商業(yè)店鋪選址模型第1頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五成本收入分析(cost/revenue)核心區(qū)位分析(caredistrict)城市市場評估(city)

店鋪便利性分析(convenience)競爭分析(competition)店鋪選址5C模型5C模型是選址的系統(tǒng)科學(xué)模型,其理論模型闡釋了選址考察的系統(tǒng)要素,核心亦即最終歸一的成本收入分析直接表明了擬建店的未來可能盈虧狀況。第2頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五城市市場評估依據(jù)2007年初統(tǒng)計的全國人均零售額高于全國平均值的城市與人口的對比分析考察二三級商圈重點考察次級商圈重點考察主級商圈重點考察核心地段考察區(qū)級商圈20000元以上100萬以下100~300萬800萬以上5800~10000元10000~15000元南通、柳州、揚州、秦皇島、蕪湖、惠州、泉州、

盤錦、德州、黃石、臺州、銀川300~800萬15000~20000元西安、哈爾濱、長春、

石家莊、昆明、蘭州、唐山、南昌、貴陽、吉林、合肥、汕頭、南寧、洛陽、東莞

、江門、大慶、濰坊中山、紹興、威海湖州、金華、舟山鄂爾多斯、嘉興天津、沈陽、成都大連、青島、太原鄭州、長沙、淄博烏魯木齊、福州包頭、佛山、常州煙臺、?？凇㈡?zhèn)江呼和浩特濟南、杭州、廈門蘇州、寧波東莞、珠海南京、武漢無錫、深圳廣州上海、北京城鎮(zhèn)人口人均年度零售額第3頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五核心區(qū)位分析（商圈）商圈構(gòu)成商圈類型距離時間人流率主商圈核心商圈500M7~8分鐘50%~70%

次級商圈次級商圈1000M15分鐘左右20%~30%第三商圈邊緣商圈1500M20分鐘左右10%~20%商圈文化特點

文化是一個商圈的標(biāo)示符。商圈的文化既是該區(qū)域消費者消費意識的反映，又是引導(dǎo)消費者消費習(xí)慣產(chǎn)生的重要因素。能否同飾品消費的時尚特點相契合，決定了在該商圈經(jīng)營的困難和風(fēng)險程度。時尚購物文化大眾娛樂文化旅游消費文化地方社區(qū)文化商務(wù)貿(mào)易文化安全系數(shù)商圈的界定（商圈理論中多數(shù)研究者認(rèn)可）考察商圈時，以擬建店為中心，半徑500M畫圈，該區(qū)域為主要考察對象。尤其是落在該圈內(nèi)的常住居民戶數(shù)，反映了潛在顧客的規(guī)模。（其數(shù)據(jù)是大致和總體情況下的經(jīng)驗值，個體考察時應(yīng)該在考慮經(jīng)驗值的基礎(chǔ)上，具體情況具體分析）第4頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五行業(yè)多樣化

如果商圈內(nèi)行業(yè)多樣化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，店鋪營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開店。商圈發(fā)展前景預(yù)測商圈零售飽和程度，城市發(fā)展規(guī)劃，強力品牌的入駐都將影響商圈的延伸和升級。商圈未來的發(fā)展前景即是店面未來的發(fā)展空間。要求：作出“商品主輔結(jié)構(gòu)分布圖”如右圖所示主力商品：名品女裝/休閑牛仔/飾品/高檔餐飲……輔助商品：鮮花禮儀/雜品/其他女士特別用品……相關(guān)配套業(yè)種：水吧/會所/美容美體/娛樂……商圈發(fā)展零售飽和程度城市發(fā)展規(guī)劃強力品牌入駐第5頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五考核中項考核小項維度得分標(biāo)準(zhǔn)最后得分考核中項中項權(quán)重小項3分2分1分得分綜合得分商圈業(yè)態(tài)13%商圈級別核心商圈次級商圈邊緣商圈商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂區(qū)、綜合區(qū)住宅區(qū)、金融區(qū)商圈生命周期成長期和成熟期形成期衰退期商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好一般差商圈購買力評估52%商圈潛在客群的消費能力高中低目標(biāo)客流量/天（非周末）大于5000人3000~5000人小于3000人預(yù)估飾品消費客單價100元以上50~100元50元以下商圈易達性6%公交線路或停車站多于3個2個1個主干道是否通暢良好一般商圈人行道是否通暢通暢一般商圈主干道長400~600米接近400米或600~800米其它范圍商圈主干道寬8~12米左右接近8米其他范圍商業(yè)氛圍28%商圈主力店2家以上1家無商圈品牌店2家以上1家無休閑娛樂場所2家以上1家無女裝品牌店或美容美體店同定位品牌店不同定位品牌店一般店商圈內(nèi)同業(yè)競爭狀況3~5個2或6~8個<2家或>8家商圈評分表商圈得分=∑綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項得分之和/小項滿分和基礎(chǔ)分=66分第6頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五商圈名稱:商圈結(jié)構(gòu)：□“井”字形結(jié)構(gòu)□三角形結(jié)構(gòu)□十字形結(jié)構(gòu)□平行線結(jié)構(gòu)□直線結(jié)構(gòu)商圈性質(zhì)城市中商圈地位□一級商圈□二級商圈□三級商圈□四級商圈商圈級別□核心商圈□次級商圈□邊緣商圈商圈屬性□商業(yè)區(qū)□娛樂期□金融區(qū)□綜合區(qū)□住宅區(qū)商圈生命周期□成長期□形成期□成熟期□衰退期商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綠化環(huán)境□好□一般□差物業(yè)環(huán)境□好□一般□差道路基礎(chǔ)建設(shè)□好□一般□差休息區(qū)建設(shè)□好□一般□差商圈購買力評估商圈購買力評估(飾品消費客單價)□50元-100元□100元□50元商圈目標(biāo)客流量＿人/天以上(日常)＿人/天以上(周末)常住住戶數(shù)的消費能力□高□中□低商圈易達性公交站:＿個公交線路：＿路停車場：＿個地鐵：□有□無所在主干道路長：＿米左右主干道是否通暢□交通良好□一般□差店前人行道寬：＿米人行道是否通暢□交通良好□一般□差商圈主力店:＿家，分別是：商圈品牌店：＿家，分別是：商圈大型休閑/娛樂場所：＿家，分別是：女裝品牌店：＿家主要有：競品店：＿家主要有：附：商圈調(diào)查表第7頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五1.消費者年齡，職業(yè)，收入水平，消費水平（相關(guān)統(tǒng)計資料）2.消費心理和行為分析（消費購物決策8因子分析，在選擇的方框內(nèi)畫√）因子多較多一般較少少不僅要“好”還追求高品質(zhì)，仔細(xì)比較尋求最好重價格貴的品牌，偏好百貨商店和專賣店，偏好熱銷和廣告多的產(chǎn)品重視新穎時尚，緊跟潮流，喜歡多樣性和個性追求消遣娛樂，視逛街和購物為樂趣和消遣。價格敏感，追求物有所值，比較偏向于低價沖動，隨意購物，沒有計劃性，不太在意花錢多少眼花繚亂，面對諸多品牌和商店不知如何選擇品牌忠誠導(dǎo)向，形成某些品牌和商店的購買習(xí)慣消費者研究第8頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五競爭分析備注：消費能力建立在收入狀況的基礎(chǔ)上，可根據(jù)鄰近店鋪產(chǎn)品以及訪問的形式作粗略判斷。根據(jù)調(diào)查和訪談顯示，款式和價格是影響消費者選擇產(chǎn)品的首要和最重要的兩個因素。1.

XX飾品目標(biāo)客戶群定位追求時尚但不夸張，愛美、喜歡展現(xiàn)自我的女性年齡范圍：20歲－35歲收入狀況：2,000元/月以上學(xué)歷背景：教育程度不拘，職業(yè)不拘。2.

XX飾品品類主力價格段定位⑴各品類目前主力價格段（商品形象部提供數(shù)據(jù)）⑵隨著公司統(tǒng)一的新的店面形象以及新的定價策略推廣，品類的主力價格段會有所提升。3.與競爭對手比較（下頁）第9頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五評估指標(biāo)評估數(shù)值80%60%40%20%顧客相同度年齡段差異小，消費能力較強。年齡段差異小，消費能力一般。年齡段差異大，消費能力較強。年齡段差異大，消費能力一般。產(chǎn)品差異度款式差異大，主力價格差異大。款式差異大，主力價格差異小?？钍讲町愋。髁r格差異大。款式差異小，主力價格差異小。價格競爭激烈集中優(yōu)勢競爭差異化競爭不考慮進入說明：以擬開店周邊所有飾品店為分析對象，作各店的點布局圖。從集中程度考慮經(jīng)營風(fēng)險。競爭分析(%)顧客相同度8060402020

40

60

80(%)產(chǎn)品差異度經(jīng)營的容易程度第10頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五考評項目中項權(quán)重項目B3分2分1分等級得分綜合得分店面可視性24%店招可視距離25M之外可看到15~25M內(nèi)看到15M內(nèi)看到

店面面積（㎡）25~3515~25或36~40<15或>40店面開間寬度(30㎡)3.5M以上3~3.5M以上3M以下

店內(nèi)空間高度2.8~3.5M2.5~2.8M或3.5~3.8M<2.5M或>3.8M

應(yīng)光性整個空間自然光照充足小部分區(qū)域自然光照不足大部分區(qū)域自然光照不足

店面進深度5-6米3-5米或6-8米其他范圍櫥窗（展示與通透性）2個1個無空間效果7%店面柱墻（影響布局）無有

功能性便于展示等零售功能少部分不適合展示等功能形狀利用效果無死角1個死角多個死角店面可接近性15%交通易達性無護欄，近公交站和斑馬線無護欄，遠(yuǎn)公交站和斑馬線街道末端，遠(yuǎn)公交站和斑馬線

道路結(jié)構(gòu)寬8米--10米寬6~8米或10~12米其它范圍

障礙物店前無障礙物，無臺階店前無障礙物，有臺階店前有障礙物，有臺階

店鋪立地效果54%店鋪位于街道位置1/3~2/3處接近1/3或接近2/3處其他位置

街道有無聚客點多個聚客點1個聚客點無聚客點

街道客流主體靠近店面一側(cè)

是不是

店鋪分流狀況沒有分流分流很少分流較多

店鋪便利性評分表店鋪便利性分析商圈得分=∑綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項得分之和/小項滿分和基礎(chǔ)分=

分第11頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五項目加分項目加分項目加分項目加分廣告燈箱位店面朝南門口有無休閑坐凳街道店面風(fēng)格統(tǒng)一度路燈距店面近距離（店面直接受益）店門允許外開防火措施得當(dāng)?shù)昝嫣幵诠战俏恢玫赇伇憷约臃猪椀赇伇憷缘梅?∑綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項評估得分之和/小項滿分之和符合加分標(biāo)準(zhǔn)的每個項目加1分第12頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五預(yù)期店所屬分公司：預(yù)期店位置：性質(zhì)：□直營□加盟□其他店租＿＿元轉(zhuǎn)讓費＿＿元其他費＿＿元店使用情況：□空屋□使用可遷入時間：＿＿年＿＿月＿＿日店鋪營業(yè)時間：從＿時＿分---＿時＿分周圍店鋪的租金情況：1、＿元/年(共平方米);2、＿元/年(共平方米)店面物業(yè)條件店面面積：＿＿平方米店面尺寸：面寬＿＿米縱深＿＿米店高＿＿米店招尺寸：寛＿米高＿米店面形狀：□窄形□寬形□方形□圓弧形□其他形狀櫥窗：□有＿＿個尺寸：寛＿米高＿米店門朝向：＿＿（方向）；□外開□內(nèi)開店面功能性：□儲藏□展示□試鏡店面利用率：＿＿（百分比）；有無死角：□有＿＿個□無防火措施：□好□一般□差店面柱墻：□有＿＿個□無店周圍物業(yè)條件店招可視距離：＿米店前分布：□護欄□斑馬線□公交站＿＿線路車店前臺階：□有＿＿階□無店前障礙物：□無□有主要是：＿＿＿＿門口休閑凳：□無□有距店＿＿米門口路燈：□無□有距店＿＿米廣告燈箱位：□有＿＿個□無門口公交站：□無□有距店＿＿米臨店聚人氣的大店：□有＿＿個□無店面所處位置：□進口□中心□交叉口□拐角店面所處:□陽街□陰街;店面人行道寬＿米店前目標(biāo)人流量:＿人/天,人流高峰從＿時＿分---＿時＿分臨近女裝經(jīng)營方向：□同定位的女裝品牌□高檔定位的女裝品牌□低檔定位的女裝品牌□一般女裝附：店址調(diào)查表第13頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五成本收入分析序號123項目租賃費員工薪酬月度營運開銷會計分錄租賃費+轉(zhuǎn)讓費住宿租金人員工資生活福利費獎金辦公費通訊費低值易耗品業(yè)務(wù)應(yīng)酬費差旅費序號45678910項目促銷廣告費物業(yè)水電費運雜費稅費裝修攤銷設(shè)備折舊其他費用會計分錄促銷費廣告費水電費物業(yè)費取暖費運雜費稅費裝修攤銷設(shè)備折舊其他費用備注：產(chǎn)品跌價準(zhǔn)備按照月銷售收入的5%準(zhǔn)備，促銷費和廣告費都按照月銷售收入的3%核準(zhǔn)，按照變動成本予以核算。其他成本為固定成本。,裝修費按2年攤銷；設(shè)備按5年折舊。店面的機會成本不予考慮。1.投資費用預(yù)算2.實地客流監(jiān)測客流監(jiān)測時間:星期時間段二14:00~16:00和18:00~20:00五17:00~18:00和19:00~21:00六18:00~20:00第14頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五平衡點計算公式（租金制）反推預(yù)計銷售額日銷售收入=

目標(biāo)客流量×進店率×成交率×客單價假定Y折銷售變動成本率C：出廠價折扣32%+跌價準(zhǔn)備5%+廣告促銷3%=40%其他成本根據(jù)店面面積預(yù)提計算日平衡點固定成本/365=Y—變動成本率=（租金+其他成本）/365Y-0.4依據(jù)新光精品、密友、新光零售店的相關(guān)數(shù)據(jù)，進店率為10%，成交率為15%，客單價為50元

P=px-bx-a。P是利潤；p是銷售單價；x是銷售量；b是單位變動成本；a是固定成本；也就是利潤P=0；銷售收入px；變動成本總額bx；固定成本總額a，變動成本率c。x=a/(p-b)，銷售額(損益平衡點)px=a/(1-c)比較預(yù)計銷售額與平衡點的差距，決定該店址的投資潛力第15頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五標(biāo)準(zhǔn)成本參考面積(㎡)12租賃費員工薪酬租賃費住宿租金人員數(shù)人員工資生活費獎金匯總15--------334001050445030--------442801400568050--------550801750683060--------6588021007980面積(㎡)34月度營運開銷促銷廣告費辦公費通訊費低值易耗品業(yè)務(wù)應(yīng)酬費差旅費促銷費廣告費15100200200120500100

30150235250200500100

50200255300200500150

60200270350200500150

1.租賃費根據(jù)地區(qū)差異而定。

２.員工薪酬根據(jù)公司的薪資制度而定，沒有地區(qū)性．依據(jù)人員數(shù)而定

３.除租賃費，員工薪酬外的其他費用也沒有明顯的地區(qū)性，其中差別較大的主要是裝修待攤（依據(jù)面積而定）面積(㎡)5678910匯總物業(yè)水電費運雜費稅費裝修攤銷設(shè)備折舊其他費用水電費物業(yè)費取暖費運雜費稅費裝修攤銷設(shè)備折舊其他費用1580050

50500112514020040853090050

1005002250140250562550100075

1005003750140300747060110075

10050045001403508435第16頁，共19頁，2023年，2月20日，星期五零售店面進店率成交率日統(tǒng)計一覽表零售店

店面積

所屬門市

時間段門前過往總?cè)藬?shù)（18—45歲女性）進店人數(shù)平均銷售單價銷售數(shù)量客戶總數(shù)會員數(shù)量備注

新客戶老客戶10：01-12：00

12：01-14：00

14：01-16：00

16：01-18：00

18：01-20：00

20：01-22：00

合計

進店率=進店合計人數(shù)/門店過往總?cè)藬?shù)成交率=成交人數(shù)/進店人數(shù)合計日期：

星期：

天氣狀況：

店長簽名：

備注:1、老客戶為非第一次入本店消費2.所有統(tǒng)計數(shù)據(jù)不要填寫單位，沒有數(shù)據(jù)的請?zhí)顚憺?，不要使用其它任何符號。3.未開店的時間段，即使沒有數(shù)據(jù)也請不要刪除，以空格的形式體現(xiàn)為未開店。4.進店目標(biāo)消費群年齡段目測,統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是進店人數(shù),請不要混淆門前過往總?cè)藬?shù)5.進店率和成交率可以不用計算6.此表以一個月為統(tǒng)計