商品房質(zhì)量缺陷損失評估探討及其案例分析

總目錄1、商品房質(zhì)量缺陷的定義分析2、商品房質(zhì)量缺陷的主要種類3、商品房質(zhì)量缺陷評估的價(jià)值定義與估價(jià)時(shí)點(diǎn)建議4、商品房質(zhì)量缺陷估價(jià)現(xiàn)場查勘要求5、商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損估價(jià)的技術(shù)路線6、商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損估價(jià)的實(shí)證分析7、結(jié)語1.商品房質(zhì)量缺陷的定義分析

衡量商品房質(zhì)量是否存在缺陷，其基準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)基于以下兩點(diǎn)：一是是否符合國家法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)性規(guī)范的強(qiáng)制性要求。二是是否滿足商品房買賣合同約定的事項(xiàng)。商品房質(zhì)量缺陷是指不符合國家法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)性規(guī)范的強(qiáng)制性要求或達(dá)不到商品房買賣合同的約定事項(xiàng)。

商品房質(zhì)量缺陷損失

商品房質(zhì)量缺陷損失是指由于商品房質(zhì)量缺陷造成房屋買受人的權(quán)利、使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。商品房的質(zhì)量缺陷不只關(guān)注實(shí)體缺陷，同樣關(guān)注商品房區(qū)位缺陷（如墓地）、商品房權(quán)利缺陷。

返回2商品房質(zhì)量缺陷的主要種類

分類目的

從分類上指導(dǎo)商品房質(zhì)量缺陷估價(jià)，有助于商品房質(zhì)量缺陷的勘查、界定，有助于估價(jià)程序的確定，有助于估價(jià)方法與估價(jià)參數(shù)的選擇。

2.1可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷2.2商品房安全性能缺陷2.3商品房權(quán)能與效用功能缺陷2.4暫時(shí)性缺陷與永久性缺陷

2.1可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷

可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷是指可通過采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行的施工措施予以修復(fù)或通過法律程序的完善予以修復(fù)商品房質(zhì)量缺陷。

不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷是指不能夠采取技術(shù)施工措施修復(fù)商品房質(zhì)量缺陷、修復(fù)商品房經(jīng)濟(jì)上不可行、法律上不許可的商品房質(zhì)量缺陷。2.2商品房安全性能缺陷商品房安全性能缺陷是指由于自然條件、設(shè)計(jì)建造、環(huán)境污染、室內(nèi)裝修等諸多方面潛在的安全隱患，商品房安全性能缺陷嚴(yán)重威脅著人身安全，使商品房的價(jià)值趨近于零的可能性加大，使商品房經(jīng)濟(jì)壽命年限顯著減少甚至歸零。

單列分類是由于商品房安全性能缺陷評估時(shí)，商品房安全性能缺陷界定超出了評估人員的工作能力與經(jīng)驗(yàn)，必須借助相關(guān)專業(yè)人士評價(jià)鑒定意見。

2.2.1地質(zhì)勘察安全性缺陷

2.2.2設(shè)計(jì)安全性缺陷

2.2.3施工質(zhì)量安全性缺陷

2.2.4消防安全性缺陷

2.2.5環(huán)境污染安全性缺陷

2.2.6相鄰關(guān)系安全性缺陷

2.2.7室內(nèi)裝修安全性缺陷

2.2.1地質(zhì)勘察安全性缺陷

地基的地質(zhì)構(gòu)造、地形地貌、土壤結(jié)構(gòu)都對地基安全性構(gòu)成重大影響。在地質(zhì)勘察階段，勘查清楚地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋、古河床等而形成，地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經(jīng)過特殊處理的土質(zhì)十分重要。忽視地質(zhì)勘察或勘查不符合對應(yīng)建筑物規(guī)模對地基勘察的強(qiáng)制性要求，忽視采取了相應(yīng)的安全措施，就會形成地質(zhì)勘察安全性缺陷。

2.2.2設(shè)計(jì)安全性缺陷

房屋的安全性取決于承重結(jié)構(gòu)，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結(jié)構(gòu)的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎(chǔ)，起著房屋骨架作用。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)達(dá)不到相應(yīng)建筑的強(qiáng)制性要求，就會構(gòu)成設(shè)計(jì)安全性缺陷。

2.2.3施工質(zhì)量安全性缺陷

房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體，如果一棟樓房在建筑材料上與施工工藝上偷工減料出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面就會出現(xiàn)質(zhì)量問題，構(gòu)成安全性威脅。

2.2.4消防安全性缺陷

高層建筑，一般情況下電梯很大程度上替代了樓梯的作用，給人們生活帶來了便利，但在火情的情況下電梯卻不能替代樓梯的作用。因此，高層建筑，樓道的寬度不能能夠滿足消防緊急通道的要求，就構(gòu)成消防安全性缺陷。家用電器的快速普及導(dǎo)致居民用電量的大幅增加，從電氣安全的角度考慮，住宅入戶導(dǎo)線截面為16mm2，分支回路截面為2.5mm2，空調(diào)等大功率電器和廚房、衛(wèi)生間的回路最好選用4mm2的銅線。由于鋁表面極易氧化，氧化層具有高電阻，大電流通過高電阻能產(chǎn)生異常高溫。另外，電氣線路過細(xì)，也會使電線發(fā)熱加劇，絕緣老化加速，易導(dǎo)致線路間短路和接地故障，引起電氣火災(zāi)事故。因此，對于鋁導(dǎo)線、入戶導(dǎo)線截面積不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、電線與插座不配套、開關(guān)產(chǎn)品未經(jīng)國家檢測合格等布線存在安全隱患的房地產(chǎn)，也存在一定的價(jià)值減損同樣構(gòu)成消防安全性缺陷。

2.2.5環(huán)境污染安全性缺陷

環(huán)境污染安全性缺陷在工業(yè)區(qū)的商品房比較多見。工業(yè)區(qū)特別是化工工業(yè)區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)及其殘留物，會在環(huán)境中形成物理射線、噪音、浮塵、石棉、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如果在沒有進(jìn)行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，對房地產(chǎn)的正常使用就構(gòu)成了潛在的安全威脅，使住宅的價(jià)值貶值。

2.2.6相鄰關(guān)系安全性缺陷

相鄰關(guān)系安全性缺陷指相鄰關(guān)系人進(jìn)行施工建設(shè)時(shí)對房屋的結(jié)構(gòu)造成了損害。比如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致相鄰房屋的價(jià)值減損甚至報(bào)廢。

2.2.7室內(nèi)裝修安全性缺陷

現(xiàn)在越來越多的精品裝修住宅推向市場，但現(xiàn)實(shí)生活中，已經(jīng)出現(xiàn)了大量新裝修房由于室內(nèi)裝修引起的甲醛、TVOC(總揮發(fā)性有機(jī)物)、氡、苯系物、氨和放射性等有毒污染導(dǎo)致嬰幼兒白血病與癌癥病例。因此，室內(nèi)裝修不采用環(huán)保材料，就會形成商品房室內(nèi)裝修安全性缺陷。2.3商品房權(quán)能與效用功能缺陷2.3.1商品房權(quán)利狀況缺陷2.3.2商品房實(shí)體狀況缺陷2.3.3商品房區(qū)位狀況缺陷

2.3.1商品房權(quán)利狀況缺陷

2.3.1.1所有權(quán)缺陷。①所有權(quán)合法性缺陷。一種類型是土地取得存在不合法的環(huán)節(jié)。典型的是小產(chǎn)權(quán)房，土地取得不符合國家規(guī)定，導(dǎo)致購房人根本不能進(jìn)行房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的登記，給房屋買受人帶來了巨大的煩惱，同樣應(yīng)當(dāng)由賣房人支付機(jī)會成本，以維護(hù)法律的尊嚴(yán)，達(dá)到懲治違法行為的目的。另一種類型是建設(shè)程序存在不合法的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致購房人不能進(jìn)行房屋所有權(quán)的登記。②小區(qū)建筑物共有部分所有權(quán)存在缺陷。對小區(qū)建筑物共有部分所有權(quán)，要么登記缺失，要么登記模糊，要么開發(fā)商將應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對外進(jìn)行銷售，干脆業(yè)主喪失了對該部分共有部分產(chǎn)權(quán)。③他項(xiàng)權(quán)利缺陷。開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的商品房對外銷售造成了房屋受讓人的房產(chǎn)有潛在處置的風(fēng)險(xiǎn)。2.3.1.2通風(fēng)、日照、采光權(quán)缺陷。

有些開發(fā)商為了最大限度地提高容積率，在建筑間距方面不符合設(shè)計(jì)規(guī)范的強(qiáng)制性規(guī)定，造成了通風(fēng)效果差、日照時(shí)間減少、采光面積減少，房屋的基本使用功能得不到保障，導(dǎo)致了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。

2.3.1.3地役權(quán)或相鄰關(guān)系權(quán)缺陷。

①設(shè)定地役權(quán)或相鄰關(guān)系權(quán)存在障礙。一種情況是房屋受讓人修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、給排水管、暖氣、燃?xì)夤芫€等需要需要利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，但由于房屋轉(zhuǎn)讓人的原因造成相鄰關(guān)系人矛盾而不能提供相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏睦?。②已?jīng)設(shè)定的地役權(quán)或相鄰關(guān)系權(quán)存在侵害。房屋轉(zhuǎn)讓人因相鄰關(guān)系人的用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用受讓房屋設(shè)定了地役權(quán)或形成了相鄰關(guān)系權(quán)，但因此對受讓的房屋造成了損害。2.3.己2商品房匹實(shí)體狀況獅缺陷

2爪.3.2每.1設(shè)計(jì)匠功能性缺斷陷。

2枝.3.2旱.2施工告工程質(zhì)量尸功能性缺盜陷

2.英3.2糖.3配套柏設(shè)施功能斥性缺陷2.3.擋2.1設(shè)禁計(jì)功能性旱缺陷。建筑質(zhì)銳量與水調(diào)平是通危過設(shè)計(jì)盾使其具展體化的適，設(shè)計(jì)峽質(zhì)量的正優(yōu)劣，灑直接影柴響建筑攤的使用赤價(jià)值和趨功能。辛設(shè)計(jì)合因理可以夸提高房摸屋的可污使用面逢積與使念用效率道。比如凝在進(jìn)行顧結(jié)構(gòu)設(shè)靜計(jì)時(shí)，輔房屋的趣結(jié)構(gòu)平盜面布置何，影響件房屋的燥可使用姿面積的悅大小，云也影響腰房屋的牧舒適程言度與方鮮便程度引。比如私常見的標(biāo)房屋層踩高達(dá)不噴到國家蛇規(guī)定的濤標(biāo)準(zhǔn)。頭比如建滑筑橫梁淡位置的極布局，拾房間的嗓分隔、蛾形狀、崇大小，根廚、衛(wèi)啄、廳、卸臥空間善位置，滅這些方你面設(shè)計(jì)喝不合理鴿，就會謊降低房芽屋的使群用價(jià)值室。2.3案.2.岡2施工鞋工程質(zhì)邀量功能本性缺陷門窗不正底、油漆脫譜落、內(nèi)門溪翹曲，門尖板開裂、客門窗五金肺附件生銹鮮、門鎖脫樣簧、門窗雞關(guān)閉不嚴(yán)柏，衛(wèi)生潔繩具連接件嬌滴、滲水銅、下水不收通暢，功地面空鼓殺、開裂、天不平整、炒地面滲水里、面磚磚鑲貼排列寒不規(guī)則接養(yǎng)縫不均勻放、釉面磚曉空鼓，缺拐楞、釉面墳開裂翹曲飽，屋面滲車、漏水現(xiàn)偵象，鋁錯合金窗密販封股封閉書不嚴(yán)，向吉內(nèi)滲水，枯墻面不平裹整、漿活時(shí)起堿脫皮棗、龜裂、研涂料遇水哪脫落，疲電線規(guī)格館不符合要某求、電器競插座缺相疤或短路雞，給水系悔統(tǒng)水表空錢走連接件鍋滴水，排金水系統(tǒng)地丟漏、管道時(shí)堵塞、便柜池不暢，示室外排污坦管不通暢鍛等等，這鑒些都是施語工質(zhì)量一張般缺陷，艇會對房屋抱所有權(quán)人鐮帶來許多滔不便，也扯會是房屋降的經(jīng)濟(jì)使瓜用壽命減襲少，帶來奏房屋價(jià)值估的減損。2.嶺3.2塞.3配礎(chǔ)套設(shè)施倍功能性或缺陷配套設(shè)詢施質(zhì)量餡缺陷表匠現(xiàn)為國冊家規(guī)范禍或合同挑約定應(yīng)駁當(dāng)有的悠電梯、頂節(jié)能措暮施等配求套設(shè)施丘不配置敬或少配謠置。比剖如寫字輔樓減少袍應(yīng)有的些電梯配好置，住瞞宅小區(qū)午內(nèi)小區(qū)美內(nèi)停車俯車位、添綠化等傲數(shù)量沒野有達(dá)到慣樓盤銷虧售時(shí)承輸諾的標(biāo)詢準(zhǔn)。很至多涉房啊案件起撇因于配獸套設(shè)施危安裝不躲齊全、紀(jì)不到位若而產(chǎn)生棍，而合責(zé)同中所斬約定的植配套設(shè)物施的數(shù)欄量、種他類、質(zhì)共量、驗(yàn)冠收標(biāo)準(zhǔn)嗓要以國賠家的規(guī)扇定和雙適方在合慚同中的拿約定為貸準(zhǔn)；另共外，配廉套設(shè)施民是否按狐期、按冷時(shí)交付欠的違約菌責(zé)任的紗承擔(dān)也隙是由雙溪方的合斯同約定胳。2.3.童3商品房東區(qū)位狀況磚缺陷一類是在嘆進(jìn)行商品智房銷售時(shí)舊，隱瞞商貼品房區(qū)位碗狀況的不具利因素，品從而對商拆品房受讓院人造成身乏心理傷害是，影響房退屋的使用強(qiáng)功能的發(fā)杜揮。比如年，商品房摩銷售時(shí)隱賊瞞了區(qū)位觀上臨近殯衣儀館的客視觀事實(shí)，兩給商品房娘購買人喪攤失了購買蟲其他商品鉆房的機(jī)會脾，浪費(fèi)了燃商品房購查買人購房離時(shí)間、經(jīng)太歷的投入婦，出現(xiàn)商產(chǎn)品房買賣命糾紛。另院一類，是載在進(jìn)行商搖品房銷售扔時(shí)，開發(fā)陡商在售樓灘廣告或宣緣瑞傳資料中謀鼓吹附近纖將建設(shè)有農(nóng)大型公園選、綠地、典配置重點(diǎn)類中小學(xué)等透設(shè)施，吸值引購房人酒，而實(shí)際稻并沒有這掏些設(shè)施的懷，虛構(gòu)區(qū)絲式位狀況。狐對此，最飄高院審委沸會《關(guān)于櫻審理商品裹房買賣合跟同糾紛案爪件適用法版律若干問元題的解釋域》指出：類“……但疏是出賣人宏就商品房殺開發(fā)規(guī)劃證范圍內(nèi)房宴屋及相關(guān)社設(shè)施所作滿的說明和訂允諾具體君確定，并抬對商品房宰買賣合同比的訂立以哪及房屋價(jià)制格的確定惠有重大影電響的，應(yīng)扶當(dāng)視為要敗約。該說黑明和允諾理即使未載棗入商品房璃買賣合同雙，亦應(yīng)當(dāng)臂視為合同鴨內(nèi)容，當(dāng)伐事人違反慎的，應(yīng)當(dāng)夸承擔(dān)違約屑責(zé)任?！狈祷?.4勒暫時(shí)性置缺陷與鄰永久性秩缺陷暫時(shí)性隔缺陷是客指隨著洞時(shí)間的掏推移質(zhì)羞量缺陷汽隨之消辦失的一勺類質(zhì)量燭缺陷。途如環(huán)境掙污染。液永歲久性缺值陷是指批隨著時(shí)瞇間的推范移質(zhì)量胖缺陷持弱續(xù)存在緞的缺陷。返回3商品歉房質(zhì)量灶缺陷評抄估的價(jià)揪值定義蘋與估價(jià)燦時(shí)點(diǎn)建梁議商品房質(zhì)蝦量缺陷采億用的價(jià)值味標(biāo)準(zhǔn)是公腎開市場價(jià)維值標(biāo)準(zhǔn)。循商品房質(zhì)唯量缺陷評值估的價(jià)值廟定義應(yīng)當(dāng)鴉是估價(jià)時(shí)躺點(diǎn)的商品杠房實(shí)體缺役陷狀況、邊權(quán)利缺陷曬狀況、區(qū)督位缺陷狀堤況造成的選商品房價(jià)喝值減損的發(fā)市場值。殲估紫價(jià)時(shí)點(diǎn)建剩議確定為伶現(xiàn)場查勘西之日或雙所方約定的績商品房質(zhì)緊量缺陷鑒萬定界定之早日。返回3商品勉房質(zhì)量欄缺陷評奸估的價(jià)電值定義向與估價(jià)尼時(shí)點(diǎn)建葉議商品房患質(zhì)量缺懶陷采用模的價(jià)值估標(biāo)準(zhǔn)是讓公開市緣瑞場價(jià)值筍標(biāo)準(zhǔn)。證商品房迎質(zhì)量缺圍陷評估稈的價(jià)值煩定義應(yīng)暈當(dāng)是估火價(jià)時(shí)點(diǎn)堵的商品恩房實(shí)體年缺陷狀六況、權(quán)治利缺陷舟狀況、抖區(qū)位缺伯陷狀況稈造成的嫩商品房蛙價(jià)值減樸損的市薪場值。箭估價(jià)蹈時(shí)點(diǎn)建哀議確定喪為現(xiàn)場刺查勘之稿日或雙赴方約定倘的商品郊房質(zhì)量套缺陷鑒羽定界定斥之日。返回4商品房則質(zhì)量缺陷撞估價(jià)現(xiàn)場莫查勘要求一是對顆商品房滿質(zhì)量缺聲陷進(jìn)行嚇界定，筆確定商維品房質(zhì)爪量缺陷通的客觀余事實(shí)是俗什么，忽進(jìn)行現(xiàn)弄場勘查強(qiáng)記錄攝曾像，初假步確定廉商品房泊質(zhì)量缺睜陷的類崗型、程毯度及其可后果影質(zhì)響。二是對包懷疑涉淹及商品叢房安全漁性能缺宵陷，及踢時(shí)提請萍專業(yè)性法機(jī)構(gòu)進(jìn)領(lǐng)行鑒定鈴，鑒定敘是否構(gòu)政成危房并，鑒定雀意見也喊應(yīng)當(dāng)確刊定商品炒房質(zhì)量掠缺陷的蔽類型、黎程度及紙其后果摩影響，島并認(rèn)定株屬于可駕修復(fù)的斥商品房耗質(zhì)量缺徹陷還是錫不可修蠅復(fù)的商吼品房質(zhì)誕量缺陷緩。對可桑修復(fù)的千商品房總質(zhì)量缺抗陷應(yīng)有理專業(yè)性富機(jī)構(gòu)提硬出可修說復(fù)方案流。三是對商播品房質(zhì)量溝缺陷進(jìn)行奧原因分析疲，確定修撒復(fù)方案，律確定估價(jià)赴的技術(shù)路升線。比如承影響建筑襯工程質(zhì)量噸的因素可川歸納為勘援察、設(shè)計(jì)膜、施工、鵝使用、周告圍環(huán)境和地管理等六祝大類。四是對鉆同類無食商品房樣質(zhì)量缺裹陷的房唯屋經(jīng)濟(jì)漸價(jià)值和滿存在商歲品房質(zhì)銅量缺陷律的房屋聞經(jīng)濟(jì)價(jià)連值、商亭品房質(zhì)漠量缺陷販導(dǎo)致的勵后果進(jìn)認(rèn)行市場腔調(diào)研。返回5、商堂品房質(zhì)班量缺陷拔價(jià)值減采損估價(jià)森的技術(shù)衫路線5.1耳商品房業(yè)質(zhì)量缺厚陷價(jià)值暖減損估輔價(jià)原則5.2商毒品房質(zhì)量菠缺陷價(jià)值將減損估價(jià)往的基本思程路與估價(jià)洪方法5.1震商品房選質(zhì)量缺盯陷價(jià)值毅減損估稱價(jià)原則獨(dú)立、客除觀、公正養(yǎng)---躁-基本原湖則合法原飯則-波---階---柴---室---騎前提性箏原則替代原則糕---眠----篩----部--普遍到性原則估價(jià)時(shí)勞點(diǎn)原則丟--斬---懷--可基行性原扮則最佳最丘低原則駛---斤---猛--特詞有性原狼則預(yù)期原顏則---崇---擊---此---假-普遍附性原則估價(jià)時(shí)只托要能夠達(dá)私到商品房育原有的質(zhì)賽量標(biāo)準(zhǔn)，貝從維護(hù)當(dāng)港事人雙方范利益出發(fā)蝕，影子工祥程方案應(yīng)李選擇效果貨最佳但成打本最低的鋸方案，因物此最佳最低案原則也是商飛品房質(zhì)蹄量缺陷而價(jià)值減份損估價(jià)紀(jì)應(yīng)當(dāng)遵排循的原嶄則，寬是商品盈房質(zhì)量利缺陷價(jià)膏值減損礙估價(jià)特?cái)z有的原裝則5.2商倘品房質(zhì)量勤缺陷價(jià)值咐減損估價(jià)醉的基本思尼路與估價(jià)疾方法商品房租質(zhì)量缺惹陷價(jià)值昂減損的選經(jīng)濟(jì)意紋義是效唉益的減糞少、費(fèi)噴用的增怎加與經(jīng)綠濟(jì)壽命雪的減少礙，因此蜻導(dǎo)致效塘益的減虹少和費(fèi)室用的增定加的商飄品房質(zhì)修量缺陷砌估價(jià)可昨采用減獵損資本苗化法來怖評估。級對可修弟復(fù)的商篇品房質(zhì)鼓量缺陷隸可采用周重置成閘本法估曠價(jià)，對袍不可修盾復(fù)的商小品房質(zhì)申量缺陷虧可考慮厘采用影景子工程中投資法素進(jìn)行估茄價(jià)。對撥有類似英商品房壞質(zhì)量缺歲陷價(jià)值至減損案有例的，儀可采用多市場法捎進(jìn)行估庸價(jià)，也貧可以將煙存在質(zhì)火量缺陷鑼的商品按房價(jià)值凳與不存泛在質(zhì)量不缺陷的涼類似商贊品房價(jià)佩格比較立采用價(jià)敗差法進(jìn)棟行估價(jià)好。也可建根據(jù)缺編陷程度郊的影響恨程度分醋析，在舌不存在砌質(zhì)量缺數(shù)陷的類劣似商品炊房價(jià)格露的基礎(chǔ)羽上進(jìn)行斗缺陷影蟲響程度羨的修正綢求取商困品房質(zhì)傅量缺陷請的減損幕值，缺子陷影響巷程度的掃修正值餓采用特認(rèn)爾菲技色術(shù)進(jìn)行搜意愿調(diào)飼查確定翅。5.2衛(wèi).1影筒子工程貫法缺陷產(chǎn)生略的估價(jià)對幟象價(jià)值減獎?chuàng)p=勘察供設(shè)計(jì)費(fèi)用撲+拆除工燒程費(fèi)用+乞修繕工程廚費(fèi)用+延葡效經(jīng)濟(jì)利妥益損失+工延效費(fèi)用為成本增加悉+修復(fù)后鹿商品房價(jià)振值的貶值半-被拆除俱物殘值5.2文.2損楊失資本傭化法①凈收英益減少據(jù)收益年測期不變護(hù)型公式中蹦n――炒凈收益損對失年限；a-爛---雖--預(yù)永期年末速凈收益辱減少額棕；r--旦---資岸本化率。P--責(zé)---頂商品房世質(zhì)量缺盟陷價(jià)值們減損值昂。②凈收草益不變刑收益年盈期減少吊型公式中葛m披――無毫質(zhì)量缺由陷經(jīng)濟(jì)肚耐用年榜限；n――有闊質(zhì)量缺陷漆經(jīng)濟(jì)耐用世年限；b--部----字預(yù)期年末充正常凈收她益；r--歉---資袖本化率。P---榴--商品紋房質(zhì)量缺木陷價(jià)值減者損值。③凈收益頓、收益年乞期減少型公式中躺t――凈攜收益損失批年限；a-鄰---鳳--預(yù)損期年末坐凈收益煉減少額蚊；r--辟---資雀本化率。m――糕無質(zhì)量穩(wěn)缺陷經(jīng)坊濟(jì)耐用蘭年限；n――半有質(zhì)量左缺陷經(jīng)賀濟(jì)耐用移年限；b--代----舊預(yù)期年末艷正常凈收擾益；r--別---資血本化率。P--頂---去商品房鉗質(zhì)量缺襲陷價(jià)值鞋減損值。5.2經(jīng).3市辣場比較狀估損法5.2齊.4意柏愿調(diào)查壘評估法所謂意豬愿調(diào)查騙評估法栽，是指繪首先采余用市場之法或收略益法等抖方法評龜估出不稻存在商需品房質(zhì)法量缺陷會的商品延房市場賄價(jià)格，海然后對偷商品房皆質(zhì)量缺雷陷的影真響部位災(zāi)與程度布進(jìn)行細(xì)嚼分，確輔定商品剛房質(zhì)量確缺陷不仗同影響脅程度的渣建筑面絲式積大小雹，再次揀采用特奶爾菲技拜術(shù)對多罵個（一厘般10案個以上患）經(jīng)濟(jì)糖人的兩溝輪以上豎意愿調(diào)醫(yī)查確定溝不同影怨響程度跳商品房怎質(zhì)量缺虹陷的缺接陷狀況冶修正系賄數(shù)。意愿調(diào)亞查評估齡法公式5.2.供5余值估鼓損法所謂剩余次法，是指櫻首先采用連市場法或密收益法等費(fèi)方法評估喪出不存在慌商品房質(zhì)旗量缺陷的勒商品房市淡場價(jià)格，果然后減去表采用市場種法或收益參法等方法先評估出存蚊在商品房刷質(zhì)量缺陷餓的商品房征市場價(jià)格零的余值來甚得到。商品房硬質(zhì)量缺間陷價(jià)值控減損=豬無缺陷作類似商猛品房價(jià)饅格-存皂在缺陷皂類似商教品房價(jià)蛇格。返回6商品房展質(zhì)量缺陷莖價(jià)值減損佩估價(jià)的實(shí)扣證分析6.1案奧例1--答---夾植層橫梁設(shè)鉗置不當(dāng)形臘成的商品歡房質(zhì)量缺雜陷6.1.舌1基本情屯況南京李宮某2004搶年購買了善一間電子搶商務(wù)寫字科樓，總層滅數(shù)為11狼層，±0兔米以下2需層，±0三米以上9脂層，鋼混渠結(jié)構(gòu)，層吹高為4.掘79米。堆該房屋總克建筑面積拍為56.碧37平方站米，套內(nèi)餓建筑面積膀41.9艘1平方米捉，共有公春用分?jǐn)偯娴舴e14.粱46平方傲米，合同哪明確建筑闖面積內(nèi)含霞夾層。但梅房屋交付屠使用后，壓發(fā)現(xiàn)夾層遺內(nèi)一橫梁有影響該房龜屋的正常曠使用，李舉某認(rèn)為該濃商品房存他在商品房現(xiàn)質(zhì)量缺陷胡，開發(fā)商膊應(yīng)對該商亭品房質(zhì)量箭缺陷支付趨補(bǔ)償費(fèi)，掏并提請法艱院裁定。吃根據(jù)**驢*人民法原院（20運(yùn)07）*密委鑒字第外174號裕司法鑒定房誠委托函我閱公司接受夜了估價(jià)委洽托。6.1.隱2商品房激質(zhì)量缺陷蝕勘查界定勘查的僻客觀情味況是：縫建筑物南寬4米享，夾層護(hù)進(jìn)深2哲.5米獸，夾層瓦層高2趟.15設(shè)米夾層牛的套內(nèi)注建筑面缸積約1爹1.3灰5平方礦米。夾渠層與正宣常跳高蓬層之間兔有一道暢剪力墻撫，向夾賞層側(cè)約蹤蝶0.1會米處有術(shù)一道橫招梁，橫滾梁寬0盆.4米慚，橫梁進(jìn)可見高周度0.攝53米懼，橫梁噴至地面拆的高度格1.6薦4米，件地面裝州修復(fù)合連木地板罵層高度浴約0.肯02米襖，橫梁吳至裝修綱層地面拿的高度藥約1.翼62米窮。橫梁脹的設(shè)置姜形成的并質(zhì)量缺鐵陷主要蟲有：①孕橫梁至便剪力墻蒼之間建肉筑面積員的使用慨有嚴(yán)重類影響。收橫梁至鞠剪力墻烘之間的架套內(nèi)建商筑面積羨約4米筑×0.敢47米初=1.金88平娘方米。則②由于歇橫梁至嬌地面的拾高度1性.64蜘米影響績工作人戚員入出挪夾層及獎橫梁至柳剪力墻懲之間建槐筑面積冤的使用劣有嚴(yán)重澇影響共麥同導(dǎo)致代對夾層殼使用價(jià)乞值有一旗般的影刻響。③瞞由于橫柏梁導(dǎo)致圖的夾層糧使用價(jià)掠值的局捎部嚴(yán)重量影響和唐夾層整更體一般躁影響，上導(dǎo)致對登整間寫切字樓有湊輕度影翅響。經(jīng)過勘查根界定,該說商品房質(zhì)臣量缺陷是坑設(shè)計(jì)功能譯性缺陷，杰可以通過乘工程措施垃基本消除婚商品房質(zhì)滴量缺陷，木對房屋的雙安全使用微無影響。6.1.飄3估價(jià)技道術(shù)路線由于該商助品房質(zhì)量事缺陷是設(shè)校計(jì)功能性更缺陷，可均以通過工尊程措施基糖本消除商擴(kuò)品房質(zhì)量災(zāi)缺陷，因續(xù)此估價(jià)方躁法首先選氧擇了重置掠成本法。閑同時(shí)該區(qū)濃位類似無劉缺陷商品保房價(jià)格案榆例較多，喘受不同程犧度缺陷影嚷響的建筑售面積容易街確定，可密采用特爾桂菲技術(shù)確爬定不同影蒙響程度商貌品房質(zhì)量添缺陷的缺泊陷狀況修留正系數(shù)，慕因此估價(jià)順方法同時(shí)瘡選擇了意鮮愿調(diào)查評叔估法。技術(shù)處文理--泰-成本辨法根據(jù)現(xiàn)場齒查勘，借薄助了建筑柏設(shè)計(jì)專業(yè)亦人士的分主析，確定振修復(fù)方案迷。假設(shè)可侍對夾層部狠分進(jìn)行部剖分拆除，峽包括橫梁蜓拆除，然蛛后在夾層濁下走道的眠外側(cè)布設(shè)榜框架柱與骨橫梁，這閘樣夾層總父體格局保舉持不變，轎只是在夾悠層下走道戒外側(cè)布設(shè)賽一層框架昂柱。該方辨案施工涉剛及建筑面勺積為2.悶57米×息4米=1攻0.28還平方米。渠根據(jù)市場脹調(diào)查分析超，得到了妥拆除工程較費(fèi)用、修朋繕工程費(fèi)蜂用、夾層龜已經(jīng)裝修書的報(bào)廢損圣失、工程錯施工導(dǎo)致攏的房屋租賺金損失、歷被拆除物鑼殘值，拆表除工程費(fèi)障用、修繕搞工程費(fèi)用響、夾層已局經(jīng)裝修的窯報(bào)廢損失紹、工程施月工導(dǎo)致的腦房屋租金綢損失之和將扣除被拆奧除物殘值扣就是商品話房質(zhì)量缺亭陷減損值禾。成本法鼠的估價(jià)結(jié)姑果為40足,604認(rèn)元。技術(shù)處理提---意愿調(diào)查壓評估法首先采飼用市場改比較法鼠評估出堤無缺陷穗類似商征品房的估價(jià)格，魚然后采勁用特爾忘菲技術(shù)孫對15容個商業(yè)棟經(jīng)濟(jì)人廳進(jìn)行了海兩輪意蛛愿調(diào)查嘆確定不桌同影響徒程度商肅品房質(zhì)西量缺陷還的缺陷國狀況修散正系數(shù)晌。最后辟根據(jù)現(xiàn)臺場查勘按確定商直品房質(zhì)澇量缺陷京不同影嬸響程度該部分的寨對應(yīng)建礦筑面積顏，商品縣房質(zhì)量致缺陷不伸同影響露程度部悅分的對渡應(yīng)建筑兄面積與閱對應(yīng)影險(xiǎn)響程度頌的缺陷店?duì)顩r修覆正系數(shù)爐之積的殼和，得牙到了該賢方法的困商品房蓋質(zhì)量缺寸陷減損遷值。意撕愿調(diào)查尼評估法兆的估價(jià)申結(jié)果為住37,鵝598尺元。返回6.2樓池板裂縫形棚成的商品困房質(zhì)量缺李陷6.2鼓.1基盜本情況某市的一街個商場，瓦在主體驗(yàn)楚收時(shí)，發(fā)到現(xiàn)大量樓駁板裂縫，嗓未能通過劉驗(yàn)收。此痛時(shí)，甲乙既雙方對修沃復(fù)與索賠曾產(chǎn)生了分掩歧。甲方若認(rèn)為樓板今存在的大摘面積裂縫越，樓板的茂承載力水下平不能滿島足使用要弄求。要求晌拆除重新危建設(shè)。乙先方認(rèn)為混漿凝土干縮瓦性裂縫屬碧于建筑工敘程質(zhì)量通省病，采用途堵漏劑對娛裂縫進(jìn)行床封堵即可病。如基于蘋甲方重建政方案索賠禾，工程造價(jià)價(jià)將近1踩750萬醉元；如采侵用乙方修危復(fù)方案，勸總計(jì)工程煙費(fèi)僅40妨多萬元。帶甲乙雙方李僅就直接急工程費(fèi)的撒計(jì)算相差束40多倍。6.2.幫2技術(shù)路漢線由于甲瘡乙雙方眨均是按申照傳統(tǒng)望觀念從放修復(fù)成妙本的角雄度計(jì)算待損失，奏因此，你本案選幟擇成本典法評估殿易為雙翻方接受保。但雙蛋方根據(jù)寒不同的早鑒定結(jié)炎果給出鋸不同的掠修繕方浪案差距漢較大。粱首先建寒議雙方被共同委菊托權(quán)威針工程質(zhì)切量鑒定拿中心重飽新進(jìn)行現(xiàn)鑒定，謝遵循客秀觀、公隨正的原座則，選撞擇技術(shù)看上可能襯、經(jīng)濟(jì)緒上可行呼，在恢塑復(fù)建筑斬物功能聚的同時(shí)砌，滿足封成本最煉低原則民的修復(fù)哭方案為浪最佳方僵案。6.2友.3重毀新檢測檢測結(jié)果原顯示：①升采用回彈隱法和鉆心化法對樓板秒混凝土強(qiáng)虛度檢測，帖混凝土強(qiáng)趨度90％光滿足設(shè)計(jì)扎要求：蝦采用電磁傭法對鋼筋啦間距進(jìn)行疊檢測，鋼剃筋間距滿烏足設(shè)計(jì)要駁求。②項(xiàng)規(guī)目各層樓律板均存在等開

裂現(xiàn)礦象，開裂代部位多伴中有滲水痕冊跡，裂縫斥寬度約為扣0.5～腐1.5m蘋m。依據(jù)廟裂縫形態(tài)朗及存在部羅位分析，禽此裂縫為牧混凝土收渾縮所致，回與商品混銷凝土坍落攝度不穩(wěn)定列及混凝土江收縮補(bǔ)償巡壽不足存在艘相關(guān)性，棉嚴(yán)重影響見使用功能圈，對混凝衛(wèi)土結(jié)構(gòu)耐范久性構(gòu)成抵影響。據(jù)雕此，設(shè)計(jì)班單位出具叢了碳纖維左加固方案章。該方案桌不儀可以梳恢復(fù)樓板耀承載力而俊且不會降丈低建筑層容高影響建撤筑物使用供功能。從越而確定了屯按成本法版評估中影蟻響最大的賓價(jià)格構(gòu)成涂。6.2動.4成鉗本法成本法的辣基本公式赤為：V=施CI+C必2+C3愿+C4-簡C5：是摧以拆除、災(zāi)修繕、恢持復(fù)房屋質(zhì)敲量缺陷發(fā)初生的費(fèi)用霉，修復(fù)期潑間或修復(fù)賴后所造成礙的經(jīng)濟(jì)損管失的和與卡拆除物殘碼值的差值案作為房屋許價(jià)值損失刃額。應(yīng)用儉以上公式育計(jì)算房屋剃質(zhì)量缺陷摔損失：碳喂纖維加固券總成本約瞧200多布萬元。工求期延誤損男失80多喂萬元，房番屋質(zhì)量缺兵陷損失合葵計(jì)280它多萬元。6.3垃裳圾處理場地對房屋質(zhì)賣量的影響低6.3.1基本級情況某四星聞級度假扎酒店，魯以擁有丙幾十種欄特色溫親泉的資維源與細(xì)刮致周到雁的一體腿化親情旋服務(wù)得盼到很展高的市廣場知名柳度。但訊好景不院長，近逼年當(dāng)?shù)卮斗临Yl0憐00多繞萬在附宮近建設(shè)工了一座炭垃圾處吧理站，獲垃圾漆處理的配刺鼻氣腸味覆蓋絨了周邊榨幾公里懶范圍，感客流的摧減少造鵲成酒店運(yùn)營業(yè)額棍銳減。兇為此，綠該度政假酒店譜提出了擁賠償要害求，并遭委托就煤此質(zhì)量溉缺陷進(jìn)仙行評估送。6.3薦.2技澤術(shù)路線顯然，該扭缺陷不可饒修復(fù)，也趕無法按照灘屏蔽氣味夸措施的成員本進(jìn)行計(jì)忍算。因此幫，不適于嬌用成

本擦法，而需壯要采用資舍本化法。鬼資本化法貼公式：公式中寶m――撐無質(zhì)量缺鍛陷經(jīng)濟(jì)耐凝用年限；塔n―搶―有質(zhì)量夸缺陷經(jīng)濟(jì)宴耐用年限伏；賺b某---碎---預(yù)憑期年末正獻(xiàn)常凈收益隱；爪r蛋---鄭--資本榨化率。適P---卵--商品劃房質(zhì)量缺宰陷價(jià)值減葵損值。資本化法偶多用于不籃可修復(fù)的丈永久性缺兩陷。如：直使用功能斑改變、外安部環(huán)境發(fā)存牛改變而儉導(dǎo)致的房而屋價(jià)值的瓦減損，包憶括室外聲慚、光環(huán)境類污染、空蝦氣環(huán)境污門染及電磁最環(huán)境污染丸等。該類圣項(xiàng)目減損助原兇通常倉與房屋本鴨身實(shí)體質(zhì)爹量無關(guān)，箏而以索賠叔為目的。本案中魯度假酒燥店?duì)I業(yè)綱額減少找的直接艦原因是復(fù)由于垃午圾場的矛影響，良收益的薯損失直順接體現(xiàn)識為客流機(jī)的減少鐵。將度亭假酒店柜歷年收朋益數(shù)據(jù)燈及現(xiàn)在禽客流進(jìn)鞋行統(tǒng)計(jì)亞分析，避以年損宗失客流焦和人均秧消費(fèi)額弟計(jì)算，擇年?duì)I葉揮損失額帆為60賽0萬元洗，由于號度假酒五店剩余遞使用年蛇限為2愛0年，栽可估算售出因此顧項(xiàng)缺陷堪導(dǎo)致的費(fèi)收益損盯失為1烤350嶼萬元。6.4冷工程挖捷槽造成卻的墻體盟開裂導(dǎo)婚致的質(zhì)拖量缺陷會6.蟲4.1壘基本情食況某六層磚客混結(jié)構(gòu)住松宅樓，建柏于200項(xiàng)2年，周租同市政基氣礎(chǔ)設(shè)施齊盈備，生活煉便利。由包于200吵7年臨近末工程挖槽訊，破壞了逢該房屋基謎礎(chǔ)的穩(wěn)定際性，造成著該房屋的板墻體開裂兼。經(jīng)專業(yè)鳴檢測部門混鑒定認(rèn)為姥，該質(zhì)量曠缺陷為可赴修復(fù)質(zhì)量次缺陷，建睜議先加固等地基及基磚礎(chǔ)，然后新封閉和加嗓固開裂墻尊體。采取千有效處理遞措施后，脅根據(jù)《房江屋完損等折級評定標(biāo)避準(zhǔn)》進(jìn)行累評定，該懸房屋可達(dá)撕到基本完戰(zhàn)好的水平悼，成新率壤為六到七葬成。但對泰加固后是暢否影響房因屋使用壽饞命及加固旦房屋是否怨還有其他碰影響未能胡給出意見徒。6.4座.2技微術(shù)路線評估師壇分析后瞎認(rèn)為，陡該項(xiàng)目嗓市場數(shù)再據(jù)成熟圓，適用褲價(jià)差法字評估。掃先用市娃場法評磚估該樓防無質(zhì)歡量問題冒使用條兄件下2節(jié)007默年估價(jià)暑時(shí)點(diǎn)的杯價(jià)格：副再評估毯出采取唱加固措倡施處理豎后使其勝達(dá)到基萬本完霜好水平蔑的二手箭房價(jià)格喪。按照會價(jià)差法垂的基本葡公式：安V垂=V1跨一V2背式撿中分vl形類似的到無質(zhì)量代缺陷房饒屋的市槍場價(jià)值變；醫(yī)v2投類似愿的有質(zhì)恢量缺陷份房屋的捆市場價(jià)蒸值?？箖烧邚埐钪禐橛≠|(zhì)量缺俘陷造成松的損失電額。應(yīng)用價(jià)惹差法的藥難度在恭于對質(zhì)吧量缺陷公房屋市時(shí)場價(jià)值套的求取農(nóng)。有時(shí)憶候，市叛場會為您我們提耕供價(jià)差鋼法應(yīng)用命條件。匯如某別桃墅區(qū)規(guī)互劃中的鑒綠地由型于被二蛇期工程碗侵占而齒導(dǎo)致糾暗紛。既憂無法采損用成本容法，又奇無法通贊過租金溝等收益孩直觀求藝取該別獎墅區(qū)綠渴化率的償降低對芬別墅區(qū)瓶價(jià)值的蛋影響，附反而可鬼以通過并對不同妹綠化率躲的類似觸別墅區(qū)宜的市場陽價(jià)值進(jìn)難行因素產(chǎn)修正后湖與該項(xiàng)瓜目別墅盯的市場胖價(jià)值的