亞泰·梧桐公館競品項目調(diào)研報告（六）

長春公司營銷策劃部

鑒于亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品即將上市，處于“銀十”時間節(jié)點，在市場不向好的情況下，開發(fā)商均利用多種營銷方式相結(jié)合積極搶占市場份額，市場出現(xiàn)供過于求的局面。雖然產(chǎn)品細(xì)分明確，但普通平層住宅仍占最大比重，在此時間節(jié)點，推出loft稀缺精品，從產(chǎn)品類別上占優(yōu)勢，得到部分客群認(rèn)可和追隨。

以亞泰梧桐公館loft競品為調(diào)研對象，上期報告在全市范圍對loft產(chǎn)品類別進行調(diào)研，本期報告針對非同類型但總房款相近產(chǎn)品進行調(diào)研，掌握競品動態(tài)及市場走向，為產(chǎn)品價格制定、上市時間節(jié)點把控提供依據(jù)。調(diào)研計劃：針對亞泰梧桐公館即將上市l(wèi)oft產(chǎn)品，對目標(biāo)總房款額度相同的競品進行調(diào)研。

調(diào)研范圍以亞泰梧桐公館競品為中心，同區(qū)位或同房款品牌開發(fā)商產(chǎn)品為重點調(diào)研對象。

以實地走訪調(diào)研為主，對于競品戶型、園區(qū)位置、開發(fā)商品牌、推廣節(jié)奏等進行調(diào)研。每3天更新市場調(diào)研信息，與銷售一線形成互動機制。

調(diào)研報告匯報要點：（一）亞泰梧桐公館loft競品情況（二）競品項目推廣節(jié)奏跟蹤報道

loft產(chǎn)品盈嘉上鋒國際（復(fù)式公寓）成基鉑寓

（復(fù)式公寓）平層住宅產(chǎn)品（毛坯）萬豪城保利百合香灣吳中家天下良品柏宏愛琴灣ABC亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品總房款51萬-65萬，等額總房款競品分布平層住宅產(chǎn)品（精裝）萬科城萬晟愛琴海恒大綠洲亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品總房款在51萬-65萬，還可購置哪些房產(chǎn)？按產(chǎn)品類型排列Loft產(chǎn)品盈嘉上鋒國際精裝戶型（房款最高60萬）成基鉑寓70㎡以下戶型平層住宅（毛坯）萬豪城80-100㎡戶型保利百合香灣97-100㎡戶型吳中家天下80-100㎡戶型良品柏宏愛琴灣80-100㎡戶型平層住宅（精裝）萬科城9層89㎡以下產(chǎn)品萬晟愛琴海84㎡6層以下產(chǎn)品恒大綠洲89㎡產(chǎn)品按綜合品質(zhì)從低到高排列盈嘉上鋒國際成基鉑寓70㎡以下戶型良品柏宏愛琴灣80-100㎡吳中家天下80-100㎡保利百合香灣80-100㎡萬豪城東方廣場80-100㎡萬晟愛琴海84㎡6層以下恒大綠洲89㎡萬科城89㎡9層以下所在區(qū)域經(jīng)開區(qū)面積區(qū)間30-80㎡具體位置位于東方廣場南側(cè)，毗鄰政府大樓、光華學(xué)院、高速公路入口、是去龍嘉機場的必經(jīng)之路開發(fā)公司吉林盈嘉置地有限公司項目規(guī)劃

說明復(fù)式，精裝修，總共392戶，最低價7000元/平方米，項目為長春高端酒店式公寓，總建筑面積為10994平方米，由兩部分組成，分別為6層和14層，其中靠近廣場一側(cè)的6層部分，定向為高端的酒店式公寓對外經(jīng)營，后側(cè)14層部分為可售面積，規(guī)劃居住戶數(shù)為396套精裝酒店公寓。包含平層戶型和復(fù)式戶型兩種產(chǎn)品。盈嘉上鋒國際項目動態(tài)：項目未開盤處于認(rèn)籌階段，10月14日開始認(rèn)籌，優(yōu)惠為1萬抵5萬，目前認(rèn)籌約40組，有樣板間展示。對比亞泰梧桐公館：產(chǎn)品地理位置相近，產(chǎn)品類型相似，為精裝修公寓，產(chǎn)權(quán)不同，園區(qū)無生活配套，主要適合投資，不宜居住。盈嘉上鋒國際主力戶型優(yōu)惠后總房款29萬，首付17萬優(yōu)惠后總房款38萬，首付22萬優(yōu)惠后總房款52萬，首付28萬吳中家天下所在區(qū)域二道區(qū)面積區(qū)間40-160㎡具體位置二道遠達大街與長新東路交會處開發(fā)公司吳中地產(chǎn)項目規(guī)劃

說明項目規(guī)劃三期，一期規(guī)劃5棟多層，2棟小高層，7棟高層，共計1000套房源，面積區(qū)間為52-123平方米。同時項目規(guī)劃有中式下沉水景廣場、幼兒園。8#13#12#10#項目動態(tài)：9月10日上市8#、12#、13#共加推207套后無加推，均價6000元/㎡，在售約350套房源，主力戶型90-120㎡10#和14#為未售房源對比亞泰梧桐公館：產(chǎn)品線相似，品牌在長春被部分業(yè)主認(rèn)可，位置較遠但價格優(yōu)勢對亞泰梧桐公館首次置業(yè)客戶有吸引力。14#吳中家天下

82㎡總房款51萬92㎡總房款56萬102㎡總房款61萬可購置亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品55㎡加贈面積為125㎡戶型可購置亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品55㎡加贈面積為125㎡戶型較好樓層可購置亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品70㎡加贈面積為140㎡戶型保利百合香灣所在區(qū)域二道區(qū)面積區(qū)間49-162㎡具體位置遠達大街以西，宜良路以南，同康路以北開發(fā)公司長春廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃

說明項目規(guī)劃三期，共規(guī)劃為50棟，包括高層、小高層和多層產(chǎn)品；一期、二期產(chǎn)品基本售罄。目前在售三期產(chǎn)品，同時項目內(nèi)規(guī)劃4萬平方米“保利公園”。A2伊通河保利公園15#25#多層高壓線97㎡——A2#、A15#100㎡——A25#（多層）、A22#（多層）在售100套左右，近期根據(jù)客戶積累量及客戶回訪情況，以周為周期加推，主力戶型為90-110㎡，以單元為單位出售，均價5300元/㎡，一次性減80元/㎡，按揭減150元/㎡,5天回款減80元/㎡.加推信息小眾傳播，低調(diào)宣傳。對比亞泰梧桐公館：產(chǎn)品面積相近，具有價格優(yōu)勢，但產(chǎn)品地理位置及園區(qū)位置不及亞泰梧桐公館。預(yù)計將取A3、A5、A13、A17、A27預(yù)售許可證，主力戶型97㎡年底前繼續(xù)加推?。。?2#多層保利百合香灣96㎡加贈送面積105㎡總房款53萬廚房與衛(wèi)生間相連生活不舒適臥室不方正，不利于空間利用園區(qū)位置偏離園區(qū)中心，距離高壓線較近

總房款53萬可購置亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品55㎡加贈送面積125㎡房產(chǎn)保利百合香灣100㎡加贈送面積112㎡（多層）總房款60萬客廳4.1米開間廚房與衛(wèi)生間相連生活不舒適

總房款60萬可購置亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品67㎡加贈送面積135㎡房產(chǎn)萬豪東方廣場所在區(qū)域經(jīng)開區(qū)面積區(qū)間40-140㎡具體位置經(jīng)開洋浦大街與吉林大路交匯，東方廣場西南地塊主力戶型50-90㎡項目規(guī)劃

說明項目規(guī)劃7棟高層，1棟公寓，共計1500套房源，面積69-130平方米。據(jù)消息稱，已與歐亞商都洽談合作事宜1#2#即將加推3#6#項目動態(tài)：二期即將加推3#認(rèn)籌階段，1萬抵3萬與一期價格持平其中69㎡戶型共計110套，10月14日開始認(rèn)籌目前認(rèn)籌約70組。

在售房源共計約80套，6#由于2010年團購存量房源較少與3#同取得預(yù)售許可證，對外銷售。對比亞泰梧桐公館：其中69㎡戶型較好，總房款約45萬，并配有樣板間展示，對亞泰梧桐公館沖擊力度較大，截流部分客戶。

萬豪東方廣場69㎡總房款45萬空間感明顯空間布局合理利用率高兩個臥室相錯，會出現(xiàn)擋光的情況

萬豪東方廣場90㎡總房款55萬

總房款55萬可購置亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品55㎡加贈送面積125㎡房產(chǎn)客廳把山光線較暗房間主要布局在北向光線感不強房屋東南角缺失，從風(fēng)水上看對主人身體健康不利所在區(qū)域二道區(qū)面積區(qū)間40—130㎡具體位置位于二道區(qū)遠達大街以西，東榮大路以南，緊鄰伊通河開發(fā)公司長春市豪爵房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項目規(guī)劃

說明水景地產(chǎn),總共3475戶,當(dāng)期1000戶,項目將推出30棟左右產(chǎn)品，全部為精裝修的小高層和高層產(chǎn)品。項目2011年底主體封頂。萬晟愛琴海項目動態(tài)：已上市四棟，4#、5#、8#、9#共計310套，在售房源約180套。本次開盤主力戶型為70-100平米的二房。均價64萬/套復(fù)式公寓復(fù)式公寓對比亞泰梧桐公館：產(chǎn)品為精裝修，面積區(qū)間相近，區(qū)域位置相近，精裝修價格優(yōu)勢會造成部分客戶截流。復(fù)式公寓未上市

總房款64萬84㎡加贈送面積95㎡餐廳狹窄布局不合理衛(wèi)生間正對門口萬晟愛琴海對比：總房款64萬可購置亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品70㎡加贈送面積140㎡房產(chǎn)總房款64萬可購置萬晟愛琴海精裝6層以下84㎡戶型所在區(qū)域凈月區(qū)面積區(qū)間50-166㎡具體位置北臨飛虹路（原乙十四路）南至規(guī)劃銀杏路、西側(cè)臨近城市主干道彩宇大街、東接農(nóng)大地塊開發(fā)公司長春萬科新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目規(guī)劃

說明景觀居所，總共7500戶，當(dāng)期1464戶，共劃分五個組團，分三期開發(fā)，總戶數(shù)可達7500戶以上，人口規(guī)模超2.3萬。組團間規(guī)劃設(shè)計，即能保證商業(yè)的開放互動性又能保證居住圍和式的私密管理。萬科城項目動態(tài)：10月1日起為認(rèn)籌階段，截止目前認(rèn)籌客戶約800組，認(rèn)籌可享1萬元優(yōu)惠?，F(xiàn)即將推出一組團，預(yù)計10月下旬上市棟號不確定，視客戶積累量而定。上市產(chǎn)品線較全，50-166㎡，滿足投資和自住需求。對比亞泰梧桐公館：萬科城以品牌和精裝修及物業(yè)品質(zhì)得到客戶認(rèn)可，地理位置較偏，但具有價格優(yōu)勢。對亞泰梧桐公館形成一部分客戶截流。

總房款約65萬89㎡兩室兩廳精裝修窗開間小，客廳見光度較低樣板間與戶型圖差距大，客廳與餐廳無明顯界線，功能受限主次臥室實用面積均較小，無明顯區(qū)分整體樣板間展示布局不清晰，功能性較差與萬科城主力戶型89㎡產(chǎn)品對比：總房款約63萬便可購置亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品70㎡戶型加贈送面積約140㎡房產(chǎn)總房款65萬可購置亞泰梧桐公loft產(chǎn)品55㎡戶型加贈送面積約130㎡房產(chǎn)并購置一輛價值12萬元轎車總房款65萬可購置萬科城9層以下89㎡產(chǎn)品等待2013年入住萬科城

成基鉑寓70㎡以下公寓恒大綠洲85㎡良品柏宏愛琴灣70-90㎡14層小高層13-14層26層高層小高層15層

每層21戶無煤氣周邊生活配套不全周邊生活配套不全成基鉑寓(loft公寓)恒大綠洲（精裝）良品柏宏愛琴灣平層住宅（毛坯）

高新區(qū)高新區(qū)二道區(qū)同等房款C類競品總結(jié)：本期報告主要針對亞泰梧桐公館loft產(chǎn)品，對于不同產(chǎn)品類型但總房款相近競品進行調(diào)研。成基鉑寓、盈嘉上峰國際、商業(yè)產(chǎn)權(quán)，雖然不涉及限購問題，但首付比例高為房款的50%以上，在同等首付額度下可購置100㎡房產(chǎn)。并且貸款年數(shù)受限，最長時間為十年，利率上浮20%以上。公寓式住宅，同層二十戶住宅左右，舒適度低，開發(fā)商品牌及品質(zhì)有待推敲。吳中家天下和良品柏宏愛琴灣位置均偏離繁華市區(qū)，戶型布局合理，均具有價格優(yōu)勢，但對于追求loft產(chǎn)品客群仍對此產(chǎn)品類型意向強烈，性價比為其次。萬晟愛琴海和恒大綠洲均為精裝修產(chǎn)品，恒大綠洲同等房款89㎡戶型主要面對首置客群但不滿足年輕化首置客群對周邊生活配套的要求；同等房款購置萬晟愛琴海樓層較低產(chǎn)品，見光度及舒適度有限，主要對精裝修及性價比意向較強。萬豪城除其地理區(qū)位具有競爭性外，價格優(yōu)勢明顯，但目前處于客戶積累期，并且當(dāng)前市場住宅產(chǎn)品情況不向好，加推時間應(yīng)排在亞泰梧桐公館loft上市之后。萬科城對于品牌開發(fā)商具有一定沖擊力，在目前客戶積累期3個月認(rèn)籌800組的市場