2011.05.30濟(jì)南明湖廣場營銷策略思路溝通2011.11.201報(bào)告目錄Part1.Part2.項(xiàng)目本體解析開發(fā)目標(biāo)解讀Part3.物業(yè)市場解讀Part4.特質(zhì)發(fā)現(xiàn)及策略推導(dǎo)Part5.項(xiàng)目營銷定位Part6.營銷總綱及策略23區(qū)位認(rèn)知城市中心天橋區(qū)、商埠片區(qū)、原商務(wù)中心區(qū)、經(jīng)一路、經(jīng)一路、明湖西居住區(qū)、南北商圈本案天橋區(qū)：行政范疇。商埠區(qū)：東至順河高架、西至緯十二路，南至經(jīng)十路、北至膠濟(jì)鐵路，用地840公頃。是濟(jì)南歷史建筑、商業(yè)、文化和宗教的主要承載地。原商務(wù)中心區(qū)：原順河高架路西側(cè)至緯二路區(qū)域?yàn)槌鞘兄醒肷虅?wù)區(qū)CBD，萬達(dá)中心、晶都國際等。經(jīng)一路：貫穿傳統(tǒng)中心區(qū)，西起西市場、經(jīng)火車站、大明湖、東門、洪樓，至東環(huán)。經(jīng)一路屬于傳統(tǒng)的城市主干道。明湖西路段居住區(qū)：將開發(fā)改造低層民居和工業(yè)企業(yè)，形成緯北路居住區(qū)和巴黎花園居住小區(qū)。南北商圈：南經(jīng)四路、北北園大街，周邊商場、專業(yè)市場密布，商業(yè)氛圍濃厚。34交通環(huán)境優(yōu)良，通達(dá)性好交通屬性內(nèi)外便捷汽車站火車站地鐵站本案交通環(huán)境優(yōu)良，通達(dá)性良好。除經(jīng)一路城市干道外，項(xiàng)目緊鄰濟(jì)安街，三孔橋街，使得與大明湖、火車站、北園路、汽車站、經(jīng)四路的銜接十分通暢。1.5公里451.5公里生活圈；行政、購物、醫(yī)療、學(xué)校一應(yīng)俱全，配套設(shè)施完善北園銀座華聯(lián)市政府醫(yī)院天橋醫(yī)院十三中十五中天橋區(qū)政府周邊設(shè)施配套完善政務(wù)：市政府、省政府、天橋區(qū)政府/商業(yè)：北園商圈、大觀園商圈、萬達(dá)商場、華聯(lián)超市；/教育：廣播電視大學(xué)、十五中、十三中、制錦市小學(xué)、北坦小學(xué)；醫(yī)療：天橋區(qū)醫(yī)院、省立醫(yī)院、市眼科醫(yī)院；住區(qū)：館驛街安置、魯能康橋、盛世名門、歐洲城、福邸1.5公里生活圈：臨近規(guī)劃明湖西地鐵口，距大明湖800米，距北園大街1公里，距經(jīng)四路1.5公里；距濟(jì)南火車站1.6公里，距、省政府1.6公里；3公里生活圈：距泉城路2,4公里；距濟(jì)南汽車總站2.1公里；距西市場、老東門3.5公里。5地塊占地面積（㎡）地上

容積率地下

容積率地上面積

（㎡）地下面積

（㎡）總面積

（㎡）戶數(shù)1#樓3702#樓3#樓336合計(jì)13800

3.91.5

5382020352.874172.8706項(xiàng)目總共由三棟樓組成，1、2號樓為12層聯(lián)體公寓，3#樓為23層，高層景觀辦公公寓。1、2#樓1、2層為底商，3-11層為平層，12層為Loft；3#樓1、2層為底商，3-15層為平層，16-23層為Loft。產(chǎn)品為底商+商務(wù)公寓本體條件規(guī)劃狀況1#2#3#6雙方溝通：商業(yè)公寓樓底商，有一定街道商業(yè)屬性，但非純商業(yè)本體條件底商據(jù)雙方產(chǎn)品溝通：1、2#樓一層為商務(wù)公寓底商，鋪位面積約100-250平；二層為商業(yè)化立面的可直達(dá)的經(jīng)營性辦公場所辦公間集中在300-500平；層高4.9米。2#北側(cè)局部三層約2500平，為餐飲為主的商業(yè)鋪位，面積在500-800平；3#樓為二層商務(wù)辦公樓底商，上下聯(lián)體，主力面積在200-300平。層高4.9米。1、2#一層為商鋪1、2#二層為經(jīng)營性辦公空間3#一、二層為商鋪7項(xiàng)目公寓含普通公寓和loft兩種；1、2#公寓戶均面積50平米，3#公寓戶均面積70平本體條件公寓1、2#樓公寓共370戶。單層為四梯37戶，單層面積1909平，戶均面積51平米。1#樓13層位商務(wù)吧單層1121平。3#樓公寓共336套。單層為五梯16戶，單層面積1128平，戶均面積70平。17-23層為loft，112套。8項(xiàng)目解析屬性界定科目物理屬性細(xì)化或延伸備注行政天橋區(qū)范圍天橋區(qū)東南，臨近歷下區(qū)、市中區(qū)天橋臟亂差形象片區(qū)隸屬中央城區(qū)的商埠區(qū)周邊商圈重重外圍商業(yè)氛圍重地段占位大經(jīng)一路，城市中北部東西交通新軸線落腳至明湖西路段大明湖西的概念產(chǎn)權(quán)商業(yè)用地，商用公寓商業(yè)使用成本產(chǎn)品中小戶型公寓商務(wù)公寓一層、或二層的中等面積街道商鋪純商業(yè)立面形象的底商（街道）主形象藍(lán)色立面商務(wù)公寓建筑群商務(wù)港區(qū)商務(wù)藍(lán)濟(jì)南中央城區(qū)的、大明湖西區(qū)位的、經(jīng)一路軸線上的、新一代中小面積的商住港區(qū)9報(bào)告目錄Part1.Part2.項(xiàng)目本體解析開發(fā)目標(biāo)解讀Part3.物業(yè)市場解讀Part4.特質(zhì)發(fā)現(xiàn)及策略推導(dǎo)Part5.項(xiàng)目營銷定位Part6.營銷總綱及策略10注重開發(fā)經(jīng)營安全性，要求快速去化

核心目標(biāo)——合理利潤快速銷售合理利潤快速銷售比超額利潤緩慢銷售更重要目標(biāo)界定開發(fā)商目標(biāo)11營銷安全和快速去化如何精準(zhǔn)營銷定位務(wù)實(shí)有效地策略運(yùn)作Q1:市場形象？整體、分設(shè)？營銷核心問題問題分解Q2:主導(dǎo)客戶的選擇？Q3:價(jià)格？Q1:切實(shí)的推售？Q2:更有價(jià)值的推廣？項(xiàng)目營銷目標(biāo)核心問題問題分解12營銷安全和快速去化專屬營銷差異性附加值細(xì)分市場競爭和發(fā)展空間營銷核心問題匯知方式挖掘項(xiàng)目特質(zhì)專屬性、差異性營銷策略確定基本價(jià)值挖掘附加值高效價(jià)值傳播項(xiàng)目營銷目標(biāo)匯知營銷模式匯知解決方式13報(bào)告目錄Part1Part2項(xiàng)目本體解析開發(fā)目標(biāo)解讀Part3物業(yè)市場解讀Part4特質(zhì)發(fā)現(xiàn)及策略推導(dǎo)Part5項(xiàng)目營銷定位Part6營銷總綱及策略14公寓市場115主要集中在中部板塊東部和東部（高新區(qū)、奧體文博）板塊，南部產(chǎn)品稀缺公寓特征分布16萬達(dá)達(dá)人界東部奧體板塊西部東部高新區(qū)板塊按功能：居住、商務(wù)；按形式：LOFT、普通、酒店式功能居住公寓＊＊＊＊＊＊＊＊＊商務(wù)公寓＊＊＊＊＊形式酒店式公寓＊＊＊＊＊loft公寓＊＊＊＊普通公寓＊＊＊＊＊＊誠基中心華強(qiáng)廣場名士MINI公館玉蘭公寓魯商國奧城丁豪廣場匯展香格里拉藍(lán)調(diào)國際銀座中心ceo香港國際發(fā)祥1號公館重汽彩世界中部歷山名郡公寓特征產(chǎn)品類型北部片區(qū)17一居集中在40-60平方米，二居集中在70-110平；三居多在120平以上公寓特征戶型分布18毛坯精裝在售公寓精裝交房占7成，一般裝修交房裝修標(biāo)準(zhǔn)在800-1500元/平米，酒店式精裝3000-4000元/平米。綠城玉蘭公寓均價(jià)15000元/平米，其中裝修4000元/平米，含家具、家電。城基中心尾盤價(jià)達(dá)20000元/平米，但其LOFT產(chǎn)品如按1.5系數(shù)換成平層則其價(jià)格為13300元/平米。毛坯房。華強(qiáng)廣場則為：20000元/平米，裝修1500元/平。發(fā)祥巷1號公館裝修2000元/平。歷山名郡裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平。萬達(dá)達(dá)人界裝修800元/平。國奧城裝修3500元/平。公寓特征精裝情況19當(dāng)前市場公寓自住與投資辦公比由早期的7:3轉(zhuǎn)為3:7；中心片區(qū)、高檔公寓更為突出板塊項(xiàng)目名稱購房需求投資自用辦公自用居住市中心片區(qū)萬達(dá)達(dá)人屆65%10%25%誠基中心40%20%40%萬豪國際50%20%30%東部奧體片區(qū)名士MINI公館40%30%30%綠城玉蘭公寓80%-20%西部片區(qū)發(fā)祥巷1號公館70%-30%銀座中心60%20%20%北部片區(qū)香港國際30%-70%重汽彩世界60%40%東部高新片區(qū)藍(lán)調(diào)國際30%-70%匯展香格里拉20%50%30%中齊未來城10%10%80%我司認(rèn)為：1、宏觀政策影響，商務(wù)公寓首付提升至50%，利率上浮30%-40%；過渡性客戶的置業(yè)需求被弱化；2、公寓產(chǎn)品的整體品質(zhì)提升、總價(jià)上浮，中低端公寓自住需求被扼殺；公寓消費(fèi)客戶7:3的自住與投資辦公比例開始改變，逐漸發(fā)展為3:7，甚至更多?？梢耘卸ㄍ顿Y與自用辦公客戶將為本案重點(diǎn)客戶，但不排除自用居住客戶購買的可能性。公寓特征置業(yè)目的20項(xiàng)目客戶特征發(fā)祥1號公館多為二次置業(yè)；辦公、投資客占70%，自住客比例較小，約30%；本地客戶80%，外地20%，來自區(qū)域廣泛，符合投資客戶特征，但以槐蔭區(qū)和市中區(qū)為主；私企業(yè)主占40%；企業(yè)高管、公務(wù)員占25%；外企從業(yè)人員、白領(lǐng)及其他占35%。誠基中心居住、投資各占五成，首次置業(yè)與改善型居住客戶比例相當(dāng)，客戶來源較為廣泛。年輕人居多，或者三代同住的家庭，年齡在25-50歲，個(gè)體很少，80%有固定收入。銀座中心名寓客戶主要來自項(xiàng)目周邊地區(qū)，槐蔭區(qū)53%，市中區(qū)20%，另有外地客戶8%。私營業(yè)主5%左右，多為自用；投資客戶多為項(xiàng)目周邊省立醫(yī)院的醫(yī)生，公務(wù)員及教育行業(yè)的教職工，分別占投資客戶的15%，此外，金融貿(mào)易行業(yè)人士也占較大比重，約為投資客的20%。4#公寓投資客戶占50%，自用50%，5#公寓成交客戶70%-80%為投資客，自用30%以下。一次性付款45%，55%為商業(yè)貸款。華強(qiáng)廣場投資客為主；投資客戶以辦公人群較多，年齡在25-50歲，60%為二次置業(yè)萬豪國際投資客戶占主體，約到70%，自住客戶約30%；loft產(chǎn)品投資辦公占主體；多為二次置業(yè)。藍(lán)調(diào)國際客戶主要年輕群體首次置業(yè)自用者為主，自用客約為70%，投資客占到30%?？蛻糁饕獊碜皂?xiàng)目周邊區(qū)域，主要輻射以高新、歷下、歷城區(qū)域。萬達(dá)達(dá)人界高端的公寓產(chǎn)品輻射整個(gè)濟(jì)南區(qū)域，客戶以投資為主約為73%；客群為35歲以上有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的高端人群，其中在周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群占到65%；客戶中約有7%是購買本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的客戶。香格里拉偏商的小戶型公寓產(chǎn)品，soho辦公屬性較為明顯，因此客戶以辦公、投資型客戶為主，其比例分別為40%、30%，自住客戶為30%，客戶以周邊小企業(yè)、小公司及其他區(qū)域的年輕置業(yè)者為主。香港國際周邊客戶為主，自用型客戶約70%，投資客戶30%。彩世界成交客戶主要以私營民營企業(yè)基層員工、個(gè)體業(yè)主為主；年齡35歲以下占70%，成交客戶中首次置業(yè)者占55%，投資客戶占40%，其余的占5%。成交客多來自周邊地區(qū)，天橋區(qū)占60%，槐蔭區(qū)20%，其他區(qū)域20%。九城尚都居住型公寓以辦公自用型客戶為主，約為60%；SOHO商務(wù)公寓，投資客戶居多，自用投資比例約為80%；客戶以經(jīng)十路以南、項(xiàng)目周邊的中小型企業(yè)為主。高端公寓客戶分布廣泛，中低端公寓地緣性客戶較為突出；投資客多為個(gè)體私營企業(yè)主、企事業(yè)單位高收入者公寓特征客戶特征21關(guān)鍵詞：地段總價(jià)升值潛力看重地段、總價(jià)、物業(yè)管理服務(wù)等因素，置業(yè)訴求為投資收益35-50歲左右、事業(yè)穩(wěn)定上升期知識層次高、視野廣、投資意識強(qiáng)城市中高端收入人群為主，非大富大貴類型；有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多次置業(yè)經(jīng)歷、至少有2套以上房產(chǎn)，多數(shù)在城市核心區(qū)有房，手頭有一定閑錢；政府官員、私企老板、醫(yī)生、教師等事業(yè)單位/大型國企/金融證券房地產(chǎn)等行業(yè)的中層、中高層管理者；本區(qū)域人口為主，輻射周邊區(qū)域置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：地段、投資收益（短期投資回報(bào)、長期升值空間）、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等產(chǎn)品形式：40-70平米居住型小戶型認(rèn)可本項(xiàng)目的地段、區(qū)域價(jià)值、及未來規(guī)劃利好認(rèn)為有較大升值潛力周邊辦公氛圍濃厚，商務(wù)公寓的投資價(jià)值較大行為及生活特征置業(yè)需求對本項(xiàng)目的看法公寓特征投資客戶分析22關(guān)鍵詞：區(qū)位交通總價(jià)形象看區(qū)位交通、形象及總價(jià)，多為小型初創(chuàng)或成長型企業(yè)置業(yè)關(guān)注要素：區(qū)位、形象、價(jià)格產(chǎn)品形式：50-200平米左右區(qū)位非常好，經(jīng)一路沿線有很強(qiáng)展示效果，有利于企業(yè)形象的打造交通非常便利，停車位充足周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，商務(wù)氛圍濃厚客戶特征置業(yè)需求對本項(xiàng)目的看法小型成長型企業(yè)或創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)在10-20人左右有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、部分企業(yè)自用兼投資、購買商務(wù)公寓作為公司資產(chǎn)沉淀行業(yè)來源廣泛，以現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)為主、包括金融、商貿(mào)、咨詢、法律、地產(chǎn)相關(guān)、科技通訊、教育培訓(xùn)等公寓特征辦公客戶分析232011年濟(jì)南公寓市場新增供應(yīng)量與成交總量基本持平，約13萬平方米，開盤均價(jià)約12000元/平方米開盤次數(shù)開盤面積（萬平米）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)開盤成交率開盤均價(jià)（元/平米）812.972129134563%11714公寓項(xiàng)目開盤或加推時(shí)間節(jié)點(diǎn)集中于1-10月份，華強(qiáng)廣場、丁豪廣場、綠地盧浮公館?玫瑰坊等項(xiàng)目取得了較好的開盤成績，拉動整體開盤成交率達(dá)到63%。分月度來看，主要集中于4月、7月和10月，三月供應(yīng)量分別占新增供應(yīng)總量的24%、35%和22%。公寓特征供應(yīng)與成交2011年公寓產(chǎn)品成交均價(jià)整體“前高后低”。一季度走勢相對平穩(wěn)；二季度由于4月華強(qiáng)廣場產(chǎn)品上市并連續(xù)三月熱銷，成交均價(jià)被拉至高峰；三季度，隨著7月丁豪廣場的開盤上市，成交均價(jià)迅速下探，價(jià)格相對較低的綠地盧浮公館?玫瑰坊和杰正嶺寓產(chǎn)品在9、10月份的相繼上市，促使成交均價(jià)此后數(shù)月處于相對低位；年末，高端項(xiàng)目銷售停滯，市場僅有中端項(xiàng)目支撐，成交均價(jià)降至低點(diǎn)。24就10月份前監(jiān)測，2011月均成交量是2010年月均成交62%；2011年10月在售項(xiàng)目月均成交24套項(xiàng)目名稱在售戶型（㎡）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積（㎡）成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（萬元/㎡）成交金額（萬元）魯商國奧城45-11091000910001.51500萬豪君悅府30-40200700037267025341發(fā)祥巷1號公館47-119100800097201.1792匯展香格里拉64-84100650085200.75390歷山名郡40-701055031651.7281誠基soho40-701208100261756毛坯1萬精裝1.3萬2283華強(qiáng)廣場39-6013576903519952.03990丁豪廣場40-1205538501611200.85952綠地盧浮公館玫瑰坊公寓38-731686563330.72240CEO公館63-132192190009693601.415000總計(jì)93762555245196391.530769公寓特征2011年10月供應(yīng)成交2010年度成交3848套，月均成交320套，共24.5萬平，月均2萬平。2011年月均成交量198套，月均成交面積1.2萬平。2011年月均成交是2010年的62%。2011月均新增供應(yīng)面積1.3萬平。25公寓市場：濟(jì)南市公寓受投資格局的影響，整體消化速度遠(yuǎn)低于住宅產(chǎn)品；公寓市場板塊格局：中心片區(qū)，憑借高端的居住氛圍認(rèn)知、產(chǎn)品品質(zhì)能夠?qū)崿F(xiàn)平臺水平的高價(jià)值，說明中心片區(qū)打造城市商務(wù)公寓產(chǎn)品符合市場發(fā)展的要求；公寓價(jià)值：濟(jì)南市公寓產(chǎn)品價(jià)值較高，通常包含800－1500元/平米精裝修，高端公寓精裝價(jià)值約2500－4000元/平米左右，公寓收益性低于住宅；公寓產(chǎn)品：濟(jì)南公寓產(chǎn)品以loft產(chǎn)品價(jià)值高，但整體收益型有限，居住物業(yè)及商務(wù)公寓市場表現(xiàn)較好，以40－70平米產(chǎn)品為主流產(chǎn)品；客戶層面：以投資客戶為主，關(guān)注總價(jià)、升值潛力城市客戶，兼顧商務(wù)辦公型投資兼自用型客戶；成交方面：營銷競爭加劇，月成交量嚴(yán)重下降，市場變成持續(xù)性發(fā)展市場。2012年成交量先抑后揚(yáng)，總體呈緩慢平穩(wěn)增長，價(jià)格因高端項(xiàng)目退市而總體進(jìn)一步下降公寓市場小結(jié)公寓市場小結(jié)26經(jīng)一路沿線22728供應(yīng)：經(jīng)一路沿線（歷山路至緯十二路）存在潛在可售公寓供應(yīng)約10萬平；商業(yè)約5萬平，寫字樓約5萬平；成交：街鋪商業(yè)集中在2-2.5萬元/平；公寓1萬元/平經(jīng)一路沿線項(xiàng)目直接競爭路港保利大名湖：西區(qū)沿街規(guī)劃3棟樓；兩側(cè)為小戶型公寓、中間為小戶型寫字間；總計(jì)地上1萬平。項(xiàng)目進(jìn)度：現(xiàn)主體施工，計(jì)劃明年中上市。預(yù)估其根據(jù)市場情況可隨時(shí)推售。沿街商業(yè)：160-250平，上下聯(lián)體，2-2.5萬；社區(qū)內(nèi)穿行干道沿街商鋪，60-200平，一層或二層，一層3萬、二層1.8萬，現(xiàn)已基本售罄。二期名街240-400平，一二層聯(lián)體3-3.5萬元/平；名堂50-500平，平層12000-14000，loft16000-18000元/平，層差500.在售項(xiàng)目售罄項(xiàng)目潛在項(xiàng)目保利大名湖發(fā)祥1號公館福邸保利中心發(fā)祥1號公館：共360余套，現(xiàn)剩余100余套，47、70、90、114等面積，銷售均價(jià)10500元/平。50平小面積租金2000元/套.月；中等面積3000元/套.月。商鋪共9套，現(xiàn)剩余2套，270-420平，主要面積350平，價(jià)格2萬/平。保利芙蓉：沿街商鋪200-500平，上下聯(lián)體，2-2.5萬平。銷售緩慢，現(xiàn)已售罄銀座休閑廣場：定位寫字商務(wù)、休閑商業(yè)，處在前期籌劃中。發(fā)祥福?。荷啼?5套，1、2層聯(lián)體，多在200平。認(rèn)籌中，10萬抵18萬，認(rèn)籌不足20位，意向價(jià)格2-2.5萬/平。路港：一期集中商業(yè)基本售罄，現(xiàn)四層價(jià)格1萬/平；二期規(guī)劃有寫字樓、公寓，未拆遷。保利中心：拆遷中。商業(yè)地塊用地為5公頃，規(guī)劃建筑約20萬平；預(yù)計(jì)可售商業(yè)2萬平，可售公寓約8萬平，可售寫字樓3萬平戶型套數(shù)配比面積（平）一室一廳一衛(wèi)13236%45-53一室兩廳一衛(wèi)17347%64-115兩室兩廳一衛(wèi)6017%87-120保利芙蓉28一二層聯(lián)體街鋪商業(yè)一般在2-2.5萬元/平項(xiàng)目名稱底商體量商鋪形式面積目前價(jià)格備注巴黎花園--單層72㎡200萬（總價(jià)）約2.8萬/㎡目前二手房只有一套可售房源放出，其余兩套只租不售濟(jì)安小區(qū)28套單層90-160㎡--只針對回遷戶，不對外銷售發(fā)祥福邸45套兩層連售160-360㎡預(yù)計(jì)2-2.5萬11月5日認(rèn)籌，10萬抵20萬茂新街回遷42套左右兩層150-600㎡--只針對回遷戶，不對外銷售，大部分街道辦事處持有保利芙蓉兩層聯(lián)體200-300平2-2.5萬售罄保利大名湖沿經(jīng)一路為1、2層聯(lián)體，內(nèi)街單1層或1、2聯(lián)體60/160/250小面積單層3萬，一層小托二層大1.8萬，一般1、2層聯(lián)體2-2.5萬東區(qū)售罄發(fā)祥1號公館9套兩層聯(lián)體270-420平，一般350平2萬剩余2套經(jīng)一路沿線項(xiàng)目商業(yè)銷售當(dāng)期濟(jì)南市平均底商報(bào)價(jià)為2.1萬/平29店鋪示例位置租金面積好利來蛋糕義和北街南首28萬/年（6.7元/㎡/天）115㎡巴黎花園底商社區(qū)主入口西側(cè)4.5元/㎡/天90㎡社區(qū)主入口東側(cè)4元/㎡/天120㎡皮仕卡娜服飾濟(jì)安街與明湖西路交界口路西3.2-3.5元/㎡/天220㎡聯(lián)通服務(wù)店義和北街金得利對面6元/㎡/天37㎡五金雜貨店義和北街金得利對面5.6元/㎡/天30㎡北京銀行保利大名湖西區(qū)6元/㎡/天瑪雅中介明湖天地3元/㎡/天120平茶業(yè)保利芙蓉3元/㎡/天300平項(xiàng)目周邊沿經(jīng)一路租金在3-6元/㎡/天；一二層聯(lián)體街鋪一般租金在3-4元/㎡/天；小面積或高利潤行業(yè)租金在5-6元㎡/天經(jīng)一路沿線項(xiàng)目商業(yè)租賃收益法估價(jià)：按5%投資回報(bào)，取項(xiàng)目相近形態(tài)物業(yè)（租金3-4元/㎡/天）,則對應(yīng)商鋪銷售價(jià)格估計(jì)在2.1-2.9萬平。30市場啟示331市場變化：隨著公寓自住過渡性門檻的提高（首付提高、利率增加）以及公寓產(chǎn)品的品質(zhì)提升；公寓的過渡性需求被弱化，投資性需求增加。酒店式公寓產(chǎn)品質(zhì)較高，戶型較大，價(jià)格較高；同時(shí)產(chǎn)品適應(yīng)性降低，客戶適應(yīng)度降低。項(xiàng)目周邊客群：非同與銀座中心、魯商國奧城、玉蘭公寓、華強(qiáng)廣場的市級投資品居住公寓與普通住宅無異，客戶以居住為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般，價(jià)格較低。商務(wù)公寓成為市場主流，客戶根據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)及區(qū)位不同，產(chǎn)異化較大，產(chǎn)品以緊湊型小戶型為主。酒店式公寓產(chǎn)品品質(zhì)較高，戶型較大，價(jià)格較高，吸引大量投資客戶。對本案的啟示：1、產(chǎn)品定位取向：商業(yè)用地及40年的土地出讓權(quán)決定了本案的公寓產(chǎn)品只能定位為商務(wù)公寓或酒店式公寓，鑒于項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境與商務(wù)氛圍，建議堅(jiān)定作出項(xiàng)目產(chǎn)品趨向選擇：打造地域性的特色商務(wù)公寓群，強(qiáng)化商務(wù)辦公概念。2、客戶取向：定位投資型商務(wù)公寓；投資與自用辦公客戶為本案重點(diǎn)客戶，但不排除地域內(nèi)少量自用居住客戶購買的可能性。注重地緣性。3、精修建議：順應(yīng)市場潮流，名義上的800元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)將適應(yīng)于本案項(xiàng)目。項(xiàng)目公寓市場啟示項(xiàng)目整體難點(diǎn)不在商業(yè)，而在公寓。公寓市場運(yùn)作堅(jiān)定以商務(wù)方向公寓，適度精裝，直對投資客做營銷32對本案的啟示：1、產(chǎn)品競爭性：本項(xiàng)目商鋪面積適中，有交通優(yōu)勢。本項(xiàng)目商業(yè)在產(chǎn)品形式、交通條件、周邊住區(qū)關(guān)系上優(yōu)于沿線的福邸、保利大名湖、保利芙蓉，只是周邊居民多為安置性老居民，消費(fèi)力較弱。2、客戶層面：商鋪客戶多為投資客，客戶關(guān)注點(diǎn)在總價(jià)和投資價(jià)值，一般總價(jià)不超過600萬。3、銷售層面：底商商鋪銷售有其自身規(guī)律，一般會在整體物業(yè)中后期銷售；本項(xiàng)目理應(yīng)尊重該規(guī)律。商業(yè)提前銷售，要注重投資客戶資金前置的驅(qū)動要素。一，利用招租帶租約銷售保障資金收益；二，資金前置和項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)惠的平衡關(guān)系。項(xiàng)目底商市場啟示項(xiàng)目整體形象在商務(wù)公寓，底商銷售應(yīng)附從樓上公寓；底商營銷應(yīng)強(qiáng)化產(chǎn)品差異和商務(wù)帶動33報(bào)告目錄Part1.Part2.項(xiàng)目本體解析開發(fā)目標(biāo)解讀Part3.物業(yè)市場解讀Part4.特質(zhì)發(fā)現(xiàn)及策略推導(dǎo)Part5.項(xiàng)目營銷定位Part6.營銷總綱及策略34SWOT135S老城央心明湖概念、區(qū)位優(yōu)勢；周邊為安置區(qū)、舊城區(qū)，未來形象差異突出商圈匯聚，商貿(mào)辦公需求較大；項(xiàng)目的樞紐作用明顯，道路四通八達(dá)，地鐵站在項(xiàng)目附近建設(shè)，交通便捷性增加商務(wù)空間與活力。優(yōu)勢(Strength)SWOT優(yōu)勢36w經(jīng)四路經(jīng)過重新規(guī)劃現(xiàn)已重新激活，北園逐步發(fā)展為專業(yè)市場區(qū)域，而處于銜接地帶的本區(qū)域卻長久被忽略；周邊環(huán)境尚未改善，商業(yè)氛圍稍弱。劣勢(Weakness)SWOT劣勢37地鐵經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展快速，經(jīng)一路沿線正在逐步規(guī)劃和建設(shè)完善中；央?yún)^(qū)CBD建設(shè)及再造老城的城建改善預(yù)期；區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)無成熟競品項(xiàng)目；周邊寫字樓整體不規(guī)范，辦公環(huán)境亟需提升。機(jī)會OpportunityoSWOT機(jī)會38銀座項(xiàng)目的即將開發(fā)，造成區(qū)域競爭加劇；周邊不專業(yè)的門頭、寫字樓等商務(wù)替代品較多。T威脅ThreatenSWOT威脅39優(yōu)勢(Strength)劣勢(Weakness)機(jī)會OpportunitySWOT威脅Threaten搶占區(qū)域新興，代言區(qū)域發(fā)展；強(qiáng)勢占有地緣內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶；項(xiàng)目的聚合與散達(dá)動資產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)換劣勢/規(guī)避威脅發(fā)揮優(yōu)勢/轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會/克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢/搶占機(jī)會利用開發(fā)時(shí)間優(yōu)勢，掠走地緣客戶，強(qiáng)化外圍客戶的第一心理占位；利用形象差異，做區(qū)域代言，自我中心化地鐵經(jīng)濟(jì)利用經(jīng)一路沿線物業(yè)沒有公寓產(chǎn)品集中亮相的市場空間；利用地緣情節(jié)與區(qū)域即將改善的熱度做烘托；突出項(xiàng)目的聚合作用，強(qiáng)化心里預(yù)期；利用央心熱度和人文特性，規(guī)避不利因素；搶占經(jīng)一路上的區(qū)域標(biāo)桿形象，代言中心城區(qū)（明湖西）；挖掘地緣情節(jié)，突出區(qū)域的稀缺與價(jià)值地鐵經(jīng)濟(jì)銀座項(xiàng)目的即將開發(fā)，造成區(qū)域競爭加?。唤?jīng)一路沿線同類物業(yè)的規(guī)劃，以及保利大名湖產(chǎn)品的可即時(shí)上市屬性；周邊不專業(yè)的門頭、寫字樓等商務(wù)替代品較多。經(jīng)四路經(jīng)過重新規(guī)劃現(xiàn)已重新激活，北園逐步發(fā)展為專業(yè)市場區(qū)域，而處于銜接地帶的本區(qū)域卻長久被忽略；周邊環(huán)境尚未改善，商業(yè)氛圍稍弱。SWOT策略推導(dǎo)老城央心明湖概念、區(qū)位優(yōu)勢；周邊為安置區(qū)、舊城區(qū)，未來形象差異突出商圈匯聚，商貿(mào)辦公需求較大；經(jīng)一路沿線或周邊拆遷改造大勢；項(xiàng)目的樞紐作用明顯，道路四通八達(dá)，地鐵站在項(xiàng)目附近建設(shè)，交通便捷性增加商務(wù)空間與活力。地鐵經(jīng)濟(jì)城市發(fā)展快速，經(jīng)一路沿線逐步規(guī)劃和建設(shè)完善中；城市急劇擴(kuò)張時(shí)代，老城情節(jié)將顯現(xiàn)效用；中央CBD建設(shè)及再造老城的城建改善預(yù)期；區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)無成熟競品項(xiàng)目；周邊寫字樓整體不規(guī)范，辦公環(huán)境亟需提升。40特質(zhì)發(fā)現(xiàn)24142七大商圈在此疊匯，未來商務(wù)活力無限1、商圈疊聚，價(jià)值無限：特質(zhì)發(fā)現(xiàn)商圈疊聚西市場泉城路北園大街大觀園洪家樓東門濼口42北園大街專業(yè)市場聚集度較高，流動人口數(shù)量龐大；行業(yè)相關(guān)的辦公需求較大，大量的中小型投資公司、品牌商家山東辦事處、裝修公司聚集本區(qū)域；該區(qū)域內(nèi)政府事業(yè)單位也較多，商務(wù)聯(lián)動空間較強(qiáng)。特質(zhì)發(fā)現(xiàn)例如：北園商圈伴隨濱河新城啟動城建北移，北園大街同二環(huán)東路、緯十二馬路一樣，“北園路商業(yè)隆起帶”在逐步形成4344中心城區(qū)資源的聚合與新興，升華區(qū)域價(jià)值2、央心品質(zhì)，互動樞紐：特質(zhì)發(fā)現(xiàn)樞紐價(jià)值西市場泉城路北園大街大觀園洪家樓東門濼口距大明湖800米，依傍橫跨中北部的大經(jīng)一路，立意于擁有歷史文化沉淀、景觀人文優(yōu)越、城市資源豐富的明湖西。央心所在，品質(zhì)自在，價(jià)值自顯。北園、濼口、西市場、經(jīng)四路、泉城路、東門、洪樓七大商圈商圈疊匯之中，重重商賈服務(wù)過往人流，來來去去，互動中轉(zhuǎn)，自有樞紐價(jià)值橫溢。意蘊(yùn)沉淀在明湖西，價(jià)值來自于對沖的流動中4445社區(qū)與專業(yè)市場較多，但缺乏專業(yè)商務(wù)產(chǎn)品高需求下的稀缺，成就價(jià)值3、商務(wù)辦公，稀缺資源：特質(zhì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品稀缺項(xiàng)目周邊成熟高檔社區(qū)較多，北側(cè)為北園大街，專業(yè)市場較多，且運(yùn)營較好；但辦公環(huán)境較差；正規(guī)專業(yè)的商務(wù)辦公產(chǎn)品屬于區(qū)域稀缺資源。4546與北園、經(jīng)四等區(qū)域相比，發(fā)展相對滯后；價(jià)值洼地，等待我等雄起4、區(qū)域發(fā)展，相對滯后：特質(zhì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀空間項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)被忽視的地帶，商務(wù)氛圍弱于北園、經(jīng)四等成熟區(qū)域；因項(xiàng)目臨近北園商圈為保證項(xiàng)目的運(yùn)營成功，須借勢成熟商圈尤其是北園的商務(wù)氛圍，客戶定位向北偏移。46策略推導(dǎo)347

48商圈疊匯以商養(yǎng)務(wù)抓主要矛盾。利用區(qū)位優(yōu)勢與交通條件做紐帶，借勢商圈匯聚整合商業(yè)資源，打造區(qū)域濃厚商務(wù)氛圍營銷策略從外之內(nèi)148

金角旺地，直達(dá)財(cái)富項(xiàng)目周邊及區(qū)域便捷交通，造就財(cái)富潛力無限，項(xiàng)目地塊為三角分布，形成旺角地帶；經(jīng)四路、泉城路、北園商圈現(xiàn)已成形，商業(yè)氛圍濃厚，三者集合區(qū)域即項(xiàng)目所處地帶在以往被忽視，形成價(jià)值凹地。物業(yè)稀缺價(jià)值新興策略推導(dǎo)從內(nèi)到外249

50主對投資，落地四方營銷策略對最有效客戶說話3北園路緯十二路歷山路經(jīng)七路經(jīng)一路主導(dǎo)客戶圈落地：北至北園沿線以南、東至歷山路、西至緯十二路、南至經(jīng)七路1#地鐵線50

形在中央，客戶北移營銷策略整體定位4客戶北移：項(xiàng)目主要產(chǎn)品為商務(wù)公寓，而北園路專業(yè)市場云集、商業(yè)購物、辦公客戶集聚度優(yōu)于經(jīng)一路，市場客戶主要集中在此。形在中央：即項(xiàng)目南側(cè)為商埠區(qū)核心位置，且能借勢經(jīng)四路與泉城路商圈商業(yè)氛圍，拉升項(xiàng)目形象；項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)的樞紐位置，可以便捷到達(dá)各大商圈。51

金角旺地，直達(dá)財(cái)富主對投資，落地四方形在中央，客戶北移商圈疊匯，以商養(yǎng)務(wù)項(xiàng)目特質(zhì)與營銷策略的關(guān)系梳理總結(jié)關(guān)系梳理央心品質(zhì)，互動樞紐商務(wù)產(chǎn)品，稀缺資源區(qū)域發(fā)展，相對滯后商業(yè)疊聚，價(jià)值無限一疊匯，一通達(dá)，即一來一去、一進(jìn)一出，互動流通之間，則價(jià)值、財(cái)富自來。52報(bào)告目錄Part1.Part2.項(xiàng)目本體解析開發(fā)目標(biāo)解讀Part3.物業(yè)市場解讀Part4.特質(zhì)發(fā)現(xiàn)及策略推導(dǎo)Part5.項(xiàng)目營銷定位Part6.營銷總綱及策略53本案產(chǎn)品形式為商務(wù)公寓+底商，以公寓產(chǎn)品為主形象；本項(xiàng)目地處明湖西區(qū)域，本項(xiàng)目在產(chǎn)品上高于明湖東保利大名湖、在地段上優(yōu)于保利中心；重點(diǎn)為打造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值；產(chǎn)品定位本質(zhì)闡述明湖西樞紐型商業(yè)中心經(jīng)一路沿線最現(xiàn)代靚麗的商務(wù)公寓集群經(jīng)一路城市新軸線明湖西復(fù)興商埠區(qū)新型國際化形象的商務(wù)商業(yè)中心54游離客戶重要客戶核心客戶項(xiàng)目地緣關(guān)系四方區(qū)域外的投資客★★★項(xiàng)目地緣關(guān)系四方區(qū)域內(nèi)的自住客戶

★★★地緣外的居住型客戶

★項(xiàng)目地緣關(guān)系四方區(qū)域外的辦公自用客戶★地緣性投資客（個(gè)體商戶、中小企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層、泛公務(wù)員）★★★★★地緣性自用客（個(gè)體商戶、中小企業(yè)主）★★★★1、投資型客戶：明晰項(xiàng)目的動資產(chǎn)屬性，看好其投資價(jià)值2、辦公型客戶：項(xiàng)目的優(yōu)越辦公環(huán)境，對交通便利有較高要求；3、居住型客戶：看重地段因素，用良好的居住環(huán)境彰顯自己的品味客戶定位具體分析55搶占地緣性的投資合自用辦公客群，核心為地緣內(nèi)職業(yè)投資客及中小型公司、周邊專業(yè)市場業(yè)主居住需求（10%）周邊其他辦公區(qū)外溢客戶（10%）周邊專業(yè)市場業(yè)主（20%）中小型公司（投資公司、裝修公司）品牌商家山東辦事處（20%）投資客戶（私營老板，中高收入者，地緣客戶）（40%）置業(yè)目的：投資，回收租金或升值轉(zhuǎn)手置業(yè)特征：收入較高，支付能力強(qiáng)，有可能同時(shí)購買多套。置業(yè)目的：自用置業(yè)特征：目前辦公地點(diǎn)為租用，辦公環(huán)境較差，亟需改善辦公環(huán)境。購買力強(qiáng)。置業(yè)目的：投資為主，部分自用置業(yè)特征：市場敏感度高，置業(yè)較為謹(jǐn)慎。置業(yè)目的：自用置業(yè)特征：目前辦公地點(diǎn)為租用，需要改善辦公環(huán)境。置業(yè)目的：自用置業(yè)特征：暫時(shí)居住，價(jià)格敏感度高，購買力相對較低?？蛻羯罨蛻魧?dǎo)向56形象定位導(dǎo)引大動脈大軸線大密度大集聚大空間大視野57形象定位導(dǎo)引生態(tài)化科技型高度視野央心國際動脈城市58形象定位本質(zhì)闡述

明湖西創(chuàng)富綜合體

明湖國際商務(wù)廣場

MINGHUINTERNATIONAL

特性：主城中心、商圈聚匯、通達(dá)樞紐、創(chuàng)富潛力、商務(wù)領(lǐng)秀功能：商業(yè)、辦公、居住、展示、交通塑造：主推商務(wù)，純粹形象；立意國際，拔高形象59形象定位定位推廣

商樞，更具能量

MingHuinternationalbusinessplaza

特性：北園、濼口、西市場、大觀園、泉城路、東門、洪樓七大商圈論調(diào)：以大明湖為中心，以濟(jì)南為中心能量：價(jià)值、事業(yè)、發(fā)展、興起樞紐：指重要的部分，事物相互聯(lián)系的中心環(huán)節(jié)。1、指北極星的紐星天樞。亦以喻帝王。2、指主門戶開合之樞與提系器物之紐。比喻事物的關(guān)鍵或相互聯(lián)系的中心環(huán)節(jié)。60形象定位定位推廣

商樞，更具高度

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特性：北園、濼口、西市場、大觀園、泉城路、東門、洪樓七大商圈論調(diào)：以大明湖為中心，以濟(jì)南為中心高度：國際、視野、事業(yè)、心胸樞紐：指重要的部分，事物相互聯(lián)系的中心環(huán)節(jié)。1、指北極星的紐星天樞。亦以喻帝王。2、指主門戶開合之樞與提系器物之紐。比喻事物的關(guān)鍵或相互聯(lián)系的中心環(huán)節(jié)。616263形象定位定位推廣

商央核動力

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特性：北園、濼口、西市場、大觀園、泉城路、東門、洪樓七大商圈論調(diào)：以大明湖為中心，以濟(jì)南為中心瞰,視也。――《廣雅·釋詁一》。從高的地方向下看,俯視；遠(yuǎn)望。64報(bào)告目錄Part1.Part2.項(xiàng)目本體解析開發(fā)目標(biāo)解讀Part3.物業(yè)市場解讀Part4.特質(zhì)發(fā)現(xiàn)及策略推導(dǎo)Part5.項(xiàng)目營銷定位Part6.營銷總綱及策略65Action1：推售策略：商業(yè)招商先行，公寓先開商業(yè)跟進(jìn)，保證首開絕對成功。Action2：推廣策略：市級在名，區(qū)域在銷。把握區(qū)域話語權(quán)，注重資源嫁接宣傳。商業(yè)招商先行，快速銷售回籠資金；商務(wù)公寓注重走量，保證實(shí)現(xiàn)首開目標(biāo)絕對成功；分批推售制造亮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)熱銷場面。Action3：活動策略：線上活動強(qiáng)勢影響力，線下活動強(qiáng)勢營銷力。【營銷總攻略】市級高舉高打，把握話語權(quán)，代言央?yún)^(qū)明湖西；借勢城市發(fā)展和資源聚合的利好，釋放并擴(kuò)大區(qū)域價(jià)值；區(qū)域找準(zhǔn)有效媒體組合，精準(zhǔn)打擊；傳播渠道上集中轟炸、有效牽引。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)線上活動，強(qiáng)勢制造項(xiàng)目影響力；線下活動，以區(qū)域圈層活動鎖定主導(dǎo)目標(biāo)客戶群；注重客戶會的持續(xù)聯(lián)動。建立清晰城界領(lǐng)地感，樹立銷售中心與核心展示區(qū)的展示充分體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值，拉動后期銷售，銷售物料的展示。Action4：客戶策略：創(chuàng)建核心數(shù)據(jù)庫，利用渠道無縫覆蓋。針對投資、辦公、居住三種形態(tài)，鎖定范圍，分級篩選，創(chuàng)建項(xiàng)目核心數(shù)據(jù)庫，立體高效無縫覆蓋目標(biāo)客戶群。Action5：展示策略：沖擊波式展示，打造尊貴華麗展示動線?？傮w策略總攻略66推售策略167一、公寓：2012年：8月開盤，公寓1#、2#樓實(shí)現(xiàn)銷售率80%,銷售套數(shù)280套；2013年：公寓3#樓銷售，期間穿插1、2#樓尾盤銷售。公寓銷售目標(biāo)2012年銷售2013年銷售68以3#樓樹項(xiàng)目高品質(zhì)高價(jià)位整體形象。逐步抬升項(xiàng)目價(jià)格預(yù)期，積累客戶，蓄客條件成熟后，實(shí)推價(jià)格略低的1、2#樓。結(jié)合蓄客情況，精選房源數(shù)量和價(jià)格區(qū)間，為搶銷創(chuàng)造條件，確保1、2#樓精選房源的開盤成交，促成后期價(jià)格上漲體系的建設(shè)。強(qiáng)化搶銷環(huán)境和推廣，鞏固價(jià)格預(yù)期，加推1、2#樓房源，部分優(yōu)質(zhì)房源提價(jià)銷售、實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，制造價(jià)格上漲態(tài)勢?！?.二次推廣，鞏固前期成果，正式推出3#樓，展開二次推售公寓推售策略第一次集中推售主要思路69直售為主，輔以返祖目前商業(yè)項(xiàng)目銷售主要有四種方法：1、直接銷售型：即開發(fā)商只銷售商鋪，不負(fù)責(zé)招商和后期運(yùn)營。最為常見，大多后期經(jīng)營慘淡，缺乏統(tǒng)一定位；（但可以保障開發(fā)銷售基本目標(biāo)）2、售后委托經(jīng)營管理：開發(fā)商自持一部分，并引進(jìn)大型主力商戶，其余部分小面積分割銷售。投資者可選擇委托業(yè)主方經(jīng)營管理，給投資者信心，并提升銷售價(jià)格；（租金或引入商業(yè)運(yùn)營公司，持續(xù)運(yùn)營）3、帶租約銷售型：開發(fā)商先將商鋪出租，然后帶租約銷售，售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般商鋪銷售價(jià)格。這種方式的前提條件是開發(fā)商資金充足，并且招商能力強(qiáng)；（蘋果城，前期租賃挺好，但運(yùn)營不下去，無從銷售）4、售后返租型：開發(fā)商外聘或自己組建經(jīng)營管理公司與投資者簽訂包租協(xié)議，一般為6%-8%的回報(bào)率進(jìn)行返租。（可實(shí)現(xiàn)變相優(yōu)惠快速去化目標(biāo)）鑒于濼源大街圣凱摩登城（先包裝售出后經(jīng)營不善）、和平路新時(shí)代廣場（先包裝售出后經(jīng)營不善）、歷山路蘋果城商業(yè)（先租賃致經(jīng)營不善難以銷售）運(yùn)作等因素；建議：一般中小鋪位，采取方法1；總價(jià)過600萬的大鋪，采用方法4。Page148商業(yè)推售策略70二、商業(yè)：1、銷售安排：分三個(gè)批次。在公寓開盤后2個(gè)月正式推售。第一批，1、2樓沿項(xiàng)目內(nèi)街部分（價(jià)值略低），預(yù)計(jì)2012年四季度；第三批，3#樓沿外街部分和1、2#北側(cè)三層（價(jià)值最高），預(yù)計(jì)2013年。商業(yè)租售目標(biāo)71商業(yè)返祖策略

假設(shè)面積（平）售價(jià)

（萬元/平）銷售報(bào)價(jià)總額

（萬元）返祖客戶購買時(shí)支出金額（萬元）返租期內(nèi)租賃客戶實(shí)際支出

（萬元）客戶實(shí)際對應(yīng)售價(jià)（萬元/平）報(bào)價(jià)優(yōu)惠

年返祖率一次性返祖年數(shù)返祖累計(jì)比率一次性返祖金額（萬元）返租期內(nèi)可租時(shí)間（年）返祖期日租金

（元/平）實(shí)收租金

（萬元）1、2樓研項(xiàng)目北側(cè)三層部分600212007%3.021%25294811229261.52742、返祖返祖范圍：面積超500平或總價(jià)超600萬的，考慮返祖設(shè)計(jì)；返祖設(shè)置：一次性三年返祖，年返7%；（三年相當(dāng)于一次性優(yōu)惠21%，其中第三年一般為交房后第一年業(yè)主實(shí)際可租賃出去，按市場租金一半計(jì)算，）72商業(yè)推售策略3#一、二層為商鋪1、2#一層為商鋪2013年開始銷售，以投資返租形式為主2012年銷售，客戶自主經(jīng)營為主2012年:1、2#一層商鋪；

2013年：3#和1、2#北側(cè)三層73鋪位劃分綜合分析上下聯(lián)體，全為商業(yè)一層商業(yè)，隔成小鋪；二層經(jīng)營性辦公銷售，適當(dāng)合鋪商業(yè)鋪位劃分策略74商業(yè)1\2#商鋪劃分策略1、2#一層鋪位劃分1、2#樓一層，主要在50-130之間。推售部分面積為50、80、100、130、170平80451601301701234567891015161718192021單層33514單層320131112餐飲可進(jìn)行350、700、1050、1250、1600、2220平等使用面積組合75商業(yè)1、2#二層鋪位劃分單層335160單層4001、2#樓二層，主要在100-200之間。做經(jīng)營性辦公銷售。商業(yè)化立面。23222425262728291314餐飲可進(jìn)行350、700、1050、1250、1600、2220平等使用面積組合1\2#商鋪劃分策略76商業(yè)1、2#一層鋪位劃分組成350、700、900等面積組合推售單層700單層93030餐飲可進(jìn)行350、700、1050、1250、1600、2220平等使用面積組合1\2#商鋪劃分策略77一層商業(yè)，合理劃分，多分小鋪，嚴(yán)控總價(jià)商業(yè)銷售模擬測算表

編號套使用面積使用面積合計(jì)層建筑面積層分?jǐn)偺捉ㄖ娣e

150/300/售價(jià)總價(jià)

200/400/600備注商鋪1170235028550.2152073.5723經(jīng)一路一層2809743893851034413490109443751802193.576561601943583內(nèi)街713015834748130158347498097329210120146343711303631091240493146133203892.71050北坦143354072.71099西側(cè)1550612.51521640492.51211750612.51521845552.51371945552.513720851032.525821851032.5258

一層小計(jì)

28553.08606

1\2#商鋪劃分策略78二層辦公經(jīng)營一體化復(fù)合式商鋪（嬰幼、教育、培訓(xùn)、連鎖加盟、紅酒體驗(yàn)、茶文化體驗(yàn)），適當(dāng)合鋪，嚴(yán)控總價(jià)商業(yè)二層22170237029520.2462121.8381經(jīng)一路231601991.8359經(jīng)一路242603241.5486

251201491.5224

263003741.5561

271401741.5262

282002491.5374

292853551.5532經(jīng)一路13+3354171.6676北坦14+4004981.6807北坦

二層小計(jì)

29521.64661

三層30930

11581.351564

總合計(jì)

5807

69652.114831北坦1\2#商鋪劃分策略79一二層上下聯(lián)體，結(jié)合軸距

面積過大，總價(jià)過高，基本都在600萬之上銷售模擬測算表

編號套使用面積使用面積合計(jì)層建筑面積層分?jǐn)偺捉ㄖ娣e

150/300/售價(jià)總價(jià)

200/400/600備注商鋪1340479058070.2124122.81154經(jīng)一路

21702062.8577一二層31601942.854341702062.857751802182.861166307642.5190964104972994內(nèi)街73404122824836043628739240291258210340412282411780946218911267081221625

小計(jì)

58072.212985

三層30930

1158

115811158

6965

69652.014143北坦商業(yè)1\2#商鋪劃分策略80一層純沿街中小面積商鋪，二層中等面積的復(fù)合型商鋪商業(yè)1\2#商鋪劃分建議81商業(yè)單層120單層70單層120單層703#樓一、二層聯(lián)體銷售，單鋪面積約150-300平之間。3#商鋪劃分建議區(qū)位、形象與1、2#商鋪形態(tài)的補(bǔ)充82推售策略總控安排2012年1#2#3#樓商業(yè)項(xiàng)目動工，形象導(dǎo)入強(qiáng)銷期（5個(gè)月、280套）尾盤期形象提升3#強(qiáng)銷期商業(yè)推廣招商期1、2#商業(yè)強(qiáng)銷期

3月4月5月6月7月8月9月10月11月