昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2017年10月part1、昆明城市概況part3、昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向part6、區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際調(diào)研情況part2、昆明城市規(guī)劃part4、昆明市土地市場(chǎng)part5、昆明市商品房銷售市場(chǎng)章節(jié)目錄Part1昆明城市概況昆明，享“春城”之美譽(yù)，位于中國(guó)西南云貴高原中部，南瀕滇池，三面環(huán)山。昆明是中國(guó)面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的前沿和門(mén)戶，具有東連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。目前隨著中國(guó)提出“一帶一路”政策的延伸，同時(shí)，昆明也成為“一帶一路”戰(zhàn)略上的重要區(qū)域。城市概況-----區(qū)位昆明市下轄6個(gè)市轄區(qū)（盤(pán)龍、西山、官渡、呈貢、五華、東川）、1個(gè)縣級(jí)市（安寧）、4個(gè)縣、3個(gè)自治縣，全市常住人口662.6萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)常住人口457.5萬(wàn)人，占常住人口比重為69.05%，昆明市人口以漢族為主，占全市常住人口的86.16%。各少數(shù)民族人口占全市常住人口的13.84%2016年全市GDP總量首次突破4000億，達(dá)4300.43億元，相比2015年增長(zhǎng)8.5%,2017年上半年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2049.1億元，同比增長(zhǎng)9.6%城市概況-----行政區(qū)劃城市概況-----經(jīng)濟(jì)情況昆明市2011全年地區(qū)生產(chǎn)總值2509億元，2012年3011億元，同比增長(zhǎng)20%；2013年3415億元，同比增長(zhǎng)13%；2014年3712億元，同比增長(zhǎng)9%；2015年3968億元，同比增長(zhǎng)7%；2016年4300億元，同比增長(zhǎng)8.5%,2017年上半年，GDP達(dá)近2300億元。2016全年地區(qū)生產(chǎn)總值4300.43億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值200.51億元，增長(zhǎng)6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1660.46億元，增長(zhǎng)7.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2439.46億元，增長(zhǎng)9.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為4.7%:38.6%:56.7%城市概況-----產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市概況-----固定資產(chǎn)投資全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）3920.07億元，比2015年增長(zhǎng)12.1%。在固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）中，第一產(chǎn)業(yè)投資53.63億元，增長(zhǎng)50.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資630.11億元，下降2.5%；第三產(chǎn)業(yè)投資3236.33億元，增長(zhǎng)14.9%。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1530.50億元，比上年增長(zhǎng)5.5%。其中，住宅投資931.82億元，增長(zhǎng)6.4%；辦公樓投資130.32億元，下降3.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資222.68億元，下降10.7%。城市概況-----存款余額年末金融機(jī)構(gòu)（不含外資）人民幣存款余額12655.68億元，比年初增長(zhǎng)6.8%。其中，住戶存款余額4124.21億元，比年初增長(zhǎng)7.6%；非金融企業(yè)存款余額5209.16億元，比年初增長(zhǎng)10.3%。城市概況-----人均可支配全年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入36739元，比上年增長(zhǎng)8.2%；農(nóng)村常住居民人均可支配收入12555元，增長(zhǎng)9.7%。經(jīng)濟(jì)小結(jié)近年來(lái)，昆明市全市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)普遍呈現(xiàn)回升向好態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)能力穩(wěn)中有升。2017年1-5月昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額940.57億元，同比增長(zhǎng)12.40%。全市消費(fèi)品市場(chǎng)較快發(fā)展，社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍持續(xù)保持兩位數(shù)的增速水平，

金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增漲。2017年1-5月規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成1268.31億元，同比增長(zhǎng)14.20%；2017年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資549.59億元，增長(zhǎng)11.50%。房地產(chǎn)投資額約占規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的43%。2017年上半年全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變，結(jié)構(gòu)在調(diào)整中優(yōu)化，動(dòng)能在轉(zhuǎn)型中升級(jí)，發(fā)展新常態(tài)的特征更加明顯。昆明市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)近三年來(lái)新高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，消費(fèi)品市場(chǎng)健步小跑，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)普遍呈現(xiàn)回升向好態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。Part2昆明城市規(guī)劃二、城市概況---城市規(guī)劃云南省、昆明市提出了建設(shè)現(xiàn)代新昆明的偉大構(gòu)想，昆明將圍繞滇池實(shí)施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安寧、富寧、宜良、崇明）、“一湖四環(huán)”工程。把昆明建設(shè)成為集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市。

規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心，以楚雄-昆明-紅河、曲靖-昆明-玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸為發(fā)展軸的“一核五軸”，形成“中心城區(qū)、二級(jí)城市、三級(jí)城鎮(zhèn)(市)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”五級(jí)配置的市域城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)。到2020年，昆明市域城市化水平將達(dá)73%。

中心區(qū)新增190平方公里核心昆明=主城+呈貢新區(qū)+空港經(jīng)濟(jì)區(qū),以東西、南北兩軸帶動(dòng)周邊二線城市、三線城鎮(zhèn)發(fā)展

空港經(jīng)濟(jì)區(qū)東西向發(fā)展主軸南北向發(fā)展主軸宜良安寧海口新城晉寧新城主城嵩明昆明城市總體規(guī)劃（2010-2020）二、城市規(guī)劃——“一湖四片”+航空港規(guī)則未來(lái)昆明將圍繞滇池構(gòu)建“一湖四片”（東西南北城）+一航空港，建設(shè)現(xiàn)代新昆明市區(qū)。總規(guī)劃用地面積490平方公里，總規(guī)劃人口450萬(wàn)人。其中東城呈貢新城為大昆明市區(qū)啟動(dòng)區(qū)。東城——即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地。規(guī)劃人口95萬(wàn)人，用地100平方公里。南城——即晉城——晉寧新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬(wàn)人，用地80平方公里。西城——即昆陽(yáng)——?？谛鲁?，形成以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬(wàn)人，用地60平方公里。

北城——即現(xiàn)在的主城，以五華、盤(pán)龍、官渡、西山4個(gè)區(qū)為依托，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、現(xiàn)代新昆明城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬(wàn)人，用地220平方公里。空港經(jīng)濟(jì)區(qū)——航空港占地30平方公里，旅客吞吐量達(dá)到3500萬(wàn)人次/年，奠定全國(guó)第四、西部第一的國(guó)家大型門(mén)戶樞紐機(jī)場(chǎng)地位。東城南城西城主城空港經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城區(qū)發(fā)展方向----南延、北拓

南延：引導(dǎo)城市空間向東南方向的呈貢地區(qū)拓展，有機(jī)疏散主城區(qū)的城市功能；北拓：引導(dǎo)城市空間向東北方向的大板橋地區(qū)及空港新區(qū)拓展，作為區(qū)域重要的對(duì)外交通樞紐和臨空型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間。并依托城市發(fā)展軸，在主要交通節(jié)點(diǎn)引導(dǎo)建設(shè)空間，中心城區(qū)形成“一城三區(qū)（主城區(qū)、呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)），多組團(tuán)、生態(tài)穿插、有機(jī)聯(lián)系”的城市空間結(jié)構(gòu)。中心城區(qū)功能定位----五華區(qū)五華區(qū)功能定位集商貿(mào)商務(wù)建設(shè)用地、區(qū)域金融服務(wù)、科技信息、文化創(chuàng)意等功能為一體的，以城市門(mén)戶形象和公共服務(wù)為特色，體現(xiàn)多元復(fù)合、山水園林、生態(tài)人文的區(qū)域性國(guó)際城市高品質(zhì)中心城區(qū)中心城區(qū)功能定位----盤(pán)龍區(qū)盤(pán)龍區(qū)功能定位集行政辦公、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融商貿(mào)、高品質(zhì)居住、體育休閑、旅游度假等產(chǎn)業(yè)于一體的，山水特色突出、歷史人文豐厚、游憩功能顯著的現(xiàn)代都市經(jīng)濟(jì)核心引領(lǐng)區(qū)中心城區(qū)功能定位----西山區(qū)西山區(qū)功能定位以西山、草海山水景觀為核心的城市山水景觀視廊和湖濱高原生態(tài)城市風(fēng)貌展現(xiàn)區(qū)，是集商、游、居等功能為一體的綜合性城市核心中心城區(qū)功能定位----官渡區(qū)官渡區(qū)功能定位具有國(guó)際一流品質(zhì)的城市濱水區(qū)，具有國(guó)際化特征的重要城市新中心，城市最具影響力的公共游憩區(qū)和文化展現(xiàn)區(qū)中心城區(qū)功能定位----呈貢新區(qū)呈貢區(qū)功能定位：全省高教、健康、旅游產(chǎn)業(yè)中心，昆明城市重要的行政、商貿(mào)和花卉物流服務(wù)中心。Part3昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)政策概況昆明市《

關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》摘要：3月28日，為深入貫徹中央城市工作會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，全國(guó)、

全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議和省第十次黨代會(huì)、市委十一屆二次

全會(huì)、市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，推進(jìn)我市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，按

照“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”要求，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，持續(xù)促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，昆明市出臺(tái)《

關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》

。解析：就在全國(guó)超40個(gè)城市出臺(tái)超百次嚴(yán)控政策的背景下，昆明市《

關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》

中有關(guān)房地產(chǎn)的最新五條措施，給昆明樓市吃了一顆定心丸。

繼續(xù)鼓勵(lì)首套首改購(gòu)房需求，繼續(xù)去化城改庫(kù)存。

《

意見(jiàn)》

中唯一有點(diǎn)調(diào)控意味的措施，就是針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目土地可施行最高限價(jià)熔斷機(jī)制，以及可采取規(guī)劃招標(biāo)與競(jìng)價(jià)相結(jié)合方式進(jìn)行土地出讓，這是明顯提高進(jìn)入門(mén)檻的措施，對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更加有利。重要政策概況“昆26條”

——穩(wěn)定土地價(jià)格、加大閑置土地清理力度摘要：4月23日，昆明市工信委、市商務(wù)局、市發(fā)改委及市國(guó)土資源局4部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人，就《

昆明市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展26條措施的意見(jiàn)》

進(jìn)行了細(xì)致解讀。

昆明市國(guó)土資源局在解讀時(shí)提到，在“符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)政府批準(zhǔn)，國(guó)有土地使用權(quán)人可通過(guò)自主、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式，對(duì)其使用的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)國(guó)有土地使用權(quán)人收購(gòu)相鄰多宗國(guó)有土地地塊進(jìn)行成片改造開(kāi)發(fā)”。解析：在國(guó)家加大實(shí)施宏觀調(diào)控政策的情況下，土地資源少和用地需求量大的供需矛盾越來(lái)越尖銳，只有堅(jiān)持高水平節(jié)約集約用地，加大閑置土地清理力度，才能依法保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的用地需要；只有以最小的土地資源代價(jià)謀求經(jīng)濟(jì)社會(huì)最大限度的發(fā)展才是最有效的用地途徑。

為支持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，市國(guó)土資源局即將實(shí)行促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)、穩(wěn)定土地價(jià)格、進(jìn)行區(qū)域性開(kāi)發(fā)等幾項(xiàng)政策。

市國(guó)土資源局局長(zhǎng)王濤表示，土地資源的正常流轉(zhuǎn)能夠保證土地資源的供給，對(duì)土地的合理利用有著重要意義。零散式的用地規(guī)劃帶來(lái)了交通堵塞、生活不便等諸多問(wèn)題，未來(lái)，用地全面規(guī)劃，進(jìn)行區(qū)域化整合發(fā)展會(huì)成為趨勢(shì)。昆明公積金政策收緊：繳存6個(gè)月才可貸款摘要：5月27日起，職工繳存住房公積金且開(kāi)戶滿6個(gè)月以上才可以申請(qǐng)貸款，暫停特殊情況提取（包括重大疾病、重大自然災(zāi)害、低保家庭子女上大學(xué)支付學(xué)雜費(fèi)等）。

昆明市住房公積金管理中心全轄個(gè)貸率為86.27%，已經(jīng)處于高位運(yùn)行。為了防止住房公積金資金流動(dòng)性不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)及突發(fā)事件，確保昆明市住房公積金的安全，根據(jù)《昆明市住房公積金管理中心資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)急預(yù)案》相應(yīng)應(yīng)急措施，昆明市住房公積金管理中心就個(gè)人住房貸款、提取部分政策進(jìn)行調(diào)整。政策調(diào)整前分中心、各管理部受理的業(yè)務(wù)按原政策辦理。暫停戶籍不在昆明市，在云南省其他州市繳存住房公積金的職工在昆明市行政轄區(qū)內(nèi)購(gòu)房貸款申請(qǐng)。借款申請(qǐng)人的還貸年限調(diào)整至法定退休年齡，不超過(guò)最高的貸款期限，即男60歲，女55歲，貸款期限最長(zhǎng)30。解析：昆明樓市持續(xù)火爆1年半之久，直接導(dǎo)致公積金貸款、提取頻繁，據(jù)報(bào)道個(gè)貸率達(dá)86.27%，公積金管理中心提高貸款門(mén)檻，間接提高了買房壓力，但昆明樓市近期一直處于快速去庫(kù)存狀態(tài)，此次公積金中心政策也僅為小調(diào)整，對(duì)整個(gè)樓市預(yù)計(jì)不會(huì)造成較大影響。重要政策概況重要政策概況10月12日，云南省昆明市政府辦公廳出臺(tái)紅頭文件《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，為貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位，詳細(xì)規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的各方各面。文件主要涉及新建商品房出售、公積金貸款問(wèn)題、土地出讓和舊區(qū)改造等方面內(nèi)容。政策小結(jié)2017年上半年，政策主要強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房居住屬性，地方繼續(xù)因城施策，控房?jī)r(jià)防泡沫與去庫(kù)存并行。一方面，熱點(diǎn)城市政策頻頻加碼，周邊三四線城市也同步聯(lián)動(dòng)調(diào)控，傳統(tǒng)限購(gòu)限貸政策不斷升級(jí)，創(chuàng)新性的限售政策抑制投資投機(jī)需求，房地產(chǎn)供需兩端信貸資金逐步收緊，年初以來(lái)政策效果逐步顯現(xiàn)；昆明市場(chǎng)由于全國(guó)省會(huì)城市嚴(yán)格調(diào)控的擠壓下，全國(guó)投資性客戶涌入較多，進(jìn)入下半年，昆明市在10月份又進(jìn)一步下發(fā)了一系列的調(diào)控政策，有效的調(diào)控了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展；目前購(gòu)房條件：目前昆明市是全國(guó)不進(jìn)行限購(gòu)的省會(huì)城市之一，至于貸款方面，首套房依然可走20%首付，二套房目前30%首付，利率上浮10%，相比較其他省會(huì)城市在金融政策方面依然在下線游走，但據(jù)調(diào)研反映，近期金融政策也在逐步收緊；如有購(gòu)買三套房則只能全款購(gòu)買；公積金貸款由今年二季度下發(fā)的六個(gè)月繳存調(diào)控至滿一年方可使用；落戶問(wèn)題：繳存社保一個(gè)月，按人均25㎡進(jìn)行戶口落定；目前客戶群體：昆明中心城區(qū)區(qū)域大多以本市居民居住為主；但在呈貢區(qū)域、官渡區(qū)域，大多以全國(guó)性投資客戶用于旅游度假為主，外地客戶約占比到60%-70%之間。Part4昆明市土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)供銷走勢(shì)分析土地市場(chǎng)供銷走勢(shì)分析從以上兩個(gè)供銷圖上看出2017年上半年土地市場(chǎng)成果喜人，整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)。成交環(huán)比上漲25.56%，地價(jià)增至425萬(wàn)元/畝，成交總金額198.54億，達(dá)歷年新高。

2017年上半年土地供應(yīng)57宗，面積3467畝，成交67宗，面積4675畝，樓面價(jià)2330元/㎡，溢價(jià)率9.30%。

（萬(wàn)達(dá)在草海片區(qū)以底價(jià)拿下的23宗土地樓面價(jià)為4158元/㎡，新希望在高新板塊拿下的4宗土地樓面價(jià)為6358元/㎡，且溢價(jià)率為208.2%，此兩次拿地拉高了樓面價(jià)及溢價(jià)率）。區(qū)域供銷價(jià)對(duì)比分析2017年上半年土地供銷主要集中在西山區(qū)和官渡區(qū)，供應(yīng)占比分別為50%和34%，成交占比分別為45%和44%；五華區(qū)因新希望溢價(jià)208%拿下4宗土地，使得樓面地價(jià)居于榜首，為5362元/㎡；呈貢區(qū)僅兩宗土地成交。南市區(qū)和西市區(qū)為17年上半年土地供求熱點(diǎn)區(qū)域。紅星美凱龍、鑫海匯、北大資源、恒大、金科等一線房企布局會(huì)展板塊；萬(wàn)達(dá)和新希望則將目標(biāo)轉(zhuǎn)向西市區(qū)；未來(lái)房地產(chǎn)熱門(mén)地區(qū)將圍繞廣福路和環(huán)湖東路沿線以及呈貢高鐵和東西三環(huán)地鐵附近。2017年昆明市拿地房企TOP前102017年開(kāi)發(fā)商拿地最大面積為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)在西山片區(qū)拿地1375畝，用于建設(shè)萬(wàn)達(dá)城。拿地金額前三位是萬(wàn)達(dá)、新希望和云南菌悅實(shí)業(yè)。2017年昆明市土地成交TOP前10

2017年上半年成交地塊最高總價(jià)為16.99億元，為商業(yè)用地，由萬(wàn)達(dá)競(jìng)得。成交總價(jià)前十以住宅用地為主，為萬(wàn)達(dá)、北大資源和新希望獲取。土地市場(chǎng)小結(jié)供求價(jià)：2017年上半年，昆明土地市場(chǎng)成果喜人，量?jī)r(jià)齊升，出現(xiàn)整體供銷兩旺的景象。供應(yīng)3647畝，成交面積4675畝，成交單價(jià)425萬(wàn)元/畝，成交總金額198.54億。土地供應(yīng)相對(duì)減少，但成交面積、單價(jià)、金額均有一定幅度上漲，土地市場(chǎng)一路飄紅。土地性質(zhì)：上半年純住宅用地供應(yīng)1952畝，成交2701畝，樓面地價(jià)2159元/㎡；商業(yè)用地供應(yīng)744畝，成交1331畝，樓面地價(jià)2265元/㎡；住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)771畝，成交662畝，樓面地價(jià)3129元/㎡。

區(qū)域板塊：南市區(qū)和西市區(qū)為17年上半年土地供求熱點(diǎn)區(qū)域；西山板塊由于萬(wàn)達(dá)拿地影響，17年供求價(jià)均處于高位。Part5昆明市商品房銷售市場(chǎng)歷年主城區(qū)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年昆明主城各類商品房共成交11.5358萬(wàn)套，相比2015年增加3093套，同比上漲2.76%；各類商品房總成交面積1011.7700萬(wàn)平方米，相比2015年增加11.4212萬(wàn)平方米，同比上漲1.14%，繼2013年以來(lái)，連續(xù)第四次全年商品房成交量突破十萬(wàn)套，且全年成交面積超過(guò)千萬(wàn)平方米。2016年城區(qū)月度成交走勢(shì)整體分析可以看到，2016年昆明樓市各類商品房成交走勢(shì)相對(duì)較為平穩(wěn)，拋開(kāi)受春節(jié)假期影響多日成交掛零的2月份，各月份成交量沒(méi)有出現(xiàn)太大幅度的波動(dòng)。其中，2016年6個(gè)單月成交量突破萬(wàn)套的月份各類商品房合計(jì)成交68319套，除了10月和12月的單月成交量分別在13000套和12000套以上外，其余4個(gè)單月成交超過(guò)萬(wàn)套的月份，月均成交量均在11000套上下。而成交不足萬(wàn)套的4月、5月、7月、8月、11月單月成交量也均維持在8000—9000套的區(qū)間，全年整體成交走勢(shì)未有大幅震蕩出現(xiàn)。2016年城區(qū)月度成交走勢(shì)政策性因素影響明顯：2016年9月30日，北京率先提高貸款購(gòu)房首付比例收緊調(diào)控，隨后的十一長(zhǎng)假期間，先后有21個(gè)城市相繼以限購(gòu)或限貸的方式加碼樓市限制性措施，為了規(guī)避政策加碼風(fēng)險(xiǎn)，2016年10月昆明樓市出現(xiàn)一波成交高潮，甚至部分購(gòu)房者趁假期火線買房，致使2016年國(guó)慶期間昆明樓市1252套的商品房成交量創(chuàng)近五年同期最高，并直接帶動(dòng)當(dāng)月成交量全年最高。2016年城區(qū)季度成交走勢(shì)年初2月昆明樓市不足2000套的成交量也是因政策所致。據(jù)了解，自2016年2月1日起，昆明開(kāi)始實(shí)行新版購(gòu)房合同，由于新版合同內(nèi)容增加多項(xiàng)開(kāi)發(fā)商監(jiān)管內(nèi)容，并引入懲罰性賠償金條款，使得開(kāi)發(fā)商在與客戶簽訂購(gòu)房合同時(shí)更為謹(jǐn)慎，這也導(dǎo)致2月份網(wǎng)簽備案量下降。而結(jié)合次月昆明樓市成交快速上漲的情況推測(cè)，新版合同更換影響的部分備案量被擠壓到了3月成交。除此之外，2016年多次出現(xiàn)的樓盤(pán)漲價(jià)信息，某種程度上也在起到推動(dòng)昆明樓市成交的作用，而反觀上調(diào)售價(jià)依舊能夠取得良好銷售業(yè)績(jī)的樓盤(pán)，無(wú)外乎大品牌、高品質(zhì)、配套齊全、地段出色的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這似乎也說(shuō)明2016年昆明樓市上行發(fā)展的同時(shí)，行業(yè)兩極分化也在不斷加劇。2017年上半年供銷存價(jià)情況

2017年上半年商品房供銷存南市區(qū)占主力（供占39.94%，銷占38.80%，存占37.51%）；其次為呈貢區(qū)，東市區(qū)各項(xiàng)占比均最小。昆明市最高售價(jià)約15000元/㎡（精裝）。2017年上半年物業(yè)類型供銷存截止2017年6月商品房存量2778萬(wàn)㎡，較2016年底下降了145萬(wàn)㎡；按照2017年上半年月均去化107萬(wàn)㎡計(jì)算，還需26個(gè)月消化。單純住宅來(lái)講，存量503萬(wàn)㎡，需去化7個(gè)月可去化完畢，但據(jù)調(diào)研目前截止到9月份，市場(chǎng)住宅存量約360萬(wàn)方，按照目前的去化速度，4-5個(gè)月即可去劃完畢。2016-2017年開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)TOP20俊發(fā)地產(chǎn)作為本土企業(yè)，具有強(qiáng)大的客戶號(hào)召力，在2016年及2017年均保持第一的銷售額；2017年上半年完成銷售額591.33億元，2016年上半年完成銷售額422.97億元，同比增長(zhǎng)39%；其中TOP20開(kāi)發(fā)商所創(chuàng)造的銷售額占整體市場(chǎng)的60%；

2017年上半年前20房企銷售金額占比60.4%，較2016年上漲了5個(gè)點(diǎn)，品牌房企市場(chǎng)份額進(jìn)一步提高。商品房市場(chǎng)小結(jié)昆明市2017年上半年新增供應(yīng)494.81萬(wàn)㎡，成交量640.56萬(wàn)㎡，成交均價(jià)9232元/㎡。昆明是二線半、三線典型城市，商品房住宅截止到9月底約360萬(wàn)方存量，去化周期在4—5個(gè)月左右。商品房供銷存主力依舊是南市區(qū)，其次為呈貢區(qū)；東市區(qū)供銷存占比均最??；昆明市市場(chǎng)均價(jià)10000—11000元/㎡。昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)判（1）昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍具備潛力：從全國(guó)城市房?jī)r(jià)，可以看出二線過(guò)熱的城市房?jī)r(jià)空間被透支，所以價(jià)格回歸是有很大的可能性，但昆明擁有滇中新區(qū)和呈貢新區(qū)兩個(gè)具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的新興區(qū)域，一方面是城市潛力逐漸顯現(xiàn)，另一方面為房?jī)r(jià)尚屬相對(duì)洼地，由此，尚有發(fā)展?jié)摿?。?）昆明房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)判：各地城市的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)造成了打擊，被嚴(yán)厲調(diào)控圍堵的部分投資需求和資金從核心城市“外溢”至昆明，大批投資客在昆置業(yè)，致使昆明房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。（3）發(fā)展區(qū)域?qū)颍豪ッ鳠狳c(diǎn)區(qū)域是南市區(qū)與西市區(qū)，昆明的南市區(qū)和西市區(qū)是2017年上半年土地供求熱點(diǎn)區(qū)域。未來(lái)房地產(chǎn)熱門(mén)地區(qū)將圍繞廣福路和環(huán)湖東路沿線，以及呈貢高鐵和東、西三環(huán)地鐵附近。Part6昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研調(diào)研概述昆明市下轄6個(gè)市轄區(qū)（五華、官渡、西山、盤(pán)山、呈貢、東川區(qū)）、1個(gè)縣級(jí)市（安寧市）、4個(gè)縣（靜寧、富明、嵩明、宜良）、3個(gè)自治縣（石林彝族自治縣、尋甸回族彝族自治縣、祿勸彝族苗族自治縣）。呈貢新區(qū)（1）昆明市老城區(qū)位于五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目極少且以央企、國(guó)企開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為主；（2）西山區(qū)、官渡區(qū)沿滇池周邊區(qū)域是昆明市最先發(fā)展的高端居住區(qū)，產(chǎn)品主要以為別墅、洋房產(chǎn)品為主；（3）呈貢新區(qū)依托于市政府、大學(xué)城的搬遷、高鐵的開(kāi)通是區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅最快的片區(qū)。調(diào)研樓盤(pán)分布圖本次調(diào)研主要以昆明市為核心，根據(jù)目標(biāo)地塊的分布位置，城市客群對(duì)五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢新區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。西山區(qū)：在售53個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)12000元/㎡（代表樓盤(pán)：恒大云報(bào)華府、俊發(fā)逸天峰、北大資源博泰城）五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)在售53個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)10000元/㎡主城區(qū)房?jī)r(jià)較高樓盤(pán)少，向北輻射（代表樓盤(pán)：碧桂園云南印象、俊發(fā)盛唐城）官渡區(qū)在售65個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)10000元/㎡，巫家壩和滇池片區(qū)價(jià)格較高，最高可達(dá)15000元/㎡（代表樓盤(pán)：萬(wàn)科翡翠、融創(chuàng)瀾玥臺(tái)）呈貢新區(qū)在售約25個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)8000元/㎡（代表樓盤(pán)：七彩云南第壹城、中交錦繡雅郡）一、西山區(qū)北大資源博泰城北大資源博泰城二期住宅即將開(kāi)盤(pán)，推出戶型建筑面積為72-145㎡，帶裝修交付，價(jià)格預(yù)計(jì)為15500元/㎡。二期約推出300余套住宅預(yù)計(jì)11月認(rèn)籌，一期產(chǎn)品主要為北大醫(yī)學(xué)部家屬樓。位置一環(huán)內(nèi)人民西路與環(huán)城西路交界處開(kāi)發(fā)商北大資源集團(tuán)占地面積5484501平方米建筑面積427000平方米容積率4.63

樓棟數(shù)9棟總戶數(shù)1228戶物業(yè)費(fèi)2.35元/㎡·月

銷售情況產(chǎn)品咨詢中，預(yù)計(jì)11月份認(rèn)籌產(chǎn)品情況6棟住宅、2棟公寓、1棟寫(xiě)字樓以及一個(gè)商業(yè)MALL價(jià)格公寓15500元/㎡（精裝）住宅17000元/㎡（精裝）北大資源博泰城項(xiàng)目實(shí)景

地鐵3號(hào)線二、西山區(qū)大觀首府大觀首府處于尾盤(pán)的銷售期，2016年初售價(jià)在8900元/㎡左右，目前少量產(chǎn)品在售，毛坯住宅均價(jià)12000元/㎡，毛坯公寓11000元/㎡左右。位置西山區(qū)大觀路與西園路交叉口北150米開(kāi)發(fā)商云南廣電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積76666平方米建筑面積400000平方米容積率6.29銷售情況接近尾盤(pán)，少量產(chǎn)品在售產(chǎn)品情況公寓、住宅、商業(yè)價(jià)格公寓11000元/㎡（毛坯）住宅12000元/㎡（毛坯）三、西山區(qū)恒大云報(bào)華府位置日新中路與前衛(wèi)西路交叉口西行300米開(kāi)發(fā)商云南恒云置業(yè)有限公司占地面積4605600平方米建筑面積1165000平方米容積率4.42

總戶數(shù)4661戶戶型面積97㎡—143㎡銷售情況目前在售樓棟為41棟,主力戶型建筑面積為80-151㎡，均價(jià)約14800元/㎡；推出16棟戶型面積143㎡兩梯兩戶板式大宅，均價(jià)為15500元/㎡價(jià)格均價(jià)15000元/㎡（精裝）恒大云報(bào)華府項(xiàng)目位于南市區(qū)滇池版塊與主城區(qū)交匯處，由恒大集團(tuán)與云報(bào)傳媒集團(tuán)聯(lián)合打造，是集居住、商務(wù)、教育、綜合商業(yè)于一體的大型城市綜合體，目前在售住宅價(jià)格15000元/㎡左右。恒大云報(bào)華府項(xiàng)目實(shí)景

四、官渡區(qū)萬(wàn)科·翡翠

萬(wàn)科翡翠位于巫家壩片區(qū)（昆明舊機(jī)場(chǎng)拆遷起步區(qū)），周圍配套完善，一期少量精裝住宅在售，均價(jià)在1.5萬(wàn)/㎡左右，預(yù)計(jì)2019年3月交房。項(xiàng)目近期將加推4#、5#、8#住宅，目前誠(chéng)意登記中，預(yù)計(jì)11月推售。位置官渡區(qū)巫家壩路與廣福路交叉口開(kāi)發(fā)商昆明萬(wàn)添房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積56253平方米建筑面積249858平方米容積率3.20

樓棟數(shù)13棟面積區(qū)間115㎡、128㎡和141㎡總戶數(shù)1308戶銷售情況一期少量產(chǎn)品在首腦，二期三棟樓在產(chǎn)品咨詢中，預(yù)計(jì)11月推售產(chǎn)品情況13棟板式住宅，樓層為24-29F。價(jià)格精裝住宅15000元/㎡（精裝）萬(wàn)科·翡翠項(xiàng)目實(shí)景

五、官渡區(qū)融創(chuàng)瀾玥臺(tái)

融創(chuàng)·瀾玥臺(tái)高層住宅帶裝修，目前處于前期產(chǎn)品咨詢期，預(yù)計(jì)11月份一期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格預(yù)計(jì)在1.3萬(wàn)/㎡左右，整體預(yù)計(jì)2019年9月交房。位置官渡區(qū)廣福路中段（海麗賓雅酒店旁）開(kāi)發(fā)商昆明國(guó)瑞房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積41333平方米建筑面積185000平方米容積率3.20

樓棟數(shù)10棟總戶數(shù)983戶戶型面積96-144㎡銷售情況總共10棟住宅，法式風(fēng)格建筑，梯戶比：T2T4T5產(chǎn)品情況項(xiàng)目規(guī)劃有12層洋房和高層住宅價(jià)格住宅13000元/㎡（精裝）融創(chuàng)瀾玥臺(tái)項(xiàng)目實(shí)景

六、官渡區(qū)俊發(fā)·湖畔俊園是昆明俊發(fā)地產(chǎn)城中村改造項(xiàng)目，地處生態(tài)半島軸心位置，共享配套和資源，坐擁三大濕地公園，近攬滇池景觀，目前在售第6#產(chǎn)品是項(xiàng)目大面積贈(zèng)送最后一期精裝房源，實(shí)際贈(zèng)送面積可達(dá)20—30㎡。位置官渡廣福路與云秀路交叉口·官渡政府旁開(kāi)發(fā)商云南俊發(fā)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司占地面積232畝建筑面積681410.46平方米容積率2.9總戶數(shù)4794戶型面積78—117㎡（每戶贈(zèng)送20—30㎡實(shí)際面積可達(dá)107—146㎡）銷售情況項(xiàng)目第6棟78㎡、84㎡、103㎡、109㎡和117㎡小高層住宅已于10月15日開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品情況小高層、高層、板塔結(jié)合價(jià)格建面售價(jià)約1.4萬(wàn)/㎡實(shí)得面積價(jià)格約1.1萬(wàn)/㎡（精裝）俊發(fā)湖畔俊園項(xiàng)目實(shí)景

贈(zèng)送主臥套（78㎡，實(shí)際面積可達(dá)100㎡）七、盤(pán)龍區(qū)俊發(fā)·盛唐城俊發(fā)盛唐城項(xiàng)目集時(shí)尚商業(yè)、商務(wù)寫(xiě)字樓、國(guó)際公寓、創(chuàng)意SOHO、高檔住宅五大物業(yè)形態(tài)于一體，是盤(pán)龍區(qū)比較大的城中村改造項(xiàng)目，目前住宅一期僅余141㎡產(chǎn)品在售，價(jià)格9500元/㎡，預(yù)計(jì)二期產(chǎn)品11月入市銷售，價(jià)格預(yù)計(jì)11000元/㎡。位置穿金路與北辰大道交匯處開(kāi)發(fā)商云南凱華房地產(chǎn)有限公司占地面積485333平方米建筑面積2250000平方米容積率4.90

總戶數(shù)10000戶戶型面積79—141平方米，大平層291—373㎡，二期預(yù)計(jì)11月推售銷售情況僅余大平層住宅在售，戶型為291-373平米之間，均價(jià)10000元/平米起。產(chǎn)品情況住宅由33幢35-42層高層組成價(jià)格9500—11000元/㎡（毛坯）八、盤(pán)龍區(qū)俊發(fā)·逸天峰位置白龍路與白塔路交匯處開(kāi)發(fā)商云南俊發(fā)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司占地面積120533平方米建筑面積614969平方米容積率4.76

總戶數(shù)2517戶戶型面積97㎡—143㎡銷售情況期產(chǎn)品目前只剩余少量大平層在售，二期預(yù)計(jì)會(huì)在年底推出，價(jià)格預(yù)計(jì)在22000元/㎡左右價(jià)格住宅22000元/㎡（精裝）俊發(fā)逸天峰剩少量大面積住宅在售，戶型僅剩213㎡和289㎡，均帶裝修交付，均價(jià)22000元/㎡，后期將推新品住宅，具體推出時(shí)間待定，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在22000元/㎡左右，項(xiàng)目整體預(yù)計(jì)將于2019年5月交房。九、盤(pán)龍區(qū)碧桂園·kcc·云南印象位置穿金路與鉑金大道交匯處開(kāi)發(fā)商云南碧城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積220000平方米建筑面積700000平方米容積率2.00

總戶數(shù)3002戶戶型面積110—149㎡銷售情況

一期由3棟12層、1棟33層高層住宅，目前已經(jīng)售罄，二期在認(rèn)籌中，預(yù)計(jì)11月中旬開(kāi)盤(pán)。價(jià)格住宅13000元/㎡（精裝）碧桂園·KCC·云南映象地處北市區(qū)北三環(huán)外，位于昆明世博片區(qū)，小區(qū)內(nèi)部柳溪湖環(huán)繞，目前項(xiàng)目二批房源認(rèn)籌中，主推住宅、別墅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2019年整體交房，預(yù)計(jì)精裝高層13000元/㎡。碧桂園·kcc·云南印象項(xiàng)目實(shí)景

十、呈貢新區(qū)七彩云南第一城位置呈貢區(qū)新城吳家營(yíng)片區(qū)開(kāi)發(fā)商云南春城財(cái)富置業(yè)有限公司占地面積509.29畝建筑面積179.38萬(wàn)㎡容積率4.67

總戶數(shù)住宅6392戶戶型面積97㎡—143㎡銷售情況目前關(guān)于產(chǎn)品在售，10月底住宅加推，預(yù)計(jì)價(jià)格10000元/㎡產(chǎn)品情況30層高層住宅樓，主打戶型為97平米

價(jià)格預(yù)計(jì)價(jià)格10000元/㎡（毛坯）七彩云南第壹城七彩公寓在售，建面約67-95㎡，均價(jià)9000元/平米，10月底住宅產(chǎn)品加推，價(jià)格預(yù)計(jì)在10000元/平方米。七彩云南第一城項(xiàng)目實(shí)景

十一、呈貢新區(qū)中交·錦繡雅苑位置呈貢區(qū)新城吳家營(yíng)片區(qū)開(kāi)發(fā)商中交地產(chǎn)占地面積118000平方米建筑面積420000平方米容積率2.50

總戶數(shù)2144戶戶型面積96㎡—195㎡銷售情況目前處于產(chǎn)品咨詢期，預(yù)計(jì)11月份開(kāi)始認(rèn)籌。產(chǎn)品情況高層：22F/33f,小高層:11F/18F價(jià)格預(yù)計(jì)價(jià)格在8800元/㎡（毛坯）中交·錦秀雅郡項(xiàng)目位于呈貢新區(qū)，緊鄰市級(jí)行政中心、緊靠地鐵1號(hào)線宜和路站口，臨近昆明高鐵新南站，方便快捷。目前處于前期咨詢期，11月開(kāi)盤(pán)。預(yù)計(jì)價(jià)格8800元/㎡左右。中交錦繡雅苑項(xiàng)目實(shí)景

十二、晉寧區(qū)七彩云南·古滇名城七彩云南·古滇名城望海居、關(guān)山月、林語(yǔ)曦三大組團(tuán)現(xiàn)房呈現(xiàn)，戶型面積為299-773㎡；總價(jià)550萬(wàn)起，目前在售地塊主要為湖光里地塊洋房，戶型為84㎡—127㎡，均價(jià)在10000—11000元/㎡左右。位置昆明·環(huán)湖南路·滇池南岸開(kāi)發(fā)商昆明七彩云南古滇王國(guó)投資發(fā)展有限公司占地面積1.6萬(wàn)畝總戶數(shù)首期2472戶戶型面積84㎡—127㎡銷售情況在售地塊主要為湖光里地塊洋房產(chǎn)品情況目前在目前在售地塊主要為湖光里地塊洋房，戶型為84㎡—127㎡，均價(jià)在10000—11000元/㎡左右價(jià)格洋房10000—11000元/㎡（精裝）七彩云南·古滇名城項(xiàng)目實(shí)景

七彩云南古滇名城坐落于昆明滇池南岸，占地1.6萬(wàn)畝，依托云南得天獨(dú)厚的氣候人文資源、500里滇池山水宜居環(huán)境，打造一個(gè)集中展示古滇歷史文化、云南民族文化、云南本土文化一站式深度旅游目的地。市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)一、昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)：昆明市2017年上半年新增供應(yīng)494.81萬(wàn)㎡，成交量640.56萬(wàn)㎡，成交均價(jià)9232元/㎡。昆明是二線半、三線典型城市，商品房住宅截止到9月底約360萬(wàn)方存量，去化周期在四個(gè)月左右。商品房供銷存主力依舊是