青島同策2019/04/25保利即墨六和莊園項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告目錄

項(xiàng)目本體分析01CONTENTS04項(xiàng)目產(chǎn)品定位2客戶購買邏輯03市場環(huán)境分析02第一部分項(xiàng)目本體分析31.1項(xiàng)目區(qū)位維度1.2項(xiàng)目前期維度項(xiàng)目屬性界定臨近創(chuàng)智新區(qū)處于創(chuàng)智新區(qū)與藍(lán)谷區(qū)中間的割裂地帶，未成長為成形板塊交通相對便捷/資源具備一定優(yōu)勢/配套匱乏的低密商住項(xiàng)目51.1.1區(qū)位分析：臨近創(chuàng)智新區(qū)（承擔(dān)即墨主要政務(wù)功能的新區(qū)），但基本脫離其輻射邊緣，是相對割裂的獨(dú)立片區(qū)，目前客戶對區(qū)域認(rèn)知度偏低西側(cè)距創(chuàng)智新區(qū)僅1.5公里，東接藍(lán)色硅谷新區(qū)，距離創(chuàng)智新區(qū)管委2.8km,距離即墨區(qū)政府直線距離11.7km，距離即墨北站直線距離16.5km，同時(shí)項(xiàng)目是位于蓮花山風(fēng)景區(qū)唯一在售項(xiàng)目。片區(qū)定位：位于創(chuàng)智新區(qū)東，藍(lán)谷西，受雙價(jià)值利好的經(jīng)濟(jì)復(fù)合帶；蓮花山風(fēng)景區(qū)：本案為蓮花山風(fēng)景區(qū)內(nèi)唯一在售項(xiàng)目，環(huán)境優(yōu)良，內(nèi)有國家3A級景區(qū)蓮花山莊景區(qū)，依托蓮花山、蓮茵河的山水優(yōu)勢，主要開展種植采摘、戶外垂釣、親子樂園、民宿、農(nóng)耕體驗(yàn)等休閑旅游活動(dòng)。相對位置：本案位于創(chuàng)智新區(qū)東邊緣——青龍高速東1.5公里處，西側(cè)距創(chuàng)智新區(qū)管委會2.8km；距離即墨區(qū)政府11.7km；距離高鐵站即墨北站16.5km；驅(qū)車15分鐘可達(dá)即墨市中心。本案創(chuàng)智新區(qū)管委即墨區(qū)政府即墨北站11.7KM16.5KM2.8KM龍青高速省道309青威路煙青路即墨老城區(qū)創(chuàng)智新區(qū)藍(lán)色硅谷本案1.5KM蓮花山風(fēng)景區(qū)11.1KM藍(lán)谷管委1.1.2配套條件：交通及資源具備一定優(yōu)勢，但配套匱乏交通：扼守墨城龍脈鶴山路，西近龍青高速，交通暢達(dá)資源：“三山兩水一莊園”，生態(tài)資源突出，具備一定優(yōu)勢本案擔(dān)山石磊山蓮花山莊園交通及資源分布現(xiàn)有水系打造規(guī)劃水系打造鶴山路即墨4路——六和莊園站即墨136路——窯上村（解家村）站交通及資源配套存在優(yōu)勢：項(xiàng)目南鄰即墨東西主干道鶴山路，“三山兩水一莊園”的稀缺生態(tài)資源突出；近地生活配套缺失：3KM范圍多受創(chuàng)智新區(qū)市政配套利好，生活配套匱乏僅大悅春風(fēng)里的商業(yè)配套在建。生活配套：近地生活配套匱乏，商業(yè)僅大悅春風(fēng)里在建；3KM范圍內(nèi)多受創(chuàng)智新區(qū)公園、音樂谷等市政配套輻射利好；本案窩洛子小學(xué)博蘭斯勒大劇院大悅春風(fēng)里（在建）樂都城國際音樂谷龍泉湖公園創(chuàng)智新區(qū)市民廣場東部醫(yī)療中心（規(guī)劃）3KM市政公園醫(yī)療商業(yè)教育配套分布6住宅（計(jì)劃拿地）地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)劃用地面積75166m2總建筑面積98170m2其中地上建筑面積75170m2其中低層住宅17000m2多層洋房56570m2配套公建1600m2地下建筑面積23000m2容積率1.1建筑面積30%綠地率40%戶數(shù)425戶停車位542輛其中地面停車位124輛地下停車位418輛商業(yè)（計(jì)劃拿地）地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)劃用地面積40710m2總建筑面積67600m2其中地上建筑面積61000m2地下建筑面積6600m2容積率1.5建筑面積33%綠地率35%停車位305輛其中地面停車位142輛地下停車位163輛商業(yè)（已拿地）地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)劃用地面積40760m2總建筑面積69140m2其中地上建筑面積61140m2地下建筑面積8000m2容積率1.5建筑面積31%綠地率35%停車位308輛其中地面停車位118輛地下停車位190輛住宅（計(jì)劃拿地）的建面9.8萬㎡，容積率1.1，含地下2.3萬㎡；商業(yè)建面共13.67萬㎡六和積率1.5，其中已拿地6.9萬m2，計(jì)劃拿地6.1萬m2。限高18米，可局部突破。1.1.3未開發(fā)地塊指標(biāo)分析：中等體量低密商住復(fù)合項(xiàng)目，商業(yè)指標(biāo)壓力較大商業(yè)（已拿地）一期別墅+洋房（已交房）一期二批次別墅+洋房二期別墅+洋房（計(jì)劃拿地）商業(yè)（計(jì)劃拿地）（在售）7前期開發(fā)7.6萬方，規(guī)劃獨(dú)棟+雙拼+聯(lián)排+洋房1.2.1前期開發(fā)維度＜＜基本信息及定位方向項(xiàng)目名稱六和莊園建面（萬㎡）7.6萬㎡容積率0.8物業(yè)組合5F/1T1精裝電梯洋房/4F聯(lián)排+3F雙拼+3F獨(dú)棟建筑風(fēng)格法式風(fēng)格外立面材質(zhì)真石漆+部分石材景觀打造①于石磊山打造13F六和佛塔并舉行開光儀式②打造自然活水系（天池+福祿湖）產(chǎn)品定位高端改善+養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)及物業(yè)費(fèi)綠城物業(yè)/2.9元/㎡*天內(nèi)部配套洲際酒店、會所，暫無商業(yè)配套精裝標(biāo)準(zhǔn)2000-3000元/㎡左右終極改善的高端定位，主打生態(tài)資源、風(fēng)水等定位語：整體定位“大人物的一線私人嶺地”；核心賣點(diǎn)：前期市場宣傳較少，主要輸出賣點(diǎn)為資源、風(fēng)水（六和佛塔、福祿湖）、產(chǎn)品、高端品質(zhì)及低密物業(yè)?！举Y源】【風(fēng)水】【定位】891.2.2前期開發(fā)維度＜＜已開發(fā)部分銷售狀況去化周期長，去化緩慢；17年市場利好下以及創(chuàng)智新區(qū)價(jià)格高漲后，本案價(jià)格出現(xiàn)優(yōu)勢，帶動(dòng)實(shí)現(xiàn)一波去化，其他時(shí)間去化緩慢。物業(yè)類型期數(shù)開盤時(shí)間時(shí)間段月均去化（套）影響去化速度因素洋房1.1期2016.9月底2016.9-2016.12116年9月開盤，但去化主要由于當(dāng)時(shí)定價(jià)較高（洋房毛坯1.1萬，創(chuàng)智新區(qū)0.8-0.9萬），基本屬于全即墨最高價(jià)格，客戶接受度低2017年12集中去化階段：2017.3-2017.6集中成交原因：市場變化導(dǎo)致的價(jià)格優(yōu)勢促進(jìn)成交。創(chuàng)智新區(qū)2017年受市場大勢影響，普遍價(jià)格漲至1.25-1.4萬元/㎡，六和莊園項(xiàng)目未跟隨大勢上漲，價(jià)格在1.1-1.2萬元/㎡（毛坯）2018.1-2018.63去化緩慢表現(xiàn)：2017年將1.1期推出的量實(shí)現(xiàn)一波集中去化，2017年底前期已推套數(shù)去化率達(dá)88%，存量少且1.2期暫未推出，導(dǎo)致月均去化少1.2期2018.62018.6-2019.24①整體去化緩慢：月度去化在4套左右②去化緩慢原因：六和莊園1.2期為精裝，且價(jià)格有小幅上漲，價(jià)格水平去創(chuàng)智新區(qū)持平，但相比創(chuàng)智新區(qū)，客戶仍偏向于創(chuàng)智新區(qū)；并且18年下半年市場整體下行，也是成交緩慢原因之一③目前價(jià)格水平：六和莊園洋房1.6-1.7萬（2000-3000精裝標(biāo)準(zhǔn)），別墅1.8-2.2萬毛坯；創(chuàng)智新區(qū)洋房價(jià)格水平在1.5-1.7萬（3000-4000精裝標(biāo)準(zhǔn)），別墅1.5-1.9萬（毛坯）別墅整盤2016.9月底2016.9-2019.2去化周期達(dá)29個(gè)月，期間僅出售1套別墅別墅整體面積設(shè)計(jì)遠(yuǎn)大于市場主流面積段，整體去化緩慢101.2.3原因①：片區(qū)定位蓮花山生態(tài)保護(hù)區(qū)，客戶認(rèn)知度及敏感度較低片區(qū)目前定位為蓮花山生態(tài)保護(hù)區(qū)唯一項(xiàng)目，但由于蓮花山片區(qū)并不是目前即墨市場的一個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)開發(fā)板塊，目前客戶整體認(rèn)知度和敏感度偏低?！酒瑓^(qū)定位：蓮花山生態(tài)保護(hù)區(qū)】本案蓮花山風(fēng)景區(qū)111.2.4問題點(diǎn)②：去化周期長，洋房底復(fù)及別墅面積設(shè)計(jì)過大，客戶不接受去化周期：目前各面積段產(chǎn)品去化率數(shù)據(jù)表現(xiàn)尚可，但基本為17年市場利好下以及創(chuàng)智新區(qū)價(jià)格高漲后，本案價(jià)格出現(xiàn)優(yōu)勢，帶動(dòng)實(shí)現(xiàn)一波去化，其他時(shí)間去化緩慢面積配比：洋房以120-140㎡為主力供應(yīng)與去化，大面積去化緩慢；別墅整體面積均過大，390-502㎡，基本無成交；狀態(tài)產(chǎn)品面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比成交套數(shù)去化率存量套數(shù)在售獨(dú)棟665㎡1100%001雙拼502㎡8100%008聯(lián)排390-400㎡27100%14%26已推未售獨(dú)棟655m22棟未售（已拿預(yù)售證）聯(lián)排388m230套未售（已拿預(yù)售證）雙拼502m222套未售（已拿預(yù)售證）期數(shù)開盤時(shí)間物業(yè)類型面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率去化周期1.1期2016.9月底洋房110-120m2434195%①首開去化難：16年9月開盤，但去化六和主要由于當(dāng)時(shí)定價(jià)較高（洋房毛坯1.1萬，創(chuàng)智新區(qū)0.8-0.9萬），基本屬于全即墨最高價(jià)格，客戶不接受②集中去化階段：2017.3-2017.6③集中成交原因：市場變化導(dǎo)致的價(jià)格優(yōu)勢促進(jìn)成交。創(chuàng)智新區(qū)2017年受市場大勢影響，普遍價(jià)格漲至1.25-1.4萬元/㎡，六和莊園項(xiàng)目未跟隨大勢上漲，價(jià)格在1.1-1.2萬元/㎡毛坯130-140m2574986%140-150m244100%150-170m2121192%170-190m2644773%190-210m24250%210-230m214643%230-250m27343%250m2以上23522%合計(jì)22816874%1.2期2018.6洋房120-130m220840%①整體去化緩慢：月度去化在5-10套左右②去化緩慢原因：六和莊園1.2期為精裝，且價(jià)格有小幅上漲，價(jià)格水平去創(chuàng)智新區(qū)持平，但相比創(chuàng)智新區(qū)，客戶仍偏向于創(chuàng)智新區(qū)；③目前價(jià)格水平：六和莊園洋房1.6-1.7萬（2000-3000精裝標(biāo)準(zhǔn)），別墅1.8-2.2萬毛坯；創(chuàng)智新區(qū)洋房價(jià)格水平在1.5-1.7萬（3000-4000精裝標(biāo)準(zhǔn)），別墅1.5-1.9萬毛坯；130-140m2211152%150-170m240100%170-190m210770%190-210m211100%210-230m266100%230-250m211100%250m2以上10330%合計(jì)733751%1.2期已推未售洋房140m230套未售（已拿預(yù)售證）121.2.3原因③：置業(yè)門檻與客戶對區(qū)域的認(rèn)知不匹配，過高的價(jià)格導(dǎo)致客戶存在抵觸心理2016年入市價(jià)格（1.1洋房為毛坯，價(jià)格1.1萬元）就高于創(chuàng)智新區(qū)，客戶不認(rèn)可，隨著創(chuàng)智新區(qū)價(jià)格的攀升，目前價(jià)格基本與創(chuàng)智新區(qū)持平，但仍不具備優(yōu)勢，客戶價(jià)格敏感度較高。目前洋房產(chǎn)品（1.2期）：報(bào)價(jià)16000-17000元/m2（精裝標(biāo)準(zhǔn)2000-3000元/m2），主力成交總價(jià)在210-230萬左右，其中底復(fù)洋房430萬起；目前別墅產(chǎn)品（1.2期）：報(bào)價(jià)在18000—22000元/m2左右，由于別墅面積設(shè)計(jì)380㎡起，總價(jià)較高，成交門檻690萬起。產(chǎn)品目前報(bào)價(jià)（元/㎡）裝修情況主力面積（㎡）總價(jià)區(qū)間聯(lián)排別墅18000-22000毛坯388690-850萬獨(dú)棟別墅18000-22000毛坯6651200-1450萬雙拼別墅18000-22000毛坯502900-1100萬洋房16000-17000精裝修2000-3000136（底六和小戶型270㎡）210-230萬（底復(fù)洋房430萬起）六和莊園訪談—訪談地點(diǎn)：六和莊園售樓處訪談對象：六和莊園銷售經(jīng)理Q:請問咱家項(xiàng)目的客戶對咱家的價(jià)格的認(rèn)可度是怎么樣的？A:我們家2016年剛開盤的時(shí)候，當(dāng)時(shí)創(chuàng)智新區(qū)的均在7000-8000元/m2，而本案當(dāng)時(shí)的定價(jià)是11000元/m2，且并不處于創(chuàng)智新區(qū)的范圍內(nèi)，是整個(gè)區(qū)域內(nèi)價(jià)格最高的項(xiàng)目，由于定價(jià)過高，很多客戶都不太認(rèn)可且有抵觸心理，在銷售上也是有很大的難度。由于單價(jià)的過高和面積設(shè)計(jì)偏大，導(dǎo)致了一個(gè)高的成交總價(jià)，使很多客戶望而卻步。前期開發(fā)總結(jié)①：脫離即墨主流板塊區(qū)域定位，客戶認(rèn)可度待提升②：過于高端的占位以及過大的產(chǎn)品面積，脫離客戶主流需求③：過高的價(jià)格門檻，與客戶對區(qū)域認(rèn)知不匹配，導(dǎo)致去化緩慢后期產(chǎn)品開發(fā)需尋求更強(qiáng)的客戶及市場匹配度并且進(jìn)行一定總價(jià)控制，以保證更好的去化第二部分市場環(huán)境分析141.1整體市場環(huán)境分析1.2區(qū)域市場環(huán)境分析

1.1整體市場環(huán)境＞青島市供銷價(jià)走勢152014-2017年青島市供求比從1.3下降到0.8，樓市快速升溫供不應(yīng)求，成交均價(jià)持續(xù)增長；2018年青島市供求比出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，回至1.1的比例，出現(xiàn)供大于求、市場下行的趨勢，但成交價(jià)穩(wěn)。近一年內(nèi)，青島市商品房供求比最低的3、4月份，即418政策前；在9-10月份，市場強(qiáng)動(dòng)蕩，供求比突破3的峰值；步入19年后，2月市場回暖，重回供小于求的市場關(guān)系年份2014年2015年2016年2017年2018年2019年1-3月供銷比1.31.10.70.81.11.2月份18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月供銷比0.50.50.80.91.00.73.12.31.11.72.00.80.8青島商品房市場18年動(dòng)蕩，進(jìn)入市場下行周期，19年3月開始略有回暖跡象1.2.1區(qū)域市場環(huán)境＞即墨市供銷價(jià)走勢162016-2018年即墨區(qū)一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，2017年供應(yīng)和成交均達(dá)到峰值；2018年供銷比0.9；2019年開始即墨商品住宅開始出現(xiàn)供過于求；從2016-2018年開始即墨商品住宅成交均價(jià)開始呈現(xiàn)上漲趨勢，18年漲幅最大，較17年價(jià)格漲幅40.8%，從19年價(jià)格漲幅較小，趨于穩(wěn)定。即墨區(qū)16-18年供不應(yīng)求，價(jià)格漲幅大，18年市場遇冷，成交回落，價(jià)格趨于平穩(wěn)，截止到現(xiàn)在成交均價(jià)12596元/㎡1.2.2區(qū)域市場環(huán)境＞即墨市存量分析17截止到2019年3月即墨區(qū)商品住宅存量面積160.4萬㎡，在青島各區(qū)存量排名第三位，存量較大，但即墨區(qū)月均去化較快，按照近一年的去化速度來看，即墨區(qū)商品住宅去化周期為12.2個(gè)月，去化速度樂觀，庫存壓力小。庫存指標(biāo)健康，按近一年即墨去化速度看，未來去化周期短，預(yù)計(jì)去化時(shí)間12個(gè)月，去化壓力較小181.2.3區(qū)域市場環(huán)境＞競爭格局判斷創(chuàng)智新區(qū)板塊藍(lán)色硅谷板塊即墨中心板塊西部新城板塊即墨南城板塊板塊名稱板塊特征價(jià)格水平客戶構(gòu)成即墨中心板塊老城區(qū)域，配套完善，面貌老舊；發(fā)展目標(biāo)：完善中心區(qū)配套升級，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，創(chuàng)新管理體制機(jī)制，基本建成古今交融、雙城聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城融合、和諧宜居的中心城區(qū)。產(chǎn)品特征主要以高層為主高層11000-12000地緣剛需客+改善客西部新城板塊老城區(qū)域之一，商貿(mào)物流集中區(qū)域，教育配套強(qiáng)；發(fā)展目標(biāo)：致力打造江北最具影響力的國際商貿(mào)名城，依托即墨服裝市場、小商品新城、中紡聯(lián)合國際商貿(mào)城、青榮城際鐵路站前商務(wù)區(qū)、國際服裝產(chǎn)業(yè)城等重點(diǎn)發(fā)展板塊。產(chǎn)品特征主要以小高+高層為主高層14000-15000剛需+首改+投資創(chuàng)智新區(qū)板塊新興板塊，主要承擔(dān)政務(wù)功能；目前除區(qū)政府外，其余職能部門基本搬遷至此；目標(biāo)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融機(jī)構(gòu)、文化創(chuàng)意、高端商住等。規(guī)劃力度強(qiáng)，客戶認(rèn)可度高，逐步成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿Υ?。產(chǎn)品特征為中低密度別墅+洋房+小高+高層均有別墅16000-19000洋房15000-17000高層14000-16000高級剛需+中級改善客即墨南城板塊依托環(huán)秀街道未來規(guī)劃，未來打造為“即墨南大門，青島北都心”，區(qū)域未來規(guī)劃良好，具備一定發(fā)展?jié)摿?，目前處于發(fā)展起步期暫時(shí)無項(xiàng)目在售/藍(lán)色硅谷板塊依托生態(tài)資源是即墨最早的低密產(chǎn)品版塊，發(fā)展較早，2005年溫暖開始發(fā)展，12年領(lǐng)海開始發(fā)展，但由于13-15年處于規(guī)劃期，居住屬性弱，進(jìn)入一個(gè)階段停滯期；16年開始藍(lán)色硅谷規(guī)劃逐步落地后，依托藍(lán)色科教等產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)以及地鐵11號線的雙重帶動(dòng)，再次成為熱點(diǎn)版塊之一。別墅17000-23000洋房15000-18000高層10000-14000投資+產(chǎn)品改善+計(jì)劃養(yǎng)老+剛需本案位于創(chuàng)智新區(qū)板塊于藍(lán)谷板塊之間，相對獨(dú)立，且從各版塊客戶類型、價(jià)格等來看與兩個(gè)板塊直接競爭關(guān)系較弱，但距離來看更靠近創(chuàng)智新區(qū)，具有一定可比性，故可選取創(chuàng)智新區(qū)典型項(xiàng)目作為參考本案191.2.4區(qū)域市場環(huán)境＞參考項(xiàng)目選擇項(xiàng)目名稱容積率物業(yè)類型魯商中央公館1.5疊拼、小高層海爾地產(chǎn)中央花園1.8洋房、小高層裕東新府1.8洋房、小高層、高層中糧錦云1.8疊拼、洋房、高層中海樘院1.4疊拼、洋房本案中糧錦云項(xiàng)目中海樘院項(xiàng)目裕東新府海爾地產(chǎn)中央花園魯商中央公館區(qū)域在售項(xiàng)目區(qū)域待售項(xiàng)目5km3km3公里范圍內(nèi)基本無相似項(xiàng)目，主要項(xiàng)目集中3-5公里區(qū)域內(nèi)創(chuàng)智新區(qū)，故選取以下容積率與本案相似項(xiàng)目，可在產(chǎn)品設(shè)置、去化速度及價(jià)格水平等方面進(jìn)行參考201.2.5區(qū)域市場環(huán)境＞典型項(xiàng)目戶型配比產(chǎn)品項(xiàng)目名稱面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比成交套數(shù)去化率疊拼別墅（售罄）魯能公館（6F）140-160m2154套88%153套99%160-180m220套12%20套100%海信盟旺世家（4F）160-180m246套100%43套93%疊拼別墅（待售）中海樘院（4F）上疊142m248套50%//下疊156m248套50%中糧錦云（4F）160m230套50%//180m230套50%魯商中央公館（4F）170-230m2，戶型配比未知，主力155-175m2，少量200m2邊戶產(chǎn)品產(chǎn)品項(xiàng)目名稱面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比成交套數(shù)去化率洋房（在售）海爾中央花園（8F）140-15015156%13690%150-1602810%518%160以上9134%6167%合計(jì)270100%20275%裕東新府（6F）130-14010839%6459%140-1507527%5168%150-1603011%30100%160以上6323%5892%合計(jì)276100%20374%洋房（待售）中海堂悅（8-9F）137m22750%//140m22750%合計(jì)54100%中糧錦云（9F）115m263%//125m24827%130m2148%140m211262%合計(jì)180100%疊拼：下疊以180㎡左右為主，小部分200㎡左右，上疊以140-160㎡為主洋房：創(chuàng)智新區(qū)洋房改善屬性明顯，基本130㎡起步，主力去化集中在130-150㎡，其中供應(yīng)占比最大面積段為130-150m2；超過160㎡去化變慢；211.2.5區(qū)域市場環(huán)境＞典型項(xiàng)目去化及價(jià)格特征物業(yè)形態(tài)銷售狀態(tài)項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間售罄時(shí)間供應(yīng)量（套/面積）去化量（套數(shù)/面積）網(wǎng)簽率月均去化最新價(jià)格疊拼售罄魯能公館（6F）2017.122018.10174套/26395.1㎡173套/26225.82㎡99%2185.5㎡（網(wǎng)簽集中在2018.2-2019.1）2019.1月份網(wǎng)簽價(jià)格18760元/㎡海信盟旺世家（4F）2018.12018.446套/7545.8㎡43套/7046.2㎡93%983.3㎡（網(wǎng)簽集中在2018.3-9月）2018.9月網(wǎng)簽價(jià)格14563元/㎡物業(yè)形態(tài)銷售狀態(tài)項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間供應(yīng)量（套/面積）去化量（套數(shù)/面積）網(wǎng)簽率月均去化最新價(jià)格洋房在售裕東新府（6F）2018.876套/10701.3㎡11套/1616.93㎡14%249㎡（網(wǎng)簽集中在2018.9-2019.1）2019.1網(wǎng)簽價(jià)格15116元/㎡，近兩個(gè)月無網(wǎng)簽海爾中央花園（8F）2018.5286套/44047.9㎡203套/30934.7㎡71%2577㎡（網(wǎng)簽集中在18年5月至今）4月份最新網(wǎng)簽均價(jià)15471元/㎡疊拼:去化最好項(xiàng)目魯能公館月均2185㎡，年去化2.6萬方左右，海信盟旺世家月均去化983㎡，按照此月均計(jì)算，年去化1.2萬方左右洋房：目前在售項(xiàng)目來看，去化較好項(xiàng)目月均2577㎡，按照此速度，年去化可實(shí)現(xiàn)3.1萬方左右住宅市場總結(jié)①：全市市場環(huán)境：全市商品住宅下行周期，3月份略有回暖②：即墨市場環(huán)境：即墨亦處于市場下行期，但存量指標(biāo)仍相對健康③：競爭格局：本案位于創(chuàng)智新區(qū)板塊于藍(lán)谷板塊之間，相對獨(dú)立，但距離來看更靠近創(chuàng)智新區(qū)④：產(chǎn)品特征：創(chuàng)智新區(qū)中低密產(chǎn)品中，洋房改善屬性明顯，基本130㎡起步，主力去化集中在130-150㎡，超過160㎡去化速度較慢⑤：去化特征：疊拼去化最好項(xiàng)目魯能公館月均2185㎡，洋房去化較好項(xiàng)目月均2577㎡就目前創(chuàng)智新區(qū)產(chǎn)品設(shè)置及去化來看，仍需做好面積的控制，以保證最快去化，并可通過總價(jià)控制形成產(chǎn)品的錯(cuò)位競爭，搶奪客戶第三部分前期客戶購買邏輯分析2.1客戶來源2.2置業(yè)目的2.3置業(yè)需求2.4客戶類型2.5客戶來源定位2.6客戶階級定位23第三部分242.1前期客戶來源：即墨50%+青島市區(qū)50%，青島客戶主要為甲方關(guān)系及特殊渠道拉客，實(shí)則仍以即墨地緣為主，主要為政企高管、高承付力的私營業(yè)主等訪談對象：潘女士客戶年齡：35歲客戶職業(yè)：六和莊園置業(yè)顧問A:您好，請問咱們項(xiàng)目的客戶主要是哪邊的？B:主要是即墨和市區(qū)的客戶，占比的話各半吧。A：那市區(qū)客戶為什么會過來買我們的產(chǎn)品，他們是怎么知道我們的項(xiàng)目？B:我們家的客戶比較特殊，自然到訪還是以路過過來看的即墨客戶為主，市區(qū)客主要是項(xiàng)目一開始價(jià)格較高，地緣客戶買不起，后期我們采用這種渠道拉客的方式，也會給市區(qū)中介比較高的傭金。A：那地緣客戶和市區(qū)客主要是什么客戶會過來買呢？B：即墨地緣的客戶主要是政界領(lǐng)導(dǎo)、高管，找人幫忙買的；還有即墨比較有錢的私營業(yè)主和企事業(yè)單位的高管；市區(qū)客戶主要看好這邊的環(huán)境，多是50歲起的一些老頭老太太?？蛻魜碓矗赫w客戶比例即墨地緣和市區(qū)客戶各占50%，其中市區(qū)客戶以高傭金中介渠道拉動(dòng)為主；自然到訪以即墨地緣客戶為主；客戶類型：具有一定的財(cái)富積累和社會地位，主要是即墨地緣的政企的高級領(lǐng)導(dǎo)、管理層等，以及私營業(yè)主。政企高管鑒于市區(qū)客戶主要受中介帶客等特殊渠道，項(xiàng)目主力客戶為即墨地緣客戶252.2前期客戶置業(yè)目的：市區(qū)客以養(yǎng)老客為主，即墨客以改善自住需求為主置業(yè)目的：特殊渠道導(dǎo)致成交的市區(qū)客戶均以養(yǎng)老置業(yè)為主，50歲左右；即墨客戶以改善自住為主，2018年年初1.1期已交付（毛坯交付），客戶陸續(xù)裝修入住。以改善自住需求為主，開始陸續(xù)裝修入住前期產(chǎn)品交房情況交房時(shí)間2018年初交房數(shù)量200套（交房產(chǎn)品為1.1期產(chǎn)品，毛坯交付）裝修戶數(shù)66套（已交房數(shù)量的1/3左右）入住率10%訪談對象：潘女士客戶年齡：35歲客戶職業(yè)：六和莊園置業(yè)顧問A：那地緣客戶和市區(qū)客主要是為什么會過來買呢？B：我們項(xiàng)目定位是終極改善，即墨地緣客戶主要是改善自住；渠道帶過來的市區(qū)客戶主要看好這邊的環(huán)境，以養(yǎng)老為主。262.3前期客戶置業(yè)需求：無論改善還是養(yǎng)老客戶，對洋房需求均以120-140㎡/150-180萬左右為主；到訪客戶別墅以140-180㎡需求為主，但前期產(chǎn)品過大，導(dǎo)致滯銷客戶需求：無論養(yǎng)老還是改善自住，洋房主力需求集中在120-140，總價(jià)150-180W接受度更高，超200w客戶會有抗性；別墅需求以即墨主流的140-180㎡為主，但前期無此面積段產(chǎn)品，導(dǎo)致別墅滯銷。訪談對象：潘女士客戶年齡：35歲客戶職業(yè)：六和莊園置業(yè)顧問A：改善客戶和養(yǎng)老客戶的主要需求面積是多少，怎樣的一個(gè)總價(jià)水平是接受度普遍較高的？

B：改善和養(yǎng)老客戶都是買120-140㎡的這種面積段的洋房產(chǎn)品較多，總價(jià)的話，來這個(gè)項(xiàng)目的客戶更好接受150-180W的產(chǎn)品，超過200W就存在一定抗性了；別墅由于產(chǎn)品面積過大，最小的也380平米以上了，過來看的別墅客戶還是想要小一點(diǎn)的戶型，比如一百五六十平米大小的，總價(jià)在250W以內(nèi)比較能接受，所以這個(gè)項(xiàng)目別墅面積太大基本上賣不動(dòng)。數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)272.4前期客戶關(guān)注點(diǎn)及驅(qū)動(dòng)力：受資源環(huán)境驅(qū)動(dòng)及17年創(chuàng)智新區(qū)價(jià)格高漲下本案價(jià)格未變動(dòng)的價(jià)格因素驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)一波去化（價(jià)格敏感度高）關(guān)注點(diǎn)：戶型舒適度、低密、資源環(huán)境、風(fēng)水、后期商業(yè)、醫(yī)養(yǎng)等配套價(jià)值；驅(qū)動(dòng)力：即墨地緣客戶：主要受資源、2017年創(chuàng)智新區(qū)漲價(jià)而本案價(jià)格并未變動(dòng)的價(jià)格優(yōu)勢下、以及加大力度的宣廣活動(dòng)等因素，實(shí)現(xiàn)一波去化；市區(qū)養(yǎng)老：主要受資源環(huán)境、風(fēng)水景觀、后期養(yǎng)老醫(yī)療配套及相比市區(qū)較低的價(jià)格優(yōu)勢驅(qū)動(dòng)地緣性客戶訪談——訪談地點(diǎn)：六和莊園售樓處訪談對象：李先生Q：請問您買本項(xiàng)目產(chǎn)品的主要關(guān)注點(diǎn)是什么？A：首先這是一個(gè)低密度的項(xiàng)目，居住的舒適度會很高，然后這里環(huán)境優(yōu)美，生活在這里很有很好的環(huán)境享受，其次我們比較注重風(fēng)水，這里是一個(gè)背山面水的風(fēng)水寶地，風(fēng)水上很符合；還有就是小區(qū)內(nèi)后期的商業(yè)配套等的建設(shè)，生活上會有一定的便利。Q：您過來買房子的驅(qū)動(dòng)力是什么？A：居住環(huán)境安靜相對靜謐，并且景觀和風(fēng)水資源較好；然后是2017年的時(shí)候創(chuàng)智新區(qū)整體價(jià)格上漲，但這個(gè)項(xiàng)目并有及時(shí)的漲價(jià)，所有我就抓住機(jī)會買了一套；還有就是早些時(shí)候我就經(jīng)常見到我們小區(qū)的宣傳，當(dāng)時(shí)無論無論是宣傳力度還是宣傳手法上都是比較強(qiáng)力的。市區(qū)客戶訪談——訪談地點(diǎn)：六和莊園售樓處訪談對象：馬女士Q：請問您買本項(xiàng)目產(chǎn)品的主要關(guān)注點(diǎn)是什么？A：我一直很想找一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的地方生活，可是市區(qū)太過擁擠，這個(gè)樓盤密度很低，且小區(qū)環(huán)境打造的很棒，聽說還是個(gè)風(fēng)水寶地，社區(qū)配套將來也會很齊全，這些都滿足了我看房子的需求。Q：您過來買房子的驅(qū)動(dòng)力是什么？A：因?yàn)橐恢痹谑袇^(qū)內(nèi)居住，手上也有兩、三套房子了，如今就是想找一個(gè)環(huán)境舒適的地方生活，能有自己的活動(dòng)空間，這個(gè)小區(qū)依山而建，后有豐富的山體資源、前有兩條水系流經(jīng)小區(qū)內(nèi)部，以后可以在自己家里爬山了；然后小區(qū)未來的配套也會很齊全，將來的醫(yī)療購物都不用但心了。2.5本案客戶定位＞客戶來源定位2880%即墨地緣的改善自住客戶+20%偶得的其他區(qū)域養(yǎng)老客戶客戶需求集中在120-180㎡客戶類別政府、企事業(yè)單位高管、私營業(yè)主等【主力客戶：即墨地緣改善自住客戶】【偶得客戶：其他區(qū)域養(yǎng)老客戶】洋房120-140㎡、別墅140-180㎡改善自住為主，主要關(guān)注環(huán)境、景觀、戶型尺度及舒適感、社區(qū)配套等產(chǎn)品力打造以120-140㎡中小面積產(chǎn)品需求為主，主要受生態(tài)資源環(huán)境等因素牽引置業(yè)特征有一定財(cái)富積累的其他區(qū)域養(yǎng)老客主要以前期成交客戶情況為主要依據(jù)，建議后期產(chǎn)品主抓即墨地緣客戶——2.6本案客戶定位＞階級定位控制總價(jià)基礎(chǔ)下，本案將主抓承付能力在150-250萬的精英、泛中產(chǎn)階層價(jià)格敏感度高，但有“別墅夢”的政企領(lǐng)導(dǎo)、高管、私營業(yè)主等客戶群體，改變生活方式泛中產(chǎn)中產(chǎn)普通置業(yè)人群財(cái)富置業(yè)目的產(chǎn)品及項(xiàng)目選擇特點(diǎn)：頂級豪宅，占據(jù)絕對環(huán)境資源優(yōu)勢、別墅、高級洋房等；吸引高端客群。代表項(xiàng)目：麗山國際、綠城玫瑰園特點(diǎn)：高級改善住宅，占據(jù)稀缺的環(huán)境資源、中心的地段，高端品質(zhì)，吸引企業(yè)家階層多次置業(yè)代表項(xiàng)目：綠城峴山花城、綠城玫瑰園、魯能公館、裕東新府特點(diǎn)：初、中級改善產(chǎn)品，注重生活品質(zhì)打造，擁有一定的利好環(huán)境，獨(dú)特的產(chǎn)品特色和個(gè)性化，吸引中高端客戶代表項(xiàng)目：海信盟旺世家、萬科朗潤園、裕東新府特點(diǎn)：高級首置及學(xué)區(qū)需求產(chǎn)品，占據(jù)一定的城市資源，受到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)輻射，注重品質(zhì)，吸引中產(chǎn)、泛中產(chǎn)階層客戶。代表項(xiàng)目：中交中央公元、墨河嘉苑客戶特征剛需置業(yè)首改及再改多次改善終極置業(yè)總價(jià)：350萬以上總價(jià)：250-350萬總價(jià)：150-250萬總價(jià)：150萬以下年齡特征：35-50歲職業(yè)特征：私營業(yè)主、公司高管等年齡特征：30-50歲職業(yè)特征：公務(wù)員、企事業(yè)單位高管、私營業(yè)主、廠企領(lǐng)導(dǎo)年齡特征：30-40歲職業(yè)特征：公務(wù)員、企事業(yè)單位高管、私營業(yè)主、廠企領(lǐng)導(dǎo)年齡特征：25-35歲職業(yè)特征：產(chǎn)業(yè)工人、企業(yè)普通職員本案主力抓取客戶29第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位3.1項(xiàng)目形象定位思考3.2項(xiàng)目產(chǎn)品物業(yè)類型推演3.3住宅類產(chǎn)品戶型推演3.4住宅類產(chǎn)品戶型建議3.5商業(yè)類產(chǎn)品戶型建議3.6公寓類產(chǎn)品戶型推演及建議3.7價(jià)格建議3.8價(jià)格優(yōu)勢30第四部分3.1定位思考：綜合區(qū)位、本體、市場客戶因素——市場層面：發(fā)揮保利央企優(yōu)勢，打造產(chǎn)品品質(zhì)、戶型舒適度等綜合高產(chǎn)品力的標(biāo)桿項(xiàng)目，同時(shí)控制面積和總價(jià)，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位層面：智新區(qū)輻射邊緣/相對獨(dú)立片區(qū)指標(biāo)層面：充分利用指標(biāo)、資源優(yōu)勢，以“純低密”產(chǎn)品形態(tài)形成一定的市場競爭力客戶層面：客戶定位以即墨政企領(lǐng)導(dǎo)、高管等為主，本案需對接客戶物理及精神屬性，圓客戶的別墅夢以保利品牌為保障，以純低密物業(yè)為契機(jī)以品質(zhì)產(chǎn)品為核心，以圓客戶別墅夢為目的將項(xiàng)目打造成為創(chuàng)智新區(qū)的政務(wù)中心后花園31——?jiǎng)?chuàng)智新區(qū)·政務(wù)中心后花園——山水逸境·啟蒙雅墅【形象定位】3.2住宅物業(yè)推演：①指標(biāo)維度項(xiàng)目指標(biāo)住宅建筑面積（萬㎡）9.82容積率1.1①1.1容積率、9.8萬㎡的精致體量項(xiàng)目且整體主打“低密社區(qū)”的定位方向，因此建議物業(yè)選擇以別墅和洋房為主33343.2住宅物業(yè)推演：②市場維度①創(chuàng)智新區(qū)多為疊拼別墅在售或待售，疊拼接受度高于聯(lián)排②并且相比聯(lián)排，疊拼能實(shí)現(xiàn)更快去化，且面積、總價(jià)方面風(fēng)險(xiǎn)更可控；因此別墅類產(chǎn)品建議選擇疊拼，并且最大化排布，洋房作為拔升容積率的輔助產(chǎn)品去化速度：小高層（20-40套）＞洋房（15-25套）＞疊拼（9-13套）＞聯(lián)排（2-11套）溢價(jià)水平（毛坯）：小高層1.1-1.3萬＜洋房1.2-1.4萬＜疊拼1.7-1.8萬＜聯(lián)排1.6-1.9萬

項(xiàng)目名稱當(dāng)前報(bào)價(jià)（元/m2）精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）主力面積段（㎡）主力總價(jià)段（萬元）洋房中海樘院（8/9F）14500-158003000137m2、140m2203-221萬海爾中央花園（8F）155004000140m2、170m2217-263萬天一仁和郡（3-5F）14000-15000（二手房）毛坯110m2154-165萬裕東新府（6F）15000-16000精裝六和00（實(shí)際2600-2700）140m2195-238萬別墅（二手房為主）天一仁和郡（2F聯(lián)排）18000毛坯160m2、200m2288-360萬麗山國際（2F聯(lián)排）16000-19000毛坯220-260m2337-399萬新興中心城（3F聯(lián)排）待定毛坯173m2、201m2待定魯能公館（6F疊拼）售罄價(jià)格18760毛坯160/180m2272-306萬海信盟旺世家（4F）售罄價(jià)格14563毛坯160-170㎡240-280萬小高層魯商中央公館（18F）132003000127m2、147m2167-194萬海爾中央花園（17F）138003000120m2、130m2165-179萬天一仁和郡（9/17/18F）15000-160003000110-120m2165-192萬中糧錦云（14/18F）待定精裝，待定112m2、119m2待定裕東新府（9/10/11/14F）14000-15000精裝4500（實(shí)際2600-2700）120-130m2180-195萬353.2住宅物業(yè)組合建議：疊拼最大化排步下，為保證整體低密形象，洋房建議控制在6F以內(nèi)，因此建議本案物業(yè)組合打造——市場具體產(chǎn)品打造中海樘院8/9F洋房+4F疊拼魯商中央公館4F疊拼+18F小高層海爾地產(chǎn)中央花園8F洋房+17F小高層中糧錦云4F疊拼+9F洋房+14/18F小高層裕東新府6F洋房+9-14F小高層麗山國際2F聯(lián)排+3F獨(dú)棟+24F高層+9F小高層4F疊拼+5-6F疊拼+6F洋房形象、價(jià)值的主力產(chǎn)品拔升容積率的輔助產(chǎn)品【低密社區(qū)打造——以4F疊拼為主，少量5-6F疊拼，洋房控制層數(shù)，以6F墅質(zhì)化的產(chǎn)品為主】3.3住宅戶配推演：①客戶角度以改善自住客戶定位為主，對戶型尺度及居住舒適度與一定要求；建議洋房的面積設(shè)置，實(shí)現(xiàn)總價(jià)控制的同時(shí)，仍滿足客戶對舒適度的高要求36373.3住宅戶配推演：②前期成交及前期客戶需求角度六和莊園前期客戶——洋房：客戶對總價(jià)敏感，120-140㎡洋房為主力需求，超過200萬，客戶抗性明顯別墅：別墅到訪客戶主要需求140-180㎡中小面積產(chǎn)品3.3住宅戶配推演：③市場成交表現(xiàn)可參考的區(qū)域創(chuàng)智新區(qū)，改善屬性明顯，洋房120㎡起步，主力供求集中在130-150㎡；疊拼上疊主力集中140-160㎡，下疊以160㎡為主；——【創(chuàng)智新區(qū)洋房市場角度】————【創(chuàng)智新區(qū)疊拼市場角度】——產(chǎn)品項(xiàng)目名稱面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)供應(yīng)占比去化率洋房（在售）海爾中央花園140-150m2150套128套56%85%150-170m228套0套10%0%170-190m290套52套34%58%裕東新府130-140m2108套43套39%40%140-150m275套15套27%20%150-170m230套5套11%16%170-190m238套4套14%11%190-210m210套2套4%20%210-230m28套1套3%12%250m2以上7套1套2%14%洋房（待售）中海堂悅137m227套未開盤50%未開盤140m227套未開盤50%未開盤中糧錦云115m26套未開盤3%未開盤125m248套未開盤27%未開盤130m214套未開盤8%未開盤140m2112未開盤62%未開盤產(chǎn)品項(xiàng)目名稱面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)供應(yīng)占比去化率疊拼別墅（售罄）魯能公館140-160m2153套153套88%100%160-180m220套19套12%95%海信盟旺世家160-180m246套42套100%91%疊拼別墅（待售）中海樘院上疊142m248套未開盤50%未開盤下疊156m248套未開盤50%未開盤中糧錦云160m230套未開盤50%未開盤180m230套未開盤50%未開盤魯商中央公館170-230m2，戶型配比未知，主力155-175m2，少量200m2邊戶產(chǎn)品383.4住宅戶配建議：物業(yè)類型面積段戶型占比洋房140㎡套三雙衛(wèi)100%物業(yè)類型面積段占比4-6F疊拼160㎡100%鑒于①前期產(chǎn)品的即墨地緣改善及渠道帶客的市區(qū)養(yǎng)老客戶均以120-140㎡產(chǎn)品為主力成交②改善自住屬性明顯，對戶型舒適度等產(chǎn)品打造要求較高；③同時(shí)考慮洋房，起拔升容積率作用，體量較小。建議：面積段劃分不超過兩個(gè)，對面積與總價(jià)控制的同時(shí)，打造較高水平的居住舒適度滿足目標(biāo)客戶的置業(yè)要求，更好實(shí)現(xiàn)去化。疊拼為主力產(chǎn)品，以市場主流面積段設(shè)置，保證一定的戶型舒適度——3940

項(xiàng)目名稱當(dāng)前報(bào)價(jià)（元/m2）精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）洋房中海樘院（8/9F）14500-158003000海爾中央花園（8F）155004000天一仁和郡（3-5F）14000-15000（二手房）毛坯裕東新府（6F）15000-16000精裝4500（實(shí)際2600-2700）別墅（二手房為主）魯能公館（6F疊拼）2019.1月份最后網(wǎng)簽價(jià)格18760毛坯海信盟旺世家（4F）2018.9月最后網(wǎng)簽價(jià)格14563毛坯3.5價(jià)格建議（洋房+疊拼）：綜合考慮市場現(xiàn)狀及入市風(fēng)險(xiǎn)，建議本案產(chǎn)品價(jià)格：住宅類：洋房1.15W（毛坯）+4F疊拼1.5W

（毛坯）+

5-6F疊拼1.25W

（毛坯）①目前創(chuàng)智新區(qū)洋房毛坯價(jià)格集中在1.2-1.4萬，疊拼毛坯價(jià)格1.5-1.8萬②本案靠近創(chuàng)智新區(qū)，但目前區(qū)域仍相對獨(dú)立，發(fā)展現(xiàn)狀不及創(chuàng)智新區(qū)，且已經(jīng)開發(fā)部分的洋房價(jià)格1.6-1.7萬（含2000-3000精裝），與創(chuàng)智新區(qū)幾乎持平，但去化相對較差，因此建議后期新產(chǎn)品價(jià)格相對保守，總價(jià)控制基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品錯(cuò)位競爭，保證客戶的撬動(dòng)413.6價(jià)格優(yōu)勢：住宅產(chǎn)品總價(jià)錯(cuò)位競爭通過面積及總價(jià)的控制，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的錯(cuò)位競爭，搶奪創(chuàng)智新區(qū)客戶物業(yè)類型面積段定價(jià)（元/㎡）總價(jià)段6F洋房140㎡11500150萬5-6F疊拼160㎡12500200萬4F疊拼160㎡15000240萬——【本案價(jià)格】————【創(chuàng)智新區(qū)項(xiàng)目市場總價(jià)水平】——物業(yè)類型總價(jià)段小高層150-200萬洋房200-250萬4F疊拼260-300萬5-6F疊拼240-280萬VS42商業(yè)地塊部分43①商業(yè)市場分析44供銷走勢：2015-17年公寓市場一直呈現(xiàn)供過于求的狀況，2018年成交略有回暖，但市場容量仍較小，均價(jià)逐年增長，截止到目前成交均價(jià)12736元/㎡存量及去化周期：截止2019.4.19日即墨區(qū)公寓存量10.3萬㎡，按照近一年的去化速度，未來去化周期約為27個(gè)月供銷走勢：2015-2017年，公寓市場一直呈現(xiàn)供過于求的狀況，2018年開始出現(xiàn)供不應(yīng)求，銷售面積4.6萬㎡，成交均價(jià)12882元/㎡；成交均價(jià)逐年增長，截止到目前成交均價(jià)12736元/㎡存量及去化周期：2017年開始存量開始逐年遞減，截止到截止2019.4.19日即墨區(qū)公寓存量10.3萬㎡，按照近一年的去化速度，未來去化周期約為27個(gè)月1、區(qū)域市場環(huán)境＞公寓市場環(huán)境2、區(qū)域市場環(huán)境＞公寓參考項(xiàng)目45項(xiàng)目分布：目前即墨區(qū)在售公寓項(xiàng)目較少，且主要分布在藍(lán)谷片區(qū)4個(gè)，即墨中心城區(qū)2個(gè)，創(chuàng)智新區(qū)無在售公寓項(xiàng)目產(chǎn)品面積：融創(chuàng)青島灣琴灣為LOFT公寓，主力面積30-40m2，其他項(xiàng)目為SOHO公寓，主力面積55-70m2項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間商業(yè)形式主力戶型面積（㎡）南山海悅2017.11.11SOHO57m2融創(chuàng)青島灣琴灣2017.8.30LOFT30-40m2紅豆杉養(yǎng)生谷2016.10SOHO65m2、66m2青島藍(lán)色中心2016.3.12SOHO60m2萬麗國際廣場2014.12.20SOHO70m2利群財(cái)富廣場2012.7.28SOHO57m2利群財(cái)富廣場萬里國際廣場青島藍(lán)色中心紅豆杉養(yǎng)生谷融創(chuàng)青島灣琴灣南山海悅本案463、區(qū)域市場環(huán)境＞公寓去化及價(jià)格去化：藍(lán)谷片區(qū)受新區(qū)發(fā)展利好，投資價(jià)值較高，去化較好項(xiàng)目，月均去化1000-2200m2，中心城區(qū)項(xiàng)目為城市資源驅(qū)動(dòng)，投資價(jià)值低于藍(lán)谷，且開發(fā)較早產(chǎn)品力有限，導(dǎo)致去化緩慢，月均去化200-400m2；價(jià)格：藍(lán)谷片區(qū)在售LOFT公寓近三個(gè)月成交均價(jià)13900元/m2（精裝修），SOHO公寓15600元/m2（2000元精裝修），即墨中心城區(qū)在售SOHO公寓均價(jià)5800-8000元/m2項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間已推貨量（㎡）已售貨量（㎡）已推未售（㎡）去化率2018-2019.4成交面積（㎡）月均去化面積（㎡）近三個(gè)月成交均價(jià)（元/㎡）目前對外報(bào)價(jià)南山海悅2017.11.1152617145633796127.7%1396510741563315000-19000元/m2（2000元精裝修）融創(chuàng)青島灣琴灣2017.8.30311643096757099%2884522181394412000-14000元/m2（精裝修）紅豆杉養(yǎng)生谷2016.105106463491690.7%14611（目前該項(xiàng)目處于尾盤銷售，2018.1-2019.4基本無成交導(dǎo)致月均去化較少，項(xiàng)目強(qiáng)銷期2016.10-2017.5）近三個(gè)月無公寓成交16000元/m2（精裝修）青島藍(lán)色中心2016.3.1249761256622523151.6%3417263（集中去化2017.4-2017.11）近三個(gè)月無公寓成交15000元/m2（精裝修）萬里國際廣場2014.12.20160198863825555.3%4620355近三個(gè)月無公寓成交8000元/m2（毛坯）利群財(cái)富廣場2012.7.282330372001616330.9%269020758895800元/m2（1300元精裝）4、區(qū)域市場環(huán)境＞商業(yè)市場環(huán)境47供銷走勢：17-18年供大于求，尤其18年，供銷比2.0，但主要為老城區(qū)商業(yè)供應(yīng)造成；19年1-4月成交均價(jià)14291元/㎡存量及去化周期：截止2019.4.19日即墨區(qū)商業(yè)存量75.74萬㎡，按照近一年的去化速度，未來去化周期約為66個(gè)月5、區(qū)域市場環(huán)境＞商業(yè)參考項(xiàng)目48目前創(chuàng)智新區(qū)在售商業(yè)較少，且主要為底商形式，商業(yè)單層雙層均有，以單層鋪為主且以中小面積產(chǎn)品為主，集中在40-80㎡項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間商業(yè)形式主力戶型面積（㎡）麗山國際2014.11底商（單層為主，少量三層）單層60-100㎡海信盟旺世家2017.9商業(yè)街（雙層）疊拼下疊，雙層162㎡，單鋪81㎡萬科朗潤園2016.7底商（單層為主）單、雙層底商單層：25-80m2雙層：150-170㎡魯能公館2018.9底商（單層）單層35-80㎡少量120-180㎡中糧大悅城待售共計(jì)69140㎡，除大悅城自持經(jīng)營外，另有內(nèi)街商鋪對外銷售，單雙層均有，產(chǎn)品面積段等處于規(guī)劃階段49項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間已推貨量（㎡）已售貨量（㎡）已推未售（㎡）去化率2018-2019.4成交面積（㎡）月均去化面積（㎡）近三個(gè)月成交均價(jià)（元/㎡）目前對外報(bào)價(jià)麗山國際2014.113159217396369%2018年至今去化727㎡，且主要為18年1月份和4月份的成交，其他月份無成交東側(cè)靠近市政府的三層，報(bào)價(jià)17000，北側(cè)的60-100㎡的20000/㎡左右海信盟旺世家2017.95419.692429299145%%1135762159419000-23000元/㎡（因緊鄰大悅城，且為商業(yè)街形式，價(jià)格較高）萬科朗潤園（尾盤）2016.75291515017097%2513168尾盤近三個(gè)月無成交；雙層：13000-15000元/㎡單層：20000-25000元/㎡（位置處于創(chuàng)智新區(qū)西側(cè)，更靠近中心，且目前周邊底商商業(yè)氛圍已較好，商業(yè)價(jià)格比創(chuàng)智新區(qū)核心區(qū)要高）魯能公館2018.971083670343852%36706111885418年報(bào)價(jià)21000元/㎡，多數(shù)以工程抵款形式消化掉，基本沒有正常的自然購買客戶，目前剩余大面積報(bào)價(jià)13000元/㎡6、區(qū)域市場環(huán)境＞商業(yè)去化及價(jià)格去化：創(chuàng)智新區(qū)商業(yè)氛圍較弱，少量底商，且普遍去化緩慢；價(jià)格：在售商鋪近三個(gè)月網(wǎng)簽均價(jià)在18800-21500元/㎡（目前市場對外報(bào)價(jià)水平17000-21000元/㎡，其中海信盟旺世家因靠近大悅城，且為商街形式，價(jià)格較高，目前剩余鋪?zhàn)訄?bào)價(jià)19000-22000元/㎡）507、區(qū)域市場環(huán)境＞商墅市場環(huán)境即墨在售商墅項(xiàng)目都位于藍(lán)谷板塊，目前僅融創(chuàng)青島灣海墅和盧卡多堡兩個(gè)商墅項(xiàng)目融創(chuàng)青島灣海墅：原果嶺藝墅項(xiàng)目，全部為400-700平米大面積獨(dú)棟；融創(chuàng)收購后，17年5月推出新品，均為商業(yè)獨(dú)棟，面積230-260㎡之間，總價(jià)在550-600萬，因融創(chuàng)面積，總價(jià)控制，去化速度快，月均去化2550㎡盧卡多堡：商墅面積在320-380㎡之間，總價(jià)在900-1000萬；13年11月份開盤，18年6月份售罄，去化周期長，主要由于大面積、高總價(jià)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型開盤時(shí)間主力面積（㎡）供應(yīng)面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）近6個(gè)月去化速度（㎡/月）總價(jià)區(qū)間融創(chuàng)青島灣海墅商業(yè)獨(dú)棟2017.5230-260㎡10.72.62550550-700萬嶺海盧卡多堡商業(yè)獨(dú)棟2013.11320-380㎡6.096.09/900-1000萬融創(chuàng)青島灣海墅嶺海盧卡多堡2018年6月售罄，去化周期長達(dá)5年多，主要由于面積較大，總價(jià)較高，導(dǎo)致去化緩慢藍(lán)谷板塊商墅分布嶺海盧卡多堡融創(chuàng)青島灣海墅商業(yè)市場總結(jié)公寓：市場容量小，僅有的幾個(gè)項(xiàng)目也是以投資價(jià)值較高的藍(lán)谷以及即墨城市核心區(qū)為主，本案區(qū)域缺乏公寓產(chǎn)品打造的強(qiáng)資源、城市基礎(chǔ)商業(yè)：創(chuàng)智新區(qū)以及本案區(qū)域商業(yè)環(huán)境尚未形成，現(xiàn)有項(xiàng)目去化緩慢商墅：同區(qū)域無可參考項(xiàng)目，但從藍(lán)谷較新的融創(chuàng)青島灣海墅來看，控制好面積、總價(jià)前提下，客戶接受度較好；52①商業(yè)產(chǎn)品建議1.1商業(yè)地塊物業(yè)選擇建議：周邊暫無商務(wù)氛圍，不建議寫字樓純商務(wù)辦公產(chǎn)品531.5容積率/限高18米，且考慮周邊資源具備一定優(yōu)勢，因此建議商業(yè)地塊以商墅為主分擔(dān)商業(yè)壓力考慮一：54目前即墨公寓市場容量較小，整體去化慢，僅有的個(gè)別項(xiàng)目也是主要以投資價(jià)值較高的藍(lán)谷片區(qū)為主，結(jié)合目前本案區(qū)域條件等，因此不建議打造公寓產(chǎn)品，建議盡量以易去化的商墅產(chǎn)品為主1.1商業(yè)地塊物業(yè)選擇建議：考慮二：1.1商業(yè)地塊物業(yè)選擇建議：55考慮項(xiàng)目整體體量近31萬方(包含已永昌開發(fā)部分)，且周邊目前配套匱乏，建議打造少量商鋪，滿足社區(qū)基本配套即可；必須控制商鋪體量，建議控制在整盤總體量的1%左右，約3100㎡考慮三：1.1商業(yè)地塊物業(yè)選擇建議：56商業(yè)地塊