實(shí)際利率。二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取第三十三頁(yè)，共五十一頁(yè)。資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為“利息”，用相對(duì)量來(lái)反映為“利率”。利息從貸款人的角度來(lái)說(shuō)，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來(lái)說(shuō)，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率=單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金×l00%。計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。其中，單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是常數(shù)。第三十四頁(yè)，共五十一頁(yè)。（五）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取第三十五頁(yè)，共五十一頁(yè)。（六）投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購(gòu)買(mǎi)了待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。

二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取第三十六頁(yè)，共五十一頁(yè)。（七）折現(xiàn)率折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取第三十七頁(yè)，共五十一頁(yè)。（八）計(jì)算中的其他問(wèn)題在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無(wú)形收益。如深圳市1987年12月首次公開(kāi)拍賣(mài)的一塊土地，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開(kāi)發(fā)成本等所得的數(shù)額來(lái)看，價(jià)值也許不高，但由于是國(guó)內(nèi)首塊公開(kāi)拍賣(mài)的土地，購(gòu)買(mǎi)者一旦獲得了這塊土地，會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果，如隨著對(duì)這種改革開(kāi)放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時(shí)該塊土地的最后成交價(jià)是525萬(wàn)元，比政府確定的拍賣(mài)底價(jià)200萬(wàn)元高了很多）。

二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取第三十八頁(yè)，共五十一頁(yè)?！纠?-1】有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2k㎡，適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)豢赊D(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/㎡；開(kāi)發(fā)期需要3年；將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為2.5億元/k㎡；貸款年利率為10%；投資利潤(rùn)率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。試用傳統(tǒng)方法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)?！?-5假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用舉例一、單純的地價(jià)評(píng)估第三十九頁(yè)，共五十一頁(yè)?！窘狻吭O(shè)該成片荒地的總價(jià)為V：V=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)－投資利息－開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)該成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6（億元）開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額=2.5×2=5（億元）投資利息總額=（V+V×4%）×[（1+10%）3—1]+5×[（1+10%）1.5—1]=0.344V+0.768（億元）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=9.6×6%=0.576（億元）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額=（V+V×4%+5）×15%=0.156V+0.75（億元）購(gòu)買(mǎi)該成片荒地的稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V（億元）V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04VV=1.627（億元）故：荒地總價(jià)=1.627（億元）

荒地單價(jià)=81.35（元/㎡）第四十頁(yè)，共五十一頁(yè)。【例6-4】估價(jià)對(duì)象概況：某開(kāi)發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積3000㎡，土地價(jià)格為元，取得土地使用權(quán)過(guò)程中所支付的法律、估價(jià)及登記等費(fèi)用為地價(jià)的12％。城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為住宅，最大容積率為4。估算該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤(rùn)。§6-5假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用舉例二、開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)的測(cè)算估第四十一頁(yè)，共五十一頁(yè)。【解】評(píng)估過(guò)程：（1）該宗地為待開(kāi)發(fā)空地，適宜采用剩余法估價(jià)。（2）根據(jù)規(guī)劃要求，該宗地的最佳利用方式為修建住宅，容積率為4。（3）根據(jù)該開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究，該項(xiàng)工程在取得土地使用權(quán)后3個(gè)月即可動(dòng)工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部售出。根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為3000元/㎡，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為l000元/㎡，在建筑期間的投人情況為：第一年投入40％，第二年投入60％，目前資金貸款年利率為12％，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6％。（4）測(cè)算開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)A、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=3000×3000×4=36000000（元）B、建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)=l000×3000×4=12000000（元）C、地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用；8000000×（1+12％）=8960000（元）D、總利息=8960000×[（1+12％）2.25－1]+12000000×40％×[（1+12％）1.5－1]+12000000×60％×[（1+12％）0.5－1）=3911603（元）注：地價(jià)計(jì)息期為2年3個(gè)月即2.25年。E、銷(xiāo)售稅費(fèi)=36000000×6％=2160000（元）F、將上述數(shù)據(jù)代人公式，則：開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=36000000－－－－=8968397（元）利潤(rùn)占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)的百分比=896897/36000000=24.9l％利潤(rùn)占開(kāi)發(fā)總成本的百分比=8968397/（12000000+8960000+3911603+2160000）=33.18％由上述測(cè)算可知，該項(xiàng)目投資回報(bào)良好，預(yù)期利潤(rùn)可觀，項(xiàng)目可行。第四十二頁(yè)，共五十一頁(yè)?！纠?-5】估價(jià)對(duì)象概況：北京XX公司已取得某宗地50年的土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積12000㎡，地價(jià)及相關(guān)法律、估價(jià)等費(fèi)用為元，城市規(guī)劃規(guī)定該宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1。確定該開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。§6-5假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用舉例三、建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)最高控制標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算第四十三頁(yè)，共五十一頁(yè)。【解】評(píng)估過(guò)程：（1）該宗地為待開(kāi)發(fā)空地，適宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算。（2）根據(jù)該公司的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性研究，該項(xiàng)工程在取得土地使用權(quán)后即可開(kāi)工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，同類(lèi)工業(yè)廠房的售價(jià)預(yù)計(jì)為1300元/㎡，開(kāi)發(fā)資金的投人為均勻投入，當(dāng)?shù)啬壳百J款年利率為12％，開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的18％，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6％。（3）測(cè)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。假設(shè)在建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)的最高控制額為元。A、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1300×12000×l=15600000（元）B、地價(jià)及法律、估價(jià)等費(fèi)用=3000000元C、總利息=3000000×[（1+12％）2－1]+×[（1+12％）1－1]=763200+0.12（元）D、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=15600000×18％=2808000（元）E、銷(xiāo)售稅費(fèi)=15600000×6％=936000（元）F、將上述數(shù)據(jù)代入公式，則：建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)最高控制額=A－B－C－D－E=15600000－－（763200+0.12）－－936000=8092800/1.12=7225714（元）單位面積建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)為：7225714/12000×1=602.1（元/㎡）第四十四頁(yè)，共五十一頁(yè)。【例6-6】某舊廠房的建筑面積為5000㎡，根據(jù)其所在地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/㎡（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；購(gòu)買(mǎi)該舊廠房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）?！?-5假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用舉例四、地上建筑物拆遷價(jià)格的測(cè)算第四十五頁(yè)，共五十一頁(yè)?！窘狻吭O(shè)該舊廠房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為VV=裝修改造后的價(jià)值－裝修改造費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)－改造補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金裝修改造后的總價(jià)值=4000×5000/（1+12%）=1785.7l（萬(wàn)元）裝修改造總費(fèi)用=1000×5000/（1+12%）0.5=472.46（萬(wàn)元）銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)總額=1785.71×8%=142.86（萬(wàn)元）購(gòu)買(mǎi)該舊廠房的稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V（萬(wàn)元）需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額=400×5000=200（萬(wàn)元）V=1785.71－472.46－142.86－0.04V－200=933.07（萬(wàn)元）故：舊廠房總價(jià)=933.07（萬(wàn)元）舊廠房單價(jià)=l866.13（元/㎡）第四十六頁(yè)，共五十一頁(yè)。【例6-7】某在建工程于2008年3月1日開(kāi)工，總用地面積3000㎡，規(guī)劃總建筑面積12400㎡，用途為寫(xiě)字樓。土地使用年限為50年，從開(kāi)工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元/㎡。該項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)期為2.5年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至2009年9月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/㎡，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建工程買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)的3%，同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金