仙女山旅游地產(chǎn)市場調(diào)研報告市場調(diào)研報告營銷策劃部房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!前言目前仙女山房地產(chǎn)主要是以旅游地產(chǎn)為主。旅游地產(chǎn)是旅游和地產(chǎn)完美結(jié)合的產(chǎn)品，它依托非常豐富的旅游資源，在其之上更有完善的配套設(shè)施，形成有特色的房地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)在中國最早起源于海南，并呈現(xiàn)欣欣向榮的景象。促使旅游地產(chǎn)在重慶發(fā)展壯大的當(dāng)屬武隆仙女山，仙女山作為國家森林公園，國家AAAA級景區(qū)，擁有其他地區(qū)不可超越的旅游價值，此前也已經(jīng)成為重慶地區(qū)核心的旅游地產(chǎn)區(qū)域；已享有“世界自然遺產(chǎn)”美譽。通過對仙女山開發(fā)項目實地考察，結(jié)合現(xiàn)有環(huán)境調(diào)查，為更全面的了解仙女山投資環(huán)境，更好的把握仙女山旅游房地產(chǎn)市場動態(tài)，特做此報告，以供領(lǐng)導(dǎo)參考決策。洪信地產(chǎn)營銷策劃部報告房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載！目錄TOC\o"1-5"\h\z第一章市場背景及發(fā)展動態(tài) p4第一節(jié)旅游市場發(fā)展背景第二節(jié)武隆旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢第二章仙女山概括 p5第一節(jié)仙女山簡介第二節(jié)仙女山特色第三節(jié)仙女山游客年接待預(yù)測表第三章項目相關(guān)背景 p8第一節(jié)項目簡介第二節(jié)周邊配套第三節(jié)交通狀況第四節(jié)生態(tài)環(huán)境第四章項目分析 p9第一節(jié)已開發(fā)項目分析第二節(jié)項目SW。T 分析第五章客戶分析 p16第一節(jié)目標(biāo)客戶第二節(jié)客戶心理分析第三節(jié)本項目吸引和流失目標(biāo)客戶的因素列舉與分析p18總結(jié):p18報告房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!第一章市場背景及發(fā)展動態(tài)第一節(jié)旅游市場發(fā)展背景：目前我國人均GDP已經(jīng)達(dá)到3000美元，這是世界旅游界公認(rèn)的旅游業(yè)爆發(fā)性增長階段。我國剛剛實現(xiàn)每年人均出游 1次的目標(biāo)，而世界上的發(fā)達(dá)國家人均出游均在7次以上，因此我國旅游市場成長潛力巨大。目前，發(fā)展旅游業(yè)已成為擴大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的必然選擇。長期以來，我國經(jīng)濟增長主要依靠投資和外貿(mào)拉動 ，消費不足、服務(wù)業(yè)比重過低，第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量比重僅為 48.6%，不僅低于發(fā)達(dá)國家70%左右的水平，也低于64%的世界平均水平。因此，旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的龍頭，將成為拉動第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重點，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，目前我國旅游業(yè)增加值占GDP的比重超過了4%，旅游業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用日益明顯。數(shù)據(jù)顯示，旅游消費對住宿業(yè)的貢獻(xiàn)率超過 90%，對民航和鐵路客運業(yè)的貢獻(xiàn)率超過 80%，對文化娛樂業(yè)的貢獻(xiàn)率超過 50%,對餐飲業(yè)和商品的貢獻(xiàn)率超過 40%。第二節(jié)武隆旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢：隨著近年來重慶旅游經(jīng)濟的不斷提升，旅游對于住房、購物、餐飲的消費需求進(jìn)一步增強，以武隆仙女山為代表的旅游地產(chǎn)的興起正受到越來越多的關(guān)注。近幾年，各大城市的房價持續(xù)上漲與城市污染已成為公認(rèn)的問題。很多人紛紛定居房價低、環(huán)境好的城市。重慶主城區(qū)夏季氣溫的升高，從而促使人們暑期離開重慶到外地避 暑，甚至直接在外地購房。武隆仙女山以優(yōu)美的環(huán)境、適宜的氣候成為重慶人的“后花園”，更是人們理想的居住地。武隆提出了“旅游二次創(chuàng)業(yè)”的目標(biāo)和打造“休閑度假勝地、戶外運動天堂”的戰(zhàn)略部署，到2009年，仙女山新區(qū)接待游客已達(dá)到470萬人次。越來越大的游客量也為仙女山帶來了新的活力，私家房屋出租、酒店式公寓、高檔賓館等配套商業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn) ，充分彰顯示了“旅游地產(chǎn)”報告房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載！的價值優(yōu)勢。在仙女山新區(qū)購房的置業(yè)者，既可以供家人、朋友度假休閑居住，又可以在閑時用于經(jīng)營，還可以實現(xiàn)房產(chǎn)增值 。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，仙女山部分旅游地產(chǎn)項目每平米售價已經(jīng)漲到了 4000元-6000元，新一輪旅游地產(chǎn)投資已經(jīng)呈現(xiàn)“炙手可熱”的形勢 。仙女山必將成為中國西南地區(qū)旅游地產(chǎn)的一塊熱土。第二章仙女山概括第一節(jié)仙女山簡介：仙女山位于三峽旅游區(qū)武隆縣烏江北岸雙河鄉(xiāng)，距縣城35千米,西鄰涪陵市，北抵豐都縣。地屬武陵山脈，海拔1991.7米，占地35萬畝。平均海拔1800多米，最高峰2033米。山上為高原草坪，偶有淺丘。仙女山屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，森林覆蓋率80%，年平均氣溫17.9度，烏江航道、319國道、渝懷鐵路和渝湘高速縱通其境，目前即將修建仙女山旅游支線機場。以1994年5月1日芙蓉洞正式對外開放為標(biāo)志，政府充分發(fā)揮旅游資源十分富集的優(yōu)勢，堅持把做大盤強旅游產(chǎn)業(yè)作為縣域經(jīng)濟發(fā)展的重大戰(zhàn)略任務(wù)來抓，經(jīng)過多年的培育和大力發(fā)展，旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，旅游景區(qū)產(chǎn)品不斷升級，旅游宣傳推廣特色鮮明，旅游地產(chǎn)開發(fā)成效顯著，旅游行業(yè)管理強勁有力?，F(xiàn)為中國優(yōu)秀旅游城區(qū)、國家?guī)r溶地質(zhì)公園和中國戶外運動基地，擁有了1個世界自然遺產(chǎn)、3個國家4A級旅游區(qū)（包括國家重點風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園，其中仙女山景區(qū)正在申創(chuàng)國家5A級旅游區(qū)），建有5星級旅游飯店1座、4星級旅游飯店4座、3星級旅游飯店2座、2星級旅游飯店2座，旅游市場定位由“省內(nèi)、國內(nèi)旅游勝地”拓展成為“國際旅游目的地”，是重慶新農(nóng)村建設(shè)示范片和全國生態(tài)旅游接待基地和戶外運動中心。報告房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!第二節(jié)仙女山特色：仙女山作為武隆旅游產(chǎn)業(yè)的品牌項目，不僅僅因為美麗風(fēng)光讓旅客流連忘返，還用別具風(fēng)格的特色旅游、娛樂項目使旅客留戀，甚至成為仙女山的永久居住者。日常娛樂項目：跑馬、遛馬、山地越野車、卡丁車、彩彈射擊、射箭、滑雪、滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江過江速滑、滑翔傘、滑草、高爾夫、狩獵等。冬季娛樂項目：雙板滑雪、單板滑雪、雪上飛碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轎、滑雪船、雪爬犁、雪地遛馬、雪地摩托、雪地自行車、雪地彩彈射擊等。特色娛樂項目：土家族風(fēng)情表演、苗族歌舞表演、民風(fēng)民俗篝火晚會、擺手仙女山雪景：雪景是仙女山的極品景觀，無垠的林海和草原被冰雪所籠罩，呈現(xiàn)出一派林海雪原的圣潔美景，白雪皚皚，銀裝素裹；霧松、冰報告

房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!瀑令人情潮涌動。每當(dāng)此時，仙女山就成為重慶周邊觀賞雪景、開展雪上運動的絕佳旅游運動休閑勝地。第三節(jié)仙女山游客年接待預(yù)測表年份增長率人數(shù)（萬人次/年）備注200614.32%110發(fā)展階段200718.65%130.5200820%170.7200924%213.3201024%270201124%334.8201224%415201324%514.6201424%638.1201524%770201620%924鞏固階段201720%1108.8201820%1330.56201920%1596.6202020%1915.9報告房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!（數(shù)據(jù)來源重慶武隆仙女山旅游局）第三章項目概況第一節(jié)項目簡介該項目位于被譽為“東方瑞士”的武隆仙女山新區(qū)，武隆喀斯特世界自然遺產(chǎn)地邊緣，占地235余畝，為新區(qū)進(jìn)入仙女山景區(qū)的必經(jīng)之地，在仙女山最大地產(chǎn)“隆鑫.花漾的山谷”項目上行200米。是目前規(guī)劃范圍內(nèi)離仙女山風(fēng)景區(qū)最近的一塊地，其地理位置得天獨厚，周邊景點有：?烏江山水畫廊?芙蓉洞豎井群仙女山國家森林公園水上喀斯特原始森林，芙蓉江4A級世界最大的天生橋群，天生三橋500米谷深地質(zhì)奇觀，龍水峽地縫1200多種植物的生物基因庫，白馬山自然保護(hù)區(qū)7公里黃柏渡漂流第二節(jié)：周邊配套本案處于一個相對成熟地塊，處于不斷發(fā)展完善中的仙女山鎮(zhèn)，周邊配套有：仙女山旅游汽車站、醫(yī)院、銀行、學(xué)校、超市等;規(guī)劃中的仙女山機場也在本案10公里范圍內(nèi)。五大主題公園更是為項目增色：＞森林公園一一徒步道、電瓶車道、峰頂練拳場＞懸崖公園一一觀山谷景臺、木棧道、原生態(tài)灌木，懸崖沙灘休息區(qū)、燒烤區(qū)、光的教堂＞月光營地一一帳篷旅館、懸崖草坡劇場、自助野餐報告房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載！＞運動公園一一6個網(wǎng)球場（含兩個錦標(biāo)級）、山地自行車道、10個室外羽毛球場、1個籃球場、2個沙灘排球場、徒步道、兒童生態(tài)游戲場＞青青農(nóng)場一一無污染蔬菜及家禽、寄養(yǎng)農(nóng)田第三節(jié)項目交通丁公路：已經(jīng)通車的渝湘高速，將從重慶至武隆的路程縮短到128公里，只需要90分鐘即可到達(dá)。斯鐵路：183公里，到達(dá)武隆只需2個小時左右。h水路：三峽蓄水完成后，500噸的郵輪可直達(dá)武隆，重慶到武隆乘水翼船只需兩個小時即可到達(dá)。h航空：正在規(guī)劃建設(shè)中的仙女山旅游支線機場，將形成直達(dá)仙女山的空中走廊。便利的空中交通更近一步拉近了仙女山與全國各地的交流。第四節(jié)生態(tài)環(huán)境森林覆蓋率達(dá)80%以上，珍稀植物20余種各種草木本植物1300余種，其中國家保護(hù)的珍稀植物20余種。年平均氣溫17.4℃,平均日照1121小時。月均溫在20℃左右，最熱的7、8月，最高溫度也不超過30℃。人類居住最佳緯度0-30度，仙女山新區(qū)處于北維9.2度，海拔在1100米-1200報告

房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!第四章項目分析第一節(jié)仙女山已開發(fā)項目分析花漾的山谷開發(fā)商：重慶隆鑫集團(tuán)外展場：重慶市高九路花漾湖旁占地面積：1600畝建筑面積：33.9萬平米建筑密度：30%容積率：0.6綠地率：42%總戶數(shù)：4000余戶一期開盤：800戶左右建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格配套體系：精裝修（配家電）、3個酒店物管模式：酒店式物業(yè)管理物管費用：獨棟、聯(lián)排度假別墅：3元/平方；獨棟、聯(lián)排度假公寓：1.8元/平方優(yōu)勢:相對而言此項目是各樓盤中品質(zhì)最高的，面山臨崖具備較大的景觀優(yōu)勢，該項目用800畝綠地打造5個公園，3個酒店做為配套，外觀立面沿襲隆鑫慣用的西班牙風(fēng)格，較為純熟。銷售部裝修豪華，給客戶感覺強烈。劣勢：所有房型均未考慮電視墻的位置，開發(fā)者認(rèn)為“以電視為核心的渡假屋顯然毫無情趣”。這一點在與消費者的溝通上值得商榷。銷售狀況工程進(jìn)度一期08年底開盤；洋房價位：3800/冠聯(lián)排別墅價位6000/m2一期洋房800套已售罄，聯(lián)排別墅37套僅剩1套二期預(yù)計本年8月份左右開盤；開盤預(yù)計價位：精裝公寓5000/成左右疊層別墅6000/成左右獨棟別墅10000/成左右分三期開發(fā)一期已交房，竣工200畝二期主體已完工80%（開發(fā)面積300畝）三期狀況不詳約300畝報告

房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!雪嶺仙山開發(fā)商：重慶芳草地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外展場：江北區(qū)觀音橋未來國際大廈占地面積：1030畝建筑面積：35萬平米容積率：0.6綠地率：40%一期開盤：約600套配套設(shè)施:啤酒廣場、網(wǎng)球場、小型高爾夫管理模式：酒店式物業(yè)管理優(yōu)勢：目前仙女山新區(qū)規(guī)模最大的開發(fā)項目。6個超大組團(tuán)，營建集休閑、度假、旅游、商業(yè)配套、戶外運動為一體的大型高端復(fù)合社區(qū)，為都市精英打造“第二居所”。劣勢：項目分六期開發(fā)，開發(fā)周期過長，導(dǎo)致客戶消費信心不足。外墻色彩搭配不當(dāng)，咖啡色略顯沉悶。銷售狀況工程進(jìn)度一期在08年底開盤； 洋房價位3800/冠聯(lián)排別墅6000/冠一期洋房（600套）已售罄；別墅五棟，屬專屬簽訂。二期預(yù)計本年7月中旬開盤；開盤預(yù)計價位： 洋房4100/冠精裝公寓5000/冠項目規(guī)劃分6期開發(fā)一期600套已交房（開發(fā)面積約200畝）二期主體已竣工（開發(fā)面積200畝）二至六期開發(fā)情況未定報告

房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!仙山流云開發(fā)商：重慶千鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外展場：江北觀音橋紅鼎國際旁占地面積：400畝建筑面積：58000平方建筑密度：29%容積率：0.59綠地率：45%總戶數(shù)：1064戶一期開盤：600戶左右停車位：204個建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約式?平屋頂配套體系：酒店、會所、運動設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)約700平方，周邊商業(yè)有農(nóng)貿(mào)市場，風(fēng)情農(nóng)莊物業(yè)管理體系：家政服務(wù)、事務(wù)代辦、商務(wù)服務(wù)優(yōu)勢：仙女山首個啟動樓盤，戶型較小，也較為適合重慶旅游地產(chǎn)起步階段，對面積和總價控制較好，主力目標(biāo)客戶群為重慶市中老年群體，前期銷售較好，二期銷售老帶新客戶較多，已形成一定的口碑效應(yīng)。劣勢：仙女山的大環(huán)境配套目前還在規(guī)劃階段，建筑外觀不夠豐富，缺乏變化。所有戶型均為花園洋房，客戶可選擇性較低。銷售狀況工程進(jìn)度一期07年開盤開盤價位：2700兀/平方米一期400套已售罄二期08年開盤開盤價位:3500元/平方米二期600套已售罄三期預(yù)計開盤時間今年10月底；開盤預(yù)計價位： 4000元/平方米項目分四期開發(fā)；目前已開發(fā)建設(shè)的為其一、二期，占地146畝 一、二期已于09年底交房三期主體已竣工（開發(fā)面積約100畝）四期狀況未定報告房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!0.645%1800戶420戶左右0.645%1800戶420戶左右438個?依云美鎮(zhèn)開發(fā)商：中坤地產(chǎn)外展場：解放碑國貿(mào)中心麥樂迪中華巷步行與街，江北北城天街2號2---6,占地面積：200余畝建筑面積：近10萬平方容積率綠地率總戶數(shù)一期開盤：停車位配套體系：依云養(yǎng)生俱樂部、產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)勢：組院別墅式設(shè)計，外觀立面豐富多變；劣勢：部分戶型廚房在客廳里面沒有獨立功能的廚房，項目地理位置較偏。銷售價格工程進(jìn)度一期09年開盤；開盤價位：洋房3300/成別墅5000/冠一期洋房400套已銷售90%二期預(yù)計開盤時間本年7月中旬開盤預(yù)計價位：洋房4000/m?別墅6500而一期已交房（開發(fā)面積100畝）二期主體已完成90%左右；（開發(fā)面積100畝左右）報告

房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!仙女山1號開發(fā)商：重慶普度置業(yè)有限公司外展場：江北區(qū)北城天街‘星巴克”斜對面占地面積：200余畝建筑面積：14.4萬平米建筑密度：30%容積率：0.65綠地率：53%總戶數(shù)：1600戶一期開盤數(shù)：不詳建筑風(fēng)格：歐洲瑞士風(fēng)格配套體系：100畝多功能體育場，GOLF球酒店式物業(yè)管理：別墅，組院別墅優(yōu)勢：四星級度假酒店以山景特色為主題，推廣方式及消費者認(rèn)同度較高，戶型設(shè)計上有所創(chuàng)新，劣勢：但是部分戶型功能上存在一定問題和不足。地理位置較偏銷售價格工程進(jìn)度一期09年開盤；開盤價位：洋房4000/冠聯(lián)排別墅6000/冠一期洋房已銷售80%左右，別墅總棟數(shù)為28套，剩3套二期預(yù)計8月左右開盤；預(yù)計價位： 洋房5000/冠別墅80000/成一期已交房（開發(fā)面積約100畝）二期在建，主體完成85%（開發(fā)面積約100畝）報告

房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!第三節(jié)項目SWOT分析優(yōu)勢（Strength）S1離仙女山風(fēng)景區(qū)最近地塊S2優(yōu)勢（Strength）S1離仙女山風(fēng)景區(qū)最近地塊S2位臨主要交通干道,交通便利S3項目地塊無附著物，有利開發(fā)S4周邊自然環(huán)境優(yōu)美機會OpportunityO1仙女山喀斯特地貌被列入

世界自然遺產(chǎn)名錄02仙女山目前周邊項目已形成規(guī)模03仙女山土地政策嚴(yán)緊，形

成了地塊的珍貴性。04規(guī)劃中的機場離本案10公里內(nèi)劣勢（Weakness）W1仙女山的大環(huán)境配套目前還在規(guī)劃階段。W2本案規(guī)模相對較小威脅ThreatenT1周邊大盤有一定的體量與附屬配套商業(yè)優(yōu)勢，會分流部分客戶，市場競爭較大T2因房地產(chǎn)政策不斷變動,導(dǎo)致部分客戶持觀望態(tài)度報告房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!小結(jié)：本案擁有著得天獨厚的地理位置、開發(fā)時機。仙女山旅游地產(chǎn)目前正處于上升階段，未來市場空間與土地增值空間極大。區(qū)域內(nèi)項目的一期開發(fā)已為仙女山配套及市場推廣打好了堅實的基礎(chǔ)，整個區(qū)域已初具規(guī)模。伴隨著相應(yīng)開發(fā)項目的二期、三期工程進(jìn)度，本項目的優(yōu)勢會水漲船高，會越來越明顯。我們只要抓住機會點，尋找出與其他產(chǎn)品的不同特色點，產(chǎn)品設(shè)計做到精益求精，營銷推廣做到揚長避短，打造出一個高品質(zhì)、有特色的項目，定能在仙女山旅游地產(chǎn)中占領(lǐng)一席之地。第五章客戶分析第一節(jié)目標(biāo)客戶分析類別家庭年收入水平職業(yè)背景購房支付特點產(chǎn)品偏好生活調(diào)性生活偏好富裕型30-100萬外資企業(yè)中高層、國內(nèi)上市公司高管、民營企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員、大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機構(gòu)經(jīng)理等。低總價的物業(yè)一次性付款，高總價的物業(yè)考慮分期付款。投資型擁有型奢華型運動型休閑型贍養(yǎng)型進(jìn)取、炫耀享受、個性時髦追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時間和金錢進(jìn)行休閑娛樂消費和健身。擁有私車，喜歡旅游。中產(chǎn)型10-30萬外資企業(yè)部門經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、企事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成首付能力不很強。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。貸款年限可以較長。投資型生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運動型事業(yè)、積極前瞻、快捷個性、品味家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟承受能力，計劃性很強，生活和工作節(jié)報告房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載!功的自由職業(yè)者、高校教授等。健康型奏較快，追求快捷和便利。第二節(jié)客戶心理分析:?休閑度假型心理：中產(chǎn)階層的壓力越來越大，傳統(tǒng)的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。因此經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，休閑度假將成為一種基本點的需求。高收入者不僅要物質(zhì)享受，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費心理。?投資型心理：旅游房產(chǎn)具有投資價值的兩個原因