2/2作者：一氣貫長空城投如何參與消費REITs？2023年3月24日，發(fā)改委和證監(jiān)會兩部委同時發(fā)文（發(fā)改委：《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號），證監(jiān)會：《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》），兩文均提出，“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”，意味著REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)擴容至消費基礎(chǔ)設(shè)施，這是公募REITs發(fā)展歷程中的又一重大事件。

1、如何理解兩部委發(fā)文？（1）公募REITs開閘以來，兩部委第四次同時發(fā)文，在C-REITs發(fā)展歷程中具有重要意義。2020年4月末公募REITs啟動以來，發(fā)改委和證監(jiān)會先后四次同時發(fā)文：①第一次為2020年4月末兩部委聯(lián)合發(fā)布40號文，宣布啟動公募REITs試點；②第二次為2020年8月發(fā)改委586號文和證監(jiān)會54號文，對公募REITs落地細節(jié)進行規(guī)范，REITs正式進入實施階段；③第三次為2022年5月，公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)擴容，鼓勵保障性租賃住房REITs發(fā)展；④第四次即為本次發(fā)文，公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)再擴容，鼓勵消費REITs發(fā)展，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等零售類地產(chǎn)項目納入基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍。（2）將零售類房地產(chǎn)項目納入底層資產(chǎn)，與國際REITs更加接近。從供給端看豐富了REITs底層資產(chǎn)適用類型，從需求端看有望為投資人帶來收益更高的REITs產(chǎn)品，未來C-REITs市場規(guī)模將進一步擴大。（3）除了底層資產(chǎn)擴容，兩部委發(fā)文在推動REITs發(fā)展上也給出了其他諸多利好，包括降低特定品種發(fā)行門檻、差異化規(guī)定收益率要求、提高項目審核效率等，后續(xù)REITs發(fā)行或明顯加快。（4）我國以持有型房地產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)展經(jīng)歷了政策嚴格限制、向保障性租賃住房定向擴展、原始權(quán)益人由城投拓展到房企、底層資產(chǎn)向長租房拓展、底層資產(chǎn)向零售類地產(chǎn)擴展五個階段，后續(xù)底層資產(chǎn)是否向酒店、辦公樓擴展可繼續(xù)關(guān)注。2、城投如何參與消費REITs？對城投而言，參與REITs市場至少有兩點好處。（1）拓寬融資來源。目前城投各融資渠道均面臨較嚴格的監(jiān)管，盡管存在邊際松綁，力度也較為有限。公募REITs受到較多政策支持，根據(jù)236號文，REITs募集資金主要用于項目建設(shè),10%可用于補流,相比資金用途受到嚴格限制的發(fā)債等渠道，可為城投帶來更加靈活的資金。（2）降低負債壓力。REITs為權(quán)益融資，有助于盤活資產(chǎn)、降低主體債務(wù)壓力。城投參與消費REITs的條件包括五個方面。（1）就基礎(chǔ)資產(chǎn)類型而言，需持有百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，或保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目。（2）基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模方面，要求不動產(chǎn)評估凈值不低于10億（保租房項目為8億），可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。從已發(fā)行的保租房REITs來看，基礎(chǔ)資產(chǎn)以10-20萬方體量居多，不同區(qū)位和租金水平下項目體量有所差異。（3）收益率方面，項目近3年保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，未來3年凈現(xiàn)金流分派率不低于3.8%；同時要求項目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，不依賴第三方補貼等；（4）合規(guī)性