代建工程開發(fā)成本的會計稅務(wù)處理關(guān)于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準則及新通則沒有說明，房地產(chǎn)會計教科書說的太籠統(tǒng)，值得我們探討。這里只探討會計稅務(wù)處理，不探討籌劃。一、先看幾個稅務(wù)規(guī)定：A、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知(二)蘇地稅發(fā)[1996]074號三、關(guān)業(yè)其他代理服務(wù)的征稅問題。其他代理服務(wù)是指受托方依據(jù)協(xié)議或托付方的要求，以托付方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項的經(jīng)營活動，并與托付方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向托付方收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)。納稅人供應(yīng)上述其他代理服務(wù)，可依據(jù)其實際取得的手續(xù)費，按服務(wù)業(yè)稅務(wù)依5%的稅率計征營業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營業(yè)務(wù)計征營業(yè)稅。四、關(guān)于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題。房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如托付建房的單位能供應(yīng)土地運用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準書以及基建安排，且房屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金，并同時符合本《通知》第三：條中"其他代理服務(wù)"條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按"服務(wù)業(yè)"稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按"銷售不動產(chǎn)"計征營業(yè)稅。B、關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程征收營業(yè)稅的批復(fù)寧地稅(流)發(fā)[1998]073號你局《關(guān)于進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程計稅依據(jù)的請示》(銀地稅(流)發(fā)[1998]008號)收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事代建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地運用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；其次種是土地運用權(quán)歸建設(shè)單位。以上二種方式，工程所需全部建設(shè)資金均由建設(shè)單位供應(yīng)，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房屋代建協(xié)議書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，并按代建工程總投資的確定比例收取管理費(代建費)或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(代建費)。經(jīng)探討，現(xiàn)批復(fù)如下：一、凡土地運用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位如何結(jié)算，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包括工程價款及管理費(代建費)和價外費用，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。二、凡土地運用權(quán)歸建設(shè)單位的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)的代建業(yè)務(wù)，其計稅營業(yè)額均應(yīng)包括管理費(代建費)和價外費用，按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。C、關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)國稅函[1998]554號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲方)取得土地運用權(quán)并辦理施工手續(xù)后依據(jù)其他單位(以下簡稱乙方)的要求進行施工，并按施工進度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力氣修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國稅發(fā)200631號七、關(guān)于代建工程和供應(yīng)勞務(wù)的稅務(wù)處理問題（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和供應(yīng)勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采納完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。完工百分比法即是依據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)料總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)料總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、供應(yīng)勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)全部的，應(yīng)于實際取得時按市場公允成交價確認收入的實現(xiàn)。補充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算方法確認收入。補充一下（二），出售時，繳納增值稅，按小規(guī)模工業(yè)6%繳納增值稅。二、代建工程的必備條件：從上邊4個稅務(wù)規(guī)定可看出1、托付方擁有土地運用權(quán)。2、托付方取得了有關(guān)部門的批復(fù)，既托付方立項。3、簽訂托付代建合同，列明合理代建費。4、受托方（房地產(chǎn)開發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開發(fā)及合作建房的區(qū)分。代建工程和定向開發(fā)、合作建房有本質(zhì)區(qū)分。定向開發(fā)（先有了購房人，你開發(fā)的房屋是特地賣給他們的。事實上是一種定向銷售方式，其他與正常開發(fā)過程沒區(qū)分的）。合作建房（國稅函發(fā)［1995］156號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》十七、合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）供應(yīng)土地運用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）供應(yīng)資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地運用權(quán)和房屋全部權(quán)相互交換。其次種方式是甲方以土地運用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。）四、在實際處理過程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與托付方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向托付方收取代建手續(xù)費的業(yè)務(wù)，就是說在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司(受托方)簽訂合同，而干脆與托付方簽訂合同，受托方只收取確定代理費的房地產(chǎn)開發(fā)方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建工程成本核算很簡潔，僅僅核算代建手續(xù)費即可。在工程結(jié)束時向托付方開具服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票，繳納按服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅。托付方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。托付方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的則繳納稅金，產(chǎn)權(quán)全部方的發(fā)票由托付方開具。其次種方式是受托方與托付方實行撥付結(jié)算，就是說在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等干脆與房屋開發(fā)公司(受托方)簽訂合同，不與托付方簽訂合同，資金由托付方撥付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司再撥付給施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等。最終銷售或移交給托付方，并向托付方收取代建手續(xù)費的業(yè)務(wù)。這種方式也就是中國目前全部房地產(chǎn)教科書上所講解并描述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受托付單位的托付，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項費用支出。代建的土地、房屋參照正常的開發(fā)成本設(shè)置。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程安排的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）--代建工程開發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款--應(yīng)付工程款”、“原材料”、“應(yīng)付職工薪酬”、“制造費用（開發(fā)間接費用）”等科目的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并閱歷收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“生產(chǎn)成本--代建工程開發(fā)成本”科目的貸方轉(zhuǎn)入“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）”科目的借方，并在將代建工程移交托付代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“庫存商品”科目的貸方轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”科目的借方。房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續(xù)費。在工程結(jié)束時的稅金繳納及發(fā)票開具同第一種方式。出自房地產(chǎn)會計網(wǎng)fdckj,地址“甲供材料”的賬務(wù)和稅務(wù)處理例解2009-10-2013:24肖太壽【大中小】【打印】【我要糾錯】【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)托付一個建筑單位修建廠房，工程總造價為1200萬元，其中含甲供材為200萬元。（一）甲供材的賬務(wù)處理1、建設(shè)方對于甲供材的賬務(wù)處理（1）建設(shè)方（甲方）從市場購入材料時：借：工程物資200萬元貸：銀行存款200萬元這里假設(shè)建設(shè)方（甲方）非增值稅一般納稅人，取得的是一般發(fā)票，然后，該企業(yè)將這200萬的材料供應(yīng)應(yīng)施工方（乙方）用于工程。（2）在建設(shè)方（甲方）將材料供應(yīng)應(yīng)施工方（乙方）時：①方式一：建設(shè)方發(fā)出材料時：借：預(yù)付賬款200萬元貸：工程物資200萬元這種會計處理的依據(jù)是，依據(jù)國家關(guān)于工程造價的相關(guān)規(guī)定，在工程中，無論材料由誰供應(yīng)，工程總造價包括全部的材料價款，且在工程總造價的核算中，全部的材料都要提稅后計入工程總造價，即工程造價是含稅價。在總造價確認的狀況下，我們將工程的總造價作為建設(shè)方應(yīng)當(dāng)支付給施工方的工程價款。建設(shè)方在支付現(xiàn)金給施工方時是做預(yù)付賬款處理，同樣，建設(shè)方將材料給施工方時（就是我們所說的甲供材）也應(yīng)作為預(yù)付賬款處理。只不過一個付的是現(xiàn)金，一個付的是實物，在不存在其他誤差的狀況下，該企業(yè)無論是支付現(xiàn)金還是實物，最終預(yù)付賬款總結(jié)算價款的金額應(yīng)當(dāng)1200萬元。②方式二：建設(shè)方發(fā)出材料時：借：在建工程200萬元貸：工程物資200萬元這種會計處理的依據(jù)是，建設(shè)方認為，我買的物資給施工方就是用于我的工程，因此在發(fā)出材料時干脆計入我的在建工程是符合規(guī)定的。從相關(guān)的法律法規(guī)看，目前對于甲供材原委如何進行會計處理問題，還沒有特別明確的規(guī)定。在企業(yè)實務(wù)的會計處理中，有些建設(shè)單位發(fā)出甲供材是實行的第一種方法，有些就是實行的其次種方法。因此，從會計核算角度而言，只要能為會計信息的第三方供應(yīng)真實有效的會計信息。兩種會計處理方法都是可以接受的。2、施工方對于甲供材的賬務(wù)處理（1）方式一的賬務(wù)處理：①施工方收到材料時借：工程物資200萬元貸：預(yù)收賬款200萬元②施工方將工程物資用于工程時借：工程施工——合同成本200萬元貸：工程物資200萬元③施工方按工程進度確認合同毛利，主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本：借：工程施工——合同毛利/主營業(yè)務(wù)成本貸：主營業(yè)務(wù)收入（2）方式二的賬務(wù)處理：由于建設(shè)方在發(fā)出材料時就干脆計入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時就不做任何會計處理了。（二）甲供材的發(fā)票開具以上兩種會計處理方法就帶來的下一步的施工方建筑業(yè)發(fā)票的開具問題：1、方式一的發(fā)票開具在該模式下，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時是通過預(yù)付賬款核算的，沒有進入工程成本，因此，施工方應(yīng)當(dāng)按1200萬開具建筑業(yè)發(fā)票，并按1200萬繳納營業(yè)稅。2、方式二的發(fā)票開具在該模式下，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時就干脆計入了工程成本，因此，施工方在最終開具建筑業(yè)發(fā)票時，只能按1000萬開票，假如按1200萬開票就會導(dǎo)致200萬材料在建設(shè)方重復(fù)入成本的狀況。但是依據(jù)營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，無論施工方是按1000萬開票還是按1200萬開票，甲供材料都必須要并入施工方的計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅，即施工方都必需按1200萬元征收營業(yè)稅，這個和方式一是一樣的。（三）稅收風(fēng)險提示從理論上而言，對于施工方，無論建設(shè)方如何進行會計處理，他的稅收負擔(dān)是不變的，只不過是依據(jù)建設(shè)方的會計處理的不同，開票金額有所不同罷了。但現(xiàn)實中的狀況是，由于營業(yè)稅是一個流轉(zhuǎn)稅，流轉(zhuǎn)稅的可轉(zhuǎn)嫁性確定了施工方所要繳納的營業(yè)稅，最終實際是轉(zhuǎn)嫁到建設(shè)方身上的，至少是部分的轉(zhuǎn)嫁。因此，對于建設(shè)方而言，他傾向于采納其次種會計處理方式，在這種會計處理方式下，建設(shè)方干脆將甲供材計入工程成本，這樣就不須要施工方開票了。由于稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管的緣由，這部分不開票的甲供材，施工方也一般不會去主動申報繳納營業(yè)稅，而且建設(shè)方甚至在進行工程預(yù)算確定工程造價時，對這部分甲供材就沒有提稅并入工程總造價。從這個角度考慮，建設(shè)方更傾向于其次種會計處理方式。但在這種會計處理方式下，施工方擔(dān)當(dāng)了很大的風(fēng)險。我們知道。無論建設(shè)方會計處理如何，施工方是甲供材營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，假如稅務(wù)機關(guān)發(fā)覺了問題，要求施工方補稅的話，施工方只有繳納，甚至還會擔(dān)當(dāng)偷稅而被懲罰的風(fēng)險。無論和建設(shè)方如何處理，都必需就甲供材繳納營業(yè)稅。至于甲供材沒有提稅的問題，施工方應(yīng)自己和建設(shè)方協(xié)商或向相關(guān)工程管理部門尋求解決方法。（四）稅務(wù)處理分析1、方式一的稅務(wù)處理分析在方式一的狀況下，施工企業(yè)按1200萬開具建筑施工發(fā)票給建設(shè)方，按1200元在賬面上確認收入，但對于200萬這部分的甲供材，由于材料是建設(shè)方購買供應(yīng)應(yīng)施工方的，發(fā)票的抬頭確定是開給建設(shè)方，且在建設(shè)方入賬的，對于這部分材料，施工企業(yè)無法取得發(fā)票，也就無法入成本。對于這部分，施工企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時如何扣除是一個大問題。為了解決這個問題，就出現(xiàn)了以下兩種處理方法：（1）施工方對于甲供材發(fā)票入成本的問題，由雙方在工程結(jié)束，決算報告出來后，施工單位憑工程決算報告和建設(shè)方供應(yīng)的購買材料的發(fā)票清單計入施工方工程成本，并允許在稅前扣除。（2）部分國稅機關(guān)認為這是轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)：即建設(shè)單位外購物資轉(zhuǎn)售給施工企業(yè)，施工企業(yè)最終開總的發(fā)票向建設(shè)單位結(jié)算，對建設(shè)單位應(yīng)征收增值稅，至于進項稅款當(dāng)然能夠得到抵扣。這樣，施工企業(yè)就能取得材料的發(fā)票了，但是建設(shè)方則必需對材料的銷售繳納增值稅。我們認為，這種處理方法是特別錯誤的。建設(shè)單位購買的材料給施工方最終還是用于建設(shè)單位自己的工程，事實上是一種自用行為，不能視為轉(zhuǎn)售業(yè)務(wù)征收增值稅。但是在實務(wù)中，第一種處理方法往往得不到某些稅務(wù)機關(guān)的認可，他們機械的認為只有取得發(fā)票才能入賬，其實依據(jù)《企業(yè)所得稅扣除管理方法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)成本費用只要是真實的，并取得了合法有效憑證就可以稅前扣除。這里合法有效憑證不是僅指發(fā)票，在這種狀況下，施工企業(yè)取得的工程決算報告和建設(shè)方供應(yīng)的購買材料的發(fā)票清單也應(yīng)視為合法有效憑證，況且是真實發(fā)生的。為了避開與有些稅務(wù)機關(guān)不必要的爭議，一些是增值稅一般納稅人的建設(shè)單位，在購買材料時取得增值稅專用發(fā)票，并申報抵扣，隨后按原價開增值稅專用發(fā)票給施工方，這些沒有差額也不要繳納增值稅。但在實務(wù)中，大多數(shù)單位并不情愿按這種方式進行處理。2、方式二的稅務(wù)處理分析在方式二的狀況下，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時是干脆計入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時就不做任何會計處理了。這時，施工方按1000萬開票，也就不存在200萬甲供材無法取得發(fā)票入成本的問題。同時，考慮到稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管不到位的緣由，這種會計處理方法還能少繳部分甲供材的營業(yè)稅，對兩方都有利。但是，施工方也要知道，這種狀況下，自身擔(dān)當(dāng)了很大的風(fēng)險，假如稅務(wù)機關(guān)發(fā)覺了，施工方必須要繳納甲供材營業(yè)稅，甚至要按偷稅進行懲罰，同時由于甲供材在工程造價時沒有和建設(shè)方按規(guī)定提稅，最終只能是自己擔(dān)當(dāng)。（五）結(jié)論由于目前相關(guān)法律法規(guī)對于甲供材如何進行會計處理沒有明確的規(guī)定，因此，從某種角度講，以上兩種模式都是可以的。從稅務(wù)機關(guān)的角度講，他們更傾向于實行第一種模式，這樣能很好的將甲供材納稅收監(jiān)管的范圍。因此，有些稅務(wù)機關(guān)明確規(guī)定，對于工程，建設(shè)方不允許干脆憑商業(yè)發(fā)票入工程成本，必需取得建筑業(yè)發(fā)票入工程成本。否則按未取得合法有效憑證，這部分成本不能提取折舊在企業(yè)所得稅前扣除。當(dāng)然，這種規(guī)定是否合理有待商榷。但這的確是一種好的監(jiān)管方法。從企業(yè)的角度而言，假如不考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問題，方式一也是比較好的。因為，建設(shè)方在發(fā)出甲供材時，材料并沒有馬上用于工程，只是從建設(shè)方保管轉(zhuǎn)至施工方保管。從會計處理看，假如建設(shè)方將材料發(fā)出時，就干脆計入工程成本，但事實上材料還沒有用于工程或全部用于工程，只是就計入在建工程會導(dǎo)致會計信息的失真。而且，假如采納方式二，施工方在收到材料和發(fā)出材料不進行如何會計處理，不利于在工程中對甲供材的運用和監(jiān)督管理。因此，方式二既不符合會計核算的要求，也滿意不了實際管理的須要。但考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問題，方式二好像更優(yōu)。但我們說過了，這種狀況下，風(fēng)險主要是由施工方擔(dān)當(dāng)了。既然模式一對稅務(wù)機關(guān)有利，在不考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問題，對企業(yè)也有利，那么我們就要很好的解決方式一下產(chǎn)生的如何處理施工企業(yè)甲供材入成本的問題。我們認為采納施工企業(yè)依據(jù)工程決算報告和建設(shè)方供應(yīng)的購買材料的發(fā)票清單入成本是完全合情合理，也是合法的，實務(wù)上大部分稅務(wù)機關(guān)對這種處理也是特別認可的。按轉(zhuǎn)售模式，由建設(shè)方向施工方材料銷售發(fā)票，從原理上講就是錯誤的，在實務(wù)中是不行取的。以“托付代建”模式開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)的會計與稅務(wù)處理（一）確認“托付代建”行為應(yīng)具備哪些基本條件對房地產(chǎn)企業(yè)接受建房單位托付，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征收營業(yè)稅，營業(yè)額為向托付方收取的代建手續(xù)費。這里所說的代建行為必需符合以下條件：1、與托付方事前簽訂托付代建合同；2、以托付方名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；3、不以受托方名義辦理竣工決算；4、與托付方不發(fā)生土地運用權(quán)，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。凡是不同時符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結(jié)算，均屬于房屋銷售行為，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅（二）托付代建行為適用哪些開發(fā)產(chǎn)品托付代建方式的選擇應(yīng)當(dāng)受確定條件限制，不是在全部條件下都能夠運用。一般來講，在商品住宅開發(fā)建設(shè)的過程中不宜選用“托付代建”方式，因為選擇了這種方式將無法給業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。緣由是：托付方有產(chǎn)權(quán)，但是沒有開發(fā)資質(zhì)，取得不了銷售權(quán)，無法取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票，無法給業(yè)主開票；受托方有開發(fā)資質(zhì)，有銷售不動產(chǎn)發(fā)票，但是，沒有房屋產(chǎn)權(quán)，更拿不到對房屋的銷售權(quán)，也無法給業(yè)主開票。因此，“托付代建”一般只適用于建設(shè)方建成后劃入“固定資產(chǎn)”管理、不須要立刻出售的項目。（三）托付代建項目的交房驗收與會計核算：【案例分析15】甲地產(chǎn)開發(fā)公司接受乙單位房屋代建工程。代建項目總成本7800萬元，完工后乙方依據(jù)規(guī)定支付甲方代建手續(xù)費1170萬元。分析：（1）受托方的核算①撥付代建工程款（接連撥付）借：銀行存款——代建工程款專戶7800萬元貸：其他應(yīng)付款——暫收代建工程款7800萬元②進行項目開發(fā)借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本7800萬元貸：銀行存款——代建工程款專戶7800萬元③代建工程完工借：開發(fā)產(chǎn)品——代建開發(fā)產(chǎn)品7800萬元貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本7800萬元④移交代建工程：借：其他應(yīng)付款——暫收代建工程款（前期已收撥款）7800萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品——代建開發(fā)產(chǎn)品7800萬元⑤對方撥付代建手續(xù)費：借：銀行存款——企業(yè)正常結(jié)算戶1170萬元貸：其他業(yè)務(wù)收入——受托代建收入1170萬元⑥計算代建工程稅金及附加：借：其他業(yè)務(wù)支出65.052萬元貸：應(yīng)交稅費——營業(yè)稅58.5萬元城建稅4.095萬元教化附加費2.457萬元（2）托付方的會計核算①撥付代建工程款時：借：在建工程——代建工程款7800萬元貸：銀行存款7800萬元②支付代建手續(xù)費：借：在建工程——代建手續(xù)費1170萬元貸：銀行存款1170萬元③工程竣工驗收交房：借：固定資產(chǎn)8970萬元貸：在建工程8970萬元（四）實行“托付代建”方式可以合理回避哪些稅收1、不取得土地運用權(quán)，不用繳納取得土地環(huán)節(jié)契稅。2、不取得土地運用權(quán)，開發(fā)期間不用繳納土地運用稅。3、不涉及房屋銷售業(yè)務(wù)，不須要繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”印花稅。4、不涉及房屋銷售業(yè)務(wù)，不會產(chǎn)生土地增值，不須要繳納土地增值稅。5、不涉及房屋銷售業(yè)務(wù)，不用交銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，只依據(jù)代建手續(xù)費繳納營業(yè)稅。某企業(yè)與政府簽訂協(xié)議，以50萬元的價格購入經(jīng)濟適用房一套(市價80萬元),企業(yè)已支付全部價款，該協(xié)議規(guī)定企業(yè)取得房屋全部權(quán)，同時需補繳土地出讓金。

隨后，企業(yè)又與員工甲某簽訂協(xié)議，將該房屋以成本價，即50萬元的價格轉(zhuǎn)讓給甲某，同時，自協(xié)議簽訂之日起，甲某須為本企業(yè)服務(wù)滿5年。房屋價款的支付方式為，本合同簽訂日甲某支付首期款40萬元，余下的10萬元分5年，每年償還2萬元，企業(yè)不計息。在甲某服務(wù)期限滿及付清房款之前，房屋產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)全部。

看了<企業(yè)會計準則（2006）第9號－職工薪酬>,

(二)非貨幣性職工薪酬

1．以自產(chǎn)產(chǎn)品或外購商品發(fā)放給職工作為福利

2．將擁有的房屋等資產(chǎn)無償供應(yīng)應(yīng)職工運用或租賃住房等資產(chǎn)供職工無償運用

3．向職工供應(yīng)企業(yè)支付了補貼的商品或服務(wù)

很悲劇的發(fā)覺，上述狀況根本不屬于這條準則規(guī)定的范圍，但是各人認為，企業(yè)以非市價取得房產(chǎn)，平價賣給員工，同時又不收利息，應(yīng)當(dāng)同時確認一塊所得和費用，不知這樣理解是否存在誤區(qū)。請斑竹賜教適用準則及處理方法。

同時，在員工支付完價款及滿意服務(wù)年限之前，房屋全部權(quán)不轉(zhuǎn)移，該房屋是否應(yīng)當(dāng)接著確認為企業(yè)資產(chǎn)，并記提折舊，還是本著實質(zhì)性原則，合理推斷實質(zhì)上該房屋已轉(zhuǎn)讓給員工。也請指教!

感謝！主帖中提到，“該協(xié)議規(guī)定企業(yè)取得房屋全部權(quán)，同時需補繳土地出讓金”，則實際補繳出讓金多少？該筆補繳的出讓金也應(yīng)計入該房屋成本中。

另外，須要了解為何企業(yè)能以50萬元加出讓金的成本取得市價為80萬元的房屋？這其中是否包含了政府補助的成分？

對于這類交易，一般理解應(yīng)當(dāng)假設(shè)其中的服務(wù)期限條件和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移約定很可能最終會實現(xiàn)。因此，可能須要分解為以下兩筆交易分別按各自適用的準則進行