2023年開發(fā)經(jīng)營與管理題庫一、單選題1、對于一般房地產(chǎn)投資項目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率答案：A本題解析：本題考查的是清償能力指標(biāo)及其計算。償債備付率介于1.15～1.35之間；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目來說，200%并不是最理想的流動比率，其流動比率相對較低；一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達(dá)到100%。參見教材P203～206。2、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用屬于（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.其他工程費(fèi)答案：B本題解析：房屋開發(fā)費(fèi)包括：①建筑安裝工程費(fèi)；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；③公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。3、根據(jù)國內(nèi)生產(chǎn)總值的（）形態(tài)看，GDP是所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價值的差額。A.價值B.收入C.產(chǎn)品D.貨幣答案：A本題解析：本題考查的是需求指標(biāo)。從價值形態(tài)看，GDP是所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價值的差額，即所有常住單位的增加值之和。4、下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.借款還本付息表答案：D本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表包括基本報表和輔助報表。其中，一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲于輔助報表中，這些輔助報表通過某種對應(yīng)關(guān)系生成基本報表。房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表包括：①項目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤表；⑥資產(chǎn)負(fù)債表。D項屬于輔助報表。5、30.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。經(jīng)營期不同不能直接比總值，必須比年值。選項D還必須滿足效益相同的條件。P210。6、“三項預(yù)測值”分析方法是（）中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.風(fēng)險估計與評價的方法答案：C本題解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。P227。7、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1％D.23.1%答案：C本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報率=（2.4+0.22+60×2％）/20=19.1％。參見教材P201。8、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水答案：C本題解析：當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，地下水不僅可以浸入地下室，還對墻板、底板有較大的壓力。地下室必須采取防水構(gòu)造做法，常用的防水做法是卷材防水。9、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經(jīng)營資金出資額答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。選項ABC出現(xiàn)在財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表。10、下列建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成項目中，屬于企業(yè)管理費(fèi)的是（）。A.養(yǎng)老保險費(fèi)B.失業(yè)保險費(fèi)C.醫(yī)療保險費(fèi)D.勞動保險費(fèi)答案：D本題解析：企業(yè)管理費(fèi)是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需的費(fèi)用，包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、勞動保險和職工福利費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、檢驗試驗費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、稅金（房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅）、其他（技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、綠化費(fèi)、廣告費(fèi)、公證費(fèi)、法律顧問費(fèi)、審計費(fèi)、咨詢費(fèi)等）。11、某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%，銀行貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%答案：C本題解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)公式（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+16％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=3.57％。12、投資組合是（）的一個有效措施。A.提高投資收益B.提高市場競爭力C.開拓投資領(lǐng)域D.規(guī)避投資風(fēng)險答案：D本題解析：投資組合理論認(rèn)為對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達(dá)到一個最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略，即尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最小，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。13、房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的（）。A.政治風(fēng)險B.變現(xiàn)風(fēng)險C.機(jī)會成本風(fēng)險D.市場供求風(fēng)險答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨(dú)一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金14、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%答案：D本題解析：考點(diǎn):供給指標(biāo)。空置率＝空置量/存量＝750/5000＝15%。15、下列房地產(chǎn)投資項目評價指標(biāo)中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是（）。A.成本利潤率B.資本金利潤率C.銷售利潤率D.財務(wù)內(nèi)部收益率答案：D本題解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目營利性的基本指標(biāo)。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。16、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A.獨(dú)立方案B.互斥方案C.相關(guān)方案D.相容方案答案：B本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。常見的比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。17、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費(fèi)用D.開發(fā)項目總投資答案：A本題解析：營業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：①土地轉(zhuǎn)讓成本；②商品房銷售成本；③配套設(shè)施銷售成本；④房地產(chǎn)出租營業(yè)成本。18、設(shè)損益表中的銷售利潤為SP，營業(yè)利潤為BP，利潤總額為TP，凈利潤為NP，則以下關(guān)系中一定成立的為（）。A.SP＜TPB.TP＞BPC.BP＜NPD.TP＞NP答案：D本題解析：損益表是總括反映企業(yè)在某一會計期間的經(jīng)營成果，提供該期間的收入、費(fèi)用、成本、利潤或虧損等信息的會計報表。損益表的內(nèi)容包括銷售收入、銷售成本、銷售稅金、銷售利潤及其他業(yè)務(wù)利潤，以及投資收益、營業(yè)外收入、營業(yè)外支出、所得稅和凈利潤等項目。由“凈利潤＝利潤總額－所得稅”知，利潤總額＞凈利潤，即TP＞NP一定成立。19、在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費(fèi)用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法答案：A本題解析：在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。A項，單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。B項，概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費(fèi)用。C項，單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。D項，工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費(fèi)，近似計算項目投資。20、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法答案：A本題解析：本題考查的是房屋開發(fā)費(fèi)。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。P261。21、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31答案：B本題解析：償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5/1.3=3.846（萬元），按月還本付息額=38460/12=3205（元），用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得最大貸款額為：V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12％÷12）錯誤［1－1/（1+12％÷12）12錯誤20］=29.11（萬元）。22、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73答案：D本題解析：利息總額計算公式為：利息＝P[（1＋i）n－1]。式中，P代表貸款額；i代表計息期利率；n代表計息期。本題中，P＝3000（萬元），n＝3×4＝12，i＝8%÷4＝2%，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額＝3000×[（1＋2%）12－1]＝804.73（萬元）。23、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商的目標(biāo)利潤率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價法可定價為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503答案：C本題解析：成本加成定價法是指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤。假設(shè)定價為x，則有x＝6%x＋2000（1＋15%），得x≈2447（元/m2）。24、臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析的主要差異在于()。A.變動成本的設(shè)置B.平衡點(diǎn)的設(shè)置C.同定成本的設(shè)置D.產(chǎn)銷售量的不同答案：B本題解析：暫無解析25、當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用（）進(jìn)行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內(nèi)部收益率法D.費(fèi)用現(xiàn)值法答案：B本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。26、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00答案：A本題解析：其他扣除項目＝含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本×20%＝7500×20%＝1500（萬元），增值稅扣除項目金額總計＝項目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金＋其他扣除項目＝7500＋1650＋30000×5500×5.5%/10000＋1500＝11557.50（萬元），增值額＝30000×5500/10000－11557.50＝4942.50（萬元），增值比率＝4942.50/11557.50×100%＝42.76%，則該項目增值比率超過20%，低于50%，適用稅率為30%，則應(yīng)繳納土地增值稅＝4942.50×30%＝1482.75（萬元）。27、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量管理B.成本管理C.進(jìn)度管理D.合同管理答案：C本題解析：在工程的進(jìn)度管理中，制定進(jìn)度計劃的方法有以下兩種：①橫道圖法。橫道圖法是用直線線條在時間坐標(biāo)上表示出單項工程進(jìn)度的方法。②網(wǎng)絡(luò)圖法。網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)工程進(jìn)度計劃的方法。28、若登記賬簿出現(xiàn)借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應(yīng)采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補(bǔ)充登記法D.劃線注銷，注明“此行空白”答案：C本題解析：借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，采用“補(bǔ)充登記法”。更正時，按照正確的數(shù)字和錯誤的數(shù)字之間的差額，用藍(lán)字填寫一張記賬憑證，并據(jù)以登記入賬，在補(bǔ)充記賬憑證的摘要欄內(nèi)注明“更正某月某日某號記賬憑證少記金額”。29、房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率相對()。A.較低B.較高C.不高不低D.為零答案：A本題解析：根據(jù)流動比率的概念。30、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。A.12%B.32%C.24%D.30%答案：B本題解析：暫無解析31、高爾夫球場屬于（）。A.居住物業(yè)B.酒店和休閑娛樂設(shè)施投資C.工業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè)答案：B本題解析：按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為：①居住物業(yè)投資；②商用物業(yè)投資；③工業(yè)物業(yè)投資；④酒店與休閑娛樂設(shè)施投資；⑤特殊物業(yè)投資。其中，酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。32、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化。33、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10答案：C本題解析：由題意，月凈經(jīng)營收入=有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運(yùn)營費(fèi)用=100－100錯誤（5％+2％）+100錯誤3％－60=36（萬元）。34、根據(jù)會計法的規(guī)定，我國會計年度和財政年度一致，按公歷年度計算，每年的起止日期為（）止。A.上年的6月1日起至5月31日B.上年的8月1日起至7月31日C.每年的1月1日起至12月31日D.每年的6月1日起至下年的5月31日答案：C本題解析：根據(jù)會計法的規(guī)定，我國會計年度和財政年度一致，按公歷年度計算，每年的起止日期為1月1日起至12月31日止。為滿足人們對會計信息的需要，也要求企業(yè)按短于一年的期間編制財務(wù)會計報告，如半年度、季度和月度，均按公歷起訖日期確定，稱為會計中期報告。35、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0答案：D本題解析：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。其中平均建設(shè)周期屬于供給指標(biāo)，是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積＝（600＋200）/400＝2.0（年）。36、下列對箱形基礎(chǔ)的表述，正確的是（）。A.箱形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)C.是由由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)D.由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成答案：C本題解析：A項，條形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料；B項，獨(dú)立基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)；D項，樁基礎(chǔ)由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成。37、當(dāng)所有的運(yùn)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租答案：B本題解析：本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。當(dāng)所有的運(yùn)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式叫“凈租”。參見教材P353。38、下列房地產(chǎn)投資項目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.土地費(fèi)用C.空置率D.容積率答案：C本題解析：對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。39、已知某投資項目當(dāng)折現(xiàn)率為11%，凈現(xiàn)值為1700萬元，當(dāng)折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元，則該投資項目的內(nèi)部收益率為（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%答案：C本題解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。參見教材P182。40、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是()萬元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4答案：B本題解析：租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金為=15+(180-150)×3%=15+0.9=15.9(萬元/月)。41、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營收入答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源主要來自于銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。P302。42、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%答案：D本題解析：實際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1。本題，該抵押貸款的實際年利率i＝（1＋0.625%）12－1＝7.76%。43、下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經(jīng)營成本估算表C.投資計劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表答案：C本題解析：資金流平衡即為流入項之和等于流出項之和。AB兩項是成本估算表，只有流出，無流入。D項，銷售收入為流入，稅金及附加為流出，但稅金為銷售收入的一定比例，一般不相等。44、方案經(jīng)濟(jì)比選中決策準(zhǔn)則包括三個原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準(zhǔn)則，這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。45、進(jìn)度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和（）。A.資源配置圖B.直方圖C.橫道圖D.控制圖答案：C本題解析：本題考查的是進(jìn)度控制。進(jìn)度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。46、進(jìn)行可行性研究時，財務(wù)評價和綜合評價的前一步驟是（）。A.接受委托B.調(diào)查研究C.方案選擇和優(yōu)化D.編制可行性研究報告答案：C本題解析：本題考查的是可行性研究的步驟。可行性研究按以下五個步驟進(jìn)行：接受委托、調(diào)查研究、方案選擇和優(yōu)化、財務(wù)評價和綜合評價、編制可行性研究報告47、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯答案：A本題解析：加味香蘇散（紫蘇葉、陳皮、香附、炙甘草、荊芥、秦艽、防風(fēng)、蔓荊子、川芎、生姜）——功用：發(fā)汗解表——主治：四時感冒（惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證），為辛溫發(fā)汗之緩劑；而麻黃湯，麻桂并用，發(fā)汗之力較強(qiáng)，并善宣肺平喘，為辛溫發(fā)汗之重劑，適用于外感風(fēng)寒，惡寒發(fā)熱而無汗喘咳之表實證；九味羌活湯辛溫發(fā)汗，兼清里熱，適用于外感風(fēng)寒挾濕，惡寒發(fā)熱，無汗身痛，兼有口苦微渴者；升麻葛根湯升陽解肌而透疹，宜于麻疹欲出不出而身熱無汗者。48、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P答案：D本題解析：消費(fèi)者在購買產(chǎn)品后會產(chǎn)生某種程度的滿意感和不滿意感，進(jìn)而采取一些使市場營銷人員感興趣的買后行為。購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺察性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。S、E、P三者的關(guān)系表現(xiàn)為：①若E＝P，則消費(fèi)者會滿意；②若E＞P，則消費(fèi)者不滿意；③若E＜P，則消費(fèi)者會非常滿意。49、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。投資的可延期性使得投資者可以收集更多與項目有關(guān)的信息，尋找更有利的投資機(jī)會，這時候延期投資的權(quán)利實際上就是一種期權(quán)；投資的不可逆性，使得投資人在投資決策時就不能僅考慮項目凈現(xiàn)值，也要考慮投資期權(quán)的價值。50、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查答案：B本題解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。選項A通過收集初步數(shù)據(jù)提示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和想法；選項C檢驗因果關(guān)系，假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。P107。51、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商的聲譽(yù)C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營內(nèi)容答案：B本題解析：暫無解析52、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計()時的折現(xiàn)率。A.大于零B.等于零C.小于零D.無關(guān)系答案：B本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)FIRR的定義。53、（）是指完成一定數(shù)量的合格產(chǎn)品規(guī)定的活勞動消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。A.機(jī)械消耗定額B.勞動消耗定額C.材料消耗定額D.施工定額答案：B本題解析：勞動消耗定額是指完成一定數(shù)量的合格產(chǎn)品規(guī)定的活勞動消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。勞動定額的主要表現(xiàn)形式是時間定額，即完成一定的合格產(chǎn)品規(guī)定的勞動消耗時間數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，勞動定額的另一表現(xiàn)形式是產(chǎn)量定額，也就是在單位時間內(nèi)完成合格產(chǎn)品的數(shù)量。時間定額和產(chǎn)量定額互為倒數(shù)關(guān)系。54、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達(dá)到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%答案：D本題解析：本題考查的是速動比率。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達(dá)到100%。55、哪個方劑意是“使邪火隨諸香一齊俱散也”A.至寶丹B.安官牛黃丸C.紫雪D.蘇合香丸答案：B本題解析：安宮牛黃丸清熱瀉火、涼血解毒與芳香開竅并用，但以清熱解毒為主，意是“使邪火隨諸香一齊俱散也”（《溫病條辨》）。蘇合香丸是集諸芳香藥于一方，既長于辟穢開竅，又可行氣溫中止痛，且散收兼顧，補(bǔ)斂并施。56、某城市規(guī)劃將一個污染嚴(yán)重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移答案：D本題解析：暫無解析57、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)稅后利潤等于利潤總額減去()。A.管理費(fèi)B.財務(wù)費(fèi)C.經(jīng)營費(fèi)D.所得稅答案：D本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)教材的有關(guān)利潤的公式內(nèi)容部分。58、商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%答案：B本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。參見教材P176。59、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.利潤表C.項目總投資估算表D.資產(chǎn)負(fù)債表答案：C本題解析：本題考查的是輔助報表?？捎门懦ǎ緢蟊硪欢ㄊ窃谳o助報表的基礎(chǔ)上最后編出來的。而投資計劃與資金籌措屬于輔助報表，一定在基本報表之前編出來。60、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經(jīng)營資金出資額答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。選項ABC出現(xiàn)在財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表。61、消費(fèi)者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋答案：D本題解析：本題考查的是消費(fèi)者購買決策過程。西方營銷學(xué)者對消費(fèi)者購買決策的一般過程作了深入研究，提出若干模式，采用較多的是五階段模式，即引起需要、信息收集、方案評價、購買決策、購后行為。62、房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為()。A.銷售收入B.開發(fā)利潤C(jī).成本利潤率D.投資收益率答案：A本題解析：參考教材的有關(guān)內(nèi)容。63、制定進(jìn)度計劃通常采用橫道圖法和（）。A.資源流動圖B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.直方圖法D.控制圖法答案：B本題解析：在工程的進(jìn)度管理中，制定進(jìn)度計劃的方法有以下兩種：①應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計劃（橫道圖法）。橫道圖法是用直線線條在時間坐標(biāo)上表示出單項工程進(jìn)度的方法。②網(wǎng)絡(luò)計劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)工程進(jìn)度計劃的方法。64、某置業(yè)投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23答案：B本題解析：[解析]復(fù)利計算65、企業(yè)的某項業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，表示（）。A.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加B.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少C.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少D.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加答案：B本題解析：資產(chǎn)類賬戶，貸方登記表示減少，借方登記表示增加。所有者權(quán)益賬戶，貸方登記表示增加，借方登記表示減少。66、單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率答案：C本題解析：[知識點(diǎn)]單利計息與復(fù)利計息67、將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等市場的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的答案：B本題解析：對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)有以下五種：①按地域范圍細(xì)分；②按房地產(chǎn)用途細(xì)分；③按增量存量細(xì)分；④按交易方式細(xì)分；⑤按目標(biāo)市場細(xì)分。其中，按交易方式細(xì)分，面向存量房屋的交易則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。68、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲＞乙＞丙B.丙＞乙＞甲C.乙＞甲＞丙D.乙＞丙＞甲答案：B本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率，它等于計息周期利率與一年內(nèi)計息周期數(shù)的乘積。實際利率是指一年內(nèi)多次計息時，年末終值比年初值的增長率。當(dāng)每年計息周期數(shù)m＞1時，實際利率大于名義利率；名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大。因此，甲、乙、丙三筆貸款的實際年利率由大到小為丙＞乙＞甲。69、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（）。A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)答案：B本題解析：一般來說，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險最低，然后依次是省級非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)、AA級以下企業(yè)。A項，貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。C項，在房地產(chǎn)貸款中以土地房屋等設(shè)定貸款抵押，是最常見的擔(dān)保形式。D項，貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利（包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。70、如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%答案：A本題解析：資本資產(chǎn)定價模型公式為：E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]。式中，E（Rj）表示在同一時間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率；Rf表示無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率；E（Rm）表示在同一時間段內(nèi)，市場整體平均收益率；βj表示資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)（相關(guān)系數(shù)）。則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率為：E（Rj）＝9%＋0.23×（15%－9%）＝10.38%。71、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商需要的服務(wù)C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽(yù)答案：D本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。P358。72、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。P151。73、“三項預(yù)測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法答案：B本題解析：[知識點(diǎn)]敏感性分析的“三項預(yù)測值”法74、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%答案：D本題解析：本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額／資本金=700／2000=35%。75、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。A.投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險的投資組合B.投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個別風(fēng)險因素減少甚至完全抵消答案：D本題解析：A項，投資組合理論所做出的減少風(fēng)險的方法并不能使投資組合變成毫無風(fēng)險。B項，要達(dá)到投資組合的理想效果，其前提條件是各投資項目間有一個負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。CD兩項，風(fēng)險是由系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險所組成。通過投資組合理論的原則，可以將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險因素仍存在。76、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380答案：C本題解析：單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。則該賓館總投資＝基本建設(shè)單元的綜合投資×單元數(shù)＝14×150＝2100（萬元）。77、如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進(jìn)行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力，延長其（），進(jìn)而達(dá)到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經(jīng)濟(jì)壽命答案：D本題解析：開發(fā)商首先需要對出租還是出售做出選擇，包括出租面積、出售面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。如果建成的物業(yè)用于出租，開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時間后將其賣掉。如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進(jìn)行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力、延長其經(jīng)濟(jì)壽命，進(jìn)而達(dá)到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。78、在工程項目中，（）是施工圖預(yù)算編制的主要內(nèi)容和工程估價的重要依據(jù)。A.工程量計算B.工程量清單C.工程建設(shè)定額D.建筑項目答案：A本題解析：工程量計算是施工圖預(yù)算編制的主要內(nèi)容和工程估價的重要依據(jù)。準(zhǔn)確計算工程量，并選套相應(yīng)的預(yù)算單價，才能正確地計算出工程直接費(fèi)或工程量清單，從而合理確定工程造價。79、陰疽，治療常用A.四妙勇安湯B.陽和湯C.吳茱萸湯D.當(dāng)歸四逆湯答案：B本題解析：吳茱萸——肝胃虛寒，濁陰上逆證——溫中補(bǔ)虛，降逆止嘔；當(dāng)歸四逆湯——血虛寒厥證——溫經(jīng)散寒，養(yǎng)血通脈；陽和湯——陰疽——溫陽補(bǔ)血，散寒通滯。四妙勇安湯——熱毒熾盛之脫疽——清熱解毒，活血止痛。80、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219。81、在會計信息的次要質(zhì)量要求中，（）要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告，不應(yīng)僅以交易或者事項的法律形式為依據(jù)。A.謹(jǐn)慎性B.重要性C.及時性D.實質(zhì)重于形式答案：D本題解析：會計基本準(zhǔn)則規(guī)定，實質(zhì)重于形式、重要性、謹(jǐn)慎性和及時性是會計信息的次級質(zhì)量要求，是對可靠性、相關(guān)性、可理解性和可比性等首要質(zhì)量要求的補(bǔ)充和完善。其中，實質(zhì)重于形式要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告，不應(yīng)僅以交易或者事項的法律形式為依據(jù)。企業(yè)發(fā)生的交易或事項在多數(shù)情況下，其經(jīng)濟(jì)實質(zhì)和法律形式是一致的，但在有些情況下，會出現(xiàn)不一致。82、固經(jīng)丸中香附的功用A.調(diào)氣活血B.疏肝理氣C.行氣養(yǎng)血D.疏肝養(yǎng)血答案：A本題解析：恐寒涼太過止血留瘀，故用少量香附辛苦微溫，調(diào)氣活血。83、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的直接誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.過度放貸答案：C本題解析：[解析]房地產(chǎn)泡沫成因84、在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析的階段是（）。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項目的評估和決策答案：B本題解析：可行性研究分為四個階段：①投資機(jī)會研究；②初步可行性研究；③詳細(xì)可行性研究；④項目評估與決策。其中，初步可行性研究，又稱“預(yù)可行性研究”，是在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。85、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)答案：C本題解析：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。對于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風(fēng)險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風(fēng)險也低；具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價值和收益能力逐步提升，當(dāng)達(dá)到成熟物業(yè)的狀況時，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。86、在收集一手資料的調(diào)查手段中，開放式問卷調(diào)查適用于（）。A.因果性調(diào)查B.專題性調(diào)查C.描述性調(diào)查D.試探性調(diào)查答案：D本題解析：開放式問題允許答卷人用自己的語言無任何限制地回答問題。因此一般情況下，開放式問題在需要了解人們是如何想的，而不是衡量持某種想法的有多少的試探性調(diào)查階段特別有用。所以，開放式問卷調(diào)查適用于試探性調(diào)查。87、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)()的統(tǒng)計。A.平均價格B.加權(quán)價格C.抽樣價格D.成交價格答案：A本題解析：[知識點(diǎn)]市場交易指標(biāo)88、潛在購買者一般具有三個特點(diǎn)：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動機(jī)答案：B本題解析：[解析]市場需求分析的基本概念89、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.變現(xiàn)風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險答案：A本題解析：暫無解析90、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的原因的是()。A.非理性預(yù)期B.價格機(jī)制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時間落差答案：B本題解析：房地產(chǎn)波動的重要原因是供求的不平衡，非理性預(yù)期、容積率和生產(chǎn)的時間落差都會造成房地產(chǎn)市場短期的供求失衡，而價格機(jī)制是促使房地產(chǎn)市場平衡的重要因素。91、關(guān)于工程建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)中開標(biāo)的說法，錯誤的是（）。A.應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)開標(biāo)B.應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時間后盡快開標(biāo)C.開標(biāo)前應(yīng)檢查投標(biāo)文件的密封情況D.應(yīng)當(dāng)眾開標(biāo)答案：B本題解析：B項，開標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件的截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)為招標(biāo)文件中確定的地點(diǎn)。92、進(jìn)度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和（）。A.資源配置圖B.直方圖C.橫道圖D.控制圖答案：C本題解析：本題考查的是進(jìn)度控制。進(jìn)度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。93、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.市場供求風(fēng)險C.通貨膨脹風(fēng)險D.利率變動風(fēng)險答案：A本題解析：在通常情況下，往往把風(fēng)險劃分為：①對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響，投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險；②僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響，投資者可以控制的個別風(fēng)險。其中，房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資中的個別風(fēng)險是可以控制的風(fēng)險，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機(jī)會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險。94、下列房地產(chǎn)投資項目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.土地費(fèi)用C.空置率D.容積率答案：C本題解析：對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。95、竣工驗收的工作程序一般分為三個階段，下列（）是竣工驗收的工作程序的第一階段。A.單項工程竣工驗收B.分部工程驗收C.綜合驗收D.單位工程驗收答案：A本題解析：項目竣工驗收的工作程序分為以下三個階段：①單項工程竣工驗收；②綜合驗收；③竣工驗收備案。單項工程竣工驗收是竣工驗收的工作程序的第一階段。96、王某擬購買一套面積為120m2、單價為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71答案：B本題解析：本題中，王某按月等額還本付息，屬于等額序列支付的情況，由題意，P=120錯誤7800錯誤70%－200000=455200（元），則月還款額A=Pi/[1－1/（1+i）^n]=455200錯誤（7.2%/12）/[1－1/（1+7.2%/12）^20錯誤12]=3584.01（元）。97、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟(jì)增長率答案：B本題解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求。參見教材P180。98、住房市場中消費(fèi)者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有答案：D本題解析：住房市場中的消費(fèi)者和購買者行為，是房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場分析的重要內(nèi)容。由于住房兼具耐用消費(fèi)品和投資品的雙重特征，所以住房市場中消費(fèi)者的購買對象、影響購買行為的主要要素和購買決策過程等，與一般消費(fèi)品市場有非常大的差異。住房市場中消費(fèi)者的購買對象是住宅，其購買的目的是滿足自住需求或投資保值增值，或兩種目的兼而有之。99、下列選項中，不屬于動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的是（）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.財務(wù)凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動態(tài)投資回收期答案：C本題解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。選項C屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)。100、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。收入項目求其最低值，成本項目求其最高值。P219。101、關(guān)于工程建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)中開標(biāo)的說法，錯誤的是（）。A.應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)開標(biāo)B.應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時間后盡快開標(biāo)C.開標(biāo)前應(yīng)檢查投標(biāo)文件的密封情況D.應(yīng)當(dāng)眾開標(biāo)答案：B本題解析：B項，開標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件的截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)為招標(biāo)文件中確定的地點(diǎn)。102、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運(yùn)營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評價標(biāo)準(zhǔn)類參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營費(fèi)用占毛租金收入比率。P258。選擇基礎(chǔ)參數(shù)（四類參數(shù)）103、“三項預(yù)測值”分析方法是（）中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.單因素敏感性分析方法答案：C本題解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。參見教材P227。104、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）。A.變動成本的設(shè)置B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置答案：D本題解析：房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。保本點(diǎn)分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。105、投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和()。A.詳細(xì)研究B.粗略研究C.特定項目的投資機(jī)會研究D.建設(shè)項目的投資機(jī)會研究答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和特定項目的投資機(jī)會研究。106、混凝土在持續(xù)荷載作用下，隨時間增長的變形稱為（）。A.抗侵蝕性B.抗碳化性C.和易性D.徐變答案：D本題解析：混凝土在持續(xù)荷載作用下，隨時間增長的變形稱為徐變。徐變可減緩鋼筋混凝土內(nèi)的應(yīng)力集中，使應(yīng)力較均勻地重新分布，對大體積混凝土能消除一部分由于溫度變形所產(chǎn)生的破壞應(yīng)力。107、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。復(fù)蘇階段在房地產(chǎn)自然周期的第一階段，此階段在長期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。108、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)客戶群中，調(diào)查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.推測性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查答案：D本題解析：調(diào)查項目可以分成三類：①試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法，如在經(jīng)歷了2016～2018年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2019年購買商品住宅的家庭數(shù)量；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費(fèi)60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，即檢驗因果關(guān)系，如假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。109、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當(dāng)時地價為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180答案：C本題解析：建筑物現(xiàn)值公式為：建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價格－建筑物折舊額。建筑物重置價格是指：采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。所以，建筑物重置價格為：800×3000＝240（萬）。建筑物折舊額＝建筑物重新購建價格×折舊率＝240×2%＝4.8（萬元），所以建筑物現(xiàn)值為：240－4.8＝235.2（萬元），C最接近。110、企業(yè)的某項業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方，表示（）。A.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益增加B.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少C.資產(chǎn)增加，所有者權(quán)益減少D.資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益增加答案：B本題解析：資產(chǎn)類賬戶，貸方登記表示減少，借方登記表示增加。所有者權(quán)益賬戶，貸方登記表示增加，借方登記表示減少。111、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10答案：C本題解析：由題意，月凈經(jīng)營收入=有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運(yùn)營費(fèi)用=100－100錯誤（5％+2％）+100錯誤3％－60=36（萬元）。112、在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費(fèi)用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法答案：A本題解析：在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。A項，單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。B項，概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費(fèi)用。C項，單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。D項，工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費(fèi)，近似計算項目投資。113、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費(fèi)C.保安費(fèi)用D.能源費(fèi)答案：A本題解析：因為綠地管理費(fèi)、保安費(fèi)用、能源費(fèi)都屬于支出。114、“三項預(yù)測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法答案：B本題解析：[知識點(diǎn)]敏感性分析的“三項預(yù)測值”法115、下列選項中，反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭總支出C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.城市居民消費(fèi)價格指數(shù)答案：D本題解析：本題考查的是需求指標(biāo)。城市居民消費(fèi)價格指數(shù)，反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。參見教材P42。116、存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)()。A.一級市場B.二級市場C.三級市場D.一手房市場答案：C本題解析：根據(jù)教材中的房地產(chǎn)市場劃分的內(nèi)容。117、直接投資的特點(diǎn)是（）。A.資金所有者和資金使用者不能分離B.資金所有者和資金使用者分離C.不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況D.在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志答案：A本題解析：按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為以下兩類：①直接投資，是指投資人直接將資金用于開辦企業(yè)、購置設(shè)備、收購和兼并其他企業(yè)等，通過一定的經(jīng)營組織形式進(jìn)行生產(chǎn)、管理、銷售活動以實現(xiàn)預(yù)期收益，其特點(diǎn)是資金所有者和資金使用者為同一個人或機(jī)構(gòu)，這樣，投資人能有效控制資金的使用，并能實施全過程的管理；②間接投資，是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資，投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況，其主要特點(diǎn)是資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志。118、下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)答案：C本題解析：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。對于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風(fēng)險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風(fēng)險也低；具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的機(jī)構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價值和收益水平較低，但隨著投資者的持續(xù)資源投入和培育，物業(yè)價值和收益能力逐步提升，當(dāng)達(dá)到成熟物業(yè)的狀況時，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。119、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計()時的折現(xiàn)率。A.大于零B.等于零C.小于零D.無關(guān)系答案：B本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)FIRR的定義。120、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。選項A是收入方面的；選項B是支出方面的；選項C是指收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。參見教材P21。121、下列各項中，屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）。A.目標(biāo)定價法B.認(rèn)知價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法答案：C本題解析：本題考查的是制定租售方案。競爭導(dǎo)向定價包括領(lǐng)導(dǎo)定價法、挑戰(zhàn)定價法和隨行就市定價法。參見教材P98~P99。122、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風(fēng)險B.法律風(fēng)險C.信用風(fēng)險D.管理風(fēng)險答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場嚴(yán)重惡化的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。如對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。參見教材P311。123、某家庭預(yù)計今后15年內(nèi)月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（）萬元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24答案：C本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。該家庭有還款能力的15年期最大抵押貸款申請額=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（萬元）。參見教材P158。124、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)＝每平方米造價指標(biāo)×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法答案：C本題解析：概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費(fèi)用。估算公式為：直接費(fèi)＝每平方米造價指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。A項，單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。B項，單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。D項，工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費(fèi)，近似計算項目投資。125、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究時，不必涉及的研究內(nèi)容是（）。A.市場分析B.財務(wù)評價C.國民經(jīng)濟(jì)評價D.規(guī)劃設(shè)計及方案選擇答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重，一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：①項目概況；②開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查；③市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；④規(guī)劃設(shè)計方案的選擇；⑤資源供給條件分析；⑥環(huán)境影響評價；⑦項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究；⑧開發(fā)建設(shè)計劃的編制；⑨項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；⑩結(jié)論及建議。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，還需運(yùn)用國民經(jīng)濟(jì)評價方法計算項目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對項目進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價。126、建筑規(guī)劃一般在1萬～3萬平方之間，服務(wù)人口在10萬～30萬人，年營業(yè)額在1億～5億元之間，該物業(yè)為（）。A.市級購物中心B.地區(qū)購物中心C.居住區(qū)商場D.鄰里服務(wù)性商店答案：B本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。P356。127、（）是其他各工種圖紙設(shè)計的基礎(chǔ)，是室內(nèi)外裝修設(shè)計的重要依據(jù)。A.建筑平面圖B.建筑剖面圖C.建筑立面圖D.總平面圖答案：A本題解析：建筑平面圖是建筑工程施工圖紙中具有引導(dǎo)作用的圖紙，它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙設(shè)計的基礎(chǔ)，是室內(nèi)外裝修設(shè)計的重要依據(jù)。128、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說()對小型商場并不很重要。A.停車B.位置C.特色D.距離答案：C本題解析：[解析]零售商業(yè)物業(yè)129、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進(jìn)行風(fēng)險分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析答案：C本題解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛風(fēng)險分析法需要準(zhǔn)確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率。參見教材P235。130、在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設(shè)是（）。A.會計主體B.持續(xù)經(jīng)營C.會計分期D.貨幣計量答案：B本題解析：會計假設(shè)包括會計主體假設(shè)、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)、會計分期假設(shè)和貨幣計量假設(shè)。其中，持續(xù)經(jīng)營是指會計主體在可以預(yù)見的將來，將根據(jù)企業(yè)既定的經(jīng)營方針和目標(biāo)不斷的經(jīng)營下去，即在可以預(yù)見的未來，企業(yè)不會被宣告破產(chǎn)或進(jìn)行清算，持有的資產(chǎn)將正常運(yùn)營，負(fù)債將繼續(xù)進(jìn)行清償。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)的主要意義在于使會計核算與監(jiān)督建立在非清算的基礎(chǔ)上，從而解決了資產(chǎn)計價、負(fù)債清償和收益確認(rèn)等問題。如果企業(yè)在經(jīng)營過程中被宣告破產(chǎn)或者進(jìn)行清算，持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)將被清算的規(guī)則替代。131、某寫字樓項目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)答案：D本題解析：市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實現(xiàn)差別；②服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過聘用和培訓(xùn)比競爭者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產(chǎn)品的核心部分與競爭者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢。132、以下關(guān)于地形圖的表述中，錯誤的有（）。A.道路、河流屬于地物B.山地、丘陵、平原屬于地物C.地物按圖式符號加注記表示D.地貌一般用等高線表示答案：B本題解析：地形圖是按一定比例繪制的地物和地貌的正射投影圖。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物體，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形態(tài)，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌總稱為地形。通常地形圖是經(jīng)過實地測繪，或根據(jù)實測并結(jié)合有關(guān)調(diào)查資料編制而成。地物按圖式符號加注記表示，地貌一般用等高線表示。133、能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇（）。A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機(jī)會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資答案：C本題解析：按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會型三種類型。能承受較低風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的長期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資；能承受中等風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產(chǎn)投資；能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，通常選擇機(jī)會型房地產(chǎn)投資。134、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)管理水平B.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系C.業(yè)主目標(biāo)收益要求D.物業(yè)適應(yīng)性答案：B本題解析：暫無解析135、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（）。A.比較風(fēng)險B.市場供求風(fēng)險C.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險D.持有期風(fēng)險答案：B本題解析：系統(tǒng)風(fēng)險又稱不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險，即投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和無法控制，具體包括：①通貨膨脹風(fēng)險；②市場供求風(fēng)險；③周期風(fēng)險；④變現(xiàn)風(fēng)險；⑤利率風(fēng)險；⑥匯率風(fēng)險；⑦政策風(fēng)險；⑧政治風(fēng)險；⑨或然損失風(fēng)險。ACD三項都屬于個別風(fēng)險。136、下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（）經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。A.開發(fā)一銷售B.開發(fā)一持有出租一出售C.購買一持有出租一出售D.購買一更新改造一出租一出售答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)