身邊的一片藍(lán)海

——社區(qū)商業(yè)Confidential&Private致：和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）2014年6月19日高周轉(zhuǎn)的規(guī)?；康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)幾近飽和，許多富有遠(yuǎn)見(jiàn)的地產(chǎn)商開(kāi)始遠(yuǎn)“開(kāi)發(fā)”、親“運(yùn)營(yíng)”。萬(wàn)科的“五菜一湯”、花樣年的“彩生活”社區(qū)、北大資源的“資源家”...這些房企布局社區(qū)商業(yè)的動(dòng)作，奏響了大開(kāi)發(fā)時(shí)代向大物管時(shí)代轉(zhuǎn)軌的前奏。

——和君管理咨詢(xún)白志強(qiáng)目錄第一部分定義與特征分析第二部分社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)第三部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃1社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義--社區(qū)商業(yè)的類(lèi)別--社區(qū)商業(yè)的角色--社區(qū)商業(yè)的問(wèn)題--一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的類(lèi)別|社區(qū)商業(yè)的角色何謂社區(qū)商業(yè)歷史起源（時(shí)間、背景、特征）商業(yè)特征：顧客屬地性、業(yè)種配套性、日常便利性、服務(wù)親和性、贏(yíng)利穩(wěn)定性、需求依賴(lài)性基本屬性：屬地型商業(yè)

.社區(qū)商業(yè)類(lèi)型——?jiǎng)澐謽?biāo)準(zhǔn)

一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的類(lèi)別|社區(qū)商業(yè)的角色交通時(shí)間服務(wù)規(guī)模載體建筑形式商業(yè)布局社區(qū)規(guī)模商住比指標(biāo).輻射型5％—11％，商業(yè)體量大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高，更多側(cè)重于超市、餐飲和休閑等，有些外向型社區(qū)商業(yè)會(huì)建社區(qū)MALL，俗稱(chēng)“鄰里中心MALL”

。人均商業(yè)面積在0.8-1.2㎡之間中間型2％—5％，主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊，中間型則約50%業(yè)態(tài)為超市和餐飲。人均商業(yè)面積在0.6-0.8㎡之間內(nèi)向型2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，更強(qiáng)調(diào)醫(yī)療等服務(wù)配套型業(yè)態(tài)。人均商業(yè)面積在0.6㎡以下社區(qū)商業(yè)類(lèi)型--按照商住比指標(biāo)分類(lèi)一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的類(lèi)別|社區(qū)商業(yè)的角色.社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時(shí)間為15分鐘左右

有專(zhuān)家把構(gòu)建社區(qū)購(gòu)物網(wǎng)稱(chēng)作“51015”社區(qū)商業(yè)類(lèi)型--按照交通時(shí)間分類(lèi)一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的類(lèi)別|社區(qū)商業(yè)的角色居民出家門(mén)步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行15分鐘可到達(dá)社區(qū)購(gòu)物中心。.便利級(jí)商業(yè)面積一般在3000平米以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；鄰里級(jí)商業(yè)面積一般在3000-20000平米，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；社區(qū)級(jí)商業(yè)面積一般在20000-50000平米，以生活百貨或大賣(mài)場(chǎng)為主力店，輔助其它專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)賣(mài)、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。社區(qū)商業(yè)類(lèi)型--按服務(wù)規(guī)模分類(lèi)一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的類(lèi)別|社區(qū)商業(yè)的角色.社區(qū)商業(yè)類(lèi)型--按載體建筑形式分類(lèi)底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨(dú)立型商業(yè)一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的特征|社區(qū)商業(yè)的角色.社區(qū)商業(yè)類(lèi)型--按照布局分類(lèi)一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的特征|社區(qū)商業(yè)的角色散點(diǎn)式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)購(gòu)物中心型商業(yè).社區(qū)商業(yè)類(lèi)型--按照布局分類(lèi)一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的特征|社區(qū)商業(yè)的角色內(nèi)部型商業(yè)外部型商業(yè)兼有型商業(yè)萬(wàn)科城望京凱德mall杭州萬(wàn)象城.社區(qū)商業(yè)類(lèi)型--按照社區(qū)規(guī)模分類(lèi)小型社區(qū)商業(yè)人口規(guī)模：300-700戶(hù)（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會(huì)管轄規(guī)模）人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個(gè)別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)商業(yè)交通時(shí)間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)商業(yè)功能滿(mǎn)足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的特征|社區(qū)商業(yè)的角色.中型社區(qū)商業(yè)人口規(guī)模：2000-5000戶(hù)；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購(gòu)物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；商業(yè)交通時(shí)間：步行10分鐘以?xún)?nèi)；商業(yè)功能滿(mǎn)足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類(lèi)型--按照社區(qū)規(guī)模分類(lèi)一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的特征|社區(qū)商業(yè)的角色.大型社區(qū)商業(yè)人口規(guī)模：1-1.5萬(wàn)戶(hù)（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購(gòu)物中心或社區(qū)購(gòu)物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時(shí)間：步行15分鐘以?xún)?nèi)；商業(yè)功能滿(mǎn)足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)；社區(qū)商業(yè)類(lèi)型--按照社區(qū)規(guī)模分類(lèi)一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的類(lèi)別|社區(qū)商業(yè)的角色.社區(qū)商業(yè)的角色一、社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義|社區(qū)商業(yè)的特征|社區(qū)商業(yè)的角色品質(zhì)的試金石.2社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別—社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法--住宅地產(chǎn)的產(chǎn)品相對(duì)來(lái)說(shuō)是獨(dú)立的、封閉的、標(biāo)準(zhǔn)化的；社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品是公眾的、共享的、個(gè)性化的。區(qū)別一產(chǎn)品二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.住宅賣(mài)給的是居住的消費(fèi)者；社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)給的是兩種人：一是自營(yíng)戶(hù)，二是投資客。區(qū)別二對(duì)象二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.住宅地產(chǎn)的消費(fèi)是終端，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)只是開(kāi)端。區(qū)別三消費(fèi)環(huán)節(jié)住宅賣(mài)的是一種生活品質(zhì)或者是生活方式；社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的賣(mài)點(diǎn)是反復(fù)向消費(fèi)者傳遞投資的價(jià)值以及投資的信心。區(qū)別四銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)住宅地產(chǎn)在出售以后會(huì)提供相關(guān)的售后服務(wù)；社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)提供的售后服務(wù)除了住宅物業(yè)服務(wù)以外，重點(diǎn)還在于經(jīng)營(yíng)理念及經(jīng)營(yíng)技巧指導(dǎo)的服務(wù)。區(qū)別五售后服務(wù)二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售策略通過(guò)主要產(chǎn)品順序及數(shù)量來(lái)實(shí)現(xiàn)；社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售策略主要通過(guò)商業(yè)的招商、經(jīng)營(yíng)、管理來(lái)促進(jìn)、保障銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)。區(qū)別七銷(xiāo)售策略住宅地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略是針對(duì)商品的戶(hù)型、環(huán)境、客戶(hù)等采取的營(yíng)銷(xiāo)方式；社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略重點(diǎn)在于，在明確了商業(yè)定位之后，在銷(xiāo)售過(guò)程中有后續(xù)的招商推進(jìn)，邊賣(mài)邊招商，相互促進(jìn)，通過(guò)招商推動(dòng)銷(xiāo)售。區(qū)別六營(yíng)銷(xiāo)策略二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.區(qū)別八銷(xiāo)控策略經(jīng)營(yíng)品類(lèi)的銷(xiāo)控投資類(lèi)型的銷(xiāo)控售與不售的銷(xiāo)控住宅的銷(xiāo)控策略主要在于對(duì)產(chǎn)品區(qū)域和戶(hù)型的把控；社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)控策略主要有三點(diǎn)，即：二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.資本收益回報(bào)區(qū)別九投資回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營(yíng)收益回報(bào)住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)方式主要指開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的回報(bào)方式；社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)方式主要有三種，即：二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.區(qū)別十專(zhuān)業(yè)程度住宅地產(chǎn)的運(yùn)作以標(biāo)準(zhǔn)化為主；社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作是個(gè)性化的，對(duì)專(zhuān)業(yè)的要求較高，主要在銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)、招商招租、運(yùn)營(yíng)管理以及資本運(yùn)作方面。二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.

社區(qū)商業(yè)的銷(xiāo)售模式純銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售短期返租銷(xiāo)售長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售一般為一到三年返租一般為八到十年返租二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.優(yōu)勢(shì)：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用：

商業(yè)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶(hù)缺乏了解；純街鋪銷(xiāo)售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。純銷(xiāo)售模式二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.帶租約銷(xiāo)售模式優(yōu)勢(shì)：通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷(xiāo)售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷(xiāo)售難度較大，特別是大鋪；銷(xiāo)售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類(lèi)手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷(xiāo)售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。短期返租(1-3年)二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷(xiāo)售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶(hù)層面，有利于加快項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。短期返租(8-10年)二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法.30二、社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)社區(qū)商業(yè)與住宅營(yíng)銷(xiāo)的十大區(qū)別|社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售四法四法之外的銷(xiāo)售困境緣何而來(lái)？產(chǎn)品。。客群。。價(jià)格。。.3定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析--社區(qū)商業(yè)定位策劃--社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合--社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局--社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析考量項(xiàng)目周邊主要要素人口統(tǒng)計(jì)消費(fèi)群特征分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）人車(chē)流量統(tǒng)計(jì)分析商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析市政規(guī)劃分析商業(yè)物業(yè)條件分析三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局.社區(qū)商業(yè)的定位功能定位按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；業(yè)態(tài)類(lèi)型日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂(lè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)較少；形象定位低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；名稱(chēng)建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)等來(lái)確定）。1、市場(chǎng)定位三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局顧客是誰(shuí)顧客規(guī)模顧客特征：肖像描繪2、顧客定位三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等。3、規(guī)模定位商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類(lèi)型的基本要素之一，特別是對(duì)于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)模定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。規(guī)模定位中主要考慮：三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局住宅樓盤(pán)的整體風(fēng)格項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等4、主題定位商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素：三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局“萬(wàn)科”社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)格局在業(yè)內(nèi)被戲稱(chēng)為“五菜一湯”，即超市、便利店、洗衣店、銀行、餐飲和醫(yī)療。三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)超市餐飲服務(wù)配套生活居家休閑輻射型45%12%7%2%24%中間型30%24%25%6%8%內(nèi)向型22%18%18%9%0.1%超市、餐飲、服務(wù)配套、生活家居和休閑等業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合——租戶(hù)角色定位角色租戶(hù)特點(diǎn)租金承受能力租金模式A人流貢獻(xiàn)型租戶(hù)一般零售主力店、次主力店如百貨、大賣(mài)場(chǎng)，娛樂(lè)業(yè)態(tài)如影院、電玩、冰場(chǎng)等通常承受租金能力相對(duì)最低以純租金方式居多，也有可控租戶(hù)采取扣率租金（有保底營(yíng)業(yè)額）的方式B租金貢獻(xiàn)型租戶(hù)部分品牌店、一般專(zhuān)賣(mài)店、中西快餐、花車(chē)租戶(hù)承租能力相對(duì)最高零售類(lèi)以扣率租金或兩者取高為主，而中西快餐則以純租金模式為主C提升形象型租戶(hù)各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如休閑運(yùn)動(dòng)服飾中的NIKE，快餐中的必勝客承租能力相對(duì)一般，視地段、客流、交通等情況以扣率租金為主D功能配套型租戶(hù)以服務(wù)類(lèi)機(jī)構(gòu)為主，以滿(mǎn)足購(gòu)物中心的一站式消費(fèi)除了個(gè)別租賃面積小或銀行、展示等機(jī)構(gòu)外，一般承租能力較低以純租金為主E填空補(bǔ)漏型租戶(hù)以消化購(gòu)物中心富裕樓層或面積為考慮一般很低純租金為主三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)布局是前期規(guī)劃重點(diǎn)，商業(yè)整體布局與商業(yè)規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類(lèi)型：社區(qū)商業(yè)布局類(lèi)型三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局底商滿(mǎn)布型入口商街型入口集中型散點(diǎn)列布型三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局底商滿(mǎn)布型示例優(yōu)點(diǎn)商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷(xiāo)售缺點(diǎn)商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局入口商街型示例優(yōu)點(diǎn)有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高缺點(diǎn)一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局入口集中型示例優(yōu)點(diǎn)將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)缺點(diǎn)商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)散點(diǎn)列布型示例三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局優(yōu)點(diǎn)商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物缺點(diǎn)商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求：主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買(mǎi)頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門(mén)店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買(mǎi)頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類(lèi)主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類(lèi)：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買(mǎi)頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門(mén)店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買(mǎi)頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類(lèi)主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類(lèi)：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線(xiàn)中常出現(xiàn)人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局焦點(diǎn)型人流動(dòng)線(xiàn)端點(diǎn)型人流動(dòng)線(xiàn)人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃---焦點(diǎn)型示意三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃---端點(diǎn)型示意1、規(guī)劃人流動(dòng)線(xiàn)應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)；4、人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)以直線(xiàn)為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線(xiàn)，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線(xiàn)的變化；5、人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過(guò)渡的景點(diǎn)等設(shè)施，一方面使人流動(dòng)線(xiàn)較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。綜合兩種類(lèi)型人流動(dòng)線(xiàn)分析，社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：三、定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析|社區(qū)商業(yè)定位策劃|社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合|社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0