PAGE目錄目錄……………………第1頁摘要……………第2頁編制目的………………………第2頁內(nèi)容摘要………………………第2頁研究結(jié)論………………………第3頁項(xiàng)目概述………………………第4頁公司簡(jiǎn)介………………………第4頁項(xiàng)目簡(jiǎn)介………………………第4頁行業(yè)分析………………………第5頁蘇州周邊地區(qū)親水主題公園行業(yè)分析………第5頁行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)…………………第5頁項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃…………………第6頁市場(chǎng)總體定位…………………第6頁經(jīng)營產(chǎn)品功能描述……………第7頁目標(biāo)客戶的分析定位…………第9頁營銷推廣………………………第10頁營銷推廣策略…………………第10頁銷售渠道和合作伙伴…………第11頁投資效益分析…………………第13頁物業(yè)面積數(shù)量…………………第13頁總投資額和構(gòu)成………………第13頁收益來源………………………第14頁投資回報(bào)及影響因素的分析…………………第14頁風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策………………第18頁風(fēng)險(xiǎn)因素………………………第18頁應(yīng)對(duì)措施………………………第18頁第八章結(jié)論……………第19頁摘要一、編制目的本計(jì)劃書旨在針對(duì)蘇州太湖國家旅游度假區(qū)景觀大道第一標(biāo)段，以市場(chǎng)運(yùn)作的方式為編寫基準(zhǔn)，系統(tǒng)就其開發(fā)、經(jīng)營、管理、項(xiàng)目投資回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等諸多方面展開研究分析，并通過詳細(xì)的財(cái)務(wù)分析與評(píng)估，為“太湖景觀大道第一標(biāo)段”項(xiàng)目的投資者和項(xiàng)目合作伙伴提供有力的參考。二、內(nèi)容摘要1、經(jīng)營理念作為國家級(jí)的旅游度假區(qū)，蘇州太湖國家旅游度假區(qū)需要有豐富、具有特色的旅游主體設(shè)施來吸引游客。景觀大道第一標(biāo)段地處蘇州太湖國家旅游度假區(qū)入口，是往來游客的必經(jīng)之路，將其運(yùn)作成功并打造成區(qū)內(nèi)具有代表性的“名片”，對(duì)整個(gè)度假區(qū)今后的旅游資源的開發(fā)、招商引資的擴(kuò)大具有舉足輕重的作用。2、市場(chǎng)需要經(jīng)過多年以來的發(fā)展，蘇州的經(jīng)濟(jì)總量在全國20個(gè)大中城市中排列第5位，當(dāng)蘇州這座素以“后花園”的著稱的傳統(tǒng)旅游城市，正因“制造業(yè)”、“研發(fā)業(yè)”而迅速崛起引來全球關(guān)注的時(shí)候，蘇州的服務(wù)業(yè)占比在全國20個(gè)大中城市中卻排名倒數(shù)第一，這其中也包含了旅游服務(wù)。所以，從一定程度上而言，做好環(huán)太湖的旅游開發(fā)也是完善蘇州城市服務(wù)功能的迫切需要。太湖景觀大道第一標(biāo)段的核心經(jīng)營理念，便是基于以上這種需求，為蘇州市民精心打造一個(gè)休閑度假的聚會(huì)場(chǎng)所，并以“親水”、“回歸自然”為主題，一方面這符合蘇州市政府倡導(dǎo)“蘇州西部開發(fā)”戰(zhàn)略的要求，另一方面也將為蘇州廣大市民的休閑出游提供周邊最具競(jìng)爭(zhēng)力、最具特色的旅游服務(wù)設(shè)施。3、產(chǎn)品定位綜合景觀大道第一標(biāo)段項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)理念及相關(guān)特征，并綜合以上因素，我們擬將其區(qū)域內(nèi)的景觀萬米木棧道、湖心小島、園林景觀，水上休閑區(qū)等綜合定位成一個(gè)大型的親水休閑游樂公園，同時(shí)根據(jù)各區(qū)功能定位的不同，進(jìn)行局部市場(chǎng)經(jīng)營定位。4、財(cái)務(wù)可行性分析本項(xiàng)目總投資約為100萬人民幣（不含蘇州太湖國家旅游度假區(qū)前期投入和財(cái)務(wù)費(fèi)用），項(xiàng)目在自有資金和全投資下的采取凈現(xiàn)值比較理想，滿足財(cái)務(wù)的可行性。同時(shí)，其投資的回報(bào)周期設(shè)置在5年內(nèi)。三、研究結(jié)論基于以上研究分析，我公司認(rèn)為，太湖景觀大道的第一標(biāo)段的開發(fā)和經(jīng)營理念，無論是從市場(chǎng)角度，還是從投資的收益角度，都是一個(gè)比較理想的發(fā)展項(xiàng)目。項(xiàng)目概述一、公司簡(jiǎn)介中青旅蘇州太湖國家旅游度假區(qū)發(fā)展我由江蘇吳中集團(tuán)投資設(shè)立的分公司，總注冊(cè)資本為15000萬人民幣。中青旅蘇州太湖國家旅游度假區(qū)發(fā)展下屬子公司蘇州太湖明珠度假村為區(qū)內(nèi)最早的涉外旅游飯店之一，其擁有多年的旅游從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)擁有一支優(yōu)秀的旅游從業(yè)隊(duì)伍，擁有相關(guān)水上項(xiàng)目經(jīng)營資質(zhì)，并配備了一定規(guī)模的水上娛樂經(jīng)營設(shè)施。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介蘇州作為新興以“制造業(yè)”和“研發(fā)業(yè)”為經(jīng)濟(jì)主體的城市，其經(jīng)濟(jì)總量在全國20個(gè)大中城市中排名第五，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中的重要組成部分。其生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、旅游資源價(jià)值也日益受到廣泛關(guān)注。近年來隨著市府倡導(dǎo)的“蘇州西部”開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)程加速，蘇州太湖國家旅游度假區(qū)越來越受到蘇州廣大市民的關(guān)注。其區(qū)域內(nèi)的太湖景觀大道是2021年投資興建的公眾性旅游休閑服務(wù)區(qū)，并以“健康、生態(tài)、綠色、親水”為主題。太湖景觀大道第一標(biāo)段東起蘇州太湖國家旅游度假區(qū)入口，西至太湖新天地項(xiàng)目，全長(zhǎng)約2.5公里，已建成的設(shè)施有萬米木棧道、湖心小島、園林景觀，水上休閑區(qū)等幾大主題旅游區(qū)域。在開發(fā)蘇州太湖國家旅游度假區(qū)湖濱景觀大道第一標(biāo)段的過程中，必須注重保護(hù)太湖的生態(tài)環(huán)境，以水軸和綠軸為主干，注重體現(xiàn)太湖區(qū)域文化特色，營造一個(gè)有別于城市景觀的親水生態(tài)主題公園，同時(shí)導(dǎo)入吸引力較高的戶外旅游娛樂項(xiàng)目，寓觀賞性、參與性、體驗(yàn)性為一體，最終達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。行業(yè)分析一、蘇州周邊地區(qū)親水主題公園行業(yè)分析以杭州西湖為例。其西湖已成為杭州城市發(fā)展中最具競(jìng)爭(zhēng)力的名片，在經(jīng)營理念上，公眾性的開放經(jīng)營方式得以讓更多的人有機(jī)會(huì)領(lǐng)略到西湖的魅力，這是使得西湖游人如織的主要因素所在。在開發(fā)中，注重對(duì)歷史文化的保護(hù)，諸如對(duì)蘇堤、西泠印社等歷史人文景觀的修繕維護(hù)。其次，注重對(duì)公園服務(wù)功能的延伸，在以水為主軸的同時(shí)，設(shè)立一定的商品服務(wù)區(qū)、便利區(qū)、水上游覽區(qū)也是西湖成功經(jīng)營的主要策略所在。二、行業(yè)的發(fā)展預(yù)測(cè)隨著大眾對(duì)傳統(tǒng)出游觀念的更新，以健康、生態(tài)、休閑為主題的出游形式以逐漸成為旅游的主流。以親水為主題的太湖景觀帶無疑是蘇州最貼近自然、最能體現(xiàn)生態(tài)出游理念的主題公園。隨著私家車的逐漸普及，自駕游這一旅游群體也在逐年擴(kuò)大，蘇州太湖國家旅游度假區(qū)太湖景觀帶距蘇州市中心約20公里，趨車約40分鐘，可以隨著項(xiàng)目的經(jīng)營開發(fā)和推廣吸引更多的市民出游隨著環(huán)城高架的開通，市區(qū)到太湖的出游將變得更為方便快快捷，這也將成為太湖景觀帶開發(fā)經(jīng)營中的有利條件。項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃基于以上分析，結(jié)合太湖湖濱景觀大道第一標(biāo)段的現(xiàn)狀，我公司認(rèn)為，該項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)計(jì)成為集“休閑、觀光、水上娛樂”為一體的綜合親水主題公園。設(shè)計(jì)成集“休閑、觀光、水上娛樂“為一體的綜合親水主題公園，我公司考量了種種經(jīng)營因素。單一的休閑觀光經(jīng)營定位一方面會(huì)造成區(qū)域內(nèi)先期投資建設(shè)的大量設(shè)施浪費(fèi)，造成投資收益萎縮。另一方面也會(huì)造成出游市民出游行程空洞無物，亦如空有景而無以寄情，而水上娛樂以及其他的相關(guān)服務(wù)功能的延伸設(shè)施則是對(duì)這種親水情節(jié)的最好補(bǔ)充和體現(xiàn)。一、市場(chǎng)總體定位市場(chǎng)總體定位，指太湖景觀大道第一標(biāo)段集各項(xiàng)綜合配套設(shè)施和相關(guān)經(jīng)營項(xiàng)目的大概念定位，是一種廣義的定位。作為“天堂“之一的蘇州，在全國范圍內(nèi)享有較高的聲譽(yù)。同時(shí)，蘇州作為一個(gè)優(yōu)秀的旅游城市，被外圍所熟知道的是蘇州的園林，而作為蘇州城市重要組成部分的太湖，其宣傳和開發(fā)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但這也為今后度假區(qū)的發(fā)展留下了后續(xù)和更大的發(fā)展空間。親近自然的生態(tài)旅游，也隨著蘇州市民物質(zhì)生活的不斷改善而日益接受。因此，太湖景觀大道第一標(biāo)段作為度假區(qū)的重要組成部分，其市場(chǎng)定位也必須放在這樣的大環(huán)境下考慮。太湖景觀大道首先具有吸引人流，引導(dǎo)消費(fèi)的目的。其對(duì)外的形象可大致定義為到景觀大道來不僅可欣賞到秀美的太湖山色，更可以享受到市區(qū)各游樂場(chǎng)所所不能提供的個(gè)性化服務(wù)，并以口碑方式，攜親帶友共游太湖寄情于自然山水。二、經(jīng)營產(chǎn)品功能描述針對(duì)太湖景觀大道第一標(biāo)段的地理特征，以及上述的種種因素，應(yīng)充分利用現(xiàn)有木棧道、湖心小島、茶室、服務(wù)區(qū)小木亭、卵石灘以及沿道水域開展景觀建設(shè)和經(jīng)營活動(dòng)。水上娛樂中心建設(shè)在景觀大道主水面，配備船艇、水上降落傘、水上滑板、水上自行車、山上冰山、水上翹翹板、水上帆板等水上游樂設(shè)施；親水休憩中心以經(jīng)營茶食為主體，提供原產(chǎn)地綠色碧螺春查，輔以咖啡、珍珠奶茶等熱飲，配備臺(tái)灣烤腸、蘇州名小吃等細(xì)點(diǎn)；婚紗攝影基地區(qū)域內(nèi)秀美的湖光山色以及各種生態(tài)景觀吸引著越來越多的婚紗攝影公司將其作為外景拍攝的首選地。擬將“太湖明珠”號(hào)豪華游輪引入該區(qū)域，并搭建一些攝影取景平臺(tái)，以增強(qiáng)這一區(qū)域的取景特色，使之成為蘇州最佳、最具競(jìng)爭(zhēng)力的婚紗攝影外景基地；天然垂釣灣臨木棧道用隱性網(wǎng)圍起一片太湖水域，放養(yǎng)鯽魚、鳊魚、鰱魚等魚苗，以“生態(tài)自然”為賣點(diǎn)吸引眾多的垂釣愛好者；荷風(fēng)點(diǎn)點(diǎn)區(qū)為人造景觀，擬在景觀木棧道以南，湖心人造島以北高密度種植荷花。這一景觀的設(shè)立，極大的美化了該區(qū)域的環(huán)境，又充分的利用了現(xiàn)有的太湖資源，夏季，可以欣賞到連綿的荷葉隨風(fēng)點(diǎn)點(diǎn)搖弋，同時(shí)也可以成為了該區(qū)域婚紗攝影的另一處新增景觀。游客秋季可租賃無動(dòng)力船，深入荷間采蓮，別有情致。商品服務(wù)區(qū)以幾處小木亭為基點(diǎn)，提供礦泉水、冷飲、小吃等各類休閑食品、自行車租賃等，主要針對(duì)大眾消費(fèi)，增強(qiáng)該區(qū)域的服務(wù)功能；帳篷旅館該項(xiàng)目在開設(shè)主要是為滿足青年一族野外露營的需求，專門開辟“水木棧道平臺(tái)”、“湖心島”、“臨水草地”等幾處露宿點(diǎn)，其帳篷以租賃形式對(duì)游客開放，該項(xiàng)目具備經(jīng)營期長(zhǎng)，可在春、夏、秋三季經(jīng)營；露天燒烤場(chǎng)以湖心島、卵石灘兩處為基地開設(shè)燒烤場(chǎng)。在平時(shí)以攤點(diǎn)式散烤零賣。在夏季、秋季可以通過活動(dòng)策劃組織大型的燒烤晚會(huì)；臨湖冷餐服務(wù)區(qū)該服務(wù)區(qū)只要面向企事業(yè)單位推廣，為其量身訂做特色、別開生面的太湖露天冷餐會(huì)，其地點(diǎn)以面積較大的幾處木棧道平為主；水上音樂茶吧以竹結(jié)構(gòu)制作的無動(dòng)力船，配備茶具、音響設(shè)施，小型蓄電池，用牽引繩放入太湖，乘員以2到四名為限，此項(xiàng)目的開設(shè)有望成外蘇州最具特色的茶吧，無疑會(huì)成為消費(fèi)的亮點(diǎn)；學(xué)生夏令營基地隨著蘇州對(duì)“三古一湖”城市名片的打造，讓中小學(xué)生認(rèn)識(shí)太湖，品位太湖無疑是最為有效的推介方法之一。開設(shè)該項(xiàng)目以增強(qiáng)度假區(qū)區(qū)域內(nèi)人氣為主。在推廣初期，可與蘇州中、小學(xué)校建立充分合作關(guān)系，在區(qū)域內(nèi)開辟專門的活動(dòng)場(chǎng)所，并制訂合理的價(jià)格推廣政策，以春游、夏令營、秋游、放風(fēng)箏等旅游產(chǎn)品招攬學(xué)生群體；萬米棧道游覽區(qū)非盈利性，以吸引大眾為目的；三、目標(biāo)客戶的分析定位湖濱景觀大道第一標(biāo)段的目標(biāo)群體不同于其他的旅游景點(diǎn)，景觀大道尤其在開放初期主要以蘇州市民及周邊居民大眾為主體，屬于有可能多次游玩的群體。通過前面的分析，我們可總結(jié)出主要的消費(fèi)群體的相關(guān)特性。

初期以蘇州市民大眾為主；

大中小學(xué)生亦會(huì)成為該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)群體；

年齡分布性較廣，不一定只局限于中青年群體，不能忽視老年群體；

零散游客以中層偏上家庭收入階層為主；

涵蓋蘇州新區(qū)、工業(yè)園區(qū)企業(yè)員工周末、節(jié)假日出游；

出游群體多向往自然、以放松身心為主要目的；

渴望體驗(yàn)新鮮感受的年輕人，具備相當(dāng)?shù)南M(fèi)能力，多以結(jié)伴出游為形式，滯留時(shí)間長(zhǎng)，有過夜游的可能性；第五章營銷推廣營銷推廣策略前期品嘗政策主要對(duì)象為蘇州各大旅游社計(jì)調(diào)部主管、部分企事業(yè)人事部經(jīng)理、中小學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、周邊各級(jí)政府官員等。品嘗推廣政策為經(jīng)營初期主要政策，主要目的將區(qū)域內(nèi)景觀、景點(diǎn)以及相關(guān)服務(wù)功能設(shè)施向外推介，以尋求認(rèn)同，同時(shí)聽取他們的建議。確立區(qū)域內(nèi)的主要推介對(duì)象也就是對(duì)賣點(diǎn)進(jìn)行全方面的推廣，這是景觀大道第一標(biāo)段營銷中最關(guān)鍵的部分。要求在推廣中對(duì)主要賣點(diǎn)有充分的說明并制訂出合理的價(jià)格政策，并能綜合、全面地分析自身的優(yōu)劣點(diǎn)，能根據(jù)不同的消費(fèi)群體制訂出不同的銷售策略。確立VI識(shí)別體系VI識(shí)別體系是CI系統(tǒng)中重要的組成部分，也是最直觀反映產(chǎn)品特征的大眾傳媒體系。由于度假區(qū)整體功能上的制約以及開發(fā)力度的不足，其區(qū)域的各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施需要大量的標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行消費(fèi)引導(dǎo)，在這部分標(biāo)識(shí)牌的制作中應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的環(huán)境特征。以活動(dòng)推動(dòng)區(qū)域內(nèi)的人氣聚集開發(fā)經(jīng)營初期，可以通過舉辦公眾性的大型活動(dòng)吸引大眾眼球。譬如可以通過蘇州攝影家協(xié)會(huì)組織太湖婚紗外景攝影大賽；可以通過市釣魚協(xié)會(huì)舉辦太湖垂釣比賽；可以聯(lián)合市自行車協(xié)會(huì)舉辦太湖風(fēng)光休閑游；可以聯(lián)合中小學(xué)開展以踏青、放風(fēng)箏、熱愛母親湖為主題的活動(dòng)；只要能輔以相應(yīng)的價(jià)格優(yōu)惠政策，在短期內(nèi)將區(qū)域內(nèi)的人氣推到歷史上一個(gè)新高應(yīng)該是完全可以的。建立完整的服務(wù)體系區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員均需經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)，倡導(dǎo)“親情”服務(wù)理念，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提升區(qū)域的品質(zhì)。銷售渠道和合作伙伴1、度假區(qū)周邊各中、小學(xué)?？梢酝ㄟ^設(shè)立“德育基地”的形式與區(qū)域周邊各中小學(xué)校建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，使景觀大道第一標(biāo)段成為學(xué)校灌輸“熱愛自然，保護(hù)母親湖”的德育基地。同時(shí)也可以使得該區(qū)域成為中小學(xué)校春季踏青、放風(fēng)箏、夏令營、秋游的理想場(chǎng)所。這一伙伴關(guān)系的建立將使得太湖景觀大道第一標(biāo)段在經(jīng)營初期即可獲得一部分穩(wěn)定的收益。2、各大旅行社與蘇州、上海、杭州、無錫、南京各大旅行社華東旅游部建立良好的合作關(guān)系，可以將太湖景觀大道第一標(biāo)段中的經(jīng)營設(shè)施作為其旅游行程中的一個(gè)旅游點(diǎn)，并通過返傭的形式予以一定銷售激勵(lì)。這也將成為井太湖景觀大道第一標(biāo)段經(jīng)營收益中的重要組成部分。3、各企事業(yè)單位、婚紗影樓、各類協(xié)會(huì)與企事業(yè)單位、婚紗影樓、市釣魚協(xié)會(huì)、自行車協(xié)會(huì)、攝影家協(xié)會(huì)建立廣泛的合作關(guān)系既基于區(qū)內(nèi)人氣聚集及上升的考量，也是基于今后舉辦各項(xiàng)活動(dòng)，擴(kuò)大太湖景觀大道第一標(biāo)段經(jīng)營設(shè)施社會(huì)影響力的考量。與以上這些單位（團(tuán)體）形成的合作關(guān)系勢(shì)必會(huì)推動(dòng)區(qū)域內(nèi)的良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展。4、媒體推廣經(jīng)營初期，針對(duì)目標(biāo)客戶的職業(yè)特點(diǎn)、消費(fèi)心理和消費(fèi)偏好，有目的的在電視臺(tái)、音樂電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)媒體、報(bào)紙上作一些硬性、軟性的廣告宣傳也會(huì)產(chǎn)生良好的效果。但需要從整體上控制發(fā)布量，注重成本的控制，同時(shí)注重廣告效果的反饋以便及時(shí)調(diào)整銷售策略。5、儲(chǔ)值消費(fèi)卡本卡的推廣時(shí)間應(yīng)在經(jīng)營相對(duì)穩(wěn)定后再面向市場(chǎng)推出，其推廣對(duì)象可為一般的出游散客，也可以為企事業(yè)單位獎(jiǎng)勵(lì)度假的獎(jiǎng)金。其卡的功能不僅僅定位在區(qū)域內(nèi)的一站式消費(fèi)上，還應(yīng)輔以相應(yīng)的延伸展功能，諸如景點(diǎn)門票、賓館入住、餐飲消費(fèi)打折等功能。持卡人可以享受到區(qū)別于一般游客的特惠價(jià)格，同時(shí)可以享受優(yōu)先級(jí)別的VIP服務(wù)。此卡的成功推廣也將成為景觀大道第一標(biāo)段盈收的主要來源。第六章投資效益分析一、物業(yè)面積數(shù)量太湖景觀大道第一標(biāo)段東起蘇州太湖國家旅游度假區(qū)入口處，西到“太湖新天地”項(xiàng)目處，全長(zhǎng)約2.5公里。除度假區(qū)前期建設(shè)的木棧道、綠化、停車場(chǎng)等物業(yè)外，后期建設(shè)主要包括天然垂釣灣、水上休閑中心、太湖婚紗攝影基地，水上音樂茶吧、湖心荷區(qū)、商品服務(wù)區(qū)、特色餐飲服區(qū)等10余個(gè)分子項(xiàng)目。二、總投資額和構(gòu)成本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為100萬元人民幣（不含度假區(qū)前期投資和建設(shè)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用），具體構(gòu)成如下：◎水上娛樂中心約50萬元人民幣（用以購置水上娛樂設(shè)施，如：船艇、水上降落傘、水上帆板、水上滑板、水上冰山等）◎親水休憩中心約10萬元人民幣（用以購置各類茶具、烤箱、榨汁機(jī)、制冰機(jī)、空調(diào)、冰箱等設(shè)備）◎婚紗攝影基地約5萬元人民幣（用以對(duì)“太湖明珠”號(hào)豪華游艇進(jìn)行功能性維修、見新，搭建水上攝影平臺(tái)）◎天然垂釣灣約5萬元人民幣（用以購置漁具及附屬設(shè)施、魚苗放養(yǎng)、圍網(wǎng)搭建、垂釣平臺(tái)搭建）“荷風(fēng)點(diǎn)點(diǎn)”景區(qū)約2萬元人民幣（用以荷花種植，湖道疏通，采蓮船購置）◎帳篷旅館約5萬元人民幣（用以購置帳篷、蓄電燈、被褥以及相關(guān)附屬設(shè)施）◎商品服務(wù)區(qū)約5萬元人民幣（用以日常消費(fèi)品購置）◎露點(diǎn)燒烤場(chǎng)約5萬元人民幣（用以購置燒烤爐、桌椅、燒烤器具等）◎水上音樂茶吧5萬元人民幣（用以船體訂制、購置小型音響設(shè)備、蓄電池等）◎雜費(fèi)約8萬元人民幣（用以水上船道的疏通、風(fēng)箏、零散旅游附屬品、通信設(shè)備、及不可預(yù)見費(fèi)用）收益來源收益來源主要有：○水上娛樂收入○婚紗攝影基地收入（登“明珠號(hào)”豪華游輪拍攝為收費(fèi)項(xiàng)目，其他為公眾開發(fā)性）○垂釣收入○茶室收入○零售商品收入○餐飲收入（燒烤、冷餐會(huì)）○設(shè)施租賃性收入（帳篷旅館等）○延伸功能性服務(wù)收入（、沖印、代訂餐、代訂房等）投資回報(bào)及影響因素的分析1、投資回報(bào)分析A、收入的計(jì)算方式整個(gè)景觀大道第一標(biāo)段的總收入=日均消費(fèi)人次×人均消費(fèi)水平×360日景觀大道第一標(biāo)段地處蘇州太湖國家旅游度假區(qū)入口處，離傳統(tǒng)上的市區(qū)距離有一定路程，暫時(shí)還未能得到市區(qū)居民的普遍認(rèn)可。在這種情況下，結(jié)合全市、蘇州太湖國家旅游度假區(qū)的發(fā)展規(guī)模，我們認(rèn)為隨著城市建設(shè)的加快，市區(qū)外圍的不斷延伸，以及廣大市民出行條件的改善，度假區(qū)和傳統(tǒng)上市區(qū)距離的也會(huì)慢慢縮小，但這需要一個(gè)過程。我們將這個(gè)發(fā)展過程定義為3—5年。同時(shí)在投資決策做出以后，景觀大道第一標(biāo)段的建設(shè)和市場(chǎng)推廣都需要一個(gè)周期，這中間不含市民認(rèn)同接受的周期。綜上所述，我們認(rèn)為，景觀大道第一標(biāo)段項(xiàng)目建設(shè)期和初期推廣為半年，在運(yùn)營的第一年日均接待消費(fèi)人次應(yīng)保守估計(jì)在20人，第2年達(dá)到30人次，以后3年中客流量逐漸增加，日均接待消費(fèi)人次接近80人。因此，該項(xiàng)目的收入情況大致如下：年份日均消費(fèi)人次人均消費(fèi)額天數(shù)收益（萬元）2021年2030元180天10.82021年3040元/人360天43.22021年8050元360天144.42021年8050元360天144.42021年8050元360天144.4合計(jì)487.2B、支出支出不含一次性投資的100萬元。實(shí)際為每年的設(shè)施維護(hù)費(fèi)，項(xiàng)目管理費(fèi)、變動(dòng)經(jīng)營成本和固定經(jīng)營成本。項(xiàng)目管理費(fèi)包括直接管理、綠化、安全、保潔等項(xiàng)目支出，具體費(fèi)用包括工資、管理性資產(chǎn)和其他必要支出。變動(dòng)經(jīng)營成本指各子項(xiàng)目運(yùn)營中的變動(dòng)成本。與此相對(duì)應(yīng)，固定成本指各子項(xiàng)目在運(yùn)營中的固定成本。每年固定支出設(shè)施維護(hù)費(fèi)用8萬元項(xiàng)目管理費(fèi)用15萬元固定經(jīng)營成本12萬元變動(dòng)經(jīng)營成本隨客流量變化而變化（假定占收入的30%）C、利潤分析利潤=收入—變動(dòng)經(jīng)營成本—固定經(jīng)營成本—投資分?jǐn)偂O(shè)施維護(hù)費(fèi)—項(xiàng)目管理費(fèi)（一次性投資按5年分?jǐn)偅┮韵率歉髂甑念A(yù)期利潤單位：萬元年份收入變動(dòng)經(jīng)營成本固定經(jīng)營成本投資分?jǐn)傇O(shè)施維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)利潤202110.83.241220815-47.44202143.212.961220815-24.762021144.443.32122081546.082021144.443.32122081546.082021144.443.32122081546.08D、盈虧平衡期按以上預(yù)測(cè)，可以在4年內(nèi)實(shí)現(xiàn)總體盈虧平衡，第5年可以實(shí)現(xiàn)贏余。2、影響投資回報(bào)的因素A、地理?xiàng)l件太湖景觀大道第一標(biāo)段全長(zhǎng)約2.5公里，而最寬處不過200米，最窄處不過數(shù)10米，全部大道上的極為相似，游人走完全部項(xiàng)目用時(shí)較長(zhǎng)，體力消耗過多，是影響游人消費(fèi)的一大因素。大部分路段與太湖之間沒有可供人休憩觀賞的緩沖地帶，限制了游客的規(guī)模。景點(diǎn)和景點(diǎn)的布局零散，不是很合理。在人氣提升到一定的階段后，停車難的問題也會(huì)凸現(xiàn)。B、項(xiàng)目的可復(fù)制性太湖景觀大道第一標(biāo)段項(xiàng)目的收入主要是來蘇州本地市民的消費(fèi)，這種贏利模式存在很大的開放性，具有準(zhǔn)入門檻低等特征，并具備一定的輻射性。而景觀大道第一標(biāo)段的經(jīng)營環(huán)境和周邊較為相似，也就是說其經(jīng)營的項(xiàng)目完全是可以復(fù)制的，這會(huì)在很大程度上影響該項(xiàng)目的收益。因此當(dāng)?shù)卣畱?yīng)對(duì)此區(qū)域的經(jīng)營應(yīng)有統(tǒng)一的規(guī)劃，并在政策上予以扶持。C、開發(fā)時(shí)機(jī)太湖景觀大道第一標(biāo)段項(xiàng)目還承擔(dān)著為蘇州太湖國家旅游度假區(qū)集聚人氣這一社會(huì)責(zé)任，這個(gè)責(zé)任要求景觀大道的開發(fā)要盡快啟動(dòng)。而從經(jīng)營的角度出發(fā)，項(xiàng)目的推廣和公眾的接受都需要有一個(gè)周期，這也會(huì)增大項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。D、周邊項(xiàng)目的影響和不確定性在蘇州太湖國家旅游度假區(qū)的發(fā)展規(guī)劃中，本項(xiàng)目的附近有住宅區(qū)和高爾夫球場(chǎng)等相關(guān)項(xiàng)目正在開發(fā)實(shí)施中。這些項(xiàng)目的開發(fā)成功與否將會(huì)對(duì)太湖景觀大道的人氣上升產(chǎn)生不可忽視的影響因素。E、經(jīng)營周期經(jīng)營周期的長(zhǎng)短也會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的收益產(chǎn)生影響。本次測(cè)算采用5年為一經(jīng)營周期。若經(jīng)營的周期長(zhǎng)于5年甚至達(dá)到10至15年的話，那么在后幾個(gè)周期中再次投入就會(huì)減少大半，而且本身項(xiàng)目也需要一個(gè)市場(chǎng)培育和推廣階段。第七章風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、風(fēng)險(xiǎn)因素太湖景觀大道第一標(biāo)段項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)因素和可持續(xù)性方面。目標(biāo)市場(chǎng)普遍對(duì)蘇州太湖國家旅游度假區(qū)景觀大道的開發(fā)缺乏了解，大多數(shù)的消費(fèi)者希望享受秀美的自然山水的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目所提供的服務(wù)設(shè)施認(rèn)識(shí)不清晰，引導(dǎo)難度很大。項(xiàng)目的盈利模式?jīng)Q定了必須以量取勝。只有人氣涌動(dòng)，達(dá)到相當(dāng)?shù)目土髁浚?xiàng)目的收益才會(huì)有保障。一方面這為市場(chǎng)的前期啟動(dòng)提出了挑戰(zhàn)，另一方面景觀大道是狹長(zhǎng)的大道，其接待能力有限，一旦游客過多，環(huán)保以及服務(wù)方面達(dá)不到游客理想要求，一但會(huì)招來各方面的批評(píng)，也會(huì)大大影響項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營，造成惡性循環(huán)。二、應(yīng)對(duì)措施針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)因素，我們認(rèn)為以下措施是降低風(fēng)險(xiǎn)的有利策略：1、在啟動(dòng)項(xiàng)目前，做充分的論證和準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目產(chǎn)品、價(jià)格的制訂上聽取各方面的意見。2、加大物業(yè)的投入，全面強(qiáng)化“自然生態(tài)”的經(jīng)營理念，給游客營造一個(gè)良好的出游環(huán)境。3、打造合理的VI的標(biāo)識(shí)體系，有序引導(dǎo)，將消費(fèi)和出游群體進(jìn)行有效區(qū)分。4、通過資源整合，形成整體的營銷戰(zhàn)略和宣傳攻勢(shì)，盡快打開市場(chǎng)缺口。第八章結(jié)論從市場(chǎng)需求來看，目前蘇州市場(chǎng)上還沒有一個(gè)面向市民大眾開放的集自然生態(tài)、水上休閑娛樂、人文景致為一體的度假休閑場(chǎng)所，這賦予了太湖景觀大道第一標(biāo)段項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展的契機(jī)。從經(jīng)營理念上看，通過太湖景觀大道第一標(biāo)段的運(yùn)營，在滿足大眾需求的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了我公司自身經(jīng)營的發(fā)展?；谝陨涎芯糠治?，我公司認(rèn)為，太湖景觀大道的開發(fā)理念無論是從市場(chǎng)角度，還是從投資收益的角度，都是一個(gè)比較理想的發(fā)展項(xiàng)目。因此。如果本項(xiàng)目能夠在運(yùn)作時(shí)再對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)做出更為細(xì)致的規(guī)劃調(diào)整，在具體的實(shí)施過程盡可能的減少和壓縮不必要的開支，則會(huì)取得更為理想的投資效果。

咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書第一部分：背景在中國，人們?cè)絹碓綈酆瓤Х?。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個(gè)時(shí)刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項(xiàng)目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價(jià)值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大?？Х瑞^的消費(fèi)卻相對(duì)較高，主要針對(duì)的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購買費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價(jià)格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會(huì)超過1200元。磨豆機(jī)，價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價(jià)格大約是400元一臺(tái)，有點(diǎn)要說明的是，最好是買兩臺(tái)，不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來說，一般是要留有富余。款制冰機(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開業(yè)費(fèi)用開業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營銷廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運(yùn)營。預(yù)計(jì)2000元共計(jì)： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計(jì)劃1、營業(yè)額計(jì)劃那里的營業(yè)額是指咖啡店日常營業(yè)收入的多少。在擬定營業(yè)額目標(biāo)時(shí)，必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形，予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃，實(shí)際展開采購作業(yè)時(shí)，為使采購資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購計(jì)劃。透過營業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購計(jì)劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購資金，各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購計(jì)劃之后，即可依照設(shè)定的采購金額進(jìn)行商品的采購。經(jīng)過進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后，即可寫在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源，開展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點(diǎn)工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營經(jīng)費(fèi)分為人事類費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎(jiǎng)金等)、設(shè)備類費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營業(yè)類費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。我們要針對(duì)過去的實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)O(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃中的損益計(jì)劃最能反映全店的經(jīng)營成果。咖啡店經(jīng)營者在營運(yùn)資金的收支上要進(jìn)行控制，以便做到經(jīng)營資金合理的調(diào)派與運(yùn)用?？傊?，以上所列的六項(xiàng)基本計(jì)劃(營業(yè)額、商品采購、銷售促進(jìn)、人員、經(jīng)費(fèi)、財(cái)務(wù))是咖啡店管理不