住宅區(qū)媒體策劃計(jì)劃分析目錄：第一部分市場(chǎng)研析…………………….4市場(chǎng)狀況分析南京商務(wù)樓產(chǎn)品力分析新街口CBD商務(wù)區(qū)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷策略………………25項(xiàng)目概況總體策略策略導(dǎo)向項(xiàng)目定位對(duì)產(chǎn)品改造及竟裝修標(biāo)準(zhǔn)建戰(zhàn)議峽營(yíng)銷策略細(xì)臘化推盤(pán)時(shí)機(jī)推售原則籍正式推盤(pán)必掌備條件銷售手段嚷六、價(jià)格策奇略定價(jià)原則省分階段租售西計(jì)劃熔付款方式建堤議騰第三部分摔項(xiàng)目推躺廣策略姥……………財(cái)……………即……………若……………啄……………悄……………蛋……………進(jìn).53輸推廣策略導(dǎo)嶼向男廣告推廣主允題襖宣傳包裝建口議形象包裝脾租售中心包爬裝樣板房墾廣告推廣思足路SP策略酬第四部分誼廣告推下廣計(jì)劃壤……………艘……………績(jī)……………本……………殿……………稍……………杠……………沾…67墊一、背景導(dǎo)裝入縮二、受眾分柱析鹿三、推廣定送位筍四、媒體策股略臟五、分階段巖廣告計(jì)劃陪第一部分塊臘市場(chǎng)研很析毫市場(chǎng)狀況分秘析構(gòu)(一)宏惕觀狀況分析料1．寇荒市場(chǎng)現(xiàn)狀芝自2000瘦年年初，我驗(yàn)國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)襯逐步邁入一涌個(gè)相對(duì)溫和認(rèn)、中速、持阻久的增長(zhǎng)通搶道，至今年遭上半年，中眉房景氣指數(shù)悟一直運(yùn)行于扯景氣空間、犬市場(chǎng)空前活標(biāo)躍，房市徹杠底擺脫前幾樣年油“滾爆炒遭”愁造成的形“翼泡沫毯”咽陰影，走出際了低谷，呈暈現(xiàn)出投資大承增、產(chǎn)銷兩拆旺的良好局廳面。今年，助國(guó)家政策不靠斷完善，經(jīng)柔濟(jì)形勢(shì)普遍沈看好，WT恢O的加入在作即、申奧成喂功等利好因隙素，使上半迷年房地產(chǎn)市喂場(chǎng)仍保持比服較活躍的態(tài)施勢(shì)。被由于銀行利蔥率已連續(xù)七乒次下調(diào)并開(kāi)纏征利息稅，蜓引導(dǎo)居民將塔多余的資金煎從儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)向役投資和消費(fèi)罪，刺激了商脅品住宅市場(chǎng)痛需求的釋放暢。同時(shí)，房屢地產(chǎn)金融體程系不斷完善再。如放寬住榆房按揭年限照，加大公積喉金放款額度愁，簡(jiǎn)化辦理騾手續(xù)等，為牧個(gè)人購(gòu)房提飛供了較為寬鋒松的資金環(huán)拉境。另外，泊國(guó)家加大推濫動(dòng)房改政策平的力度，如獨(dú)住房分配貨鑄幣化的進(jìn)一趕步順利進(jìn)行伶，公房上市式手續(xù)的簡(jiǎn)化源與稅費(fèi)優(yōu)惠省，大大提高脊了個(gè)人的購(gòu)持房意愿與支緒付能力。因競(jìng)此，在財(cái)經(jīng)攤政策和房改按政策的共同協(xié)推動(dòng)下，全字國(guó)房地產(chǎn)市些場(chǎng)形勢(shì)十分收喜人，中國(guó)莫的商品住宅扁市場(chǎng)，朝著厲十分令人鼓石舞的方向發(fā)業(yè)展?？鹋c商品住宅耗市場(chǎng)相比，覺(jué)商務(wù)樓市場(chǎng)狡雖然比不上貧其熱銷火旺校，但也隨著汗整個(gè)房地產(chǎn)棋市場(chǎng)的轉(zhuǎn)旺肯而出現(xiàn)啟動(dòng)歷的熱銷苗頭殺，甚至國(guó)內(nèi)侮部分大中城鳥(niǎo)市已出現(xiàn)商驅(qū)務(wù)樓盤(pán)旺銷秘的市場(chǎng)景象恢，不但積壓黃樓盤(pán)有所消睛化，新樓盤(pán)宋的上市量劇憲增且銷售前艙景看好。另饞外，中國(guó)經(jīng)純濟(jì)的快速、塑平穩(wěn)的良性趁發(fā)展、WT斗O的臨近、絕申奧的成功池、中國(guó)改革舒開(kāi)放的深入莖等一系列利周好消息，都我將有利于中達(dá)外經(jīng)濟(jì)合作危及中資企業(yè)蠢的發(fā)展壯大素，這勢(shì)必增抵大市場(chǎng)商務(wù)嶺樓的需求，誠(chéng)進(jìn)而刺激并靈促進(jìn)商務(wù)樓隆盤(pán)市場(chǎng)的開(kāi)核發(fā)與銷售。艇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獅企業(yè)經(jīng)過(guò)近勇兩年的市場(chǎng)疊化運(yùn)作，逐易漸找到了市腎場(chǎng)定位的感漢覺(jué)，即?！坝靡匀藶楸驹纭辈?，以市場(chǎng)為袋導(dǎo)向，做適拆合消費(fèi)者口飄味的義“渠精品昌”利樓盤(pán)。一批談以開(kāi)發(fā)高密籃度、厚利潤(rùn)虧、低水平物長(zhǎng)管為榮的開(kāi)懶發(fā)商，正向詠適中密度、嘆科學(xué)規(guī)劃、脊設(shè)計(jì)，良好石物管尋求發(fā)萌展空間，并櫻以智能化、棍集中式、節(jié)陷能型、優(yōu)質(zhì)襖服務(wù)等為新千賣點(diǎn)。這些貢新盤(pán)無(wú)論是黎品質(zhì)上還是富功能設(shè)計(jì)上削都優(yōu)于舊盤(pán)作，無(wú)形中給貞商務(wù)樓市場(chǎng)液帶來(lái)一股清紅新的風(fēng)。但累同時(shí)也顯現(xiàn)拴出，隨著市祖場(chǎng)供應(yīng)量的霸進(jìn)一步放大捉，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)投力將越來(lái)越陵大。敢2、慌慨房地產(chǎn)業(yè)發(fā)挨展前景及趨慰勢(shì)濟(jì)據(jù)建設(shè)部預(yù)素測(cè)，未來(lái)5撲年至10年驅(qū)，中國(guó)住宅行建設(shè)仍將保沒(méi)持較高的增北長(zhǎng)速度，住筑宅市場(chǎng)需求推潛力巨大。糞至2005大年，中國(guó)城嘗鎮(zhèn)居民住房?jī)龌灸繕?biāo)為遣人均建筑面陣積22平方萌米，基本上獲實(shí)現(xiàn)平均每楊戶有一套功材能基本齊全蓋的住房；個(gè)虜人住房消費(fèi)腿占總體消費(fèi)西的比重達(dá)到鴨15%?？缟廊?1世紀(jì)糞后，中國(guó)的盲房地產(chǎn)業(yè)尤屯其是住宅產(chǎn)搶業(yè)將進(jìn)入一盼個(gè)健康穩(wěn)定賠的發(fā)展時(shí)期齊。商務(wù)樓市應(yīng)場(chǎng)，在未來(lái)您5-10年核，將會(huì)保持兇適度增長(zhǎng)的著良好發(fā)展速炮度，中國(guó)加陵入WTO將懷一步促進(jìn)中醬資企業(yè)的壯乞大，這些會(huì)裝產(chǎn)生實(shí)實(shí)在脖在的購(gòu)買力慎與租賃需求簡(jiǎn)，許多素質(zhì)卡較好發(fā)的寫(xiě)花字樓項(xiàng)目必躍然會(huì)受到業(yè)炎主及投資者統(tǒng)的追捧，市病場(chǎng)的剛性需賤求及良好的框客觀經(jīng)濟(jì)前曉景，必將引考發(fā)商務(wù)樓市積場(chǎng)的繁旺。略應(yīng)該看到，緩中國(guó)的房地蠢產(chǎn)市場(chǎng)尚未增成熟，整體持行業(yè)水平仍尺有待進(jìn)一步先提高，伴隨浪著國(guó)民經(jīng)濟(jì)辣的高速、穩(wěn)斃定發(fā)展和中陸國(guó)加入WT皆O(shè)，中國(guó)房呀地產(chǎn)業(yè)的發(fā)痛展有了新的預(yù)特點(diǎn)。并由汗此進(jìn)入一個(gè)儀新的發(fā)展階渴段。在這忍個(gè)階段將出際現(xiàn)以下趨勢(shì)置：沫（1）住宅確的大量開(kāi)工醒與空置上升多仍將共存，鋒房?jī)r(jià)的漲幅括略有下降。昌（2）生產(chǎn)泰性房地產(chǎn)（測(cè)如商廈、寫(xiě)永字樓、賓館朗等）近年只尼能保持適度暴發(fā)展水平。律（3）商務(wù)拜樓盤(pán)將有較育大的發(fā)展空舞間，低品質(zhì)玻商務(wù)樓將被眨成批淘汰。幫（4）受全蠻球經(jīng)濟(jì)一體第化的沖擊，功人們的消費(fèi)忠結(jié)構(gòu)與辦公臉?lè)绞较驀?guó)際桿水平靠擾。蜻這主要表現(xiàn)乒在節(jié)能建材惜、辦公理念求、設(shè)計(jì)風(fēng)格雪的改變、租下賃市場(chǎng)及物巨業(yè)管理水平欠的進(jìn)一步發(fā)疤展上?？?）房地忌產(chǎn)企業(yè)將走蒙上規(guī)模與品壓牌經(jīng)營(yíng)之路重。治總之，二十悄一世紀(jì)的房抬地產(chǎn)業(yè)，其重開(kāi)發(fā)、建設(shè)柱、流通和消氣費(fèi)將逐步走壓向規(guī)范與成第熟，住宅及羊商務(wù)樓市場(chǎng)挨都將得以完巨善，從外部揭環(huán)境到內(nèi)部易環(huán)境，都為惡房地產(chǎn)市場(chǎng)第展現(xiàn)了美好假的前景。升(二)南率京市房地產(chǎn)啞市場(chǎng)狀況分賠析捆2001年滔上半年，南職京市房地產(chǎn)冬市場(chǎng)繼續(xù)延紀(jì)續(xù)去年的趨餐熱形勢(shì)，呈肌現(xiàn)供銷兩旺紅的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)饅，市場(chǎng)化程粉度更高，市甚場(chǎng)主體更加范成熟，開(kāi)發(fā)跌商更具專業(yè)船與規(guī)范，消池費(fèi)者日趨成恰熟與理性。掌各種市場(chǎng)數(shù)嫩據(jù)表明，南水京市房地產(chǎn)炮業(yè)正處于景絮氣狀態(tài)，房牽地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)懼行平穩(wěn)，房熄地產(chǎn)業(yè)日趨罪成為國(guó)民經(jīng)互濟(jì)新的增長(zhǎng)困點(diǎn)。悟※萌專2001年兆南京商務(wù)樓股盤(pán)市場(chǎng)特征鉗⑴閱憤宏觀經(jīng)濟(jì)形著勢(shì)向好，政洞策支持房地伴產(chǎn)業(yè)發(fā)展托。染受國(guó)家擴(kuò)大穿內(nèi)需，拉動(dòng)休經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、僵積極的財(cái)政攔政策影響，剃房地產(chǎn)市場(chǎng)揪前景看好，免房地產(chǎn)開(kāi)俗發(fā)企業(yè)盈利杰的預(yù)期增強(qiáng)揉。金融政策同的支持更堅(jiān)倉(cāng)定了發(fā)展房闖地產(chǎn)業(yè)的信陳心。觸⑵緩吵辜利好因素紛裝呈，商務(wù)樓卵盤(pán)供需兩旺碗。記WTO、華安商會(huì)成功召蜘開(kāi)、十運(yùn)會(huì)房、地鐵開(kāi)工夸等眾多利好吼因素使南京廣商務(wù)樓需求鳴增大，銷售欄向好。豐⑶拿氣發(fā)展商更趨黑專業(yè)化.市竿場(chǎng)化。獲發(fā)展商力從轉(zhuǎn)專業(yè)與市場(chǎng)由角度進(jìn)行項(xiàng)觀目市場(chǎng)定位聞、產(chǎn)品設(shè)計(jì)而，注重產(chǎn)品據(jù)的個(gè)性與競(jìng)盤(pán)爭(zhēng)力，重視潑公司形象與蛋品牌的維護(hù)廟與建立。更戶加重視營(yíng)銷楚策劃，或加何強(qiáng)自身的營(yíng)夜銷策劃實(shí)力樣，或?qū)で筮m發(fā)合自己的營(yíng)濁銷代理公司以，已經(jīng)開(kāi)始褲注重蒜“喘全程營(yíng)銷策脂劃興”績(jī)，使得開(kāi)發(fā)練減少許多盲蠻目性。鞏漸⑷餃模式CBD(新伏街口中央商糞務(wù)區(qū))已初建具雛形。泊由于新街口持區(qū)域商務(wù)配足套資源豐富饅，大型商場(chǎng)逆、高級(jí)酒店糞、銀行、郵王局及超市云償集密布，交飄通便利，區(qū)度域商務(wù)辦公哨條件極好，仙因此該區(qū)域墳商務(wù)樓不但以供應(yīng)量將大鄉(xiāng)幅度增加，廟且市場(chǎng)前景挖看好。柔疊⑸菊奏規(guī)?；_(kāi)發(fā)詞、品牌化經(jīng)抄營(yíng)趨勢(shì)突顯序。殘稅浙南京著名的左幾家實(shí)力型陰開(kāi)發(fā)公司如怕金鷹國(guó)際、溜蘇寧、盛茂廣、益來(lái)等公珍司所開(kāi)發(fā)的坑項(xiàng)目不但規(guī)序模大且起點(diǎn)穴高，狐定會(huì)令南京各的商務(wù)樓盤(pán)燭市場(chǎng)開(kāi)發(fā)在街短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)帳質(zhì)的飛躍，妄并將帶動(dòng)整賭個(gè)市場(chǎng)的發(fā)妄展與繁榮。眾可以預(yù)言，吉南京房地產(chǎn)者市場(chǎng)規(guī)?；瘽忾_(kāi)發(fā)、品牌柜化經(jīng)營(yíng)時(shí)代內(nèi)即將到來(lái)。研鑰⑹謀紗土地供應(yīng)更赤趨公平、合輔理，土地成慌本有所提升惕。路為規(guī)范南京蛋房地產(chǎn)市場(chǎng)番，建立公平妙、公正與合勻理的土地市很場(chǎng)，南京市似政府今年以零來(lái)開(kāi)始逐步漏按市場(chǎng)規(guī)則暴，順以市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)換的方式供應(yīng)豈土地，由于倦土地供應(yīng)的你數(shù)量有限，捏開(kāi)發(fā)商更加咸專業(yè)與市場(chǎng)攝化，致使土依地價(jià)格更加頭市場(chǎng)化，避獨(dú)免以住役“冰關(guān)系地價(jià)痰”淹的低廉性，厲有利于房地炒產(chǎn)業(yè)的正常朝發(fā)展與繁榮刑。損⑺膨引物業(yè)管理水棗平發(fā)生質(zhì)的攜飛躍。豬隨著消費(fèi)都濾居住理念及矮辦公方式的慎更新以及向診國(guó)際化水平蝦的鄰近，消蘭費(fèi)者對(duì)商務(wù)另樓的物業(yè)管乳理服務(wù)提出助了更多要求僅，從而市場(chǎng)仁亦出現(xiàn)了諸銹多知名物業(yè)叢管理公司，繡如萬(wàn)科、戴繁德梁行、金飼地物業(yè)等單爛位，本地物翠業(yè)管理公司重亦大力加強(qiáng)忠學(xué)習(xí)與交流保，協(xié)諸提高水平，暴從而使南京荒的物業(yè)管理監(jiān)水平有較大舍的發(fā)展。勸二、洽粱南京商務(wù)樓垃產(chǎn)品力分析善1、規(guī)?；?、品牌化化跡易南京商務(wù)樓衛(wèi)市的發(fā)展至賊今天造就了彼許多規(guī)典型晌個(gè)案，亦創(chuàng)抖造了諸多品撓牌公司，如曲金鷹國(guó)際大菌廈、南京商赴茂廣場(chǎng)，福集鑫國(guó)際大廈釣、力聯(lián)大廈撤，以及金鷹瞧國(guó)際、商茂優(yōu)房地產(chǎn)、力礎(chǔ)聯(lián)建設(shè)等品戰(zhàn)牌公司。規(guī)油模型個(gè)案的破優(yōu)點(diǎn)十分明中顯，由于集提中開(kāi)發(fā)，分桿攤成本降低葵，故易形成鳳售價(jià)的遷“動(dòng)平易近人床”鑰，此外規(guī)模顧型個(gè)案的景筒觀設(shè)計(jì)設(shè)施靈配備亦筋“勒大有可為嘩”眨，比較容易皺形成多處賣零點(diǎn)。，四衰大規(guī)模的開(kāi)男發(fā)需要強(qiáng)大妹的資金后盾吩，發(fā)展商若日悉心經(jīng)營(yíng)也亂較易樹(shù)立品靠牌形象，在漸現(xiàn)今樓市日世益葛“槐品汪牌打天下廳”怖的趨勢(shì)下，臥規(guī)?；_(kāi)發(fā)形品牌化經(jīng)營(yíng)足日趨成為市兩場(chǎng)主流。塘嚷另外，近來(lái)抵幾家國(guó)內(nèi)著洗名的地產(chǎn)公貼司加入南京啞市場(chǎng)大型地狀產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)捆，有望推進(jìn)司南京房地產(chǎn)堪市場(chǎng)規(guī)?；柽\(yùn)作、品牌憤化經(jīng)營(yíng)的發(fā)嗎展，提升整懲個(gè)行業(yè)水平傘。傅2、規(guī)劃設(shè)槽計(jì)雕四南京房地產(chǎn)寨開(kāi)發(fā)起步雖犁較晚，但新健建項(xiàng)目的規(guī)兼劃起點(diǎn)卻頗甲高，在商務(wù)顆樓設(shè)計(jì)上，捐許多開(kāi)發(fā)商焦不惜花費(fèi)巨受資，力聘國(guó)坊內(nèi)外著名規(guī)肌劃設(shè)計(jì)公司律，紛紛推出刻“親規(guī)劃設(shè)計(jì)賠”洪賣點(diǎn)，但也也應(yīng)看到一些濾開(kāi)發(fā)商在規(guī)伐劃設(shè)計(jì)方面洗走入了一些視誤區(qū)。嗓嗽誤區(qū)一狐：不顧基地社條件所限與彼實(shí)際使用需仗要，只求最紋大容積率，梨忽略了停車賽、休憩、商欺務(wù)活動(dòng)等環(huán)屠境及設(shè)施的捷配備與建造緩。跳誤區(qū)二：兩忽視建面的更實(shí)用率，公叔攤偏大，有吳些商務(wù)樓公敵用設(shè)施如：誓樓梯道、設(shè)潤(rùn)備用房、走廉道、管理及些房等公用建演筑設(shè)計(jì)不合伶理，面積太框大，從而造表成使用面積奇偏小，直接沉影響到消費(fèi)朱者辦公空間肺的使用率的碎提高。敏誤區(qū)三：律忽視商務(wù)服徒務(wù)的全面及和延深。大部直分在售個(gè)案秋的商務(wù)服務(wù)夢(mèng)僅停留在打斗字、復(fù)印、夢(mèng)訂送報(bào)刊等數(shù)方面，缺乏覆全面與細(xì)致舞的商務(wù)服務(wù)悲，譬如，定學(xué)送票務(wù)、洗生衣、代送外鋤賣、商務(wù)秘想書(shū)等，若發(fā)禍展商在商務(wù)作服務(wù)方面更抓全面、細(xì)致綱，必將有利姻整個(gè)項(xiàng)目的苗推售。若3、智能化墻水平礙益“能樓盤(pán)智能化刃”瞇作為房地產(chǎn)渴業(yè)的時(shí)尚，漿似乎已為諸劑多發(fā)展商與鼠消費(fèi)者所接放受，但是縱憤觀南京商務(wù)蠻樓市場(chǎng)，應(yīng)別該看到目前礙大樓達(dá)到真滾正意義上的搞智能化標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)的還不多，勇有的開(kāi)發(fā)商扮只是在商務(wù)婚樓盤(pán)中設(shè)置滾了寬帶網(wǎng)、陜英特網(wǎng)服務(wù)吊，多媒體服粥務(wù)，采用了復(fù)保安監(jiān)控系脈統(tǒng)、車輛管嘩理系統(tǒng)，就洗堂而皇之地醬冠以合“勇智能化抱”辱的名稱。這餅樣的隊(duì)“吐智能化率”世理解過(guò)于偏閃面，其適用歷性與實(shí)用性扛還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠想。妨4、服務(wù)設(shè)貴施不夠齊備鍵目前除少部親分新建商務(wù)語(yǔ)樓盤(pán)其服務(wù)稍設(shè)施基本齊鳴全外，大多黎數(shù)商務(wù)樓盤(pán)謹(jǐn)設(shè)施不全，綢甚至嚴(yán)重不鑒足?？Х乳g個(gè)，洗衣房，邊健身中心，像會(huì)議中心等跑設(shè)施嚴(yán)重不晃足，直接影類響商務(wù)樓盤(pán)順的整體素質(zhì)季與水平。蘭南京目前商亂務(wù)樓盤(pán)物業(yè)開(kāi)管理費(fèi)集中辦在絮2-14元蕩之間，收費(fèi)承并非太低，繞但大多數(shù)開(kāi)俗發(fā)商自建自爺管，經(jīng)驗(yàn)缺胃乏，手段落鑄后，人員素兼質(zhì)偏低，直漠接影響商務(wù)段樓消費(fèi)者的辛辦公環(huán)境與休效率，不利鈔整個(gè)樓市的綿良性發(fā)展，住有礙物業(yè)管設(shè)理行業(yè)的水吳平提高。死5、衡營(yíng)銷策劃散售房地德產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入墻“扶零售時(shí)代鼠”印的另一標(biāo)志的就是營(yíng)銷力凝度的加強(qiáng)。閱樓盤(pán)的營(yíng)銷徒力度也是決艦定價(jià)格差別隊(duì)的重要因素靈，成功的營(yíng)施銷策略衍生親出聲望價(jià)格撕，聲望價(jià)格地是產(chǎn)品定位壩、品牌形象畢塑造、營(yíng)銷爹策劃等一系儉列成功手段峽的長(zhǎng)期積淀僵。如苜蓿園嫁地區(qū)的聲望洋價(jià)格是眾所奇皆知的，伴“輛星葉牌洞”綱是南京第一旱個(gè)在國(guó)家工濫商局注冊(cè)的寧房地產(chǎn)企業(yè)曠，打上此商喪標(biāo)的月牙湖鋸花園等住宅穿產(chǎn)品早已成址為南京住宅弱的典范。河爐西的典雅居賞，依托高起貸點(diǎn)的小區(qū)規(guī)延劃，配合強(qiáng)元大的廣告攻卵勢(shì)，經(jīng)過(guò)一幫年多的市場(chǎng)激運(yùn)作，成為高河西乃至整熟個(gè)樓市的經(jīng)集典樓盤(pán)。蚊驢吉艱營(yíng)銷的方式道和策略也在撫不斷地改進(jìn)澡，與前兩年額不同，開(kāi)發(fā)耕商的營(yíng)銷策估略有了明顯伐的變化，即宴從帆“秀務(wù)虛宵”診轉(zhuǎn)為蝦“漂務(wù)實(shí)胃”銜，賣點(diǎn)已從斑早先宣揚(yáng)環(huán)蠢境、配套、躁質(zhì)量等，轉(zhuǎn)攔向樓盤(pán)的均相好性，盡量殺減弱樓盤(pán)抗垃性。發(fā)展商院營(yíng)銷重心的扇轉(zhuǎn)向，與近借期消費(fèi)者日飲趨成熟與理父性不無(wú)關(guān)系趣，同時(shí)也反牌映出發(fā)展商巖日趨專業(yè)與慮規(guī)范。真正付扎實(shí)地打造相“皂精典后”嚷樓盤(pán)并非易娘事，發(fā)展商以只有專業(yè)經(jīng)制營(yíng)、精心組濫織營(yíng)銷策劃癥，集中突現(xiàn)使樓盤(pán)的皂“灶均好性就”竟，才能樹(shù)立羽真正亮麗的回品牌形象。太板皮不難發(fā)現(xiàn)，捎南京房地產(chǎn)檢市場(chǎng)整體的方營(yíng)銷策劃水也平還不高，簡(jiǎn)雖然趨于營(yíng)燦銷的理性化被及產(chǎn)品本身它素質(zhì)的挖掘熄，但是提煉紫主題及意境磨烘托等輔助幸手段匱乏，著包裝手法單迎調(diào)，缺乏創(chuàng)墻新。另外，勸商務(wù)服務(wù)的稈延伸、保護(hù)都與建筑節(jié)能衣等方面可通纖過(guò)挖掘，創(chuàng)漏造賣點(diǎn)，增餡加產(chǎn)品的競(jìng)?cè)A爭(zhēng)力。因此動(dòng)，南京房地籮產(chǎn)市場(chǎng)還等寧待著全新?tīng)I(yíng)糞銷理念的洗慎禮。蒸三、底CBD授新街口中央級(jí)商務(wù)區(qū)分析孝襖兩本案位于南便京市中山東貨路與中山路抬交叉路口，草擁有南京地很利之精華，親屬中央商務(wù)啄區(qū)中心位置孔，處于南京鬼第一大商圈像中心點(diǎn)，因桃其優(yōu)越而獨(dú)咽特的區(qū)位條撒件，務(wù)必詳規(guī)實(shí)研析該地膊區(qū)市場(chǎng)供需匠狀況和項(xiàng)目典本身及周邊及情況，作策供略上的部署觸。艙就新街口地滔區(qū)來(lái)講，因純?cè)搮^(qū)地處城照區(qū)中心點(diǎn)，換土地供應(yīng)極曾其有限，土逐地成本太高概，且由于城準(zhǔn)市規(guī)劃高度陡限制，因而機(jī)該區(qū)房地產(chǎn)局開(kāi)發(fā)量有限賠，但樓盤(pán)高偏度較高，體雁量并不小。巾該區(qū)基礎(chǔ)設(shè)漲施完善，市候政配套齊全青，商服設(shè)施攏全面，旅游爸資源豐富，氏文化事業(yè)發(fā)諸達(dá)，同時(shí)周掏邊區(qū)域各類和自然與社會(huì)年資源更加豐碗富，咫尺之猴遙的南京新延街口地鐵站殘開(kāi)工在即，正地標(biāo)概念更靜加明確。屈目前以新街綠口為中心的的世界級(jí)CB科D在南京以恐30萬(wàn)平方內(nèi)米的商務(wù)空村間，50萬(wàn)初的日均人流普，80億的餅資金流動(dòng)，朝400億的歌政府投入，斷使得新街口餃已經(jīng)成為南啄京的主流商乖圈。方圓5屑00米之內(nèi)尊有著名的金字陵飯店、金紅鷹國(guó)際購(gòu)物垃中心、新街久口百貨、中慌央商場(chǎng)、東買方商城等亦抄將成為本片披區(qū)商務(wù)地產(chǎn)舊項(xiàng)目推售的怎良好賣點(diǎn)，揭新街口商圈調(diào)商業(yè)氛圍將究有力推動(dòng)本立片區(qū)商務(wù)房年地產(chǎn)的需求妻與消費(fèi)。尼本項(xiàng)目若貴訪司注重產(chǎn)品漏品質(zhì)的差異買化和推廣定混位與宣傳包站裝，盡量增脅多樓盤(pán)的軟惱件賣點(diǎn)，注途意市場(chǎng)區(qū)隔銀，再加上適舞當(dāng)實(shí)效的營(yíng)另銷策略、宣趴傳推廣和差旅異化營(yíng)銷，詞其樓盤(pán)租售辰定會(huì)取得不穗俗業(yè)績(jī)，有撥望成為以后批南京商務(wù)樓血市名牌樓盤(pán)貝。逮就目前南京買熱銷商務(wù)樓喂盤(pán)的共同點(diǎn)攜，絕大多數(shù)曾以服務(wù)及設(shè)近施為主打，督走規(guī)?；_(kāi)注發(fā)、品牌化協(xié)經(jīng)營(yíng)之路，掀注重項(xiàng)目的追前期市場(chǎng)調(diào)贊研與可行性升分析，偏重懷科學(xué)實(shí)效的核營(yíng)銷策劃，龍依市場(chǎng)需求裝，審慎的市售場(chǎng)定位，時(shí)惕尚實(shí)用的產(chǎn)化品設(shè)計(jì)，并體力求樓盤(pán)的冒均好性，因愉此以上樓盤(pán)惹都取得利潤(rùn)拍、口碑及品更牌等多方面圓的豐收。默因此，殘中原認(rèn)為：炊本案可以臥充分利用新連街口商務(wù)圈棍的特點(diǎn)短，提高物業(yè)瘋品質(zhì)，建立時(shí)高層次的物扇業(yè)形式，在非南京房地產(chǎn)吩市場(chǎng)建立標(biāo)仁志性的、領(lǐng)疲先的物業(yè)品冬牌形象。因購(gòu)此，中原欲建議在國(guó)貿(mào)蚊中心的大樓升中設(shè)置一些綢人文、藝術(shù)嶼方面的裝飾費(fèi)擺設(shè)，增加腿商業(yè)交流、膊商業(yè)服務(wù)氣參息較濃厚的紐共享空間，載籍此提高整玻個(gè)的物業(yè)檔宋次，給整個(gè)焰南京房地產(chǎn)京市場(chǎng)帶來(lái)新裙概念。袋四、競(jìng)爭(zhēng)參高考樓盤(pán)分析兼商茂世紀(jì)廣學(xué)場(chǎng)參位置：中山釀南路49號(hào)記發(fā)展商：中幕美合資南京角盛茂房地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)有限公周司洽基地面積：橡3500m央2惱建筑面積：含11000和0m牧2逮層數(shù)：殘4+60仿車位：20份0多個(gè)夠車位租價(jià)：種1080元敘/月翁售價(jià)：75搜00元/m翅2付竣工日期：石2002年棕6月30日逝出售率：陜>類80%介金鷹國(guó)際商饒城瞞位置：漢中徐路89號(hào)累發(fā)展商：金旗鷹國(guó)際實(shí)業(yè)鋤步建筑面積：兔14800越0m夸2快層數(shù)：獲2+58車位：足夠憐車位租價(jià)：城1080元戴/月患售價(jià)：86熔00元/m喝2薯拒租價(jià)：11盼0元/m策2酷竣工日期：裳已交付續(xù)租售率：悟>抬85%隆盛大廈如位置：洪武袋路23號(hào)悄發(fā)展商：江檔蘇省鐵路實(shí)喜業(yè)淘基地面積：抵7200m井2依左右兇建面：剃56000減m環(huán)2府層數(shù)：廳5+26財(cái)車位：17孕0個(gè)廚車位租價(jià)：即800元/因月籠售價(jià)：68栗00元/m沒(méi)2閃佳(均)湯堂租價(jià)：2元港/m2仆·騎日畝竣工日期：界2001年貝10月底房租售率：撤70%候福鑫國(guó)際大盞廈蜻位置：洪武漲路359號(hào)母發(fā)展商：南僵京市房地產(chǎn)摔經(jīng)營(yíng)總公司河基地面積：去14000漲m調(diào)2冊(cè)建面：卡88000逼m案2插層數(shù)：誰(shuí)1+39齡車位：30匹0個(gè)犯車位售價(jià)：轟20萬(wàn)/位捐(產(chǎn)權(quán))怎售價(jià)：70辨00元/m透2嫩攀(均)咱我竣工日期：庫(kù)2003年仍6月外出售率：帳20%闊新地陽(yáng)光(氧正洪商城)卻位置：新街致口正洪街1重號(hào)堂發(fā)展商：節(jié)南京振宏民脾防開(kāi)發(fā)公司膚問(wèn)基地面積：拋6000m墊2康建面：膝45000器m文2近層數(shù)：中9+15河車位：揮204節(jié)車位售價(jià)：憑19.8萬(wàn)靈售價(jià)：辨宰5600元夾/m覽2般竣工日期：途2001年壁12月底策租售率：欣>60%天豐大廈泰位置：洪武先路26號(hào)哨發(fā)展商：南郵京市工人文冰化宮分建筑面積：畜45000語(yǔ)m左2畜建筑高度：俊109m層數(shù)：31稀車位租價(jià)：你1200元涉/月之售價(jià)：53效00元/m愈2鋤竣工日期：門(mén)2001年乞12月31逮日恨出售率：船>粥80%圍第二部分腐昌項(xiàng)目營(yíng)銷策固略富一、項(xiàng)目概嘆況扒名稱：南京業(yè)國(guó)際貿(mào)易中括心景發(fā)展商：南鐘京興寧房地歷產(chǎn)實(shí)業(yè)有限泄公司您地址：南京篇中山東路厭18袋號(hào)堡總建筑面積孤：睛80000咐m(xù)賭2代樓層：瑞33跨層潮建筑高度：悔108m脊建筑形態(tài)：窗地下雞2口層（車庫(kù)）凱，地上借31督層怠目前可售建即筑面積：夾25468圍m傻2隊(duì)二、項(xiàng)目市壽場(chǎng)策略桃1、市場(chǎng)營(yíng)頑銷導(dǎo)向睡首先，隨著坊南京第一商竟圈殘——掩新街口商務(wù)敢寫(xiě)字樓市場(chǎng)雙的迅速發(fā)展相與日漸成熟鑼，在200讓1年前后新骨街口CBD林區(qū)域出現(xiàn)了過(guò)許多的新開(kāi)劣寫(xiě)字樓項(xiàng)目計(jì)，如商茂廣替場(chǎng)、蘇豪廣壟場(chǎng)、隆盛大閥廈、華泰大糠廈及天豐大循廈等。此外寸，還有即將術(shù)開(kāi)盤(pán)或開(kāi)工捎的華威新世足界中心、二屑橋房地產(chǎn)鼓牌樓項(xiàng)目、新?lián)挚诨┑厝赢a(chǎn)項(xiàng)目、鼓叉樓天安地產(chǎn)村項(xiàng)目及洪武藍(lán)路新大都項(xiàng)稅目等潛在競(jìng)年?duì)幮皂?xiàng)目。呀目前已開(kāi)盤(pán)建的寫(xiě)字樓項(xiàng)腔目勢(shì)必將對(duì)舅本案造成相普當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)壓任力，分流一拳部分的目標(biāo)?？驮?，并對(duì)放本案形成價(jià)常格打壓或某樹(shù)一單項(xiàng)優(yōu)勢(shì)捆的直面攻擊睛態(tài)勢(shì)，使本姐案較難在市喬場(chǎng)上樹(shù)立典號(hào)范的物業(yè)形咽象，并迅速室占據(jù)200皮2年寫(xiě)字樓魂市場(chǎng)的較大骨份額。同時(shí)才潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)良目也會(huì)造成從部分目標(biāo)客息群的持幣觀識(shí)望心態(tài)，從遍而對(duì)本案的單租售的推進(jìn)椅造成一定影搞響。鋼但是，基于噸本案地標(biāo)性陰的區(qū)位優(yōu)勢(shì)到，優(yōu)良的品勉牌形象馳——匠南京國(guó)際貿(mào)裹易中心，以上及準(zhǔn)確的市駱場(chǎng)定位(南齒京首座國(guó)際慣化，全功能攔商務(wù)寫(xiě)字樓傍)等多項(xiàng)均臺(tái)好性因素，畝使本案具備超了一定的競(jìng)考爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)咬勢(shì)賣點(diǎn)，且脊由于目前新浪街口CBD濾區(qū)域的甲級(jí)夜寫(xiě)字樓大多逢還未建成，躲而本案已投幸入使用且功奸能齊全、設(shè)乘施配套完備皆，因此，本之案在某些競(jìng)威爭(zhēng)層面上具純備了在20亂02年寫(xiě)字長(zhǎng)樓市場(chǎng)上搶茄占先機(jī)的理彈由。營(yíng)基于本案在性96、97購(gòu)年曾在市場(chǎng)圓上推出過(guò)，點(diǎn)且在當(dāng)時(shí)的項(xiàng)市場(chǎng)上也有竊不錯(cuò)的業(yè)績(jī)糞，但一直未競(jìng)能建立鮮明蜻的市場(chǎng)品牌喜形象，而本念次推盤(pán)的為野空置的26血000平方盲米，實(shí)乃重搬新改造裝修慰后的二次開(kāi)說(shuō)盤(pán)，需審而曾又慎。經(jīng)中仍原公司前期覆周密的市場(chǎng)腳調(diào)研分析，喊認(rèn)為本案在濃規(guī)模、區(qū)位陪、功能配套店等方面雖具悼備了新街口境CBD地標(biāo)筋物業(yè)特質(zhì)，繼但是，當(dāng)前賣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)貞局面已與幾仍年前有很大軌不同，很多切樓盤(pán)的單項(xiàng)爐優(yōu)勢(shì)或綜合葉品質(zhì)不亞于琴本案。因此兩，在營(yíng)銷策顛略上，應(yīng)首圓先通過(guò)耳目啊一新的宣傳數(shù)包裝和推廣廉的手法，在殼目標(biāo)客群心儀目中建立尊“謝國(guó)際貿(mào)易中俘心閃”洗全新改造后后高層次的寫(xiě)堆字樓物業(yè)形監(jiān)象，并配合哨有效的廣告腳促銷手段，集迅速在農(nóng)歷墊年前后提高稈“懸南京國(guó)貿(mào)中澤心嗎”紹的知名度，恰制造市場(chǎng)熱牌點(diǎn)效應(yīng)。進(jìn)翻而在推廣策畏略上可轉(zhuǎn)至洲直接訴求項(xiàng)川目的地位優(yōu)漠勢(shì)與全功能蹤的設(shè)施配套盾，以及現(xiàn)樓梨等優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)餅，并借助其資品牌效應(yīng)短轎再度拔高樓蕩盤(pán)物業(yè)形象筆，宣揚(yáng)本案壁全新的良好爪辦公環(huán)境，饑改善后的高份品質(zhì)物管服雙務(wù)等優(yōu)勢(shì)來(lái)員提升總體樓扮盤(pán)優(yōu)勢(shì)，循延序漸進(jìn)獲得匠市場(chǎng)自覺(jué)認(rèn)庭同，從而區(qū)娘別于其他物化業(yè)，取得預(yù)阿期的營(yíng)銷業(yè)手績(jī)，斬獲2坐002年的蔬市場(chǎng)先機(jī)。悉因此，本案快前期準(zhǔn)備階鋼段與初期強(qiáng)逆推期階段(瓦以下簡(jiǎn)稱首貪期)的市場(chǎng)朵推廣的成敗去將是本案地穩(wěn)標(biāo)形象的樹(shù)駁立及整體物刮業(yè)租售成功擦的關(guān)鍵。則水以首期的推詢廣而言，其佳應(yīng)達(dá)成兩個(gè)悟目標(biāo)：其一終：迅速提高碌本案市場(chǎng)知萬(wàn)名度并初步聲樹(shù)立良好的晴物業(yè)形象。掘?yàn)橐院蟾髌谥恋臐u續(xù)推廣絕做好鋪墊。敵其二，即完眾成首期物業(yè)句租售目標(biāo)。掠而目標(biāo)之中房，春“叢其一索”沃完成得好，擺則禽“室其二嬌”砌自然達(dá)成。栽2、項(xiàng)目定孕位肝2.1項(xiàng)術(shù)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分稀析兄A、優(yōu)勢(shì)賣毅點(diǎn)：原點(diǎn)地位炒地段、地段爺、還是地段塑是房地產(chǎn)不牙變的主題，猴作為南京中油心原點(diǎn)區(qū)的至國(guó)貿(mào)中心，稀其區(qū)位永遠(yuǎn)辜是吸引目標(biāo)君客群的一大糕因素，因而搶也是本案訴哄求的主方向饞之一。全功能配套絞本案的全功殊能配套是本汽案明顯的一蘿大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)仰，從高檔購(gòu)遇物中心、E尋時(shí)代健身會(huì)浪、多功能會(huì)繼議中心、，僵再?gòu)拇笮偷木壨＼噲?chǎng)到咫平尺之遙的高史級(jí)酒店、頂灰級(jí)規(guī)模商場(chǎng)銅到麥當(dāng)勞、饒酒樓、銀行斬等一應(yīng)俱全勉，如此齊全棵的配套設(shè)施扮是其他物業(yè)張無(wú)可比擬的傍?，F(xiàn)房概念：沃考慮到消費(fèi)烈者的購(gòu)房心余理、農(nóng)歷年訴前后租期屆頂滿與投資風(fēng)扛險(xiǎn)等因素，夏并結(jié)合目前貸商務(wù)樓市場(chǎng)麥期房現(xiàn)象普鏡遍存在，交牙房延期影響私惡劣，因此嚇，現(xiàn)房應(yīng)成夕為本案的一肥大賣點(diǎn)和優(yōu)塔勢(shì)所在。品牌的建樹(shù)盜國(guó)際貿(mào)易中哈心其綜合品白牌形象與在敗人們心理上援的形象烙印羨都將成為本染案建樹(shù)亂“智南京國(guó)貿(mào)鋸”巡品牌形象的碌基礎(chǔ)，通過(guò)歷產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的批宣傳推廣與峽一系列公關(guān)在促銷活動(dòng)，堡都將會(huì)在很揮短的時(shí)間內(nèi)辟大大提高南頁(yè)京國(guó)貿(mào)的知板名度，并逐召步確立南京起國(guó)貿(mào)中心突倒出品牌形象頸。樣e貌時(shí)代健身會(huì)脆作為新街口齊CBD綿知名的大型祖國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)健身會(huì)所，披其迎合了白統(tǒng)領(lǐng)一族、商咱務(wù)人士和高狼收入人群因劫現(xiàn)代繁忙、雖快節(jié)奏的工籠作生活，而左迫切需要休單閑放松、健狹康娛樂(lè)的心晃理需求，因脅而e時(shí)代將斧成為國(guó)貿(mào)中資心的一大推貓廣亮點(diǎn)?？绕渌u點(diǎn)仆全新改造后怨氣派開(kāi)闊的麗大廈入口大貧堂、失富麗堂皇的迷世紀(jì)泰富夜(餃國(guó)貿(mào)綠)館購(gòu)物中心，說(shuō)暢通舒闊的泊公共共享大質(zhì)廳，沖燈光工璀璨敏的外部亮化居工程，印較佳的性價(jià)懼比等優(yōu)勢(shì)，跡B積、劣勢(shì)分析而使用年限偏牽短涌由于本物業(yè)事的土地使用芝出讓年期為秋1992年處，使得蝶本案的悼實(shí)際使用年醒限只有四十熄年左右，且糊因?yàn)殚L(zhǎng)期空見(jiàn)置，容易使戒客戶對(duì)其硬頃件設(shè)施產(chǎn)生慎不好聯(lián)想，友并對(duì)在此置抬業(yè)產(chǎn)生疑慮會(huì)。瓣交通組織不溉暢帆中山東路和薦中山路均為侄主干道，車剛流量大，上粥下班高峰時(shí)孔段尤其明顯只，車輛進(jìn)出焦本案只能靠蘭設(shè)在中山東頌路的出入口扁，進(jìn)出較為巾困難。仿缺乏背景支家持月作為興寧公扭司在南京的勢(shì)首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)辱目，無(wú)論公悟司品牌還是炎項(xiàng)目條件，剛都不具備較絨強(qiáng)影響力或固優(yōu)勢(shì)，而當(dāng)妖今的消費(fèi)者宗日趨成熟與痛理性，他們丸不僅認(rèn)知樓關(guān)盤(pán)，更看中世開(kāi)發(fā)商的品嗚牌。栗部分硬件設(shè)柳施落后（如聞：智能化程欺度偏低，空掛調(diào)系統(tǒng)不力注）趴藏由于本案規(guī)烤劃設(shè)計(jì)建造勒時(shí)間較早，詳經(jīng)過(guò)幾年的羨發(fā)展變化，抬其建筑風(fēng)格凳和硬件設(shè)施弦與目前高檔絮寫(xiě)字樓市場(chǎng)暑標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)付需要相比已臘略顯滯后，骨如：智能化殊系統(tǒng)的不健籌全，空調(diào)系帖統(tǒng)設(shè)計(jì)的不沒(méi)到位，從而奧上述條件的壇缺乏將會(huì)對(duì)劫推售造成一恨定的阻力。件2.2物業(yè)戚定位票從上述本案礎(chǔ)的優(yōu)劣勢(shì)分幼析中可以看稅出本案既擁鄉(xiāng)有眾多的優(yōu)名勢(shì)賣點(diǎn)，又液存在一定的良銷售抗性，循因此，為在逆銷售上形成藏差異化的態(tài)韻勢(shì)，建議本污案的形象定仙位須體現(xiàn)出櫻品質(zhì)感、地薦段的絕對(duì)優(yōu)映勢(shì)、功能與胳配套的齊全植及物業(yè)管理粘的專業(yè)周到院等，因此中攔原在分析上勻述眾多項(xiàng)目首優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)玉上，總結(jié)提喚升出本案全剩功能配套，渣距新街口零味距離的區(qū)位鉛優(yōu)勢(shì)（同時(shí)葉在推廣中零漢距離也可延跑展到零距離畏服務(wù)的概念量）兩大方面栽突出賣點(diǎn)，荷再結(jié)合本案諸案名膝——顯南京國(guó)際貿(mào)熊易中心的亞“川國(guó)際蜓”蝴與炮“賓中心睜”成四字，故中侄原建議將本丸案定義為僻“半全功能、零射距離國(guó)際商庸務(wù)空間種”臘2.3市場(chǎng)何定位定位依據(jù)項(xiàng)目區(qū)位矮項(xiàng)目的規(guī)劃籍設(shè)計(jì)刃齊備的功能炊設(shè)施配套殃“引以人為本痰”阻的商務(wù)服務(wù)悼專業(yè)的物業(yè)練管理服務(wù)損具體市場(chǎng)定掉位孩擁有一定的刑事業(yè)基礎(chǔ)，塞并且具備一懷定的社會(huì)地眼位與層次，值追求更大的再成功，并勇字于挑戰(zhàn)新事杯物、積極進(jìn)菌取的生意及買商務(wù)人士。啟以本地客戶愛(ài)為主，周邊欄城市（如揚(yáng)注州、鎮(zhèn)江、嗚合肥、馬鞍檔山等）經(jīng)常席在南京地區(qū)嘆有頻繁業(yè)務(wù)勸往來(lái)的人士廈為輔?？杀景缚蛻羧阂汗ぷ餍螒B(tài)細(xì)棵分為榴:料大、中型貿(mào)細(xì)易公司樸品牌代理公孫司成咨詢、顧問(wèn)董、廣告、營(yíng)姻銷類先鋒機(jī)姐構(gòu)咬外地公司或穿機(jī)構(gòu)駐寧辦偶事處螺政府機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)健制出來(lái)的公教司、機(jī)構(gòu)懂小型翻IT餐公司苗三、產(chǎn)品改嗓造及交樓標(biāo)釀準(zhǔn)建議踏1、寫(xiě)字樓筆入口趴將目前辦公傷樓的電梯與胞商住樓的電劈梯置于同一爽平層上，即絲目前商場(chǎng)一配樓。技術(shù)改嫌造上，將原汽商住樓與寫(xiě)應(yīng)字樓之間的憶隔墻取消，快且一樓樓梯井廳共用空間壩應(yīng)加大亮化映，提升內(nèi)部兵大堂的美化扮度。拒細(xì)部處理上海，電梯共享滴空間與目前始商場(chǎng)交接處映卷簾門(mén)四周枯墻角應(yīng)盡量怪避免粗糙的福感覺(jué)，細(xì)節(jié)嚷的處理可以垃讓在大樓辦槳公上下時(shí)得賤以心情愉悅錄。具體是將脂現(xiàn)在卷簾門(mén)滿四周墻角做年一完整的促竊新，使白天雨是能夠隱蔽燭卷簾門(mén)給人攪的冰冷的感艷覺(jué)。鑰2、樓層共測(cè)享空間才各樓層梯廳沈公共空間應(yīng)盾加強(qiáng)清洗力印度，并始終換保持很好的秀亮度，給人項(xiàng)以清爽亮麗由的氛圍。3、外立面詳定期清洗以黑顯示一定的曬促新效果，樣同時(shí)每逢節(jié)換日喜慶的晚寧上打開(kāi)泛光陪照明（平時(shí)稱可以關(guān)閉，膛但須注意保怠養(yǎng)），以夜環(huán)間的燈光美擋化突出樓盤(pán)鋒的精致與品炭位。推裙樓商場(chǎng)部辣分外立面現(xiàn)途已裝修完畢舊，但中原認(rèn)濕為，如果謊將商場(chǎng)外立蓄面的裝修能看夠延伸至寫(xiě)塘字樓入口唇，效果會(huì)更嬌好，也就是哀原先的辦公歲樓入口最好響也能夠按照百商場(chǎng)的裝修揚(yáng)標(biāo)準(zhǔn)，使得帽兩部分既有熱明顯的分隔沃又風(fēng)格一致灘，在處理上蠶，可以將現(xiàn)汪在的入口形牙式作一促新伴，使色彩效盆果與商場(chǎng)一載致，尤其是室將入口處塊“容南京國(guó)際貿(mào)多易中心工”沈的字體恢復(fù)暴光芒。遲商場(chǎng)和寫(xiě)字蔽樓的室外地歪面最好在同末一高度，而竄且地面裝修弊也一致，使損整幢大樓的糊各個(gè)組成部炭分渾然一體容?？?、室內(nèi)裝間修(交樓標(biāo)齊準(zhǔn))商務(wù)辦公區(qū)咸地面地磚鋪擱地，墻面白總色乳膠漆，脹頂棚為輕鋼嶄骨、礦棉板盲吊頂。電氣：麻室內(nèi)照明滿掛足與室外無(wú)腸遮擋條件下者同等的亮度牽。雜分插座能夠拔滿足10A波的電流?？照{(diào)：衫辦公區(qū)域內(nèi)塞，冷、暖空蚊調(diào)應(yīng)滿足均匆勻的條件，脊基本溫度應(yīng)參穩(wěn)定在18盜---25逼℃幟之間；牧具備良好的嶼通風(fēng)條件，白室內(nèi)空氣保桃持一定的清勁新度，建議依設(shè)置空氣質(zhì)貢量監(jiān)測(cè)裝置束，定時(shí)播報(bào)王室內(nèi)空氣質(zhì)世量指標(biāo)，用灶以提醒用戶錦盡快采取措土施更新空氣坦。寬帶設(shè)施：忽滿足到桌面岸10M，這戰(zhàn)已經(jīng)是一般向都具備的常阻用辦公必備妙條件。商住區(qū)雪地面地磚鋪冤地，墻面、哭頂棚白色乳仰膠漆，木質(zhì)楊陰角線和踢兇腳板衛(wèi)生間：科地坪為高級(jí)談彩釉防滑地污磚、鋁合金宮吊頂、安裝齡完座便器和亦臺(tái)盆以及沐娘浴器等。門(mén)窗：遲分戶門(mén)釆用府防火實(shí)木大沖門(mén)及門(mén)套，腥室外窗的各叛層柱間為大扔型帶狀條形窮鋁合金?？照{(diào)：練隨購(gòu)房根據(jù)話推售情況及址現(xiàn)有戶式中甲央空調(diào)庫(kù)存麻，在適當(dāng)時(shí)匯候推出系列暢促銷活動(dòng)，抖贈(zèng)送單元中岡央空調(diào)。翁5、是大樓附屬設(shè)揚(yáng)備物電氣：10筆000KV療A雙電源雙寒回路供電、兄按規(guī)范要求供自備發(fā)電機(jī)貿(mào)組，保證應(yīng)步急電源。吉：14滑00門(mén)外線奇，500門(mén)心自動(dòng)交換電歐話；予供水：分層左供水，配加辮壓系統(tǒng)（條性件許可下建落議改造為自層動(dòng)變頻供水搞，可以節(jié)約桌營(yíng)運(yùn)成本）慕。暴消防：大樓區(qū)采用全自動(dòng)繪中央電腦控?cái)持葡老到y(tǒng)掏。辦公樓區(qū)壁域全做、商需務(wù)樓在公共澡部分做，包參含煙感及溫柔差感應(yīng)警報(bào)古系統(tǒng)，自動(dòng)淘噴淋系統(tǒng)，婆抽排煙通風(fēng)禿系統(tǒng)，消火貼栓，防火卷逗簾，專用消雹防二部及消巴防通道，照路明裝置，疏腔散方向指示國(guó)。齊電視和音響架：大樓均設(shè)哈閉路電視系崇統(tǒng)，并配置濤公共天線和刑衛(wèi)星天線，易設(shè)有廣播系咬統(tǒng)，商住提焦供背景音樂(lè)懶，非常狀態(tài)施下可及時(shí)轉(zhuǎn)路為應(yīng)急廣播膨。規(guī)安防：中央精主控室，全筆電腦樓宇自罰控系統(tǒng)。對(duì)絞所有公共區(qū)替域，進(jìn)出通曬道等進(jìn)行2納4小時(shí)監(jiān)控代，配合各機(jī)錘電設(shè)備系統(tǒng)不進(jìn)行集中埋瀉管。配有?？毐０踩藛T麥，實(shí)行全天說(shuō)候保安管理偉。喘四、營(yíng)銷策令略細(xì)化爪1、推盤(pán)時(shí)姐機(jī)期項(xiàng)目成功銷例售的關(guān)鍵，猴除取決于項(xiàng)吹目本身的規(guī)士劃包裝之外根，選擇銷售少時(shí)機(jī)亦是一句個(gè)非常重要達(dá)的因素，項(xiàng)樸目在天時(shí)、寧地利、人和烏三者相結(jié)合卡的有利條件果下推向市場(chǎng)撐，必能取得欣良好的成績(jī)討。累基于本案的旱部分工程改煤造預(yù)計(jì)20廉02年1月曉18日左右安完成，且考宣慮到目前租絞售中心與樣裂板房的裝修求正在進(jìn)行中繪，因此建議亦本案應(yīng)在1珠月下旬租售拒中心正式投醉入使用時(shí)，窯1月下旬（嗽1月25日昂左右）再正眼式推出市場(chǎng)摸。如此一方晃面較易在客董戶心目中樹(shù)右立全新的樓狠盤(pán)形象，另斗外對(duì)銷售中璃的各項(xiàng)措施賀有所支持，喉利于成交，錄負(fù)面影響較碌少。但考慮直到元旦長(zhǎng)假詢與常規(guī)的寫(xiě)隨字樓租售旺況季，在此之冤前，專案組賴將利用現(xiàn)有曲條件繼續(xù)接洗待上門(mén)客戶羽，并穩(wěn)定此塞部分客源。桌2、推售原冤則截本備項(xiàng)目盡管就敵某些方面與謝個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)物奸業(yè)有一定差蠟距，但就綜煮合質(zhì)素來(lái)講分，在南京市慶場(chǎng)具備相當(dāng)拜的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)澆，成功的市擴(kuò)場(chǎng)定位是本舉案成功的關(guān)林鍵，而正確晚的推售原則麗則會(huì)使本案悠達(dá)到事半功浸倍的效果。鏟中原建議推枯售原則為：歸先易后難，處快速消化，藍(lán)主次分明，蓮擴(kuò)大客源推售順序：倒先寫(xiě)字樓（分為主），后掏商務(wù)樓。以效寫(xiě)字樓的租月售來(lái)帶動(dòng)商利務(wù)樓。同時(shí)敲特別就第1世0、18、焰28、29稱層加以控制任，其主要針綱對(duì)租售量在釣400平方傭米以上的客藍(lán)戶。拳3、正式推撓盤(pán)必備條件弱：傾銷售許可證輩且產(chǎn)權(quán)清晰清，無(wú)抵押、心債權(quán)、債務(wù)可關(guān)系；帳樓盤(pán)電梯，抬大廳改造及敘大樓外部亮忘化工程完工逮，垂直交通翼暢通；候租售中心裝喊修布置完成女并投入使用踢；絮樣板間裝修伍完畢各租售人員培石訓(xùn)完畢侍租售道具全篩面投入使用態(tài)租售文件全照面制定被稅費(fèi)明細(xì)、割購(gòu)房政策明衡確籮各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)租纖售管理制度回建立良現(xiàn)場(chǎng)包裝制態(tài)作布置完成廈前期廣告順腐利引導(dǎo)，已免達(dá)到一定的椅社會(huì)認(rèn)知部根據(jù)前期市扒場(chǎng)反饋，調(diào)柜整并完善推化廣策略議各項(xiàng)廣告推遣廣計(jì)劃及促姥銷策略準(zhǔn)備僑就緒傲五、營(yíng)銷推追廣手段延對(duì)于像國(guó)貿(mào)昆這樣重新推眉盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)富說(shuō)，在推盤(pán)槽引導(dǎo)期內(nèi)，櫻營(yíng)銷推廣手替段就顯得尤嶄為重要。其異效果的好壞島往往成為樓爹盤(pán)成功的試促金石。中原襖認(rèn)為推廣的防力度在于對(duì)迷市場(chǎng)空間與馬銷售渠道的吧深度開(kāi)發(fā)，否具體構(gòu)想如默下：只授1、靈活多覽樣的付款方貝式悅針對(duì)目前南畜京商務(wù)寫(xiě)字灶樓市場(chǎng)絕大滲多數(shù)采用付團(tuán)四成貸六成刻或付三成貸米七成的付款漠按揭方式，始國(guó)貿(mào)推出付樓二成貸八成份的低首付模褲式，從而迎塔合大多中小種企業(yè)又想置伸業(yè)，但又需跑要流動(dòng)獎(jiǎng)金艱而貸款難的朝尷尬。從而釋降低首付壓耽力，有力促個(gè)進(jìn)售房?？?、返租計(jì)破劃生恩針對(duì)碌投資客戶，駕考慮到客戶葵收益，本案知可考慮購(gòu)房襲返租的手段孕，既分析清視楚按揭年限睜與成數(shù)，結(jié)撓合市場(chǎng)租賃呈行情，讓客丟戶購(gòu)房后有宋發(fā)展商承諾壟代為出租。輕以100平增方米的買樓施客戶為例，工首付四成，派六成十年按菜揭，則租金對(duì)收入將大于起月供樓款。蜜3、直郵方帝式州主要針對(duì)南泛京各大寫(xiě)字門(mén)樓的租戶，踢派送DM直制郵單。襯4、物業(yè)管承理特色增值什服務(wù)設(shè)計(jì)華遣高品質(zhì)的凍商務(wù)型物業(yè)橋管理服務(wù)對(duì)留于物業(yè)增值臉是不言而喻梢的，基于本淹案目前的物燙業(yè)管理服務(wù)迎缺乏特色，捉中原建議通箏過(guò)提升物業(yè)貨；管理服務(wù)集檔，增加具薯有特色的專每業(yè)化、規(guī)范皂化服務(wù)次來(lái)旋加強(qiáng)樓盤(pán)優(yōu)諸勢(shì)，具體服吼務(wù)設(shè)計(jì)建議吵如下：猜無(wú)償公共服嗚務(wù)：大廈保任安；環(huán)境綠次化（公共區(qū)端域）；公共班區(qū)域保潔；衰一般公共設(shè)逐施的維護(hù)保爺養(yǎng)；水電、歷空調(diào)、電視糊、等費(fèi)研用代收代繳判有償代理服郵務(wù)：清潔服餃務(wù)；叫車租廈車服務(wù)；訂適房中心；票乘務(wù)代理；郵毯政服務(wù)；速記遞服務(wù)；車奏輛的維修保的養(yǎng)；室內(nèi)設(shè)謀計(jì)、裝修；茫室內(nèi)綠化；農(nóng)人力資源中脾心；祝專項(xiàng)服務(wù)：綢免費(fèi)借傘；晃客戶投訴中浴心；辦公室汪搬遷服務(wù)；伶報(bào)修熱線；躬房屋中介；鍵商務(wù)服務(wù)：淺打印、復(fù)印臭、圖文掃描展、文件裝訂撈、、電高腦租賃、全悶配辦公室租惑賃、秘書(shū)租亂賃；浮5、其他促孫銷手段絲“兆買房租房送泄健康栽”問(wèn)，即送鐘e繞時(shí)代健身會(huì)姜會(huì)員卡，根燒據(jù)客戶買房附面積大小，么租房面積大純小與租房年蜻限而決定其饒會(huì)員卡的含衣金量?；绢~目前辦公一費(fèi)族的工作模扔式，缺少運(yùn)會(huì)動(dòng)，渴望健嶼康而又條件禿不夠的前提醒下，此時(shí)活動(dòng)不但利眉于促銷，且渣具有一定的襖健康向上的頂精神意義。睜買房租房送蝦豪華大小會(huì)斃議室，其活草動(dòng)旨在考慮凈到小企業(yè)因紡辦公面積所刃限，會(huì)議室丙安排使用不草便。而國(guó)貿(mào)輛中心的35農(nóng)層會(huì)議中心在針對(duì)租、買社房客戶贈(zèng)送夠一定時(shí)間的爐會(huì)議中心使鐘用時(shí)段或以綠頻次以迎合銳其需要。羅“渴買房租房送令酒店套房懇”李即買房客戶饑贈(zèng)送一年酒氧店標(biāo)準(zhǔn)套房羅免費(fèi)使用次拳數(shù)（如每年考10次），匯事先預(yù)約使傅用。嚇六、價(jià)格策佛略攜1、定價(jià)原布則擊考慮到本案配所處的區(qū)域樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的晨激烈并結(jié)合騰本案的實(shí)際訊使用年限(芒即折舊)，板為了保持本沙案打好租售賽第一仗并持蒜續(xù)均衡的達(dá)抗到租售目標(biāo)者，中原建議乏本案的市場(chǎng)陷租售價(jià)應(yīng)遵番循現(xiàn)有區(qū)域請(qǐng)市場(chǎng)價(jià)格。捧以下是區(qū)域肺內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)按價(jià)格表。億據(jù)上表，并氏結(jié)合本案在坡市場(chǎng)中的地咐位及制定的喘租售目標(biāo)，擦中原認(rèn)為整燦體價(jià)格宜采藍(lán)取低開(kāi)高走川的策略。同怒時(shí)，在效益閘最大化的前悔提指引下，嫩建議首期推藏盤(pán)平均售價(jià)冠6950元塑/M2，租篩價(jià)55元/調(diào)月敘m承2蛛。戶并在一定的尖租售率節(jié)點(diǎn)錦位置價(jià)格作答適當(dāng)上調(diào)，蔑直到最后全打部售價(jià)達(dá)7橫200元/相m慧2算，租價(jià)達(dá)6污0元/月述m昂2毛。每次升幅艦不宜過(guò)大，復(fù)否則將對(duì)后陳期推盤(pán)形成遣價(jià)格壓力。鬧國(guó)貿(mào)中心價(jià)仰格走勢(shì)圖如耀下：尸2、懇錦階段租售計(jì)僵劃：棕本案可現(xiàn)售理總面積26寶000六m甲2監(jiān)，拜安排整個(gè)租遠(yuǎn)售周期為1意8個(gè)月，租族售率90%異以上，平均川每月租售面拼積1450燃m微2默，依據(jù)市場(chǎng)僅租售控制，沖特?cái)M定本案置以下租售計(jì)刺劃：歉3、付款方季式建議銷售單位甲1、一次性扇付款（96黨折優(yōu)惠價(jià)）嬌首付3萬(wàn)元藥定金，簽訂召認(rèn)購(gòu)書(shū)；涂七天內(nèi)簽定渴正式買賣契突約，同時(shí)支溉付30%的乏首期款（含乎定金）；摩簽約后十天譜內(nèi)再付30牧%樓款，辦女理入住手續(xù)盼；容簽約后三十露天內(nèi)付清4訊0%的余款話，辦理產(chǎn)權(quán)揭手續(xù)；套首付3萬(wàn)元仗定金，簽訂誤認(rèn)購(gòu)書(shū)；畜七天內(nèi)簽定籌正式買賣契觀約，支付3說(shuō)0%的首期影款（含定金潛），同時(shí)辦猜理入住手續(xù)雹；降簽定正式合紹約一個(gè)月內(nèi)禁付清70%篇的余款，同獨(dú)時(shí)辦理公證序與產(chǎn)權(quán)手續(xù)淺。固2、分期付稼款（97折腎優(yōu)惠價(jià)）嬌首付3萬(wàn)元允定金，簽訂盡認(rèn)購(gòu)書(shū)；璃七天內(nèi)簽訂某正式買賣契民約，同時(shí)支鏟付30%的荷首期款（含也定金）；精簽定正式合歉約兩個(gè)月內(nèi)傭再支付20制%樓款；格簽定正式合姿約四個(gè)月內(nèi)臂再支付20幼%樓款；或簽定正式合沉約六個(gè)月內(nèi)儀付清30%揚(yáng)的剩余樓款饞；個(gè)3、按揭貸聰款磨（1）一次塘性首付（9章8折優(yōu)惠價(jià)扒）蹦首付3萬(wàn)元杯定金，簽訂頭認(rèn)購(gòu)書(shū)；庭簽約后10究日內(nèi)付清3冬0%（含定屬金）的首付利款，并簽訂吸正式買賣契攝約，同時(shí)提牛供按揭資料尤，辦理按揭些手續(xù)；貸款陸到帳后，辦手理入住手續(xù)逮。奇（2）首付戰(zhàn)款分期支付采（無(wú)折扣）刺首付3萬(wàn)元薄定金，簽訂飾認(rèn)購(gòu)書(shū)；遼簽約后10搬日內(nèi)付清1節(jié)0%（含定督金）的首付芬款，并簽訂鴨正式買賣契登約；搖簽約后一個(gè)謝月內(nèi)再付清蔬10%樓款祖；側(cè)簽約后三個(gè)都月內(nèi)再付清奔10%樓款壓；箱其余手續(xù)同塔“留一次性首付滿”敘。絹（3）付款麻方式促銷（咬無(wú)折扣）全推出八成按總揭二成首付備模式。即客鈔戶簽署買賣綿契約時(shí)首付巾20%的房砍款，實(shí)際按狗揭貸款合同黨的貸款額為拿70%，其線余10%房乏款由國(guó)貿(mào)與字業(yè)主簽訂無(wú)呀息借款合同雹。租賃單位便1、租期極一年以下；滾支付兩個(gè)月牲租金的數(shù)額榨為押金；當(dāng)以一個(gè)季度做為一期，每謀季度第一個(gè)銀月的10日刻支付當(dāng)季度阻的租金。載2、租期跟一年以上；勺支付兩個(gè)月途租金的數(shù)額圈為押金；罪以半年為期徐支付租金，易每半年期的蜻第一個(gè)月支孕付下期租金勤。域3、以裝鋒修代租金；刻可以推出部餡分單獨(dú)的單籃位，待租賃澡協(xié)議簽訂后生，客戶將該晉單位自行裝掃修，可以享忽受一年免租茶金租用該單些位或租金打酸折。覆4、以租代介售方式（免肝息）躁每單位付定慌金5萬(wàn)元，捧雙方簽訂《歷南京市商品惜房買賣契約沙》，不辦理取鑒證，視實(shí)奏際情況在合洞同中注明分覽期付款方式例或按揭方式道；賢雙方簽訂1突~2年期租傘賃協(xié)議，承覽租方按半年侍度支付租金福；臟租期結(jié)束后旬，雙方正式逗履行《南京乞市商品房買摸賣契約》，晝定金和已發(fā)埋生的租金充豆作已付房款職。愧第三部分濫項(xiàng)目推華廣策略膝一、國(guó)推廣策略導(dǎo)驢向鋤根據(jù)現(xiàn)有物狠業(yè)改造進(jìn)度笛與推盤(pán)諸多難條件，其正芝式推盤(pán)應(yīng)在娃2002年煮1月下旬，擁為保證推盤(pán)爺準(zhǔn)備工作能店夠保質(zhì)保量蝦，則推盤(pán)前拾廣告推廣準(zhǔn)白備工作從元傻旦過(guò)后，就既需要納入全悶天候工作的礙日程表。堪南京國(guó)貿(mào)中咳心的推廣思山路應(yīng)基于物項(xiàng)業(yè)之現(xiàn)狀、方市場(chǎng)之實(shí)情女，首先提高遵“侍國(guó)貿(mào)中心列”商的知名度，養(yǎng)通過(guò)一系列破促銷活動(dòng)，翁比如：座“印誰(shuí)是南京厲CBD爐的坐標(biāo)原點(diǎn)有”拍；龜“葡全功能、零妄距離商務(wù)空吊間降”友；國(guó)貿(mào)時(shí)下才焦點(diǎn)話題訪擠談（國(guó)貿(mào)易傳主，看國(guó)貿(mào)揉前景、百萬(wàn)返年薪的后續(xù)煙等議題）的瓜宣傳討論活遞動(dòng)來(lái)進(jìn)一步聚提升物業(yè)知倆名度，并初咸樹(shù)市場(chǎng)良好胡物業(yè)形象，甲同時(shí)借助芹e卷時(shí)代健身會(huì)竄、專業(yè)規(guī)范扶的高品質(zhì)物靜業(yè)管理服務(wù)草與世紀(jì)泰富冶（國(guó)貿(mào)）購(gòu)愿物中心等配生套來(lái)加強(qiáng)國(guó)升貿(mào)中心的附比加值，最終罵樹(shù)立垂“字理想商務(wù)在緞國(guó)貿(mào)擴(kuò)”聾的全新概念住，并將概念縮提升到更高歪層次，從而疤使國(guó)貿(mào)以序“誕典范商務(wù)辦短公惡”今的形象成功宇推廣出去。顯二、廣告推棚廣訴求主題晚1、主廣告訴求主恨題謎：逐新顏綻放，暗國(guó)貿(mào)盛開(kāi)腥一招先，從央此笑傲江湖組搶占國(guó)際商脖務(wù)平臺(tái)，與陳新經(jīng)濟(jì)一起搖騰飛令打開(kāi)國(guó)貿(mào)窗甲戶，看南京載未來(lái)斧坐擁原點(diǎn)，難放眼未來(lái)汪2、分階幕段廣告訴求販點(diǎn)境e捕時(shí)代，健康丑商務(wù)空間炊鉆石地位，權(quán)尊榮身份蕉健康、商務(wù)姓、生活一體興化案新顏綻放，視國(guó)貿(mào)邀你帶辱著夢(mèng)想起航喊上海的中信警泰富，南京宗的世紀(jì)泰富阿8000M逐2獨(dú)家停車班位誰(shuí)在國(guó)貿(mào)，我輔同時(shí)擁有國(guó)客際商務(wù)空間爪與五星級(jí)國(guó)抗際專業(yè)品質(zhì)購(gòu)物業(yè)管理，瀉新典國(guó)貿(mào)，駐從容商海熄三廢、宣傳包裝慢建議綢1、形象包囑裝滔結(jié)合本案屬明“剪二次開(kāi)盤(pán)箏”早，考慮物業(yè)子的硬件設(shè)施使、規(guī)劃、設(shè)泉計(jì)、布局、餅建材、設(shè)施裁、外立面及型物業(yè)管理現(xiàn)紛狀，同時(shí)基唐于商務(wù)寫(xiě)字毒樓市場(chǎng)日新尾月異的飛速頁(yè)發(fā)展，建議自本案整體宣控傳包裝在保陸持強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)薪的前提下，爹不宜過(guò)分夸江張，應(yīng)循環(huán)寶漸進(jìn)地進(jìn)行儉，力求建立辟一種平實(shí)而式大氣的整體般形象。般包裝方面，侵無(wú)論是現(xiàn)場(chǎng)冬包裝還是媒敞體廣告方面桿的包裝，只閘求大氣而尊注榮，比如：置租售中心的活裝修與布置書(shū)，只要格局英好，功能區(qū)膛分明確，風(fēng)往格簡(jiǎn)約、明命快大方，便科于工作接客勉洽談與簽約語(yǔ)即可。而廣賞告語(yǔ)方面使蠻用的措辭也臂力求平實(shí)、牲穩(wěn)重而大方暫，避免太夸厚張與太另類偶的詞語(yǔ)出現(xiàn)思。相2、租樓中錄心內(nèi)部包裝印租售中心內(nèi)旅部的布局和顯裝潢應(yīng)遵循光實(shí)用和個(gè)性陵兩大原則。數(shù)力求營(yíng)建一寒種溫馨、祥別和、輕松的因氛圍，盡量沙消除客戶進(jìn)丑租售中心的隨“們被推銷嘴”鉛的心理障礙兔。牛所謂實(shí)用原特則就是一切恩以服務(wù)與銷館售作業(yè)為宗置旨。由此，貍室內(nèi)主要物威件應(yīng)包括用債于客戶洽談市的洽談桌入孟座以前，能舌隨著銷售人嶺員的引導(dǎo)和浮講解，對(duì)室叔內(nèi)有益布置弊的展現(xiàn)樓盤(pán)弟賣點(diǎn)的物件求有個(gè)大致的綁瀏覽。二是詞要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)桶良好的洽談索環(huán)境。在客籮戶坐定以后徹，銷售人員壽對(duì)樓盤(pán)的細(xì)癥細(xì)講解過(guò)程抖之中，應(yīng)盡目量使客戶沉集浸在對(duì)樓盤(pán)斥的美好遐想拘里，而不為章一些不良的話情況所干擾起。為此，明關(guān)亮的照明、幫溫暖的環(huán)境洗和悠揚(yáng)的背古景音樂(lè)都是血必不可少的黎。租售中心俯內(nèi)部的布局接和裝潢的第諒二大原則是踏個(gè)性原則，范這是更高層精面的要求。犧但所有個(gè)性瞞的表達(dá)，除什了為顯示其洋出類拔萃外灰，結(jié)合樓盤(pán)兔賣點(diǎn)依舊是凳其核心內(nèi)涵喝。僅基于以上考扒慮，中原建弄議現(xiàn)場(chǎng)租售斧中心內(nèi)部看姜房動(dòng)線如下柿：觀在通往國(guó)貿(mào)時(shí)中心的中山會(huì)東路沿路及些路口安置暮導(dǎo)示燈牌雜，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)朽指示牌與導(dǎo)微示牌流進(jìn)入一樓電喚梯大廳，一辟樓電梯大廳賣設(shè)挪臨時(shí)接待處國(guó)，接待處設(shè)畏接待臺(tái)，并護(hù)做好紛臺(tái)面標(biāo)牌和佛指示牌壽，安排一至炮兩為售樓人叫員，由售樓租人員直接引棵領(lǐng)乘電梯到鮮租售中心，卷既而再開(kāi)始抵正式的接待贏。租售中心電區(qū)設(shè)置車綠色植物、撲裝飾擺設(shè)等猜用于營(yíng)造溫顛馨、別致的湊氛圍，淡化稻生硬的銷售悠環(huán)境。昂A、接待中孤心的營(yíng)銷包狐裝識(shí)別系統(tǒng)蠟準(zhǔn)備魚(yú):界售樓人員統(tǒng)純一的服裝，盼顏色與款式派新穎，親和可力強(qiáng)數(shù)統(tǒng)一的名片母、胸卡，卡擔(dān)片上印有國(guó)膀貿(mào)的標(biāo)志，橡以及發(fā)展商嚼、代理商、儲(chǔ)廣告商、聯(lián)喝系等；場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)的信封正、信紙、便周箋紙等都采獄用統(tǒng)一規(guī)范帖的標(biāo)準(zhǔn)印刷盞，并整齊擺屬放；油現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)牌面帶微笑，霉現(xiàn)場(chǎng)氣氛和至善而不嘈雜潑；宮現(xiàn)場(chǎng)文件、維桌椅擺放整風(fēng)齊。筋B、現(xiàn)場(chǎng)租錢(qián)售中心功能梅分區(qū)及配置瀉要求跡功能分區(qū)料區(qū)域功能與攔布置生展示區(qū)擊展示物業(yè)的債功能、設(shè)施允，建筑特色稿，物業(yè)管理啦等方面的看水板與資料。樹(shù)接待區(qū)囑設(shè)置LOG江O墻，接待私總臺(tái)。壩接待用桌椅榮及飲水機(jī)。襖復(fù)印本、傳貼真機(jī)。庭至少設(shè)三門(mén)陵線，一亂門(mén)是客戶回護(hù)訪線，一門(mén)抱是客戶慶進(jìn)線及吳專線。請(qǐng)裝修美觀、蜜寬敞，突顯蕩物業(yè)品質(zhì)。唉背景音樂(lè)系鑼統(tǒng)里洽談區(qū)挪深度洽談區(qū)蟻（專用08譯號(hào)樣板房）晴分隔部分辦脈公區(qū)域以利兄專案人員的催案場(chǎng)辦公。刺分隔出登記桂區(qū)。析設(shè)禮儀臺(tái)，邁現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)與柿公布最新租駛售訊息。穴簽約區(qū)著設(shè)簽約桌椅悟。疲財(cái)務(wù)間。衣設(shè)有點(diǎn)鈔機(jī)怠等。療辦公區(qū)濤專案人員辦朗公及租描售等專用。卸休息區(qū)斑設(shè)置吧臺(tái)、檔沙發(fā)等設(shè)施捕，提供休息餐、飲料、報(bào)節(jié)紙、雜志等社。3、樣板房買樣板屋內(nèi)的窯裝修體現(xiàn)現(xiàn)事代、簡(jiǎn)約、稼明快與大方差，一應(yīng)辦公供用具配置齊蟻備，展現(xiàn)真航實(shí)的商務(wù)氣營(yíng)氛，樣板房熊必須于銷售床前期即交付俊使用，考慮擁到有效控制秀成本，中原索建議可尋找狀專業(yè)知名室氣內(nèi)設(shè)計(jì)單位妹進(jìn)行設(shè)計(jì)，溪裝修作為其流制作實(shí)力的荷有效展示，鮮同時(shí)亦可尋趟找相應(yīng)的家層具及家用電垃器廠商，在測(cè)樣板房中長(zhǎng)蛾期展示某產(chǎn)寒品，面對(duì)著娘購(gòu)房裝修及擁家電購(gòu)置需標(biāo)求的這個(gè)巨景大潛在市場(chǎng)搏，擴(kuò)大知名陰度亦是這些熔單位的迫切悟需求，因此棍這樣一個(gè)寧“酬雙贏劃”矮的方案，尋察找上佳的合豈作伙伴不是醋一件困難的愉事。石樣板房?jī)?nèi)設(shè)牌立指示牌，載說(shuō)明本套展碎示單位的建垮筑面積、實(shí)轎用面積、各氧功能區(qū)稱謂躺、面積等信謎息資料。惱4物業(yè)管理矩導(dǎo)入型物業(yè)管理在還租售現(xiàn)場(chǎng)的蒼管理，體現(xiàn)鳴國(guó)貿(mào)商務(wù)物抗管的專業(yè)品小質(zhì)。哄對(duì)于前期介熔入，中原認(rèn)率為可以作些廣“聽(tīng)視覺(jué)服務(wù)項(xiàng)”女，泳租售中心門(mén)黨口掛湖“宏國(guó)貿(mào)物業(yè)管菜理猾”腳字樣的標(biāo)識(shí)諷牌蝴。租售中心羅的維護(hù)、清個(gè)潔等日常工劍作均由物業(yè)呢管理公司負(fù)氏責(zé)。每天租脆售中心的清狠潔、優(yōu)雅環(huán)瘋境即使向客非戶展示物管照的品質(zhì)。另描外對(duì)租售中本心設(shè)置業(yè)顧盆問(wèn)的服務(wù)方正式。百制作完善的吹物業(yè)識(shí)別標(biāo)近識(shí)亞功能標(biāo)牌：示“紛請(qǐng)勿吸煙進(jìn)”集、稍“號(hào)租售中心代秧罩”施、堆“溫保持清潔意”另等；播區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)：洲客戶須知、濟(jì)客戶告示牌秋、樓層平面筑圖、停車場(chǎng)獲指示牌等；槍物業(yè)管理告航知：管理概盯況、組織概文況、詳細(xì)服匆務(wù)內(nèi)容及收鴉費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方峰式等。哲各樓層配套朝指示系統(tǒng)縮設(shè)于各層電級(jí)梯大堂，將勉如何到達(dá)各掃功能配套設(shè)皆施的路線完蠅整指示，如例e時(shí)代、銀尼行、證券、棵餐廳、酒樓喬、票務(wù)等。媽四、廣告推歸廣思路廈1、軟性宣懼傳捧推出系列報(bào)攜紙軟文廣告液，就查“礎(chǔ)全功能、全懷商務(wù)、零距阿離的商務(wù)辦柄公模式害”至議題展開(kāi)討漫論。羅列南犯京這幾年商少務(wù)樓市取得流的重大發(fā)展膽與成果，同納時(shí)媒體配合系進(jìn)行，就世告紀(jì)泰富（國(guó)這貿(mào)）購(gòu)物中膠心與e時(shí)竟代健身會(huì)、姑國(guó)貿(mào)中心2品00多停車汗場(chǎng)展開(kāi)階段梨性細(xì)部宣傳猜，從而達(dá)到磨“擴(kuò)全功能、全伍商務(wù)、零距簽離州”朽的概念的闡毯釋與涵義延套伸的目的。繭2、硬性廣挎告召（具體見(jiàn)后助階段性廣告律推廣計(jì)劃）帶五、SP策臭略府SP活動(dòng)構(gòu)斗想冰一：輔結(jié)合磨e蝦時(shí)代健身會(huì)心與世紀(jì)泰富控VIP的客腔戶資料，且筒以現(xiàn)有業(yè)主全為基礎(chǔ)，組股織一個(gè)村“梁國(guó)貿(mào)商務(wù)沙般龍會(huì)垮”禿，以證券、成健身、運(yùn)動(dòng)著、創(chuàng)業(yè)等為御題，定期舉虛辦沙龍活動(dòng)卻，以塑造國(guó)介貿(mào)字“崇和諧、服務(wù)綁、專業(yè)在”時(shí)的形象，藉腿此擴(kuò)大喉“勒國(guó)貿(mào)中心蜘”蜂影響力，并朋提高其知名仁度，鎖定部擋分目標(biāo)客戶江。倡SP活動(dòng)構(gòu)副想慘二：賊推出妻“封誰(shuí)是南京凡CBD莫的坐標(biāo)原點(diǎn)浴”州的征文活動(dòng)約，有針對(duì)性膨抽取活動(dòng)的照優(yōu)勝者給予敢“矩租/售房舌”牢、堡“深健身會(huì)邁”榜、鐘“胳世紀(jì)泰富購(gòu)需物卻”店等方面的優(yōu)蠅惠及獎(jiǎng)品、洪資金，同時(shí)撕邀請(qǐng)媒體參誤加追蹤報(bào)道租，以引起南鼓京市民對(duì)本流案的關(guān)注。溜該活動(dòng)旨在圖擴(kuò)大知名度承，提升品牌甘。拘SP活動(dòng)構(gòu)夜想三留：妹推出燒“桑全功能、零五距離商務(wù)空缺間瘦”聚模式探討會(huì)披，以促銷廣錯(cuò)告的方式，大盛邀各目標(biāo)繪客群來(lái)參與書(shū)，有選擇性臂來(lái)推介本案限物業(yè)。本活塔動(dòng)旨在促銷緊，同時(shí)擴(kuò)大誕影響，縣“塘全功能沃”好概念開(kāi)始推廣出，并根據(jù)校市場(chǎng)反應(yīng)，晃隨時(shí)調(diào)整策麗略。姿SP活動(dòng)構(gòu)購(gòu)想四解：革利用元旦、亮春節(jié)、五一案節(jié)等重大節(jié)隱假日，在國(guó)掛貿(mào)中心的彼e枯時(shí)代或第3怨3層的會(huì)議戀中心，針對(duì)碰現(xiàn)有業(yè)主與儀登記的準(zhǔn)目黑標(biāo)客群，舉傷辦節(jié)日聯(lián)歡恰。諸如：健捧身培訓(xùn)指導(dǎo)伙、游泳比賽求等活動(dòng)，以泛提高業(yè)主對(duì)倡國(guó)貿(mào)的認(rèn)同倉(cāng)感，有利于峽品牌建樹(shù)。況SP活動(dòng)構(gòu)牽想五紹：威國(guó)貿(mào)焦點(diǎn)話悠題討論尿結(jié)合目前，分國(guó)貿(mào)中心改麗造項(xiàng)目，如北世紀(jì)泰富(褲國(guó)貿(mào)中心)開(kāi)的開(kāi)業(yè)，電斧梯大廳的改就造，第33論層會(huì)議中心思的建設(shè)，酒雕店建設(shè)及百佳萬(wàn)年薪聘副隆總經(jīng)理等活析動(dòng)展開(kāi)宣傳顆與討論，大雞多以軟文的校方式褒揚(yáng)的歉語(yǔ)調(diào)從不同蜘側(cè)面與多角撫度來(lái)宣傳國(guó)梨貿(mào)。診SP活動(dòng)構(gòu)載想六句：榨拍賣車位與悉贈(zèng)車位的促途銷活動(dòng)，先資通過(guò)軟文炒倚作宣傳新街價(jià)口車位的有劇市無(wú)價(jià)，而化后通過(guò)渲染周國(guó)貿(mào)夏“姑私家夸”游車位的頑“墨豐裕鄭”兄（200多謀）而突出國(guó)譯貿(mào)中心的撒“椒停車易孝”把賣點(diǎn)，再通筆過(guò)點(diǎn)“甚拍賣車位活擱動(dòng)栽”刺把本活動(dòng)推真向高潮，最勻終為大客戶術(shù)購(gòu)房、租房絮提供或贈(zèng)送勞車位產(chǎn)權(quán)或誰(shuí)使用權(quán)而提壇供強(qiáng)力支持近第四部分布廣告推廣帥計(jì)劃雁一、背景導(dǎo)啄入塑南京市的房層地產(chǎn)市場(chǎng)近諷幾年發(fā)展較樹(shù)快，這其中旁有南京當(dāng)?shù)劂~生活水平和飼經(jīng)濟(jì)收入不市斷提高的經(jīng)別濟(jì)因素，有數(shù)南京市民接峽受新事物能棗力強(qiáng)、美學(xué)士素養(yǎng)較高的主人文因素，蕩也與國(guó)家取蒜消福利分房?jī)A，公積金貸河款和按揭貸境款的逐漸普欣及，銀行存話貸款利率的墻下調(diào)等政策脊因素有關(guān)。守目前在市場(chǎng)補(bǔ)上開(kāi)售的幾懂十個(gè)寫(xiě)字樓芳盤(pán)中，知名婆度較高的幾架個(gè)樓盤(pán)都具絲備一定的品襯牌效應(yīng)，開(kāi)兄發(fā)商注重品神牌建設(shè)，廣鍋告及策劃在亡開(kāi)發(fā)過(guò)程中槍均有較大程致度的介入，郵最高投入達(dá)健銷售額的5詠%以上。但授廣告的整體傲營(yíng)銷效果并哄不明顯，一貓方面是因?yàn)閭ビ械膹V告設(shè)飲計(jì)著重于設(shè)伐計(jì)作品的藝鹽術(shù)性而相應(yīng)逗減弱了對(duì)其澆房地產(chǎn)特性顛的重視，另井一方面，在護(hù)銷售執(zhí)行上查，各樓盤(pán)似因乎都在一個(gè)氏低水平上進(jìn)琴行競(jìng)爭(zhēng)，銷社售人員在現(xiàn)分場(chǎng)接待客戶切，客戶跟蹤睡等方面都有懸一定缺陷，局與廣告宣傳儉沒(méi)有達(dá)成一辮致。這一點(diǎn)童是目前市場(chǎng)曾上的普遍現(xiàn)敵象。成針對(duì)本案而摧言，主題風(fēng)臥格明顯，應(yīng)貝該有一整套限執(zhí)行方案指聾導(dǎo)，并約束蛙全程租售，沸時(shí)時(shí)緊扣主狡題，保證廣王告宣傳和租罰售口徑的高支度一致。唯估其如此，才屑能從一開(kāi)始怒就順利的切茶入市場(chǎng)，從攔而有計(jì)劃、嶄有步驟地將家國(guó)貿(mào)中心的鋼品牌推向市臭場(chǎng)并及時(shí)維看護(hù)，保障樓旗盤(pán)租售順利震推進(jìn)和項(xiàng)目歡操作的圓滿壓成功。探由此，本章航節(jié)的主旨，旗是針對(duì)本案婚諸特色，提露出與之相應(yīng)齡的推廣計(jì)劃情，作為具體想執(zhí)行依據(jù)，肝保證租售主緊題的一致性毅和有序性，糖在極具可行安性的前提下雨，力爭(zhēng)以創(chuàng)竄意取勝，以默最少?gòu)V告投塌入贏取最大恩的回報(bào)。臂二、受眾分味析督在細(xì)分市場(chǎng)教的今天，任餓何一種產(chǎn)品習(xí)的任何一個(gè)虜廣告都無(wú)法云涵蓋整個(gè)市租場(chǎng)，營(yíng)銷者會(huì)只有順應(yīng)市眼場(chǎng)，提高產(chǎn)缸品的針對(duì)性復(fù)，仔細(xì)研究壘目標(biāo)客源的敏心理，據(jù)以腳發(fā)出針對(duì)性術(shù)較高的廣告他訴求，才能伐迅速為市場(chǎng)治所接受。瞇分析本案目逝標(biāo)客源，其低主要特征如避下：射注重物業(yè)地敢理區(qū)位及交害通狀況；蜓注重辦公環(huán)綠境、硬件設(shè)什施（如安保沸、通訊與信離息傳播等）猶條件；需注重周邊配鞠套是否齊全轉(zhuǎn)便利；狼注重所提供艦的物業(yè)管理邊服務(wù)比較看福重，如健身騎、醫(yī)療、清拴潔、叫車、悉訂票等。界三、推廣定賤位吩3蘭.醬1策略導(dǎo)向愛(ài)廣告策略指街如何對(duì)樓盤(pán)謹(jǐn)進(jìn)行整體的欲包裝和重塑胡，并且利用吊各種手段有業(yè)計(jì)劃有步驟故地進(jìn)行強(qiáng)力揮推廣。其目柜的是為了盡俗可能地展現(xiàn)距樓盤(pán)的亮點(diǎn)寶，使目標(biāo)范乎圍內(nèi)的客戶晨能最大限度謎的為產(chǎn)品所嗚吸引，并進(jìn)場(chǎng)一步前來(lái)詢糕問(wèn)了解，從庭而最后購(gòu)買盒。捷廣告策略的麻第一層面是雖廣告包裝，拌尤其對(duì)于國(guó)砌貿(mào)這樣的物態(tài)業(yè)，客戶購(gòu)露買的更多的削是對(duì)未來(lái)的釘美好憧憬。泄因此，本案腹之營(yíng)銷重點(diǎn)俯在于向受眾射推介一種享閑受辮“慣CBD全功牙能、零距離炭國(guó)際商務(wù)誘”寬的生活、工棟作理念，營(yíng)孤造一座富有騾人文底蘊(yùn)的女高尚、健康須型的商務(wù)空騰間，尤其是旅本案在前期介產(chǎn)品改造和怨已經(jīng)推出的慕推廣活動(dòng)中艱有許多順應(yīng)考潮流、立意誦別致地方，使如南京市高海標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際塔級(jí)e時(shí)代俱芹樂(lè)部；專業(yè)仗品質(zhì)的物業(yè)胳管理服務(wù)、典近在咫尺的逮齊全配套應(yīng)蔥在廣告包裝睛中更加完美哲，更加富有爹情感地傳遞汁給客戶。葬在具體工作昨中，廣告包丑裝主要側(cè)重嚇于租售中心稍、樣板房、印售樓書(shū)等租擁售道具以及掙租售現(xiàn)場(chǎng)和膠樓盤(pán)氧VI緊統(tǒng)的設(shè)計(jì)制鹿作，它一方色面幫助客戶幕理解本案的拒具體情況，恨另一方面，敏則是企業(yè)形瞎象為客戶全殿面檢驗(yàn)的窗軋口。派廣告策略的譽(yù)第二個(gè)層面吸是廣告推廣鋒。其主要目斯的就是廣而棄告之，在南夫京房地產(chǎn)市舅場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨讓激烈的今天權(quán)，惱“牲酒香不怕巷越子深原”謀的觀念已經(jīng)金成為歷史。淋廣告推廣要撫做好則更應(yīng)濃注重廣告媒齊體的選擇和姐廣告在時(shí)間君、空間上的父布置，只有仇精心策劃的宵組合性廣告專，才能發(fā)揮蘇其強(qiáng)大的攻僚勢(shì)，并取得悼滿意的效果委。丈3谷.揀2推廣手法增總的原則是福以市場(chǎng)先導(dǎo)想者的個(gè)案形身象切入市場(chǎng)烘，利用公共精傳媒如報(bào)紙蠶、戶外媒體征等展開(kāi)直接孝訴求，描繪刺客戶向往的察利益點(diǎn)，激堂發(fā)其憧憬和該擁有的沖動(dòng)左，并輔之以誕系列SP活雞動(dòng)及PR活路動(dòng)的配合，篩向受眾推薦創(chuàng)一種嗓“營(yíng)CBD全功悉能零距離國(guó)膨際商務(wù)攔”紙的工作方式影。撇在具體推廣記過(guò)程中，以綠唯實(shí)的推廣貞手法，將本痰案諸項(xiàng)優(yōu)勢(shì)填按計(jì)劃逐項(xiàng)吵推出?？奘紫?，以推恭薦一種新型勞商務(wù)辦公空青間的手法推乖出本案營(yíng)銷租主題，利用石報(bào)紙、戶外碰看板及SP欺活動(dòng)進(jìn)行造計(jì)勢(shì)，以達(dá)成駛市場(chǎng)對(duì)本案我品牌形象的濁初步認(rèn)知；右其次，在認(rèn)磚知的基礎(chǔ)上乏，展開(kāi)實(shí)際勁賣點(diǎn)訴求，甘將輛“慢坐享CBD現(xiàn)商務(wù)的便捷駱”弄的利益點(diǎn)一寧一落到實(shí)處果，贏得市場(chǎng)違的認(rèn)同；胞最后，在品階牌形象成功加樹(shù)立的基礎(chǔ)屑上，推出系凍列SP造勢(shì)五活動(dòng)，完成指品牌形象的聯(lián)塑造。著總的原則是忌先以CBD悶地段、全功少能的配套等茄理性訴求率盞先推出，試霉探市場(chǎng)反映附，然后再迅齒速對(duì)反映情珠況做出調(diào)整簽并落實(shí)到具肚體的理性與向感性結(jié)合訴恨求上來(lái)。接3梁.痰3推廣定位撞“砌CBD違全功能零距眾離國(guó)際商務(wù)揮空間恭”定位依據(jù)逐項(xiàng)目區(qū)位、念周邊大環(huán)境樣項(xiàng)目改造與翁高檔商場(chǎng)即們將開(kāi)業(yè)的利堂好談齊備的功能令設(shè)施配套（金會(huì)議、e時(shí)臺(tái)代、賣當(dāng)勞競(jìng)、會(huì)議中心白等）者專業(yè)規(guī)范的滑商務(wù)型物業(yè)宅管理服務(wù)德四、媒介策躁略婆（1）媒體漿選擇建議見(jiàn)房地產(chǎn)廣告插媒體主要有齊公共傳播媒門(mén)體、戶外媒嘴體和印刷媒皇體這三類?？蚬矀鞑ッ截滙w(報(bào)紙、境雜志、廣播晨、電視、電古臺(tái))覆蓋面進(jìn)廣，客源層濱多，效果最榨佳；印刷媒萌體除現(xiàn)場(chǎng)介畏紹之用，還知可以定向自預(yù)由派發(fā)，針作對(duì)性和靈活楚性較強(qiáng)；戶究外媒體則比簽較適合于樓抓盤(pán)周邊的區(qū)東域性客源廣靈告訴求以及區(qū)中心商務(wù)區(qū)扇的形象塑造瓜，具有一定唇的強(qiáng)制性。況三者應(yīng)結(jié)合陡使用。歪各主要廣告派媒體優(yōu)劣勢(shì)咳比較表診信息交傳播面么成本比較華主艇要葛傳播對(duì)象可優(yōu)旋點(diǎn)野缺刮點(diǎn)萄電視媒體箭大溜高盞工人、中小釀學(xué)生、公務(wù)田員、一般白酬領(lǐng)人士、知漁識(shí)分子絞觀賞性強(qiáng)，垃具有強(qiáng)大的輔影響力，最它能吸引消費(fèi)忌者，而且不綠受時(shí)空限制蓄，傳遞迅速之費(fèi)用高，目破標(biāo)觀眾選擇鎮(zhèn)性較強(qiáng)，且童廣告信息不戀易保存濟(jì)廣播媒體報(bào)中等露中等亞學(xué)生、老齡冷公眾、一般頁(yè)上班族年輕恐人士匪廣泛，制作槽簡(jiǎn)單，費(fèi)用罩較低，攜帶熊方便，可隨餅時(shí)隨地收聽(tīng)福吸引力不如維電視，廣播悠覆蓋區(qū)域狹索窄，且廣告啞信息不易保宇存息報(bào)紙媒體批大剛高奧公務(wù)員、老蛇齡公眾、一泄般上班族探廣泛，時(shí)效虹性強(qiáng)，廣告許信息易保存研，制作簡(jiǎn)單葡平面廣告，鞋吸引力較弱總，且宣傳費(fèi)估用較高螞雜志媒體果中等傘較低抱大學(xué)生、女篇性公眾、知輕識(shí)分子辨保存期長(zhǎng)，徐廣告效果持炎續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，暴印刷精美，桃費(fèi)用較低，犧傳閱率高芹缺乏動(dòng)感，榨時(shí)效性差，廊且廣告接觸筐面較低族網(wǎng)絡(luò)媒體謙小鑒較低征學(xué)生、白領(lǐng)柜階層、高知蠟階層獎(jiǎng)傳遞速度、權(quán)制作精美，槐成本較低熊安全性較差孕，且傳播面產(chǎn)不夠廣泛喉戶外廣告挎大秀較低學(xué)公眾禾費(fèi)用較低，危具有一定的饅持久性阿無(wú)法選擇目溫標(biāo)對(duì)象扛印刷廣告逮小掛低氣選擇特定的評(píng)對(duì)象臉選擇特定的口購(gòu)買對(duì)象，猜節(jié)省不必要棋的深估浪費(fèi)鞋購(gòu)買者廣泛?jiǎn)瑁]寄發(fā)放卵困難憐b佳、各媒體接醒觸比率分析篇。純電視、報(bào)紙占和戶外媒體火是客戶接觸豪最多的媒體聰報(bào)紙薪——殊向客戶傳達(dá)量大量信息，腎在客戶考慮草購(gòu)買的過(guò)程既中提供參考皇。樂(lè)戶外間——藝在樓盤(pán)附近所區(qū)域必要的蝴指引，配合晨電視、報(bào)紙而建立品牌知尤名度。販鑒于本案的隔高價(jià)位考慮毅，廣播媒體絕基本不予考言慮。充c獅、各媒體溝報(bào)通任務(wù)怕媒體任務(wù)挺項(xiàng)目知名度支(知名程度漲)仆項(xiàng)目認(rèn)知度牲(產(chǎn)品口碑市)被項(xiàng)目品牌忠違誠(chéng)度(客戶植間傳播增訂橫率)吃項(xiàng)目品牌聯(lián)餃想(市場(chǎng)形森象)違報(bào)紙?jiān)码娨曤x戶外拳SP活動(dòng)史樓書(shū)及單頁(yè)加d憤、本案媒體秋選擇品種巡鑒于本案的鮮價(jià)位及目標(biāo)遣客群，建議餃選擇如下幾里類媒體：巴A、戶外媒眠體既·殘戶外看板廣此告（國(guó)貿(mào)現(xiàn)器場(chǎng)）湊·畏報(bào)時(shí)鳥(niǎo)（大治座鐘）柜B、傳播媒僻體·報(bào)紙·網(wǎng)站蔥C、印刷媒揮體·樓書(shū)黃·漆手拎袋（用叮世紀(jì)泰富的換即可）死D、其他媒迎體推薦熊·勞品牌聯(lián)想物嘆（紀(jì)念品、稈小禮物）岔(2)氣各種媒體詳飲細(xì)分析品a蝴、報(bào)紙媒體墓分析固報(bào)紙媒體分順析房地產(chǎn)硬紅廣告投放率剛分析(20紹01年下半脫年)倚媒蠅體駐投放廣告比丘率翁金陵晚報(bào)診51%扛現(xiàn)代快報(bào)對(duì)25%頃南京日?qǐng)?bào)廚13%負(fù)揚(yáng)子晚報(bào)朋11%眉媒諒體怎發(fā)行量褲發(fā)行時(shí)間福房地產(chǎn)版發(fā)蛋行時(shí)間蹈讀者層面及猜特性你《金陵晚報(bào)雨》餐50萬(wàn)份/眾日嚴(yán)每日早晨愛(ài)周三、周五蘋(píng)53.2%坡的高閱讀率講；94.2電%的主動(dòng)性制讀者率。讀堵者的知識(shí)層捉面較高，公眠務(wù)員及白領(lǐng)淹人士占高比利率扭《現(xiàn)代快報(bào)拉》曲83萬(wàn)份/郊日糕每日早晨?jī)S周三、周五舒讀者知識(shí)層鈴面中等偏下仿，覆蓋面廣營(yíng)。杠《南京日?qǐng)?bào)嚷》附30萬(wàn)份/專日光（南京地區(qū)草）嘉每日早晨悄周三、周五纖讀者知識(shí)層孕面較高，多挪為機(jī)關(guān)事業(yè)宴單位及各企粒業(yè)的職員。仆《揚(yáng)子晚報(bào)干》哀60萬(wàn)份/貨日讓（南京地區(qū)揉）鍋每日下午妖周二、周四派讀者層面范亮圍較廣，年伐齡結(jié)構(gòu)偏大聲，發(fā)行范圍蝦也廣。爽由分析可知圣《金陵晚報(bào)稈》與《揚(yáng)子動(dòng)晚報(bào)》在各繪種報(bào)紙中的粗廣告投放比連率已占了大姥半市場(chǎng)。及色從發(fā)行量與逮讀者層面分歌析，此兩種券報(bào)刊有絕對(duì)幻優(yōu)勢(shì)，且費(fèi)愈用投入適中鄭，故本案建孕議以《金陵牲晚報(bào)》與《帆揚(yáng)子晚報(bào)》脖為主導(dǎo)報(bào)紙胳，而《南京塵日?qǐng)?bào)》為輔風(fēng)助報(bào)紙，投頂放媒介。胡（3）初步黃建議刊出規(guī)孫格，頻率及閃費(fèi)用折共推18個(gè)冶月報(bào)紙廣告里，第一次形米象硬廣告從炮2002年大1月26日爆開(kāi)始。盆階段上時(shí)間（20檔02年）毅媒體栽規(guī)格小次數(shù)沾費(fèi)用(萬(wàn)元販)胸初期強(qiáng)推期偷（含前期準(zhǔn)扎備）洲1.25扣—評(píng)5.15屆《金陵晚報(bào)藥》襪整版、豎半薦版、雙通扶整1、半4鋸、通6叉54．7萬(wàn)漢《揚(yáng)子晚報(bào)底》藍(lán)豎半版、雙罷通釀半2、通7喂《南京日?qǐng)?bào)戶》瘋豎半版、雙獎(jiǎng)通口半1、通7樓續(xù)銷期準(zhǔn)5.15榜—廚10.15消《金陵晚報(bào)披》攪半版或雙通赴半4、通斥2喊76．悼86萬(wàn)衛(wèi)《揚(yáng)子晚報(bào)侍》浸半版或雙通抖半4、通9趕《南京日?qǐng)?bào)海》些半版或雙通錦半1、通6歷營(yíng)銷強(qiáng)銷期餅10．16勁—系2003、壘1、15蝦《金陵晚報(bào)尼》鬧半版或雙通議半1、通6蔬32．燭94萬(wàn)腰《揚(yáng)子晚報(bào)統(tǒng)》司半版或雙通女半1、通5盆《南京日?qǐng)?bào)搖》級(jí)半版或雙通濫半1、通3芝營(yíng)銷持續(xù)期抖2003.樹(shù)1撓.16捆—能5插.15失《金陵晚報(bào)木》增半版或雙通準(zhǔn)半1、通6賤32．94徹萬(wàn)戀《揚(yáng)子晚報(bào)薦》矩半版或雙通挪半1、通5螞《南京日?qǐng)?bào)哥》券半版或雙通送半1、通3緞清盤(pán)期障2003.江7選.1-挺9扇.吼30蠢《金陵晚報(bào)伶》蛛半版或雙通犁半1、通4誼21．某96萬(wàn)遼《揚(yáng)子晚報(bào)塊》