-PAGE65-就和平花苑的特質(zhì)來看，優(yōu)勢資源多于軟性資源，極具可塑性和潛力，如景觀資源和交通資源等。但是由于本案一期已經(jīng)建成，且為住宅，因此從上市銷售的角度來講，本項目要提升辦公的價值并非易事。如要塑造更多的價值，必需從三個方面去做：要將本案項目的概念用發(fā)展和辦公的概念來替代地段優(yōu)勢資源的全面整合在整合資源的基礎(chǔ)上需要添加個性化的元素本案作為以辦公為主導(dǎo)的項目，其核心理念包括兩個層面：核心發(fā)展理念與核心主題理念。理念營造并非易事，因此我們需要在整合營銷過程中突出創(chuàng)新操作的思路,使本案在市場競爭中獨樹一幟，成為大連路商務(wù)服務(wù)區(qū)的“領(lǐng)頭羊”。

創(chuàng)新操作一：創(chuàng)業(yè)者公寓定位核心――市場調(diào)研影響辦公物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如辦公樓市場的繁榮程度及其影響力、辦公分布格局、辦公物業(yè)所處區(qū)域（或CBD）的辦公環(huán)境、競爭對手的實力等等。因此在操作本案時，市場調(diào)研成了成敗的橋頭堡。調(diào)研種類所需資料/研究范圍辦公樓市場研究對上海的辦公樓市場作出基礎(chǔ)分析，找出辦公樓的分布格局區(qū)域辦公環(huán)境研究對周邊區(qū)域所有的辦公項目產(chǎn)品做基本調(diào)研，如層高、標(biāo)準(zhǔn)層面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等競爭對手分析包括租金、售價、競爭項目面積，基本狀況及競爭者研究等等客戶研究對研究范圍內(nèi)客戶的的個別需求、經(jīng)營類型等

一、上海市辦公樓市場綜合研究1、上海市辦公樓市場綜述上海的辦公樓市場經(jīng)過十年來的發(fā)展，目前，已具備相當(dāng)?shù)陌l(fā)展規(guī)模，且逐步形成板塊區(qū)域性規(guī)模發(fā)展態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)層出不窮，目前上海辦公樓發(fā)展具一定特色和規(guī)模的辦公區(qū)，主要分布在八大板塊，即：浦東板塊、人民廣場及外灘板塊、南京西路沿線板塊、淮海路沿線板塊、長寧虹橋地區(qū)板塊、肇嘉浜路沿線板塊、長壽路以及新客站不夜城沿線板塊以及北外灘地區(qū)板塊。

2、上海銷售型辦公樓市場分析概況可售型辦公物業(yè)缺乏的歷史成因長期以來，上海辦公樓市場一直是以租為主，分析其原因是1993-1995年滬上辦公樓市場供應(yīng)量過大超出有效需求以及2021年的亞洲金融危機的爆發(fā)，導(dǎo)致滬上整體辦公物業(yè)租金價格較低，租戶選擇物業(yè)更趨節(jié)約辦公成本。加之期間大部分開發(fā)商來自境外，他們看好上海的市場發(fā)展前景，更愿意保留其優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為長期置業(yè)的產(chǎn)業(yè)，因此大部分采取只租不售的策略。目前市場保持良性運轉(zhuǎn)而今市場回升，大部分甲級辦公樓出租率都達到95%以上，租金上漲，使得辦公樓銷售市場逐漸轉(zhuǎn)好。滬上售價在2021-2500美元/平方米的甲級辦公樓，以實際租金達到每天0.60-0.80美元/平方米計算，租金回報率將達到8-12%。因此，在中國穩(wěn)定快速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境下，并在高租金回報的推動下，一些企業(yè)開始考慮變租賃為購買，在滿足自用方面的需求下扎根上海進行中長期發(fā)展，從而加大了對于銷售型高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓的需求量。客戶來源主要需求將來自于：各類大型金融服務(wù)機構(gòu)、以及發(fā)展十分活躍的民營和私人企業(yè)、還有就是歸國的“海龜”人士，或?qū)⒑Ｍ獾臉I(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到上海，或在上海設(shè)立分支機構(gòu)，從事IT、電子、科技等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這些人士將會從自用的角度考慮購置相應(yīng)的辦公物業(yè)。

（2）銷售辦公樓市場類型分析目前上海辦公樓市場的銷售型辦公樓，從立項上來看，大致可細分為以下二種類型產(chǎn)品：以商住立項的商住兩用樓和商辦性質(zhì)的純辦公樓。從辦公樓的銷售形式上來看，我們又可以將它分為：租售并舉辦公樓、純銷售型辦公樓以及帶租約拋售的辦公樓，我司將通過對這些物業(yè)的特征分析，了解上海可售型辦公樓市場。商住兩用型的辦公樓自2021年起，上海辦公樓市場開始強勁反彈。在這一大行情中，辦公樓市場出現(xiàn)了一種既非辦公樓又非公寓樓的物業(yè)項目，以“商務(wù)樓”概念沖擊市場，其靈活的“小面積辦公空間”，以及即可辦公，又可居住的概念，吸引了大批小型企業(yè)公司。商住兩用商務(wù)樓的最大特點是，它同時具有辦公與居住的功能，每戶大都擁有獨立的衛(wèi)生間、廚房間。并且配置了辦公樓所需的最基本的硬件配套及服務(wù)項目，如樓宇自控、24小時安保、通訊設(shè)備等。大批小公司（諸如律師事務(wù)所、IT、醫(yī)療器械、影視、廣告、媒介等新興等行業(yè)）完成原始積累，開始尋找真正意義上的辦公場所，需求面積以100—200平方米為主，為此類辦公物業(yè)的存在奠定了市場基礎(chǔ)。商辦性質(zhì)的純辦公樓根據(jù)調(diào)查，目前市場上大致會有以下三種類型的銷售推廣方式，即：純銷售型、租售并舉型、開發(fā)商帶租約銷售的辦公樓。目前，市中心純銷售型辦公物業(yè)并不多見，但從整體市場來看，與前些年相比供應(yīng)量已有所加大，但一般位于市中心高品質(zhì)的甲級辦公樓都不會出售，也不會采用純銷售的推廣形式，大部分出售的辦公物業(yè)一般都位于市中心、CBD中央商務(wù)區(qū)的邊緣地帶，多以次甲級或乙級標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓居多，但也有部分甲級辦公樓是采用純銷售的形式的，如：海通證券大廈（原銀城數(shù)碼科技廣場）等。采取純銷售的原因一般有以下幾點：開發(fā)商希望提早收回投資成本，降低投資風(fēng)險。在中國穩(wěn)定經(jīng)濟環(huán)境和高租金回報的推動下，一些企業(yè)開始考慮變租賃為購買，扎根上海進行中長期發(fā)展，從而加大了市場的需求力度。純銷售物業(yè)的地段離市中心商圈有一定距離，物業(yè)升值空間不大。純銷售物業(yè)整體樓宇規(guī)劃低于高品質(zhì)甲級辦公樓。從我司長期以來市場調(diào)研結(jié)果來看，這些樓盤在產(chǎn)品規(guī)劃都是比較齊全，能為客戶提供比較完善的配套設(shè)施、智能化設(shè)備和物業(yè)管理。如：中央空調(diào)系統(tǒng)、中央消防報警系統(tǒng)、24小時保安系統(tǒng)、有線、寬帶、衛(wèi)星通訊系統(tǒng)等等，但離市中心只租不售的高標(biāo)準(zhǔn)甲級辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)還有一定的距離。同策結(jié)論：本案辦公部分屬于純銷售型辦公物業(yè)，根據(jù)以上分析，本案有必要對配套設(shè)施進行加強，爭取在檔次上向甲級辦公樓接近。同時創(chuàng)業(yè)成長型公司中的高端客戶將成為本案鎖定目標(biāo)客戶之一。

（3）銷售型辦公樓購買客戶分析銷售型辦公樓購買客戶特點分析隨著外資的涌入，辦公樓購置成為一種潮流，根據(jù)目前市場狀況分析，購買客戶在選擇辦公樓時的特點如下：首選地段地段是購買辦公樓客戶選擇辦公樓時最重要的因素之一，目前上海的浦東陸家嘴及周邊地區(qū)、浦西的盧灣、靜安、黃浦、北外灘地區(qū)都是辦公樓新興的熱點區(qū)域。關(guān)注規(guī)劃配套樓宇整體規(guī)劃、配套設(shè)施是否完善也直接影響到租金高低。綜合考慮入駐企業(yè)檔次已入駐企業(yè)的知名度高低、入駐率的高低、所從事行業(yè)是否相似，也是購買客戶選擇辦公樓考慮因素。

選擇高標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)辦公用房購置者會選擇高標(biāo)準(zhǔn)（甲級）辦公樓作為購買對象。因為相同區(qū)域內(nèi)的甲級、乙級辦公樓的土地成本差不多，只是在整體規(guī)劃及產(chǎn)品配套上的品質(zhì)差異，因此，在售價上相差不會太懸殊。而且從目前租賃市場上來看，高標(biāo)準(zhǔn)（甲級）辦公樓的出租率往往要高于乙級辦公樓。鐘情SOHO型辦公現(xiàn)在小面積SOHO型辦公樓，出售的物業(yè)也成為購買客戶鐘情對象。但在選擇上購買者會注重進駐物業(yè)的公司檔次高低、物業(yè)管理水平等，，因此只有綜合品質(zhì)高，物業(yè)管理完善的小型SOHO物業(yè)才會受到辦公樓購買者青睞。同策結(jié)論：作為辦公樓，本案目前地理、景觀、交通位置優(yōu)勢相對較為明顯，但是由于周邊并非傳統(tǒng)辦公區(qū)域，因此辦公氛圍相對缺乏，如何在營銷宣傳中挖掘和塑造地段優(yōu)勢，提升辦公品質(zhì)，是本項目營銷的主要方面。

3、上海辦公樓板塊分析區(qū)域市場分布分析根據(jù)目前滬上辦公樓區(qū)域位置的差異性，大致可分為八大辦公板塊。即：浦東陸家嘴板塊、人民廣場及外灘板塊、南京西路板塊、淮海路太平橋板塊、長寧虹橋板塊、肈家浜路沿線、長壽路以及新客站不夜城沿線、北外灘沿線。其中浦東陸家嘴、人民廣場及外灘、南京西路、淮海路太平橋、長寧虹橋五大板塊的辦公樓發(fā)展最為成熟完善。

滬上辦公板塊概況列表區(qū)域區(qū)域范圍代表性樓宇租客類型浦東板塊小陸家嘴區(qū)域、九六廣場、新上海商城、竹園商貿(mào)區(qū)匯豐銀行大廈、中銀大廈、金茂大廈、證券大廈、船舶大廈、信息大廈、浦項商務(wù)廣場等。小陸家嘴區(qū)域主要以跨國性外資企業(yè)為主，其他區(qū)域以國內(nèi)外大中企業(yè)為主。涉及科技、信息產(chǎn)業(yè)、金融、證券、貿(mào)易、房地產(chǎn)、廣告設(shè)計等行業(yè)。長寧虹橋板塊虹橋開發(fā)區(qū)及中山公園上海城、遠東國際廣場、萬都中心、上海國際貿(mào)易中心、仲盛金融中心等。以香港、臺灣公司居多，多為進出口貿(mào)易公司。人民廣場及外灘板塊東到北外灘，西至黃陂北路區(qū)域港陸廣場、中區(qū)廣場、港泰廣場、金光外灘中心、東海商業(yè)中心、金融廣場、聯(lián)誼大廈等。以金融、保險、百貨零售業(yè)為主，兼顧以科技咨詢類、信息服務(wù)類企業(yè)為主。南京西路板塊成都北路－武定路嘉里中心、恒隆廣場、中信泰富廣場、梅隆鎮(zhèn)廣場、上海商城、中欣大廈等。以通訊科技、信息咨詢、廣告策劃、航空服務(wù)、傳媒行業(yè)等為主。淮海路、太平橋板塊重慶南路－人民路中環(huán)廣場、香港廣場、上海廣場、大上海時代廣場、力寶廣場、瑞安廣場、蘭生大廈、金鐘廣場、中海大廈、柳林大廈等。以大型外資公司為主，涉及科技通訊、網(wǎng)絡(luò)、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)、廣告策劃等行業(yè)。肇嘉浜路沿線（包括徐家匯）徐家匯及肇嘉浜路沿線上實大廈、美羅大廈、兆豐環(huán)球大廈、坤陽國際大廈、飛洲國際等。以國內(nèi)外中小型貿(mào)易公司為主，涉及電子軟件、貨運、信息科技等行業(yè)。長壽路及新客站不夜城沿線恒豐路－萬航渡路聯(lián)通國際大廈、智慧廣場、麗晶亞洲企業(yè)中心、漢中廣場、海森國際大廈等。以國內(nèi)中小型及駐滬辦事處為主，涉及百貨零售業(yè)、重工業(yè)、制造業(yè)、機電等行業(yè)。北外灘板塊（包括四川路沿線）四川北路沿線及北外灘地區(qū)高寶新大廈、上海灘國際大廈、海灣大廈等。以中小型合資企業(yè)為主，涉及通訊、貿(mào)易、百貨零售業(yè)、物流、金融證券、銀行等行業(yè)。數(shù)據(jù)來源：同策房產(chǎn)研展部數(shù)據(jù)來源：同策房產(chǎn)研展部浦東板塊辦公樓數(shù)量約占八大板塊的38％左右，該區(qū)域內(nèi)的甲級辦公樓數(shù)量較多，品質(zhì)較高，主要客戶以跨國企業(yè)等為主，充分體現(xiàn)了浦東作為上海對外的窗口作用。長寧區(qū)以虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等外向型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及較早形成的以外銷為主的古北聚居區(qū)為支撐，形成以港澳臺公司聚集的辦公區(qū)域，也顯示了區(qū)域經(jīng)濟特色以及居住環(huán)境對辦公區(qū)域形成的影響。隨著辦公樓市場的逐步復(fù)蘇，傳統(tǒng)五大板塊的辦公樓市場日益飽和。所以目前全市辦公樓的地理分布逐步從中心地區(qū)向四周擴散。長壽路沿線、北外灘沿線、肈嘉浜路沿線以及五角場地區(qū)幾大新型辦公板塊的市場初露端倪。同策結(jié)論：本案所處區(qū)域目前還未形成辦公板塊，根據(jù)我司前邊對周邊經(jīng)濟以及居住環(huán)境的調(diào)查，本案將會以楊浦區(qū)眾多高校（尤其同濟大學(xué)）分布而形成的特色產(chǎn)業(yè)為依托，輔以楊浦區(qū)都市工業(yè)型企業(yè)來挖掘本案的目標(biāo)客戶。

（2）出租型辦公樓與銷售型辦公樓所占比例根據(jù)我司對上海八大辦公板塊區(qū)域的不完全統(tǒng)計，如圖：數(shù)據(jù)來源：同策房產(chǎn)研展部縱觀全上海市辦公樓市場，現(xiàn)階段辦公樓一般以租賃形式為主，而銷售型辦公樓較少?，F(xiàn)階段市場上銷售型辦公樓主要集中在浦東、人民廣場、靜安、徐匯、長壽路板塊?，F(xiàn)階段辦公樓市場租售比例嚴(yán)重失調(diào)，據(jù)不完全統(tǒng)計，全市租售型辦公樓之比僅為17比3。在調(diào)查中我們還發(fā)現(xiàn)市場上有許多開發(fā)商采用以租為主、銷售為輔租售并舉的形式，主要分布在浦東、靜安、徐匯等區(qū)域。其中徐匯板塊該類辦公樓所占比例最大，占徐匯板塊辦公樓總數(shù)的54％左右。同策結(jié)論：本案將成為該區(qū)域較為稀缺的辦公物業(yè)之一，將使這一區(qū)域的辦公樓市場得到一次充分的釋放，所以區(qū)域辦公樓自住客戶為重點，其他區(qū)域辦公樓潛在者成為本案目標(biāo)客戶鎖定的范圍之一。

（3）辦公樓區(qū)域供應(yīng)量、吸納量比較數(shù)據(jù)來源：同策房產(chǎn)研展部目前上海市辦公樓主要可以分為：浦東地區(qū)、長寧虹橋區(qū)域、人民廣場及外灘區(qū)域、南京西路區(qū)域、淮海路及太平橋區(qū)域、肇嘉浜路地區(qū)、長壽路及新客站不夜城區(qū)域、北外灘區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)階段上海市辦公樓總供應(yīng)量約為682.1萬㎡，總吸納量約為588.1萬㎡，平均租售率約為90.1％。隨著上海在國際上的知名度越來越響，國外的知名企業(yè)紛紛進入上海搶占市場，這為上海辦公樓市場帶來了巨大的契機；近幾年政府對房地產(chǎn)行業(yè)的大力扶持，對辦公樓進行注資的開發(fā)商是越來越多，開發(fā)力度也越來越強，預(yù)計辦公樓市場在2021年將會達到其的頂峰。

（4）辦公樓區(qū)域空置率比較浦東地區(qū)辦公樓出租率以達到90.5％長寧虹橋區(qū)域出租率以達到90％人民廣場及外灘區(qū)域出租率以達到92.1％南京西路區(qū)域出租率以達到91％淮海路及太平橋區(qū)域出租率以達到95％北外灘區(qū)域出租率以達到90％隨著中國加入WTO以以及上海將承辦2021世博會等利好消息大大提到了上海在國際上的知名度，國際知名跨國性公司企業(yè)紛紛入駐上海搶占市場，這為上海辦公樓市場帶來充足的客源。同策結(jié)論：根據(jù)全市供應(yīng)量以及吸納量之比，以及滬上辦公樓的平均90.1%租售率，可以斷定滬上辦公樓宏觀市場前景看好。

（5）區(qū)域辦公樓租金比較數(shù)據(jù)來源：同策房產(chǎn)研展部各區(qū)域由于所處地理位置不同，區(qū)域內(nèi)辦公樓品質(zhì)的關(guān)系其區(qū)域內(nèi)租金也表現(xiàn)各異，具體情況如下：浦東地區(qū)小陸家嘴區(qū)域內(nèi)的辦公樓為現(xiàn)階段上海最高等級的辦公樓，平均租金$0.8/㎡/天。長寧虹橋區(qū)域平均租金約為$0.61/㎡/天人民廣場及外灘區(qū)域平均租金約為$0.55/㎡/天南京西路區(qū)域平均租金約為$0.8/㎡/天淮海路及太平橋區(qū)域平均租金約為$0.63/㎡/天肇嘉浜路地區(qū)平均租金約為$0.49/㎡/天長壽路及新客站不夜城區(qū)域平均租金約為$0.49/㎡/天北外灘區(qū)域平均租金約為$0.38/㎡/天同策結(jié)論：租金多少與地段差異明顯相關(guān)，本案目前所在區(qū)域沒有形成辦公區(qū)域，發(fā)展前景和目前辦公狀況不如北外灘區(qū)域。本案地處北外灘和東外灘開發(fā)的邊緣地帶，同時又有大連路隧道可以快捷的連接陸家嘴辦公區(qū)域，租金升值潛力巨大。

（6）區(qū)域辦公樓售價比較數(shù)據(jù)來源：同策房產(chǎn)研展部現(xiàn)階段上海市可售型辦公樓只有在浦東地區(qū)、長寧虹橋區(qū)域、人民廣場及外灘區(qū)域、南京西路區(qū)域、肇嘉浜路地區(qū)、長壽路及新客站不夜城區(qū)域中出現(xiàn)。其銷售單價在各區(qū)域中表現(xiàn)也各不相同，具體情況如下：

浦東地區(qū)辦公樓平均售價約為￥1.46萬/㎡；長寧虹橋區(qū)域平均售價約為￥2萬/㎡；人民廣場及外灘區(qū)域平均售價約為￥2.1萬/㎡；南京西路區(qū)域平均售價約為￥2.1萬/㎡；肇嘉浜路地區(qū)平均售價約為￥1.9萬/㎡；長壽路及新客站不夜城區(qū)域平均售價約為￥1.3萬/㎡。浦東地區(qū)由于地區(qū)范圍較大，區(qū)域內(nèi)檔次較高的辦公樓主要以租賃為主，銷售型辦公樓大多分布在相對地理位置較差的地區(qū)，故其區(qū)域辦公樓平均售價相對較低約為￥1.46萬/㎡左右。人民廣場及外灘區(qū)域、南京西路區(qū)域為現(xiàn)階段上海市銷售型辦公樓最為昂貴的二個區(qū)域，其辦公樓整體檔次較高，并且依托成熟商圈，其辦公樓價格自然也是一馬領(lǐng)先，其中人民廣場地區(qū)內(nèi)的天安中心銷售單價最高竟然達到￥5萬/㎡左右，為現(xiàn)階段上海市辦公樓市場最為昂貴的辦公樓。同策結(jié)論：上海辦公樓市場目前按照0.61美金/平方米.天的平均租金計算，年回報率如果設(shè)定為9%，則辦公樓的售價應(yīng)該在2500-3000美金。根據(jù)各個區(qū)域的租金狀況可以看出，目前的可售型辦公樓市場的售價是比較合理的，市場空間有待更進一步的挖掘。

4、辦公樓未來幾年的潛在供應(yīng)2021年上海甲級寫字樓供應(yīng)量將低于2021年度36萬平方米。且這些樓盤都是地區(qū)性的，較難對區(qū)域市場產(chǎn)生重大影響，改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)。區(qū)別于2021年供應(yīng)的“航母級”大盤如陸家嘴的震旦大廈、黃浦區(qū)的萊福士廣場、上海銀行大廈、天安中心和華爾登廣場二期等。當(dāng)前上海的辦公樓總面積約為370萬平方米，據(jù)目前開發(fā)現(xiàn)狀分析，兩年內(nèi)上市的甲級辦公樓只有企業(yè)天地、上海銀行大廈、世紀(jì)商貿(mào)廣場、都市總部大樓、嘉華中心等項目。預(yù)計至2021年新推出的甲級寫字樓約為410萬平方米，其中供出售的建筑面積約為70-80萬平方米。上海商辦樓供不應(yīng)求，為一些區(qū)域副中心地段的商辦市場發(fā)展帶來了契機。長壽路、北外灘和五角場作為本市西、東、北部三個新板塊，也將尋找適合自己的市場準(zhǔn)入點。同策結(jié)論：我司認為在目前在不動產(chǎn)中辦公樓市場最有潛力可以挖掘，但是根據(jù)我司的不完全統(tǒng)計和分析認為，應(yīng)該尊重市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，給本案以適當(dāng)?shù)亩ㄎ缓投▋r合理規(guī)避風(fēng)險。

5．辦公樓市場需求申城的辦公樓，尤其是產(chǎn)權(quán)甲級寫字樓，在2021年度正成為樓市眷顧的焦點。辦公樓的價值正慢慢顯現(xiàn)，并成為房產(chǎn)中最受關(guān)注的品種。住宅期房限轉(zhuǎn)政策出臺，部分客戶轉(zhuǎn)而進入寫字樓領(lǐng)域?？赡茴C布的在住宅內(nèi)辦公物業(yè)管理費10倍收取的規(guī)定，使部分公司把目光投向選擇純寫字樓。高檔寫字樓的需求主要來自金融機構(gòu)、上市公司以及活躍的民營企業(yè)。對于那些從事服裝、貿(mào)易等行業(yè)的民營企業(yè)來說，在上海買寫字樓可以分?jǐn)偣潭ㄙY產(chǎn)，更可發(fā)揮“窗口企業(yè)”的作用，展示公司實力。據(jù)我司研展部數(shù)據(jù)，由于租金的上漲，許多海外公司開始順勢而為，對辦公樓“由租轉(zhuǎn)買”。位于徐家匯地區(qū)的飛洲國際廣場，開盤時每平方米1萬元至2萬元的價格，目前均價超出2萬元，開盤僅僅一個月時間，銷售了近15000平方米，購買的海外公司客戶中，除亞洲的新加坡、日本、韓國等外，相當(dāng)部分是來自新西蘭、美國、法國等國的歐美客戶。研究顯示，中國入世、跨國公司總部遷入和世博會的舉辦，成為辦公樓需求升級的三枚助推器：

外資銀行外資保險公司外資證券公司上海外資金融企業(yè)總數(shù)香港外資金融企業(yè)總數(shù)數(shù)量（家）5730391261750辦公樓面積8.5萬平米6.3萬平米1.5萬平米16萬平米100萬平米平均面積1500平米/家2100平米/家400平米/家――――中國入世，導(dǎo)致金融業(yè)逐步開放為上海辦公樓市場帶來了前所未有的機遇。截至2021年11月底，總共有53家外資企業(yè)獲準(zhǔn)在上海設(shè)立區(qū)域總部，這部分客戶辦公樓需求面積17萬平米。預(yù)計2021年還將有50家跨國公司的總部設(shè)在上海，預(yù)測需求面積可達15萬平米。上海承辦2021年世博會，將直接影響到建筑、旅游、會展和貿(mào)易行業(yè)的辦公樓需求。同策結(jié)論：本案的辦公物業(yè)可以乘滬上辦公樓整體前景看好的“春風(fēng)”實現(xiàn)價值體現(xiàn)，但是也要清楚的認識到我們不能盲目的樂觀，根據(jù)以上分析整體的帶動作用不會對本案起到直接的推動作用。

二、區(qū)域辦公樓市場分析由于本項目處于虹口與楊浦區(qū)交界處，因此在分析辦公樓細分市場是，我司將選取虹口北外灘辦公樓板塊以及楊浦區(qū)的辦公市場，進行具體比較研究，以期發(fā)現(xiàn)本項目的市場機會點。1、虹口區(qū)北外灘辦公樓市場分析（1）北外灘辦公樓分布特征分析出租型辦公樓重要參數(shù)一覽表樓盤名稱區(qū)域總建（㎡）出租率租金標(biāo)準(zhǔn)層面積(㎡)層高（凈高）(m)交付標(biāo)準(zhǔn)福德商務(wù)中心虹口5600098%0.261,1662.4吊頂、墻面、地面福海商業(yè)中心虹口4432598%0.251,7732.4吊頂、墻面、地面高寶新時代廣場虹口24538.6896%0.371,363.262.6吊頂、墻面、地面海灣大廈虹口9000100%0.41,5002.5吊頂、墻面、地面上海灘國際大廈虹口3835095%0.451,5342.6吊頂、墻面、地面晟隆大廈虹口968096%0.356052.6吊頂、墻面、地面新凱福大廈虹口1800050%0.241,0002.6吊頂、墻面、地面宇航大廈虹口2565695%0.371,282.822.6吊頂、墻面、地面數(shù)據(jù)來源：同策房產(chǎn)研展部（2）標(biāo)準(zhǔn)層分析數(shù)據(jù)來源：同策房產(chǎn)研展部該區(qū)域內(nèi)辦公樓檔次參差不齊，在這次調(diào)查范圍內(nèi)的辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積在1000平方以下共有2個，占總數(shù)的25%左右。晟隆大廈單層面積為605平方，新凱福大廈單層面積為1000㎡，由于建造時間較早，大樓品質(zhì)較為低檔。該區(qū)域其他辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積大多集中在1000－1500㎡以上，占總數(shù)的50%左右。說明該區(qū)域新建辦公樓檔次正在不斷提升，逐漸改變了人們對該區(qū)域辦公樓檔次較低的傳統(tǒng)觀念。標(biāo)準(zhǔn)層面積超過1500㎡共有2個：福海商業(yè)中心和海灣大廈，占總數(shù)的25%左右。其中福海商業(yè)中心是該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段市場供應(yīng)量最大的辦公樓，單層面積為1773㎡，但其樓宇品質(zhì)不高。海灣大廈在該地區(qū)檔次屬于中上等，其單層面積為1500平方。

（3）層高（凈高）分析數(shù)據(jù)來源：同策房產(chǎn)研展部雖然該區(qū)域辦公樓整體檔次較低，但從這次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該地區(qū)將近65%寫字樓凈高超過在標(biāo)準(zhǔn)層高2.6米。而另外一部分層高低于2.6米樓宇主要為建造年限較長的辦公樓。例如福德商務(wù)中心、福海商業(yè)中心等。

（4）交付標(biāo)準(zhǔn)分析由于該區(qū)域全為出租型辦公樓，其辦公樓交付標(biāo)準(zhǔn)均為辦公樓標(biāo)準(zhǔn)交付。即：吊頂、墻面涂料、地面平整。（5）供應(yīng)量及吸納量分析據(jù)不完全統(tǒng)計，該區(qū)域內(nèi)辦公樓市場供應(yīng)總量約在22萬平方左右，已出租面積約為19.8萬平方左右，區(qū)域內(nèi)辦公樓平均入住率達到90%左右。該區(qū)域現(xiàn)階段辦公樓多數(shù)屬于中檔次，主要集中在四川路沿線，但隨著北外灘的開發(fā)熱潮，高檔辦公樓開始在該地區(qū)內(nèi)出現(xiàn)。高寶新時代廣場為四川路沿線等級最高的辦公樓，與其遙相呼應(yīng)的是北外灘地區(qū)的上海灘國際大廈，這2幢大樓在市場供應(yīng)量及租金上均屬于該地區(qū)的前列。品質(zhì)上乘的銷售型辦公樓也開始加入了搶占市場的行列。如耀江國際，其在樓宇的品質(zhì)、配套設(shè)施、所處的位置都處于該地區(qū)的領(lǐng)先地位。同策結(jié)論：目前該區(qū)域辦公樓市場處于高速發(fā)展階段，整體物業(yè)品質(zhì)將會有較大幅度的提高，根據(jù)本案辦公物業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品特點其租金水平應(yīng)該像虹口區(qū)域看齊。從競爭角度分析，本案與此區(qū)域不會形成競爭格局。

2、楊浦區(qū)辦公樓市場簡析楊浦區(qū)辦公樓部分較為分散，而且樓宇品質(zhì)參差不齊。主要分布在以下幾個區(qū)域：臨平北路、四平路沿線；五角場區(qū)域；控江路沿線。從整體品質(zhì)來看，除了四平路上的遠洋廣場、上海商貿(mào)大廈、華西證券大廈以及控江路上的信息技術(shù)大廈、衛(wèi)百辛大廈為純辦公樓，檔次較高以外，其余樓宇均為商住兩用樓。周邊這些辦公樓中除了遠洋廣場的最小分割面積為400㎡以外，其他辦公樓分割面積均集中在100-150㎡之間。其中控江路上的五環(huán)大廈的分割面積為20-50㎡之間。

三、競爭對手分析1．租金、售價分析周邊辦公樓的租金從1.3元/㎡/天～2元/㎡/天不等。四平路沿線租金集中在1.5-1.75元/㎡/天之間。目前遠洋廣場的租金價格正在進行調(diào)整，預(yù)計該物業(yè)今年8月左右將會對外出售。而商住兩用性質(zhì)的萊克大廈目前租金為1.75/㎡/天。四平路沿線可出售辦公樓的售價集中在8500-9800元/㎡之間。控江路上出售型辦公樓均為商住兩用樓，所以售價較低，從5800-11000元/㎡不等。值得一提的是新開盤的新鳳城“銀座公寓”，其為精裝修商住兩用房，70年產(chǎn)權(quán)，與本項目產(chǎn)品類型較為相似，其于2021年7月14日開始開盤銷售，但是由于其面積較小，一房55－60㎡，總價控制相對較好，因此目前銷售情況較好，去化85%左右。

2．項目周邊在租辦公樓情況分析從我們市調(diào)的情況來看，周邊較好的辦公項目如楊浦商廈和衛(wèi)百辛大廈，基基本租完，其平均租金在2元/㎡左右，目前可供出租的房源較少，基本都是一些使用時間較長的辦公樓項目，樓層也相對較差，數(shù)據(jù)如下：名稱地址租價元/㎡/天物業(yè)管理費元/㎡/天樓層面積（㎡）備注信息技術(shù)大廈控江路1553號1.50.43F/24120㎡目前出租率99％，僅剩3、4樓衛(wèi)百辛大廈控江路1686號1.80.57F/18120㎡目前出租率在95％左右，剩余7、8樓120㎡以下辦公房源五環(huán)大廈控江路2063號1.55（含物管費）——12F/1627.88㎡僅剩一套27.88㎡房源，帶衛(wèi)生間，至9月方可入駐。數(shù)據(jù)來源：上海同策房產(chǎn)咨詢根據(jù)目前周邊在租的辦公樓出租情況基本良好，出租率均在95％以上，從租金情況來看，平均租金依據(jù)項目品質(zhì)不同在1.5－2元/㎡/天之間，并且隨著軌道交通M8號線的利好，租金仍有上漲的趨勢。從物業(yè)管理費來看，較好的辦公樓項目物管費價格基本在0.5元/㎡/天。實際使用成本在2.5元/㎡左右。從本項目自身產(chǎn)品來看，其不同于區(qū)域內(nèi)的其他辦公產(chǎn)品，擁有自己獨立的煤衛(wèi)設(shè)備，因此尤其一定的產(chǎn)品優(yōu)越性，同時結(jié)合其緊靠虹口區(qū)，比鄰大連路的交通優(yōu)勢，因此相對于其他辦公樓將有一定的優(yōu)越性。3、本項目競爭個案分析（1）.上海新鳳城項目簡介總基地面積總建筑面積容積率開盤時間目前價格8.6萬方15萬方1.742021-19900（毛坯）10000（裝修）位于內(nèi)環(huán)控江路（新華醫(yī)院斜對面）傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。距M8號線江浦路站約200米，周邊環(huán)境較好。一期為聯(lián)體別墅，在當(dāng)時少有的內(nèi)環(huán)線內(nèi)的別墅產(chǎn)品，因此在市場上引起較大的反響，從而一舉打開了品牌知名度。規(guī)劃該項目分為通過產(chǎn)品的不同分為兩大區(qū)域，西端為聯(lián)排別墅區(qū)，東側(cè)為小高層、高層公寓區(qū)。在地塊西側(cè)沿控江路一線建有勞?；顒又行模瑑?nèi)有室內(nèi)恒溫游泳池、勞模賓館等設(shè)施，充分隔離了控江路的車流對別墅區(qū)的影響，保證了私密性。公寓區(qū)采用了大圍合式的布局，將主要的綠化景觀充分包容在社區(qū)內(nèi)部，滿足了公寓房的景觀均好性。裝修本項目在今年的7月推出一幢全裝修房，面積為50-70平方米的一房及二房。根據(jù)其使用年限來看，這種小戶型產(chǎn)品是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，并非商業(yè)用房。其裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米?？驮从捎诘靥帡钇謪^(qū)的腹地，外來客源對該地區(qū)的接受度較低，另外控江路地區(qū)在楊浦區(qū)的良好環(huán)境，使得有將近80%的楊浦本地客源。而由于7月小面積房源的大量推出，使本地客源的比例有進一步的增加。營銷開盤日期售完日期銷售套數(shù)銷售率一期2021-9-232021-1262套聯(lián)排別墅100%二期2021-1至今527套95%以上一期為別墅產(chǎn)品，由于有較多的楊浦勞模依靠政府補貼購房，去化壓力較??；二期通過一期的造勢以及內(nèi)環(huán)線內(nèi)別墅社區(qū)的稀缺性，銷售情況良好，但其中大面積的三房房源由于高于原定的客源定位，去化情況較為緩慢；二期第二批房源于7月開盤，由于此次房源為小面積的全裝修房，銷售情況良好，去化速度較快。

（2）．瑞虹新城項目簡介總占地面積總建筑面積容積率開盤時間目前價格40萬方180萬方4.52021年9月11500本項目由香港瑞安集團與上海中虹集團聯(lián)手開發(fā)打造。自2021年開始第一期銷售，至今已開發(fā)了38萬方，在上海房地產(chǎn)界享有較高的聲譽。項目位于臨平北路，新港路，距周邊主要交通干道大連路、四平路、周家嘴路均在500米范圍內(nèi)，地理條件較為優(yōu)越。在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，一直是虹口區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)大盤。雖然本項目的價格一直處于虹口地區(qū)的最高位，早在2021年均價已經(jīng)達到了6500元/平方米，但由于其房型面積控制合理，總價較低，去化情況非常快?？驮丛陧椖恳黄跁r，項目的客源已經(jīng)超出了虹口區(qū)的范圍，除虹口、楊浦兩區(qū)以外的外區(qū)客源比例達到了58%以上，受過大專程度教育以上的客源比例達到78%以上。營銷開盤日期售完日期銷售面積/套數(shù)銷售率一期2021-122021-118萬方1300余戶100%二期2021-102021-220萬方100%前期客戶積累期較長，近三年的時間推出二期，從而能在短短四個月內(nèi)完成20萬方的銷售；品牌效應(yīng)明顯，由于一期的開發(fā)在市場形成較高的知名度，瑞安集團所打造的新天地更成為上海新景觀。如此知名的品牌度，對于客戶的吸引力是巨大的。

（3）．寶地?東外灘花園本項目住宅用地60274平方米，建筑面積約17萬平方米,綠化率超過50%，綜合配套占地約30000平方米，規(guī)劃約10萬平方米的商業(yè)、辦公等設(shè)施。本項目將建成集居住、商業(yè)、辦公、展示、觀光為一體的現(xiàn)代化社區(qū)。本項目南靠昆明路，東貼遼陽路，西側(cè)是拓寬后的主干道大連路，西南側(cè)300米是規(guī)劃中的M4線站點，北側(cè)600米是規(guī)劃中的M8線站點；剛剛通車的大連路隧道又拉近了該社區(qū)與陸家嘴國際金融貿(mào)易區(qū)的距離，本項目由于緊靠M4線長陽路站點，其巨大的人流將帶給其商業(yè)及辦公規(guī)劃極大的優(yōu)勢。而長陽路則是楊浦一條傳統(tǒng)的商業(yè)街。原本的商場、銀行、郵局、超市等生活配套完備。而項目本身約10萬平方米的商業(yè)將更大地依托軌道交通站點的優(yōu)勢達到開發(fā)目的。本項目推出的全新住宅形態(tài)——ArTech，更是引起了廣泛的關(guān)注?！癆rTech”是“Art”和“Technology”的縮寫，寶鋼地產(chǎn)認為：建筑=藝術(shù)＋技術(shù)＋思想，理想的生活形態(tài)應(yīng)該著眼未來的人性生活原則，介入城市與生活的變遷，“全面提升生活質(zhì)量”，將藝術(shù)與技術(shù)融會貫通，形成全新的都會生活理念。營銷方面寶地·東外灘花園將先行開發(fā)地理位置相對較弱的住宅部分。而更能夠獲得成功以及達到利潤最大化的商業(yè)及辦公樓部分將會在M4線建成通車前后進行開發(fā)，從而能夠進一步提高售價，最成功地實現(xiàn)開發(fā)計劃。而這樣也將能夠避免與本案直接發(fā)生正面競爭，更合理地規(guī)避風(fēng)險。目前，住宅部分已完成地基部分的施工，建至2層左右，預(yù)計8月左右完成售樓處，10月左右開始進入銷售。

（4）．上實海云天廣場項目位于大連路、周家嘴路兩大交通主干道的交界處，緊鄰北外灘規(guī)劃區(qū)，交通位置非常理想。由于大連路隧道通車，軌道交通四號線及八號線的建設(shè)，其先天的商務(wù)地理優(yōu)勢明顯，具有很好的市場發(fā)展空間。項目的總體設(shè)計理念為“廣義城市廣場”全方位、全開放、全流通的廣場空間向社會提供休閑慶典、假日活動的舞臺，與北側(cè)虹口區(qū)工人文化宮相輔相成。體現(xiàn)上實發(fā)展“新文化地產(chǎn)”的人文情懷。由于所處區(qū)域現(xiàn)以住宅項目為主，周邊缺乏商務(wù)氛圍；而以項目自身規(guī)模來看，5萬平方米相當(dāng)于1棟甲級辦公樓的體量，與北外灘地區(qū)相比，缺乏市場競爭力。因此，項目定位為虹口區(qū)的商務(wù)綜合樓宇，在產(chǎn)品特色上貫穿高標(biāo)準(zhǔn)軟件服務(wù)。主樓定位：總體定位公寓式辦公樓總建筑面積2.4萬平方米單元面積以70-150平方米為主面對客戶中小企業(yè)，以航運、外貿(mào)企業(yè)為主辦公樓配置硬件部分：甲級辦公樓標(biāo)準(zhǔn)的大堂、立面、智能化以及消防、夜間燈光建議；5-6部電梯軟件部分：每層設(shè)有一個LOBBY，走廊鋪設(shè)地毯，體現(xiàn)人性化。

（5）個案分析總結(jié)住宅部分：區(qū)域市場不僅在楊浦虹口等周邊地區(qū)認同度較高，在全市市場上也有較高的影響力；區(qū)域市場雖以本地周邊客源為主，但隨著市場的發(fā)育成熟，客源構(gòu)成正發(fā)生較大的轉(zhuǎn)變；虹口楊浦兩個板塊內(nèi)的客源層次雖仍有差別，但差別正逐步縮小；未來的住宅推出量較少，對本案住宅來說，產(chǎn)生客源分流的影響較??；市場價格仍處于一個高速上升階段，未來上升趨勢明顯；裝修房推出量極少，去化速度較快；區(qū)域市場對裝修房認可度較高，但對開發(fā)商實力有較高要求。商辦部分：地區(qū)市場擁有規(guī)劃上的先天優(yōu)勢，但目前尚未得到較多的利用；辦公樓市場未形成氣候，未來的推案量極少；公寓式辦公樓將成為本地區(qū)辦公樓市場的先頭產(chǎn)品。四、客戶研究分析1．客戶特征分析我司對周邊辦公樓進行了詳細的市場調(diào)研，以上列表以控江路沿線為重點舉例說明。楊浦商廈衛(wèi)百辛大廈信息技術(shù)大廈原樸圖文設(shè)計樸建筑設(shè)計上海西蒙李建筑工程設(shè)計咨詢安碩工程咨詢阿卡木建筑設(shè)計公司大亞集團信息產(chǎn)業(yè)總公司德怡建筑規(guī)劃設(shè)計公司華禾建筑設(shè)計事務(wù)所廣匯杰工程造價咨詢有限責(zé)任公司漢武規(guī)劃建筑設(shè)計公司同濟聯(lián)合建設(shè)誠杰華工程造價咨詢博景景觀建筑設(shè)計公司亞米歐軟件公司上?？铺┩ㄐ偶夹g(shù)同創(chuàng)城建規(guī)劃咨詢公司DA景觀聯(lián)合機構(gòu)上海飛達智能警示紀(jì)錄儀同奧建筑設(shè)計同劃室內(nèi)設(shè)計工程公司上海國恩商務(wù)軟件東岸建筑設(shè)計查爾斯·杜邦建筑事務(wù)所上海新萬如信息技術(shù)大德建筑設(shè)計咨詢公司國際建設(shè)承包環(huán)球網(wǎng)視國際（上海）綠建建筑裝飾設(shè)計公司同碩建筑設(shè)計上海復(fù)安信息技術(shù)開發(fā)學(xué)青圖文制作社原道景觀公司上海三高計算機中心朗天圖像PJAR（中國）建筑事務(wù)所上海統(tǒng)計學(xué)士信息系統(tǒng)陽麗裝飾國際建設(shè)承包上海匯宏建筑裝飾工程世紀(jì)都城建筑設(shè)計公司博潤建筑設(shè)計上海經(jīng)緯曉寶建筑設(shè)計研究院同一建筑設(shè)計城啟建筑藝術(shù)設(shè)計公司上海同濟宏揚軟件藍典環(huán)境藝術(shù)設(shè)計公司國際建設(shè)承包上海奧席建筑設(shè)計華相都市建筑設(shè)計公司上海銀泓園林景觀綠化工程楊浦商廈衛(wèi)百辛大廈信息技術(shù)大廈同苑建筑工程設(shè)計公司上海德邦創(chuàng)業(yè)信息技術(shù)東亞廣告裝潢上海奧豐達數(shù)字媒體技術(shù)尚網(wǎng)信息諾德建筑設(shè)計（上海）海怡建設(shè)發(fā)展上海亞電網(wǎng)絡(luò)科技上宇建筑設(shè)計咨詢公司上海大正（集團）工藝美術(shù)展覽服務(wù)渲源圖文設(shè)計制作司4漢邦軟科集團隆影建筑設(shè)計咨詢公司上海天扉信息科技深藍建筑設(shè)計咨詢公司上海趨領(lǐng)信息技術(shù)邦瓦雅設(shè)計開發(fā)公司上海展藝廣告裝潢華諫規(guī)劃設(shè)計研究中心霍夫曼信息技術(shù)（上海）東岸建筑設(shè)計天愛廣告源點建筑設(shè)計勝東建筑設(shè)計同策結(jié)論：由于受到周邊高校校園產(chǎn)業(yè)的輻射，所以部分辦公樓的客源均以高校三產(chǎn)以及建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、圖文設(shè)計、裝璜設(shè)計公司、軟件信息產(chǎn)業(yè)等為主。以上公司其中的高端客戶對個性化的辦公物業(yè)有需求，我司認為區(qū)域內(nèi)這些客戶為重點客戶。

2．分類客戶需求及業(yè)務(wù)策略已有自住客源從目前物業(yè)日還款額來看，其和目前市場平均租賃價格相符,因此對于現(xiàn)有這批自用客來說，本案的價格將非常有誘惑力，因為其只要支付首付款，就可以低于目前辦公租金的日付款，擁有和使用一套辦公房，這意味著本項目的業(yè)務(wù)前期對于周邊辦公樓內(nèi)的自住客的銷售說辭，以及業(yè)務(wù)DM拜訪將變得非常重要。潛在自住客源從目前周邊辦公樓出租情況來看，空置率較低，處于滿租狀態(tài)，可出租的物業(yè)大都為樓層較差，或者面積過小的單元，區(qū)域辦公樓市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，大學(xué)區(qū)潛在客戶較多。加之本案景觀、地段以及交通的優(yōu)勢，增強了本項目的綜合競爭力，這也意味著本項目操作風(fēng)險較低。投資客源從目前區(qū)域辦公樓租金行情來看，市場仍然處于一個低位，據(jù)我部了解，衛(wèi)百辛、楊浦商廈等項目的租金達到了2元/㎡左右，而且由于市場供不應(yīng)求，價格仍然出現(xiàn)上漲的勢頭，若我們以2.5元/㎡的租賃價格，以及11000元/㎡銷售價格來計算的話，投資回報率也達到了7.90％。加之本項目物業(yè)管理費僅為4.6元/月（折合0.15元/㎡/天），遠遠低于目前市場物業(yè)管理價格，對于投資客而言，將有較大的吸引力。

3.本案客源定位策略由于辦公環(huán)境不夠成熟，區(qū)域租金偏低，本案由于地理位置較好，靠近虹口區(qū)，面積控制合理，擁有一定市場潛力。因此根據(jù)本案產(chǎn)品設(shè)計特色，我司認為本案的客戶來源應(yīng)立足這個區(qū)域，瞄準(zhǔn)追求個性的建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、軟件信息產(chǎn)業(yè)等公司中的成長中的高端客戶，同時根據(jù)本項目的性質(zhì)，市場前景將非常看好。根據(jù)我司的實地調(diào)研，辦公物業(yè)尤其稍具檔次的物業(yè)中上述公司集中度較高。

創(chuàng)新操作二--和平花苑優(yōu)劣勢定位分析一、項目自身優(yōu)劣勢分析通過市場研究，大連路服務(wù)區(qū)尚未成形，但區(qū)內(nèi)同類物業(yè)競爭激烈。和平花園二期未來發(fā)展，分別主要有以下優(yōu)劣勢：1．優(yōu)勢：西南直對和平公園，在景觀方面擁有得天獨厚的資源。M8號線貫穿整個楊浦區(qū)，連接市中心和浦東，得到軌道交通的支持。位于虹口、楊浦交界處。周邊道路直接通向大連路隧道，地理位置較好。毗鄰控江路商業(yè)街，生活配套設(shè)施齊全。項目位于大連路、控江路路口，具有一定的商業(yè)商務(wù)氛圍。項目位于楊浦大學(xué)輻射范圍內(nèi)，受到產(chǎn)業(yè)支撐。大連路連接楊浦大學(xué)城和陸家嘴，受到浦東辦公氛圍的影響。2．劣勢：海上海項目的辦公樓定位為LOFT，產(chǎn)品較為新穎，概念突出，將成為最大的競爭對手。商鋪分割面積偏大，存在去化抗性，需要重新做產(chǎn)品定位。周邊辦公氛圍不濃，短期內(nèi)還未成氣候。項目一期為住宅，對于本項目而言存在營銷難點。周邊現(xiàn)有辦公層次很低，市場供需疲軟，需要新的概念支撐。二、項目所處辦公環(huán)境分析本案所處楊浦區(qū)擁有十分豐富的人文資源、景觀資源、交通資源和充足的未來發(fā)展資源。但是周邊辦公氛圍的發(fā)展水平卻遠遠落后一路之隔的虹口區(qū)，究其原因，除了客源原因如區(qū)域政策、區(qū)域發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律等因素之外，其主要原因在于：對楊浦區(qū)已有的資源缺乏深度挖掘，缺乏整合力；大連路的整體定位、形象還比較模糊，由于路另一側(cè)屬于虹口區(qū)，在改造大連路為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的基本框架下，未能整體規(guī)劃，合理調(diào)配各種資源。

三、項目區(qū)域未來發(fā)展趨勢分析1．大連路作為整個楊浦區(qū)規(guī)劃發(fā)展一步重要的棋子，以商貿(mào)、娛樂、辦公、居住為發(fā)展特質(zhì)，創(chuàng)新出楊浦區(qū)現(xiàn)代多功能服務(wù)區(qū)。隨著大連路周邊新建物業(yè)的相繼啟動，加上北外灘建設(shè)進程的逐漸加快，近期該地區(qū)將成為上海最重要的高檔項目集中開發(fā)的熱點之一。2.楊浦一直以來就是上海的文化中心，擁有十余所大專院校。復(fù)旦大學(xué)園區(qū)的確定在此使早已形成的學(xué)區(qū)氛圍和學(xué)區(qū)經(jīng)濟面臨新的發(fā)展機遇；3．和平花苑地處繁華的大連路、控江路口，以創(chuàng)業(yè)者公寓形態(tài)的出現(xiàn)既滿足了在大學(xué)園工作、生活的專業(yè)人士的需求，又彌補了這一區(qū)域高級辦公物業(yè)不足的空白；通過返租的方式解決了這部分自用客買不了辦公用房的問題，同時也加快了開發(fā)商的資金回籠速度。4．隨著軌道交通的建設(shè)，越來越多的外區(qū)域客將到楊浦區(qū)工作、生活和學(xué)習(xí)，緊鄰軌道交通、以創(chuàng)業(yè)者公寓產(chǎn)品為主和平花苑二期將有著巨大的市場需求。

四、市場細分，尋找機會1．現(xiàn)狀：上海辦公樓市場近期快速發(fā)展，出租市場總體市場看好，但是近期內(nèi)銷售市場已出現(xiàn)客戶觀望狀況。不少辦公樓只能低價轉(zhuǎn)讓給大集團或開發(fā)商自己親手招租。以共同生存和發(fā)展的大集團客戶少之又少，尋找難度高；招租會有比較好的長期現(xiàn)金流，但開發(fā)商資金積累過多，投資周期長。解決拓展辦公樓客源的問題，辦公樓市場銷售低迷的情況將得以改善。2．啟示2021年底，以世福匯項目的上市，給了客戶們新的投資亮點。運用傳統(tǒng)的商鋪返租的銷售方式，100萬總額左右的世福匯項目成為特色包租經(jīng)營的成功范例。同一開發(fā)商的金銀匯也從從原來的自用型轉(zhuǎn)型為“中福大酒店”，中遠集團也在東城推出了同類型的辦公套房產(chǎn)品，以包租自用結(jié)合的方式，在銷售經(jīng)營上辦出特色，成了新亮點。3．主題以創(chuàng)業(yè)者中心為定位方向，通過對項目本身及周邊市場深入調(diào)查分析，將和平花苑二期定位為一個：1）銷售上針對投資客；2）使用上針對大學(xué)園區(qū)專業(yè)人士；以服務(wù)建筑、設(shè)計、廣告、法律、圖文、軟件信息產(chǎn)業(yè)為功能定位，通過包租的營銷方式向市場進行公開推廣。

創(chuàng)新操作三：成功創(chuàng)業(yè)者公寓定位操作工具產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位價格定位建議交付標(biāo)準(zhǔn)定位目標(biāo)市場定位經(jīng)營方式定位軟件服務(wù)定位創(chuàng)業(yè)者公寓定位

一、本案的產(chǎn)品形象定位價格定位建議交付標(biāo)準(zhǔn)定位目標(biāo)市場定位經(jīng)營方式定位軟件服務(wù)定位創(chuàng)業(yè)者公寓定位1．主題定位策略MYSTUDIO--上海市首個高檔創(chuàng)業(yè)者公寓STUDIO補充，形成STUDIO補充，形成STUDIO（創(chuàng)業(yè)者公寓）辦公，住宅混雜－居家私密、辦公商務(wù)氛圍都不強傳統(tǒng)商住樓STUDIO（創(chuàng)業(yè)者公寓）STUDIO（創(chuàng)業(yè)者公寓）公共資源生活服務(wù)商業(yè)配套創(chuàng)業(yè)空間休閑空間…………獨特的STUDIO（創(chuàng)業(yè)者公寓）概念營銷

2．本案主題定位的功能以獨有的產(chǎn)品形態(tài)做文章，結(jié)合本案的景觀、交通優(yōu)勢，提升產(chǎn)品形象價值，使本案的形象和大連路的發(fā)展形象相結(jié)合進一步拉近和展示大連路的發(fā)展趨勢，突出城市中心提供復(fù)旦科技園區(qū)政策優(yōu)惠，提升項目附加值

3.本案開發(fā)主題理念的抗風(fēng)險性研究上述的分析中，我們可以看出所有的優(yōu)勢和價值提升主要基本于大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的發(fā)展所推動的。前提是大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的發(fā)展運行良好，但是市場是具有不可預(yù)見性，而且大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的優(yōu)勢資源尚不能及時提供本案借用，若有風(fēng)險，本案的開發(fā)主題理念應(yīng)具有轉(zhuǎn)化危機，抵御風(fēng)險的能力。當(dāng)出現(xiàn)以下危機和風(fēng)險時，本案主題定位的應(yīng)對策略：大連現(xiàn)代服務(wù)區(qū)發(fā)展出現(xiàn)滯后大連現(xiàn)代服務(wù)區(qū)發(fā)展出現(xiàn)滯后辦公的氛圍不足，其他辦公項目發(fā)展滯后，成形周期較長軌道交通的施工速度慢，通車時間延后大學(xué)城產(chǎn)業(yè)功能發(fā)展滯后，經(jīng)濟效益少，輻射作用弱激活辦公樓宇的創(chuàng)業(yè)功能，市場自我調(diào)節(jié)，使項目和大學(xué)城連接為網(wǎng)絡(luò)，并輻射到東外灘，帶動新的發(fā)展契機STUDIO辦公樓的特性，商務(wù)輻射范圍集中，強化大連路交通網(wǎng)絡(luò)功能，形成區(qū)域化辦公概念利用陸家嘴辦公區(qū)輻射影響，通過北外灘和東外灘的商務(wù)區(qū)建設(shè)，激活都市辦公圈的商務(wù)功能，化解危機

4.主題定位總結(jié)本案的STUDIO（創(chuàng)業(yè)者公寓）的主題發(fā)展方向，具有一定的獨立性、獨特性和新穎性，可作為獨立發(fā)展的小型商務(wù)項目，也可以從屬大的區(qū)域發(fā)展，具有較強的危機轉(zhuǎn)換能力和抗風(fēng)險能力，可以通過市場的自我調(diào)節(jié)體系，利用周邊諸多新興區(qū)域概念，激活本案的辦公商務(wù)功能，吸引客戶關(guān)注。

二、目標(biāo)市場定位策略根據(jù)本案產(chǎn)品設(shè)計特色，我司認為本案的客戶來源應(yīng)立足大學(xué)區(qū)域，瞄準(zhǔn)追求個性的建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、軟件信息產(chǎn)業(yè)等公司中的成長中的高端客戶，同時根據(jù)本項目的性質(zhì)，市場前景將非?？春?。根據(jù)我司的實地調(diào)研，辦公物業(yè)尤其稍具檔次的物業(yè)中上述公司集中度較高。從未來引進的客戶形態(tài)來看，由于受到周邊高校校園產(chǎn)業(yè)的輻射，所以部分辦公樓的客源均以高校三產(chǎn)以及建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、圖文設(shè)計、裝璜設(shè)計公司、軟件信息產(chǎn)業(yè)等為主。以上公司其中的高端客戶對個性化的辦公物業(yè)有需求，我司認為區(qū)域內(nèi)這些客戶為重點客戶。創(chuàng)業(yè)者公寓客戶群分析的三個層次層次一基本消費群體－投資客戶動機層次，需制定客戶認可的回報率層次二超級消費群體－自購客戶通過設(shè)置自用層滿足其購買需求層次三典型承租群體－創(chuàng)業(yè)客戶行為反應(yīng)層次，主要制定客戶消費的一般租金狀況從上述客戶分析可以看到，本案經(jīng)營策略的重點和難點在于同時滿足層次一和層次三兩種不同客戶。投資客戶以利益最大化為消費動機，而創(chuàng)業(yè)客戶以成本最低化為承租行為動機，因此在規(guī)劃良好的產(chǎn)品的同時，制定合理的回報率將是本項目成功的關(guān)鍵。

三、交付標(biāo)準(zhǔn)定位考慮到本項目作為STUDIO（創(chuàng)業(yè)者公寓）的產(chǎn)品定位，以及未來目標(biāo)客戶對于創(chuàng)業(yè)者公寓作為裝修物業(yè)進行交付有一定的認同度，同時為了提升物業(yè)品質(zhì)、增加樓盤產(chǎn)品附加值，便于后期的快速去化，因此我司建議本項目可采用簡單裝修交付。由于項目本身的定位以簡單、實用為主要目標(biāo)，因此在裝修定位上宜采用簡單裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)基本在500元/平方米左右。

典型500元/M2（建面）主要裝修材料配置一覽進戶門杰陽全鋼分戶防盜安全門地板康派斯（星林）、高級復(fù)合地板墻、地磚安博面磚、防滑地磚衛(wèi)生間PVC吊頂、雅美、四維五件套、奧普浴霸、墻面涂料立邦、莫威爾（美）廚房大理石/防火板灶臺、灶具（美的）油漆常春藤門/夾板港龍工藝門/福牌山毛櫸木夾板電線熊貓牌水管皮爾薩PP-R冷熱水管開關(guān)插座遠東客廳吊頂石膏吊頂線條穗華石膏線、金龍山毛櫸木線注：以上配置僅供參考，實際價格以最終方案為準(zhǔn)

四、價格定位建議注：以上配置僅供參考，實際價格以最終方案為準(zhǔn)房型面積列表實際可售面積(㎡)總套數(shù)二房面積段套數(shù)三房面積段套數(shù)5號樓10800.0484100.863－108.64628137.01－140.01566號樓12245.8196100.516－109.1432129.54－137.88647號樓14782.0412497.02－104.6962124.71－135.8362合計37827.89304——122——182數(shù)據(jù)來源：同策房產(chǎn)研展部上海辦公樓市場目前成為一個新熱點，而楊浦區(qū)純辦公樓市場缺乏辦公氛圍，目前并不火爆，本案由于靠近楊浦大學(xué)城，各大高校云集等因素，因此部分以建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、軟件信息等產(chǎn)業(yè)為主的成長型企業(yè)將成為主要的客戶來源，加之地塊交通便捷，景觀優(yōu)勢佳，商業(yè)氛圍好、辦公面積分割適宜的優(yōu)勢，因成為區(qū)域以服務(wù)成長型企業(yè)為主的，自由空間較大的商住兩用型物業(yè)。銷售價格為均價11000元/㎡左右。

五、經(jīng)營方式定位1．返租回報經(jīng)營方式說明返租回報使投資者以按揭形式將物業(yè)買下，然后再返交回開發(fā)商，而開發(fā)商負責(zé)轉(zhuǎn)租出去，再將租金返還給投資者。返租回報必需由實力雄厚、口碑好的開發(fā)商來操作，而且，物業(yè)的地理位置與周圍的發(fā)展前景良好，可以保證投資者的利益，最大限度的降低投資風(fēng)險。利用這種方式進行銷售，開發(fā)商需要尋求到好的合作伙伴，能以不低于回報率的價錢把物業(yè)租出去。

2．返租回報的實現(xiàn)方式返租回報對于投資者和開發(fā)商而言都有不確定的風(fēng)險，因此確定返租回報的實現(xiàn)方式非常重要。不確定風(fēng)險產(chǎn)生原因開發(fā)商短期經(jīng)營風(fēng)險后期運營風(fēng)險短期內(nèi)辦公氛圍不濃厚，回報率低返租協(xié)議過期后客戶是否愿意再次返租的不確定性投資者回報取得風(fēng)險利潤變動風(fēng)險未來租金變動風(fēng)險開發(fā)商及其合作伙伴的經(jīng)營品牌及其信譽度未來銀行利潤提升可能性大，每月還款增加，成本提升兩三年后大連路辦公氛圍成形，租金及物業(yè)售價看漲因此我司建議和平花苑二期·創(chuàng)業(yè)者公寓項目在提供投資者返租上需采取以下實現(xiàn)方式，以降低兩者各自的風(fēng)險；針對回租產(chǎn)品部分，在銷售合同制定的同時與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，即兩本合同同時簽訂同時公證同時登記，以確保返租行為實現(xiàn)；回租方式采取長短結(jié)合的方式，短期內(nèi)（一般3年以內(nèi)）提供較低的回報；三年過后，隨著物業(yè)的升值和租金的提升，向投資者提供較高的回報。

3．目前上海投資性產(chǎn)品回租年限、年投資回報率一覽表樓盤名稱區(qū)域包租年限年投資回報率世福匯黃浦10年6.5％駿豪國際黃浦一年簽約8％美麗園大酒店靜安10年7％大眾河濱普陀5年6.8％外灘自由自宅黃浦3-8年7％萬源晶典浦東5年8％中遠行家浦東10年前6年：6％后4年：逐年遞增九龍錦江大酒店浦東10年8％莫耐印象長寧10年8％名仕帝庭閣徐匯2年8％贏家時代閘北8年8％數(shù)據(jù)來源：上海同策房產(chǎn)咨詢研展部

比較普遍的是，開發(fā)商承諾的包租年限較長，多數(shù)長達10年；但是市場更易于接受包租年限較短的產(chǎn)品。例如駿豪國際僅包租一年，開盤一個月就宣告售罄；回報率不高于8％。這是由于加上稅金、物管費等成本費用，實際回報已經(jīng)達到10％左右，甲方風(fēng)險已經(jīng)相當(dāng)高；比較穩(wěn)妥的回報率在6％-8％之間；這些項目都有少量自用層對外銷售，以滿足一些客戶的自用需求；回報率需依據(jù)項目的售價和市場的租金行情具體制定。

4．本案回報率測算本項目的投資回報以131.23㎡的三房為例，若各項指標(biāo)均取均值計算，對其投資回報進行推算：投入：單價11000元，總價144.35萬元，首付30%：貸款101萬元，還貸總額為（假設(shè)10年還貸）128.62萬元。出租回報率：根據(jù)目前周邊辦公樓物業(yè)的租金推算，該種房型租金約為9500元/月（單位租金以2.5元/平方米·天計，扣除物業(yè)管理費），出租回報率為9500元/月×12月÷144.35萬元＝7.90%投資者收益率：由于投資者有貸款部分，所以實際收益會略有降低，投資者實際收益率為9500元/月×12月÷（43.30萬元+128.62萬元）＝6.63%。考慮到本項目優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，因此承諾6％的回報率將有一定的保障，而對投資者而言，扣除所交貸款，實際收益率仍高達6.63％，制定6％的投資回報具有可實施性。

5.本案經(jīng)營方式建議依據(jù)以上分析，我司建議和平花苑二期·創(chuàng)業(yè)者公寓采取以下方式進行銷售：銷售方式產(chǎn)品比例面對客戶具體銷售策略包租出售90％投資者簽訂銷售合同的同時，簽訂三年6％的返租協(xié)議直接出售10％自用者設(shè)置自用層

六、軟性服務(wù)功能定位為更有利于本項目創(chuàng)業(yè)者公寓－studio的整體形象塑造，以及楊浦首個創(chuàng)業(yè)者公寓品牌的建立，因此也應(yīng)在軟件的服務(wù)上為未來的客戶提供一定的便利，我司將從以下幾點來確定本項目的軟件服務(wù)定位，以吸引投資及創(chuàng)業(yè)者。稅收政策優(yōu)惠建議提供企業(yè)進駐基地及有關(guān)工商登記、稅務(wù)登記、科技經(jīng)營證書、財稅優(yōu)惠政策等方面的咨詢和“一條龍服務(wù)”。提供復(fù)旦科技園優(yōu)惠政策：第一年免收所得稅；第二年起，三稅（增值稅、儲蓄稅、所得稅）并收，建議按照以下比例返還：三稅總額返還比例<25萬30%25-50萬40%>50萬50%對于科技含量較高的企業(yè)，以及知名學(xué)府畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，稅費可酌情減免。代辦服務(wù)事務(wù)為便于企業(yè)進駐，提供入駐企業(yè)代辦服務(wù)事務(wù)。具體參考復(fù)旦科技園相關(guān)事務(wù)列項如下：項目申請服務(wù)。創(chuàng)新基金申請，科研公關(guān)、成果推關(guān)以及項目計劃申請等；資金融通服務(wù)。代辦企業(yè)發(fā)展基金貸款申請，財政擔(dān)保，申請融通各類投資渠道；咨詢評估服務(wù)。代辦聯(lián)系無形資產(chǎn)評估，法律咨詢，產(chǎn)品檢測，管理培訓(xùn)等中介服務(wù)、咨詢。人事服務(wù)。代辦人事管理，戶口掛靠，人員招聘，職稱評定等各類人事服務(wù)。利用政府網(wǎng)絡(luò)平臺進行招商引資為了更有利于本項目整體高檔創(chuàng)業(yè)者公寓形象的塑造，應(yīng)搭建更為有效的操作平臺，進行現(xiàn)象的推廣以及宣傳，結(jié)合本項目的市場以及客源定位，以及扶持鼓勵科技型、建筑型產(chǎn)業(yè)的定位。我司建議利用楊浦區(qū)政府的網(wǎng)絡(luò)平臺進行整體宣傳，以扶持鼓勵科技型、建筑型產(chǎn)業(yè)進駐。引進區(qū)政府下屬企業(yè)前期區(qū)政府下屬企業(yè)的入駐，將有助于樓盤未來整體住戶品質(zhì)的提升，創(chuàng)造良好的市場口碑，并且樹立創(chuàng)業(yè)者，購房者對本案的信心，有利于項目未來的銷售操作。同時，在后期優(yōu)惠政策制定上，將對區(qū)政府下屬企業(yè)推出更多的優(yōu)惠政策。免物業(yè)管理費為了有別于普通住宅公寓，更好的體現(xiàn)本項目創(chuàng)業(yè)者公寓-studio的產(chǎn)品定位，為項目創(chuàng)業(yè)型辦公客源提供更為便利完善的服務(wù)，因此我司建議在項目交付使用后的三年內(nèi)免收取物業(yè)管理費用。

七、項目經(jīng)營前景總結(jié)1．以目前創(chuàng)業(yè)者公寓售價11000元/平方米計，參考周邊租金水平，租金以2.5元/平方米·天左右（建筑平米），除去物業(yè)管理費等因素，可承諾三年6％的租金回報率，使購買物業(yè)的顧客看到良好獲利前景，有效帶動創(chuàng)業(yè)者公寓的銷售；2．和平花苑二期項目周邊環(huán)境及自身特點，使其具備了實現(xiàn)“創(chuàng)業(yè)者公寓－studio”定位成功的可能性；3．實現(xiàn)目標(biāo)承租客源大有作為。大學(xué)城區(qū)域周邊辦公環(huán)境普遍不佳，本案處于大連路“龍頭”位置，且具有較高辦公品質(zhì)和產(chǎn)品主題特色，易于被高校三產(chǎn)以及建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、圖文設(shè)計、裝璜設(shè)計公司、軟件信息產(chǎn)業(yè)等接納；4．通過本項目的成功入市，結(jié)合楊浦區(qū)整體規(guī)劃，突出高校產(chǎn)業(yè)，成為開發(fā)大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)理念的領(lǐng)跑者，帶動周邊其他項目和區(qū)域整體商務(wù)成熟度的提升。

中式快餐店創(chuàng)業(yè)計劃書一、項目簡介快餐（QuickLunch），是指預(yù)先做好的能夠迅速向顧客提供食用的飯食，如漢堡包、盒飯等，港臺一帶將快餐稱作速食、即食、便當(dāng)。無論是西式快餐還是中式快餐，均體現(xiàn)了方便、節(jié)時、可充當(dāng)主食的特征。快餐起源于西方快節(jié)奏的生活方式，英語稱為“QuickMealorFastFood”。以肯德基和麥當(dāng)勞為代表的西式快餐進入中國之后，其標(biāo)準(zhǔn)化的烹飪方式瞬間贏得了消費者的青睞，也顛覆了人們心中對快餐的傳統(tǒng)理解定義。實際上，就快餐而言，中式的餛飩、面條等也屬于快餐范疇，只是相對于西式快餐而言，因缺乏標(biāo)準(zhǔn)化管理而難以獲得市場認可。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，應(yīng)運而生的盒飯，成為中式快餐的典型代表，這是中式餐飲在吸收西式快餐文化元素的基礎(chǔ)上，自然而然形成的新型飲食文化，它以明快、方便、節(jié)時、產(chǎn)品豐富等特征，贏得了消費者的認可和喜愛。現(xiàn)代中式快餐體現(xiàn)的是西式快餐與傳統(tǒng)中式快餐的有機融合，既注重了西式快餐的標(biāo)準(zhǔn)化管理，又保留了傳統(tǒng)中式餐飲的營養(yǎng)特征；如何平衡和銜接中式與西式快餐文化的元素，成為現(xiàn)代中式快餐走向市場的基礎(chǔ)和核心。二、項目認知近來，中式快餐相對于西式快餐而言，其餐飲優(yōu)勢開始逐漸凸現(xiàn)。其原因在于西式快餐經(jīng)過幾年的快速發(fā)展以后，逐漸顯現(xiàn)出五大“通病”：首先是產(chǎn)品種類較少，選擇受限；其次產(chǎn)品以油炸食品為主，高熱量、高脂肪；再次產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中蔬菜品種少，西式口味不受本地消費者歡迎；此外產(chǎn)品終年不變，缺少創(chuàng)新；最后，糟糕的是，它往往還鼓勵消費者多吃，尤其是少年和兒童。事實上，無論在海外還是國內(nèi)，在食品安全日益深入人心的新形勢下，以漢堡和油炸為主要特點的傳統(tǒng)西式快餐，已經(jīng)遭遇到越來越多的消費者摒棄。高脂肪、高熱量甚至涉嫌含有致癌物質(zhì)的西式快餐在國外一直備受指責(zé)，西式快餐形象在國人心目中已經(jīng)大打折扣了。在美國加州有關(guān)薯條致癌物警示標(biāo)志公訴的12個國際知名快餐企業(yè)名單中，肯德基赫然在列?！爸惺娇觳褪袌鎏罅?，而洋快餐近來爭議很大，進軍中式快餐是明智的選擇?！敝袊腼儏f(xié)會一位權(quán)威專家指出。市場經(jīng)濟的今天，中國飲食業(yè)隨著經(jīng)濟的發(fā)展，行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化?？觳蜆I(yè)以其方便、快捷、舒適、清潔的特點逐漸被億萬大眾接受，成為飲食業(yè)的主角和先鋒。在眾多酒店、飯館生意越來越清淡的情況下，中式快餐顯示出強勁的發(fā)展勢頭和廣闊的市場前景。眾多專家指出，近年來，隨著“健康、營養(yǎng)”等飲食理念逐漸風(fēng)行，中式快餐業(yè)的增長已經(jīng)超過了西式快餐的市場增長。相信不久的將來，中式快餐很可能出現(xiàn)全國性的知名品牌，中式快餐將一改昔日西式洋快餐一統(tǒng)天下的局面。三、經(jīng)營模式我們的門店選址在寫字樓，文教區(qū)和居民區(qū)之間。店面在30—40平方米，廚房較小約為8個平方。顧客群為需要提供快速就餐服務(wù)且喜歡中式餐不愿意放棄飲食樂趣的人群，就餐標(biāo)準(zhǔn)在8-20元/人?餐之間，主要針對上班一族和學(xué)生群體。因為剛起步，規(guī)模不大，所以可以先利用自家的廚房作一些菜的初加工。門店的廚房以電為主要能源，煤氣等明火能源只在突然停電時使用，這是因為我的加工工藝只需使用電能就可以了，而且目前使用煤氣的成本已經(jīng)相當(dāng)高。早中晚餐綜合的中式快餐：重點以大眾消費需求為主，按需所供，隨客下菜，地點多設(shè)在商業(yè)區(qū)某個巷口，或社區(qū)門前，有些在大社區(qū)院內(nèi)，比較受大眾消費者歡迎，特別是收入較低的打工者和周邊居民。菜品：餐飲店要立足根基，最根本的就是菜品，無論裝修怎么考究，服務(wù)如何周到，出菜速度多少快捷，如果菜不好吃，照樣也沒人光顧，即便光顧那也已經(jīng)不是真正的餐飲店了。同一道菜的口味要保持一致，不可以這次是這種風(fēng)味，下次變成了另外一種風(fēng)味，口味一旦確立就不能輕易改變。這個說起來似乎容易做起來卻是相當(dāng)難，因為傳統(tǒng)中式菜復(fù)雜的加工烹飪過程中無論哪個環(huán)節(jié)出錯都會導(dǎo)致菜品的差異。其實這些正是這些年來我一直在研究的—標(biāo)準(zhǔn)化的做菜方法，目前我已經(jīng)做出標(biāo)準(zhǔn)化的菜系，形成了五十多只菜的特別配方，并能根據(jù)菜色搭配做出調(diào)整。菜色：菜色太少會讓人覺得選擇面小甚至無菜可吃，過多又會使員工操作變得復(fù)雜由此也會增加門店的運營成本，因此提供多少菜色，如何確立菜色也是一個大問題。按照我目前的想法，每天要準(zhǔn)備5個冷菜，30個品種的熱菜，包括自創(chuàng)的特色菜、家常的杭幫菜、粵菜以及川菜。然后每月進行統(tǒng)計，淘汰1—2個最少人點的菜，加進幾個新菜，品種控制在30個以內(nèi)。菜色在保持全年基本不變的情況下根據(jù)季節(jié)進行一定調(diào)整。出菜速度：快餐相對于普通的餐飲，最大的特點就在“快”上，因此快餐還應(yīng)在保證菜品的條件下，盡可能縮短出菜周期。而我的做菜方法正符合這一要求，能夠大大降低出菜所需時間，保證快速出菜。不同時段的側(cè)重點：午餐和晚餐是中國人的正餐，應(yīng)以炒菜為主，配以一定的冷菜，同時提供蓋澆飯;早餐由員工按配方做粥飯面點;下午和夜宵提供休閑餐，以奶茶、冰品、面點為主。冬天的時候再加上幾個特色火鍋。比如早餐其經(jīng)營品種主要有3類，既粥類(包括豆沫、糊辣湯、黑米粥、南瓜粥、小米粥、玉米糝粥等)、油炸面食類(包括碎油條、油餅、油菜角、油饃等)和非油炸面食類(包括肉餡包子和素餡包子)，另配有熟雞蛋和咸鴨蛋。菜價：定位在家常菜的水平，蔬菜5元/份，葷菜812元/份，套餐按照菜量和種類搭配不同定價在615元/份。各式小吃的定價視成本與市場價格而定。同時為了招睞更多顧客，每半月推出1—2個特價菜。服務(wù)：任何一家企業(yè)如果沒有良好的服務(wù)就不能長久興旺地生存，服務(wù)的背后其實是員工的態(tài)度，只有員工滿意，才能讓顧客滿意。因此我們要對員工進行培訓(xùn)和激勵，先培訓(xùn)后上崗，同時門店制定細化標(biāo)準(zhǔn)以供實施操作與監(jiān)督考核。有了滿意的員工，我們就能為顧客提供良好的服務(wù)，高品質(zhì)的菜肴，快速的上菜速度。中式快餐店的服務(wù)項目因經(jīng)營者的能力和經(jīng)營特色而有所側(cè)重，作為中式快餐店，除了要求店堂整潔光亮外，在裝潢裝飾方面沒有特別講究。中式快餐店的服務(wù)項目主要集中于服務(wù)的菜肴內(nèi)容，快餐店的菜品設(shè)計應(yīng)注重和講究營養(yǎng)衛(wèi)生、制作方便快捷，而且每天應(yīng)選購最新鮮的蔬菜、魚、肉、禽蛋、水果作為加工原料?？觳偷瓴穗绕贩N一般不多，主要是幾種或系列特色風(fēng)味，并且產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，中式快餐店的經(jīng)營具有以下幾點特征：菜單簡明，減少了顧客對菜品的選擇時間；服務(wù)迅速高效，點選的食品既可在餐廳內(nèi)食用，又可帶出店外；快餐店中新菜品易被顧客接受；多變的菜品，富含豐富的營養(yǎng)4.采用流水線生產(chǎn)，制作成本低廉，菜品價格便宜。5.富含豐富的營養(yǎng)。成本及利潤成本：1.房租：40000元/年(半年一付=20000元);2.餐飲店的轉(zhuǎn)讓費：估計為25000元;3.裝修：5000元;4.設(shè)備：10000元;5.辦證等營業(yè)費用：2000元;6.流動資金：8000元;餐飲業(yè)