武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會

企業(yè)所得稅法及稅法新政精講易坤山武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所2009年3月11日第一頁，共一百四十八頁。自我介紹《納稅實(shí)務(wù)與答疑》月刊主編《房地產(chǎn)納稅技巧與籌劃》月刊主編武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所

總經(jīng)理從事稅務(wù)咨詢、代理行業(yè)十年，武漢市注冊稅務(wù)師協(xié)會理事湖北財稅學(xué)院

客座教授主要從事房地產(chǎn)行業(yè)與制造業(yè)稅收政策研究與運(yùn)用,擔(dān)任多家地產(chǎn)公司稅務(wù)顧問。第二頁，共一百四十八頁。聯(lián)系方式第三頁，共一百四十八頁。課程安排(一)、2008新《所得稅納稅申報表》變化分析及填報示范

1.新企業(yè)所得稅納稅申報表的整體變化解析

(二)、新企業(yè)所得稅法實(shí)施中出現(xiàn)的個別疑難問題解讀1、稅前扣除原則分析與適用2、新稅法下收入確認(rèn)與會計的差異3、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與稅法差異及調(diào)整方法4、彌補(bǔ)虧損政策的運(yùn)用與新舊變化5、各項費(fèi)用扣除技巧及費(fèi)用轉(zhuǎn)化（成本費(fèi)用確認(rèn)、各項有標(biāo)準(zhǔn)向無標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用轉(zhuǎn)化、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告、差旅費(fèi)等稅前扣除技巧）第四頁，共一百四十八頁。課程安排6、利息扣除專題重點(diǎn)解讀：財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知財稅[2008]121號文件7、投資資產(chǎn)的稅務(wù)處理與會計準(zhǔn)則差異分析8、財產(chǎn)報損新舊變化及注意事項9、固定資產(chǎn)的新舊變化及涉稅注意事項10、無形資產(chǎn)的涉稅處理與會計準(zhǔn)則差異分析11、捐贈扣除的稅收待遇分析、特別是汶川捐贈扣除的涉稅分析12、新申報表填表注意事項(三)、現(xiàn)場解答疑難問題第五頁，共一百四十八頁。內(nèi)容分三塊第一塊：申報表簡要說明第二塊：收入確認(rèn)（重點(diǎn)）第三塊：稅前扣除（重點(diǎn)）第四版塊：營業(yè)稅新政精講結(jié)合新企業(yè)所得稅法、新營業(yè)稅條例及實(shí)施細(xì)則等文件，用案例的形式，以企業(yè)所得稅為主線，結(jié)合營業(yè)稅、土地增值稅等稅種，運(yùn)用板書等方式進(jìn)行。第六頁，共一百四十八頁。1、新企業(yè)所得稅納稅申報表的整體變化解析一、新年度申報表設(shè)計思路核心：直接法間接法從1994年開始已經(jīng)有三次申報表修改：1994年申報表：稅收從屬于財務(wù)會計制度，申報表過于簡單，不能全面體現(xiàn)稅收政策。1998年申報表：充分體現(xiàn)所得稅計算基本原理，但是主表項目多，不能充分適應(yīng)政策變化；沒有考慮到金融保險等特殊行業(yè)填寫附表的問題2006年申報表：有益地探索第七頁，共一百四十八頁。申報表變化分析2008版申報表采用的是間接法—以會計利潤為基礎(chǔ)，通過納稅調(diào)整間接計算出應(yīng)納稅所得額從納稅人角度：遵從會計核算，方便會計人員填報從稅務(wù)機(jī)關(guān)角度：會計與稅收差異有序反映，便于稅收管理第八頁，共一百四十八頁。申報表變化分析二、結(jié)構(gòu)1主11附表，不同企業(yè)（工商業(yè)、金融、事業(yè)單位）填寫不同附表主表由表1至表6的相關(guān)數(shù)據(jù)填列最核心的是表三納稅調(diào)整表表7至表11是根據(jù)重要性原則對表三的列舉和細(xì)化第九頁，共一百四十八頁。申報表變化分析三、幾點(diǎn)重要變化1、將不征稅收入、免稅收入、減計收入、免稅項目所得、加計扣除作為納稅調(diào)減項目，可以減少所得額或擴(kuò)大當(dāng)年虧損。區(qū)別于2006版：納稅調(diào)整后所得后再減去免稅所得2、境外所得能夠彌補(bǔ)境內(nèi)虧損（主表22行）第十頁，共一百四十八頁。申報表變化分析3、納稅調(diào)整項目表（變動最大的附表）將需要調(diào)整會計與稅法的差異項目全部集中于此表，一目了然充分考慮采用新會計準(zhǔn)則和尚未使用新會計準(zhǔn)則的企業(yè)填列情況分為收入所得類、扣除類、資產(chǎn)類、準(zhǔn)備金、房地產(chǎn)預(yù)計利潤、特殊事項等類別第十一頁，共一百四十八頁。申報表變化分析四、核定征收企業(yè)核定征收中的定率征收企業(yè)，在年終進(jìn)行匯算清繳時，根據(jù)國稅發(fā)[2008]30號文件要求，應(yīng)按規(guī)定填寫《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（B類）》即可。如果減免稅一欄有數(shù)據(jù)，必須同時報送附表五稅收優(yōu)惠明細(xì)表，但僅限稅率和稅額減免。第十二頁，共一百四十八頁。年度納稅申報主表填寫基本結(jié)構(gòu)：共有四大部分42行：利潤總額的計算、應(yīng)納稅所得額的計算、應(yīng)納稅額的計算及附列資料。全面反映了企業(yè)所得稅申報的計算過程及基本信息填列基本要求：基本從附表中取得相關(guān)數(shù)據(jù)，再根據(jù)附表數(shù)據(jù)填列主表第十三頁，共一百四十八頁。年度納稅申報主表填寫利潤總額的計算：1、13行利潤總額就是企業(yè)會計上核算的利潤數(shù)實(shí)行會計準(zhǔn)則的企業(yè)直接按照利潤表填列；實(shí)行會計制度、小企業(yè)會計制度、事業(yè)單位會計制度的企業(yè)需要調(diào)整分析，按對應(yīng)的附表項目填列。總體原則：按照會計核算的數(shù)據(jù)填列，保證13行利潤總額的數(shù)據(jù)與企業(yè)會計核算利潤數(shù)一致。第十四頁，共一百四十八頁。年度納稅申報主表填寫2、13行利潤總額就是計算公益性捐贈的基數(shù)例外：汶川地震捐贈不受此比例限制，可全額扣除問題：如果13行數(shù)據(jù)小于0，捐贈能否扣除？2006版應(yīng)納稅所得額為基數(shù)時，如果應(yīng)納稅所得額小于0，是不能扣除的第十五頁，共一百四十八頁。年度納稅申報主表填寫應(yīng)納稅所得額=利潤總額±納稅調(diào)整+境外彌補(bǔ)境內(nèi)虧損-彌補(bǔ)虧損注意四個方面：1、第23行“納稅調(diào)整后所得”，如果小于0，就為當(dāng)年的虧損額；則25號應(yīng)填“0”2、第21行“抵扣應(yīng)納稅所得額”：填報創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)采取股權(quán)投資方式投資于未上市的中小高新技術(shù)企業(yè)2年以上的，可以按照其投資額的70%在股權(quán)持有滿2年的當(dāng)年抵扣該創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。當(dāng)年不足抵扣的，可以在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵扣。(條例97條)第十六頁，共一百四十八頁。年度納稅申報主表填寫3、第22行“境外所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損”：填報納稅人根據(jù)境外所得計征企業(yè)所得稅的規(guī)定，在計算繳納企業(yè)所得稅時，其境外營業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利可以彌補(bǔ)境內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)虧損的數(shù)額1）總局新修訂了境外所得管理辦法，在匯算前應(yīng)該可以出臺。第十七頁，共一百四十八頁。年度納稅申報主表填寫2）境外所得既可以彌補(bǔ)當(dāng)年虧損，也可以彌補(bǔ)以前年度虧損即當(dāng)“利潤總額”＋“納稅調(diào)整增加額”-“納稅調(diào)整減少額”<0時，填報納稅人境外應(yīng)稅所得用于彌補(bǔ)境內(nèi)虧損的部分，最大不超過納稅人當(dāng)年的全部境外應(yīng)稅所得。當(dāng)“利潤總額”＋“納稅調(diào)整增加額”-“納稅調(diào)整減少額”>0時，如以前年度無尚未彌補(bǔ)的虧損，本行填零；如以前年度有尚未彌補(bǔ)的虧損，填報彌補(bǔ)以前年度尚未彌補(bǔ)的虧損的最大值，同時不超過納稅人當(dāng)年的全部境外應(yīng)稅所得。第十八頁，共一百四十八頁。年度納稅申報主表填寫4、第25行應(yīng)納稅所得額：本行金額不得為負(fù)數(shù)。如果第23行納稅調(diào)整后所得或者按照上述行次順序計算結(jié)果為負(fù)數(shù)，本行金額填0；本行為小型微利企業(yè)（30萬）的判斷標(biāo)準(zhǔn)之一第十九頁，共一百四十八頁。第二版塊：收入在會計與稅務(wù)的差異會計上收入確認(rèn)：1、企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2、企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效制；3、收入的金額能夠可靠地計量；已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算；4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。第二十頁，共一百四十八頁。稅收上收入確認(rèn)：1、商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2、企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制；3、收入的金額能夠可靠地計量；4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。（國稅函〔2008〕875號）第二十一頁，共一百四十八頁。收入的確認(rèn)差異總結(jié)與分析：1、會計上將“商品所有權(quán)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移”做為銷售商品收入實(shí)現(xiàn)的重要條件，根據(jù)《準(zhǔn)則第14號收入》應(yīng)用指南，與商品所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險，是指商品可能發(fā)生減值等形成的損失，而這些風(fēng)險本質(zhì)上屬于企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，應(yīng)由企業(yè)獲得的利潤來彌補(bǔ)，不能由國家來承擔(dān)，因此稅收對收入的確認(rèn)就不能以“風(fēng)險轉(zhuǎn)移”為必要條件。第二十二頁，共一百四十八頁。案例甲房地產(chǎn)公司與施工方2007年1月1日簽訂合同,約定將500平方的商鋪?zhàn)鰞r500萬抵工程欠款.但暫時不辦理產(chǎn)權(quán)過戶，并以甲方的名義對外出租，施工方給予一定的手續(xù)費(fèi)。會計上可以不確認(rèn)收入,稅法上必須確認(rèn)收入.第二十三頁，共一百四十八頁。分析2、會計上確認(rèn)的第二個重要條件是“不再繼續(xù)保持管理權(quán)”，即就繼續(xù)控制的商品，其銷售收入不能確認(rèn)，但從稅收上面講，誰控制商品并不重要，只要商品所有權(quán)發(fā)生了變化，就應(yīng)確認(rèn)收入。案例：如售后回購或售后回租業(yè)務(wù)當(dāng)中，房子銷售了，但實(shí)際使用權(quán)與管理權(quán)一直在開發(fā)商當(dāng)中，則必須確認(rèn)收入。第二十四頁，共一百四十八頁。分析3、“收入的金額能夠可靠地計量”，符合會計的穩(wěn)健性原則，稅收上面要求的是收入與成本要合理，出于反避稅的目的，如第二十五頁，共一百四十八頁。分析果稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為成本與收入不合理，可以進(jìn)行調(diào)整。國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號一、除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。

第二十六頁，共一百四十八頁。案例說明：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙公司（國有生產(chǎn)企業(yè)）于2005年1月1日簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，約定將100畝土地轉(zhuǎn)讓給甲方用于房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)時沒有支付任何土地款，約定待甲公司房地產(chǎn)開發(fā)完成時，將2000平方的商鋪給予乙方，做為土地款。08年2月甲方開發(fā)完畢，4月按約定將2000平方米的商鋪移交給乙方對外出租，由乙方進(jìn)行管理，產(chǎn)權(quán)證一直未辦。問：稅收上面是否確認(rèn)收入？金額如何確定？所得稅中土地成本如何確定?第二十七頁，共一百四十八頁。視同銷售的處理條例２５條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。第二十八頁，共一百四十八頁。企業(yè)處置資產(chǎn)的處理國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知國稅函[2008]828號一、企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。（一）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；（二）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；（三）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）；（四）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；（五）上述兩種或兩種以上情形的混合；（六）其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。第二十九頁，共一百四十八頁。企業(yè)處置資產(chǎn)的處理二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。（一）用于市場推廣或銷售；（二）用于交際應(yīng)酬；（三）用于職工獎勵或福利；（四）用于股息分配；（五）用于對外捐贈；（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。三、企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時的價格確定銷售收入。

第三十頁，共一百四十八頁。銷售價的確認(rèn)：（1）、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（2）、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；第三十一頁，共一百四十八頁。案例：將資產(chǎn)對外投資問：執(zhí)行新的企業(yè)所得稅法后，用非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行投資是否視同銷售？我公司參閱《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）后，由于“投資”行為未直接列舉出，我們還是未能斷定是否屬應(yīng)視同銷售？答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定：二、企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。（一）……；（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

因此，因?yàn)橥顿Y的資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。第三十二頁，共一百四十八頁。特別關(guān)注：1、企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號第三十三頁，共一百四十八頁。案例:購房送車庫1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)08年3月為了促銷,決定凡是購買別墅樓的送相應(yīng)的車庫。2、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于某型號的房子買一送你？3、購房送空調(diào)、電腦等如何處理？第三十四頁，共一百四十八頁。特別關(guān)注：2、將自產(chǎn)的貨物、勞務(wù)用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)，不再列入視同銷售。思考：將自產(chǎn)的商品房用于職工福利是否視同銷售？國稅函[2008]875號第三十五頁，共一百四十八頁。特殊業(yè)務(wù)：08年折扣處理08年度5月某房地產(chǎn)企業(yè)為應(yīng)對金融危機(jī)，為樹立良好的行業(yè)形象，針對部分業(yè)主提出的降低商品房買賣合同單價過高的問題，主動給予一部分降價，假設(shè)合同簽訂每平方米為6000元，現(xiàn)有幾種方案供選擇：1、按總房款的5%退款，由業(yè)主打收據(jù)。2、按總房款的5%退款，但錢不直接退給業(yè)主，而是代交各項規(guī)費(fèi)，如房產(chǎn)證費(fèi)用。第三十六頁，共一百四十八頁。特殊業(yè)務(wù)：08年折扣處理3、按總房款的5%退款，但錢不退給業(yè)主，而是直接沖物業(yè)管理費(fèi)等。4、按總房款的5%退款，但退款轉(zhuǎn)成送裝修。分析：不同情況下的所得稅處理？第三十七頁，共一百四十八頁。會員費(fèi)的處理會員費(fèi)。申請入會或加入會員，只允許取得會籍，所有其他服務(wù)或商品都要另行收費(fèi)的，在取得該會員費(fèi)時確認(rèn)收入。申請入會或加入會員后，會員在會員期內(nèi)不再付費(fèi)就可得到各種服務(wù)或商品，或者以低于非會員的價格銷售商品或提供服務(wù)的，該會員費(fèi)應(yīng)在整個受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入。[如：高爾夫球場，多數(shù)是實(shí)行會員制，一次性交20萬元成為（終生或有期限）會員。如本條前一句所說，只是取得資格的，這個會費(fèi)取得時確認(rèn)；如果以后不收費(fèi)，或會員再消費(fèi)時打折，應(yīng)在整個受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入。]第三十八頁，共一百四十八頁。違約金處理問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時，先收取了購買方一定金額的訂金，后因購買方取消購買該房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以購買方違約不再退回該筆定金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的該筆訂金收入應(yīng)征收營業(yè)稅嗎？答：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）的規(guī)定：“單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。”第三十九頁，共一百四十八頁。接受捐贈第3行“接受捐贈收入”—條例21條接受捐贈收入，按照實(shí)際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。會計準(zhǔn)則—視同經(jīng)濟(jì)利益流入營業(yè)外收入—捐贈利得會計制度—視同權(quán)益計入資本公積接受實(shí)物的按公允價值確定。第四十頁，共一百四十八頁。接受捐贈新《條例》規(guī)定，接受捐贈收入，在實(shí)際收到捐贈資產(chǎn)時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。即按照收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)，以實(shí)際收付時間作為標(biāo)準(zhǔn)來確定當(dāng)期收入。這是因?yàn)椤逗贤ā芬?guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同除外。也就是說，贈與合同在未收到資產(chǎn)之前，都不能視為成立。第四十一頁，共一百四十八頁。勞務(wù)收入的處理一、對年內(nèi)能完工的勞務(wù)收入的確認(rèn)，會計與稅務(wù)處理是一致的。二、持續(xù)超過12月收入確認(rèn)--23條；進(jìn)度、工作量會計：勞務(wù)結(jié)果能可靠估計；不能可靠估計；對發(fā)生的成本部分能得到補(bǔ)償?shù)模阅軌虻玫窖a(bǔ)償?shù)某杀敬_認(rèn)收入，并按已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本做為當(dāng)期費(fèi)用，確認(rèn)的收入小于成本的部分確認(rèn)損失；對發(fā)生成本不能得到補(bǔ)償?shù)?，確認(rèn)損失；不確認(rèn)收入。第四十二頁，共一百四十八頁。勞務(wù)收入的確認(rèn)例:A公司接受B公司安裝工程,約定工期2年,合同額300萬,第一年完成60%,第二年40%;按進(jìn)度付款.A第一年按約定完成任務(wù),但B無能支付180萬,只收回150萬.會計上:確認(rèn)150萬收入,交易不能可靠計量.稅收上:按完成工作量確認(rèn)180萬(60%×300);假定A第一年完成40%,則稅收上確認(rèn)120萬第四十三頁，共一百四十八頁。按收付實(shí)現(xiàn)制確認(rèn)的收入部分—稅收處理：對流轉(zhuǎn)稅返還、補(bǔ)貼收入按收付實(shí)現(xiàn)制；會計上按權(quán)責(zé)發(fā)生制；財政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于減免、返還流轉(zhuǎn)稅并入企業(yè)利潤征收所得稅的通知》（財稅字[1994]74號）規(guī)定：對企業(yè)減免及返還流轉(zhuǎn)稅（含即征即退、先征后退，下同）除國務(wù)院、財政部、國家稅務(wù)總局有指定用途的項目外，都應(yīng)并入企業(yè)利潤，征收所得稅，對直接減免或即征即退的，應(yīng)并入當(dāng)年利潤；對先征后退或先征后返還的，應(yīng)并入實(shí)際收到退稅或返還稅款年度的利潤。

第四十四頁，共一百四十八頁。續(xù)：利息收入：分兩類：1、企業(yè)存款與貸款利息收入會計上直接沖減“財務(wù)費(fèi)用”2、國債利息收入會計上計入投資收益，稅務(wù)上面做免稅收入，做納稅調(diào)減。第四十五頁，共一百四十八頁。租金收入租金收入—條例20條，按合同日期確認(rèn)；準(zhǔn)則：經(jīng)營租賃按直線法確認(rèn)損益；關(guān)注點(diǎn)：一次性收取租金收入的確認(rèn)案例：甲公司于2008年2月1日將某房屋出租給乙公司，約定每年租金20萬，租期5年。如一次性付租金，則只收90萬，乙公司一次性支付了租金90萬。如何確認(rèn)收入。乙公司如何在稅前扣除。第四十六頁，共一百四十八頁。政策鏈接國稅發(fā)[1997]191號第七條：關(guān)于一次性收取或支付租賃費(fèi)的處理。

納稅人超過一年以上租賃期，一次收取的租賃費(fèi)，出租方應(yīng)按合同約定的租賃期分期計算收入，承租方應(yīng)相應(yīng)分期攤銷租賃費(fèi)。

第四十七頁，共一百四十八頁。營業(yè)稅新政1、對于一次性收取的90萬元能否分期計提收入，分期繳納營業(yè)稅。政策鏈接：新第十二條營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。第四十八頁，共一百四十八頁。政策鏈接：取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。新細(xì)則：納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第四十九頁，共一百四十八頁。分析結(jié)果：將建筑業(yè)和租賃業(yè)預(yù)收款的納稅義務(wù)發(fā)生時間由過去的根據(jù)財務(wù)制度確認(rèn)收入的時間（財稅[2003]16號）調(diào)整為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第五十頁，共一百四十八頁。房產(chǎn)稅如何征收？湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房屋租賃有關(guān)稅收政策問題的通知鄂地稅發(fā)[2008]240號三、對大型商場、集貿(mào)市場以及各類專業(yè)市場的租金收入，按照7%的綜合征收率計征稅費(fèi)(不含企業(yè)所得稅)。

第五十一頁，共一百四十八頁。轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)房產(chǎn)稅處理湖北地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知鄂地稅發(fā)[2008]97號房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人。對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局，現(xiàn)明確如下：第五十二頁，共一百四十八頁。續(xù)《省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅若干政策規(guī)定的通知》（鄂地稅發(fā)[1997]314號）第二條“關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租收入征收房產(chǎn)稅問題”的規(guī)定廢止，從發(fā)文之日起對轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅。第五十三頁，共一百四十八頁。納稅調(diào)整表：第6行“權(quán)益法下對股權(quán)投資初始投資成本調(diào)整確認(rèn)收益”稅收對初始投資成本確認(rèn)，以公允價和相關(guān)稅費(fèi)為基礎(chǔ)；會計準(zhǔn)則：權(quán)益法核算合營和聯(lián)營企業(yè)投資；正商譽(yù)的不調(diào)整，負(fù)商譽(yù)的調(diào)整，計入當(dāng)期損益；會計制度：正商譽(yù)的攤銷，計入當(dāng)期損益；第五十四頁，共一百四十八頁。續(xù)會計準(zhǔn)則規(guī)定，應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資包括兩類：一是對合營企業(yè)投資；二是對聯(lián)營企業(yè)投資。長期股權(quán)投資的初始投資成本大于投資時應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的，不調(diào)整長期股權(quán)投資的初始投資成本；長期股權(quán)投資的初始投資成本小于投資時應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的，其差額應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益,同時調(diào)整長期股權(quán)投資的成本.第五十五頁，共一百四十八頁。續(xù)企業(yè)會計制度規(guī)定：采用權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資的初始投資成本大于投資時應(yīng)享有被投資單位賬面凈資產(chǎn)份額,其差額在一定時期內(nèi)攤銷,計入當(dāng)期損益,合同規(guī)定有投資期限的,按投資期限平均攤銷,沒有期限的按不超過10年期限攤銷。稅收規(guī)定：投資資產(chǎn)是指企業(yè)對外進(jìn)行權(quán)益性投資和債權(quán)性投資形成的資產(chǎn)。通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本；通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本。第五十六頁，共一百四十八頁。案例：例：A企業(yè)取得B企業(yè)40%的股權(quán)，支付8000，取得時B企業(yè)公允價值22000。會計上：取得時A企業(yè)投資成本8000小于B企業(yè)凈資產(chǎn)份額8800（22000×40%），則8800與8000的差額800計入當(dāng)期損益；借：長期股權(quán)投資—投資成本8800貸：銀行存款8000營業(yè)外收入800稅收上：確認(rèn)投資成本為8000，其800不確認(rèn)。應(yīng)作納稅調(diào)減800；第五十七頁，共一百四十八頁。續(xù)假定本例中取得投資時被投資單位Ｂ企業(yè)可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值１８０００萬元，Ａ企業(yè)按持股比例４０％計算，應(yīng)享有７２００萬元（１８０００萬元×４０％），其差額不調(diào)整Ａ企業(yè)的長期股權(quán)投資賬面價值。賬務(wù)處理為：借：長期股權(quán)投資－投資成本８０００貸：銀行存款８０００其會計處理與稅收一致，不做納稅調(diào)整。第五十八頁，共一百四十八頁。納稅調(diào)整表：第7行“權(quán)益法下長期股權(quán)投資持有期間投資收益”稅法條例17、83條，被投資企業(yè)作利潤分配時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)；應(yīng)稅和免稅（全征或全免）；全免—居民企業(yè)之間、非居民從居民企業(yè)取得；全征—持有時間不滿12月收益；會計核算：按權(quán)益法核算的按被投資企業(yè)會計期末的凈利潤自動確認(rèn)損失或收益。另:考慮投資與被投資企業(yè)的會計政策調(diào)整成本法:被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤中，投資企業(yè)按應(yīng)享有的部分確認(rèn)為當(dāng)期投資收益。第五十九頁，共一百四十八頁。案例：A企業(yè)于2007年1月1日取得B企業(yè)30%股權(quán)，B企業(yè)2008年度實(shí)現(xiàn)凈利潤2400萬元，A與B企業(yè)會計政策相同，假定A企業(yè)在對B企業(yè)進(jìn)行投資時固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的帳面價值與公允價值相同。A企業(yè)擁有B企業(yè)30%股權(quán)，采用權(quán)益法核算，2008年底確認(rèn)投資收益720萬元（2400*30%）。稅法不予確認(rèn)，進(jìn)行納稅調(diào)減720萬元。第六十頁，共一百四十八頁。第10行“公允價值變動凈收益”公允價值變動凈收益-差異分析會計準(zhǔn)則的分類:金融工具(金融資產(chǎn)\負(fù)債)；投資性房地產(chǎn)

金融資產(chǎn)—(1)公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)；（2）持有至到期投資；（3）貸款和應(yīng)收款項；（4）可供出售金融資產(chǎn);

金融負(fù)債—(1)公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融負(fù)債(交易性和指定金融負(fù)債)；（2）其他金融負(fù)債。第六十一頁，共一百四十八頁。公允價值變動凈收益-差異分析1、理念不同-目的不同

會計:樹立資產(chǎn)負(fù)債觀-因價值變動而產(chǎn)生的收益或損失都確認(rèn)為利潤

稅收：強(qiáng)調(diào)實(shí)際經(jīng)營活動、實(shí)際發(fā)生、歷史成本原則2、時點(diǎn)不同會計上-公允價值變動時確認(rèn)；稅收上：轉(zhuǎn)讓、清算、收回或發(fā)生時確認(rèn)所得或損失第六十二頁，共一百四十八頁?？偨Y(jié)金融資產(chǎn)或負(fù)債—會計準(zhǔn)則：持有時，按公允價值計入損益；處置時，公允價與初始價差計入投資收益；稅法規(guī)定：持有時，以投資分配確認(rèn)收益，處置時，初始成本可扣除（歷史成本）；第六十三頁，共一百四十八頁。案例：見資料庫7月5日每股12元購股20萬股為交易性金融資產(chǎn)，另付稅費(fèi)1.1萬元,9月底股票下跌為11元,10月26日以13元出售18萬股,支付相關(guān)稅費(fèi)1萬元，12月31日該股票余2萬股，每股公允價值為14元。會計:1、7月5日借：交易性金融資產(chǎn)——成本240萬元投資收益1.1萬元貸：銀行存款241.1萬元

稅務(wù):相關(guān)稅費(fèi)1.1萬元不得扣除,計稅基礎(chǔ)241.1萬元。第六十四頁，共一百四十八頁。第11行“確認(rèn)遞延收益的政府補(bǔ)助”稅收：除條例26條不征稅收入外，全額征稅；會計準(zhǔn)則：—與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助：確認(rèn)為遞延收益，在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配；—與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助：用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計入當(dāng)期損益；

計入當(dāng)期的不調(diào)整，確認(rèn)為遞延的調(diào)整；第六十五頁，共一百四十八頁。政策鏈接財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)補(bǔ)貼收入征稅等問題的通知財稅字[1995]081號一、企業(yè)取得國家財政性補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼收入，除國務(wù)院、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定不計入損益者外，應(yīng)一律并入實(shí)際收到該補(bǔ)貼收入年度的應(yīng)納稅所得額。

第六十六頁，共一百四十八頁。政策鏈接：財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金行政事業(yè)性收費(fèi)政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知財稅[2008]151號

一、財政性資金

（一）企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計入企業(yè)當(dāng)年收入總額。（二）對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。第六十七頁，共一百四十八頁。財政性資金定義本條所稱財政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；所稱國家投資，是指國家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實(shí)收資本（股本）的直接投資。第六十八頁，共一百四十八頁。案例：土地補(bǔ)貼款的處理2007年3月某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了配合某區(qū)政府進(jìn)行招商引資，因政府引進(jìn)的公司規(guī)模很大，由政府牽頭與被引進(jìn)的公司簽訂定向開發(fā)合同，政府承諾：將某塊地以50萬每畝的價格轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但因地必須經(jīng)過招拍掛，政府承諾：1、保證該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到該地，2、如價格超過50萬每畝則由政府對超過部分給予補(bǔ)貼。第六十九頁，共一百四十八頁。案例續(xù)2007年12月完成了土地招拍掛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利獲得土地，但價格超出50萬每畝，08年3月獲得政府支付的補(bǔ)貼款1050萬元。問：土地成本如何確定？補(bǔ)貼款的所得稅待遇如何確定？第七十頁，共一百四十八頁。彌補(bǔ)虧損的處理法第五條企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。第七十一頁，共一百四十八頁。新舊對比新：應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損原內(nèi)資、外資稅法規(guī)定的應(yīng)納稅所得額的計算公式為：應(yīng)納稅所得額=收入總額－準(zhǔn)予扣除項目金額－彌補(bǔ)以前年度虧損－免稅所得第七十二頁，共一百四十八頁。第三版塊：稅前扣除稅前扣除原則分析（一）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是應(yīng)納稅所得額計算的根本原則。條例第10條強(qiáng)調(diào)無論收入還是扣除項目都必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制。將權(quán)責(zé)發(fā)生制提高到計算應(yīng)納稅所得額原則的高度。權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則是所得稅的靈魂。（1）權(quán)責(zé)發(fā)生制是同收付實(shí)現(xiàn)制相對應(yīng)的。特別強(qiáng)調(diào)應(yīng)當(dāng)歸屬的期間。比如：某企業(yè)租賃房屋3年，第3年末支付房租。3年每年預(yù)提的房租，是允許在稅前扣除的。第七十三頁，共一百四十八頁。案例:利息支付問題某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)08年1月1日與工行簽訂貸款合作協(xié)議,貸款5000萬,年利率8%,期限三年,約定期滿后一次性支付利息.根據(jù)稅法規(guī)定:未完工之前的利息資本化,完工之后的費(fèi)用化,假設(shè)08年1月正好公司項目完工,貸款一部分用于支付工程尾款,一部分用于管理開支.問:未支付的利息費(fèi)用能否稅前扣除?第七十四頁，共一百四十八頁。（二）、真實(shí)性原則：（一）除稅法規(guī)定的加計扣除外，任何支出必須確屬已經(jīng)真實(shí)發(fā)生，并且是以企業(yè)的名義對外發(fā)生。真實(shí)性原則一般要求未實(shí)際發(fā)生的支出不允許在所得稅前扣除，如預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計負(fù)債、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等。除非稅法有特殊要求，納稅人在申報扣除費(fèi)用時，不需要同時提供真實(shí)性的資料，但是納稅人要保留有關(guān)憑據(jù)備查。如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出要求，納稅人必須提供真實(shí)性的足夠的適當(dāng)憑證，以舉證其已經(jīng)真實(shí)發(fā)生。第七十五頁，共一百四十八頁。案例:合作開發(fā)中的票據(jù)處理1、合作開發(fā)中票據(jù)的處理案例05年3月，甲公司從乙公司手中購得某宗土地，該土地由乙公司競拍獲得，乙公司在暫未辦理土地使用權(quán)證的前提下又轉(zhuǎn)讓甲公司，乙公司為了避稅，將前期交費(fèi)的票據(jù)給甲公司。問該票據(jù)的合法性與涉稅處理？第七十六頁，共一百四十八頁。案例：代墊稅款的風(fēng)險甲公司于2008年4月與乙公司達(dá)成意向，獲得該公司的某宗土地，合同主要條款如下：1、土地款9800萬。2、在轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的所有稅費(fèi)由甲公司承擔(dān)，具體操作為甲公司以乙公司名義向稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，繳稅憑證由甲公司做賬。第七十七頁，共一百四十八頁。續(xù)國稅發(fā)[2000]84號文件第三條規(guī)定：“納稅人申報的扣除要真實(shí)、合法。真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)”在稅務(wù)實(shí)踐中，不允許白條扣除費(fèi)用，不允許不合法的扣稅憑證列支成本等案例比比皆是。新法沒有強(qiáng)調(diào)這個原則，而是一再強(qiáng)調(diào)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，只要真實(shí)發(fā)生，就一定允許扣除。國家稅務(wù)總局將修改真實(shí)性條款，預(yù)計憑票扣稅的扣除原則將變得更為寬松。總局提倡，如果納稅人取得不了真實(shí)合法的票據(jù)，則可以采取單項核定的辦法允許其扣除，但是在核定的時候，可以適度從嚴(yán)。第七十八頁，共一百四十八頁。（三）、合法性原則合法是指符合國家法律法規(guī)，符合國家稅收法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。包括兩個部分：一是支出項目合法，即任何支出項目必須符合國家法律法規(guī)允許或非禁止的范圍。例如《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第八條明確指出，“經(jīng)營者不得采用財務(wù)或者其他手段進(jìn)行賄賂以銷售或者購買商品。在帳外暗中給予對方單位或者個人回扣的，以行賄論處；對方單位或者個人在帳外暗中收受回扣的，以受賄論處”。因此稅法也不允許在所得稅前扣除回扣支出。第七十九頁，共一百四十八頁。合法性原則二是外部憑證合法，即白條一般情況下不允許在所得稅前扣除?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第十九條指出，“納稅人、扣除義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進(jìn)行核算”。第八十頁，共一百四十八頁。列舉1、稅收滯納金法10條3項2、罰金、罰款和被沒收財物的損失法10條4項第八十一頁，共一百四十八頁。（四）相關(guān)性原則相關(guān)性是指在稅前扣除的支出必須與取得應(yīng)稅收入直接相關(guān)?！吨腥A人民共和國所得稅法》第八條指出，“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除”?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條補(bǔ)充指出，“企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出”。第八十二頁，共一百四十八頁。案例分析：1、如公司經(jīng)理的個人官司此外，免稅收入對應(yīng)的成本費(fèi)用，除另有規(guī)定外，屬于與取得收入外觀的支出，不允許扣除。2、免稅收入構(gòu)建的房產(chǎn)的折舊等?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十八條第二款同時指出，“企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用或者財產(chǎn)，不得扣除或者計算對應(yīng)的折舊、攤銷扣除”。第八十三頁，共一百四十八頁。政策引用國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《新企業(yè)所得稅法精神宣傳提綱》的通知國稅函[2008]159號十二、稅前扣除的相關(guān)性和合理性原則

相關(guān)性和合理性是企業(yè)所得稅稅前扣除的基本要求和重要條件。實(shí)施條例規(guī)定，支出稅前扣除的相關(guān)性是指與取得收入直接相關(guān)的支出。第八十四頁，共一百四十八頁。續(xù)對相關(guān)性的具體判斷一般是從支出發(fā)生的根源和性質(zhì)方面進(jìn)行分析，而不是看費(fèi)用支出的結(jié)果。如企業(yè)經(jīng)理人員因個人原因發(fā)生的法律訴訟，雖然經(jīng)理人員擺脫法律糾紛有利于其全身心投入企業(yè)的經(jīng)營管理，結(jié)果可能確實(shí)對企業(yè)經(jīng)營會有好處，但這些訴訟費(fèi)用從性質(zhì)和根源上分析屬于經(jīng)理人員的個人支出，因而不允許作為企業(yè)的支出在稅前扣除。第八十五頁，共一百四十八頁。（五）合理性原則《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條第二款指出，“合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出”，即發(fā)生支出的計算和分配的方法應(yīng)該符合一般的經(jīng)營常規(guī)和會計慣例。實(shí)際工作中關(guān)于存貨的正常損益、產(chǎn)品售后的三包損失、免費(fèi)替代產(chǎn)品數(shù)量的認(rèn)定，也應(yīng)當(dāng)歸屬到合理性原則中界定的經(jīng)營常規(guī)與會計慣例應(yīng)用問題。例如：工資第八十六頁，共一百四十八頁。案例:南京綠化工程案南京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受市地稅局稽查局常規(guī)稽查,稽查人員在稽查過程中發(fā)現(xiàn)，該公司的綠化工程費(fèi)用金額較大，調(diào)用開發(fā)相關(guān)資料經(jīng)過分析得出每平方米種樹達(dá)一顆，地產(chǎn)財務(wù)人員解釋說是名貴樹木，后經(jīng)查詢?yōu)槠胀淠?，涉及虛增成本。第八十七頁，共一百四十八頁。發(fā)票專欄稅前扣除的憑證是否一定是票的問題?1、企業(yè)接受虛開的增值稅專用發(fā)票，其購進(jìn)貨物所支付的貨款不允許在稅前扣除。

國稅函【2003】112號如：甲供材中涉及增值稅普票問題！2、對于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款.

國稅發(fā)[2008]40號第八十八頁，共一百四十八頁。案例：青山某房地產(chǎn)公司發(fā)票案08年初，青山某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受區(qū)國稅局04至07年度所得稅完工稽查，稽查人員經(jīng)認(rèn)真比對，發(fā)現(xiàn)06業(yè)務(wù)當(dāng)中列支的工程裝飾成本中有三張發(fā)票為漢陽區(qū)某建筑公司開具，經(jīng)上網(wǎng)比查，發(fā)現(xiàn)該發(fā)票版本在05年就明確作廢，06年開始全市啟用了新的發(fā)票版本，經(jīng)進(jìn)一步查證，漢陽區(qū)建筑公司在07年8月已注銷，涉及該項目的稅款在賬外循環(huán)，未繳稅。第八十九頁，共一百四十八頁。發(fā)票專欄：3、企業(yè)的稅前扣除項目，一律要憑合法的票證憑據(jù)確認(rèn)；凡不能提供合法憑證的，一律不得在稅前進(jìn)行扣除。國稅發(fā)[2000]28號第六條：4、在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務(wù)報銷。國稅發(fā)[2008]80號第九十頁，共一百四十八頁。發(fā)票專欄：5、納稅人申報的扣除要真實(shí)、合法。真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法是指符合國家稅收規(guī)定，其他法規(guī)規(guī)定與稅收法規(guī)規(guī)定不一致的，以稅收法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)。國稅發(fā)[2000]84號第三條第九十一頁，共一百四十八頁。發(fā)票專欄6、購銷業(yè)務(wù)必須依據(jù)發(fā)票才能稅前扣除思考：職工食堂發(fā)票？7、對應(yīng)開不開發(fā)票、虛開發(fā)票、制售假發(fā)票、非法代開發(fā)票，以及非法取得發(fā)票等違法行為，應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的規(guī)定處罰；有偷逃騙稅行為的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處罰；情節(jié)嚴(yán)重觸犯刑律的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

國稅發(fā)〔2008〕80號第九十二頁，共一百四十八頁。開辦費(fèi)問題

企業(yè)開辦費(fèi)一般遵循會計處理，可以一次性扣除，也可以分期攤銷。企業(yè)一旦選擇何種方式，不得改變。以前年度留下的尚未攤銷完畢的開辦費(fèi)，比照以前規(guī)定繼續(xù)攤銷。開辦費(fèi)范圍應(yīng)按照暫行條例規(guī)定。

第九十三頁，共一百四十八頁。工資部分條例第三十四條企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，準(zhǔn)予扣除。前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金或者非現(xiàn)金形式的勞動報酬，包括基本工資、獎金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出。第九十四頁，共一百四十八頁。工資部分一、關(guān)于合理工資薪金問題《實(shí)施條例》第三十四條所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定實(shí)際發(fā)放給員工的工資薪金。稅務(wù)機(jī)關(guān)在對工資薪金進(jìn)行合理性確認(rèn)時，可按以下原則掌握：

（一）企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；（二）企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；（三）企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；（四）企業(yè)對實(shí)際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務(wù)。（五）有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的；國稅函[2009]3號第九十五頁，共一百四十八頁。工資總額問題

二、關(guān)于工資薪金總額問題《實(shí)施條例》第四十、四十一、四十二條所稱的“工資薪金總額”，是指企業(yè)按照本通知第一條規(guī)定實(shí)際發(fā)放的工資薪金總和，不包括企業(yè)的職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)以及養(yǎng)老保險費(fèi)、醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)、生育保險費(fèi)等社會保險費(fèi)和住房公積金。屬于國有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額；超過部分，不得計入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。第九十六頁，共一百四十八頁。問題點(diǎn)：1、用上年度結(jié)余的工效掛鉤工資發(fā)放如何處理？原采取工效掛鉤辦法的內(nèi)資企業(yè)，凡動用了1998年以后的工資儲備，允許調(diào)減所得；（國稅發(fā)[1998]86號）2、2008年12月計提的工資在09年1月或匯算清繳期發(fā)放如何處理。企業(yè)在12月31日前計提的工資，在匯繳前實(shí)際發(fā)放的可以在稅前扣除。第九十七頁，共一百四十八頁。2、職工福利費(fèi)職工福利費(fèi)范圍：（一）尚未實(shí)行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等。第九十八頁，共一百四十八頁。職工福利費(fèi)范圍：（二）為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。（三）按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等。第九十九頁，共一百四十八頁。關(guān)于職工福利費(fèi)核算問題企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)該單獨(dú)設(shè)置賬冊，進(jìn)行準(zhǔn)確核算。沒有單獨(dú)設(shè)置賬冊準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)責(zé)令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行改正。逾期仍未改正的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)進(jìn)行合理的核定。第一百頁，共一百四十八頁。不包括：應(yīng)特別關(guān)注1.退休職工的費(fèi)用；2.被辭退職工的補(bǔ)償金；3.職工勞動保護(hù)費(fèi)；4.職工在病假、生育假、探親假期間領(lǐng)取到的補(bǔ)助；5.職工的學(xué)習(xí)費(fèi)；6.職工的伙食補(bǔ)助費(fèi)（包括職工在企業(yè)的午餐補(bǔ)助和出差期間的伙食補(bǔ)助）等。即國稅函[2009]3號文件所規(guī)定的職工福利費(fèi)包括的范圍，與我們通常所說“企業(yè)職工福利”相比大大縮小，如企業(yè)發(fā)給員工的“年貨”、“過節(jié)費(fèi)”、節(jié)假日物資及組織員工旅游支出等都不在此列。第一百零一頁，共一百四十八頁。職工教育經(jīng)費(fèi)關(guān)注點(diǎn)1、財建[2006]317號開支范圍2、企業(yè)高管人員的EMBA培訓(xùn)是否屬于開支范圍：財建[2006]317號規(guī)定的使用范圍來看，“經(jīng)單位批準(zhǔn)或按國家和省、市規(guī)定必須到本單位之外接受培訓(xùn)的職工，與培訓(xùn)有關(guān)的費(fèi)用由職工所在單位按規(guī)定承擔(dān)。如果支出屬于工資薪金支出。第一百零二頁，共一百四十八頁。稅前扣除第26行“業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出”條例43條，按發(fā)生額60%；不超過收入的5‰；注：計算基數(shù)包括視同銷售收入；

稅務(wù)機(jī)關(guān)會加強(qiáng)對招待真實(shí)性管理與檢查；第27行“廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出”條例44條，不超過收入的15%；超過的結(jié)轉(zhuǎn)扣除；第28行“捐贈支出”條例51條，公益捐贈不超過利潤12%；特殊情況全額扣除；第一百零三頁，共一百四十八頁。三費(fèi)專欄房地產(chǎn)企業(yè)完工之前發(fā)生的三費(fèi)如何進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)？1、業(yè)務(wù)招待費(fèi)2、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)3、廣告費(fèi)第一百零四頁，共一百四十八頁。特別政策：汶川大地震四、關(guān)于虧損企業(yè)的對外公益性捐贈的稅前扣除問題。稅法規(guī)定允許稅前扣除的公益性捐贈額是企業(yè)年度利潤總額的12%，如果企業(yè)賬面利潤是虧損，就沒有計算依據(jù)，因此，虧損企業(yè)的捐贈不能在稅前扣除。但是如果有特別規(guī)定，允許全額扣除的項目則不受此限制，如2008年度企業(yè)對汶川大地震災(zāi)區(qū)的捐贈支出可全額在稅前扣除，無論盈虧，都不再進(jìn)行納稅調(diào)整。

湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)政策執(zhí)行口徑的通知鄂地稅發(fā)[2009]37號第一百零五頁，共一百四十八頁。利息扣除財政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知財稅[2008]121號一、在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。第一百零六頁，共一百四十八頁。利息扣除企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

(一)金融企業(yè)，為5：1；

(二)其他企業(yè)，為2：1。

二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除。第一百零七頁，共一百四十八頁。利息支出的范圍第八十七條所得稅法第四十六條所稱的利息支出包括直接或間接關(guān)聯(lián)債權(quán)投資實(shí)際支付的利息、擔(dān)保費(fèi)、抵押費(fèi)和其他具有利息性質(zhì)的費(fèi)用。《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法(試行)》(國稅發(fā)[2009]2號)第一百零八頁，共一百四十八頁。關(guān)聯(lián)方定義實(shí)施條例第一百零九條：企業(yè)所得稅法第四十一條所稱關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人：

（一）在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系；

（二）直接或者間接地同為第三者控制；

（三）在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。第一百零九頁，共一百四十八頁。權(quán)益性投資定義按《條例》釋義P370解釋，權(quán)益性投資包括股本，資本公積，盈余公積，和未分配利潤權(quán)益性融資為企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上會計記錄的所有者權(quán)益數(shù)額，當(dāng)所得者權(quán)益小于實(shí)收資本與資本公積之和，則權(quán)益性融資為實(shí)收資本與資本公積之和；當(dāng)實(shí)收資本與資本公積之和小于實(shí)收資本，則權(quán)益性融資為實(shí)收資本。第一百一十頁，共一百四十八頁。債權(quán)性投資定義債權(quán)性投資，是指為取得債權(quán)所作的投資，如購買國庫券、公司債券等。債券是一種定約證券，它以契約的形式明確規(guī)定投資企業(yè)與被投資企業(yè)的權(quán)利與義務(wù),無論被投資企業(yè)有無利潤,投資企業(yè)均享有定期收回本金,獲取利息的權(quán)利。企業(yè)進(jìn)行債權(quán)性投資，一般是為了取得高于銀行存款利率的利息，并保證按期收回本息。第一百一十一頁，共一百四十八頁。獨(dú)立交易原則實(shí)施條例第一百一十條企業(yè)所得稅法第四十一條所稱獨(dú)立交易原則，是指沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方，按照公平成交價格和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來遵循的原則。

思考：參照物問題？第一百一十二頁，共一百四十八頁?！短貏e納稅調(diào)整實(shí)施辦法(試行)》(國稅發(fā)[2009]2號)第八十九條企業(yè)關(guān)聯(lián)債資比例超過標(biāo)準(zhǔn)比例的利息支出，如要在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，除遵照本辦法第三章規(guī)定外，還應(yīng)準(zhǔn)備、保存、并按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供以下同期資料，證明關(guān)聯(lián)債權(quán)投資金額、利率、期限、融資條件以及債資比例等均符合獨(dú)立交易原則：（一）企業(yè)償債能力和舉債能力分析；（二）企業(yè)集團(tuán)舉債能力及融資結(jié)構(gòu)情況分析；（三）企業(yè)注冊資本等權(quán)益投資的變動情況說明；（四）關(guān)聯(lián)債權(quán)投資的性質(zhì)、目的及取得時的市場狀況；第一百一十三頁，共一百四十八頁?！短貏e納稅調(diào)整實(shí)施辦法(試行)》(國稅發(fā)[2009]2號)（五）關(guān)聯(lián)債權(quán)投資的貨幣種類、金額、利率、期限及融資條件；（六）企業(yè)提供的抵押品情況及條件；（七）擔(dān)保人狀況及擔(dān)保條件；（八）同類同期貸款的利率情況及融資條件；（九）可轉(zhuǎn)換公司債券的轉(zhuǎn)換條件；（十）其他能夠證明符合獨(dú)立交易原則的資料。第九十條企業(yè)未按規(guī)定準(zhǔn)備、保存和提供同期資料證明關(guān)聯(lián)債權(quán)投資金額、利率、期限、融資條件以及債資比例等符合獨(dú)立交易原則的，其超過標(biāo)準(zhǔn)比例的關(guān)聯(lián)方利息支出，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。第一百一十四頁，共一百四十八頁。關(guān)注點(diǎn)：1、實(shí)際支付

121文里面四次提到了實(shí)際支付這個詞，實(shí)際上在實(shí)施條例里面也多次提到這個詞。一定要注意。

2、金融企業(yè)

參照《金融企業(yè)會計制度》的定義，中華人民共和國境內(nèi)依法成立的各類金融企業(yè)，包括銀行（含信用社，下同）、保險公司、證券公司、信托投資公司、期貨公司、基金管理公司、租賃公司、財務(wù)公司等。

第一百一十五頁，共一百四十八頁。關(guān)注點(diǎn)：3、境外利息

規(guī)定：“企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除?！?/p>

這句話有一個問題，對于“企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨(dú)立交易原則的，其實(shí)際支付給境外關(guān)聯(lián)方的利息支出”，如何扣除？第一百一十六頁，共一百四十八頁。關(guān)注點(diǎn)：5、向個人借款（如股東等）如何處理？新所得稅法規(guī)定：浙地方規(guī)定：⑴個人借款利息支出

考慮到我省中小企業(yè)的實(shí)際情況，為支持其度過金融危機(jī)難關(guān)，對個人借款利息支出暫允許在稅前扣除。利息支出標(biāo)準(zhǔn)不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計算，但必須出具借款協(xié)議和合法憑證。第一百一十七頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題1、完工標(biāo)準(zhǔn)：國稅發(fā)[2006]31號（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。納稅人反映：達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)之后但工期并未完全結(jié)束，很多成本沒有進(jìn)來如何處理？

第一百一十八頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題2、征收方式問題總局文件繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許核定征收。用詞更加明確，一是，不允許開發(fā)企業(yè)按照核定征收方式進(jìn)行征收管理，國稅發(fā)[2008]30號文件第三條規(guī)定：特殊行業(yè)、特殊類型的納稅人和一定規(guī)模以上的納稅人不適用本辦法。上述特定納稅人由國家稅務(wù)總局另行明確。，而本文件責(zé)明確了房地產(chǎn)業(yè)作為一種特殊行業(yè)事不適用按照國稅發(fā)[2008]30號文件進(jìn)行核定征收的；二是，可以對以前年度開發(fā)企業(yè)的納稅核定征收。目前，全國對開發(fā)企業(yè)實(shí)施核定征收的地方很多，例如湖南省國地稅聯(lián)合發(fā)文件，對所有的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核定征收

第一百一十九頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題3、代收費(fèi)用的處理：（1）、專項維修基金國稅發(fā)[2004]69號（2）、其它代收費(fèi)用避稅文件：國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知國稅發(fā)[1995]76號四、關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額問題代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報酬。第一百二十頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題代理業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)確定問題

國稅函〔2007〕908號

納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)以其向委托人收取的全部價款和價外費(fèi)用減除現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的可扣除部分后的余額為計稅營業(yè)額。納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)憑以下憑證作為差額征收營業(yè)稅的扣除憑證：營業(yè)額減除項目發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或其他合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。第一百二十一頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題4、區(qū)分成本界限：企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分①期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本問題點(diǎn)：沒有開發(fā)費(fèi)用科目，費(fèi)用相互移②開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本③已銷開發(fā)產(chǎn)品成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。

第一百二十二頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題5、配套成本的區(qū)分：大體上分為3種情況：（1）、作為公共配套設(shè)施。可以扣除成本。（2）、作為開發(fā)產(chǎn)品。作為單獨(dú)的成本對象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。（3）、自建固定資產(chǎn)。不能將成本在成本對象前扣除。需要注意的是產(chǎn)權(quán)未定的配套，一律不能在所得稅前扣除成本。產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或者贈送給國家的人防設(shè)施做成的車庫，雖然屬于營利性的，仍然作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

第一百二十三頁，共一百四十八頁。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)問：開發(fā)企業(yè)無償劃撥給物業(yè)公司的物業(yè)用房是否繳納企業(yè)所得稅？分析：只要物業(yè)用房是屬于全體業(yè)主的，或無償贈與全體業(yè)主的，就可以作為公共配套設(shè)施處理，全額在稅前扣除成本。并且按照規(guī)定在企業(yè)所得稅前分配扣除。延伸：物業(yè)前期啟動資金的涉稅處理？第一百二十四頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題6、斷供中開發(fā)成本的處理案例：漢南某房地產(chǎn)企業(yè)于08年1月拿到完工備案證，因房地產(chǎn)行業(yè)形勢緊張，很多業(yè)主因房價差導(dǎo)致退房，部分業(yè)主開始斷供可能導(dǎo)致退房，問08年所得稅清算是如何處理？第一百二十五頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題7、銷售方式中企業(yè)提供擔(dān)保（或保證金）的涉稅處理案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了應(yīng)付08年金融危機(jī)，采用全新的銷售方式，即預(yù)定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金），保證業(yè)主按時還款，如果業(yè)主斷供多長時間銀行可以沒收保證金。

第一百二十六頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題分析：凡預(yù)定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。

（1）、業(yè)主斷供在會計上是一種或有事項，而稅收遵循確定性原則，因此按揭保證金不能在所得稅前作為預(yù)計負(fù)債在稅前扣除。第一百二十七頁，共一百四十八頁。分析：（2）根據(jù)相關(guān)性原則的要求，企業(yè)向其它企業(yè)提供同其經(jīng)營無關(guān)的擔(dān)保損失不允許在所得稅前扣除，但是開發(fā)企業(yè)為購買方提供的按揭擔(dān)保，屬于同企業(yè)有關(guān)的擔(dān)保，允許在所得稅前扣除。

第一百二十八頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題8、企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

9、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時間累計超過12個月后按規(guī)定提取的折舊，可以在稅前扣除，未超過12個月的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

第一百二十九頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題10、土地閑置費(fèi)的處理目前未明文規(guī)定，新法可能計入開發(fā)成本11、營銷樓成本的處理（1）、借用會所或其它設(shè)施臨時過渡的，（2）、單獨(dú)建立一個營銷中心，事后拆除的。能否歸入開發(fā)成本“間接開發(fā)費(fèi)用”第一百三十頁，共一百四十八頁。開發(fā)成本專題12、分期開發(fā)中分?jǐn)偡ǖ拇_定：土地的分配要用占地面積法進(jìn)行分配公共配套設(shè)施必須用建筑面積法分配貸款利息要用工程概算法和直接成本法來分配。13、各種方式取得土地成本的確認(rèn)（1）、以地?fù)Q房（2）、投資入股第一百三十一頁，共一百四十八頁。第47行“投資轉(zhuǎn)讓、處置所得（損失）”--主要差異1、內(nèi)容—會計：不區(qū)分持有和轉(zhuǎn)讓收益；稅法：區(qū)分持有和轉(zhuǎn)讓，持有收益分為免稅和征稅；轉(zhuǎn)讓收益征稅；2、初始投資成本確認(rèn)—會計：長期股權(quán)投資權(quán)益法下以公允價值確認(rèn)，商譽(yù)計入損益；稅法以取得時賬面價值確認(rèn)，不確認(rèn)商譽(yù)；3、投資收益確認(rèn)—會計：權(quán)益法下按被投資企業(yè)凈損益調(diào)整賬面價，成本法下按宣告分配確認(rèn)；

稅法：宣告分配時確認(rèn)；第一百三十二頁，共一百四十八頁。續(xù)4、轉(zhuǎn)讓損失可用當(dāng)期的收益抵補(bǔ)，不能超過當(dāng)期收益，超過部分結(jié)轉(zhuǎn)，第六年一次性用其他所得抵補(bǔ)國稅函〔2008〕264號鄂地稅發(fā)[2009]37號

第一百三十三頁，共一百四十八頁。投資收入中“短期投資”的處理1、小于12月的股票投資損失如何處理，是否能用投資收益彌補(bǔ)，還是用生產(chǎn)所得彌補(bǔ)。案例：某企業(yè)全年期貨投資損失100萬，股票投資損失50萬，其他長期投資收益200萬元。請問期貨投資損失的100萬和股票投資損失的50萬能否直接從其他長期投資收益200萬