淺談城市大型公共服務(wù)的物業(yè)管理摘要：回顧這幾年，越來越多的國際盛會在中國舉辦，從2008年的北京奧運會到2010年的上海世博會，再到如今的西安世界園藝博覽會和深圳大運會。為舉辦好這些“會”，承辦的相關(guān)城市都舉全城之力，供應(yīng)了盡可能全面而且高標(biāo)準(zhǔn)的大型公共服務(wù)。本文通過對物業(yè)參加的城市大型公共服務(wù)進行了分析和了解，并通過廣州亞運會說明白其價值所在，以及對物業(yè)物業(yè)管理參加大型活動的前景提出了自己的想法。關(guān)鍵詞：大型公共服務(wù)；物業(yè)管理；前景一、以業(yè)之名參加城市大型公共服務(wù)隨著物業(yè)管理社會化、市場化、專業(yè)化的發(fā)展趨勢，物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域漸漸由傳統(tǒng)住宅物業(yè)、商業(yè)寫字樓物業(yè)、政府辦公樓物業(yè)延長到會展中心、科研中心、體育館、消遣休閑、廣場公園、各類園區(qū)等各類大型社會公共建設(shè)項目的物業(yè)管理，即所謂的公共物業(yè)管理，公共物業(yè)管理簡潔的說就是針對會展、商業(yè)、社會文化、交易場所等公眾活動區(qū)域進行的物業(yè)服務(wù)、管理活動。自2008年以來，中國社會悄然發(fā)生著變更，隨著奧運會、全運會、世博會等大型賽事的舉辦，直至近期的深圳大運會，一方面是主辦城市綜合實力的對外呈現(xiàn)，另一方面我們從中看到了更多物業(yè)從業(yè)者的身影，這不是偶然巧合，從北京奧會上的長城物業(yè)的“值得托付，到山東濟南的全運會宏泰、中航等物業(yè)公司的介入，以及多家物業(yè)企業(yè)服務(wù)于上海世博園的經(jīng)驗，幾乎每一次的城市公共活動都給物業(yè)行業(yè)帶來了新的機遇。（一）與一般物業(yè)管理的區(qū)分與傳統(tǒng)的物業(yè)管理相比，公共物業(yè)管理服務(wù)有很多特殊之處，以下是最特殊的幾個特點：服務(wù)功能更為強化：物業(yè)公司負責(zé)向游客供應(yīng)全方位的人性化、特性化、科技化的服務(wù)。必走的經(jīng)營之路：傳統(tǒng)物業(yè)管理并不涉及過多的經(jīng)營項目，而在公共物業(yè)管理服務(wù)中，由于公共物業(yè)自身的特殊性將帶來很高的經(jīng)營機會，即包括自身配套的餐廳、咖啡廳、酒店、商場、會務(wù)等，也包括由于場館產(chǎn)生的聚合效應(yīng)而帶來的其他各種商機。更困難的工程設(shè)施設(shè)備：依據(jù)設(shè)計功能的須要，公共類物業(yè)的設(shè)施設(shè)備規(guī)模、種類、技術(shù)含量一般都與住宅和寫字樓有特別大的區(qū)分。為了確保公共物業(yè)功能的實現(xiàn)，除了供電、給排水、空調(diào)、電梯等常規(guī)設(shè)備外，一般會依據(jù)公共物業(yè)自身的功能用途配置特地的只能化中心限制系統(tǒng)、無限上網(wǎng)系統(tǒng)、廣播擴音系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、售票系統(tǒng)、檢票系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、標(biāo)識系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。（二）、管理難點何在介入這些大型的城市公共活動，物業(yè)企業(yè)確定會遇到以往不曾遇到的問題，那么他們在管理服務(wù)中會遇到怎樣的難題？1、占地面積廣、建筑規(guī)模大、功能綜合性強、投資金額高現(xiàn)代各種大型公共活動的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)除滿意全民健身的需求外，還要兼顧大型賽事、活動須要，基本上都是依據(jù)滿意大型國際、綜合性賽事要求實施建設(shè)的，同時建設(shè)選址充分考慮交通便利。在項目及功能的設(shè)置上，大型公共活動內(nèi)一般都設(shè)有：酒店、超市、餐飲、消遣場所等配套商業(yè)網(wǎng)點。諸多的功能確定了現(xiàn)代大型公共活動具有占地面積廣、建筑規(guī)模大、功能綜合性強、投資金額高的特點2、設(shè)施設(shè)備規(guī)模浩大、齊全、技術(shù)含量高現(xiàn)代各種大型公共活動除了擁有寫字樓的供電、給排水、空調(diào)、電梯等常規(guī)設(shè)備外，特地配置有智能化的中心限制系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)、廣播擴音系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、草坪加熱系統(tǒng)、制票檢票系統(tǒng)及門禁身份識別系統(tǒng)，全部設(shè)施設(shè)備功能均按國際活動標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計施工，充分滿意世界級賽事、各類活動的要求，規(guī)模浩大、齊全、技術(shù)含量遠高于一般寫字樓物業(yè)。3、配套商業(yè)網(wǎng)點密度大、交通通訊設(shè)施容量大在參加各種大型公共活動時，商業(yè)網(wǎng)點、交通通訊設(shè)施大容量的配置是現(xiàn)代體系必需的，特殊是在實行大型賽事、活動時，要滿意幾萬人的購物、餐飲、停車、通信管道的暢通，并需具備在短時間內(nèi)疏散觀眾、車輛的實力。4、人性化設(shè)計程度高現(xiàn)代大型公共活動在建筑設(shè)計上完全實現(xiàn)以人為本的人性化設(shè)計。如武漢體育中心的建設(shè)，僅供運動員、觀眾等運用的洗手間就有164個；為弱勢人群考慮的殘疾人專用通道及殘疾人專用看臺分布在各入口；另外還有為運動員、觀眾配備的醫(yī)務(wù)室，以及為滿意高檔次消費人群需求設(shè)計的貴賓包廂等等，再如2010年的上海世博會在切身游玩后我也體驗到了很多人性化的管理，世博園區(qū)禁止游客攜帶飲料入園，為解決園區(qū)游客的飲水問題，世博局依據(jù)實際須要，在園區(qū)內(nèi)安裝了108個直飲點(不含場館內(nèi))，可以供1682人同時飲水；我們走在世博園內(nèi)任何一個公交站臺，平均每一分鐘就有一班公交車進站，游客可以免費乘坐這些公交車到自己想去的展區(qū)，這些人性化的管理都體現(xiàn)了公共活動的管理的難度之大。5、詢問引導(dǎo)，須要的工作人員更多現(xiàn)代大型公共活動多為大型場館,且結(jié)構(gòu)困難,功能設(shè)施齊全,對于不熟識環(huán)境的參展商、參觀者來說,須要大量的現(xiàn)場詢問引導(dǎo):展前展后主要包括參展手續(xù)、展位;用電申請、位置功能指引、加班申請、施工布展、參展出入門證辦理等;展中很多顧客、訪客、參觀客、參展商、組委會等相互尋求,相互發(fā)生經(jīng)濟流、物質(zhì)流、人流活動,全程需相應(yīng)的展會詢問和引導(dǎo)服務(wù)。6、播音與翻譯服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)化由于展覽是人流、物流、信息流交匯的場所,信息的快速傳遞、展覽秩序的維護、平安消防方面的揭示通知、各類求助啟事、宣揚廣告、優(yōu)雅氣氛的營造都離不開展館播音這一手段。展覽無國界,信息和技術(shù)溝通無國界,參展商、組委會國際化趨勢也就越來越明顯,因此,作為一流的展覽服務(wù)需供應(yīng)相應(yīng)的雙語播音,展覽現(xiàn)場還要有相應(yīng)的翻譯詢問,為參展商、顧客、訪客、參觀客供應(yīng)即時翻譯服務(wù)。二、談物業(yè)管理參加公共活動的價值作為一支重要的力氣，物業(yè)管理行業(yè)越來越多的在城市大型活動的公共服務(wù)中留下了自己的身影，無論是從事專業(yè)化物業(yè)管理的企業(yè)數(shù)量、服務(wù)的范圍、從業(yè)人員素養(yǎng)，還是整體管理水平都發(fā)生了質(zhì)的變更，面對這種大型公共活動帶來的機遇和挑戰(zhàn)，物業(yè)管理行政部門應(yīng)如何引導(dǎo)、指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)有序、有效、有利地參加大型活動呢？（一）物業(yè)管理的市場競爭從盲目擴張起先轉(zhuǎn)向理性成長由于物業(yè)管理是低風(fēng)險、低利潤的行業(yè)，參加競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現(xiàn)規(guī)模效益，成為眾多物業(yè)服務(wù)公司求生存的必定選擇，從而引發(fā)了較激烈的市場競爭。競爭的主要特點是低價競爭和盲目擴張，而管理規(guī)模的快速擴張，遠遠超過行業(yè)人才的培育和成長速度。據(jù)初步統(tǒng)計，直到2007年以后，這種不計后果的盲目擴張戰(zhàn)略最終積郁成疾，規(guī)模不經(jīng)濟理論迫使部分有理智的物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛進行戰(zhàn)略調(diào)整，市場的業(yè)務(wù)細分和企業(yè)發(fā)展定位的“洗牌”悄然形成，一些企業(yè)合同期滿后退出績效不相適應(yīng)的項目，而另一些企業(yè)則依據(jù)自己的成長定位和業(yè)主需求相適應(yīng)的思路，依照物業(yè)服務(wù)合同的約定承接項目，進退自如，理性成長的行業(yè)發(fā)展雛形初步建立。公眾對物業(yè)管理的認(rèn)同和接受程度不斷提高初期在住宅小區(qū)當(dāng)心冀翼嘗試的專業(yè)物業(yè)管理目前已延長到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。廣州市原東山區(qū)作為廣州惟一編制了推動住宅小區(qū)物業(yè)管理工作“五年規(guī)劃”的行政區(qū)，支配到2007年，小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到95％以上。該區(qū)每年將支配500萬元用于推動物業(yè)管理的前期工作。規(guī)劃制定前，全區(qū)小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率只有33％，規(guī)劃實施一年多，覆蓋率上升到63％，物業(yè)管理既為該區(qū)創(chuàng)建了很多就業(yè)機會，也使發(fā)案率，投訴率大大降低。而其他類型的物業(yè)，如醫(yī)院、高校、軍營、廠房、倉庫等也不斷通過招投標(biāo)交給專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司管理。同時，由于政府的重視、業(yè)主的需求和從業(yè)人員素養(yǎng)的提高等各方面都得到了同步提升，媒體、教化和宣揚等部門加強了對物業(yè)服務(wù)消費的正確引導(dǎo)，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在短時間內(nèi)做到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更高、服務(wù)響應(yīng)更快、服務(wù)意識更強，對外樹立了良好的行業(yè)形象，對內(nèi)增加了行業(yè)信念，為行業(yè)下一步提升打下了堅實的基礎(chǔ)。作為業(yè)主，對物業(yè)管理的相識和認(rèn)同程度也得到了明顯的提高，對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中的問題或企業(yè)服務(wù)過程中的沖突，從觀點和角度等方面變得相對客觀或公正，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的外部生存環(huán)境不斷改善，也促進了行業(yè)含政府主管部門、行業(yè)協(xié)會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的良好溝通協(xié)調(diào)機制逐步形成。（三）有利于公共活動后勤服務(wù)的專業(yè)化、市場化、規(guī)范化城市建設(shè)與城市管理是一對孿生兄弟，而物業(yè)管理作為城市管理不行分割的一部分，正發(fā)揮著越來越重要的作用。在廣州亞運會項目干脆供應(yīng)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)主要有：廣電物業(yè)亞運物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商，主要負責(zé)亞運成、大運城內(nèi)體育館的物業(yè)服務(wù);珠江實業(yè)負責(zé)廣州體育館的服務(wù)；中航物業(yè)負責(zé)黃埔體育中心的保潔、化。實踐證明，要想提高城市管理水平，不抓物業(yè)管理不行；要提高城市管理體制，不推行物業(yè)管理也不行。亞運會的實踐進一步證明，大型城市公共活動呼喊物業(yè)行業(yè)的主動參加，須要專業(yè)化、市場化和規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)。三、物業(yè)管理參加大型公共活動的前景國際大型盛會是對傳統(tǒng)服務(wù)管理的挑戰(zhàn)，改寫著物業(yè)的服務(wù)模式和基本概念。大型盛會每一個服務(wù)區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同，都涉及眾多有確定技術(shù)含量的崗位，同時隱含著無法計算的不確定因素，對企業(yè)的資源調(diào)度實力、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)實力、應(yīng)急管理實力、綜合服務(wù)實力都是巨大的考驗，而能順當(dāng)?shù)姆?wù)奧運會、世園會、大運會這些不同服務(wù)需求的大型國際盛會，須要物業(yè)服務(wù)企業(yè)能從傳統(tǒng)的物業(yè)管理過度到現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)，并且快速適合這種模式。假如各物業(yè)服務(wù)企業(yè)能把握住參加各城市大型公共活動的舉辦，那么對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說這是個機遇，既能提高區(qū)域內(nèi)廣闊人民的認(rèn)知，也能提升企業(yè)、行業(yè)地位。例如參加了北京奧運會、天津沃達斯論壇、西安世園會等一系列具有國際影響力盛會的長城物業(yè)。長城物業(yè)在為這些盛會供應(yīng)服務(wù)之余也不斷的給自己增加能量，注入新思想：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在低碳、環(huán)保中有所作為。世園會、世博會期間，很多國家和展館重點展示了低碳和環(huán)保方面的技術(shù)，太陽能、地?zé)峒夹g(shù)、綠色材料應(yīng)用以及環(huán)境規(guī)劃等，這些技術(shù)將來將在建筑物和生活小區(qū)內(nèi)被應(yīng)用。因此，利用這些技術(shù)和設(shè)備，為百姓生活居住探究新的服務(wù)模式，為低碳、環(huán)保生活供應(yīng)強有力的支持服務(wù)圍繞新技術(shù)的推廣應(yīng)用和管理，物業(yè)管理以科技推動企業(yè)的變革和進步。二是信息化及新技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用。世園會、世博會等展示的城市和生活將在不遠的將來成為現(xiàn)實、進入一般消費的日常生活之中，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、新能源、新技術(shù)現(xiàn)在已經(jīng)存在建筑設(shè)施上得到廣泛應(yīng)用，假如物業(yè)企業(yè)還停留在傳統(tǒng)的服務(wù)方式和模式上，勢必將被時代無情的淘汰。與此同時，長城物業(yè)提倡并領(lǐng)先實踐3G物業(yè)服務(wù)，在社會信息技術(shù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，在業(yè)主生活方式日漸變更的基礎(chǔ)上，將物業(yè)服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化、信息化推向了更加深化的方向，將物業(yè)服務(wù)這一傳統(tǒng)的基礎(chǔ)服務(wù)和社會更新成果的發(fā)展緊密的聯(lián)系在了一起。長城物業(yè)的3G標(biāo)準(zhǔn)，代表了物業(yè)服務(wù)發(fā)展的一種趨勢，是一種基于行業(yè)前瞻視角的理論和實踐，它開拓并明晰了物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)全生命周期的道路。對于長城物業(yè)來說，能夠參加這些盛會的服務(wù)保障是企業(yè)的機遇，面對長城物業(yè)的前景，我們可以說能承辦那些盛會的物業(yè)服務(wù)，長城物業(yè)的實力不必多說，必是走在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前沿，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，中國在世界地位的提高，中國舉辦各種大型會議的機會也會越來越多，我信任更多的“長城物業(yè)”會出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能在大型公共活動中得到更好的發(fā)展。結(jié)論：我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，經(jīng)驗的時間較短，從閱歷到技術(shù)與國外發(fā)達國家有很大差距，但面對巨大的市場，確定要把握機遇，從規(guī)范化、