_____（樓盤名稱）市場分析報告廣州市xxxx房地產(chǎn)顧問2011年6月目錄1區(qū)域環(huán)境狀況分析 21.1地理位置分析 21.2交通便捷度分析 31.3公共交通完善度分析 31.4公共配套設(shè)施完善度分析 41.5環(huán)境狀況優(yōu)劣度分析 51.5.1自然環(huán)境狀況 51.5.2人文環(huán)境狀況 52樓盤內(nèi)涵和產(chǎn)品價值分析 52.1樓盤基地狀況和內(nèi)涵 52.2樓盤開發(fā)公司組成分析 62.3樓盤基本格局和房型面積分析 72.4樓盤價格和付款方式分析 72.5樓盤銷售狀況分析 83樓盤綜合評價 93.1影響樓盤走勢的因素評分 93.2樓盤客戶人群細(xì)分 93.3小區(qū)配套與區(qū)域價值的關(guān)系分析 103.4樓盤開發(fā)綜合總結(jié) 103.4.1本樓盤的成功點 103.4.2本樓盤的失敗點 10_____（樓盤名稱）市場分析報告1區(qū)域環(huán)境狀況分析1.1地理位置分析____（樓盤名稱）____位于___（地址）___，地處廣州市____（區(qū)）___的__（方向）__部，整個小區(qū)東臨____（標(biāo)的物）___，鄰近___路，向___路延伸。南臨____（標(biāo)的物）___，鄰近___路，向___路延伸。西臨____（標(biāo)的物）___，鄰近___路，向___路延伸。北臨____（標(biāo)的物）___，鄰近___路，向___路延伸。周邊有_____（大型商場、酒店、樓盤小區(qū)、公園綠地等當(dāng)?shù)剌^著名的地物名稱）等等。整個小區(qū)整體朝__（方向），整個小區(qū)的區(qū)域位置如下圖所示：圖1_____（樓盤名稱）區(qū)域位置圖圖2_____（樓盤名稱）區(qū)域?qū)嵕皥D（需要2-4張實地的照片，包括樓盤大門、主要設(shè)施以及反映道路和繁榮程度）點評：整個樓盤小區(qū)被____（道路名稱）、___（道路名稱）等眾多交通次干道所環(huán)繞，道路四通八達(dá)，從____（樓盤名稱）步行至重要的主干道的時間僅需要____分鐘。整個區(qū)域呈現(xiàn)（什么方向高什么方向低）分布，周邊綠化___（較多或較少），由于周邊分布著____（導(dǎo)致環(huán)境好或環(huán)境差的地物分布）等，環(huán)境狀況__（優(yōu)越或惡劣）。周邊人流來往（頻密或稀疏），以____的人群為主。因此綜合樓盤的景觀、交通還是未來發(fā)展前景，整個項目的發(fā)展____（優(yōu)越或較差）。1.2交通便捷度分析____（樓盤名稱）____由于位于___（被什么道路圍成）的區(qū)域內(nèi)，其交通便捷度比較（高或低）。在主干道的連接方面，南北方向主要連接著___路和__路，東西方向則是__和__路。在次干道方面，主要是連接著__路、__路、__路和__路。同時，附近還擁有__和__路這n條主要支路，大部分向__方向延伸。表1____（樓盤名稱）周邊道路詳細(xì)情況表序號道路名稱道路級別道路類型1234點評：整個調(diào)查片區(qū)大約由n條以上的道路組成，輻射范圍（廣或不廣），到達(dá)___（城市中心）的時間為____（分鐘），交通便利性（高或低）。路面車流量（大或小，有沒有發(fā)生塞車的狀況，塞車的時間是什么時候，原因是什么）。圖3_____（樓盤名稱）道路路面路況圖（需要1-2張反映路面名稱和通達(dá)狀況的照片）1.3公共交通完善度分析表2____（樓盤名稱）周邊公交線路詳細(xì)情況表公交名稱位置起點終點本站序號點評：樓盤周邊共有n條公交線路，主要分布在___路、___路和___路等，此外，附件（有或沒有）地鐵n號線___（站名），人們乘坐主要公交線路到____（中心城區(qū)名稱）的時間僅需要____分鐘。1.4公共配套設(shè)施完善度分析表3調(diào)查片區(qū)外部配套設(shè)施基本情況表序號名稱服務(wù)類型距離購物銀行餐飲休閑郵政教育通過表3我們可以看到，居民日常生活的配套設(shè)施，例如購物、銀行、醫(yī)療、休閑等等，都比較（齊全或存在缺陷）。在教育設(shè)施方面（如何，并說明標(biāo)的物距離）；在娛樂休閑方面（如何，并說明標(biāo)的物距離）；在醫(yī)療設(shè)施方面（如何，并說明標(biāo)的物距離）。但是，整個小區(qū)及附近都缺少（什么類型的配套設(shè)施，這樣的配套設(shè)施使居民產(chǎn)生了什么樣的不便狀況）。1.5環(huán)境狀況優(yōu)劣度分析1.5.1自然環(huán)境狀況整個區(qū)域內(nèi)的綠地狀況（如何），（有沒有）____（公園名稱）等公園分布，綠化覆蓋率（高或低），附近（有沒有工廠等污染源，有的話主要造成什么樣的污染，具體表現(xiàn)為）。由于樓盤周邊受（什么類型的道路環(huán)繞），粉塵污染、噪聲污染狀況如何，樓盤樓層的高度和樓距對整個小區(qū)內(nèi)的通風(fēng)采光如何影響。1.5.2人文環(huán)境狀況周邊由什么樣人群（年齡，職業(yè)，國籍，文化素質(zhì)等作為分類基準(zhǔn)），人口素質(zhì)如何，治安狀況、犯罪率如何。整個樓盤深受（什么樣的當(dāng)?shù)匚幕厣绊懀?，具備什么樣的人文氣氛，具體表現(xiàn)為。圖4_____（樓盤名稱）環(huán)境氛圍概況圖（需要2-3張反映自然氛圍和環(huán)境氛圍的照片）2樓盤內(nèi)涵和產(chǎn)品價值分析2.1樓盤基地狀況和內(nèi)涵表4樓盤基地和基本情況表序號項目內(nèi)容1土地獲得方式2出讓日期3出讓年限4出讓價格（元）5基地面積6總建筑面積7容積率8規(guī)劃形態(tài)9功能規(guī)劃樓層數(shù)建筑類型物業(yè)類別綠化率10規(guī)劃戶數(shù)11施工進(jìn)度（開工、封頂、完成主體或竣工）12交房日期13車位數(shù)14裝修狀況（毛坯或者是帶x元/平方米的普通裝修、精裝修或豪華裝修）2.2樓盤開發(fā)公司組成分析表5樓盤開發(fā)公司組成和基本情況表序號項目內(nèi)容1投資商2發(fā)展商地址3代銷商地址4銷售地點主銷地點5設(shè)計單位6承建單位7物業(yè)管理點評：____（樓盤名稱）由_____（開發(fā)商名稱）開發(fā)，該公司開發(fā)實力（雄厚或一般），以_____（產(chǎn)品特色）進(jìn)行樓盤的開發(fā)，曾開發(fā)的項目有___、____和___等。本項目的開發(fā)（秉承或打破）一向的開發(fā)理念，開發(fā)____特色、___（檔次）的產(chǎn)品。而項目主要在____（地點）進(jìn)行銷售，并在____（地區(qū)）設(shè)立分銷點，可以看出，項目將以____（地區(qū)）的人群作為主要銷售對象，把____（地區(qū)）的人群作為潛在的銷售對象。樓盤基本格局和房型面積分析表6基本格局和房型面積表序號戶型建筑面積套內(nèi)面積戶數(shù)得房率戶型比例面積比例123合計100%100%圖5_____（樓盤名稱）戶型配比扇形圖圖6_____（樓盤名稱）面積配比扇形圖點評：從上表可以看出，____（樓盤名稱）的戶型從__房__廳至__房__廳不等，其中__房__廳的數(shù)量最多，占總數(shù)的%。整個樓盤的平均得房率為%。綜合上述數(shù)據(jù)，本樓盤的以____地區(qū)的_____（客戶類型，可從年齡、職業(yè)、收入、素質(zhì)等方面進(jìn)行劃分）作為客戶定位，主打____檔次的____（大、中、?。粜?。樓盤價格和付款方式分析表7基本格局和房型面積表序號項目涵義內(nèi)容1起售單價底層朝南單位的單價2總價范圍總價最小的戶型售價至總價最大戶型售價3車位租售單價—4付款方式一次性付款/按建筑進(jìn)度/按時間進(jìn)度/銀行貸款/發(fā)展商貸款5平均單價—6主力總價最暢銷單元的銷售總價7總銷金額當(dāng)前期日銷售總額8折扣優(yōu)惠—圖7_____（樓盤名稱）面積配比扇形圖點評：從上表可以看出，____（樓盤名稱）的平均銷售單價為____元/平方米，比__（樓盤所在地區(qū)）地區(qū)的平均單價（高或低）____元/平方米，其中主力單元的銷售總價為____萬元，占樓盤總銷售金額的%，整個樓盤的銷售狀況____。樓盤購買者主要采取的付款方式為_____，主要集中在____期（開盤期，暢銷期，促銷期，尾盤期），樓盤這段期間的特點是_________，這段時期由于什么原因，開發(fā)商要采取這樣的方式，要達(dá)到一個怎么樣的目的。樓盤銷售狀況分析表8樓盤銷售基本狀況表序號項目涵義內(nèi)容1廣告策略公共媒體，印刷媒體，傳播媒體2品牌個性樓盤的特色3市場定位表達(dá)的內(nèi)容和意境4促銷活動促銷的時間的理念5來電來人數(shù)量和頻率6售出戶數(shù)以當(dāng)前期日為準(zhǔn)7銷售率以當(dāng)前期日為準(zhǔn)8銷售順序首先銷售，其次銷售，最后銷售的戶型首先銷售，其次銷售，最后銷售的面積9客源分析購買者的來源地10購買動機(jī)分析購買的目的（自住、投資）11購買抗性分析令購房者不想購買本樓盤的要素3樓盤綜合評價影響樓盤走勢的因素評分表9_____（樓盤名稱）影響因素綜合評分表序號要素基本狀況因素分權(quán)重總得分1地理位置2交通便捷度3公交完善度4環(huán)境優(yōu)劣度5配套完善度6價